Đánh Giá Thực Trạng Và Giải Pháp Nâng Cao Hiệu Quả Công Tác Đăng Ký Giao Dịch Bảo Đảm Bằng Quyền

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM -  - LÊ QUANG HIỆP ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI KHU VỰC TRUNG TÂM HUYỆN TRIỆU SƠN, TỈNH THANH HÓA GIAI ĐOẠN 2016 - 2018 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - 2019 Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM -  - LÊ QUANG HIỆP ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI KHU VỰC TRUNG TÂM HUYỆN TRIỆU SƠN, TỈNH THANH HÓA GIAI ĐOẠN 2016 - 2018 Ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Mã số: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS Đàm Xuân Vận THÁI NGUYÊN - 2019 Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu, kết nghiên cứu luận văn trung thực, xác chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thông tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc./ Tác giả luận văn Lê Quang Hiệp Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn ii LỜI CẢM ƠN Trong q trình thực đề tài, tơi nhận giúp đỡ nhiệt tình đóng góp q báu nhiều tập thể cá nhân để hồn thành Luận văn Trước tiên, tơi xin chân thành cảm ơn sâu sắc thầy giáo PGS TS Đàm Xuân Vận trực tiếp hướng dẫn giúp đỡ tơi hồn thành luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý Tài ngun, phòng Đào tạo, trường Đại học Nơng Lâm Thái Nguyên tạo điều kiện, giúp đỡ suốt trình học tập thực luận văn Tôi xin trân trọng cảm ơn giúp đỡ nhiệt tình UBND huyện Triệu Sơn, Phòng tài ngun mơi trường, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, chi cục thống kê huyện Triệu Sơn, UBND xã, thị trấn tạo điều kiện cho thu thập số liệu, thơng tin cần thiết để hồn thành luận văn Cuối cùng, xin trân trọng cảm ơn người thân gia đình tồn thể bạn học viên lớp bạn bè động viên giúp đỡ tơi q trình học tập, thực luận văn này./ Tác giả luận văn Lê Quang Hiệp Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN .ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi DANH MỤC BẢNG BIỂU vii DANH MỤC HÌNH viii MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu đề tài Ý nghĩa đề tài Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý luận đăng ký giao dịch bảo đảm 1.1.1 Khái niệm giao dịch bảo đảm 1.1.2 Khái niệm đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 1.2 Cơ sở thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm 1.2.1 Một số kinh nghiệm đăng ký giao dịch bảo đảm số nước giới 1.2.2 Thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm Việt Nam 1.2.3 Thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm tỉnh Thanh Hóa 22 Chương ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 25 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 25 2.2 Nội dung nghiên cứu 25 2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Triệu Sơn 25 2.2.2 Hiện trạng sử dụng, quản lý đất đai huyện Triệu Sơn 25 2.2.3 Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất khu vực trung tâm huyện Triệu Sơn, tỉnh Thanh Hóa 25 Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn iv 2.2.4 Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất quyền sử dụng đất khu vực trung tâm huyện Triệu Sơn 25 2.3 Phương pháp nghiên cứu 25 2.3.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 25 2.3.2 Phương pháp điều tra thu thập số liệu 26 2.3.3 Phương pháp xử lý số liệu 27 2.3.4 Phương pháp so sánh 27 Chương KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 28 3.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Triệu Sơn 28 3.1.1 Điều kiện tự nhiên nguồn tài nguyên thiên nhiên 28 3.1.2 Khái quát thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 30 3.1.3 Thực trạng phát triển hạ tầng 31 3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất huyện Triệu Sơn năm 2018 33 3.2.2 Tình hình cơng tác quản lý đất đai huyện Triệu Sơn 39 3.3 Đánh giá công tác đăng ký GDBĐ QSD đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Triệu Sơn 48 3.3.1 Công tác đăng ký chấp QSD đất ở, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất khu vực trung tâm huyện Triệu Sơn giai đoạn 2016 - 2018 48 3.3.2 Đánh giá thực trạng GDBĐ công tác đăng ký GDBĐ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất xã, Thị trấn nghiên cứu 50 3.4 Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất khu vực trung tâm huyện Triệu Sơn 71 3.4.1 Giải pháp chế sách 71 3.4.2 Xây dựng chế trao đổi thơng tin tình trạng pháp lý tài sản bảo đảm quan đăng ký giao dịch bảo đảm quan có liên quan 71 3.4.3 Giải pháp tuyên truyền 71 3.4.4 Giải pháp nguồn lực 72 Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn v 3.4.5 Xây dựng triển khai chế kiểm tra, giám sát việc thực pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm quan đăng ký giao dịch bảo đảm 72 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 73 Kết luận 73 Kiến nghị 74 TÀI LIỆU THAM KHẢO 75 Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Ý nghĩa chữ viết tắt BLDS Bộ luật Dân BTC Bộ Tài BTP Bộ Tư pháp BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường CP Chính phủ GDBĐ Giao dịch bảo đảm NĐ Nghị định NĐ-CP Nghị định QSDĐ Quyền sử dụng đất 10 QSH Quyền sở hữu 11 TNHH Trách nhiệm hữu hạn 12 TT Thông tư 13 TTLT Thông tư liên tịch 14 UBND Ủy ban nhân dân 15 VPĐKQSDĐ Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất STT Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn vii DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất huyện Triệu Sơn năm 2018 34 Bảng 3.2 Hiện trạng đất nông nghiệp huyện Triệu Sơn năm 2018 35 Bảng 3.3 Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp huyện Triệu Sơn năm 2018 38 Bảng 3.4 Hiện trạng sử dụng đất chưa sử dụng huyện Triệu Sơn năm 2018 39 Bảng 3.5 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng huyện Triệu Sơn đến năm 2018 43 Bảng 3.6: Tình hình thực đăng ký chấp QSD đất ở, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất khu vực trung tâm huyện Triệu Sơn giai đoạn 2016 – 2018 49 Bảng 3.7 Tình hình thực chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất năm 2016-2018 50 Bảng 3.8 Ý kiến người dân việc thực chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn nghiên cứu 53 Bảng 3.9 Kết điều tra cán ngân hàng cho vay chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Triệu Sơn 56 Bảng 3.10: Tình hình thực cầm cố tài sản nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2016-2018 59 Bảng 3.11: Ý kiến người dân việc thực giao dịch cầm cố nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2016 - 2018 611 Bảng 3.12: Tình hình thực giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2016-2018 644 Bảng 3.13: Ý kiến người dân giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2016 - 2018 666 Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn viii DANH MỤC HÌNH Hình 3.1 Địa điểm nghiên cứu huyện Triệu Sơn 28 Hình 3.2 Cơ cấu loại đất theo diện tích tự nhiên huyện Triệu Sơn 35 Hình 3.3 Tình hình thực chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2016 – 2018 51 Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 63 chứng thực quan công chứng khơng đăng ký Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, bên nhận cầm cố không nắm bắt thông tin đất giá trị pháp lý giấy chứng nhận giao dịch Do đó, phát sinh đơn thư khiếu kiện, tranh chấp hợp đồng, tình trạng “lừa đảo” giao dịch cầm cố nhà tài sản khác gắn liền với đất thông qua giấy chứng nhận ngày nhiều nằm ngồi kiểm sốt quan nhà nước tình trạng có chiều hướng gia tăng giai đoạn Ngồi ra, khơng thực đăng ký, nên đất nhiều giao dịch dân như: nhận tiền đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất lại đem tài sản kèm theo giấy chứng nhận cầm cố để vay tiền cầm cố tài sản, giấy chứng nhận lại đến Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện khai báo bị đề nghị cấp lại giấy chứng nhận Cũng xuất phát từ quy định Bộ Luật dân năm 2005, tất giao dịch dân sự thỏa thuận hai bên tự chịu trách nhiệm hành vi trước pháp luật giao dịch cầm cố không thuộc đối tượng phải đăng ký Do vậy, giao dịch dân thường có rủi ro cao Tóm lại, Các giao dịch cầm cố tài sản nhà tài sản khác gắn liền với đất, kèm theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất theo quy định pháp luật không thuộc đối tượng bắt buộc phải đăng ký Do vậy, thực tế giao dịch cầm cố thực hộ gia đình, cá nhân với hiệu cầm đồ thông qua nhiều hình thực khác khơng thực đăng ký quan đăng ký Các giao dịch cầm cố nhà tài sản khác gắn liền với đất nằm ngồi kiểm sốt quan đăng ký huyện Tuy nhiên, xuất phát từ thực tế nêu trên, việc đăng ký giao dịch cầm cố lại có vai trò ý nghĩa quan trọng việc cơng khai minh bạch tình trạng pháp lý ngơi nhà, đất cầm cố, giúp cho bên nhận cầm cố có nguồn thơng tin cần thiết để xem xét, định trước tiến hành giao dịch cầm cố, góp phần bảo đảm an tồn pháp lý cho bên tham gia giao dịch thúc đẩy phát triển lành mạnh thị trường bất động sản Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 64 3.3.2.3 Tình hình thực giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất Theo quy định Điều 12 Nghị định 163/2006/NĐ-CP giao dịch đặt cọc khơng thuộc đối tượng bắt buộc phải đăng ký Việc đăng ký giao dịch đặt cọc thực người sử dụng đất bên có liên quan yêu cầu, thực Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất theo trình tự, thủ tục quy định Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 đăng ký giao dịch bảo đảm Tổng hợp tình hình thực giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất, nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Triệu Sơn từ năm 2016 đến năm 2018 thể bảng sau: Bảng 3.12: Tình hình thực giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2016-2018 Đơn vị: vụ Các xã thị trấn nghiên cứu Chỉ tiêu STT Tổng Thị trấn Xã Dân Xã Thọ Triệu Sơn Lý Tân 0 0 207 151 47 426 269 124 33 633 420 171 42 66,35 27,01 6,64 cộng Các giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất thực đăng ký VP ĐKQSDĐ Các giao dich đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất thực VPCC Phòng cơng chứng Các giao dich đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất thực nhà Tổng cộng (số vụ) Tỷ lệ (%) (Nguồn: Tổng hợp từ điều tra thực tế) Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 65 Từ số liệu bảng ta thấy: Tổng số giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất xã, Thị trấn nghiên cứu nghiên cứu từ năm 2016 đến năm 2018 633 vụ Trong đó, Thị Trấn Triệu Sơn có số lượng giao dịch đặt cọc lớn nhất, đạt 420 vụ, chiếm 66,35% tổng số giao dịch Xã Thọ Tân có số lượng giao dịch đặt cọc nhất, có 42 vụ, chiếm 6,64 % tổng số giao dịch Khu vực trung tâm huyện Triệu Sơn có số lượng giao dịch đặt cọc thực phòng cơng chứng Văn phòng cơng chứng nhiều Tuy nhiên, tất giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất không thực đăng ký Văn phòng Đăng ký QSD đất huyện thủ tục không bắt buộc phải đăng ký Để đánh giá việc thực giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn, điều tra 150 hộ gia đình, cá nhân xã, thị trấn nghiên cứu Kết thể bảng 3.13 Từ bảng 3.13 cho thấy: 100% hộ gia đình, cá nhân cho khơng làm thủ tục đăng ký giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện hộ gia đình, cá nhân cho hình thức đặt cọc làm tin nên thường viết giấy tờ tay cho thông qua người môi giới đất làm chứng Trong 150 hộ gia đình, cá nhân hỏi có 140 hộ gia đình, cá nhân cho thực giao dịch đặt cọc nhà Họ cho thực giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất nhà cho thuận tiện, phòng cơng chứng phức tạp thủ tục phải nộp tiền phí Chỉ có 10 hộ gia đình, cá nhân cho nên thực giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất phòng cơng chứng Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 66 Bảng 3.13: Đánh giá việc giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2016 – 2018 qua ý kiến người dân Tổng số Phiếu STT Danh mục điều tra Các xã Thị trấn nghiên cứu Thị trấn Triệu Tỷ lệ (%) Thọ Dân Sơn Phiếu Tỷ lệ Phiếu điều tra (%) điều tra Bình Sơn Tỷ lệ (%) Phiếu Tỷ lệ điều tra (%) Các giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất có thực đăng ký VP ĐKQSDĐ hay khơng? - Có làm - Không làm 0 0 0 150 100 50 100 50 100 50 100 5,33 2,67 1,33 1,33 142 94,67 46 30,67 48 32,00 48 32,00 Hợp đồng đặt cọc thực đâu? - Tại phòng cơng chứng, văn phòng cơng chứng - Tại nhà Lý giao dịch đặt cọc thực nhà - Thuận tiện - Không thuận tiện 0,00 0,00 0,00 0,00 135 90,00 43 28,67 45 30,00 47 31,33 15 10,00 4,67 3,33 2,00 126 84,00 46 30,67 41 27,33 39 26,00 24 16,00 2,67 6,00 11 7,33 127 84,67 46 30,67 42 28,00 39 26,00 23 15,33 2,67 5,33 11 7,33 Có nên thực hợp đồng đặt cọc phòng cơng chứng hay khơng? - Có nên - Khơng nên Có nên thực đăng ký giao dịch đặt cọc VPĐKQSD đất hay khơng? - Có nên - Không nên (Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra) Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 67 So sánh ý kiến hộ dân xã, thị Trấn nghiên cứu cho thấy: Tại khu vực trung tâm huyện Triệu Sơn, số hộ gia đình, cá nhân thực giao dịch đặt cọc nhà chiếm 94,67 % tổng số hộ gia đình, cá nhân nghiên cứu Trong đó, Thị trấn Triệu Sơn số hộ gia đình, cá nhân thực giao dịch đặt cọc nhà cao nhất, chiếm 30,67 % tổng số hộ nghiên cứu Trên thực tế hộ dân chưa thực giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất Văn phòng cơng chứng phòng cơng chứng nhiều ngun nhân khác Cũng qua điều tra hỏi ý kiến hộ gia đình, cá nhân có nên thực việc đăng ký giao dịch đặt cọc để hạn chế rủi ro hay không có tới 84 % ý kiến cho nên làm thủ tục đăng ký giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Còn lại, có 16 % ý kiến cho không nên làm thủ tục đăng ký giao dịch đặt cọc mua bán nhà đất họ cho hình thức để làm tin bên thức làm hợp đồng chuyển nhượng phải thực quan công chứng đến quan nhà nước để làm thủ tục đăng ký sang tên Một số hộ gia đình, cá nhân ngại lại, sợ đến làm thủ tục quan nhà nước phức tạp, phiền hà Trên thực tế, khu vực trung tâm huyện Triệu Sơn năm gần đây, từ năm 2016 đến đầu năm 2018 thị trường bất động sản diễn sôi nổi, giá đất tăng nhanh đặc biệt năm 2018 Do quy hoạch huyện mở rộng thị hóa nhanh Tuy nhiên, việc thực giao dịch đặt cọc hộ gia đình, cá nhân chủ yếu thực đơn giản là: người có nhu cầu nhà, đất tìm đến người có nhu cầu bán nhà, đất thông qua người mô giới nhà đất qua báo, đài… Sau tìm hiểu thơng tin nhà, đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thống giá chuyển nhượng, phương thức toán…và đến thống hai bên thường lập hợp đồng đặt cọc giấy đặt cọc cho (không qua công chứng chứng thực) Bên mua đặt cọc cho bên bán lượng tiền để làm tin, đổi lại bên mua nhận giấy tờ đặt cọc có chữ ký bên bán Việc thực giao dịch đặt cọc mua bán nhà đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn thường thỏa thuận hai bên, hình thức hợp đồng chưa đảm bảo Bởi vậy, Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 68 phát sinh tranh chấp, phát có dấu hiệu lừa đảo, khởi kiện tòa hợp đồng đặt cọc thường bị vô hiệu Bên cạnh đó, giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn khác liền với đất gặp phải khơng rủi ro người sử dụng đất khơng khai báo thật tình trạng đất cho người mua, tính pháp lý giấy tờ quyền sử dụng đất có đảm bảo khơng, việc cầm cố, đặt cọc đất thực giao dịch thực trước hay chưa… Tất thơng tin người mua (người đặt cọc để mua) đất khơng có đầy đủ thơng tin đất khơng thực đăng ký quan đăng ký Mặc dù, theo quy định Bộ luật dân 2005 văn pháp quy Nhà nước giao dịch đặt cọc giao dịch dân sự, không thuộc đối tượng bắt buộc phải đăng ký Tuy nhiên, để có đầy đủ thơng tin đất hạn chế rủi ro pháp lý cho người tham gia giao dịch việc đăng ký giao dịch đặt cọc quan Nhà nước biện pháp hữu hiệu để bảo quyền lợi cho bên tham gia giao dịch Ngoài ra, quan đăng ký quản lý, cập nhật, theo dõi thơng tin biến động đất 3.2.2.4 Đánh giá chung tình hình thực giao dịch bảo đảm công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất xã, Thị trấn nghiên cứu * Thuận lợi Luật Đất đai năm 2003 khẳng định quyền sử dụng đất giao dịch quyền sử dụng đất thuộc đối tượng đăng ký bắt buộc; thừa nhận giá trị quyền sử dụng đất chế thị trường, phát huy nguồn lực đất đai Việc cải cách cơng khai thủ tục hành tạo điều kiện cho việc thực đăng ký giao dịch bảo đảm thuận tiện Đặc biệt từ Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 Chính phủ đăng ký giao dịch bảo đảm đời quy định rõ ràng trách nhiệm thẩm quyền quan đăng ký, thời gian giải thủ tục hành giao dịch bảo đảm, tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, nhân đến làm thủ tục đăng ký Vì vậy, số lượng hồ sơ đăng ký chấp, bảo lãnh ngày có chiều hướng tăng Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 69 Từ năm 2016 đến 2018, xã, thị trấn nghiên cứu có 1200 hộ gia đình, cá nhân tham gia giao dịch chấp tất thực đăng ký Văn phòng Đăng ký QSD đất huyện Điều chứng tỏ hiệu cơng tác quản lý Nhà nước đất đai ngày rõ rệt * Tồn nguyên nhân - Thứ nhất, Hệ thống văn pháp luật hành đăng ký GDBĐ phân tán nhiều văn luật, chưa tập trung, thiếu đồng như: quy định quyền sử dụng đất Luật Đất đai năm 2003 quy định; quy định nhà Luật Nhà quy định; quy định đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất lại quy định BLDS năm 2005 khó thực - Thứ hai, Do thiếu thống văn quy phạm pháp luật quy định công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm Quy định quyền sử dụng đất, Luật Đất đai quy định hợp đồng phải công chứng, đồng thời phải đăng ký có hiệu lực Trong đó, Luật Nhà quy định hợp đồng nhà cần cơng chứng có hiệu lực Khoản khoản Điều 323 BLDS 2005 quy định giao dịch bảo đảm nhà phải đăng ký để có giá trị pháp lý với người thứ ba Song, Luật Nhà lại quy định việc chấp nhà cần thông báo cho quan quản lý nhà mà không xác định rõ giá trị pháp lý việc thông báo hậu trường hợp không thông báo Nguyên nhân tình trạng thiếu thống chưa có đạo luật thống cho việc đăng ký giao dịch bảo đảm - Thứ ba, Các thủ tục hành đăng ký giao dịch bảo đảm rườm rà, phức tạp, cán tiếp nhận Bộ phận tiến nhận trả kết hồ sơ hành huyện chưa có trình độ chun mơn nghiệp vụ đăng ký giao dịch bảo đảm nên tiếp nhận hướng dẫn công dân chưa đầy đủ, cặn kẽ Điều gây khơng cho người dân thực thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm - Thứ tư, Việc thực thủ tục vay vốn ngân hàng, quỹ tín dụng chặt chẽ, thủ tục phiền hà, có nhiều giấy tờ để chứng minh nguồn tài chính, khả tốn nên đa phần hộ gia đình, cá nhân khơng có cửa hàng kinh doanh thường khơng vay vốn ngân hàng, quỹ tín dụng Do Vậy, có hộ gia đình cần vài trăm triệu để làm vốn khơng có vay vốn từ ngân hàng, quỹ tín dụng nên họ đem tồn tài sản nhà đất thơng qua Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 70 giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất gia đình cầm cố làm thủ tục bảo lãnh cho cơng ty để vay vốn ngân hàng, quỹ tín dụng Số tiền doanh nghiệp vay từ ngân hàng, quỹ tín dụng thường cao số tiền doanh nghiệp cho hộ dân vay lại thấp nhiều so với tài sản họ đem chấp Có trường hợp doanh nghiệp mượn giấy chứng nhận người dân để vay vốn kinh doanh hình thức ủy quyền bảo lãnh Khi doanh nghiệp không trả nợ, hạn ngân hàng phát mại tài sản nhiều hộ gia đình, cá nhân hết toàn tài sản - Thứ năm, Các giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất diễn sôi huyện Triệu Sơn số địa phương khác địa bàn tỉnh Thanh Hóa Nhưng việc đăng ký giao dịch bảo đảm dừng lại việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Ngoài ra, việc quản lý, cập nhật theo dõi biến động đất có giao dịch khó Điều dẫn đến tình trạng tranh chấp, khiếu kiện quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất - Thứ sáu, Hệ thống hồ sơ địa chưa hồn thiện, chưa cập nhật đầy đủ thông tin đất q trình biến động Chưa có phần mềm quản lý, theo dõi đồng giao dịch bảo đảm Vì vậy, việc tra cứu cung cấp thơng tin địa chưa đầy đủ - Thứ bảy, Bên cạnh đó, nhận thức pháp luật người dân việc đăng ký giao dịch bảo đảm hạn chế Người dân chưa hiểu hết tầm quan trọng việc đăng ký Hơn nữa, Bộ Luật dân không quy định tất giao dịch bảo đảm phải đăng ký Nhưng phát sinh tranh chấp hợp đồng quyền ưu tiên thuộc giao dịch đăng ký - Thứ tám, Qua khảo sát thực tế cho thấy, điều kiện phương tiện làm việc Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, phòng Tài ngun Mơi trường huyện Triệu Sơn hạn chế Lực lượng biên chế làm việc Văn phòng Phòng mỏng chưa đủ đáp ứng nhu cầu quản lý đất đai Đối với cán địa phường phương tiện, trang thiết bị thiếu thốn Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 71 3.4 Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất khu vực trung tâm huyện Triệu Sơn 3.4.1 Giải pháp chế chính sách - Đơn giản hố trình tự, thủ tục đăng ký, cải cách giảm bớt số khâu không cần thiết như: không cần công chứng hộ khẩu, chứng minh nhân dân mà cần phô tô mang theo gốc để cán tiếp nhận trả kết hồ sơ hành huyện kiểm tra đối chiếu - Cần rà sốt thủ tục hành Tổ chức tín dụng cho đơn giản, thuận tiện, công khai minh bạch - Huyện Triệu Sơn cần có quy định dành tỷ lệ định nguồn thu tài từ đất đai để đầu tư trực tiếp cho công tác quản lý đất đai địa phương 3.4.2 Xây dựng chế trao đổi thơng tin tình trạng pháp lý tài sản bảo đảm quan đăng ký giao dịch bảo đảm quan có liên quan - Cơ chế trao đổi thơng tin tình trạng pháp lý tài sản bảo đảm Văn phòng Đăng ký QSDD đất huyện quan có liên quan tổ chức hành nghề cơng chứng, quan thi hành án dân sự, Tòa án, Viện kiểm sát - Huyện Triệu Sơn cần đầu tư, nâng cao phần mềm quản lý cung cấp thơng tin đất, kết nối Văn phòng Đăng ký QSD đất với phòng ban huyện công khai cổng thông tin điện tử huyện để người dân vào tra cứu thơng tin đất thực giao dịch 3.4.3 Giải pháp tuyên truyền - Công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật xác định giải pháp quản lý nhà nước quan trọng áp dụng nhằm tăng cường nâng cao lực hệ thống quan đăng ký giao dịch bảo đảm Do vậy, việc triển khai hoạt động tuyên truyền, phổ biến pháp luật giao dịch bảo đảm đăng ký giao dịch bảo đảm, theo hướng ngày mở rộng đối tượng - Trong thời gian tới huyện Triệu Sơn cần đa dạng hóa phương thức tuyên truyền, phổ biến pháp luật giao dịch bảo đảm đăng ký giao dịch bảo đảm, mở rộng địa bàn tuyên truyền, phổ biến pháp luật, để nâng cao nhận thức khách hàng vai trò ý nghĩa đăng ký tìm hiểu thơng tin giao dịch bảo đảm Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 72 3.4.4 Giải pháp nguồn lực - Đào tạo, bồi dưỡng nâng cao lực, trình độ cán đăng ký giao dịch bảo đảm Bởi yếu lực cán đăng ký ảnh hưởng đến hiệu hoạt động hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm - Do đó, để khắc phục yếu lực, trình độ cán đăng ký, nhằm tăng cường hiệu hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm huyện nói chung huyện Triệu Sơn nói riêng, tỉnh huyện cần thường xuyên mở thêm lớp bồi dưỡng nghiệp vụ đăng ký giao dịch bảo đảm; đưa việc giảng dạy pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm vào sở đào tạo Luật, đào tạo cán địa chính, cán làm cơng tác đăng ký giao dịch bảo đảm Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Trên sở hoạt động tích cực nêu xây dựng đội ngũ cán đăng ký giao dịch bảo đảm có chun mơn, nghiệp vụ cao - Bên cạnh việc tổ chức lớp tập huấn, đào tạo đội ngũ cán đăng ký, quan có chức quản lý nhà nước đăng ký giao dịch bảo đảm cần trọng đến công tác đạo, hướng dẫn nghiệp vụ giao dịch bảo đảm đăng ký giao dịch bảo đảm 3.4.5 Xây dựng triển khai chế kiểm tra, giám sát việc thực pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm quan đăng ký giao dịch bảo đảm - Cùng với giải pháp tập huấn, bồi dưỡng kiến thức pháp luật, đạo hướng dẫn nghiệp vụ, nhằm đào tạo, bồi dưỡng nâng cao lực, trình độ cán đăng ký giao dịch bảo đảm việc xây dựng triển khai chế kiểm tra, giám sát việc thực quy định pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm cần thiết nhằm tăng cường mạnh mẽ hiệu việc tổ chức thực công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quan đăng ký - Việc triển khai chế kiểm tra, giám sát việc thực pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm mặt nhằm phát hiện, xử lý kịp thời hành vi vi phạm pháp luật tổ chức, cá nhân, đặc biệt quan đăng ký, cán đăng ký; mặt khác giải pháp nhằm phát huy tính dân chủ, minh bạch cơng khai trình tự, thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 73 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận 1) Công tác quản lý đất đai địa bàn huyện Triệu Sơn đạt kết định, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội địa bàn huyện Công tác đăng ký biến động đất đai huyện đặc biệt quan tâm, thủ tục hành đất đai công khai giúp người sử dụng đất dễ tiếp cận thực Các giao dịch bảo đảm chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất người sử dụng đất thực đăng ký thường xuyên Văn phòng Đăng ký QSD đất huyện quy định pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm phù hợp với người sử dụng đất chấp hành theo quy định 2) Từ năm 2016 đến năm 2018, khu vực trung tâm huyện Triệu Sơn thực đăng ký 2.554 hồ sơ đăng ký chấp, quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Kết điều tra thực giao dịch bảo đảm điểm nghiên cứu cho thấy 1200 giao dịch bảo đảm thực đăng ký quan nhà nước giao dịch chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Qua điều tra lấy ý kiến người dân cho thấy, đa số người dân nhận thức chấp hành pháp luật, muốn thực đăng ký giao dịch bảo đảm quan nhà nước, muốn cung cấp đẩy đủ thơng tin tình trạng pháp lý đất giao dịch Trong 150 hộ gia đình, cá nhân điều tra, có 137 trường hợp chấp, chiếm 91,33%, cá nhân có ý kiến muốn thực đăng ký giao dịch bảo đảm Văn phòng Đăng ký QSD đất huyện Tuy nhiên, 100% người hỏi cho cần phải tiếp tục cải cách thủ tục hành thực đăng ký chấp vay vốn ngân hàng Ngoài ra, có 149 người điều tra (chiếm 99,33 % số người điều tra) có nguyện vọng vay tiền 70% giá trị tài đem chấp, ngân hàng cho vay với mức chủ yếu từ 30-70% giá trị tài sản chấp 3) Để khắc phục tồn tại, bất cập công tác Đăng ký giao dịch bảo đảm Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, cần thực đồng số nhóm giải pháp như: Hồn thiện Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 74 chế sách quản lý, điều hành thực công tác đăng ký giao dịch bảo đảm; xây dựng chế trao đổi thơng tin tình trạng pháp lý tài sản bảo đảm quan đăng ký giao dịch bảo đảm quan có liên quan; tuyên truyền, giáo dục pháp luật nâng cao nhận thức; đào tạo, bồi dưỡng nâng cao lực, trình độ cán đăng ký giao dịch bảo đảm; xây dựng triển khai chế kiểm tra, giám sát việc thực pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm quan đăng ký giao dịch bảo đảm Kiến nghị Vì thời gian nghiên cứu có hạn, nên đề tài tập trung nghiên cứu số xã, thị trấn địa bàn khu vực trung tâm huyện Triệu Sơn, tỉnh Thanh Hóa Do vậy, để có cách nhìn bao qt giao dịch bảo đảm công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, đề tài cần mở rộng thêm phạm vi nghiên cứu số xã, thị trấn khác địa bàn huyện Từ đó, đánh giá đúng, đầy đủ giao dịch bảo đảm, công tác đăng ký giao dịch bảo đảm đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác đăng ký bất động sản, công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn tỉnh Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 75 TÀI LIỆU THAM KHẢO Hồng Huy Biểu (2000) Chính sách tình hình sử dụng đất đai Trung Quốc, Báo cáo chuyên đề Tổng hợp sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế Nguyễn Đình Bồng (2009) Bài giảng “Hệ thống pháp luật quản lý đất đai thị trường bất động sản; Quản lý đất đai thị trường bất động sản” Nguyễn Đình Bồng tác giả (2005) Báo cáo tổng kết khoa học kỹ thuật đề tài cấp nhà nước Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, Trung tâm Điều tra Quy hoạch đất đai – Bộ Tài nguyên Môi trường, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường (2009) Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường (2005) Thông tư số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 việc hướng dẫn đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường (2006) Thông tư số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 sửa đổi, bổ sung số quy định Thông tư số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 việc hướng dẫn đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường (2011) Thông tư số 20/2011/TTLT/BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Chính phủ (2009) Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Chính phủ (2010) Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 đăng ký giao dịch bảo đảm Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 76 10 Chính phủ (2012) Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/12/2012 sửa đổi bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 giao dịch bảo đảm 11 Chính phủ (2006) Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 giao dịch bảo đảm 12 Nguyễn Thị Dung (2010) Đảm bảo minh bạch thị trường bất động sảnPháp luật số nước giới kinh nghiệm cho Việt Nam, Tạp chí Luật học số 08 (123) 13 Nguyễn Thị Thu Hồng (2000) Chính sách tình hình sử dụng đất đai Vương quốc Thụy Điển, Báo cáo chuyên đề Tổng hợp sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế 14 Trần Quang Huy, Nguyễn Quang Tuyến (2013) Giáo trình Luật Đất đai, Nhà xuất Công an nhân dân, Hà Nội 15 Phạm Phương Nam, Nguyễn Thanh trà, Phan Thị Thanh Huyền (2013) Một số ý kiến Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Tạp chí Tài nguyên Môi trường, số (165) 16 Phạm Phương Nam, Nguyễn Văn Quân (2014) Giải pháp nâng cao hiệu lực, hiệu quản lý, sử dụng đất đai giai đoạn cơng nghiệp hố, đai hố đất nước, Kỷ yếu Hội thảo khoa học “Nâng cao hiệu quản lý sử dụng đất đai kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa”, Hà Nội, ngày 01 tháng năm 2014 17 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1992, 2013) Hiến pháp 18 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003, 2013) Luật Đất đai 19 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005) Bộ luật Dân 20 Đinh Dũng Sỹ (2003) Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đất đai quyền sử dụng đất người sử dụng đất: Thực trạng kiến nghị, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, (10/2003) 21 Lưu Quốc Thái (2006) Pháp luật đất đai vấn đề đầu tư nước vào thị trường bất động sản Trung Quốc, Tạp chí Tài nguyên Môi trường (8/2006) 22 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005) Giáo trình thị trường bất động sản, NXB Nơng nghiệp, Hà Nội Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 77 23 Nguyễn Quang Tuyến (2009) Những tiêu chí thị trường bất động sản minh bạch, Tạp chí Luật học số (106) 24 Ủy ban nhân dân tỉnh Thanh Hóa (2015) Báo cáo tổng hợp Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế-xã hội tỉnh Thanh Hóa đến năm 2020, định hướng đến năm 2030 25 Ủy ban nhân dân tỉnh Thanh Hóa (2018) Báo cáo đăng ký biến động quyền sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư nước ngoài, cá nhân nước sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam địa bàn tỉnh Thanh Hóa 26 Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Triệu Sơn (2016, 2017, 2018) Số liệu thống kê đất đai số liệu khác liên quan đến quản lý sử dụng đất năm 27 Vũ Thị Hồng Yến (2009) Về mối quan hệ thủ tục công chứng, chứng thực đăng ký hợp đồng chấp tài sản, Tạp chí Luật học số 01/2009 (104) Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn ... nhận bảo đảm Đăng ký giao dịch bảo đảm cách thức để bảo vệ quyền lợi hợp pháp bên nhận bảo đảm Pháp luật giao dịch bảo đảm nước thừa nhận giao dịch bảo đảm đăng ký mang ý nghĩa công bố quyền. .. sở thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm 1.2.1 Một số kinh nghiệm đăng ký giao dịch bảo đảm số nước giới 1.2.2 Thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm Việt Nam 1.2.3 Thực tiễn đăng ký giao. .. dùng để bảo đảm thực nhiều nghĩa vụ dân mà có giao dịch bảo đảm có đăng ký, có giao dịch bảo đảm khơng đăng ký giao dịch bảo đảm có đăng ký ưu tiên tốn”; nhiên, bảo lãnh theo quy định pháp luật