(TIỂU LUẬN) anh chị hãy phân tích đặc trưng các giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản liên hệ phân tích sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản ở việt nam

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN VIỆN KẾ TOÁN – KIỂM TỐN BÀI TẬP LỚN Mơn Thị trường Bất Động Sản a Đề bài: Anh/ chị phân tích đặc trưng giai đoạn phát triển thị trường bất động sản Liên hệ phân tích đời phát triển thị trường bất động sản Việt Nam” SVTH: Nguyễn Hồng Nhân Lớp tín chỉ: TTBĐS (216) _ Mã sinh viên: 11153296 GVHD: Nguyễn Thanh Lân Mục lục Hà Nội, ngày 27 tháng 04 năm 2017 Đặt vấn đề Nội dung .4 I Tổng quan thị trường bất động sản .4 Quan niệm thị trường bất động sản: Sự đời phát triển thị trường bất động sản: Các cấp độ phát triển thị trường bất động sản: Chu kỳ dao động bất động sản: II Thị trường bất động sản Việt Nam Sự hình thành thị trường bất động sản Việt Nam: Các giai đoạn phát triển thị trường bất động sản Việt Nam: .10 Phân tích ngun nhân khác gây trạng đóng băng thị trường: 16 Thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam: 20 Đề xuất biện pháp phát triển thị trường bất động sản giai đoạn tới: .25 Kết luận 28 Tài liệu tham khảo 30 Đặt vấn đề Thị trường bất động sản thị trường có vị trí vai trị quan trọng kinh tế quốc dân, ngày chiếm tỷ trọng lớn cấu kinh tế Đồng thời thị trường đặc biệt, khơng có ảnh hưởng trực tiếp tới kinh tế mà ảnh hưởng tới đời sống xã hội người Thêm vào có quan hệ mật thiết với thị trường quan trọng khác thị trường tài tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường lao động,… đồng thời có tác động tới hầu hết tầng lớp dân cư xã hội Trong giai đoạn kinh tế kế hoạch hoá tập trung trước nước ta, thị trường chưa có điều kiện phát triển Nhưng chuyển sang kinh tế thị trường, thị trường bất động sản nước ta bước hình thành phát triển với tốc độ nhanh, góp phần khơng nhỏ vào tăng trưởng kinh tế đất nước Nó đóng vai trị quan trọng q trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội bền vững, nâng cao khả thu hút nguồn vốn đầu tư cho xây dựng phát triển sở vật chất – cở sở hạ tầng văn hóa thị làm thay đổi mặt thị nơng thơn, góp phần chuyển dịch cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hố, đại hóa,… Tuy nhiên sau thời gian hình thành phát triển, thị trường bất động sản bộc lộ bất cập xúc chế vận hành thị trường, hệ thống pháp luật, chủ thể tham gia thị trường, cấu hàng hố, thơng tin bất động sản,… Mà cụ thể bất động sản, đất đai chưa khai thác, sử dụng hiệu quả, lãng phí, thất lớn; tượng tiêu cực, tham nhũng liên quan tới bất động sản gây nhiêu bất bình, lòng tin người dân vào quy hoạch mang tính trọng điểm nhà nước; thị trường thiếu minh bạch, mang tính tự phát cao, giao dịch chủ yếu thực phi thức, cung – cầu bất động sản cân đặc biệt phân khúc nhà cho người dân, tình trạng đầu kích cầu “ảo” gây nên sốt giá bất thường,… Cùng với đó, ảnh hưởng nặng nề khủng hoảng tài giới xuất phát từ sách cho vay chấp bất động sản Hoa Kỳ gây với kinh tế giới nói chung kinh tế Việt Nam nói riêng đặt vấn đề vô cần thiết với quốc gia Đó việc xem xét, nghiên cứu kỹ thị trường bất động sản nói chung thị trường bất động sản nước nói riêng để từ đưa sách điều hành phù hợp với giai đoạn phát triển đất nước Việc nghiên cứu mang lại nhiều lợi ích mặt thực tiễn quản lý bất động sản Việt Nam khơng có ý nghĩa mặt kinh tế mà mặt xã hội Nội dung I Tổng quan thị trường bất động sản Quan niệm thị trường bất động sản: Thị trường bất động sản phạm trù kinh tế tổng hợp gắn liền với trình sản xuất lưu thơng hàng hố Nó tổng hịa quan hệ giao dịch bất động sản hàng hóa chủ thể kinh tế thông qua chế giá, thời điểm xác định Người mua người bán địa điểm liên hệ thơng qua trung gian môi giới phương tiện thông tin liên lạc khác để tiến hành giao dịch Tuy nhiên, có nhiều quan niệm khác thị trường bất động sản Có ý kiến cho thị trường bất động sản nơi hình thành định việc tiếp cận bất động sản bất động sản sử dụng sử dụng vào mục đích Bên cạnh đó, có khái niệm cho thị trường bất động sản đầu mối thực chuyển dịch giá trị hàng hoá bất động sản thị trường bất động sản "nơi" thực giao dịch bất động sản, gồm hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, chấp dịch vụ hỗ trợ môi giới, tư vấn Đồng thời, thường hiểu sai thị trường bất động sản cho thị trường giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thực tế thị trường bất động sản ngồi giao dịch mua bán thơng thường chiếm tỷ trọng lớn nhất, cịn có giao dịch khác cho thuê, chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng đất… phong phú đa dạng Sự ngộ nhận cho thị trường bất động sản thị trường nhà đất, hiểu xác thị trường nhà đất hai phân khúc lớn xét theo quan điểm loại hình bất động sản, ngồi cịn có phân khúc khác nằm hệ thống thị trường bất động sản thương mại, bất động sản dịch vụ, bất động sản công nghiệp… Sự đời phát triển thị trường bất động sản: Cũng thị trường khác, đời phát triển thị trường bất động sản gắn liền với chế độ sở hữu phân công lao động xã hội Sự chiếm hữu tư nhân tư liệu sản xuất mà trực tiếp sở hữu tư nhân ruộng đất, với phát triển sản xuất trao đổi hàng hóa khác làm nảy sinh hoạt động thuê mướn, trao đổi, chuyển nhượng ruộng đất – hay dụng đất Tuy nhiên có đặc điểm khác biệt đất đai so với hàng hóa khác khơng thể sinh hay sản xuất thêm mà bị giới hạn mức trữ lượng định điều tạo nên khan vượt trội đất so với hàng hóa khác góp phần làm tăng giá trị nhu cầu trao đổi đất đai dân cư theo thời gian Đồng thời dân số ngày gia tăng, sản xuất xã hội ngày phát triển, nhu cầu đất đai – bất động sản ngày tăng dẫn tới thị trường nơi diễn giao dịch trở nên nhộn nhịp thường xuyên Các nghiệp vụ liên quan ngày trở nên phong phú không ngừng phát triển Điều dẫn tới hệ tất yếu việc mua bán trao đổi bất động sản nhà nước thừa nhận hợp pháp, môi trường kinh doanh hình thành, thị trường bất động sản thức hình thành Kèm theo hệ thống quy định chế tài quản lý ban hành để nhà nước kiểm tra giám sát trình phát triển thị trường Khi kinh tế tăng trưởng tới mức độ đòi hỏi phát triển đồng thị trường Với tăng trường thị trường yếu tố đầu vào hàng hóa, vốn, sức lao động,… thị trường bất động sản hình thành phát triển với tốc độ chậm lại chiếm tỷ trọng lớn GDP đất nước Điều cho thấy thị trường bất động sản phát triển thị trường khác không nằm quy luật thị trường Các cấp độ phát triển thị trường bất động sản: Thơng thường hầu hết quốc gia có kinh tế thị trường giới, thị trường bất động sản hình thành phát triển qua cấp độ sau:  Thứ nhất: Cấp độ sơ khởi Ở cấp độ này, mặt nhà tất người xây dựng cho coi bất động sản đất Trong cấp độ này, sách đất đai, tài cơng, chủ đất quan quản lý đất đai đóng vai trị định  Thứ hai: Cấp độ tập trung hóa Đây giai đoạn mà doanh nghiệp tiến hành xây dựng Do hạn chế đất đai, lực xây dựng nên kinh tế tiến hành thi cơng phát triển tồ nhà, bất động sản lớn hay dự án bất động sản Trong cấp độ này, sách xây dựng, doanh nghiệp quan quản lý xây dựng đóng vai trò định  Thứ ba: Cấp độ tiền tệ hóa Là giai đoạn ngân hàng Do bùng nổ xây dựng bất động sản giai đoạn trước, vấn đề vốn để hoàn thiện dự án trở nên vô quan trọng nguồn lực tài doanh nghiệp khơng đáp ứng đủ mà họ cần có giúp đỡ hệ thống tín dụng ngân hàng Lúc này, tham gia ngân hàng đóng vai trị quan trọng dự án bất động sản Ở cấp độ này, sách ngân hàng, ngân hàng quan quản lý ngân hàng chủ thể có vai trị định  Thứ tư: Cấp độ tài hóa Khi quy mơ thị trường tăng cao phát triển mạnh, hạn chế nguồn vốn tài trợ dài hạn, ngân hàng tiếp tục cho vay bất động sản phải đối mặt với rủi ro lớn Khi đó, thân ngân hàng cần phải tiến hành tài hóa khoản cho vay, khoản chấp khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy động đa dạng nguồn vốn Việc cấp vốn bất động sản khơng dừng lại hệ thống tín dụng mà thực thông qua kênh tài đa dạng, đặc biệt tổ chức tài REITs, ETF quỹ đầu tư hay thị trường chứng khoán Trong cấp độ này, thể chế tài chính, sách tài chính, tổ chức tài quan quản lý tài chủ thể có vai trị định  Thứ năm: Cấp độ hoàn thiện thị trường Khi kinh tế vận hành hoàn toàn theo quy luật chế thị trường, thị trường giao thoa tác động qua lại lẫn tảng sách, thể chế hồn hảo Ở giai đoạn này, thể chế chủ thể giữ vai trò ngang việc thúc đẩy đầu tư vào kinh tế nói chung thị trường bất động sản nói riêng Có thể thấy rằng, khơng thiết kinh tế, thị trường bất động sản trải qua nấc, cấp độ đồng thời không thiết cấp độ phát triển thị trường phải có giai đoạn thời gian nước Cũng không thiết, cấp độ phát triển thị trường phải kết thúc chuyển sang giai đoạn khác Các kinh tế, kinh tế phát triển qua cấp độ từ lâu, chẳng hạn Úc hay New Zealand, tài sản bất động sản chứng khốn hố với tỷ lệ cao Cịn nước có kinh tế chuyển đổi, phức hợp áp dụng chủ yếu liệu pháp “sốc”, tức đồng loạt áp dụng tất chế, sách theo quy chuẩn kinh tế thị trường kết nay, thị trường bất động sản cấp độ tài hố tương đương với nước có lịch sử phát triển lâu đời Chu kỳ dao động bất động sản: Trong cấp độ phát triển thị trường bất động sản, trình vận động thị trường có chu kỳ dao động tương tự thị trường khác Chu kỳ dao động thị trường bất động sản (kéo dài – năm Việt Nam) gồm giai đoạn:  Phồn vinh: thị trường phát triển sơi động  Suy thối: thị trường có dấu hiệu chững lại bắt đầu tụt dốc  Tiêu điều: thị trường giậm chân chỗ trở nên đóng băng  Phục hồi: thị trường nóng dần trở lại, xảy “sốt” II Thị trường bất động sản Việt Nam Sự hình thành thị trường bất động sản Việt Nam: Các quan hệ hàng hóa tiền tệ giao dịch bất động sản xuất Việt Nam từ sớm sau CMT8/1945 đến năm 1980 hình thức chế độ đa sở hữu đất đai: tư nhân, tập thể Nhà nước Mặc dù khơng có văn pháp luật quy định giao dịch bất động sản, song Nhà nước thừa nhận làm thủ tục xác nhận cho giao dịch mua bán thu thuế trước bạ đăng ký quyền sở hữu đất Khi kinh tế chuyển sang phát triển theo chế thị trường nằm khuyến khích phát triển sản xuất hàng hóa phủ, quan hệ hàng hóa tiền tệ phát triển rộng rãi quan hệ sử dụng, trao đổi yếu tố đời sống xã hội Điều tác động tới tình hình bất động sản nước ta lúc theo chiều hướng tích cực mà cụ thể, tọng Hiến pháp 1992 quy định rằng: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật” Trên tảng đó, thời gian ngắn, Nhà nước ban hành nhiều văn quy định khung pháp lý cho xuất phát triển thị trường bất động sản Đến năm 1993 với đời Luật Đất đai đánh dấu thay đổi cung cách Nhà nước quản lý đất đai từ sử dụng cơng cụ hành sang quản lý việc kết hợp công cụ kinh tế với hành chính, cơng cụ kinh tế chủ yếu Theo đó, tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân giao đất ổn định lâu dài có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, chấp góp vống liên doanh giá trị quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất có giá Luật Đất đai tạo điều kiện cho người sở hữu tài sản đất, bao gồm nhà ở, công ty, cơng trình, vật kiến trúc thể đem tiến hành giao dich nhiều hình thức phong phú khác cho đối tượng nước hay kế cho người nước thuê Ngoài Luật Đất đai 1993, Nhà nước ban hành thêm văn khác Pháp lệnh nhà năm 1991 Nghị định số 61/CP ngày 5/7/1994 mua bán kinh doanh nhà ở, Nghị định số 56/CP ngày 18/9/1995 ban hành quy chế cho người nước ngoài, người Việt Nam định cư nước thuê, quy định cho phép: + Bán nhà thuốc sở hữu Nhà nước chuyển nhượng quyền sử dụng đát cho người thuê, kinh doanh nahf ở, mua bán khơng nhằm mục đích kinh doanh + Tổ chức kinh tế, tổ chức trị, xã hội cá nhân phép cho người nước ngoài, người Việt Nam định cưu nước thuê nhà để ở, đặt trụ sở văn phịng đại diện, chí nhánh công ty sở hoạt động kinh doanh theo quy định pháp luật Khơng dừng đó, cịn có quy định Luật Tín dụng năm 1997, Nghị định 178/1999/NĐ – CP bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng Nghị định số 165/1999/NĐ – CP ngày 19/11/1999 giao dịch bảo đảm cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng bất động sản (gồm tài sản gắn liền với đất quyền dụng đất) tiến hành chấp tổ chức tín dụng để vay vốn sản xuất kinh doanh Trong trường hợp đến thời gian trả nợ mà khánh hàng khơng có khả tốn tổ chức tín dụng có quyền bán tài sản với chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản chấp để thu hồi vốn ban đầu Bên cạnh cịn có Luật Đất đai năm 2003, văn hướng dẫn thi hành kèm theo khác đời vào thực tiễn khẳng định tồn thị trường bất động sản nước ta Từ sở pháp lý nêu trên, thị trường bất động sản thức vào hoạt động phát triển nước ta thi hành giám sát hệ thống luật lệ quy định Nhà nước  Cầu giảm mạnh giá bất động sản Việt Nam đánh giá mức cao so với thu nhập thực tế: Một Việt kiều Pháp phân tích tờ báo: “Tại châu Âu, ngơi nhà điển hình giá thường gấp – lần lương hàng năm, số lên đến lần họ coi điều khơng bình thường Cịn VN thu nhập bình qn tầng lớp giả đô thị lớn Hà Nội, TP HCM vào khoảng 5.000 USD/năm giá phổ biến hộ hạng trung khoảng 50.000 USD tức gấp 10 lần lương hàng năm Điều có nghĩa giá bất động sản VN mức khơng bình thường so với mặt chung giới” Ở Hà Nội, giá bán cho đối tượng sách mức triệu đồng/m2, mức giá phi thực tế khả mua đối tượng Theo quy luật thị trường, giá cao so với thu nhập thực tế khiến cho cầu giảm mạnh, nguyên nhân làm TTbất động sản bị đóng băng thời gian vừa qua  Tâm lý “chờ đợi” người dân: Vì giá bất động sản đánh giá cao so với giới so với thu nhập người dân Việt Nam nên người dân kỳ vọng vào giá bất động sản xuống thời gian tới; Đồng thời Nhà nước xiết chặt quản lý hoạt động mua bán bất động sản chế sách quản lý đất đai Nhà nước q trình chỉnh sửa hồn thiện nên tâm lý người dân “chờ đợi” chưa mua  Nhu cầu Thị trường mua bán đất dự án, hộ giảm do: (i) Nhà nước điều chỉnh giá đất (ii) Lợi nhuận thu từ kinh doanh bất động sản giảm mạnh: Do số lượng vốn để kinh doanh bất động sản lớn, tính “lỏng” bất động sản lại với việc thị trường bất động sản “đóng băng” giảm nhiệt nhanh chóng làm lợi 17 nhuận từ việc kinh doanh bất động sản giảm mạnh, lĩnh vực đầu tư khác vàng, ngoại tệ, cổ phiếu, lãi suất trái phiếu Chính phủ, địa phương lãi suất Ngân hàng lại có mức lợi tức cao, đặc biệt chứng khốn đời nước ta Nếu tính năm 2005 số VN – Index tăng khoảng gần 40%, đồng thời thị trường OTC giá cổ phiếu nhiều ngân hàng tăng mạnh lên tới khoảng 200 – 500% nên điểm thu hút mạnh mẽ vốn nhà đầu tư Mặt khác, lãi suất tăng chi phí cho đồng vốn vay ngân hàng để đầu tư vào dự án tăng lên lãi phải trả ngân hàng tăng, làm cho nhà đầu tư gặp khó khăn người dân không dám vay ngân hàng để mua nhà Đây nguyên nhân nhà đầu tư chuyển hướng kinh doanh sang lĩnh vực khác bất động sản  Giá vàng liên tục tăng cao từ 2004 trở lại đây: Trong giá bất động sản đánh giá cao giao dịch thường lại tính vàng nên việc giá vàng gia tăng mạnh mẽ năm qua góp phần làm cho TTbất động sản “đóng băng” Khơng nhà trị giá 200 – 300 vàng bị đóng băng gần hồn tồn mà đến nhà có giá 100 Thị trường mua bán đất dự án, hộ không bị ảnh hưởng nhiều giá vàng lên xuống việc toán tiền đồng, giá vàng lên cao khiến cho nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn việc giải ngân với ngân hàng  Tiêu cực xây dựng đất đai: Ngoài ra, cịn phải kể đến thơng tin tiêu cực xây dựng nhà chung cư, chất lượng xây dựng cơng trình nói chung cụ thể chất lượng nhà chung cư không đảm bảo, vụ việc làm sổ đỏ sai quy định Trị An, Sóc Sơn, Đồ 18 Sơn… Tất nguyên nhân làm cho thị trường bất động sản nước ta thời gian qua trở nên ngày “lạnh” Thứ hai: Về phía cung nhà đất tăng nhanh giá bất động sản Việt Nam đánh giá cao so với giá thành thực tế: Hiện nay, theo đánh giá chuỵên gia, giá chung cư cao cấp sàn cao gấp nhiều lần lần giá trị thật, xây dựng chung cư từ 10 tầng trở lên, giá đất vào khoảng 500.000 đồng/m2 theo đơn giá xây dựng giá mét vuông nhà vào khoảng – triệu đồng giá thị trường bất động sản nước ta cao so với giá thành thực tế tạo lợi nhuận lớn cho nhà đầu tư Điều dẫn tới việc ngày nhiều dự án mở rộng khiến nguồn cung gia tăng nhanh chóng, nên thời gian qua quy hoạch sử dụng đất, địa phương để quỹ đất lớn để xây dựng nhà ở, dự án xây dựng chung cư cao cấp liên tục khởi công – đặc biệt đô thị lớn Hà Nội, TP HCM… Theo Kế hoạch dài hạn thành phố Hà Nội giai đoạn từ 2016 – 2020 dựa nhu cầu thực tế nhà xã hội 6.023.000m2, tăng gần 50% so với dự kiến (4.023.000m2), Thành phố thông báo dự án Phát triển nhà xã hội dự kiến đến năm 2020, nêu rõ có 22 dự án với tổng diện tích sàn khoảng 3.124.000m2, ước tính đạt 52% nhu cầu thực tế, đạt 78% so với mục tiêu Chương trình phát triển nhà Thành phố đề Còn TP HCM năm 2017, thành phố mắt dự án nhà xã hội với tổng cộng 1654 hộ để từ hướng đến hồn thành mục tiêu diện tích bình qn đầu người đạt 10m2/người Thứ ba, Nhà nước áp dụng biện pháp nhằm hạ nhiệt thị trường: Trước thực trạng diễn biến thị trường bất động sản, việc quản lý chặt chẽ kiểm soát thị trường nhà đất trở thành xúc Các quan quản lý nhà nước 19 phải vào nhằm kiềm chế “bong bóng” bất động sản đưa giá đất trở với giá thực tế nhằm khuyến khích đầu tư sản xuất kinh doanh, kích thích tăng trưởng kinh tế trình bày rõ giai đoạn nêu Thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam: Thứ nhất, kể từ tháng 1/2015 tới tháng 9/2016, lượng vốn tồn đọng bất động sản giảm 39,6 tỷ đồng cịn 33,6 nghìn tỷ đồng Tất nhiên, lượng tồn kho cịn lại khó giải bất động sản không bảo đảm đủ điều kiện để trở thành chỗ Câu chuyện tăng cung đáp ứng cầu ảo gắn với đầu học lớn cần rút kinh nghiệm quan trọng Thứ hai, gói tín dụng ưu đãi 30 nghìn tỷ đồng kết thúc, Chính phủ cho phép gia hạn để giải ngân hết gói Trong năm 2016, cam kết cho vay vượt 30 nghìn tỷ đồng, chưa giải ngân xong Chính phủ định đóng gói tín dụng chuyển sang thực theo Ngân hàng Chính sách Xã hội với mức lãi suất ưu đãi khoảng 4,5%, không rõ tổng nguồn vốn Trên thực tế, chưa có hoạt động tiếp tục triển khai Hiện nay, khó nhìn thấy gói tín dụng ưu đãi đủ lớn để tiếp tục phát triển phân khúc nhà xã hội nhà thương mại giá rẻ Điều dẫn tới hệ phân khúc giảm cung nhà đầu tư lại tập trung vào tăng cung phân khúc nhà thương mại giá trung bình giá cao Có thể thị trường lại rơi vào vịng xốy nghịch lý cung – cầu nửa thị trường gặp khứ gần Thứ ba, tín dụng bất động sản có xu hướng tăng mạnh năm 2016, thể nhiều rủi ro xuất chế chấp bất động sản ngân 20 hàng thương mại Nhiều dự án chấp toàn dự án để vay vốn đầu tư, sau thực bán nhà cho người tiêu dùng chưa giải chấp Ngân hàng xiết nợ yêu cầu cư dân di dời, tạo nên tình trạng bất ổn số chung cư Ngân hàng Nhà nước đưa chủ trương sửa đổi Thông tư số 36/2014/TT-NHNN để quy định lại giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn hoạt động tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngồi, giảm tỷ lệ vốn huy động ngắn hạn vay dài hạn từ 60% xuống 40% tăng hệ số rủi ro cho vay kinh doanh bất động sản từ 150% lên 250% Cuối cùng, sau nhiều thảo luận, Ngân hàng Nhà nước ban hành Thông tư số 06/2016/TT-NHNN, ngày 27/05/2016 sửa đổi, bổ sung số điều Thơng tư số 36/2014/TT-NHNN, tỷ lệ vốn huy động ngắn hạn vay dài hạn giảm xuống mức 50% tăng hệ số rủi ro cho vay kinh doanh bất động sản lên 200% Muốn hay khơng điều chỉnh làm hạn chế nguồn tín dụng thương mại cho phát triển kinh doanh bất động sản Thứ tư, dự án phát triển bất động sản đầu tư mang tính chuyên nghiệp dựa vào quan hệ cung - cầu thị trường Nhiều nhà đầu tư chuyên nghiệp với tiềm lớn tung thị trường nhiều loại hàng hóa bất động sản đa dạng Đây tín hiệu đáng mừng lực cạnh tranh nước, đặt vấn đề phải quản lý tốt tính độc quyền xảy ra, tạo nên bất công thị trường Thứ năm, đặc điểm phân khúc năm 2016 mô tả sau:  Phân khúc khu công nghiệp, cụm công nghiệp: Đây phân khúc có tính biệt lập cao, hình thành triển khai dựa quy hoạch Chính phủ UBND cấp tỉnh Theo Báo cáo Cục quản lý Nhà Thị trường bất động sản, phân khúc này, tình trạng chung cung tăng nhanh cầu mức độ lấp đầy mức xấp xỉ khoảng 50% Trong thời gian qua, Chính phủ điều chỉnh sách cho phép xây dựng khu công nghiệp gắn với khu nhà ở, tạo sức phát triển mạnh hơn, khu VSIP Singapore đầu tư 21  Phân khúc văn phòng cho thuê: Kể từ năm 2015 trở đi, cầu phân khúc tăng dần làm cho độ lấp đầy Tại TP Hồ Chí Minh, cung văn phịng cho th gần khơng tăng năm 2016, tỷ lệ lấp đầy đạt tới khoảng 95% Tại Hà Nội, cung tăng khoảng từ 20.000 – 30.000 m2 quý, mức độ lấp đầy đạt khoảng 86%  Phân khúc sở bán lẻ: Đây phân khúc quan tâm phân tích thị trường bất động sản kể từ nhà đầu tư nước có kế hoạch chiếm lĩnh thị trường bán lẻ Việt Nam Cũng từ đó, nhà đầu tư nước bắt đầu có kế hoạch phát triển bất động sản phục vụ hệ thống bán lẻ như: trung tâm thương mại, cửa hàng bán lẻ, siêu thị, cửa hàng tiện ích… Bước vào năm 2016, cung bất động sản phục vụ bán lẻ Hà Nội TP Hồ Chí Minh tăng nhanh so với năm 2015 Tại TP Hồ Chí Minh, cung tăng khoảng từ 60.000 – 100.000 m2 quý, mức độ lấp đầy đạt khoảng 91% Tại Hà Nội, cung mức khoảng 25.000 m2 quý, mức độ lấp đầy đạt khoảng 75% Đây biểu mức độ phát triển phân khúc bán lẻ TP Hồ Chí Minh cao Hà Nội Nói chung, triển vọng phát triển phân khúc mức cao dân số đô thị loại đặc biệt có mức độ tăng học cao  Phân khúc nhà ở: Phân khúc phân khúc quan trọng thị trường bất động sản Tại TP Hồ Chí Minh, cung hộ chung cư đạt mức 3.000 – 4.000 hộ hoàn thành từ 5.000 – 7.000 hộ "trên giấy" quý với mức độ tồn kho khoảng 13,5% Tại Hà Nội, cung hộ chung cư đạt mức 3.000 – 5.000 hộ hoàn thành từ 3.000 – 9.000 hộ "trên giấy" quý với mức độ tồn kho khoảng 16% Như vậy, phương thức mua - bán nhà "trên giấy" chiếm tỷ trọng cao mua bán nhà hoàn thành Sự thực, nhìn sâu vào tỷ lệ cung cầu nhóm nhà cao cấp, trung cấp bình dân, thấy phân khúc thị trường bất động sản nhà năm 2016 diễn theo hướng cung khơng phù hợp cầu góp phần nghiệm trọng vào trạng lệch pha cung cầu thị trường bất động sản 22 Năm 2014, tổng cung hộ Hà Nội đạt mức 13.193 hộ; năm 2015 16.500 hộ 16.670 hộ 10 tháng đầu năm 2016 Mức cung ổn định Vấn đề đặt phân tích tỷ lệ hộ cao cấp, trung cấp bình dân biến động qua năm Tương tự phân tích cung - cầu thị trường Hà Nội, thị trường hộ TP Hồ Chí Minh có sức cung lớn Năm 2014, sức cung hộ TP Hồ Chí Minh (14.522 hộ) tương đương Hà Nội (13.193 hộ) Bước sang năm 2015, sức cung hộ TP Hồ Chí Minh gần tăng gấp đơi: 25.562 hộ năm 2015 23.100 hộ 10 tháng đầu năm 2016 Như vậy, năm 2015 2016, sức cung hộ TP Hồ Chí Minh ổn định khoảng 25.500 hộ Trong đó, tỷ trọng hộ bình dân lại bị giảm mạnh vào năm 2016 (về mức 20%) hộ trung cấp lại tăng mạnh Như vậy, TP Hồ Chí Minh, thị trường hộ hướng theo nhóm có giá trung bình, khả xẩy nghịch lý cung - cầu hai nửa thị trường hữu Vấn đề đặt lại phân tích tính hợp lý quan hệ cung – cầu nhóm hộ tính theo giá Phân khúc du lịch, nghỉ dưỡng: Như nói, phân khúc nhà đầu tư phát triển theo phương thức "phi truyền thống" mang tính xã hội hóa đầu tư đánh giá an tồn hiệu Các đơn vị bất động sản chủ đầu tư dự án bán cho nhà đầu tư cá nhân để sử dụng cho thuê thời gian không sử dụng Địa bàn phát triển mạnh phân khúc hình thức phi truyền thống thành phố có tiềm du lịch cao, như: Hạ Long, Đà Nẵng, Hội An, Nha Trang, Phú Quốc Hiện nay, phân khúc phát triển số địa phương khác có điểm du lịch, điển hình như: Sa Pa, Đại Lải, Sầm Sơn, Quy Nhơn… Hiện nay, nhà đầu tư dự án bảo đảm lợi nhuận khai thác từ 8% tới 10% năm Ngoài ra, chủ bất động sản thụ hưởng số ngày nghỉ ngơi bất động sản trao đổi kỳ nghỉ 23 với nhiều sở nghỉ dưỡng khác chủ đầu tư dự án Như vậy, sau từ 10 tới 12 năm, người tham gia đầu tư thu hồi lại vốn đầu tư bỏ Cách thức hợp lý thực khuyến khích dân bỏ tiền vào đầu tư bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, có lợi so với đầu tư vào nhà để bán cho thuê Thứ sáu, nguồn tài cho phát triển bất động sản vấn đề lớn Việt Nam Các nguồn tài chủ yếu cho bất động sản nguồn tín dụng từ ngân hàng thương mại, nguồn góp vốn người mua bất động sản theo phương thức mua – bán bất động sản hình thành tương lai nguồn đầu tư trực tiếp từ nước (FDI) Năm 2016, Ngân hàng Nhà nước thành công việc ép lãi suất ngân hàng thương mại cho vay xuống tới mức – 10% Đây điều kiện tốt cho phát triển thị trường bất động sản so với trước đây, lãi suất cao so với tín dụng bất động sản nước phát triển Tăng trưởng tín dụng nói chung năm 2016 đạt mức cao, có tín dụng bất động sản Nói chung, dư nợ tín dụng cho bất động sản chiếm khoảng từ 7,5% tới 8,5% tổng dư nợ tín dụng Bước vào năm 2014, tăng trưởng tín dụng đạt mức 16,5%, sau năm 2015 13,5% quý đầu năm 2016 9,1% Tương tự, tín dụng bất động sản có mức tăng trưởng tương ứng 20%, 18% 12% Theo ước tính chun gia tăng trưởng tín dụng năm 2016 đạt tương đương năm 2015 (~13 – 14%) tín dụng bất động sản năm 2016 đạt mức khoảng 16% Vốn FDI nguồn vốn quan trọng cho phát triển kinh tế nói chung, phát triển thị trường bất động sản nói riêng Vốn FDI đăng ký giai đoạn 2013 – 2015 đạt mức 20 tỷ USD năm, năm 2015 đạt tới 22,7 tỷ USD Lượng vốn FDI đăng ký đầu tư vào kinh doanh bất động sản tăng cao vào năm 2014 2015, chiếm khoảng 10% tổng vốn FDI đăng ký Năm 2016, thu hút FDI đạt 24,4 tỷ USD, đầu tư vào lĩnh vực bất động sản chiếm khoảng 6,9% tổng vốn FDI 24 Tổng vốn đầu tư tồn xã hội ước tính có bước tăng cao đạt gần 1,5 triệu tỷ đồng, tăng 8,7% so với năm 2015 33% GDP nước vào năm 2016 Đây kết q trình phục hồi kinh tế sách Chính phủ trợ giúp tích cực cho hoạt động khối doanh nghiệp Trong lĩnh vực bất động sản, số vốn đầu tư vào kinh doanh bất động sản tăng lên đáng kể, ước tính đạt gần gấp đơi so với lượng vốn đầu tư năm 2015 Đây dấu hiệu đáng mừng cho thị trường bất động sản Đề xuất biện pháp phát triển thị trường bất động sản giai đoạn tới:  Một là, kiến nghị Quốc hội thông qua dự thảo "Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật đầu tư, kinh doanh" nhằm điều chỉnh hiệu kinh tế thị trường bất động sản, tạo hành lang pháp lý mơi trường kinh doanh minh bạch, thơng thống hơn; ngăn ngừa hạn chế tiêu cực, nhũng nhiễu; xây dựng, phát triển thị trường bất động sản minh bạch, lành mạnh bền vững  Hai là, cải cách mạnh mẽ thủ tục hành theo hướng cửa liên thơng, đơn giản, minh bạch, thơng thống, nhanh chóng Lược bỏ thủ tục rườm ra, đơn giản hóa trình xin thủ tục hành hay cấp phép xây dựng tránh lãng phí nguồn lực nhà nước doanh nghiệp tham gia thị trường  Ba là, cơng cụ thuế, để khuyến khích thị trường tăng trưởng Nhà nước nên áp dụng thuế suất thấp đánh thu nhập chuyển nhượng bất động sản Để điều tiết thị trường có dấu hiệu “bong bóng” áp dụng thuế suất cao, kể áp dụng thuế suất cao chuyển nhượng bất động sản sau tạo lập năm 25 Trước đây, để khuyến khích đầu tư, phát triển nhà xã hội, Nhà nước áp dụng thuế GTGT 5%; thuế thu nhập doanh nghiệp 10%; thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng bất động sản có cách tính thuế 22% thu nhập chịu thuế, 2% giá trị hợp đồng giao dịch Nhưng có cách tính 2% giá trị hợp đồng giao dịch, dẫn đến tình trạng có nhiều trường hợp khai thấp để tránh thuế; Bộ Tài dự thảo Luật Thuế đánh người có nhiều nhà dự kiến trình Quốc hội trước năm 2020; đề xuất đánh thuế cao trường hợp chuyển nhượng nhà vòng năm sau tạo lập, nhằm ngăn ngừa đầu thị trường bất động sản  Bốn là, công cụ tín dụng, để khuyến khích thị trường tăng trưởng áp dụng sách tín dụng nới lỏng, lãi suất thấp, điều kiện thẩm định cho vay dễ dàng Khi thị trường có dấu hiệu bong bóng áp dụng sách hạn chế tín dụng, kể áp dụng sách thắt chặt tín dụng, lãi suất cao, điều kiện thẩm định cho vay khắt khe, khống chế tăng trưởng tín dụng Thơng qua giai đoạn phát triển thấy rằng, sách tín dụng trở thành công cụ hiệu điều chỉnh thị trường bất động sản  Năm là, kiến nghị Ngân hàng Nhà nước đạo ngân hàng thương mại xây dựng "Quy chế hoạt động nội ngân hàng" theo hướng khuyến khích chủ đầu tư dự án, nhà thầu thi công, nhà thầu tư vấn, nhà cung cấp vật tư, thiết bị, khách hàng mở tài khoản giao dịch ngân hàng, để tạo điều kiện cho ngân hàng giám sát dòng tiền sử dụng mục đích, giúp cho chủ đầu tư bên liên quan sử dụng vốn tín dụng hiệu quả, tiết kiệm giảm thiểu rủi ro  Sáu là, quy hoạch xây dựng, phát triển đô thị, dự án nhà ở: Để khuyến khích thị trường tăng trưởng Nhà nước cần chấp thuận cho nguồn cung quỹ đất thị trường nhiều hơn, chấp thuận chủ trương đầu tư nhiều dự án bất động sản Khi thị trường có dấu hiệu bong bóng áp dụng sách hạn chế nguồn 26 cung quỹ đất thị trường, hạn chế chấp thuận đầu tư dự án bất động sản Giao thẩm quyền cho Thường trực Hội đồng nhân dân phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (bổ sung) hai kỳ họp hội đồng nhân dân để đảm bảo đáp ứng kịp nhu cầu đầu tư phát triển  Bảy là, cơng cụ kiểm sốt rủi ro thị trường bất động sản, bảo vệ người tiêu dùng bất động sản, pháp luật phải quy định chế, sách bắt buộc chủ đầu tư phải thực bảo lãnh ngân hàng; phải xây dựng xong phần móng chung cư; phải Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện huy động vốn Phải giải chấp ngân hàng nơi nhận chấp có văn chấp thuận trước bán nhà hình thành tương lai; chủ đầu tư phải thực nghiệm thu chất lượng cơng trình xây dựng, nghiệm thu cơng trình phịng cháy, chữa cháy theo quy định pháp luật trước bàn giao nhà cho khách hàng  Tám là, thực chế phối hợp “chuỗi 05 nhà” bao gồm: 1) Nhà đầu tư phát triển dự án; 2) Nhà thầu thi công; 3) Nhà cung ứng vật tư, trang thiết bị; 4) Nhà băng - ngân hàng; 5) Nhà nước Các chủ thể nêu hợp tác phối hợp tạo sức mạnh, hiệu để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển minh bạch, lành mạnh, bền vững Thực chế xã hội hóa đầu tư theo phương thức đổi đất lấy hạ tầng, thơng qua hình thức xây dựng – chuyển giao (BT), hợp tác công - tư (PPP)  Cuối cùng, kiến nghị tập trung phát triển vào phân khúc nhà xã hội, nhà thương mại vừa túi tiền, nhà thương mại giá rẻ, nhà cho thuê giá rẻ vừa phù hợp với điều kiện thực tiễn thành phố hướng phát triển tảng để đảm bảo 27 an sinh xã hội thị trường bất động sản thành phố phát triển lành mạnh, bền vững lại vừa đảm bảo đường nhu cầu xã hội 28 Kết luận Trong hai thập kỷ qua, từ lúc thức khai sinh nay, thị trường bất động sản nước ta trải qua nhiều biến động không ngừng phát triển với nhiều cung bậc khác Bên cạnh đó, nhiều vấn đề tiêu cực thị trường thể hiện, nhiều nhà đầu tư gia nhập phải rời bỏ thị trường Các luật, quy định, sách ban hành, liên tục điều chỉnh cho phù hợp thực tế nhằm hỗ trợ thúc đẩy thị trường phát triển song chúng chưa cho thấy tư đột phá thị trường Quy định đối tượng có yếu tố nước ngồi chưa có nhiều điểm Tuy nhiên giải phần lớn vấn đề tồn đọng thị trường, đơn cử việc hợp hai loại giấy chứng nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà (sổ hồng) sau gần 15 tồn song hành chúng Các sách doanh nghiệp, đầu tư, xây dựng chưa thực có đột phá nhấ thủ tục hành hay chủ thể tham gia Chủ trương tạo lập đồng vận hành thông suốt loại hình thị trường, có thị trường bất động sản chủ trương đắn nhằm đẩy mạnh việc thị trường hóa theo quy luật vốn có Tuy nhiên, chưa có sách lớn để cụ thể hóa nội dung Bên cạnh đó, nợ xấu bất động sản vấn đề quan ngại không riêng thị trường mà kinh tế Song, đến vấn đề chưa xử lý kịp thời Các thơng tin tình trạng nợ xấu có nguồn gốc từ bất động sản khả xử lý tình hình xử lý thơng tin khó tiếp cận khơng đầy đủ Các doanh nghiệp bất động sản lại không làm chủ thị trường, tham gia ạt doanh nghiệp dám rút lui không phù hợp mà chủ yếu trông chờ vào Nhà nước cứu giúp Điều cần nhanh chóng điều chỉnh để thị trường thực khỏi bóng giai đoạn tiêu điều trước đây, vực dậy phục hồi hoàn toàn tăng trưởng cách toàn diện 29 Trong năm tiếp theo, tình hình kinh tế giới dần tốt lên, tiếp tục vào ổn định, luồng tài quốc tế hướn đến Đông Nam Á, Đông Á có Việt Nam tất yếu bối cảnh Luồng từ nước (đầu tư kiều hổi gửi về) tiếp tục tăng sách khuyến khích Nhà nước áp dụng vào thực tế Do đó, ngắn trung hạn thị trường bất động sản có nguồn tiền đặn Về phía nước ta, chu kì kinh tế hình thành, hồi phục tăng trưởng trở lại Chủ trương tăng cường cải cách thể chế, tiết giảm thủ tục hành tái cấu kinh tế theo hướng đại coi động lực thúc đẩy giai đoạn Việc thị trường hóa, cổ phần hóa kinh tế bước phát triển kinh tế Việt Nam, hứa hẹn nhiều hội thách thức, chông gai để thị trường bất động sản Việt Nam thử sức, phát triển Bài học giai đoạn 2004 – 2014 trước không cũ cho tất đã, tham gia vào bước thị trường mức độ phát triển hoàn toàn mới, đại bắt kịp xu chung thị trường toàn giới – cấp độ tài hóa bất động sản 30 Tài liệu tham khảo Cuốn sách: Bí trở nên giàu có từ bất động sản Tác giả: Th.s Bùi Hữu Hưởng, Nhà xuất Tài phát hành năm 2016 Tài liệu + Slide môn thị trường bất động sản – Thạc sỹ: Nguyễn Thanh Lân Tiểu luận thực trạng giải pháp cho thị trường bất động sản Việt Nam Tác giả: TS Nguyễn Mạnh Hùng Luật Kinh doanh Bất động sản 2013 – Nhà xuất Lao động Báo cáo ngành bất động sản Việt Nam – VPBank Securities (3/2014) Báo cáo cập nhật ngành bất động sản – VPBank Securities (3/8/2015) Một số báo, tạp chí tài liệu khác từ Internet 31 ... động bất động sản: II Thị trường bất động sản Việt Nam Sự hình thành thị trường bất động sản Việt Nam: Các giai đoạn phát triển thị trường bất động sản Việt Nam: .10 Phân tích. .. quan thị trường bất động sản .4 Quan niệm thị trường bất động sản: Sự đời phát triển thị trường bất động sản: Các cấp độ phát triển thị trường bất động sản: Chu kỳ dao động bất. .. thống thị trường bất động sản thương mại, bất động sản dịch vụ, bất động sản công nghiệp… Sự đời phát triển thị trường bất động sản: Cũng thị trường khác, đời phát triển thị trường bất động sản gắn