T ng quan v ổ ề thị trườ ng b ất độ ng s n ả
Khái niệ m thị trường b ất độ ng sản
Bất động sản chiếm một phần lớn tài sản của thế giới, với đất đai cung cấp sự sống, thực phẩm và nơi cư trú cho con người Vai trò của đất đai đã tồn tại từ khi con người xuất hiện và vẫn giữ nguyên giá trị cho đến ngày nay Do tầm quan trọng của đất đối với xã hội, các quốc gia luôn xem xét đất đai như một đối tượng nghiên cứu đặc biệt, trong khi thị trường bất động sản được coi là một trong những thị trường trọng yếu của nền kinh tế.
Theo tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế 2005, bất động sản được định nghĩa là đất đai và các công trình do con người tạo ra gắn liền với đất, bao gồm những vật hữu hình có thể nhìn thấy và sờ mó Định nghĩa này phổ biến trong luật pháp nhiều quốc gia, nơi bất động sản thường được coi là đất đai và tài sản gắn liền với đất, xác định bởi vị trí địa lý Tuy nhiên, mỗi quốc gia có quan niệm khác nhau về tài sản gắn liền với đất Điều 174 Bộ Luật Dân sự nước CHXHCNVN năm 2005 quy định rằng bất động sản bao gồm đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất, và các tài sản khác gắn liền với đất, tuy nhiên, danh mục “những tài sản gắn liền với đất” vẫn chưa được quy định cụ thể.
Thị trường là một khái niệm kinh tế quan trọng, liên quan chặt chẽ đến quá trình sản xuất và lưu thông hàng hóa Để một thị trường có thể phát triển bền vững, cần phải có ba yếu tố cơ bản: chủ thể (người sản xuất và người tiêu dùng), khách thể (sản phẩm hoặc dịch vụ) và giới trung gian (các tổ chức hỗ trợ giao dịch).
Thị trường bất động sản là không gian giao dịch giữa người mua và người bán bất động sản, nơi họ có thể gặp gỡ trực tiếp hoặc thông qua môi giới Giá cả bất động sản được xác định dựa trên sự tương tác giữa các bên, có thể diễn ra tại cùng một địa điểm hoặc qua các phương tiện liên lạc khác.
Thị trường bất động sản, theo Viện Thẩm định giá Mỹ, được định nghĩa là sự tương tác giữa các cá nhân chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản để nhận tài sản khác, chẳng hạn như tiền.
Thị trường bất động sản có thể được hiểu là tổng hòa các giao dịch liên quan đến bất động sản, dựa trên các quan hệ hàng hóa và tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định Thực chất, thị trường này là nơi mà các giao dịch về bất động sản diễn ra, nơi mà người mua và người bán tương tác để xác định giá cả và số lượng hàng hóa cùng dịch vụ bất động sản được giao dịch.
"Nơi" không chỉ đơn thuần là một địa điểm, mà còn bao gồm các yếu tố không gian và thời gian, đặc biệt khi các giao dịch bất động sản diễn ra.
Phân loại thị trường bấ t đ ộ ng sản
Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, người ta có thể phân loại thị trường bất động sản theo nhiều tiêu thức khác nhau
Thị trường bất động sản có thể được phân loại dựa trên loại hàng hóa, bao gồm thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường bất động sản phục vụ cho dịch vụ, thị trường bất động sản văn phòng và công sở, cũng như thị trường bất động sản công nghiệp.
Thị trường bất động sản được phân chia thành ba loại chính: thị trường mua bán, thị trường thuê và cho thuê, cùng với thị trường chế ấp và bảo hiểm Việc phân loại này dựa vào tính chất các mối quan hệ trên thị trường, giúp các nhà kinh doanh xác định hướng đầu tư phù hợp với khả năng và điều kiện của họ.
Thị trường bất động sản có thể được phân chia thành ba loại chính dựa vào trình tự tham gia: thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bao gồm giao đất và cho thuê đất), thường được gọi là thị trường đất đai; thị trường xây dựng các công trình bất động sản để bán và cho thuê, hay còn gọi là thị trường sơ cấp; và thị trường bán hoặc cho thuê bất động sản đã qua sử dụng, được gọi là thị trường thứ cấp.
Thị trường bất động sản được phân chia thành hai loại dựa trên mức độ kiểm soát: thị trường chính thức (có kiểm soát) và thị trường phi chính thức (không được kiểm soát).
Điề u ki ện ra đời và phát triể n của thị trường b ất độ ng sản
Thị trường bất động sản hình thành từ sự trao đổi và mua bán hàng hóa bất động sản, với đất đai là loại hàng hóa đầu tiên Khi chế độ sở hữu đất đai được xác lập và nhu cầu sử dụng đất tăng lên, đất đai trở thành hàng hóa Sự phát triển của thị trường bất động sản gắn liền với quá trình này và nhu cầu sử dụng đất trong các hoạt động kinh tế xã hội Thị trường bất động sản không chỉ bao gồm giao dịch mua bán mà còn các hoạt động liên quan như cho thuê, cầm cố và chuyển nhượng quyền sử dụng Để thị trường hoạt động ổn định, cần có một môi trường kinh doanh bất động sản và khung pháp lý rõ ràng Tại Việt Nam, Hiến pháp năm 1992 đã quy định quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tạo cơ sở cho việc ban hành nhiều văn bản pháp lý nhằm phát triển thị trường bất động sản Nhà nước đã liên tục cập nhật và hoàn thiện khung pháp lý để phù hợp với sự phát triển nhanh chóng của thị trường.
Sự phát triển của thị trường bất động sản không chỉ phụ thuộc vào hai điều kiện ra đời mà còn liên quan chặt chẽ đến tăng trưởng kinh tế của quốc gia Tại Việt Nam, thị trường bất động sản đã trải qua nhiều giai đoạn biến động, phản ánh sự thăng trầm của nền kinh tế.
Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), thị trường bất động sản diễn biến theo hình sin bất đối xứng, chịu ảnh hưởng từ quy luật giá trị, cạnh tranh, quan hệ cung - cầu, cùng với chính sách và cơ chế điều tiết vĩ mô của Nhà nước Hành vi đầu tư và kinh doanh của các doanh nghiệp và nhà đầu tư cũng bị tác động bởi các chính sách và yêu cầu của thị trường Kể từ năm 1987, thị trường bất động sản đã trải qua nhiều giai đoạn phát triển, bao gồm tăng trưởng, ổn định và nóng sốt.
Thị trường bất động sản Việt Nam trải qua nhiều giai đoạn biến động, với những cơn sốt xảy ra vào các năm 1993, 2001-2002, cuối năm 2010 và đặc biệt là "bong bóng" năm 2007 Tuy nhiên, cũng có những thời kỳ đóng băng và suy thoái nghiêm trọng, như từ năm 1995-1999 và nặng nề nhất là từ đầu năm 2008 đến giữa năm 2009, cùng giai đoạn 2011-2013 Những giai đoạn khủng hoảng này ảnh hưởng sâu sắc đến nền kinh tế, doanh nghiệp, ngân hàng, nhà đầu tư và người tiêu dùng Ngược lại, thị trường đã chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ từ năm 2003-2006, cuối năm 2009 đến giữa năm 2010, và từ năm 2013 đến nay.
Xu hướng tăng trưởng của thị trường bất động sản luôn đồng hành với sự phát triển của nền kinh tế Các yếu tố như đô thị hóa, phát triển hạ tầng đô thị, đặc biệt là hạ tầng giao thông, đóng vai trò quan trọng trong sự tăng trưởng này Bên cạnh đó, chính sách tài chính, tiền tệ và tín dụng cũng ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường Hệ thống pháp luật và các chính sách kinh tế, thông qua sự điều hành của các cơ quan quản lý nhà nước từ trung ương đến địa phương, góp phần định hình sự phát triển của thị trường bất động sản.
Các giai đoạn phát triển của thị trường bấ ộ t đ ng sản
C ấp độ sơ khai
Thời kỳ đầu của thị trường bất động sản chứng kiến sự phát triển mạnh mẽ, đặc biệt là trong giao dịch đất đai Trong giai đoạn này, mọi chủ thể sở hữu đất đều có thể tham gia vào các hoạt động giao dịch, biến đất đai thành hàng hóa Điều này dẫn đến tính tự phát trong các giao dịch, nơi quyền sử dụng đất quyết định hành vi giao dịch của các bên tham gia.
Mọi người đều có khả năng xây dựng căn nhà của mình chỉ cần có một mảnh đất, điều này giúp hình thành tài sản bất động sản Trong quá trình này, các chính sách về đất đai, chủ đất và cơ quan quản lý đất đai đóng vai trò quyết định.
Giai đoạn này đánh dấu sự xuất hiện của các yếu tố thúc đẩy sự hình thành thị trường bất động sản, nổi bật là sự hình thành các khu vực phát triển tập trung Các quy định pháp lý cũng đã được thiết lập, cho phép đất đai trở thành hàng hóa và được giao dịch như những sản phẩm thông thường trên thị trường.
Mặc dù thị trường đất đai đã được cho phép hình thành và giao dịch, nhưng nó vẫn chỉ là điều kiện cần thiết cho sự phát triển của thị trường bất động sản Do đó, thị trường bất động sản ở giai đoạn sơ khai không phải là mục tiêu khuyến khích của Nhà nước.
C ấp độ ậ t p trung
Giai đoạn hiện tại đánh dấu sự chuyển mình của thị trường từ các giao dịch đất đai sang giao dịch các sản phẩm bất động sản phát triển Đặc trưng của thời kỳ này là sự gia tăng tính đa dạng và phong phú của các loại hình bất động sản, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của người tiêu dùng.
• Hệ thống luật pháp về ất độ b ng s n dả ần được hình thành
• Đất đai và ất độb ng sản được đăng kí
• Nhà nước kiểm soát các giao dịch bất động sản để kiểm soát thị trường
Trong giai đoạn thị trường tập trung, sản phẩm bất động sản chuyển từ đất đai sang các công trình xây dựng, đánh dấu thời kỳ của các doanh nghiệp xây dựng Liên quan đến quá trình công nghiệp hóa - hiện đại hóa, nhu cầu về bất động sản xây dựng, bao gồm nhà ở đô thị, văn phòng, hạ tầng giao thông và thương mại, ngày càng tăng cao Thị trường xây dựng mới phát triển để đáp ứng nhu cầu mở rộng quy mô Nhà nước và các cơ quan quản lý đóng vai trò điều phối và định hướng thông qua chính sách ưu đãi, đặc biệt là cung cấp đất đai cho nhà đầu tư Do hạn chế về đất đai và năng lực xây dựng, cá nhân khó có thể phát triển dự án bất động sản, dẫn đến sự bùng nổ của các doanh nghiệp thi công và đầu tư xây dựng để tận dụng nhu cầu cao và chính sách hỗ trợ từ Nhà nước, cung cấp sản phẩm bất động sản ra thị trường sơ cấp.
2.3 Cấp độ tiền tệ hóa
Trong nền kinh tế hàng hóa, tiền tệ đóng vai trò là phương tiện thanh toán chủ yếu, và tốc độ quay vòng của đồng tiền tăng lên khi nền kinh tế phát triển Các chủ thể kinh tế không thể tự đáp ứng nhu cầu vốn mà phải dựa vào các tổ chức tín dụng thông qua quan hệ tín dụng Doanh nghiệp bất động sản cũng không ngoại lệ, đặc biệt trong giai đoạn thị trường bất động sản được coi là “giai đoạn của các ngân hàng” Sự phát triển của các doanh nghiệp bất động sản chủ yếu dựa vào vốn vay từ ngân hàng, trong khi không phải doanh nghiệp nào cũng đủ năng lực tài chính để phát triển dự án đến khi có thể bán ra thị trường Do đó, các ngân hàng trở thành những người quyết định trong việc tham gia vào các dự án bất động sản, với các chính sách ngân hàng và cơ quan quản lý đóng vai trò quyết định trong giai đoạn này.
Trong thị trường bất động sản, Nhà nước hướng tới việc thiết lập hệ thống đăng ký giao dịch minh bạch, an toàn và hiệu quả, đồng thời áp dụng chính sách khuyến khích đầu tư vào thị trường chính thức Việc cập nhật thông tin đầy đủ và kịp thời sẽ nâng cao khả năng lựa chọn cho khách hàng, tạo ra cạnh tranh lành mạnh Một thị trường bất động sản ổn định với thông tin đầy đủ sẽ thu hút các nhà đầu tư, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế và xã hội Tất cả yếu tố tham gia thị trường đều trở thành hàng hóa và chịu sự điều tiết của cơ chế thị trường, qua đó loại bỏ các nhà đầu tư ngắn hạn, thiếu chuyên nghiệp Giai đoạn hiện tại không chỉ khuyến khích phát triển mà còn tập trung vào việc khai thác và sử dụng hiệu quả các công trình bất động sản.
Các cơ quan đăng ký giao dịch bất động sản tại Việt Nam hiện chưa đồng bộ và chuyên nghiệp, dẫn đến việc nhiều giao dịch không qua sàn giao dịch chính thức Thêm vào đó, một số cơ quan quản lý và công ty bất động sản có hành vi che giấu thông tin, không cung cấp đầy đủ và trung thực cho người có nhu cầu, nhằm tư lợi cá nhân Hành động này đã gây ra những tác động tiêu cực đến sự phát triển và quản lý thị trường bất động sản.
2.4 Cấp độ tài chính hóa
Khi thị trường bất động sản mở rộng và phát triển mạnh mẽ, nguồn vốn dài hạn để tài trợ cho thị trường gặp nhiều hạn chế Các ngân hàng có thể không đủ khả năng cho vay hoặc phải đối mặt với rủi ro cao Do đó, cần thiết phải tài chính hóa các khoản cho vay và thế chấp để huy động nguồn vốn đa dạng Giai đoạn này đặc trưng bởi sự can thiệp trực tiếp của các tổ chức tài chính vào hoạt động và sự phát triển của thị trường bất động sản.
Việc cấp vốn cho bất động sản hiện nay không chỉ thông qua hệ thống tín dụng ngân hàng mà còn qua các kênh tài chính đa dạng, đặc biệt là các quỹ tín thác bất động sản (REIT) và quỹ đầu tư Trong bối cảnh này, các thể chế tài chính, chính sách tài chính, tổ chức tài chính và cơ quan quản lý tài chính đóng vai trò quyết định Để đảm bảo sự phát triển ổn định của thị trường, Nhà nước cần thiết lập hệ thống thể chế tài chính, tín dụng và bảo hiểm, tạo ra môi trường an toàn cho các giao dịch và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các chủ thể.
Hiện nay, hoạt động nổi bật trong thị trường bất động sản là chứng khoán hóa vốn đầu tư và mở rộng thị trường thế chấp thứ cấp.
2.4.1 Chứng khoán hoá vốn đầu tư vào bất động sản
Chứng khoán hoá là quá trình tạo ra các chứng khoán dựa trên luồng tiền cố định hoặc mang tính chất tuần hoàn của một tài sản hoặc dự án tách biệt, nhằm chuyển đổi thành tiền trong một khoảng thời gian xác định kèm theo những quyền lợi khác Quá trình này tạo thêm hàng hoá cho thị trường tài chính, được đảm bảo không chỉ bằng khả năng thanh toán của chủ thể phát hành mà bằng cả các nguồn thu dự kiến có được từ các tài sản đặc biệt Đối với luồng vốn từ thị trường chứng khoán cho đầu tư vào thị trường bất động sản, có các hình thức như niêm yết cổ phiếu doanh nghiệp trên thị trường chứng khoán, niêm yết theo từng dự án và thành lập các quỹ tín thác bất động sản (REIT).
2.4.1.1 Chứng khoán hoá công ty
Hình thức doanh nghiệp niêm yết trên thị trường chứng khoán đang được nhiều công ty như Vingroup và FLC triển khai thành công Mặc dù mang lại dòng vốn ổn định cho các dự án lớn, nhưng để thu hút nhà đầu tư, doanh nghiệp cần có uy tín và giá trị thương hiệu được khẳng định.
2.4.1.2 Chứng khoán hoá dự án
Chứng khoán hóa dự án bất động sản cho phép các nhà đầu tư chuyển đổi dự án thành cổ phiếu và niêm yết trên sàn chứng khoán để huy động vốn Hình thức này sẽ thay thế cách huy động vốn truyền thống từ nhà đầu tư và người mua nhà thông qua cơ chế mua bán bất động sản hình thành trong tương lai Mặc dù chưa có tiền lệ tại Việt Nam, nhưng khung pháp lý hiện tại đã cho phép thực hiện Các cơ quan chức năng cần sớm đưa ra điều kiện niêm yết cho các dự án, giúp doanh nghiệp triển khai nhanh chóng và thúc đẩy sự phát triển của thị trường chứng khoán lên giai đoạn cao hơn.
2.4.1.3 Mô hình Quỹ tín thác bất động s n (REITs) ả
Quy trình chứng khoán hóa bắt đầu với việc thành lập một thiết chế có mục đích đặc biệt nhằm thu thập các tài sản thanh khoản thấp từ những người khởi phát Mục tiêu chính là phân loại các tài sản này theo khả năng sinh lời và mức độ rủi ro, giúp nhà đầu tư dễ dàng đánh giá rủi ro khi mua chứng khoán.
Quỹ tín thác bất động sản (REITs) là một mô hình quỹ đầu tư chuyên biệt, tập trung vào lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là nhà ở Mục tiêu chính của REITs là huy động vốn từ các nhà đầu tư nhỏ lẻ thông qua việc phát hành chứng chỉ quỹ và đầu tư hoàn toàn vào bất động sản, trong khi các quỹ đầu tư khác chỉ được phép đầu tư tối đa 40% REITs có mối liên hệ chặt chẽ với thị trường tài chính và chứng khoán, thường tập trung vào một phân khúc cụ thể của thị trường bất động sản, như văn phòng cho thuê hoặc trung tâm thương mại.
REITs đầu tư vào các bất động sản đang hoạt động và tạo ra thu nhập ổn định, bao gồm căn hộ, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng cho thuê, và khu công nghiệp Đa phần thu nhập của REIT đến từ các bất động sản mà họ sở hữu và khai thác, thường chiếm tối thiểu 75% và thường trên 90% REIT phân phối khoảng 90% thu nhập cho cổ đông dưới dạng cổ tức và bắt buộc phải chia cổ tức nếu có lãi, mang lại lợi tức đầu tư tương đối ổn định Mặc dù REIT có mức độ rủi ro thấp hơn so với cổ phiếu của các công ty phát triển bất động sản mới, nhưng vẫn có rủi ro cao hơn so với các hình thức đầu tư ổn định như trái phiếu REIT có thể được niêm yết, giao dịch OTC hoặc là REIT tư nhân.
Nhà đầu tư có thể dễ dàng tham gia vào thị trường bất động sản thông qua quỹ đầu tư bất động sản (REITs), cho phép cả cá nhân và tổ chức đầu tư với số vốn nhỏ hơn so với hình thức đầu tư truyền thống Điều này giúp mở rộng cơ hội đầu tư cho nhiều người, đặc biệt khi tiền nhàn rỗi trong dân rất lớn Sự thành công của các quỹ REITs sẽ góp phần tạo ra mức vốn hóa lớn cho thị trường bất động sản.
C ấp độ tài chính hóa
Khi thị trường bất động sản mở rộng và phát triển mạnh mẽ, nguồn vốn dài hạn cho vay gặp nhiều hạn chế, khiến các ngân hàng không thể tiếp tục cho vay hoặc phải đối mặt với rủi ro Do đó, việc tài chính hóa các khoản cho vay, thế chấp và tài trợ trở nên cần thiết để huy động nguồn vốn đa dạng Giai đoạn này đặc trưng bởi sự tham gia và can thiệp trực tiếp của các tổ chức tài chính vào hoạt động và sự phát triển của thị trường bất động sản.
Việc cấp vốn cho bất động sản hiện nay không chỉ qua hệ thống tín dụng ngân hàng mà còn thông qua các kênh tài chính đa dạng như quỹ tín thác bất động sản (REIT) và các quỹ đầu tư Trong bối cảnh này, các thể chế tài chính, chính sách tài chính, tổ chức tài chính và cơ quan quản lý tài chính đóng vai trò quyết định Để đảm bảo sự phát triển ổn định của thị trường, Nhà nước cần thiết lập hệ thống thể chế tài chính và tín dụng vững mạnh, cũng như bảo hiểm, nhằm tạo sự an toàn cho các giao dịch và bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho các bên liên quan.
Hiện nay, hoạt động nổi bật trong thị trường bất động sản là chứng khoán hóa vốn đầu tư và mở rộng thị trường thế chấp thứ cấp.
2.4.1 Chứng khoán hoá vốn đầu tư vào bất động sản
Chứng khoán hoá, theo định nghĩa của Uỷ ban Chứng khoán Mỹ, là quá trình tạo ra các chứng khoán dựa trên luồng tiền cố định hoặc tuần hoàn từ các khoản phải thu và tài sản tài chính Những chứng khoán này sẽ được chuyển đổi thành tiền trong một khoảng thời gian xác định, kèm theo quyền lợi và quyền đối với tài sản được sử dụng để đảm bảo việc trả nợ hoặc phân phối định kỳ cho người sở hữu Quá trình này không chỉ tạo thêm hàng hoá cho thị trường tài chính mà còn dựa vào khả năng thanh toán của tổ chức phát hành và các nguồn thu từ tài sản đặc biệt Trong lĩnh vực bất động sản, chứng khoán hoá có thể được thực hiện qua việc niêm yết cổ phiếu doanh nghiệp, niêm yết theo từng dự án, hoặc thành lập các quỹ tín thác bất động sản (REIT).
2.4.1.1 Chứng khoán hoá công ty
Hình thức doanh nghiệp niêm yết trên thị trường chứng khoán đang được nhiều công ty như Vingroup và FLC triển khai thành công, mang lại dòng vốn ổn định cho các dự án lớn Tuy nhiên, để thu hút nhà đầu tư, doanh nghiệp cần có độ uy tín và giá trị thương hiệu đã được khẳng định.
2.4.1.2 Chứng khoán hoá dự án
Chứng khoán hóa dự án bất động sản cho phép nhà đầu tư "quy đổi" dự án thành cổ phiếu và niêm yết trên sàn chứng khoán để huy động vốn Hình thức này sẽ thay thế phương thức huy động vốn truyền thống giữa nhà đầu tư và người mua nhà thông qua giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai Mặc dù chưa có tiền lệ tại Việt Nam, nhưng hành lang pháp lý hiện tại đã cho phép thực hiện Các cơ quan chức năng cần xác định điều kiện niêm yết cho các dự án, giúp doanh nghiệp triển khai nhanh chóng và nâng cao hiệu quả của thị trường chứng khoán.
2.4.1.3 Mô hình Quỹ tín thác bất động s n (REITs) ả
Quy trình chứng khoán hóa bắt đầu bằng việc thành lập một thiết chế có mục đích đặc biệt nhằm thu thập các tài sản thanh khoản thấp từ những người khởi phát Mục tiêu là phân loại các tài sản theo khả năng sinh lời và mức độ rủi ro, giúp nhà đầu tư dễ dàng đánh giá rủi ro khi mua chứng khoán.
Quỹ tín thác bất động sản (REITs) là mô hình quỹ chuyên đầu tư vào lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là nhà ở, nhằm huy động vốn từ các nhà đầu tư nhỏ lẻ thông qua phát hành chứng chỉ quỹ REITs thường đầu tư 100% vốn vào bất động sản, trong khi các quỹ đầu tư khác chỉ có thể đầu tư tối đa 40% Chúng có mối liên hệ chặt chẽ với thị trường tài chính và chứng khoán, thường tập trung vào một lĩnh vực cụ thể của thị trường bất động sản như văn phòng cho thuê hoặc trung tâm thương mại.
REITs đầu tư vào các bất động sản đã hoạt động và tạo ra thu nhập ổn định, bao gồm căn hộ, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng cho thuê và khu công nghiệp Chúng có thể mua bán dự án để tối ưu hóa danh mục đầu tư, với ít nhất 75% thu nhập đến từ bất động sản mà chúng sở hữu REIT thường phân phối khoảng 90% thu nhập cho cổ đông dưới dạng cổ tức, giúp tạo ra lợi tức ổn định cho nhà đầu tư Mức độ rủi ro của REIT thấp hơn so với cổ phiếu của các công ty phát triển bất động sản mới, nhưng cao hơn so với trái phiếu hay tiền gửi ngân hàng REIT có thể được niêm yết, giao dịch OTC hoặc hoạt động như REIT tư nhân.
Nhà đầu tư có thể dễ dàng tham gia vào thị trường bất động sản thông qua quỹ đầu tư bất động sản (REITs), cho phép cả cá nhân và tổ chức đầu tư với số vốn nhỏ Ưu điểm nổi bật của REITs là khả năng sở hữu một phần tài sản tương ứng với vốn góp, giúp mở rộng cơ hội đầu tư cho nhiều người Với lượng tiền nhàn rỗi lớn trong dân, REITs có tiềm năng tạo ra mức vốn hóa lớn cho thị trường bất động sản.
Trong bối cảnh tín dụng thắt chặt và nền kinh tế gặp khó khăn, các kênh huy động vốn truyền thống ngày càng trở nên kém hiệu quả Do đó, REITs (Quỹ đầu tư bất động sản) nổi lên như một kênh huy động vốn mới, đáng được xem xét và khai thác.
Đầu tư vào cổ phiếu của các công ty bất động sản và tham gia vào quỹ đầu tư bất động sản (REITs) có nhiều điểm tương đồng, nhưng sự khác biệt lớn nhất nằm ở mức lợi nhuận mà các nhà đầu tư nhận được.
Hầu hết các quỹ REIT trên thế giới phân chia 90% lợi nhuận cho các nhà đầu tư, chỉ giữ lại 10% để duy trì hoạt động, trong khi các quỹ chứng khoán thường giữ lại khoảng 30% Điều này tạo ra một lợi thế lớn cho REITs, khiến chúng trở thành điểm hấp dẫn nhất cho nhà đầu tư hiện nay.
REITs được hưởng nhiều ưu đãi thuế, dẫn đến lợi suất hấp dẫn cho nhà đầu tư Trên toàn cầu, các quỹ này thường được miễn thuế hoàn toàn, tạo điều kiện thuận lợi cho việc đầu tư và gia tăng lợi nhuận.
Mặc dù quỹ đầu tư bất động sản REITs mang lại nhiều lợi ích, nhưng các nhà đầu tư cũng cần lưu ý đến một số hạn chế khi tham gia vào loại hình quỹ này.
S ự trưởng thành về ấp độ phát triể c n c a th ủ ị trườ ng b ất độ ng s ản ở Việt Nam
C ấp độ sơ khai đã ra đời trong đầ u nh ững năm 1990
Trước năm 1993, thị trường bất động sản tại Việt Nam còn rất sơ khai, với các giao dịch chủ yếu diễn ra trong dân và quy mô giao dịch không lớn Tình trạng pháp lý của các giao dịch chủ yếu là không chính thức, tập trung vào nhà ở và đất thổ cư, chủ yếu tại các khu đô thị cũ ở Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, cùng một số địa bàn ven đô Giai đoạn này thiếu các nghiên cứu chuyên sâu về bất động sản, chỉ có các nghiên cứu liên quan đến pháp luật đất đai, dẫn đến sự hình thành của Luật Đất đai năm 1993 Tại thời điểm này, mọi chủ thể có đất đều có thể tham gia vào các giao dịch liên quan đến đất đai, với các hoạt động diễn ra mang tính tự phát Sau khi Luật Đất đai được ban hành, giá trị quyền sử dụng đất được xác định, và chủ thể có quyền sử dụng đất được giao các quyền, bao gồm quyền chuyển nhượng và thế chấp, từ đó đất đai trở thành hàng hóa giao dịch trên thị trường.
Giai đoạn hiện tại chứng kiến sự sôi động trong hoạt động đầu tư phát triển bất động sản, với nhiều công trình liên doanh được triển khai, đặc biệt là tại các toà cao ốc ở thành phố Hồ Chí Minh và các quận Hoàn Kiếm, Ba Đình ở Hà Nội Các khu đô thị mới quy mô nhỏ cũng đang được phát triển mạnh mẽ Các dự án nhà phân lô liền kề do các cơ quan và doanh nghiệp trực tiếp sử dụng bất động sản đầu tư, cho thấy sự gia tăng xây dựng nhà ở lấp đầy các diện tích đất trống tại khu vực nội thành cũ, vùng ven đô và các địa bàn đô thị cũ.
Trong giai đoạn này, giao dịch kinh doanh bất động sản chủ yếu diễn ra dưới dạng các hoạt động đơn lẻ nhưng rất sôi động, với sự tham gia của hầu hết các gia đình trong việc mua đất và xây dựng nhà Tại thành phố Hồ Chí Minh, vào năm 1995, lượng giao dịch tăng 145% so với năm 1994 Tuy nhiên, quy mô thị trường vẫn còn ở mức thấp và chủ yếu là giao dịch cá nhân.
C ấp độ ập trung hoá đã ra đời đầ t u nh ững năm 2000
Cấp độ này thể hiện sự gia tăng mạnh mẽ của các chủ đầu tư, với hoạt động mua bán trên thị trường được định hướng theo phát triển kinh tế của từng vùng và phân mảng Các hoạt động đầu tư và xây dựng diễn ra sôi động, và các chủ đầu tư đóng vai trò quyết định trong thị trường Từ đầu năm 1999, một chu kỳ tăng trưởng mới của thị trường bất động sản đã hình thành do nhiều nguyên nhân khác nhau.
Nhà nước đã ban hành nhiều cơ chế và chính sách nhằm mở rộng thị trường bất động sản, bao gồm việc chính thức công nhận quyền sử dụng đất là hàng hóa, mặc dù vẫn được coi là hàng hóa đặc biệt Các chính sách mới cũng điều chỉnh thuế trước bạ, giảm mức thuế từ 20% xuống còn 4% và từ 2% xuống còn 1% Ngoài ra, số lượng đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép mua và sở hữu nhà tại Việt Nam đã tăng từ 3 lên 6 đối tượng, cùng với việc miễn tiền thuê đất cho các dự án xây dựng nhà chung cư.
Sau khủng hoảng tài chính - tiền tệ, các nước châu Á chứng kiến sự phục hồi kinh tế mạnh mẽ, đi kèm với sự gia tăng đầu tư trực tiếp nước ngoài Đặc biệt, thị trường bất động sản trở thành điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư, nhờ vào tiềm năng phát triển và lợi nhuận cao.
Thứ ba, có làn sóng đầu tư mới, do môi trường đầu tư Việt Nam đượ đánh c giá là ổn định trong bối cảnh sau sự kiện 11/9/2001
Trong giai đoạn này, nguồn vốn ODA được cam kết ở mức cao, trên 2 tỷ USD/năm, đánh dấu thành công vượt bậc của các doanh nghiệp xây dựng Nhiều công ty đã chuyển hướng sang lĩnh vực bất động sản, không chỉ vượt qua khó khăn tài chính mà còn đạt lợi nhuận lớn Những tên tuổi như Phú Mỹ Hưng, CIPUTRA, HUD và Vinaconex đã tạo ra các dự án thành công và khu đô thị hiện đại Hoạt động đầu tư và giao dịch trên thị trường bất động sản tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đã tăng gấp đôi, với Hà Nội mở rộng thành 11 quận và TP Hồ Chí Minh lên 22 quận Tại các tỉnh Đông Nam Bộ và Duyên hải miền Trung, nhiều dự án khu đô thị, khu công nghiệp và khu vui chơi giải trí cũng được đầu tư mạnh mẽ trong giai đoạn này.
Trong giai đoạn này, thị trường bất động sản chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ về quy mô, phạm vi và số lượng dự án lớn được triển khai Nhiều khu đất đã được chuyển đổi mục đích sử dụng, cho thấy sự sôi động trong đầu tư và giao dịch Đặc biệt, tại thành phố Hồ Chí Minh, năm 2000 ghi nhận số giao dịch tăng 31,6% so với năm 1999, đánh dấu giai đoạn nóng nhất của thị trường bất động sản.
3.3 Cấp độ tiền t hoá bắt đầu từ khi Luật Đất ai năm 2003 ra đời ệ đ
Cấp độ tiền tệ hoá thị trường bất động sản tại Việt Nam bắt đầu từ Luật Đất đai năm 2003, gắn liền với các quy định như không phân lô, bán nền và không bán nhà trước khi hoàn thành móng Giai đoạn này cho thấy vai trò hạn chế của các chính sách đất đai và xây dựng trong việc thúc đẩy thị trường bất động sản Đặc biệt từ cuối năm 2007, các cơ quan quản lý nhà nước đã yêu cầu các nhà đầu tư hoàn trả tiền ứng trước cho các nhà đầu tư tiềm năng, tạo tiền đề rõ ràng cho sự phát triển của cấp độ tiền tệ hoá Các hoạt động vay mượn giữa các chủ đầu tư và ngân hàng ngày càng gia tăng, cho thấy sự tham gia tích cực của các ngân hàng vào thị trường bất động sản Hiện nay, ngân hàng đóng vai trò quan trọng và quyết định trong sự phát triển của thị trường này.
Giai đoạn này ở Việt Nam cũng chứng ki n s ế ựtrầm l ng c a m t sắ ủ ộ ố phân mảng thị trường bất động sản do nhiêu nguyên nhân:
Chấm dứt cơ chế phân lô bán nền là bước đi quan trọng nhằm ngăn chặn đầu tư manh mún, đồng thời yêu cầu các dự án phải có lộ trình tổng thể và quy mô lớn, đòi hỏi nguồn tài chính vững mạnh để đảm bảo hiệu quả đầu tư.
Thứ hai, việc mua lại trái phiếu trước hạn thực chất nhằm chấm dứt tình trạng chiếm dụng vốn cố định của các nhà đầu tư tiềm năng đối với các nhà đầu tư phát triển.
Chủ đầu tư cần có một nguồn vốn ban đầu lớn, chiếm 20% tổng mức đầu tư cho dự án hạ tầng khu đô thị mới.
Thứ tư, tăng giá trong khung giá quyền sử dụng đất,mà thực chất là tăng giá đầu vào công trình
Ngân hàng đã cảnh báo về việc hạn chế mở rộng tín dụng cho vay bất động sản, nhằm kiểm soát tình hình tín dụng trong lĩnh vực này.
Giai đoạn này chứng kiến sự suy giảm đầu tư và giao dịch trên thị trường bất động sản Tuy nhiên, có hai xu hướng trái chiều nổi bật Xu hướng thứ nhất là sự thành công của các dự án do các chủ đầu tư có năng lực tài chính và triển khai hiệu quả, như Phú Mỹ Hưng, CIP TRA, The Manor, và các khu vui chơi giải trí miền Trung, mang lại lợi nhuận lớn cho doanh nghiệp và phát triển nhiều khu đô thị mới với tiềm năng kinh tế Xu hướng thứ hai là sự suy giảm mạnh mẽ của thị trường đầu tư nhỏ lẻ, với các dự án mới do doanh nghiệp nhỏ thực hiện Cụ thể, tại thành phố Hồ Chí Minh, số vụ mua bán và giao dịch của các tổ chức, cá nhân giảm 28% trong năm 2004 so với năm 2003 và giảm 68% trong năm 2005 so với năm 2004 Bên cạnh những diễn biến tích cực, thị trường bất động sản cũng ghi nhận nhiều yếu tố tiêu cực.
Dự án RUSALKA tại Khánh Hoà đã bị rút giấy phép kinh doanh và thu hồi đất, trong khi đó, việc thất thoát nguồn thu ngân sách từ tiền sử dụng đất tại dự án CIPUTRA ở Hà Nội cho thấy những rủi ro tiềm ẩn, đầu cơ và các vấn đề khó lường trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
Chính sách xây dựng Các công ty xây dựng
Ngân hàng, tổ chức tín dụng
• Ngh ị đị nh s 97/CP ố ngày 17/8/1997
• Ngh ị đị nh s ố 71/2001/NĐ-CP
• Ngh ị đị nh s ố 79/2001/NĐ-CP
Luật Đất đai 2003 và các nghị định liên quan như Nghị định số 181/2004/NĐ-CP quy định về quản lý và sử dụng đất đai Luật Nhà ở cùng với Nghị định số 90/2006/NĐ-CP điều chỉnh các vấn đề liên quan đến xây dựng và quản lý nhà ở Luật Xây dựng và Nghị định số 02/2006/NĐ-CP quy định các tiêu chuẩn và quy trình trong lĩnh vực xây dựng Cuối cùng, Luật Kinh doanh bất động sản và Nghị định số 153/2007/NĐ-CP hướng dẫn các hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.
CP, Quy ết đị nh s ố 105/2007/TTg, Quyết định số 35/2007/QĐ-BTC, Quyến định số 45/2007/QĐ-BTC
Tài chính hoá Tiền tệ hoá
• Các công ty tài chính
• Trái phiếu BĐS - công trình
• C phi ổ ếu BĐS Thế chấp, tái thế chấp
• H ệ thố ng qu ỹ tín dụng BĐS
• Các quỹ đầu tư BĐS
3.4 Manh nha dấu hiệu tài chính hoá
Vào năm 2007, khi thị trường bất động sản đạt đỉnh cao, Chính phủ Việt Nam đã bắt đầu chuẩn bị các phương án nhằm thúc đẩy quá trình tài chính hóa thị trường bất động sản Điều này được thể hiện qua việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật liên quan.
• Quyết định số 105/2007/QĐ-TTG c a Th ủ ủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt Định hướng Chính sách tài chính nhà ở quốc gia đến năm 2020
• Quyết định s ố 35/2007/QĐ-BTC c a B ủ ộ Tài chính về việc ban hành Quy chế tổ chức và hoạt động của công ty quản lý quỹ
• Quyết định số 45/2007/QĐ-BTC c a Bủ ộ Tài chính ề ệc ban hành Quy chế v vi thành lập và quản lý Quỹ đầu tư chứng khoán
Nghị định số 81/2008/NĐ-CP của Chính phủ quy định về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 79/2002/NĐ-CP ngày 04 tháng 10 năm 2002, liên quan đến tổ chức và hoạt động của Công ty Tài chính Nghị định này nhằm cải thiện khung pháp lý cho các công ty tài chính, đảm bảo hoạt động hiệu quả và minh bạch hơn trong lĩnh vực tài chính.
T ng quan v ổ ề công nghệ chu i kh i (blockchain technology) ỗ ố
Khái niệm blockchain
Blockchain là một cơ sở dữ liệu phân cấp, lưu trữ thông tin trong các khối liên kết với nhau qua mã hóa và mở rộng theo thời gian Mỗi khối chứa thông tin về thời gian tạo ra, liên kết với khối trước đó, kèm theo mã thời gian và dữ liệu giao dịch Thiết kế của blockchain nhằm ngăn chặn việc thay đổi dữ liệu; một khi thông tin đã được mạng lưới chấp nhận, nó không thể bị thay đổi.
Blockchain đầu tiên được phát minh và thiết k bế ới Satoshi Nakamoto vào năm
Vào năm 2008, công nghệ blockchain đã được phát triển và hiện thực hóa vào năm sau, trở thành phần cốt lõi của Bitcoin, với vai trò như một cuốn sổ cái cho tất cả các giao dịch Nhờ vào mạng lưới ngang hàng và hệ thống dữ liệu phân cấp, blockchain của Bitcoin được quản lý tự động Sự ra đời của blockchain đã giúp Bitcoin trở thành loại tiền tệ kỹ thuật số đầu tiên giải quyết vấn đề chi tiêu gian lận (double spending), và công nghệ này đã truyền cảm hứng cho nhiều ứng dụng khác.
Cách thức hoạt động của blockchain
Blockchain là một loại sổ cái phân phối hoặc cơ sở dữ liệu phân tán, ghi nhận các bản ghi một cách minh bạch và an toàn Thay vì phụ thuộc vào một quản trị viên trung tâm như trong các cơ sở dữ liệu truyền thống, blockchain sử dụng một mạng lưới các cơ sở dữ liệu nhân bản, được đồng bộ hóa qua Internet và công khai cho tất cả người dùng Các mạng blockchain có thể là riêng tư, với thành viên bị hạn chế, hoặc công cộng, cho phép bất kỳ ai truy cập.
Khi một giao dịch được thực hiện, nó sẽ được nhóm lại trong một khối và được bảo vệ bằng thuật toán, cùng với các giao dịch khác đã xảy ra trong khoảng thời gian nhất định.
Trong 10 phút gần đây, các thợ đào trong mạng blockchain sẽ xác nhận các giao dịch bằng cách giải quyết các vấn đề mã hóa phức tạp Thợ đào đầu tiên hoàn thành việc này và xác nhận block sẽ nhận được phần thưởng, cụ thể là Bitcoin trong mạng blockchain của Bitcoin.
Khi một block được xác nhận, nó sẽ được "timestamp" và thêm vào chuỗi tuyến tính theo trình tự thời gian Các block mới chứa các giao dịch đã được xác nhận sẽ liên kết với các block cũ, tạo thành một chuỗi các block, cho thấy mọi giao dịch trong lịch sử của blockchain Toàn bộ chuỗi sẽ được cập nhật tới tất cả các sổ cái trong mạng, cho phép mỗi thành viên chứng minh quyền sở hữu vào bất kỳ thời điểm nào.
Trình tự của một giao dịch được ghi nhận bởi blockchain:
• Người dùng yêu cầu một giao dịch (mua, bán, trao đổi)
• Yêu cầu sẽ được phát tới các mạng ngang hàng P2P (Peer to Peer: bao gồm các máy tính (được gọi là Node) kết nối với nhau)
• Các máy tính trong hệ thống này sẽ xác thực giao dịch cùng với thông tin người dùng thông qua các thuật toán trong Blockchain
Sau khi giao dịch được xác nhận, chúng sẽ được kết hợp với những giao dịch khác để tạo thành một khối (block) trong hệ thống Blockchain, nơi mà chúng sẽ tồn tại vĩnh viễn và không thể bị thay đổi.
Hệ thống Blockchain sử dụng các thuật toán cho phép truy cập và xác nhận thông tin mà không cần trung gian Với nhiều nút độc lập, Blockchain đảm bảo khả năng xác nhận thông tin một cách an toàn Mọi thay đổi hay bổ sung thông tin trong hệ thống đều cần sự đồng thuận của tất cả các nút Đặc biệt, Blockchain vẫn duy trì hoạt động ổn định ngay cả khi một phần của hệ thống gặp sự cố, nhờ vào sự tiếp tục hoạt động của các máy tính và nút khác, giúp bảo vệ dữ liệu và ngăn chặn mất mát thông tin.
1.3 Ưu điểm và hạn ch cế ủa công nghệ blockchain
Trong giao dịch tài chính, các phương thức truyền thống thường có giới hạn về số tiền và thời gian chuyển khoản Tuy nhiên, với Bitcoin, bạn có thể gửi một số lượng không giới hạn cho bạn bè và người thân ở bất kỳ đâu trên thế giới Điều đặc biệt là bạn có thể thực hiện giao dịch vào bất kỳ thời điểm nào mà không bị ai quản lý hay kiểm soát số tiền bạn gửi.
Giao dịch bitcoin đảm bảo an toàn và bảo mật tuyệt đối, cho phép thực hiện và hoàn tất mà không cần cung cấp thông tin cá nhân Mặc dù thông tin giao dịch được hiển thị, danh tính của người dùng luôn được bảo vệ hoàn toàn.
Bitcoin không thể bị làm giả vì nó không tồn tại dưới dạng vật chất, điều này làm cho việc kiểm định chất lượng của nó trở nên dễ dàng và không tốn chi phí Ngược lại, chi phí kiểm định chất lượng vàng rất cao, khiến cho việc xác minh tính xác thực của vàng trở nên khó khăn hơn.
Chi phí giao dịch rất thấp do không có trung gian, chỉ phải chịu phí xử lý giao dịch, và mức phí này cũng cực kỳ hợp lý.
• B o v ả ệ môi trường: Không phải dùng hoá chất in giấy hay khai thác
Tiềm năng thương mại điện tử ngày càng gia tăng nhờ vào tính năng giao dịch của bitcoin, cho phép thực hiện giao dịch hoàn toàn ẩn danh và không thể bị hoàn trả Điều này mang lại sự an tâm cho người bán, giảm thiểu rủi ro gian lận trong quá trình kinh doanh.
Công nghệ Blockchain, mặc dù đã trở thành tâm điểm của sự chú ý với sự phát triển của tiền ảo, vẫn chứa đựng nhiều khái niệm phức tạp và thuật ngữ chuyên ngành khó hiểu Nhiều người sử dụng blockchain hiện tại vẫn chưa nắm rõ cơ chế hoạt động phức tạp của công nghệ này, điều này tạo ra một rào cản trong việc áp dụng và hiểu biết về nó.
Quy mô của mạng lưới là yếu tố quyết định sự hiệu quả của blockchain, vì nó chỉ hoạt động tốt khi có một lượng người dùng lớn Sự thiếu hụt người dùng có thể dẫn đến sự thất bại của nhiều dự án blockchain, khi không đủ người tham gia để duy trì hoạt động của hệ thống.
Khi sử dụng blockchain như một cơ sở dữ liệu, việc đảm bảo chất lượng thông tin là rất quan trọng Bởi vì mọi dữ liệu được ghi vào hệ thống sẽ không thể chỉnh sửa và sẽ được lưu trữ vĩnh viễn.
Dữ liệu trên blockchain rất đáng tin cậy, vì vậy thông tin nhập vào hệ thống phải chính xác ngay từ đầu Nếu con người cung cấp thông tin sai lệch, toàn bộ blockchain sẽ trở nên vô giá trị.
Ảnh hưở ng c ủa công nghệ chu i kh ỗ ối đến ngành bất độ ng s ản
Tăng tốc độ thực hi ện các giao dị ch b ất độ ng sản
Trong giao dịch bất động sản, không chỉ có người bán và người mua tham gia, mà còn có nhiều bên khác như môi giới, ngân hàng, công ty luật và chính phủ, cùng với các nhà cung cấp dịch vụ liên quan Công nghệ blockchain có thể tạo ra một nền tảng an toàn để các bên xác minh danh tính, lịch sử và dữ liệu tài sản Khi giao dịch hoàn tất, blockchain có khả năng xây dựng các hợp đồng thông minh, cho phép các điều khoản và giao dịch được ghi lại tự động và không thể thay đổi.
Hợp đồng thông minh cho phép giao dịch tự động dựa trên các điều kiện đã được xác định trước mà không cần sự can thiệp của con người Ví dụ, tiền có thể được chuyển tự động từ người mua sang người bán khi cả hai bên "ký" bằng chữ ký điện tử Mọi giao dịch như vậy đều được ghi lại và thêm vào 'khối' thông tin về tài sản bất động sản Điều này giúp tăng tốc quy trình giao dịch bất động sản, vì trong khi thanh toán ngân hàng có thể mất nhiều ngày, thời gian giao dịch trên blockchain Bitcoin chỉ khoảng 10 phút Mặc dù thời gian này vẫn dài so với giao dịch chứng khoán, nhưng lại rất ngắn trong bối cảnh giao dịch bất động sản.
Người mua và người bán bất động sản ở Bắc Mỹ và Châu Âu đã thử nghiệm sử dụng hợp đồng thông minh trên nền tảng blockchain, chủ yếu trong các giao dịch nhà ở nhỏ lẻ Vào cuối năm 2017, một căn hộ tại Kiev, Ukraine đã được mua từ xa thông qua mạng blockchain của đồng tiền ảo Ethereum Trong khi đó, thị trường bất động sản ở châu Á có vẻ thận trọng hơn về việc áp dụng công nghệ này.
Mặc dù Propy, hệ thống đăng ký tài sản phi tập trung, đã thực hiện giao dịch tại Ukraine, nhưng hy vọng rằng các nhà đầu tư ở Châu Á sẽ hoạt động tích cực hơn trong lĩnh vực blockchain bất động sản Điều này có thể giúp kiểm soát vốn hiệu quả hơn tại các thị trường như Trung Quốc.
Gi ảm chi phí giao dị ch b ấ t đ ộ ng s n ả
Việc ứng dụng blockchain trong lưu trữ thông tin và ghi nhận giao dịch bất động sản giúp giảm sự phụ thuộc vào các bên trung gian như ngân hàng và người môi giới Công nghệ blockchain chuyển giao dịch sang mạng ngang hàng (P2P), cho phép truy cập thông tin nhanh chóng Nhờ đó, người mua và người bán không cần chi trả các khoản phí môi giới, đăng ký tài sản hay chi phí chuẩn hóa giao dịch, đồng thời tiết kiệm được chi phí chuyển tiền qua ngân hàng và phí đổi ngoại tệ khi thanh toán.
Ứng dụng blockchain không chỉ mang lại lợi ích cho các nhà đầu tư mà còn giúp chính quyền giảm thiểu chi phí kiểm soát và quản lý bất động sản Chính phủ Ukraina đang kỳ vọng thu hút nhà đầu tư nước ngoài thông qua việc áp dụng công nghệ blockchain, thay thế các quy trình giấy tờ truyền thống Nhờ vào hợp đồng thông minh, nhà đầu tư có thể thực hiện giao dịch trực tuyến một cách dễ dàng Các dự án tương tự cũng đang được triển khai tại Honduras và Cộng hòa Georgia Việc quản lý bất động sản qua nền tảng blockchain giúp giảm thiểu chi phí in ấn, lưu trữ giấy tờ và nhân sự tại các cơ quan quản lý nhà nước.
Tăng tính minh bạch, chính xác và bả o m ật cho thông tin trên thị trường 22 3 Công nghệ chuỗi kh ối đố i với thị trường bất động sản Việt Nam
Blockchain có thể đóng vai trò quan trọng trong việc nâng cao bảo mật và tính minh bạch của thị trường bất động sản, đặc biệt tại các thị trường châu Á mới nổi, nơi chất lượng dữ liệu và tính sẵn có chưa được đảm bảo.
Công nghệ blockchain có khả năng tạo ra sự thay đổi toàn diện trong việc "số hóa" sổ đăng ký đất đai, khi mà các sổ đăng ký hiện tại đã trở nên lỗi thời, không đầy đủ và dễ bị thao túng Việc chuyển đổi thông tin từ các giấy tờ đăng ký đất đai lên hệ thống blockchain sẽ tạo ra một hồ sơ được cập nhật tự động thường xuyên, gần như không thể bị làm giả, từ đó tăng cường sự rõ ràng và bảo mật quyền sở hữu đất và tài sản.
Ví dụ về quy trình đăng ký sở hữu bất động sản:
• Người giao d ch gửi ị yêu cầu của mình thông qua các cơ quan cung cấp dịch vụ công hoặc ứng dụng di động
• D ữliệu đầu vào có thể được nh p bậ ởi các phần mềm có giao diện quen thu c, ộ không gây nhầm lẫn cho người giao dịch
• H ệthống phụtrợ gọi sử d ng giao di n lụ ệ ập trình ứng d ng ụ blockchain và nhận phản hồi xác minh
• Blockchain thực thi các hợp đồng cụ thể theo yêu cầu của người giao dịch
• Hệ thống lưu trữ blockchain công khai ghi lại thông tin và mã khoá của giao dịch để ngăn chặn nguy cơ thông đồng, gian lận
Khi giao dịch thành công, mọi chi tiết của nó sẽ được ghi lại và lưu trữ trên hệ thống Thông tin này luôn sẵn có và được bảo mật thông qua mã hóa.
Thụy Điển là một trong những quốc gia tiên phong áp dụng blockchain để ghi lại giao dịch bất động sản cấp quốc gia, trong khi Nhật Bản cũng đang nghiên cứu xây dựng cơ sở dữ liệu bất động sản quốc gia trên nền tảng blockchain nhằm nâng cao tính minh bạch và khuyến khích phát triển Các nghiên cứu chỉ ra rằng 6,6% hồ sơ quyền sở hữu ở các thành phố lớn và hơn một phần tư ở các thành phố nhỏ và vùng sâu vùng xa đã không được cập nhật trong hơn 50 năm.
Các chuyên gia từ Đại học Oxford nhận định rằng các thị trường đang phát triển có thể "nhảy vọt" nhờ việc thiết lập hệ thống đăng ký sở hữu nhà đất qua blockchain, giúp giảm chi phí và ngăn chặn tham nhũng Tại Ấn Độ, nơi mà khoản tiền hối lộ cho cơ quan đăng ký đất đai ước tính lên đến hàng trăm triệu đô la mỗi năm, các bang như Andhra Pradesh đang triển khai hệ thống đăng ký dựa trên nền tảng blockchain để chống gian lận.
Chính phủ Nhật Bản tin rằng việc ứng dụng công nghệ blockchain sẽ đảm bảo tính chính xác, cập nhật và khả năng truy cập của tất cả thông tin liên quan đến tài sản Điều này sẽ khuyến khích việc tạo lập và giao dịch các tài sản một cách nhanh chóng và hiệu quả.
Hệ thống đăng ký blockchain và hợp đồng thông minh không chỉ tạo ra "bằng chứng kiểm toán" dài hạn cho từng tài sản mà còn cung cấp thông tin thị trường chính xác, theo thời gian thực và đáng tin cậy Điều này giúp người mua và người bán đưa ra quyết định giao dịch chính xác hơn, đồng thời nhận định xu hướng thị trường hiệu quả Những thông tin này mở ra cơ hội thu thập và phân tích dữ liệu, cho phép khai thác cơ sở dữ liệu chia sẻ của blockchain để xác định các quy luật hoặc điểm bất thường trong giao dịch bất động sản Các hồ sơ liên quan đến tài sản cụ thể sẽ cung cấp thông tin chi tiết hỗ trợ cho việc lập kế hoạch và ra quyết định của chủ sở hữu.
3 Công nghệ chuỗi khối đối với thị trường bất động sản Vi t Nam ệ
Cơ hội
Công nghệ Blockchain đang tạo ra những thay đổi lớn cho ngành bất động sản, giúp tăng tính thanh khoản và giảm chi phí, từ đó loại bỏ nhiều rào cản cho nhà đầu tư Nếu tài sản bất động sản có thể được hợp nhất hoặc dòng thu nhập từ tài sản được tách ra, Blockchain sẽ giảm thiểu những điểm nghẽn trong đầu tư Sự phân chia giữa tài sản thực và chứng khoán sẽ bị phá vỡ, mang lại sự thanh khoản, minh bạch và khả năng giao dịch ngay lập tức Tuy nhiên, để đạt được mục tiêu này, cần một khoảng thời gian nhất định để thiết lập các hàng rào bảo vệ cho hệ thống và dữ liệu thông tin.
Ông Troy Griffiths khẳng định rằng "Blockchain đang dần xu hướng, tuy nhiên vẫn chưa có sự đột phá lớn nào" Ông cũng lạc quan về việc ứng dụng Blockchain tại Việt Nam, mặc dù hiện tại công nghệ này đang được tiếp nhận khá chậm Ông tin rằng với nguồn dân số trẻ, năng động và văn hóa khởi nghiệp phong phú, Việt Nam đang ở vị thế tuyệt vời để tận dụng thời kỳ công nghệ số mới này.
Thách thức
Mặc dù công nghệ blockchain có tiềm năng lớn, nhưng việc ứng dụng trong thị trường bất động sản ở châu Á, đặc biệt là Việt Nam, vẫn còn hạn chế và gặp nhiều khó khăn Hiện tại, blockchain chỉ mới được triển khai ở một số dự án nhỏ, và việc áp dụng rộng rãi hơn sẽ cần thêm thời gian Giống như các công nghệ mới khác, blockchain sẽ phải đối mặt với nhiều thách thức trước khi trở thành nền tảng chính cho toàn ngành.
3.2.1 Các quy định pháp lý
Các nhà xây dựng chính sách ở châu Á đang đánh giá tác động của blockchain, dẫn đến việc quy định pháp lý có thể trở nên lỗi thời so với sự phát triển nhanh chóng của công nghệ, ảnh hưởng đến hiệu quả ứng dụng công nghệ trên thị trường Tính chất phức tạp của thị trường bất động sản, với các giao dịch liên quan đến nhiều lĩnh vực khác như ngân hàng và dịch vụ công cộng, yêu cầu sự đồng bộ trong các ngành khác nhau để áp dụng blockchain hiệu quả Bên cạnh đó, Bô Tiền tệ Hồng Kông (HKMA) đã bày tỏ lo ngại về các vấn đề tiềm ẩn của blockchain, đặc biệt là về bảo mật và quyền riêng tư.
Mối liên hệ giữa blockchain và tiền ảo (cryptocurrencies) có thể gây cản trở cho việc áp dụng rộng rãi công nghệ blockchain Ở nhiều quốc gia như Việt Nam và Singapore, các giao dịch liên quan đến tiền ảo vẫn chưa được pháp luật công nhận và bị xem là bất hợp pháp.
Blockchain giúp giảm khối lượng công việc cho chính quyền trong việc kiểm soát và quản lý thị trường Tuy nhiên, nhiều chính phủ vẫn lo ngại về việc giao quyền kiểm soát thị trường cho công nghệ Bên cạnh đó, do trình độ công nghệ còn thấp và chưa tìm ra cách sử dụng blockchain hiệu quả, các nhà làm luật ở nhiều quốc gia không cho phép ứng dụng công nghệ này trong quản lý nhà nước, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản.
3.2.2 Các ảnh hưởng xã hội
Việc ứng dụng công nghệ blockchain có thể đơn giản hóa hoặc thay thế hoàn toàn các dịch vụ trung gian trong lĩnh vực bất động sản, như công ty môi giới và tư vấn luật, ví dụ như tìm kiếm thông tin và đăng ký quyền sở hữu đất Tuy nhiên, điều này cũng dẫn đến việc “khai tử” một phần hoặc toàn bộ các công ty trung gian, gây ra các vấn đề xã hội như thất nghiệp và yêu cầu chuyển đổi cơ cấu lao động, đồng thời đòi hỏi thay đổi chương trình đào tạo, đặc biệt trong lĩnh vực pháp lý.
3.2.3 Gi i h n bớ ạ ởi năng lực đáp ứng của cơ sở ạ ầng h t
Việc áp dụng giải pháp blockchain đòi hỏi các quốc gia phát triển phải có trình độ kỹ thuật, công nghệ và cơ sở hạ tầng tương đối cao Người dùng cần đầu tư thời gian và tài chính để chuyển đổi thông tin từ các bộ nhớ cũ sang hệ thống blockchain Hơn nữa, máy móc, nguồn nhân lực và năng lượng cho các thiết bị blockchain không phải lúc nào cũng dễ dàng tiếp cận, đặc biệt là ở các nước đang phát triển Do đó, việc triển khai blockchain trong các lĩnh vực sẽ diễn ra từ từ, với mức độ ưu tiên khác nhau cho từng ngành nghề.
S chu n b cho vi ự ẩ ị ệc áp dụ ng r ộng rãi công nghệ blockchain vào thị trườ ng bất động sản
3.3 S chu n b cho viự ẩ ị ệc áp dụng rộng rãi công nghệ blockchain vào thị trường bất động sản
Trong quá trình thử nghiệm blockchain trong thị trường bất động sản, những hạn chế của nó đã được chỉ ra Blockchain không phải là giải pháp hoàn hảo cho mọi vấn đề của thị trường, và sự tham gia của con người là cần thiết để đảm bảo lòng tin và tuân thủ quy định pháp lý Các nhà nghiên cứu của Deloitte cảnh báo rằng việc áp dụng không đúng cách có thể làm tăng chi phí cho thị trường Do đó, các thị trường ở châu Á và toàn cầu cần cân nhắc cách tận dụng tiềm năng của blockchain trong khi giảm thiểu các tác động tiêu cực Đối với nhà đầu tư và chính phủ, bước đầu tiên là xác định các quy trình có thể được quản lý tốt nhất bằng blockchain, phù hợp với quy định và cơ sở hạ tầng hiện có Những lĩnh vực như đăng ký quyền sở hữu bất động sản có thể là ứng dụng tiềm năng, và thành công ở quy mô nhỏ sẽ tạo động lực cho các dự án lớn hơn trong tương lai.
Các chủ sở hữu và bên trung gian cần xem xét lại tác động của blockchain đối với nhu cầu lao động của họ Mặc dù có thể giảm số lượng lao động ở một số lĩnh vực, nhưng các công ty sẽ cần nhiều nhân lực có trình độ cao và tổ chức đào tạo để nâng cao kiến thức về ứng dụng blockchain Hơn nữa, các chủ sở hữu và nhà đầu tư sẽ phải điều chỉnh chiến lược của mình để phù hợp với thị trường phi tập trung, dễ thay đổi và yêu cầu hiệu quả chi phí.
Trong dài hạn, các bên liên quan như người mua, người bán, ngân hàng và các tổ chức tài chính cần đối thoại để chuẩn hóa quy định về blockchain và xử lý dữ liệu Nếu nhiều bên chạy đua xây dựng hệ thống blockchain tư nhân, thị trường có thể bị chia cắt thay vì trở thành một hệ thống mở cho giao dịch bất động sản Điều này sẽ cản trở việc hình thành một hệ thống dữ liệu toàn cầu về bất động sản, mục tiêu chính của blockchain Mặc dù sự tách biệt giữa các hệ thống blockchain tư nhân là cần thiết vì lý do cạnh tranh và bảo mật, nhưng vẫn cần có các giao thức tiêu chuẩn để ghi nhận và cập nhật giao dịch một cách hiệu quả.
Blockchain có tiềm năng cách mạng hóa ngành bất động sản, với nhiều nền tảng đã phát triển nguyên mẫu có thể thử nghiệm Rentberry, ví dụ, không chỉ có cơ sở người dùng hiện tại mà còn có thể sử dụng nền tảng này như một bệ phóng cho sự phát triển trong tương lai.
Thách thức lớn nhất trong lĩnh vực bất động sản hiện nay không chỉ nằm ở việc chuyển đổi người dùng, mà còn ở việc thuyết phục chủ nhà, doanh nghiệp và người thuê nhà, những người có thể cảm thấy khó chịu trước sự xuất hiện của công nghệ tiên tiến như blockchain Để phát triển mạng lưới và thiết lập sự thống trị, việc thu hút nhóm người dùng này – những người cung cấp bất động sản – sẽ là yếu tố then chốt.
Các dự án blockchain hướng đến người dùng cá nhân cần tập trung vào việc nâng cao giá trị sử dụng tài sản, giáo dục và nhận thức Việc tích hợp những yếu tố này sẽ giúp dự án tạo ra lợi thế cạnh tranh lớn trong thị trường.
Dù không ai có thể dự đoán chính xác dự án nào sẽ thành công trong lĩnh vực blockchain, nhưng có thể khẳng định rằng ngành công nghiệp này sẽ có những thay đổi lớn Mặc dù các chi tiết cụ thể vẫn còn chưa rõ ràng, nhưng rõ ràng rằng blockchain sẽ cách mạng hóa ngành bất động sản.