Bài giảng phân tích thị trường bất động sản

TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HUẾ KHOA TÀI NGUYÊN ĐẤT & MƠI TRƢỜNG NƠNG NGHIỆP ……………………… BÀI GIẢNG PHÂN TÍCH THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN (Lưu hành nội bộ) Giảng viên: Nguyễn Thị Hải Nguyễn Văn Tiệp NĂM 2021 MỤC LỤC CHƢƠNG TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.2 Phân loại bất động sản 1.1.3 Một số quyền bất động sản 1.1.3.1 Quyền sở hữu bất động sản 1.1.3.2 Các quyền sử dụng đất 1.1.3.3 Quyền bất động sản liền kề 10 1.1.4 Điều kiện để bất động sản đƣợc phép đƣa vào kinh doanh thị trƣờng 11 1.1.5 Đặc điểm hàng hóa bất động sản 12 1.2 Thị trƣờng bất động sản 14 1.2.1 Khái niệm thị trƣờng bất động sản 14 1.2.2 Đặc điểm thị trƣờng bất động sản 15 1.2.3 Phân loại thị trƣờng bất động sản 18 1.2.3.1 Căn vào hình thái vật chất đối tƣợng trao đổi 18 1.2.32 Căn vào khu vực có bất động sản 19 1.2.3.3 Căn theo công dụng bất động sản 19 1.2.3.4 Căn theo loại hình giao dịch thị trƣờng bất động sản 20 1.2.3.5 Căn theo trình tự thời gian bất động sản tham gia thị trƣờng 21 1.2.4 Các chủ thể tham gia thị trƣờng bất động sản 21 1.2.5 Tính tất yếu việc hình thành phát triển thị trƣờng bất động sản 25 1.2.6 Vai trò thị trƣờng bất động sản 27 1.2.6.1 Thị trƣờng bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển 27 1.2.6.2 Hoạt động thị trƣờng bất động sản góp phần thúc đẩy q trình đổi sách đất đai bất động sản 28 1.2.6.3 Thị trƣờng bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tƣ phát triển 29 1.2.6.4 Phát triển thị trƣờng bất động sản cách để tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nƣớc 29 1.2.6.5 Phát triển thị trƣờng bất động sản góp phần mở rộng thị trƣờng tăng cƣờng quan hệ hợp tác 30 1.2.6.6 Thị trƣờng bất động sản ảnh hƣởng đến ổn định xã hội 30 1.2.6.7 Phát triển thị trƣờng bất động sản góp phần nâng cao đời sống tầng lớp dân cƣ 30 1.2.7 Sự vận hành thị trƣờng bất động sản theo chế thị trƣờng vai trò quản lý nhà nƣớc 31 1.2.7.1 Sự vận hành thị trƣờng bất động sản theo chế thị trƣờng 31 1.2.7.2 Vai trò quản lý nhà nƣớc thị trƣờng bất động sản 33 1.3 Quá trình hình thành phát triển thị trƣờng bất động sản Việt Nam 37 1.3.1 Quá trình hình thành phát triển thị trƣờng bất động sản Việt Nam trƣớc năm 1980 37 1.3.2 Quá trình hình thành phát triển thị trƣờng bất động sản Việt Nam từ năm 1980 đến trƣớc năm 1993 38 1.3.3 Quá trình hình thành phát triển thị trƣờng bất động sản Việt Nam từ năm 1993 đến năm 2007 39 1.3.4 Quá trình hình thành phát triển thị trƣờng bất động sản Việt Nam từ năm 2008 đến năm 2017 41 1.3.5 Quá trình hình thành phát triển thị trƣờng bất động sản Việt Nam từ năm 2018 đến 42 1.4 Mục tiêu, quan điểm phát triển thị trƣờng bất động sản 43 1.5 Một số giải pháp thúc đẩy hình thành phát triển thị trƣờng bất động sản Việt Nam 46 1.5.1 Về phía Nhà nƣớc 46 1.5.2 Về phía ngân hàng định chế tài 48 1.5.3 Về phía doanh nghiệp kinh doanh bất động sản 50 CHƢƠNG CUNG, CẦU BẤT ĐỘNG SẢN 52 2.1 Cung bất động sản 52 2.1.1 Khái niệm cung bất động sản 52 2.1.2 Đặc điểm cung bất động sản 53 2.1.3 Các nhân tố ảnh hƣởng đến cung bất động sản 54 2.1.4 Độ co giãn cung bất động sản 59 2.1.5 Các nguồn cung bất động sản 60 2.2 Cầu bất động sản 62 2.2.1 Khái niệm cầu bất động sản 62 2.2.2 Đặc điểm cầu bất động sản 63 2.2.3 Phân loại cầu bất động sản 63 2.2.4 Các nhân tố ảnh hƣởng đến cầu bất động sản 64 2.2.5 Độ co giãn cầu bất động sản 69 2.2.5.1 Khái niệm độ co giãn cầu bất động sản 69 2.2.5.2 Độ co giãn cầu theo giá 70 2.2.5.3 Độ co giãn chéo cầu theo giá 72 2.2.5.4 Độ co giãn cầu theo thu nhập 72 2.2.5.5 Độ co giãn cầu bất động sản theo quy mơ gia đình 74 2.2.5.6 Độ co giãn cầu bất động sản theo trình độ sản xuất 74 2.3 Quan hệ cung cầu bất động sản 75 CHƢƠNG CÁC CHỈ SỐ ĐÁNH GIÁ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 79 3.1 Một số lý thuyết chung số 79 3.1.1 Khái niệm 79 3.1.2 Đối tƣợng nghiên cứu số 79 3.1.3 Đặc điểm phƣơng pháp số 79 3.1.4 Tác dụng số 79 3.1.5 Phân loại số thống kê 80 3.1.5.1 Căn vào mức độ xác số liệu, thống kê phân thành số tuyệt đối số tƣơng đối 80 3.1.5.2 Căn vào phạm vi tính tốn, số thống kê đƣợc phân thành số cá thể số chung 81 3.1.5.3 Căn vào tính chất tiêu nghiên cứu, số thống kê đƣợc phân thành số chất lƣợng số khối lƣợng 81 3.2 Các số đánh giá thị trƣờng bất động sản 81 3.2.1 Lựa chọn bất động sản để xây dựng số 81 3.2.2 Các loại số đƣợc công bố 82 3.3 Phƣơng pháp xác định số giao dịch bất động sản 82 3.3.1 Phƣơng pháp xác định số giá giao dịch bất động sản 82 3.3.1.1 Xác định số giá giao dịch phân loại bất động sản 82 3.3.1.2 Xác định số giá giao dịch loại bất động sản khu vực 84 3.3.1.3 Xác định số giá giao dịch loại bất động sản địa phƣơng 85 3.3.1.4 Xác định số giá giao dịch bất động sản chung địa phƣơng 87 3.3.2 Phƣơng pháp xác định số lƣợng giao dịch bất động sản 88 3.4 Trình tự xác định số đánh giá thị trƣờng bất động sản 89 3.4.1.Các bƣớc xác định số đánh giá thị trƣờng bất động sản 89 3.4.2 Nội dung bƣớc xác định số đánh giá thị trƣờng bất động sản 89 3.5 Tính toán xác định số số đánh giá thị trƣờng bất động sản 90 3.5.1 Xác định số giá giao dịch bất động sản địa phƣơng 90 3.5.1.1 Xác định số giá giao dịch loại bất động sản 90 3.5.1.2 Xác định số giá giao dịch bất động sản chung cho địa phƣơng 95 3.5.2 Xác định số lƣợng giao dịch bất động sản 96 CHƢƠNG TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo bất động sản khơng đất đai, cải lòng đất mà tất đƣợc tạo sức lao động ngƣời mảnh đất Bất động sản bao gồm cơng trình xây dựng, mùa màng, trồng… tất liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, vật mặt đất với phận cấu thành lãnh thổ Pháp luật nhiều nƣớc giới thống chỗ coi bất động sản gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật nƣớc có nét đặc thù riêng thể quan điểm phân loại tiêu chí phân loại Hầu hết nƣớc coi bất động sản đất đai tài sản có liên quan đến đất đai, khơng tách rời với đất đai, đƣợc xác định vị trí địa lý đất (Điều 517, 518 Luật Dân Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân Cộng hoà Liên bang Đức…) Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản “mảnh đất” đất đai nói chung Việc ghi nhận hợp lý đất đai nói chung phận lãnh thổ, đối tƣợng giao dịch dân Tuy nhiên, nƣớc lại có quan niệm khác tài sản “gắn liền” với đất đai đƣợc coi bất động sản Điều 520 Luật Dân Pháp quy định “mùa màng chƣa gặt, trái chƣa bứt khỏi bất động sản, bứt khỏi đƣợc coi động sản” Tƣơng tự, quy định đƣợc thể Luật Dân Nhật Bản, Bộ luật Dân Bắc Kỳ Sài Gịn cũ Trong đó, Điều 100 Luật Dân Thái Lan quy định: “bất động sản đất đai vật gắn liền với đất đai, bao gồm quyền gắn với việc sở hữu đất đai” Luật Dân Đức đƣa khái niệm bất động sản bao gồm đất đai tài sản gắn với đất Luật Dân Nga năm 1994 quy định bất động sản có điểm khác biệt đáng ý so với Luật Dân truyền thống Điều 130 Luật mặt, liệt kê tƣơng tự theo cách Luật Dân truyền thống; mặt khác, đƣa khái niệm chung bất động sản “những đối tƣợng mà dịch chuyển làm tổn hại đến giá trị chúng” Bên cạnh đó, Luật cịn liệt kê vật khơng liên quan đến đất đai nhƣ “tàu biển, máy bay, phƣơng tiện vũ trụ…” bất động sản Theo Bộ luật Dân năm 2015 nƣớc Cộng hoà XHCN Việt Nam, Điều 107 quy định: “Bất động sản tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; Tài sản khác pháp luật quy định” Nhƣ vậy, khái niệm bất động sản rộng, đa dạng cần đƣợc quy định cụ thể pháp luật nƣớc có tài sản có quốc gia cho bất động sản, quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục động sản Hơn nữa, quy định bất động sản pháp luật Việt Nam khái niệm mở mà chƣa có quy định cụ thể danh mục tài sản 1.1.2 Phân loại bất động sản Từ kinh nghiệm nhiều nƣớc phân loại bất động sản thành ba loại gồm bất động sản có đầu tƣ xây dựng, bất động sản không đầu tƣ xây dựng bất động sản đặc biệt Trong đó: Bất động sản có đầu tư xây dựng: Bất động sản làm nhà ở, bất động sản làm nhà xƣởng cơng trình thƣơng mại dịch vụ, bất động sản hạ tầng, bất động sản trụ sở làm việc, Bất động sản không đầu tư xây dựng: Bất động sản thuộc loại chủ yếu loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chƣa sử dụng,… Bất động sản đặc biệt: Cơng trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, nghĩa trang, … Bên cạnh việc phân chia này, dựa theo khái niệm bất động sản đƣợc quy định Luật Dân Việt Nam phân chia bất động sản thành loại đất đai vật kiến trúc xây dựng xong Trong đất đai bao gồm tất loại đất theo quy định Luật Đất đai vật kiến trúc đƣợc chia thành loại cơng trình làm nhà ở, cơng trình thƣơng mại, cơng trình cơng nghiệp cơng trình đặc biệt 1.1.3 Một số quyền bất động sản 1.1.3.1 Quyền sở hữu bất động sản Theo Bộ luật Dân năm 2015, quyền sở hữu bất động sản quyền đƣợc ghi nhận bảo vệ pháp luật chủ thể đƣợc tự chiếm hữu, sử dụng định đoạt bất động sản Trong đó: - Quyền chiếm hữu: quyền đƣợc pháp luật bảo vệ để nắm giữ, quản lý bất động sản - Quyền sử dụng: quyền đƣợc pháp luật bảo vệ để khai thác đặc tính hữu ích tự nhiên bất động sản sử dụng lợi ích - Quyền định đoạt: quyền chuyển giao quyền sở hữu bất động sản từ bỏ quyền sở hữu - Có hình thức sở hữu bất động sản bao gồm: + Sở hữu Nhà nƣớc: Chủ sở hữu bất động sản nhà nƣớc + Sở hữu tập thể, cộng đồng: Chủ sở hữu bất động sản tập thể cộng đồng + Sở hữu cá nhân: Chủ sở hữu bất động sản cá nhân Chủ sở hữu bất động sản có quyền thực hoạt động mà không trái với pháp luật, khơng xâm phạm quyền lợi ích ngƣời khác Quyền sở hữu bất động sản đƣợc xác lập pháp nhân tạo đƣợc bất động sản để sử dụng hợp pháp mua bán, chuyển nhƣợng, cho, tặng, thừa kế theo di chúc phán tòa án Quyền sở hữu bất động sản chấm dứt thực thể pháp lý từ bỏ quyền sở hữu văn bản, bất động sản bị thu hồi theo định cấp có thẩm quyền theo quy định pháp luật phán tòa án 1.1.3.2 Các quyền sử dụng đất * Chuyển đổi quyền sử dụng đất Là hình thức đơn giản việc chuyển quyền sử dụng đất khơng có mục đích thƣơng mại * Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đƣợc thực ngƣời sử dụng đất chuyển nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, khơng cịn khả sử dụng để thực quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép… Trong trƣờng hợp này, ngƣời nhận chuyển quyền sử dụng đất phải trả cho ngƣời chuyển quyền sử dụng đất khoản tiền tƣơng ứng với chi phí mà họ bỏ để có đƣợc quyền sử dụng đất số đầu tƣ làm tăng giá trị đất đai Đặc điểm việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất: - Chỉ đƣợc thực giới hạn thời gian giao đất - Nhà nƣớc có quyền điều tiết phần địa tơ chênh lệch thông qua thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất tiền sử dụng đất - Nhà nƣớc quy định số trƣờng hợp không đƣợc nhận chuyển quyền sử dụng đất - Mọi chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất phải đăng ký biến động đất đai * Cho, tặng, để thừa kế quyền sử dụng đất Là hành vi chuyển quyền sử dụng đất tình đặc biệt, ngƣời nhận chuyển quyền sử dụng đất trả tiền cho ngƣời chuyển quyền sử dụng đất, nhiên phải nộp thuế * Thế chấp quyền sử dụng đất Ngƣời có quyền sử dụng đất có quyền đem quyền sử dụng đất chấp vay vốn Trong trƣờng hợp này, ngƣời có quyền sử dụng đất lấy quyền sử dụng đất làm tài sản chấp để thực trách nhiệm vay nợ chủ nợ * Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất - Chỉ số giá giao dịch phân loại bất động sản thứ z loại bất động sản thứ j thuộc khu vực thứ i ( I Pj B ÐSz ) đƣợc xác định mục 3.3.1.1 - Tỷ trọng giá trị giao dịch bất động sản phân loại bất động sản thứ z loại bất động sản thứ j thuộc khu vực thứ i ( WPj.B ÐSz ) xác định theo công thức sau:  j P B ÐSz W PPj.B ÐSz (3) e  PPj.B ÐSz z 1 Trong đó: - PPj.B ÐSz : Giá trị giao dịch bất động sản phân loại bất động sản thứ z loại bất động sản thứ j thuộc khu vực i Giá trị giao dịch bất động sản phân loại bất động sản đƣợc xác định sở số liệu thu thập thời điểm so sánh + Đối với trƣờng hợp xác định số để cơng bố hàng q giá trị giao dịch bất động sản phân loại bất động sản tổng giá trị giao dịch phân loại bất động sản quý + Đối với trƣờng hợp xác định số để cơng bố hàng năm giá trị giao dịch bất động sản tổng giá trị giao dịch phân loại bất động sản năm 3.3.1.3 Xác định số giá giao dịch loại bất động sản địa phương Chỉ số giá giao dịch bất động sản loại bất động sản đƣợc xác định theo công thức sau: m I B ÐSj  W j 1 m WBKVi Ð Sj I j 1 KVi B ÐSj (4) KVi B ÐSj 85 Trong đó: I BKVi ÐSj : Chỉ số giá giao dịch loại bất động sản thứ j khu vực thứ i (i=1÷m); WBKVi ÐSj : Tỷ trọng giá trị giao dịch bất động sản loại bất động sản thứ j khu vực thứ i; m: Số khu vực tính tốn loại hình bất động sản thứ j, phụ thuộc vào thực tế địa phƣơng (m=1÷4) * Cách xác định thành phần công thức (4) sau: - Chỉ số giá giao dịch loại bất động sản thứ j khu vực thứ i ( I BKVi ÐSj ) xác định theo hƣớng dẫn mục 3.3.1.2 - Tỷ trọng giá trị giao dịch bất động sản loại bất động sản thứ j khu vực thứ i ( WBKVi ÐSj ) đƣợc xác định theo công thức sau: KVi B ÐSj W  PBi ÐSj m P j 1 i B ÐSj (5) Trong đó: PBi ÐSj : Giá trị giao dịch bất động sản loại bất động sản thứ j khu vực thứ i Giá trị giao dịch bất động sản loại bất động sản đƣợc xác định sở số liệu thu thập thời điểm so sánh + Đối với trƣờng hợp xác định số để công bố hàng quý giá trị giao dịch bất động sản loại bất động sản tổng giá trị giao dịch loại bất động sản quý + Đối với trƣờng hợp xác định số để công bố hàng năm giá trị giao dịch bất động sản loại bất động sản tổng giá trị giao dịch loại bất động sản năm 86 3.3.1.4 Xác định số giá giao dịch bất động sản chung địa phương Chỉ số giá giao dịch bất động sản chung địa phƣơng (RPI) đƣợc xác định theo công thức sau: n RPI  W B ÐSj j 1 n I j 1 (6) WB ÐSj B ÐSj Trong đó: IBĐSj: Chỉ số giá giao dịch loại bất động sản thứ j (j= 1÷n); WBĐSj : Tỷ trọng giá trị giao dịch bất động sản thứ j; n: Số loại bất động sản đƣợc lựa chọn để tính tốn số (n=1÷4) * Cách xác định thành phần công thức (6) nhƣ sau: - Chỉ số giá giao dịch loại bất động sản thứ j (IBĐSj) xác định theo hƣớng dẫn mục 3.3.1.3 - Tỷ trọng giá trị giao dịch bất động sản loại bất động sản thứ j (WBĐSj) đƣợc xác định theo công thức sau: WB ÐSj  PB ÐSj n  PB ÐSj (7) j 1 Trong đó: - PBĐSj : Giá trị giao dịch loại bất động sản thứ j Giá trị giao dịch bất động sản loại bất động sản đƣợc xác định sở số liệu thu thập thời điểm so sánh + Đối với trƣờng hợp xác định số để công bố hàng quý giá trị giao dịch loại bất động sản tổng giá trị giao dịch quý 87 + Đối với trƣờng hợp xác định số để cơng bố hàng năm giá trị giao dịch bất động sản loại bất động sản tổng giá trị giao dịch năm 3.3.2 Phương pháp xác định số lượng giao dịch bất động sản Chỉ số lƣợng giao dịch loại bất động sản địa phƣơng xác định theo công thức sau: n Q K s B ÐSj K o B ÐSj j 1 n j 1  100% (8) Trong đó: K sB ÐSj : Lƣợng giao dịch thành công loại bất động sản thứ j địa phƣơng thời điểm so sánh (j = 1÷n); K oB ÐSj : Lƣợng giao dịch thành công loại bất động sản thứ j địa phƣơng thời điểm lựa chọn làm gốc; n: Số lƣợng loại bất động sản khu vực (n=4) Chỉ số lƣợng giao dịch loại bất động sản địa phƣơng đƣợc xác định theo phƣơng pháp: - Chỉ số lƣợng giao dịch loại bất động sản địa phƣơng (theo số lƣợng diện tích): Khi số lƣợng giao dịch thành cơng đƣợc tính theo số lƣợng diện tích (m2); - Chỉ số lƣợng giao dịch loại bất động sản địa phƣơng (theo số lƣợng bất động sản): Khi lƣợng giao dịch thành cơng đƣợc tính theo số lƣợng bất động sản giao dịch loại bất động sản tƣơng ứng (căn hộ/lô) Việc xác định số lƣợng giao dịch bất động sản cho loại bất động sản, phân loại bất động sản khu vực địa phƣơng đƣợc tính tốn tƣơng tự nhƣ 88 3.4 Trình tự xác định số đánh giá thị trƣờng bất động sản 3.4.1.Các bước xác định số đánh giá thị trường bất động sản Việc xây dựng số đánh giá thị trƣờng bất động sản đƣợc thực qua bƣớc nhƣ sau: Bước 1: Phân chia khu vực lựa chọn bất động sản làm đại diện; Bước 2: Xây dựng liệu gốc: Xác định giá gốc bất động sản đại diện; xác định khối lƣợng giao dịch bất động sản thời điểm gốc; Bước 3: Xây dựng liệu so sánh: Thu thập, xử lý thông tin giá, giá trị giao dịch, khối lƣợng giao dịch theo loại, phân loại bất động sản Bước 4: Tính tốn xác định số đánh giá thị trƣờng bất động sản 3.4.2 Nội dung bước xác định số đánh giá thị trường bất động sản Bước 1: Phân chia khu vực lựa chọn bất động sản đại diện - Việc phân chia khu vực để xây dựng công bố số đƣợc thực cụ thể cho loại bất động sản, địa phƣơng định sở đặc điểm địa giới hành chính, địa hình địa phƣơng mức độ phát triển khu vực thị trƣờng loại bất động sản - Bất động sản đại diện phân loại bất động sản cho khu vực đƣợc lựa chọn vào vị trí địa lý, quy mơ, trạng thái bất động sản có khả giao dịch phổ biến thị trƣờng Bước 2: Xây dựng liệu gốc - Giá bất động sản đại diện đƣợc xác định sở giá bình quân bất động sản đại diện thời điểm đƣợc chọn làm gốc; - Lƣợng giao dịch bất động sản đƣợc xác định sở tổng lƣợng bất động sản giao dịch thành công kỳ đƣợc lựa chon làm gốc + Đối với nhà đất nền: tính theo m2 hộ/lơ; + Đối với văn phịng: tính theo m2 89 Bước 3: Xây dựng liệu so sánh Số liệu liên quan đến giao dịch bất động sản đƣợc thu thập từ nguồn sau: - Từ quan quản lý nhà nƣớc có liên quan địa phƣơng thơng qua hợp đồng công chứng giao dịch bất động sản, đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản, nghĩa vụ nộp thuế giao dịch bất động sản - Từ sàn giao dịch bất động sản; từ việc điều tra, khảo sát thị trƣờng Việc thu thập lƣu trữ số liệu liên quan đến giao dịch bất động sản đƣợc thực hàng tháng Bước 4: Tính toán xác định số đánh giá thị trường bất động sản Việc xác định số đánh giá theo hƣớng dẫn Nhà nƣớc 3.5 Tính tốn xác định số số đánh giá thị trƣờng bất động sản Ví dụ sau kết xây dựng số đánh giá thị trƣờng bất động sản địa phƣơng với liệu gốc đƣợc xác định liệu thời điểm so sánh đƣợc thu thập 3.5.1 Xác định số giá giao dịch bất động sản địa phương 3.5.1.1 Xác định số giá giao dịch loại bất động sản a Xác định số giá giao dịch loại bất động sản - Sau thu thập đƣợc thông tin giao dịch thành công phân loại bất động sản, tiến hành hiệu chỉnh giá bất động sản để quy đổi bất động sản sở so sánh, đối chiếu với đặc điểm bất động sản đại diện Ví dụ kết quy đổi giá giao dịch hộ chung cƣ trung cấp nhƣ Bảng dƣới Bảng Quy đổi giá giao dịch hộ chung cƣ (CHCC) trung cấp thời điểm so sánh STT Đặc điểm / Tính chất CHCC đại diện CHCC số CHCC số CHCC số CHCC số CHCC số 90 STT Đặc điểm / Tính chất CHCC đại diện CHCC số CHCC số CHCC số CHCC số CHCC số I Giá bán (đồng/m2) 15.950.000 15.362.000 15.620.000 16.500.000 16.770.000 17.000.000 Pháp lý Sở hữu Sở hữu Sở hữu Sở hữu Sở hữu Sở hữu Diện tích hộ (m2) 105 68 78 110 128 142 Mức điều chỉnh 3,00% 2,50% 0,00% -1,20% -2,00% Giá điều chỉnh (đồng/m2) 460.860 390.500 -201.240 -340.000 Cách trung tâm km Cách trung tâm km Cách trung tâm 3,5 km Cách trung tâm km Cách trung tâm km Mức điều chỉnh 0 0 Giá điều chỉnh (đồng/m2) 0 0 Tầng Tầng Tầng 19 Tầng 19 Tầng 22 Mức điều chỉnh 2,0% -2% -2% -2,5% Giá điều chỉnh (đồng/m2) 307.240 -330.000 -335.400 -425.000 Gần chợ, bệnh viện, trƣờng học Gần chợ, trƣờng học Gần chợ, bệnh viện, trƣờng học Gần chợ, bệnh viện, trƣờng học 10.000.000 0 Mức độ thuận tiện giao thơng Vị trí tầng Đặc điểm yếu tố xã hội khu vực Mức điều chỉnh Cách trung tâm km Tầng Gần chợ, bệnh viện, trƣờng học Gần chợ, bệnh viện, trƣờng học 91 Đặc điểm / Tính chất CHCC đại diện CHCC số CHCC số CHCC số CHCC số CHCC số Giá điều chỉnh (đồng/m2) 128.205 0 II Tổng mức giá điều chỉnh (đồng/m2) 768.100 518.705 -330.000 -536.640 -765.000 III Giá sau điều chỉnh 16.130.100 16.138.705 16.170.000 16.233.360 16.235.000 STT 15.950.000 Ghi chú: Việc hiệu chỉnh thực theo hình thức tỷ lệ phần trăm theo giá trị tuyệt đối giá giao dịch bất động sản - Trên sở giá giao dịch bất động sản đƣợc điều chỉnh, tiến hành xác định giá bình quân phân loại bất động sản thời điểm so sánh sau loại bỏ giá quy đổi có tính chất đột biến Kết xác định đƣợc giá bình quân phân loại hộ chung cƣ trung cấp Gt = 16.181.000 đồng/m2 - Việc xác định số giá giao dịch phân loại bất động sản thực theo công thức (1) Kết tính tốn số giá giao dịch phân loại bất động sản hộ chung cƣ để bán thể Bảng dƣới Bảng Chỉ số giá giao dịch phân loại bất động sản hộ chung cƣ STT Phân loại bất động sản Giá thời điểm gốc (đồng/m2) Giá thời điểm so sánh (đồng/m2) Chỉ số (%) [1] [2] [3] [4] [5]=[4]/[3]×100 Căn hộ chung cƣ cao cấp 28.440.000 28.510.000 100,25 Căn hộ chung cƣ trung cấp 15.950.000 16.181.000 101,45 92 Căn hộ chung cƣ bình dân 12.550.000 12.700.000 101,20 Việc xác định số giá giao dịch phân loại bất động sản khác thực tƣơng tự nhƣ b Xác định số giá giao dịch loại bất động sản khu vực - Xác định tỷ trọng phân loại bất động sản: Việc xác định tỷ trọng phân loại bất động sản thực theo công thức (3) Kết xác định tỷ trọng phân loại bất động sản hộ chung cƣ nhƣ bảng dƣới Bảng Tỷ trọng phân loại bất động sản hộ chung cƣ STT Phân loại bất động sản Tỷ trọng (%) [1] [2] [3] Căn hộ chung cư Căn hộ chung cƣ cao cấp 49,68 Căn hộ chung cƣ trung cấp 28,19 Căn hộ chung cƣ bình dân 22,13 Tổng cộng 100 - Việc xác định số giá giao dịch loại bất động sản thực theo công thức (2), cụ thể nhƣ sau: I canho  WCC _ caocap  WCC _ trungcap  WCC _ binhdan WCC _ caocap WCC _ trungcap WCC _ binhdan   I CC _ caocap I CC _ trungcap I CC _ binhdan Kết tính tốn số giá giao dịch hộ chung cƣ để bán Bảng dƣới đây: 93 Bảng Kết tính tốn số giá giao dịch loại hộ chung cƣ để bán STT Phân loại bất động sản Tỷ trọng (%) [1] [2] [3] Chỉ số giá giao dịch phân loại bất động sản (%) Chỉ số giá giao dịch loại bất động sản (%) [4] [5] I Căn hộ chung cƣ Căn hộ chung cƣ cao cấp 49,68 100,25 Căn hộ chung cƣ trung cấp 28,19 101,45 Căn hộ chung cƣ bình dân 22,13 101,20 100,79 Việc xác định số giá giao dịch loại bất động sản khác thực tƣơng tự nhƣ c Xác định số giá giao dịch loại bất động sản địa phương Việc xác định số giá giao dịch loại bất động sản địa phƣơng theo công thức (4), cụ thể nhƣ sau: I CC Wcckv1  Wcckv2  Wcckv3  Wcckv4  kv1 Wcc Wcckv2 Wcckv3 Wcckv4  kv2  kv3  kv4 I kvcc1 I cc I cc I cc Kết tính tốn số giá giao dịch hộ chung cƣ địa phƣơng Bảng dƣới Bảng Chỉ số giá giao dịch hộ chung cƣ địa phƣơng STT Loại bất động sản Tỷ trọng Chỉ số giá loại bất động sản Chỉ số giá giao dịch loại bất động sản địa 94 [1] [2] (%) khu vực cuả địa phƣơng (%) phƣơng (%) [3] [4] [5] Căn hộ chung cư địa phương 100,000 I Căn hộ chung cƣ để bán KV1 18,32 101,65 II Căn hộ chung cƣ để bán KV2 27,17 101,15 III Căn hộ chung cƣ để bán KV3 25,32 100,94 IV Căn hộ chung cƣ để bán KV4 29,19 100,22 101,20 Ghi chú: Số khu vực tính tốn loại hình bất động sản hộ chung cƣ địa phƣơng khu vực Tƣơng tự xác định số giá giao dịch loại bất động sản khác địa phƣơng 3.5.1.2 Xác định số giá giao dịch bất động sản chung cho địa phương Việc xác định số giá giao dịch bất động sản chung cho địa phƣơng thực theo công thức (6), cụ thể nhƣ sau: I WCC  Wnha _ o  Wdatnen  Wvanphong WCC Wnha _ o Wdatnen Wvanphong    I CC I nha _ o I datnen I vanphong Kết tính toán số giá giao dịch bất động sản chung cho địa phƣơng sau: 95 Bảng Chỉ số giá giao dịch bất động sản chung cho địa phƣơng STT Nội dung Tỷ trọng (%) Chỉ số giá giao dịch loại bất động sản địa phƣơng (%) [1] [2] [3] [4] Bất động sản địa phương Chỉ số giá giao dịch bất động sản chung cho địa phƣơng (%) [5] 101,51 I Căn hộ chung cƣ 28,6 101,20 II Nhà riêng lẻ 24,1 101,71 III Đất 37,8 101,93 IV Văn phòng cho thuê 9,5 100,32 3.5.2 Xác định số lượng giao dịch bất động sản Chỉ số lƣợng giao dịch bất động sản xác định theo công thức (8) Số lƣợng giao dịch xác định sở số liệu thống kê hai thời điểm (thời điểm chọn làm gốc thời điểm so sánh) Bảng ví dụ kết tính toán số lƣợng giao dịch loại bất động sản địa phƣơng (tính theo số lƣợng diện tích), Bảng ví dụ kết tính tốn số lƣợng giao dịch loại bất động sản địa phƣơng (tính theo số lƣợng bất động sản) Bảng Chỉ số lƣợng giao dịch bất động sản (tính theo số lượng diện tích) STT Loại bất động sản Số lƣợng giao dịch thời điểm gốc (m2) Số lƣợng giao Chỉ số lƣợng giao dịch thời dịch bất động điểm so sánh sản (%) (m2) [1] [2] [3] [4] [5]=[4]/[3]×100 I Căn hộ chung cƣ 20.900 16.900 80,86 96 II Nhà riêng lẻ 16.500 13.500 81,82 III Đất 19.550 14.550 74,42 IV Văn phòng 10.500 8.800 83,81 Bảng Kết tính tốn số lƣợng giao dịch bất động sản (tính theo số lượng bất động sản) Số lƣợng Đơn vị giao dịch tính thời điểm gốc Số lƣợng giao dịch thời điểm so sánh Chỉ số lƣợng giao dịch bất động sản (%) STT Loại bất động sản [1] [2] [3] [4] [5] [6]=[5]/[4]×100 I Căn hộ chung cƣ Căn 256 190 74,22 II Nhà riêng lẻ Căn 288 250 86,81 III Đất Mảnh (lô) 165 112 67,88 Trƣờng hợp cần xác định số lƣợng giao dịch bất động sản cho loại phân loại bất động sản khu vực địa phƣơng nguyên tắc xác định tƣơng tự nhƣ với số liệu số lƣợng giao dịch loại phân loại bất động sản khu vực 97 TÀI LIỆU THAM KHẢO [1] Bộ Xây dựng, Thông tư số 19/2014/TT-BXD ngày 10/12/2014 Hướng dẫn thí điểm xây dựng cơng bố số số đánh giá thị trường bất động sản, năm 2014 [2] Nguyễn Thị Hải, Bài giảng Thị trường bất động sản, Đại học Nông Lâm Huế, năm 2015 [3] Nguyễn Hữu Ngữ & Dƣơng Quốc Nõn, Giáo trình Định giá đất, Nhà xuất Đại học Huế, năm 2017 98 99 ... có bất động sản Căn vào khu vực có bất động sản, thị trƣờng bất động sản đƣợc chia thành loại nhƣ sau: - Thị trƣờng bất động sản khu vực đô thị gồm thị trƣờng đất đô thị, thị trƣờng nhà đô thị, ... Chính phủ nƣớc giới quan tâm đến bất động sản thị trƣờng bất động sản, điều chỉnh sách bất động sản thị trƣờng bất động sản nhằm huy động nguồn lực bất động sản phục vụ mục tiêu phát triển kinh... ba loại gồm bất động sản có đầu tƣ xây dựng, bất động sản không đầu tƣ xây dựng bất động sản đặc biệt Trong đó: Bất động sản có đầu tư xây dựng: Bất động sản làm nhà ở, bất động sản làm nhà xƣởng