Phân tích thị trường bất động sản Tp.HCM_liên hệ với thị trường Mỹ.pdf

Phân tích thị trường bất động sản Tp.HCM_liên hệ với thị trường Mỹ.

Lời mở đầu

Việt Nam gia nhập WTO đánh dấu một bước ngoặt quan trọng về sự phát triển kinh tế_ chính trị_xã hội Mở ra một trang sử mới cho cả dân tộc, đưa nền kinh tế nước ta hội nhập với kinh tế thế giới và có mối quan hệ sâu sắc hơn Nếu trước đây thị trường bất động sản mang tính nội bộ và không chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố nước ngoài, thì nay mọi chuyện đã khác Với rất nhiều những cơ chế, chính sách trong thời đổi mới, thị trường này đã có nhiều biến đổi nhanh chóng và sâu sắc Tp.HCM có lẽ là nơi mà sự thay đổi đó thể hiện rõ nét nhất

Sau bao nhiêu năm tháng đóng băng, thị trường bất động sản dường như “tỉnh giấc” vào những tháng cuối năm 2007, đầu năm 2008; phát triển một cách mạnh mẽ và nhanh chóng, giá nhà, giá đất cứ vùn vụt tăng lên biến thành bong bóng bất động sản, thị trường trở nên nóng hơn bao giờ hết

Có nhiều nguyên nhân để lý giải cho hiện tượng này Một phần là do sự ảnh hưởng từ cuộc khủng hoảng thị trường tín chấp ở Mỹ Một phần là do tác động từ những kênh đầu tư khác trong nền kinh tế Và quan trọng là do những chính sách của chính phủ trong thời gian trên

Lo lắng trước sự đổ vỡ của thị trường bất động sản, bài học từ cuộc khủng hoảng ở Mỹ vẫn còn đó với nhiều hậu quả dai dẵng đến hôm nay, chính phủ và ban ngành lien quan đã có những cơ chế, chính sách để giải quyết vấn đề song lại có nguy cơ đẩy bất động sản vào thời kỳ đóng băng như trước Để trả lời cho câu hỏi về sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản không phải là dễ dàng và không thể một sớm một chiều mà làm được

Đề tài “Phân tích thị trường bất động sản Tp.HCM_liên hệ với thị trường Mỹ” mang tính chất phân tích để thấy được nguyên nhân cũng như đề xuất một vài giải pháp cho thị trường bất động sản Tp.HCM trong thời gian tới

MỤC LỤC Phần I:

Nhìn lại cuộc khủng hoảng thị trường cho vay tín chấp tại Mỹ 1

I Diễn biến cuộc khủng hoảng 1 Thời kỳ nhà đất hưng thịnh 1

2 Mầm mống và sự lan tràn cuộc khủng hoảng 2

3 Sự khủng hoảng đang được giải quyết 3

II Phân tích nguyên nhân dẫn đến cuộc khủng hoảng 1 Thừa tiền trong nền kinh tế, nghiệp vụ chứng khoán hóa 4

2 Lợi nhuận từ đầu cơ bất động sản cao hơn các hoạt động khác 6

3 Sự ra đời của nhiều hình thức cho vay trả góp_ Cơ chế ARM 6

4 Cục Dự Trữ Liên Bang Mỹ (FED) cắt giảm lãi suất ở mức quá thấp và nâng

tỷ lệ này lên một cách nhanh chóng 8

5 Không ban hành các chính sách và lưỡng lự trong việc sử dụng tỷ lệ lãi suất để kiềm chế hiện tượng bong bong 9

6 Hiệu ứng bầy đàn của làn song đầu cơ 9

III Hành động của chính phủ Mỹ 1 Giảm thuế, giảm lãi suất, tăng cung tiền 10

2 Hoàn thuế cho người dân, giảm thuế cho doanh nghiệp, phát tiền cứu trợ cho dân nghèo 11

3 Các ngân hang và tổ chức tín dụng bắt tay nhau vượt qua khủng hoảng 13

IV Bài học kinh nghiệm rút ra từ cuộc khủng hoảng 1 Chính sách lãi suất phù hợp 13

2 Can thiệp đúng lúc 14

Phần II: Phân tích thị trường Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh 15

I Đặc điểm thị trường bất động sản 1 Thị trường bất động sản nói chung 15

a Thị trường bất động sản được hình thành qua 4 cấp độ 16

b Có chu kỳ dao động như bất cứ thị trường nào khác 16

c Mang tính vùng miền sâu sắc 16

d Chịu ảnh hưởng của yếu tố pháp luật 16

e Là một dạng thị trường không hoàn hảo 17

f Có liên hệ với các thị trường khác 17

2 Thị trường Bất động sản ở Tp HCM 18

a Thị trường Bất động sản Tp.HCM rất đa dạng về chủng loại cũng như quy mô giao dịch của từng loại 18

b Thị trường Bất động sản Tp.HCM mang tính phân khúc 18

c Giao dịch có khoa học và có tổ chức- sàn giao dịch BĐS 18

d Thu hút dòng vốn nước ngoài 19

II Phân tích thực trạng trị trường Bất động sản Tp.HCM 1 Tình trạng bong bóng 19

2 Chu chuyển vốn giữa ngành Bất động sản và các kênh đầu tư khác trong nên kinh tế 25

a Thị trường chứng khoán 25

b Thị trường vàng và ngoại tệ 28

3 Ảnh hưởng từ những chính sách điều tiết của chính phủ 31

III Liên hệ với cuộc khủng hoảng ở Mỹ 35

Phần III: Giải pháp 38

I Phân tích một vài biện pháp mà chính phủ đã thực hiện 38

1 Siết cho vay bất động sản 38

2 Rút bớt tiền trong lưu thong 39

3 Điều chỉnh một số sắc thuế liên quan 42

II Đề xuất một vài giải pháp trong thời gian sắp tới đối với thị trường Bất động sản Tp.HCM 45

1 Về phía chính phủ 46

2 Về phía các doanh nghiệp 48

3 Học hỏi kinh nghiệm từ các nước 48

PHẦN I

NHÌN LẠI CUỘC KHỦNG HOẢNG THỊ TRƯỜNG CHO VAY TÍN CHẤP Ở MỸ

 

I DIỄN BIẾN CUỘC KHỦNG HOẢNG

Đầu năm 2000 tại Mỹ, lãi suất cho vay được cắt giảm xuống mức thấp làm cho giá cả trên thị trường nhà đất liên tục leo thang Người dân đổ xô đi mua nhà đất do sức hút của mối lợi hiện rõ trước mắt Vì mong muốn người dân được sở hữu nhà riêng và kích thích tiêu dùng, Chính phủ Liên bang đã nới lỏng các điều kiện và khuyến khích người dân mua bất động sản Tại thời điểm đó, đi đâu cũng nghe người ta kháo nhau chuyện “ông này, bà kia” thắng lớn từ kinh doanh bất động sản Giá nhà trung bình tại Mỹ vào tháng 4 năm 2005 lên đến 206.000USD tăng 15% so với năm 2004 và 55% so với 5 năm trước đó

Tại Los Angeles, giá nhà lên đến 135% trong 5 năm, San Diego là 132%, Las Vegas 117%, Miami 125%, Washington 108%, San Francisco 65%… Nhiều người đã phất lên rất nhanh nhờ đầu cơ nhà đất Sự ganh tỵ được kích thích, thế là người người rủ nhau hùn vốn “chơi” bất động sản Nhà đất trở thành con heo đất có tỷ lệ lãi cao hơn ngân hàng, trở thành thẻ tín dụng, trở thành thứ thay thế cổ phiếu xem ra đã hết thời, trở thành cái tổ chim sinh lợi chứ không đơn thuần là nơi để an cư,…

Đó là thời kỳ hưng thịnh nhất của việc kinh doanh bất động sản, mang lại những khoản lợi nhuận kếch xù cho các nhà môi giới, ngân hàng, công ty đánh giá tín nhiệm và nhà đầu tư, những người đã mua cổ phiếu hay giấy tờ có liên quan tới lĩnh vực này Lóa mắt trước lợi nhuận quá lớn, các ngân hàng cũng như các tổ chức cho vay cầm cố sẳn sàng cho vay tín dụng mua nhà với những điều khoản cực kỳ đơn giản, thậm chí không cần chứng minh thu nhập hay tiết kiệm gì, và có những

Giá nhà đất đang tăng cao

trường hợp chỉ cần tín chấp khách hàng dù có điểm tín dụng dưới tiêu chuẩn cũng được cho vay mua nhà đất, tất nhiên là với mức lãi suất cao hơn thông thường Nhưng chất lượng tín dụng thấp hơn không gây lo ngại lớn cho các ngân hàng cũng như việc phải trả mức lãi cao hơn không hề gây lo ngại cho khách hàng vì họ đều tin rằng khả năng thu hồi các khoản nợ rất cao cũng như tin rằng người vay có thể trả được khoản nợ đó trước tình hình nhà đất ngày càng nóng lên

Tuy nhiên, từ cuối năm 2005, bong bóng nhà ở bắt đầu sẹp hơi Các cá nhân gặp khó khăn trong việc trả nợ Nhiều tổ chức tín dụng cho vay mua nhà gặp khó khăn vì không thu hồi được nơ Một số tổ chức tín dụng của Mỹ như New Century Financial Corporation phải làm thủ tục xin phá sản Một số khác thì rơi vào tình trạng cổ phiếu của mình mất giá mạnh như Countrywide Financial Corporation, doanh thu của công ty tiếp tục sụt giảm, mức thua lỗ khoảng 422 triệu USD trong quý IV/2007, khi mà có rất nhiều chủ nhà đã mất khả năng chi trả tiền vay mua nhà Tâm trạng hoang mang, lo lắng của nhiều người gửi tiền trước tình hình suy giảm khả năng tài chính của các tổ chức tín dụng này đã khiến họ đổ xô đến rút tiền, khiến cho các tổ chức này càng lâm vào tình trạng khốn khó Từ đó hình thành nên nguy cơ khan hiếm tín dụng Hàng trăm tỷ đôla giá trị tài khoản, tài sản bị tịch thu và thị trường tín dụng tê liệt; hàng loạt công ty bất động sản rơi vào cảnh phá sản và giá cổ phiếu nhóm ngành bất động sản sụt giảm mạnh; giá trị các khoản vay dưới tiêu chuẩn lên đến 600 tỷ đôla, bằng 1/5 thị trường cho vay mua nhà của Mỹ trong bối cảnh lãi suất tăng cao và bong bóng bất động sản bắt đầu xì hơi; khoảng 70 hãng cho vay cầm cố ở Mỹ đã ngừng hoạt động hoặc chờ rao bán…

Nhiều quỹ cho vay bất động sản lớn khác cũng tuyên bố phá sản và hàng loạt ngân hàng quốc tế lớn công bố kết quả kinh doanh xấu trong lĩnh vực đầu tư vào bất động sản đã tác động mạnh đến thị trường tài chính thế giới những tháng cuối năm 2007

Theo bảng báo cáo về tình hình mua bán nhà đất tại 10 thành phố lớn ở Mỹ của Standard & Poor’s (S&P) – cơ quan đánh giá tín nhiệm tín dụng hàng đầu của Mỹ và thế giới, giá nhà đất đã giảm kỷ lục 8,4% trong tháng 11.2007, và là tháng thứ 11 liên tiếp giá nhà đất Mỹ giảm Bộ Thương mại Mỹ cũng cho biết năm 2007, việc kinh doanh nhà ở tại Mỹ đã giảm kỷ lục 26,4%, với chỉ 774.000 ngôi nhà mới được bán, đây là mức tồi tệ nhất kể từ năm 1991 Hơn 1,3 triệu ngôi nhà nằm trong diện bị ngân hàng siết nợ Hơn 1% các chủ nhà ở Mỹ đã nằm trong quá trình bị siết nơ trong năm 2007, so với khoảng 0,5% trong năm 2006

Đối với nhiều người dân Mỹ, thị trường nhà đất và cho vay tín chấp suy sụp là đáng phiền lòng nhất Số người buộc phải từ bỏ nhà cửa của họ đã lên đến mức kỷ lục vì không thể chi trả tiền vay hàng tháng Rất nhiều

người phải ngồi nhìn giá trị tài sản lớn nhất của mình co nhỏ lại mỗi ngày Các ngân hàng lớn nhỏ dắt tay nhau tới bờ vực phá sản Năm 2007, kinh tế Mỹ chỉ tăng trưởng 2,2% Đây là mức tăng yếu kém nhất kể từ năm 2002 Các công ty xây dựng phải giảm chi cho các dự án nhà ở tới mức 16,9%, mức lớn nhất trong vòng 25 năm qua Theo New Yord Times, những tháng cuối năm 2007, GDP Mỹ tăng 0,6%, chỉ số lạm phát lên đến 7,4%, trong khi giá nhà đất giảm tới 15% Đây có thể coi là một thất bại thảm hại của Mỹ

Bước qua năm 2008, xu thế đi xuống của thị trường nhà đất càng biểu hiện rõ nét Trong tháng 1.2008, lượng nhà bị tịch thu tăng tới 57% so với cùng thời điểm năm ngoái Hơn 233.000 chủ nhân các ngôi nhà đã nhận được giấy báo tịch thu gán nợ trong tháng 1 so với 148.425 ngôi nhà trong tháng 1.2007 Theo thống kê, trung bình cứ 534 ngôi nhà ở Mỹ có 1 ngôi nhà thuộc diện bị tịch thu gán nợ Hạt Cafe Coral-Fort Myers thuộc bang Florida là nơi có số lượng nhà bị tịch thu gán nợ cao nhất trong cả nước Mỹ với tỷ lệ trung bình 1/86

Hàng loạt bảng hiệu “For sale” (nhà bán), dễ dàng bắt gặp tại các thành phố lớn của Mỹ hiện nay

Trong khi đó, số lượng căn hộ trong các khu nhà ở cao tầng được bán ra trong tháng 1 nằm ở mức thấp nhất kể từ năm 1999 Doanh số bán nhà tại Mỹ trong tháng 1 giảm xuống mức thấp nhất trong vòng 9 năm qua và giá nhà đất sụt giảm lần thứ 6 trong vòng 7 tháng Nhiều dự báo giá nhà tại thị trường Mỹ trong năm 2008 và 2009 tiếp tục sụt giảm, trong khi số lượng nhà bị tịch thu gán nợ còn gia tăng khi các công ty tín dụng thế chấp siết chặt các điều kiện cho vay để mua nhà hoặc thanh toán tiền mua nhà… Nỗ lực của FED trong việc cung cấp tín dụng giúp người dân mua nhà đã có vẻ thất bại Hiện tại không có nhiều khả năng mọi thứ sẽ trở nên tốt đẹp hơn, bởi vì cuộc khủng hoảng nhà đất tệ hại này đã lan tràn và ảnh hưởng rất lớn đến các lĩnh vực khác của nền kinh tế và trong lúc chính phủ Mỹ đang nỗ lực tìm kiếm các giải pháp nhằm cứu vãn nền kinh tế tránh rơi vào khủng hoảng, suy thoái thì những dấu hiệu từ thị trường vốn cho thấy những khó khăn đang ở phía trước,…

II PHÂN TÍCH NGUYÊN NHÂN DẪN ĐẾN CUỘC KHỦNG HOẢNG

Thị trường nhà đất Mỹ trở nên thảm hại như thế là do sự kết hợp của nhiều nguyên nhân, bao gồm cả khách quan và chủ quan

1 Thừa tiền trong nền kinh tế, nghiệp vụ chứng khoán hóa

Nguyên nhân sâu xa là sự bất cân đối về nguồn vốn tín dụng toàn cầu trong những năm gần đây Trong khi nguồn vốn tín dụng gia tăng từ các chính sách tiền tệ mở thì nhu cầu huy động vốn các doanh nghiệp sau các bê bối tài chính tại Mỹ như Enron, Worldcom và hiện tượng vỡ quả bong bóng đầu tư vào công nghệ thông tin từ năm 2001 lại suy giảm Sự bất cân đối cung cầu về vốn dẫn đến việc thừa các nguồn vốn mà thị trường không sử dụng hiệu quả Nền kinh tế thừa tiền Lúc

Một ngơi nhà ở Los Angeles bị ngân hàng tịch thu gán nợ.

đó, việc cho vay tín chấp, cho vay nợ dưới chuẩn là một giải pháp để giải quyết bài toán thừa vốn nhằm tối đa hóa lợi nhuận Thêm vào đó, khi thừa tiền, người ta mua nhà không phải vì nhu cầu chỗ ở mà sử dụng nó như một công cụ đầu tư thì chắc chắn sau một thời gian xây thêm nhà để bán, thị trường sẽ thừa nhà Cho vay tín chấp mua nhà lúc đó càng phát triển mạnh mẽ hơn Thế là sụp đổ khi lãi suất tăng nhanh, nhiều người mất khả năng trả nợ

Cái tinh vi của thị trường tín dụng địa ốc này là ở chỗ : các khoản vay tín dụng xấu này được “đóng gói” thành các loại cổ phiếu, chẻ nhỏ ra rồi đem giao dịch trên thị trường chứng khoán – đó là công cụ tài chính hiện đại rất tinh vi được gọi là nghiệp vụ chứng khoán hóa (securitisation)

Về bản chất, chứng khoán hóa là một quá trình huy động vốn bằng cách sử dụng các tài sản có trên bảng cân đối kế toán làm tài sản đảm bảo cho việc phát hành các loại chứng khoán nợ trên cơ sở đảm bảo bởi dòng tiền mặt tương lai sẽ thu được từ một nhóm tài sản chính sẵn có Do đó, các nhà đầu tư mua chứng khoán nợ chấp nhận rủi ro liên quan tới danh mục tài sản đảm bảo được đem ra chứng khoán hóa Như vậy là người cho vay không nhất thiết nắm giữ rủi ro tín dụng mà có thể chuyển hóa sang cho người khác một cách dễ dàng thông qua việc phát hành chứng khoán nợ lấy danh mục tín dụng làm tài sản đảm bảo Chính điều này là cơ sở để các ngân hàng đầu tư đã tự tin bơm vốn vào hoạt động cho vay tín chấp một cách dễ dàng Cho vay thế chấp mua nhà có lãi suất rất cao, do đó ngân hàng đầu tư vừa thu lãi từ cung cấp vốn cho công ty tài chính, vừa thu lãi từ nghiệp vụ chứng khoán hóa Lợi nhuận cao kết hợp với lòng tham đã dẫn đến lạm dụng việc cho vay tín chấp Các thủ tụcï thẩm định thực hiện bởi các đại lý cho vay diễn ra hết sức lỏng

Thừa USD trên thị trường

lẻo và việc tiếp cận vốn tín dụng mua nhà trở nên nhanh chóng, dễ dàng hơn bao giờ hết, cho vay thế chấp mua nhà lan nhanh ra toàn nước Mỹ Giá bất động sản tăng nhanh chóng Và khi nền kinh tế hoạt động không hiệu quả, lãi suất tăng tạo nên gánh nặng trả nợ với những người có thu nhập thấp, thất nghiệp gia tăng thì rủi ro cho vay nợ dưới chuẩn bị ảnh hưởng nhanh nhất

Như vậy, từ sự thừa vốn trên thị trường, sự lỏng lẻo trong quản lý cho vay tín chấp và lòng tham của các nhà đầu tư đã dẫn đến cuộc khủng hoảng Chứng khoán hóa là một công cụ tài chính thông minh song đã bị lợi dụng vào việc xấu gây nên hậu quả khôn lường,…

2 Lợi nhuận từ đầu cơ bất động sản cao hơn các hoạt động khác

Tâm lý có ảnh hưởng rất lớn trong việc ra quyết định đầu tư Người ta đổ xô vào bất động sản bởi niềm tin rằng nhà ở là hình thức đầu tư luôn có lãi Nhân loại đã chứng kiến nhiều cuộc khủng hoảng tài chính, tiền tệ, và trước tình hình kinh tế thế giới đầy biến động thì bất động sản có lẽ là nơi ẩn náu an toàn nhất Nhà ở là tài sản hữu hình, nhà đầu tư sẽ tự tin hơn khi nắm giữ bất động sản trong thời kỳ biến động

3 Sự ra đời của nhiều hình thức cho vay trả góp – cơ chế ARM

Đầu những năm 2000, tâm lý sỡ hữu nhà trở nên phổ biến ở Mỹ thay cho tâm lý ở nhà thuê vốn từng tồn tại một thời gian dài trong đời sống xã hội nước này Chính phủ Mỹ cũng khuyến khích và tạo điều kiện để công dân của mình được ở trong ngôi nhà của chính mình bằng cách cho ra đời nhiều hình thức cho vay trả góp mua nhà Theo đó, việc mua nhà trở nên quá dễ dàng – bạn chỉ cần trả ngay khoảng 20% giá trị căn nhà, còn lại sẽ trả góp trong vòng 20 năm hoặc lâu hơn Dễ dàng đến nổi một phụ nữ tàn tật với thu nhập 8.500USD/năm vẫn có thể mua nhà riêng Thế là người ta đua nhau đi mua nhà Lãi suất lúc ấy lại rất thấp nên mua xong, người ta cứ cho thuê để lấy tiền trả góp ngân hàng, được giá là bán lại, lấy

lời Mãi lo kiếm tiền, người ta không biết được rằng đang càng lúc càng lún sâu vào những “cái bẫy” cho vay trả góp Trong đó có cơ chế tín chấp điều chỉnh ARM (Adjustable rate mortgages) Với ARM, bất luận có tiền hay không bạn đều có thể mua đước nhà Với vẻ ngoài “tốt đẹp” của mình, ARM đã giết chết hết người dân này đến các nhà đầu cơ khác Chỉ trong tháng 2.2006, khoảng 131.000 hồ sơ tịch thu tài sản để siết nợ trả góp đã được ghi nhận Tính khắp nước Mỹ, có đến hơn 1,2 triệu trường hợp tương tự trong năm 2006, chiếm tỷ lệ 1/92 hộ gia đình Mỹ, tăng 42% so với năm 2005

Vậy ARM là gì? Tại sao lại có tác hại nghiêm trọng đến thế ?

Cơ chế tín chấp điều chỉnh ARM (Adjustable rate mortgages) đơn giản là những khoản vay với lãi suất thả nổi ARM có thể bắt đầu bằng những khoản phải trả hàng tháng thấp hơn so với việc áp dụng cơ chế lãi suất cố định Tuy nhiên, những khoản tiền phải trả hàng tháng đó thường biến động, ngay cả khi lãi suất trên thị trường không tăng lên thì số tiền này có thể vẫn tăng lên Thêm nữa, khi lãi suất trên thị trường giảm xuống thì không có gì chắc chắn là số tiền bạn phải trả sẽ giảm xuống tương ứng Đến lúc hoàn trả xong khoản nợ vay của mình, bạn sẽ nhận ra rằng số tiền bạn bỏ ra vượt quá xa so với số tiền bạn đã mượn trước đó Những tưởng ARM sẽ là một món béo bở không ngờ đó là một cái bẫy thực sự Nếu như bạn phát hiện được cái bẫy ARM sớm hơn và muốn kết thúc sớm để tránh phải trả những khoản tiền quá cao, điều đó thật không dễ vì bạn sẽ phải trả một khoản phạt khá lớn cho hành động đó

Cơ chế tín chấp điều chỉnh khác xa so với cơ chế tín chấp với lãi suất cố định Với cơ chế tín chấp với lãi suất cố định, lãi suất cố định trong suốt quãng thời gian tồn tại của món nợ Theo đó, số tiền bạn phải trả hàng tháng là bằng nhau và không bị ảnh hưởng bởi sự thay đổi lãi suất trên thị trường Với ARM, lãi suất thay đổi theo từng giai đoạn, thường là liên quan mật thiết với các chỉ số khác trên thị trường, khoản phải trả cũng vì thế mà thay đổi tương ứng

Thường thì những người cho vay sẽ định lãi suất ban đầu theo cơ chế ARM thấp hơn rất nhiều so với cơ chế tín chấp với lãi suất cố định, điều này hấp dẫn hầu hết những người vay tiền bởi rõ ràng là số tiền phải trả thấp hơn rất nhiều lần Thêm nữa là nếu lãi suất ít thay đổi hoặc thay đổi với tỷ lệ thấp thì ARM trong ngắn hạn sẽ là một sự lựa chọn tối ưu Tuy nhiên rủi ro khi áp dụng ARM thường ảnh hưởng trong một khoảng thời gian nhất định, thay đổi từ một tháng đến 5 năm hoặc lâu hơn nữa Đôi khi lãi suất và số tiền phải trả thay đổi rất nhiều Ngay cả khi lãi suất trên thị trường ổn định, lãi suất mà bạn phải trả khi áp dụng cơ chế ARM vẫn thay đổi lớn Đối với hầu hết các khoản vay áp dụng cơ chế ARM, lãi suất và khoản phải trả hàng tháng thường thay đổi, có thể thay đổi hàng tháng, hàng quý, hàng năm, hay thậm chí 3 năm, 5 năm,…

Đó chính là lý do vì sao ARM là một sự lựa chọn thông minh khi vay trong ngắn hạn Lúc đó số tiền phải trả sẽ biến động ít hơn so với số tiền ban đầu đã thiết lập Người đi vay sẽ rất có lợi

Vậy sao lại có chuyện ARM là nguyên nhân dẫn đến cuộc khủng hoảng thị trường tín chấp ? Những người mua nhà ở Mỹ giai đoạn ấy chỉ phải trả một số tiền ban đầu rất ít, số còn lại sẽ trả góp trong vòng 20 năm hoặc lâu hơn nữa Đó là một khoảng thời gian quá dài để ARM tác động đến số tiền phải trả Lúc đầu người ta bị lóa mắt trước tỷ lệ lãi suất trả góp quá thấp và ngay lập tức chuyển từ cơ chế vay với lãi suất ổn định sang cơ chế ARM Sau đó, khi chính phủ Mỹ liên tục tăng lãi suất lên, với bản chất điều chỉnh của luật ARM, những người đi vay trở nên sống dở chết dở với tiền trả góp mua nhà Vô tình người ta trở thành nạn nhân của cái bẫy ARM và cái bẫy này vẫn tiếp tục “tàn sát” nhiều gia đình Mỹ đến thời điểm hiện nay

4 Cục dự trữ liên bang Mỹ (FED) cắt giảm lãi suất ở mức quá thấp và nâng tỷ lệ này lên một cách nhanh chóng

Để đối phó với nguy cơ suy thoái kinh tế đầu những năm 2000, chính phủ Mỹ đã hạ thấp lãi suất và khuyến khích tiêu dùng Người ta đổ xô đi mua nhà trả góp với lãi suất cực kỳ thấp Và rồi mấy năm sau nguy cơ lạm phát gia tăng, FED không ngần ngại tăng lãi suất thả nổi lên một cách chóng mặt Những món nợ vay mua nhà theo lãi suất thả nổi trở thành gánh nặng cho người mua nhà, nhiều người mất khả năng chi trả,… Lãi suất càng ngày càng tăng, không ai dám mua nhà nữa Mọi việc trở nên bế tắc,… Nhiều người mất đi ngôi nhà của mình, nhiều nhà đầu cơ chỉ biết “ôm” đất mà hoang mang Nhiều ngân hàng, tổ chức tín dụng không thể thu hồi vốn vay và khủng hoảng

5 Không ban hành các chính sách và lưỡng lự trong việc sử dụng tỷ lệ lãi suất để kiềm chế hiện tượng bong bóng

Biết rằng nếu ban hành các chính sách và sử dụng tỷ lệ lãi suất đúng lúc có thể kiềm chế được hiện tượng bong bóng bất động sản Sẽ chấm dứt haychí ít cũng hạn chế phần nào tác động của cơn suy thoái Thế nhưng, chính phủ của một quốc gia phải cân nhắc và giải quyết rất nhiều vấn đề vĩ mô, trong đó có lạm phát và tăng trưởng Trong thời điểm lạm phát cao đang là mối lo ngại lớn nhất thì sự lưỡng lự trong hành xử của FED là rất dễ hiểu Tuy nhiên, không thể chối cãi một điều rằng việc xử lý một cách chậm trễ của FED và các cơ quan điều tiết khác là một trong những nguyên nhân dẫn đến khủng hoảng

6 Hiệu ứng bầy đàn của làn sóng đầu cơ

Giới đầu cơ, kinh doanh là những người rất nhạy cảm, một khi đã “ngửi” thấy mùi thành công là họ sẽ không bỏ qua cơ hội kiếm tiền Lúc đó, ngoài các chương trình quảng cáo truyền hình, cơn sốt tậu nhà và đầu cơ nhà còn được kích thích bởi vô số quyển sách Thế là không ai bảo ai, người ta kéo nhau đi mua nhà, mua đất khiến giá nhà đất tăng vọt đến mức phi lý và thị trường bất động sản đóng băng… Và khủng hoảng thị trường cho vay mua nhà tín chấp như một điều hiển vậy

Như vậy, có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến cuộc khủng hoảng thị trường cho vay tín chấp Vì chính phủ quá nóng lòng tăng trưởng sau khủng hoảng đầu những năm 2000 Vì lòng tham của các ngân hàng và định chế tài chính khác trước khoản lợi nhuận kếch xù từ nhà đất Vì người dân tin tưởng một cách tuyệt đối vào chính sách của chính phủ trong việc tạo điều kiện cho họ sở hữu nhà nên dù mức trả góp trung bình để mua nhà trong thực tế gần gấp đôi mức thuê nhà thì họ vẫn lựa chọn để có được một căn nhà cho riêng mình Vì những nhà đầu cơ quá thích thú với khoản tiền kiếm được sau mỗi thương vụ mua đi bán lại trong chớp mắt Và họ không hề biết rằng, những công cụ, chính sách lãi suất, trả góp tưởng chừng như rất tốt đẹp kia đang tàn sát họ từng ngày và đưa nền kinh tế vào bế tắc Họ đã tin tưởng rất nhiều thứ và cuối cùng phải trả giá, họ không còn tin tưởng vào ai nữa… Cuộc khủng hoảng này xuất phát từ sự mất niềm tin do những rắc rối trên thị trường cho vay thứ cấp chứ thực chất không phải là khủng hoảng kinh tế Như vậy, chỉ vì không có niềm tin, nước Mỹ đã trả giá bằng một cuộc khủng hoảng tín dụng nặng nề rồi chuyển sang khủng hoảng ngân hàng và cả chứng khoán, khiến cả nền kinh tế phải lao đao

III HÀNH ĐỘNG CỦA CHÍNH PHỦ MỸ

Thị trường nhà ở đang suy sụp, tình hình giá nhà đã vượt tầm kiểm soát, kinh tế Mỹ đang trải qua giai đoạn khó khăn nhất, cơn ác mộng mang lên “suy thoái” đang ám ảnh hưởng người đứng đầu nền kinh tế hùng mạnh nhất thế giới này Với hàng loạt những phát biểu nhận định của các chuyên gia kinh tế và những dữ liệu kém lạc quan khiến người ta càng thêm ám ảnh bởi hai từ “khủng hoảng”

Theo số liệu thống kê, khoảng 1/10 số nhà tại Clevelard bị thu hồi để phát mai Những người nhập cư với giấc mơ mua nhà trở về tay trắng Giá nhà tại Mỹ giảm thảm hại trong quý 3 năm 2007, mức tồi tệ nhất từ cuộc khủng hoảng tài chính năm 1930 Ngay lập tức Cục dự trữ liên bang Mỹ và ngân hàng Trung Ương Châu Âu phải bơm số vốn khổng lồ vào thị trường Từ tháng 9/2007 đến nay, FED

đã liên tục 6 lần cắt giảm lãi suất chiết khấu đồng USD từ 5,25%/năm xuống mức hiện tại 2,25%/năm Đây là những biện pháp rất mạnh tay để cứu kinh tế Mỹ thoát khỏi một cuộc suy thoái Ngoài ra, chính phủ Mỹ còn nhiều chính sách khác như hoàn thuế cho người dân, giảm thuế cho doanh nghiệp, phát tiền cứu trợ…

Tháng 8/2007, cuộc khủng hoảng tín dụng dưới chuẩn thực sự bùng phát, FED đã hành động một cách nhanh chóng Tổng số tiền các ngân hàng Trung Ương bơm ra trong vòng một tuần là hơn 400 tỷ USD, trong đó riêng số tiền tiếp sức khẩn cấp trong hai ngày 9 và 10/8 mà FED và ngân hàng trung ương Châu Âu (ECB) tung ra là 323,3 tỷ USD Đây là khoản tiền kỷ lục và cao hơn nhiều số tiền tung ra sau vụ khủng bố Tòa tháp đôi ngày 11/09/2001 Biện pháp này đã giúp hệ thống tài chính tránh rủi ro từ tình trạng thiếu tiền mặt và bước đầu đã làm dịu bớt căng thẳng về thanh khoản tín dụng trong bối cảnh nợ xấu đối với bất động sản ở mức cao và thị trường nhà đất ở Mỹ đang trong thời kỳ khủng hoảng Đây là biện pháp có tác động tức thời nhất, nhưng việc bơm một số tiền quá lớn vào nền kinh tế rất dễ dẫn đến lạm phát cao Tháng 3.2008, FED đã bơm thêm 60 tỷ USD tiền mặt vào hệ thống ngân hàng Tuy nhiên, lượng tiền mặt đó vẫn chưa đủ và chưa thực sự tạo ra được hiệu quả bình ổn rõ rệt trên các thị trường FED thì sẵn sàng làm mọi việc có thể để cứu nền kinh tế Mỹ thoát khỏi một cuộc suy thoái và biện pháp mạnh tay nhất của FED là 6 lần liên tục cắt giảm lãi suất

QUÁ TRÌNH CẮT GIẢM LÃI SUẤT CỦA FED

19/09/2007 31/10/200712/200722/01/2008 30/01/2008 18/03/2008

Chưa bao giờ, kể từ cuộc đại suy thoái kinh tế trong những năm 30 của thế kỷ 20, nước Mỹ phải đối mặt với khó khăn chồng chất như vậy, cùng một lúc phải giải quyết đồng thời hai nguy cơ : suy thoái kinh tế và lạm phát Tất nhiên khi nền kinh tế lớn nhất toàn cầu suy yếu thì tác động tiêu cực đến các khu vực và nền kinh tế khác là khó tránh khỏi Gánh nặng lại đè lên vai những nhà điều hành kinh tế Mỹ Và như một hành động tự nhiên – “có bệnh vái tứ phương” – chính phủ Mỹ ngoài những biện pháp mạnh tay trong việc giảm lãi suất và bơm tiền mặt các lưu thông còn thực hiện những biện pháp mang tính cụ thể và tác động một cách trực tiếp và thiết thực đến các thành phần nhỏ của xã hội Đó là việc hoàn thuế cho người dân và hoàn thuế cho doanh nghiệp trong kế hoạch “cứu vớt” nền kinh tế trị giá 168 tỷ USD Theo đó, chính phủ Mỹ sẽ miễn giảm thuế cá nhân cho 130 triệu người dân, chi tiền cho họ với các khoản thuế từ 300 – 1200USD, các hộ gia đình có con nhỏ sẽ được thêm 300USD/trẻ Các doanh nghiệp trong nền kinh tế sẽ có thời gian dài hơn để sắp xếp cho các khoản thuế của mình Ngoài ra, tiền cứu trợ, trợ cấp được phát nhiều hơn trước nhằm kích thích người dân tiêu dùng và mua sắm, thúc đẩy nền kinh tế

Mới đây, ngày 2.4, Thượng viện Mỹ đã thông báo về một dự luật nhằm giảm nhẹ hậu quả của cuộc khủng hoảng ngày càng trầm trọng trong lĩnh vực địa ốc, khiến cuộc sống của hàng triệu gia đình người Mỹ bị đe dọa do bị tịch thu nhà gán nợ Dự luật sẽ cấp ngân sách ngân sách hỗ trợ hàng tỷ USD và miễn giảm thuế cho người mua nhà Theo đó, chính phủ sẽ viện trợ không hoàn lại 4 tỷ USD cho chính quyền các địa phương mua lại nhà thuộc diện bị tịch thu gán nợ, cho phép vay dưới chuẩn và miễn thuế 7.000USD cho những người mua nhà mới hoặc mua lại những bất động sản thuộc diện bị tịch thu gán nợ

Tuy nhiên, nếu chính phủ Mỹ cứ âm thầm giải quyết những vấn đề thời sự này một mình thì khó lòng thành công Nhất thiết phải có sự đồng lòng nhất trí và hỗ trợ hết mình của người dân Trong nỗ lực sát cánh bên nhau đập tan cơn ác mộng mang tên “suy thoái”, chính phủ Mỹ đã kêu gọi và hậu thuẫn cho 6 ngân

hàng lớn hợp sức cứu thị trường bất động sản, giúp đỡ những chủ sở hữu nhà đang gặp khó khăn trong việc giải quyết các khoản thế chấp 6 ngân hàng này gồm : Citigroup, Wells Fargo, Countrywide Financial, JP Morgan Chase và Washington Mutual – Họ sẽ cùng tham gia vào một chương trình có tên gọi “Project Lifeline” Theo chương trình này, những người không thể trả tiền cho ngôi nhà đã thế chấp sẽ có thêm 30 ngày để thương lượng phương án thanh toán 6 ngân hàng trên chiếm khoảng 50% thị phần về dịch vụ thế chấp ở Mỹ Do đó, sự hỗ trợ của họ sẽ giúp ích rất nhiều những ai đang hết sức khó khăn trong việc trả tiền nhà Đồng thời cũng góp phần ổn định thị trường cho vay bất động sản đang rối ren ở Mỹ

Như vậy, chính phủ Mỹ đã hành động rất kiên quyết nhằm khác phục hậu quả từ cuộc khủng hoảng thị trường tín chấp Đồng thời ngăn chặn nguy cơ suy thoái đang đến gần kề Một thời gian dài cho việc họp bàn và ra quyết định này, ta đã có thể thấy được những dấu hiệu khởi sắc của nền kinh tế lớn nhất toàn cầu này Đó là một điều đáng mừng Hy vọng là Mỹ sẽ phục hồi nhanh chóng và cùng toàn thế giới phát triển trong thời gian sớm nhất

IV BÀI HỌC KINH NGHIỆM RÚT RA TỪ CUỘC KHỦNG HOẢNG

Cuộc khủng hoảng thị trường tín chấp đã ảnh hưởng lớn và để lại hậu quả quá nặng nề cho nền kinh tế Mỹ Để tránh lịch sử lặp lại, các nhà kinh tế Mỹ nhất định phải xem xét một cách kỹ lưỡng và tìm ra những bài học kinh nghiệm cho chính mình

Sau khi theo dõi tiến trình cuộc khủng hoảng, một số bài học kinh nghiệm được chúng tôi xác định là :

Thứ nhất, phải có chính sách lãi suất phù hợp Chính sách tín dụng phải linh hoạt và siết chặt những khe hở mà nhà đầu cơ có thể dựa vào đó để mưu lợi Hiện nay, lãi suất 2,25% là khá thấp, phải siết chặt tín dụng, đặc biệt là tín dụng dành cho bất động sản để tránh phải một lần nữa đối mặt với khó khăn

Thứ hai, trước những biến động mạnh mẽ và ảnh hưởng lớn như thế, chính phủ nên can thiệp sớm hơn Không nên lưỡng lự trong việc sử dụng tỷ lệ lãi suất để kiềm chế hiện tượng bong bóng bất động sản, gây nên sự bùng phát cho vay thế chấp

Thứ ba, nghiệp vụ chứng khoán hóa và cơ chế ARM là những công cụ rất thông minh, tuy nhiên bị lạm dụng một cách mù mờ, thiếu hiểu biết nên gây ra hậu quả nghiêm trọng Những sản phẩm tài chính này rất phức tạp vì vậy các nhà đầu tư cần thấu hiểu các rủi ro trước khi sử dụng nhằm tránh những tổn thất nặng nề, đặc biệt là trong quá trình hội nhập và phát triển

Lòng tham của con người là vô đáy và có thể dẫn đến những việc làm có hậu quả nghiêm trọng Để hạn chế lòng tham của các nhà đầu cơ, nên có những sắc thuế liên quan dẫn việc sở hữu và kinh doanh bất động sản Ví dụ như quy định về phí hoa hồng giao dịch, thuế kinh doanh cho thuê nhà Khủng hoảng thị trường cho vay tín chấp ở Mỹ là một bài học lớn cho tất cả các quốc gia và nền kinh tế Mỹ là quốc gia có nội lực tài chính rất vững mạnh vậy mà phải lao đao, khốn đốn tìm cách khắc phục hậu quả Các quốc gia nôn nóng phát triển nên xem đây là tấm gương để có những chính sách phát triển thích hợp và bền vững nhằm tránh những hậu quả nghiêm trọng.

a Thị trường bất động sản được hình thành qua bốn cấp độ :

Ở hầu hết các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường bất động sản đều hình thành và phát triển dựa trên 4 cấp độ : sơ khởi, tập trung hóa, tiền tệ hóa và tài chính hóa

 Cấp độ sơ khởi : đây là giai đoạn của tất cả mọi người đều có thể tạo lập

được nhà của mình

 Cấp độ tập trung hóa : Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng

Trong giai đoạn này, do hạn chế về đất đai, do hạn chế về năng lực xây dựng, không phải ai cũng có hình thành và phát triểu một tòa nhà, một bất động sản lớn, một dự án bất động sản

 Cấp độ tiền tệ : là giai đoạn có sự góp mặt của các doanh nghiệp phát triển

bất động sản, do hạn chế về vốn, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ tiền để phát triển bất động sản cho tới khi bán ra trên thị trường

 Cấp độ tài chính hóa : khi quy mô của thị trường bất động sản tăng cao và

thị trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn tài trợ dài hạn cho thị trường bất động sản, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với bất động sản hoặc sẽ đối mặt với các rủi ro Từ đó buộc các ngân hàng phải tài chính hóa các khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy động đa dạng hóa các nguồn vốn Tuy nhiên, không nhất thiết trong nền kinh tế, thị trường bất động sản đều tuân tự trải qua từng nấc, từng cung bậc như trên, cũng như cấp độ phát triển thị

trường phải tuân theo giai đoạn như nhau về mặt thời gian Và cũng không nhất thiết phải kết thúc giai đoạn này rồi chuyển sang giai đoạn khác Các nền kinh tế, nhất là đối với nền kinh tế đã phát triển qua cả bốn cấp độ từ rất lâu

b Có chu kỳ dao động như bất kỳ giai đoạn nào khác :

Bao gồm bốn giai đoạn :

+ Phồn vinh (sôi động)

+ Suy thoái (có dấu hiệu chững lại) + Tiêu điều (đóng băng)

+ Phục hồi (nóng dần lên có thể gây “sốt”)

c Mang tính vùng, miền, khu vực sâu sắc

Bất động sản là một loại hàng hóa cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu Trong khi đó, tâm lý tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau Chính vì vậy, hoạt động của thị trường bất động sản mang tính địa phương sâu sắc

d Chịu ảnh hưởng bởi yếu tố pháp luật :

Bất động sản là tài sản lớn của quốc gia, là hàng hóa đặc biệt, các giao dịch về bất động sản tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế xã hội Do đó, các vấn đề về bất động sản đều chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về bất động sản, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở

e Là một dạng của thị trường không hoàn hảo :

Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong quá trình sử dụng bất động sản

Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sự hiểu biết về các giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu thông tin liên quan đến những giao dịch trước

Mặt khác, thị trường bất động sản không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo được của đất, nên thị trường bất động sản mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường hàng hóa khác

f Có mối liên hệ với các thị trường khác :

Bất động sản là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được đầu tư Mà đầu tư tạo lập bất động sản thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành bất động sản cũng như thu hồi nguồn vốn dài Khi bất động sản tham gia lưu thông trên thị trường bất động sản, các giá trị cũng như các quyền về bất động sản được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh v.v… giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch Điều này chứng tỏ thị trường bất động sản là đầu ra quan trọng của thị trường vốn Ngược lại, thị trường bất động sản hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân (Theo thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng bất động sản chiếm 80% trong tổng lượng vốn cho vay)

Ngoài ra, thị trường bất động sản còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và nội thất, thị trường lao động v.v… dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan tỏa tới sự phát triển ổn định của nền kinh tế quốc dân

2 Thị trường BĐS ở TP.HCM :

Thành phố Hồ Chí Minh là một thành phố năng động, là trung tâm kinh tế, xã hội của cả nước và của khu vực phía nam nói riêng Hàng năm, thành phố Hồ Chí Minh thu hút hàng ngàn lao động từ khắp mọi miền trong và ngoài nước với đầy đủ mọi thành phần trong xã hội Do đó, nhu cầu về nhà ở, công trình kiến trúc rất lớn Không chỉ lượng lao động đến lập nghiệp tại thành phố Hồ Chí Minh mà còn thu

trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh mang một số đặc điểm khác biệt so với các vùng miền khác

a Thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh rất đa dạng về chủng loại cũng như quy mô giao dịch của từng loại

Sự đa dạng này được thể hiện ở chỗ, ngày càng có nhiều mặt hàng được giao dịch trên thị trường

Không chỉ có nhà ở, mà còn có sự góp mặt của nhiều loại “mặt hàng” khác như : đất ở, căn hộ, văn phòng cho thuê, và với mỗi loại lại chia ra thành nhiều dạng phù hợp với túi tiền của người dân như : đối với nhà ở thì có nhà ở dành cho người có thu nhập thấp, căn hộ chung cư đã qua sử dụng một vài năm hay là căn hộ cao cấp, nhà thông minh dành cho người có thu nhập cao; còn đối văn phòng cho thuê cũng được chia làm nhiều hạng : hạng A, B, C,…

b.Thị trường bất động sản TP.HCM mang tính phân khúc (cả về thị trường lẫn đối tượng tham gia)

Chính sự đa dạng đã làm nên đặc điểm phân khúc của thị trường Các “mặt hàng” không đồng loạt được giao dịch ở các địa phương trên địa bàn thành phố Giữa các mặt hàng có sự phân cấp đối tượng giao dịch, tùy theo nhu cầu và tiềm lực tài chính của chủ thể tham gia giao dịch

c Giao dịch khoa học và có tổ chức – sàn giao dịch bất động sản

Do khối lượng, quy mô các giao dịch bất động sản tại thành phố tương đối lớn, đòi hỏi một hệ thống giao dịch khoa học và có tổ chức Từ đó ra đời nhiều sàn giao dịch được mở ra Tại các sàn giao dịch bất động sản, người dân và các nhà đầu tư có thể tìm thấy một số thông tin về sản phẩm, thông tin về các giao dịch; hưởng các Khả năng mua nhà của khách hàng

dịch vụ như : tư vấn, môi giới, quảng cáo tiếp thị; kêu gọi góp vốn đầu tư, định giá bất động sản và hỗ trợ tín dụng…

Cũng theo quy định của Luật kinh doanh BĐS, các dự án muốn chuyển nhượng sản phẩm nhà đất phải thông qua sàn giao dịch bất động sản Bởi vì sự thiếu công khai, minh bạch của thị trường bất động sản nước ta vốn là một khuyết tật lớn trong nhiều năm qua Có những lúc lượng giao dịch không thức chiếm tới 80% tổng lượng của thị trường Việc công khai hóa nguồn cung nhà ở của các dự án vẫn chưa được thực hiện Đứng ở giữa chủ đầu tư và người có nhu cầu thật sự vẫn luôn có khá nhiều nhà đầu cơ và các “cò” nhà đất Vì vậy, thiết yếu phải công khai hóa việc mua bán nhà trên các sản giao dịch Ngoài ra, sự xuất hiện của các sàn giao dịch bất động sản còn tránh tình trạng “bán nhà trên giấy” (nhà hình thành trong tương lai)

d Thu hút dòng vốn nước ngoài

Không chỉ có nhà đầu tư trong nước mà còn có cả nhà đầu tư nước ngoài xem việc kinh doanh bất động sản như “mỏ vàng”

Được đánh giá là tiềm năng nhất tại Châu Á, thị trường bất động sản Việt Nam đang là điểm nhắm của các nhà đầu tư nước ngoài

Riêng TP.HCM, với những đặc điểm riêng biệt về sự phát triển, về kinh tế, xã hội, và lại là trung tâm kinh tế, thương mại lớn nhất của cả nước nên được các nhà đầu tư quan tâm nhiều hơn

Sự góp mặt của các nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản TP.HCM đã đẩy mạnh quá trình đô thị hóa và chỉnh trang bộ mặt đô thị của thành phố, tạo ra nguồn cung mới cho thị trường bất động sản TP.HCM

II PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BĐS TP.HCM

1 Tình trạng bong bóng :

So với Nhật Bản, Việt Nam có diện tích đất sinh hoạt trên đầu người lớn hơn, thu nhập trên đầu người thấp hơn 50 lần, thế nhưng giá nhà đất đô thị hai nước lại có khi tương đương nhau Điều này chứng tỏ giá nhà đất ở nước ta đang ở mức quá cao Theo thống kê, giá văn phòng cho thuê ở Việt Nam đứng khoảng thứ 17, giá căn hộ đứng ở khoảng thứ 30 so với thế giới Mức giá trên tuy không cao đến mức không chấp nhận được, nhưng so với thu nhập của người dân và mức độ phát triển của nền kinh tế là chưa phù hợp

Thành phố Hồ Chí Minh là nơi mà giá nhà đất tăng “chóng mặt” nhất, giá của các căn hộ chung cư cao tầng ở thành phố Hồ Chí Minh tăng khoảng 50%, trong vòng 2 năm 2006 và 2007 Thực ra thì giá nhà đất đã bị thổi phồng lên một cách quá đáng, vượt xa giá trị thực tế Điều này gây nên hiện tượng bong bóng bất động sản dẫn đến nhiều sự thay đổi lớn trên thị trường Vậy hiện tượng này bắt đầu do đâu ?

Có lẽ yếu tố đầu tiên nên được đề cập là hoạt động mua bán của những người có thu nhập cao Người ta mua nhà không nhằm phục vụ cho mục đích ổn định cuộc sống, những người này mua để sau đó bán lại hưởng chênh lệch Trong đó, rất nhiều người đã sử dụng tiền nhàn rỗi hoặc rút từ thị trường chứng khoán để đầu tư vào nhà đất vào đầu năm 2007, lãi suất ngân hàng ỏ mức thấp, thị trường chứng khoán cũng không còn là cái mỏ vàng, nhiều nhà đầu cơ đã nhảy qua bất động sản như một lẽ dĩ nhiên Các nhà đầu cơ đều nghĩ rằng bất động sản là lĩnh vực luôn mang lại lợi nhuận và là nơi trú ẩn an toàn nhất Thời điểm đó, đến 80 – 90% người mua căn hộ chung cư đang sốt nóng không phải để ở mà để dành đó sau này bán lại kiếm lời Nhiều nền nhà ở những dự án nhà ở lớn tại Quận 2, Quận 9, Quận 7, được mua đi bán lại đến hai mươi mấy lần

Có lẽ là ai cũng nhận thấy lợi nhuận từ thị trường đầy tiềm năng này và nhiều nguồn quỹ đầu tư, dòng tiền từ thị trường chứng khoán, cứ đổ vào bất động sản, và như một quy luật tất yếu, giá nhà đất sẽ tự động nâng lên Thông tin từ việc

thắng lớn từ bất động sản tạo ra làn sóng đầu cơ ồ ạt, khiến giá nhà đất lên một cách chóng mặt Ngay cả khi người ta không sẵn tiền trong túi, họ vẫn sẵn sàng đi vay ngân hàng để đầu cơ vì lợi nhuận mang lại quá cao và trong thời gian tương đối ngắn Cứ thế, người ta chứ đua nhau tham gia thị trường bất động sản, thậm chí những người dân bình thường, không hề biết gì về thị trường cũng thấy ra lợi nhuận quá cao mà tham gia

Cảnh tượng người dân xếp hàng qua đêm trước cổng các dự án để chờ mua được một căn hộ ở Quận 2, Quận 9 đã gây xôn xao dư luận trong một thời gian khá dài Có thể lúc đầu người ta mua chỉ nhằm mục đích ở, nhưng sau đó thấy giá lên cao quá, bán đi sẽ lời rất nhiều, có thể mua lại căn khác nữa – và người ta bán Vô tình họ đã trở thành những nhà đầu cơ nghiệp dư Lòng tham nổi lên, nhiều người quên mất mục đích của việc mua nhà của mình, trở thành nhà đầu cơ bất động sản,…

Nguyên nhân tiếp theo dẫn đến tình trạng bong bóng bất động sản là do cán cân cung – cầu chưa được giải quyết triệt để Giá nhà đất ở phân khúc nhà ở cao cấp (biệt thự, căn hộ cao cấp,…) sốt cao là dựa trên những nhu cầu có thiết của tầng lớp dân cư và lao động có thu nhập tăng mạnh Đây là xu hướng tất yếu trong nền kinh tế đang phát triển nhưng do tốc độ tăng trưởng,

phát triển của thị trường địa ốc không theo kịp dẫn đến tình trạng khan hàng – giá bị đẩy lên cao Nguồn cung quá nhỏ so với nhu cầu quá lớn để đáp ứng tốc độ đô thị hóa tăng nhanh

Theo số liệu thống kê từ vụ kiến trúc quy hoạch xây dựng (Bộ xây dựng), tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam

Quang cảnh cả ngàn người tranh nhau đăng ký mua căn hộ The Vista

Người dân xếp hàng bên ngồi phịng giao dịch The Vista cả đêm, chờ đến 9 giờ sáng 19/10 để được vào đăng ký

mua căn hộ - Ảnh: Trần Tiến Dũng

năm 1999 là 23,6%, năm 2004 tăng 25,8%, dự báo năm 2010 tăng lên 33% Diện tích đất đô thị sẽ tăng gấp 4 lần trong hơn 10 năm nữa, từ 105.000(ha) hiện nay lên đến 400.000(ha) vào năm 2020 Dân số đô thị hiện nay là khoảng 23 triệu người, dự kiến sẽ tăng lên 46 triệu người vào năm 2025 Như vậy, để phấn đấu đạt 20m2nhà ở/người tại đô thị vào năm 2020, trung bình mỗi năm Việt Nam phải phát triển thêm 35 tirệu m2 nhà Đó là một việc hết sức khó khăn Đặc biệt trong thời điểm hiện nay, số người đang ở nhà trọ chiếm tỷ lệ khá cao Hơn nữa khoảng cách giàu nghèo quá lớn, ngay cả khi đạt được mục tiêu về nhà ở thì cũng sẽ không có một sự đồng đều nào cả Trong khi ở các nước khác, người ta không đề cao việc sở hữu một ngôi nhà (thành phần có nhà riêng tại Thụy Sĩ là 34%, Hamburg là 20%, Amsterdam là 16% và Berlin là 11%) thì ở Việt Nam chúng ta, quan niệm “an cư lạc nghiệp” vẫn còn sức ảnh hưởng quá lớn Người ta kiếm tiền cho mục đích cao cả của cuộc đời là mua được một căn nhà Nhu cầu về nhà ở cứ thế mà tăng lên

Tuy nhiên, nói như vậy không có nghĩa là mức cung của thị trường bất động sản quá ít Thực ra, vì nhận thấy mức hấp dẫn của thị trường tiềm năng này nên có rất nhiều nhà đầu cơ trong và ngoài nước bỏ vốn vào đây Cụ thể là 70% vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) được đưa vào thị trường bất động sản Song, tất cả các phân khúc thị trường, đặc biệt là văn phòng và nhà ở vẫn đang thiếu hụt

Vì rất nhiều khó khăn, mất khá nhiều thời gian và chi phí, điều này vô tình tác động lên cung, đẩy giá nhà đất tăng thêm nữa Thêm vào đó, các tập đoàn bất động sản nước ngoài với tiềm lực tài chính rất lớn đang đổ bộ vào Việt Nam để tiềm kiếm cơ hội làm ăn; và Thành phố Hồ Chí Minh là nơi tập trung đông đảo nhất Những dự án của các tập đoàn này mặc dù có góp phần tăng nguồn cung về nhà đất, tuy nhiên lại đẩy giá lên quá cao nên mặt bằng chung vẫn không có tác dụng giảm nhiệt thị trường bất động sản

Một cao ốc cho thuê trên đường Pasteur, Q.1 - Ảnh: ĐỨC TRÍ

Một lý do khác nữa khiến cho quả bong bóng bất động sản ngày càng phình to ra là mức sống của người dân ngày càng cao Người ta có nhu cầu sở hữu những ngôi nhà của riêng mình Cơn sốt bất động sản ở Tp.HCM chủ yếu xảy ra ở phân khúc thị trường căn hộ cao cấp

Chính nhu cầu mua nhà tăng cao đã đẩy giá nhà đất leo thang Thêm nữa, mặt trái của tăng trưởng kinh tế là khoảng cách giàu nghèo ngày càng rộng, trong lúc những người lao động bình thường tích góp cả đời cũng không thể mua nổi một ngôi nhà 30m2hay một căn hộ chung cư thì lại có những đại gia nắm

giữ trong tay hàng chục tỷ đồng Thực chất, những giao dịch trên thị trường nhà đất đều là giao dịch giữa những người có tiền với nhau, tầng lớp thượng lưu của xã hội Nếu như đó chỉ là những vụ mua bán bình thường thì giá đất không bị thổi phồng lên như vậy Giá càng lúc càng tăng là do những người mua nhà luôn nghĩ rằng sẽ có một người nào đó mua lại căn nhà mình vừa mới mua từ người khác Đó chính là lý do vì sao có quả bong bóng, vì đời sống của một bộ phận quá cao, tiền dư thừa nên người ta tìm cách sinh lợi

Lạm phát cao cũng là một lý do để lý giải cho hiện tượng bong bóng nhà đất Hai từ “lạm phát” là nỗi ám ảnh của tất cả mọi người

Trong tứ giác mục tiêu của mọi quốc gia – tăng trưởng cao, lạm phát thấp, thất nghiệp ít, cán cân thanh toán có số dư – thì tăng trưởng và lạm phát là haiđỉnh có tầm quan trọng hàng đầu Đối với Việt Nam, tăng trưởng kinh tế là mục tiêu hàng đầu để chống tụt hậu xa hơn, sớm thoạt khỏi nhóm các nước có thu nhập thấp nhất Có lẽ vì quá chú trong đến tăng trưởng, chúng ta đã “quên” quan tâm đến lạm phát Mục tiêu tăng trưởng của 2007 đã hoàn thành tốt, thế nhưng lạm phát lên đến 12,63% - Thật là một điều đáng tiếc

Giá nhà đất trong dự án khu đơ thị mới Trung Sơn (Nam Sài Gịn) chỉ trong

một tháng đã tăng khoảng 5 triệu đồng/m2 - Ảnh: Lao Động

khi giá cả ngày càng tăng không phanh, không gì có thể hãm lại được, đồng tiền ngày càng mất giá Khoảng cách giàu nghèo ngày càng tăng Đó là cái giá quá đắt cho sự tăng trưởng

Theo thống kê, giá nhà ở và vật liệu xây dựng (tiền nhà ở, điện, nước, chất đốt và vật liệu xây dựng) tháng 12.2007 tăng 3,28%, cả năm tăng 17,12% - cao thứ hai sau nhóm thực phẩm Đó là những con số gây sửng sốt cho nhiều nhà kinh tế và cái này tăng kéo theo cái kia tăng, lạm phát vì thế mà lên đến hai con số

Người ta cứ “vịn” vào lạm phát để tăng giá vô tội vạ Đồng ý là mức sống ngày càng cao nhưng chính những hành động tăng giá thiếu căn cứ như vậy mà lạm phát càng lúc càng dữ dội Sốt đất và giá nhà tăng cũng là do tâm lý này Khi tiến hành giải tỏa để lấy đất thực hiện dự án, không ít nhà đầu tư phải “choáng váng” trước những khoản tiền đền bù giải phóng mặt bằng quá cao Từ đó, trong một thời gian dài không có dự án mới Nguồn cung bất động sản vốn không đủ đáp ứng với nhu cầu lên mức quá cao của người dân vì vậy càng trở nên thiếu hụt Có những dự án tại quận 7, khi tiến hành giải phóng mặt bằng người dân đòi phải bồi thường đất nông nghiệp là 30triệu/m2, trong khi giá bán tại dự án khoảng 70 triệu/m2 đất ở Muốn có mặt bằng để hoàn thành dự án, có chủ đầu tư phải chấp thuận mức giá này và dĩ nhiên sẽ phải tăng giá để bù lỗ Như vậy, thị trường cứ quanh đi quấn lại trong vòng lẫn quẫn : giá tăng ->thiếu nguồn cung ->giá tăng Giá cả thị trường tăng – giá nhà đất không thể đứng yên một chỗ Cứ thế, quả bóng bất động sản cứ phình to ra Vì tình hình chung của cả nền kinh tế nên việc giá cả bị đẩy lên vượt xa giá trị đã xảy ra đối với thị trường bất động sản là không có gì khó hiểu

Hơn nữa, không chỉ Việt Nam mà còn rất nhiều nền kinh tế lớn, trước tình hình lạm phát gia tăng và có tính chất toàn cầu, trong một thời gian ngắn khó lòng giảm nhiệt thị trường Đặc biệt bất động sản là ngành liên quan và chịu ảnh hưởng của rất nhiều ngành khác trong nền kinh tế vì thế càng dễ bị tác động bởi sự biến