II. Phân tích thực trạng trị trường Bất động sản Tp.HCM
3. Ảnh hưởng từ những chính sách điều tiết của chính phủ
Thị trường bất động sản là thị trường rất nhạy cảm với các thông tin về chính sách của Nhà nước. Bất kỳ một sự thay đổi nào từ phía chính phủ đều có tác động
một cách nhanh chóng đến thị trường bất động sản. Tình trạng bong bóng nhà đất ở TP.HCM thời gian một phần lớn cũng là do ảnh hưởng từ những chính sách này.
Đầu tiên là chỉ thị 03 cho vay chứng khoán, theo đó, một ngân hàng có thể cho vay chứng khoán tối đa là 3% tổng dư nợ và trích dự phòng rủi ro cao nhất là 150%. Điều này bước đầu gây khó khăn cho các ngân hàng trong việc đảm bảo dư nợ tín dụng tối ưu và các ngân hàng sẽ đẩy mạnh cho vay tiêu dùng, cho vay bất động sản. Điều kiện vay cũng trở nên đơn giản và dễ dàng hơn, người ta dễ vay được tiền mua nhà, cầu nhà tăng lên, giá cả vì thế mà tăng liên tục.
Tiếp đó là những chính sách khuyến khích đầu tư nước ngoài. TP.HCM là trung tâm kinh tế của cả nước vậy nên việc kêu gọi đầu tư là nhiệm vụ quan trọng hàng đầu. Khi các nhà đầu tư nước ngoài vào TP.HCM, nhu cầu về bất động sản sẽ tăng lên, gián tiếp làm tăng giá bất động sản, tạo thành cơn sốt. Việc chính phủ ban hành những chính sách về nhà đất trong những năm gần đây cũng ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản.
Chính sách cho phép Việt kiều mua bất động sản tại VN. Theo đó, điều kiện để sở hữu một ngôi nhà ở Việt Nam trở nên quá đơn giản, không còn khó khăn, rắc rối như ngày trước nữa. Khi chính phủ Việt Nam ban hành chính sách cho phép Việt kiều mua nhà đã tạo điều kiện cho những Việt kiều có tiền đầu tư kiếm lợi nhuận trên thị trường bất động sản, góp phần làm quả bong bóng nhà đất ngày một to ra.
Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố. Chính sách này tạo điều kiện thuận lợi để những người có tiền có thể mua nhà thành phố, làm cho mức cầu về bất động sản đã cao lại càng cao. Kết hợp với chính sách này là một “cơn sốt tâm lý” – giá đất chỉ có lên chứ không xuống. Đó là thực tế có thể thấy trước mắt 15 năm qua và nếu không mua đất ngay thì không còn cơ hội để mua nữa. Thế là người ta đua nhau đi mua đất. Với chính sách dễ dàng và thông thoáng như vậy,
nhu cầu sở hữu nhà đất tăng một cách chóng mặt là điều dễ hiểu. Tuy nhiên, mức cầu này có một phần lớn là “ảo” – rất nguy hiểm cho thị trường.
Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất cũng khá dễ chịu, tạo môi trường thuận lợi cho việc kinh doanh bất động sản.
Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực đất công sản trong những năm gần đây trở nên dễ dàng. Có nhiều lý do để giải thích cho điều này. Vì muốn đật lợi nhuận hoạt động tối đa, các ngân hàng dễ dàng hơn trong khâu thẩm định tín dụng người mua có thể vay, thế chấp bằng chính ngôi nhà, mảnh đất mình sắp mua. Chính quyền thành phố vì muốn nâng cao đời sống xã hội nên cũng có phần dễ dàng hơn trong chính sách về tín dụng bất động sản. Mức cầu về nhà ở vì vậy tăng lên. Mặc dù điều kiện kinh tế thị trường ở Việt Nam còn giới hạn nhưng giá cả đương nhiên cũng chi phối phần lớn bởi luật cung cầu. Các chính sách tạo điều kiện thuận lợi càng được ban hành thì cầu về nhà ở càng tăng lên.
Chính sách thuế của Nhà nước đối với bất động sản. Hiện nay, thuế phải nộp từ việc sở hữu, kinh doanh bất động sản là không có, các nhà đầu tư cứ việc bỏ vốn, kiếm lợi nhuận và không phải chịu thuế từ hoạt động này, có chăng họ chỉ phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Điều này càng hấp dẫn các nhà đầu tư. Ở Mỹ, sở hữu nhà thì phải đóng thuế bất động sản cho chính quyền địa phương – thuế suất ở mỗi nơi mỗi khác. Ngoài ra, nếu bán căn nhà mua chưa đầy hai năm và có lãi thì phải đóng thuế thu nhập chừng 15%. Người mua nhà nhằm mục đích kiếm lời còn phải tính đến phí hoa hồng giao dịch, mua để cho thuê phải tính đến thuế kinh doanh nhà cho thuê… điều này phần nào đã hạn chế được làn sóng đầu cơ bất động sản. Còn ở ta, những sắc thuế như vậy còn chưa có, những người có tiền cứ thoải mái đầu cơ vào nhà đất, giá lên bao nhiêu là hưởng lợi nhiều bấy nhiêu. Vì vậy, những người có tiền, không có nhu cầu về nhà ở cứ mua đi, bán lại; những người có nhu cầu thực
sư không có khả năng để mua, điều này tạo ra một mức cầu ảo, gây “sốt” thị trường bất động sản.
Thêm nữa, nhờ những mối quan hệ đặc biệt, nhiều nhà đầu cơ có quyền sở hữu hoặc sử dụng một quỹ nhà đất rất lớn, có ảnh hưởng mạnh đối với mặt hàng giá đất, do đó họ sẽ có khả năng thu lợi lớn nhưng lại không hề phải trả một giá tương ứng với quyền lợi được hưởng, cũng như không phải chấp nhận một rủi ro nào. Đĩ
chính là hậu quả tai hại từ việc bất cân xứng thơng tin trên thị trường Bất Động Sản.
Như vậy, có thể thấy rằng, các chính sách của chính phủ có tính chất “kích cầu” rất lớn, làm cho nhu cầu về nhà ở tăng lên. Nếu đồng thời với những chính sách này là những chính sách tăng cung bất động sản thì mọi chuyện sẽ rất tốt đẹp, thị trường nhà đất sẽ ổn định và phát triển. Thế nhưng những chính sách, cơ chế của chính phủ trên thị trường bất động sản thực tế lại có tính chất “kìm hãm” nguồn cung.
Chính sách đất đai chưa rõ ràng và cơ chế sở hữu, chuyển nhượng rườm rà, nhập nhằng như hiện nay, và cơ chế “đất không giá”, “đất hai giá” đã tạo nên môi trường gián tiếp khuyến khích đầu tư trục lợi một cách bất thường, ảnh hưởng đến nguồn cung, làm giảm khối lượng cung có thể được đưa vào hoạt động kinh doanh một cách hợp lý hơn.
Quy trình thủ tục xin phê duyệt quy hoạch, giao đất, xây dựng nhà ở rất phức tạp và mất nhiều thời gian. Nếu như ở Thái Lan, người ta chỉ mất 5 tháng để cấp các thủ tục giấy tờ thì ở Việt Nam, phải mất đến 2, 3 năm dự án mới bắt đầu chính thức được khởi động. Thậm chí có dự án phải mất đến 5 năm mới hoàn thành thủ tục trước khi có thể bắt đầu xây nhà để bán. Điều này có tác dụng như đổ thêm dầu vào lửa, làm nóng thêm thị trường, nản lòng nhà đầu tư khi tham gia vào các dự án. Việc ban hành Nghị định 181 (hướng dẫn thi hành luật đất đai) và Nghị định 153 (hướng dẫn thi hành Luật nhà ở) càng làm cho tình hình cung nhà trở nên bi thảm hơn. Theo Nghị định 181, không cho phép chuyển quyền sử dụng đất khi chưa hoàn tất việc đầu tư xây nhà ở, nghĩa là không cho phép quy hoạch để phân lô bán đất nền nhà như trước. Trong trường hợp chủ đầu tư không thể tiếp tục thực hiện dự án,
nghị định này cũng không cho phép chuyển nhượng cho nhà đầu tư khác mà sẽ bị Nhà nước thu hồi. Tương tự, Nghị định 153 không cho nhà đầu tư bán căn hộ chung cư ngay sau khi dự án được phê duyệt như cách nhiều doanh nghiệp vẫn làm như trước đây để huy động vốn. Việc mua bán chỉ được tiến hành sau khi chủ đầu tư hoàn tất việc xây dựng móng của tòa nhà.
Nghị định 84, yêu cầu nhà đầu tư phải thỏa thuận đền bù với người có quyền sử dụng đất cũng gây ra không ít khó khăn. Có dự án chỉ còn 1% diện tích đất không thỏa thuận được với người sử dụng đất để đền bù, giải tỏa cũng không được triển khai được, làm tiến độ đầu tư bị kéo dài. Hơn nữa, với tình hình lạm phát cao, người dân ở khu vực quy hoạch làm nhà ở cứ “ăn theo” và đòi giá đền bù quá cao, chính phủ lại không có quy định làm cơ sở pháp lý để giải quyết những trường hợp yêu cầu đền bù quá bất hợp lý, điều này cũng gây khó khăn không nhỏ cho các dự án.
Các chính sách của chính phủ, một mặt tăng mức cầu về bất động sản, một mặt làm giảm mức cung trên thị trường này. Cung – cầu bất động sản vốn đã không gặp nhau, nay vì chính sách của chính phủ lại dịch chuyển về hướng khác nhau khiến thị trường càng thêm “nóng”. Hiện nay, giá một căn hộ thực sự cao cấp có sự quản lý chuyên nghiệp ở một khu đất đắt giá ở Bangkok – Thái Lan lại thấp hơn mức giá ở Tp.HCM từ 30 – 50%, trong khi thu nhập và hoạt động kinh tế của Bangkok đi trước TP.HCM đến cả 15 năm. Điều này chứng tỏ quả bong bóng bất động sản ở TP.HCM đã được bơm căng, chính phủ phải có những biện pháp, chính sách để cung đuổi kịp cầu, để đưa nhà đất trả về với giá trị thực của nó. Đây là yêu cầu cấp thiết vì nếu chậm trễ, nền kinh tế sẽ phải trả giá khá đắt.
