phân tích một số biện pháp thúc đẩy thị trường bất động sản nhà đất

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA CHUYÊN NGÀNH : QUẢN TRỊ KINH DOANH ĐỀ TÀI: phân tích số biện pháp thúc đẩy thị trường BĐS nhà đất Giảng viên hướng dẫn : Sinh viên thực : Lớp : MSSV : Tháng 12- năm 2014 mở đầu I Mục đích nghiên cứu Bất động sản (BĐS) gắn liền với sống thành viên x· héi Cïng víi thÞ trêng vèn, thÞ trêng lao động thị trờng BĐS thị trờng đầu vào trình sản xuất Thị trờng BĐS thị trờng quan trọng kinh tế Với mô hình kinh tế kế hoạch tập trung nớc ta trớc thị trờng cha phát triển Trong trình chuyển đổi sang kinh tế thị trờng nhiều thành phần theo định hớng XHCN có quản lý Nhà nớc năm vừa qua, thị trờng BĐS nớc ta đà hình thành phát triển với tốc độ nhanh phức tạp Nền kinh tế nớc ta năm qua đà chấm dứt đợc tình trạng suy thoái, phát triển tơng đối toàn diện liên tục tăng trởng với nhịp độ cao Từ năm 1986 kinh tÕ níc ta chun tõ nỊn kinh tÕ kÕ ho¹ch tËp trung bao cÊp sang nỊn kinh tÕ thÞ trêng theo định hớng xà hội có điều chỉnh Nhà nớc, kinh tế nhiều thành phần đợc hình thành rõ nét Nền kinh tế nớc ta đợc chuyển đổi bớc theo hớng khai thác khả đầu t phát triển toàn diện xà hội, lấy hiệu kinh tế xà hội làm tiêu chuẩn chọn phơng hớng hiệu quy mô đầu t Thủ đô Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh nơi tËp trung nhiỊu ®iỊu kiƯn u viƯt thu hót vèn đầu t nớc quốc tế nhằm phát huy mạnh mẽ vai trò trung tâm kinh tế văn hoá khoa học kỹ thuật đầu mối phát triển kinh tế đối ngoại, liên kết thúc đẩy lôi kéo vùng khác phát triển Để tăng cờng đầu t vùng đô thị khu công nghiệp Nhà nớc cần quan tâm đến việc xây dựng sách u tiên luật pháp nhằm bảo hộ quyền lợi hợp pháp lợi ích đáng chủ đầu t hình thành đồng loại thị trờng hàng hoá, dịch vụ, sức lao động, vốn, kỹ thuật công nghệ bật lên thị trờng BĐS Thực tế cho thấy đầu t phát triển mức thị trờng BĐS rạo kết to lớn: Kinh doanh BĐS tạo lợi nhuận lớn dễ dàng hấp dẫn vốn đầu t BĐS vốn nớc vốn tích luỹ tầng lớp dân c Nhà nớc tăng nguồn thu, đồng thời quản lý tốt tài nguyên đất Thị trờng BĐS dới quản lý điều chỉnh Nhà nớc phát triển lành mạnh, tợng kinh doanh ngầm đựơc xoá bỏ Nhà đất lĩnh vực quan trọng chứa đựng yếu tố kinh tÕ – x· héi – chÝnh trÞ, vËy quản lý phát triển mức thị trờng BĐS sÏ kÐo theo nhiỊu u tè kh¸c nh: sư dơng đất mục đích tránh lÃng phí đất, tạo đợc chỗ cho nhân dân, đảm bảo sách quy hoạch Nhà nớc Tuy nhiên tác động chế thị trờng, biện pháp quản lý yếu thiếu đồng nên thị trờng BĐS nớc ta hình thành tự phát thiếu tổ chức tầm quản lý Tình hình phát triển thị trờng BĐS cha lành mạnh ảnh hởng lớn tới phát triển nông thôn đô thị theo quy hoạch gây thất thu cho ngân sách nhà nớc ảnh hởng không nhỏ tới tâm lý ngời dân Những tiêu cực trình hoạt động thể rõ điểm sau: Tỷ lệ giao dịch phi thức cao Thị trờng ngầm phát triển mạnh nạn đầu đất đai gây hỗn loạn thị trờng Mất cân cung cầu nhu cầu ngời dân tăng nhanh Thị trờng nóng lạnh bất thờng, gía dễ biến động Thông tin thị trờng không đầy đủ, thiếu minh bạch khó tiếp cận nên xuất nhiều cò mồi đất đai nhà Quy trình mua bán phức tạp qua nhiều khâu trung gian không cần thiết, tốn nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao Còn tồn chế bao cấp, có phân biệt không cần thiết quốc doanh, quốc doanh, nớc nớc chế sách, quản lý điều hành máy Nhà nớc lĩnh vực BĐS thị trờng BĐS Trong năm qua Nhà nớc đà tập trung nhiều sức lực tiền nhằm giải vấn đề nhng thực tế vấn đề nhiều bế tắc cần khắc phục giải quýêt Điều thúc đẩy nhà quản lý phải nhanh chóng tìm biện pháp hỗ trợ nhằm quản lý thúc đẩy phát triển thị trờng BĐS II Đối tợng, phạm vi nghiên cứu Thị trờng BĐS thị trờng rộng lớn bao gồm thị trờng đất thị trờng nhà đất Trong phạm vi đề tài tốt nghiệp vào phõn tớch mt s bin pháp thúc đẩy thị trường BĐS nhà đất Trong thị trờng nhà đất phân thành nhiều loại theo phạm vi nh Theo yếu tố sử dụng phân thành: thị trờng nhà ở, thị trờng khách sạn, thị trờng văn phòng, thị trờng công nghiệp Theo khu vực địa lý có thị trờng nhà đất đô thị, thị trờng nhà đất nông thôn, thị trờng nhà đất đô thị lớnNgoài nhiều cách phân loại khác đợc đề cập kỹ phần sau Do thời gian có hạn nh trình độ hạn chế đồ án tốt nghiệp sâu vào thị trờng nhà đất Hà Nội, nơi mà thị trờng BĐS phát triển tơng đối sớm tơng đối phức tạp thu hút quan tâm nhà quản lý có ảnh hởng sâu sắc tới kinh tế Đối tợng nghiên cứu khoa học thị trờng nhà đất nghiên cứu yếu tố thị trờng nhà đất nh: cung, cầu, giá nhà đất mối quan hệ chúng đồng thời nghiên cứu nguyên tắc, phơng pháp định giá nhà đất nh tác động Nhà nớc loại thị trờng nhằm góp phần phát triển thị trờng nhà đất đạt hiệu cao Để nắm đợc nội dung khoa học thị trờng nhà đất cần phải trang bị kiến thức nhiều khoa học khác có liên quan nh: quản lý nhà nớc đất đai nhà ở, kinh tế tài nguyên đất, kinh tế đô thị, kinh tế nông thôn, quy hoạch đất đai, kinh tế xây dựng Các phơng pháp dùng để nghiên cứu là: phơng pháp phân tích, tổng hợp, phơng pháp hệ thống, phơng pháp thống kê, phơng pháp toán học, phơng pháp tổng kết thực tiễn để làm sáng tỏ phong phú thêm vấn đề lý luận III Nội dung đồ án tốt nghiệp Chơng I: Một số vấn đề thị trờng BĐS I Khái niệm BĐS II Khái niệm thị trờng BĐS Khái niệm Tính tất yếu việc hình thành phát triển thị trờng BĐS Phân loại thị trờng BĐS III Khái quát thị trờng nhà đất Khái niệm thị trờng nhà đất Đặc điểm thị trờng nhà đất Vị trí thị trờng nhà đất kinh tế quốc dân Chơng II Thực trạng tình hình phát triển thị trờng nhà đất Hà Nội I Những mặt đợc việc phát triển thị trờng nhà đất II Những tồn yếu phát triển thị trờng nhà đất hậu III Nguyên nhân yếu Chơng III Một số biện pháp thúc đẩy thị trờng nhà đất A Một số kinh nghiệm quản lý thị trờng BĐS nhà đất số nớc giới häc kinh nghiƯm ®èi víi ViƯt Nam I Mét sè kinh nghiệm quản lý thị trờng BĐS nhà đất số nớc II Các học kinh nghiệm ®èi víi ViƯt Nam B Mét sè biƯn ph¸p thóc đẩy phát triển thị trờng Nhà đất Hà Nội I Nhóm phơng pháp chung pháp lý, tài II Biện pháp đổi công tác quy hoạch, xây dựng quy hoạch, kế hoạch tổng thể phát triển vùng sử dụng đất đai có hiệu đáp ứng mục tiêu phát triển kinh tế, xà hội đất nớc III Biện pháp tạo lập phát triển thị trờng hàng hoá cho thị trờng nhà đất IV Biện pháp xây dựng lực thể chế tổ chức tham gia thị trờng nhà đất V Thúc đẩy phát triển thị trờng việc sử dụng biện pháp tài VI Biện pháp tăng cờng hiệu lực quản lý nhà nớc thị trờng nhà đất VII Biện pháp tổ chức cung cấp thông tin cho thị trờng nhà đất VIII ứng dụng biện pháp tin học để góp phần quản lý thị trờng nhà đất Chơng I Một số vấn đề bất động sản thị trờng bất động sản I.Khái niệm bất động sản (BĐS) Trong trình phát triển nhân loại, tài sản đà đợc chia thành bất động sản động sản Sự phân loại cã ngn gèc tõ lt cỉ La M·, theo ®ã BĐS không đất đai, cải lòng đất mà đợc tạo sức lao động ngời mảnh đất Pháp luật nhiều nớc giới tiếp nhận cách phân loại tài sản nh trên, thống chỗ coi BĐS gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật nớc có nét đặc thù riêng thể quan điểm phân loại tiêu chí phân loại, tạo gọi khu vực giáp ranh hai khái niệm BĐS động sản Hầu hết nớc coi BĐS đất đai tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, đợc xác định vị trí địa lý đất (Pháp, Nhật, Đức), nhng có nớc (Nga) quy định cụ thể BĐS mảnh đất đất đai nói chung Tuy nhiên có nớc lại có quan niệm khác tài sản gắn liền với đất đai đợc coi BĐS Điều 520 Luật dân Pháp quy định mùa màng cha gặt, trái cha bứt khỏi BĐS, bứt khỏi đợc coi động sản Tơng tự, quy định đợc thể Luật dân Nhật Bản, Luật dân Bắc Kỳ Sài Gòn cũ Trong điều 100 Luật dân Thái Lan quy định: BĐS đất đai vật gắn liền với đất đai hợp thành hệ thống với đất đai tài sản gắn với việc sở hữu đất Luật dân Đức đa khái niệm BĐS bao gồm đất đai tài sản gắn liỊn víi ®Êt Theo Mc Kenzie and Betts 1996.trang 3: BĐS bao gồm đất đai tài sản không di dời đợc đợc quy định pháp luật Hiện có nhiều quan niệm khác BĐS, cã thĨ cã ba kh¸i niƯm nh sau: Kh¸i niƯm 1: BĐS đất, với nhà phơng tiện khác đất Đây khái niệm cha đủ không quy định rõ phơng tiện đất nh đợc coi BĐS Khái niệm 2: BĐS 1, Đất 2, Nhà công trình khác xây đất Khái niệm khác khái niệm chỗ: coi vật không di dời đợc BĐS, có hai thứ không di dời đợc đất nhà Khái niệm tách nhà khỏi đất Khái niệm 3: Theo điều 181 Bộ luật dân (năm 1995) BĐS tài sản không di dời đợc bao gồm: - Đất - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất kể tài sản xây dựng gắn liền với nhà - Các tài sản khác gắn liền với đất - Các tài sản khác pháp luật quy định Khái niệm thứ có u điểm: - Một là: BĐS tài sản di dời đợc, yếu tố di dời đợc nh yếu tố số - Hai là: Kể thứ tự yếu tố không di dời đợc nh: nhà xây đất, vật xây dựng gắn liền với nhà có tài sản cố định khác pháp luật quy định vì: BĐS có tài sản cố định không kể tài sản cố định nói chung theo nghĩa kế toán (tàu thuỷ, máy bay, máy móc thiết bị) vật di dời đựơc nhiên BĐS BĐS bao gồm tài sản cố định gắn liền với nhà mà Nói chung BĐS đất công trình vật kiến trúc đà xây dựng Khái niệm Khái niệm Khái niệm BĐS đất, với nhà phơng tiện khác đất BĐS là: BĐS tài sản không di dời đợc bao - Đất, gồm: Các khái niệm Đất; - Nhà - BĐS công trình - Nhà ở, công trình xây dựng gắn khác xây liền với đất kể tài sản xây dựng đất gắn liền với nhà ở; - Các tài sản khác gắn liền với đất; - Các tài sản khác pháp luật quy định II Khái niệm thị trờng bất động sản Khái niệm Từ thực chuyển đổi kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang kinh tế thị trờng định hớng xà hội chủ nghĩa (1986), Việt Nam đà nỗ lực xây dựng phát triển đồng yếu tố kinh tế thị trờng Đến đà hình thành đầy đủ phận kinh tế thị trờng, số thị trờng đà phát triển nh thị trờng sản phẩm đầu ra, thị trờng hàng hoá số sản phẩm phục vụ Tuy nhiên, thị trờng sản phẩm đầu vào có ý nghĩa quan trọng việc phát triển sản xuất kinh doanh nh thị trờng vốn thị trờng lao động đặc biệt thị trờng BĐS lại giai đoạn ban đầu hình thành phát triển Có thể thấy thân thị trờng BĐS không tự dng mà có, phụ thuộc vào yếu tố BĐS đợc coi hàng hoá, đợc trao đổi, mua, bán, cho thuê, chuyển nhợng v.v Nói chung hoạt động kinh doanh BĐS Hiện quan niệm thị trờng BĐS đựơc tranh luận lên số ý kiến nh sau: Khái niệm 1: Thị trờng BĐS thị trờng hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, chấp, chuyển nhợng sử dụng BĐS theo quy luật thị trờng có quản lý Nhà nớc Khái niệm 2: Thị trờng bất động sản tổng hoà giao dịch dân BĐS địa bàn định, thời gian định Khái niệm 3: Thị trờng BĐS tổ chức quyền có liên quan đến đất cho chúng trao đổi giá trị cá nhân thực thể Các quyền độc lập với đặc tính vật chất mà thờng đợc gọi đất Định nghĩa thứ ba nghiêng thị trờng bất động sản mô hình, tổ chức để quyền có liên quan đến đất đợc thực cách độc lập Tuy tính khách quan thị trờng BĐS quan hệ giao dịch mua bán BĐS theo quy luật đặc thù thị trờng giá trị nhng chủ quan giao dịch phải đợc tổ chức theo ý đồ định Có thể mô tả thị trờng BĐS theo mô hình sau: Quản lý nhà nớc Quy luật đặc thù BĐS Quy luật giá trị Giá đất - Quy luật cung cầu - Khan - Cạnh tranh - §éc qun - Lỵi nhn - ……… Ngêimua Lỵi Ých kin Ngời sở hữu Ngời bán Ngời sử dụng Giá ®Êt Quan hÖ quèc tÕ héi nhËp Do quan niÖm khác hàng hoá BĐS phạm vi thị trờng nên có số quan niệm khác thị trờng BĐS Có ý kiến cho thị trờng BĐS thị trờng đất đai tài sản nhà, công trình xây dựng phải gắn với đất đai trở thành BĐS đợc Do đất đai thân BĐS đồng thời yếu tố BĐS khác Tuy nhiên, thực tế, thị trờng đất đai phận thị trờng BĐS hàng hoá đất đai phận hàng hoá BĐS Trên thực tế, có số ngời cho thị trờng BDS thị trờng nhà đất (thị trờng địa ốc) Quan niệm phổ biến nứơc ta cho có nhà đất mang mua bán chuyển nhợng thị trờng Cũng giống nh quan niệm BĐS nhà đất phận hàng hoá BĐS thị trờng Vì quan niệm không đầy ®đ  Mét quan niƯm kh¸ phỉ biÕn kh¸c cho thị trờng BĐS hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) BĐS theo quy luật thị trờng Khái niệm phản ánh trực diện hoạt động thị trờng cụ thể Khái niệm dễ làm ngời ta nhận biết phạm vi nội dung thị trờng BĐS khái niệm có tính khái quát Cũng có ý kiến bổ sung cho khái niệm này, cho thị trờng BĐS thị trờng hoạt động mua bán trao đổi cho thuê, chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) BĐS theo quy luật thị trờng có quản lý nhà 10 Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang - 44KT2 Thứ nhất, thực đầy đủ trách nhiệm cuả Nhà níc viƯc cÊp giÊy chøng nhËn qun sư dơng đất quyền sở hữu nhà cho đối tợng sử dụng đất sở hữu nhà Thứ hai, thực việc đăng ký tài sản BĐS thay nhiều thủ tục hành giao dịch BĐS Thø ba, cÇn xư lý nhanh viƯc sư dơng đất hiệu quỹ đất, nhà xởng doanh nghiƯp Nhµ níc, trơ së lµm viƯc vµ q đất quan nhà nớc lực lợng vũ trang ã Đối với diện tích đất, trụ sở làm việc đợc sử dụng mục đích tổ chức Nhà nớc tiến hành cấp giấy chứng nhËn qun sư dơng ®Êt (trong ®ã cã qun së hữu tài sản gắn liền với đất) cho tổ chức ã Đối với diện tích đất nhà đà bị tổ chức quản lý đem bán cho thuê, chuyển nhợngsai sách phải xử lý sai phạm có biện pháp giải hậu ã Giá trị diện tích đất ®· ®ỵc cÊp giÊy chøng nhËn qun sư dơng ®Êt phải đợc xác định hạch toán vào tổng giá trị tài sản BĐS tổ chức Nhà nớc ã Đối với diện tích đất bị bỏ hoang hoá Nhà nớc nên dùng biện pháp kinh tế nh phạt l tiÕn theo thêi gia bá hoang hc chËm thùc dự án lý đáng Thứ t, xếp, điều chỉnh máy quản lý Nhà nớc BĐS thị trờng BĐS Công tác cần đợc triển khai theo hớng phân cấp tạo tự chủ cho quyền địa phơng Trung ơng cần thành lập Bộ tổng hợp thực chức quản lý Nhà nớc đất đai BĐS gắn liền với đất Thứ năm, tổ chức đào tạo chuyên gia, lao động chuyên nghiệp cho hoạt động thị trờng BĐS, đặc biệt có nghề đo đạc, lập đồ địa chính, lập hồ sơ địa bạ, xây dựng quy hoạch chi tiết phát triển đô thị, t vấn, môi giới, định giá, trọng tài, toán, tín dụng, thông tin giao dịch BĐS Quan hệ đạo Quan hệ chuyên môn Quan hệ phối hợp 123 124 Phòng qârn lý đô thị xây dựng Sở tài nguyên môi trờng UBND tỉnh, thành phố UBND quận, huyện Văn phòng kiến trúc s trởng Bộ tài nguyên môi trờng Thủ tớng phủ Sở xây dựng Bộ xây dựng Sở điạ Tổng cục địa Đồ án tốt nghiệp Trang - 44KT2 Vũ Thị Thu 4.Giao văn công chứng 5.Chyển văn công chứng Lựa chọn Cá nhân 125 Cơ quan đăng ký giao dịch đảm bảo Công chứng viên Kỹ s trắc địa Giao tài liệu đo thực tế Chuyển trích lục đồ điạ đà sửa Cơ quan địa Công bố chuyển văn công chứng UBND xà ph ờng, thị trấn Chuy ển hàng năm Đồ án tốt nghiệp Trang - 44KT2 Vũ Thị Thu Quản lý biến động đất đai Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang - 44KT2 7.Biện pháp tổ chức dịch vụ cung cấp thông tin cho thị trờng BĐS Hiện có nhiều trang Web thông tin nhà đất dới hình thức trung tâm môi giới nh: http/www Nhavui.com http/www Vnexpress.net/raovat http/www Viet-trade.com/thitruongdiaoc http/www Nhadat.com Ngoài nhiều trang Web công ty TNHH hoạt động lĩnh vực Tuy nhiên cha có trang Web thức dới quản lý bộ, ngành, quan có thẩm quỳên Để đảm bảo cho bên giao dịch có thông tin chắn BĐS, Nhà nớc phải coi trách nhiệm để hớng dẫn thị trờng BĐS hoạt động phát triển lành mạnh Những thông tin thị trờng BĐS nhà đất phải cung cấp cho bên giao dịch bao gồm: ã Các giấy tờ có liên quan đến việc xác định quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất BĐS đăng ký giao dịch ã Dự định địa phơng, Chính phủ quy hoạch sử dụng đất có liên quan đến BĐS đăng ký giao dịch ã Thông tin quy định pháp luật hành có liên quan đến sở hữu, quyền sử dụng, mua bánBĐS đăng ký giao dịch ã Những hạn chế quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS đăng ký giao dịch ã Thông tin giá BĐS, giá BĐS tơng đơng BĐS đăng ký giao dịch Một lý làm thị trờng BĐS nhà đất năm qua phát triển thiếu lành mạnh, Nhà nớc không kiểm soát đợc quan chịu trách nhiệm cung cấp thông tin thức nh thiếu quan t vấn tin cậy có tính pháp lý để hỗ trợ ngời bán ngời mua tham gia giao dịch thị trờng BĐS nhà đất Để làm đợc việc địa phơng đặc biệt thành phố lớn cần sớm thành lập trung tâm giao dịch BĐS thức với chức tối thể sau: - Chức thông tin: trung tâm môi giới phải cung cấp thông tin nguồn cung BĐS nhà đất, bao gồm khu vực Nàh nớc, doanh nghiệp cá nhân có BĐS tham gia vào nguồn cung thị trờng Nguồn cung BĐS 126 Đồ ¸n tèt nghiƯp Vị ThÞ Thu Trang - 44KT2 bao gồm hàng hoá tại, hàng hoá khu vực quy hoạch phát triển tơng lai theo hạn định đầu t thực khu vực hạn chế phát triển, hạn chế mua bán trao đổi theo nh thông tin quy hoạch phát triển đô thị dự án đầu t phát triển BĐS Các thông tin hàng hoá BĐS không giới hạn dạng nhà đất mà cần phải mở rộng sang lĩnh vực BĐS văn phòng, công sở, dịch vụ, công nghiệp không phạm vi mua bán mà bao hàm quan hệ giao dịch thuê, cho thuê, chấp, đấu giá - Chức thẩm định: trung tâm thực chức thẩm định đặc trng BĐS, tính pháp lý nh thực dịch vụ pháp lý BĐS tham gia giao dịch Trung tâm phải chịu trách nhiệm có đầy đủ độ tin cậy thông tin pháp lý nh đặc điểm kinh tế kỹ thuật BĐS tham gia giao dịch qua trung tâm Trung tâm phải tiến hành có chất lợng để hoạt động định giá BĐS giao dịch đợc xác, phù hợp làm sở để hình thành giá mua bán trao đổi bên tham gia giao dịch Trung tâm làm trung gian hớng dẫn thực trình tiến hành thủ tục giao dịch bên mua bán đảm bảo trình tự quy định pháp luật giao dịch BĐS Trung tâm thay mặt (hoặc giúp đỡ) bên mua bán thực thủ tục giao dịch với quan Nhà n ớc để đảm bảo giao dịch đợc bảo hộ pháp luật giúp Nhà nớc thực đợc việc kiêm soát với quan hệ giao dịch BĐS thị trờng giao dịch thức - Chức cầu nối: trung tâm làm cầu nối cho việc thực toán hai bên cung nh giói thiệu nguồn cung cấp tài cho ngời có nhu cầu vây vốn chấp tài BĐS tham gia giao dịch Một yêu cầu cốt yếu đặt hoạt động trung tâm phải mang lại tiện lợi hữu ích cho ngời tham gia cung cầu BĐS, đảm bảo cho BĐS tham gia giao dịch đợc thực nhanh chóng, tin cây, an toàn tin tởng Bên cạnh Nhà nớc cần có biện pháp quản lý hoạt động hệ thống dịch vụ môi giới nhà đất địa bàn, đa hệ thống môi giới vào hoạt động nh khâu trình vận hành thị trờng BĐS Những vấn đề để củng cố hoạt động hệ thống thông dịch vụ t vấn môi giới BĐS gồm: Kiểm soát tổ chức, cá nhân đăng ký tham gia dịch vụ t vấn môi giới BĐS Ngời làm dịch vụ t vấn môi giới phải đăng ký hoạt động với quan quản lý Nhà nớc đợc Nhà nớc cho phép đợc hoạt động t vấn môi giới Những ngời t vấn môi giới phải chịu trách nhiệm trớc pháp luật kết hoạt động t vấn môi giới nh: chịu trách nhiệm tính trung 127 Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang - 44KT2 thực thông tin tính pháp lý BĐS đa vào môi giới giao dịch, chịu trách nhiệm kết định giá hình thành giá BĐS giao dịch chịu trách nhiệm kết dịch vụ khác Nh vậy, có ngời có đủ t cách pháp nhân, có đủ trình độ chuyên môn môi giới BĐS đợc tham gia dịch vụ môi giới BĐS Kiểm soát tính công khai thông tin chất lợng dịch vụ t vấn, ngời t vấn đợc quyền yêu cầu quan quản lý Nhà nớc xác nhận thông tin pháp lý BĐS Thúc đẩy đời phát triển dịch vụ t vấn môi giới tổng hợp cho nhu cầu có liên quan đến hoạt động giao dịch BĐS nh: dịch vụ cung cấp thông tin hàng hoá BĐS, dịch vụ kiểm tra t vấn tính pháp lý BĐS, dịch vụ định giá BĐS, dịch vụ toán cho vay chấp BĐS dịch vụ hoàn thiện hồ sơ giao dịch BĐS Những đơn vị dịch vụ thay mặt bên mua bên bán thực đầy đủ thủ tục cần thiết để BĐS đợc giao dịch cách hợp pháp, quan t vấn phải chịu trách nhiệm trớc pháp luật chất lợng tính pháp lý dịch vụ Sở quy hoạch Ngân hàng Sở tài nguyên môi tr ờng Trung tâm giao dịch Các tổ chức kinh doanh BĐS Các cá nhân có nhu cầu BĐS Cơ quan thuế Các ngành có liên quan ứng dụng công nghệ tin học để góp phần quản lý thị trờng BĐS nhà đất 128 Đồ án tốt nghiƯp Vị ThÞ Thu Trang - 44KT2 ChØ thÞ sè 58/CT-TW, ngày 17/10/2000 Bộ Chính trị Ban Chấp hành Trung ơng khoá Đẩy mạnh ứng dụng phát triển công nghệ thông tin phục vụ nghiệp hoá, công nghiệp hoá Chỉ thị đà nêu nhiệm vụ ứng dụng Công nghệ thông tin quan Đảng Nhà nớc giai đoạn 2001 2005: Các quan Đảng, Nhà nớc, tổ chức trị xà hội đầu việc triển khai ứng dụng công nghệ thông tin hoạt dộng theo phơng châm đảm bảo tiết kiệm, thiết thực hiệu lâu dài Tin học hoá hoạt động quan Đảng Nhà nớc phận hữu quan trọng cải cách hành quốc gia, nhiệm vụ thờng xuyên quan nhằm tăng cờng lực quản lý, nâng cao suất, chất lợng hiệu Các cấp uỷ, tổ chức Đảng đạo khẩn trơng xây dựng hệ thống thông tin cần thiết phục vụ lợi ích công cộng nhân dân, phục vụ lÃnh đạo Đảng, quản lý Nhà nớc Sớm hoàn thịên, thờng xuyên nâng cấp để sử dụng có hiệu mạng thông tin diện rộng Đảng Chính phủ Bảo đảm đến năm 2005 xây dựng đa vào hoạt dộng hệ thống thông tin điện tử Đảng, Chính phủ Hệ thống thông tin đợc xây dựng theo mô hình thành phần Cơ sở liệu Thiết bị (phần cứng + phần mềm) Tổ chức (quy trình tổ chức) Con ngời * Chức cđa hƯ thèng + NhËp d÷ liƯu: tỉ chøc theo mạng truy cập định kỳ + Lu trữ số liệu: Theo quy chuẩn khối lợng lớn thông tin + Phân tích liệu: Phân tích tổng hợp thông tin phục vụ yêu cầu hoạch định sách, chiến lợc quản lý phát triển thị trờờng BĐS + Hiển thị, truy cập liệu: Vừa cung cấp thông tin, vừa phân tích thông tin, vừa phân tích số liệu: * Yêu cầu hệ thống: Tính mở động hệ thống đảm bảo thích nghi tốt nhất, nâng cấp liên kết với hệ thống thông tin khác có liên quan nh hƯ thèng th«ng tin qc gia, hƯ thèng th«ng tin quy hoạch, thông tin xây dựng, quản lý hành chínhTính đại, dễ sử dụng có độ tin cậy cao, có tính đến khả sử dụng công nghệ cán cấp, hoạt động liên tục, sử dụng giao diện Menu để sử dụng 129 Đồ ¸n tèt nghiƯp Vị ThÞ Thu Trang - 44KT2 * Tính liên thông hệ thống: Hệ thống cung cấp thông tin liệu không gian thống nhất, đảm bảo liên thông cấp, sở ngành Phơng án thiết kế tổng thể hệ thống thông tin thị trờng BĐS * Thiết kế tổng thể bao gồm nội dung yêu cầu sau: Linh hoạt sử dụng, có tính đồng khả sử dơng dïng chung hƯ thèng më theo tiªu chn qc tế, có độ an toàn cao, dễ phát cố, phục hồi nhanh, dạng trực tuyến (online) * Thiết kế dạng sở liệu hệ thống: - Các Input ã Dữ liệu đồ thu thập từ đồ hoạ đồ số, đồ giấy, sơ đồ, vẽ, số liệu đo đạc, điều tra ã Dữ liệu thuộc tính dạng chữ số, văn bản, biểu đồ, đồ thị, âm thanh, hình ảnh để thích, dẫn, mô tả liệu đồ - Cấu trúc sở liệu hoạt động: Đó hệ thống gồm hệ sở liệu chung nh hệ quy chiếu, hệ toạ độ, ranh giới, địa giới hệ sở liệu khác nh: ã Cơ sở liệu đồ: địa hình, địa chính, quy hoạch với nhiều phân lớp theo đặc điểm, độ lớn, mục đích hiển thị ã Cơ sở liệu thuộc tính: địa danh, giải, ký hiệu thông tin pháp lý, kinh tế, xà hội, tự nhiên ã Một số toán điển hình nh: Chồng ghép đồ để tìm kiếm thông tin tích hợp, biên tập đồ theo chủ đề mới, tính toán số liệu thống kê - Các Output ã Cung cấp thông tin cho thực nhiệm vụ nội dung quản lý Nhà nớc thị trờng BĐS ã Cung cấp thông tin cho phép lÃnh đạo giải định vấn đề liên quan phạm vi ranh giới quản lý ã Cung cấp thông tin cho ngành có liên quan: Xây dựng, kiến trúc, quản lý nhà đất, thị trờng chứng khoán ã Cung cấp thông tin ban đầu phục vụ nghiên cứu ã Cung cấp thông tin phục vụ việc mua bán * An toàn thông tin hệ thống - Các nguyên tắc 130 Đồ án tốt nghiệp Trang - 44KT2 Vũ Thị Thu ã Đợc bảo vệ, chống lại việc cố tình hay vô tình sử dụng sai ã An toàn phải đợc quản lý suốt thời gian phơc håi sù cè - Mét sè biƯn ph¸p ã Quản lý, kiểm tra, đĩa mềm lu động ã Kiểm tra đối tợng thâm nhập từ bên b»ng viƯc kiĨm tra dÊu v©n tay x©m nhËp vào máy chủ hay phải đăng nhập để kiểm tra trớc vào trang Web - Sao lu khôi phục liệu: theo chế độ đinh kỳ theo cách dự phòng kiểu gia tăng - Giải pháp xảy cố ã Phát giải cố ã Sử dụng thiết bị dự trữ ã Chuẩn bị cán có khả giải cố 131 Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang - 44KT2 Quản trị Hệ thống Internet Phòng địa quận Máy chủ Web Cơ sở liệu đất đai Phòng địa huyện Máy in Máy chủ liệu nhà đất Máy in Chuẩn hoá số liệu Nhập sô liệu cập nhật biến động Phân tích số liệu Tra cứu thôngtin đơn đăng ký Mật Scanner Quy hoạch 132 Định giá Thuế Thông tin chi tiết Thông tin TH Kết luận Thực trạng số biện pháp thúc đẩy thị trờng BĐS nhà đất Hà Nội đề tài có ý nghĩa thực tiễn cao Thúc đẩy khuyến khích phát triển thị trờng BDS nhà đất việc, đề hệ thống giải pháp toàn diện đồng vấn đề mang tính thời xúc Giải đợc vấn đề phát huy đợc điểm mạnh thị trờng BĐS nhà ®Êt ®ãng gãp tÝch cùc nÒn kinh tÕ quèc dân đồng thời hạn chế hậu xấu mà thị trờng BĐS nhà đất mang lại Trong 15 tuần thực đồ án tốt nghiệp với đề tài Thực trạng số biện pháp thúc đẩy thị trờng BĐS nhà đất Hà Nội đồ án đà giải đợc nội dung chủ yếu sau: Nhận diện thị trờng BĐS nhà đất Hà Nội thời gian qua Đây công việc quan trọng trình tìm biện pháp thúc đẩy phát triển thị trờng BĐS từ phân tích tìm mặt yếu mặt đợc trình phát triển nh tồn yếu từ tìm nguyên nhân biện pháp thúc đẩy Các u điểm trình phát triển ã Các nhu cầu nhà - đất đợc đáp ứng đầy đủ mặt chất lợng lẫn số lợng ã Các hoạt động thị trờng quyền sử dụng đất đà tạo chuyển biến đột phá ã Thị trờng nhà đất phát triển sôi động ã Thị trờng kinh doanh mặt xây dựng, kinh doanh diện tích văn phòng, khách sạn, nhà hàng, khu vui chơi giải trí đà có nhiều khởi sắc ã Công tác quản lý Nhà nớc thị trờng có điều kiện hoàn thiện, thu ngân sách Nhà nớc từ lĩnh vực không ngừng tăng lên Những tồn yếu trình phát triển ã Tỷ lệ giao dịch phi quy cao, tình trạng vi phậm quy định nàh đất cao ã Mất cân đối cung cầu nhà đất Đồ án tốt nghiệp Trang - 44KT2 Vũ Thị Thu ã Thị trờng nóng, lạnh bất thờng, giá dễ biến độn dễ dẫn đến nạn đầu nhà đất ã Quy trình mua bán phức tạp, qua nhiều trung gian không cần thiết, tốn nhiều thời gian, chi phi giao dịch cao ã Còn tồn chế bao cấp, có phân biệt không cần thiết quốc doanh, quốc doanh, nớc nớc chế sách, quản lý điều hành máy Nhà nứơc lĩnh vực BĐS thị trờng BĐS ã Thông tin không đầy đủ, thiếu minh bạch khó tiếp cận Nguyên nhân yếu ã Khung pháp lý thiếu đồng hay thay đổi ã Các sách thị trờng BĐS thiếu đồng cha hợp lý ã Năng lực quản lý, tổ chức máy Nhà nớc Phân tích số kinh nghiệm quản lý thị trờng BĐS số nớc giới học kinh nghiệm cho Việt Nam Đề biện pháp thúc đẩy phát triển thị trờng BĐS nhà đất Hà Nội ã Biện pháp đổi công tác quy hoạch, xây dựng quy hoạch, kế hoạch tổng thể phát triển vùng sử dụng đất đai có hiệu đáp ứng mục tiêu phát triển kinh tế, xà hội đất nớc ã Biện pháp tạo lập phát triển thị trờng hàng hoá cho thị trờng nhà đất ã Biện pháp xây dựng lực thể chế tổ chức tham gia thị trờng nhà đất ã Thúc đẩy phát triển thị trờng việc sử dụng biện pháp tài Thu tiền sử dụng đất Đổi sách thuế quyền sử dụng đất lệ phí Hỗ trợ tài cho ngời có thu nhập thấp mua thuê nhà Tổ chức định giá BĐS nhà đất ã Biện pháp tăng cờng hiệu lực quản lý nhà nớc thị trờng nhà đất 134 Đồ án tốt nghiệp Trang - 44KT2 Vũ Thị Thu ã Biện pháp tổ chức cung cấp thông tin cho thị trờng nhà đất ã ứng dụng biện pháp tin học để góp phần quản lý thị trờng nhà đất Trong vấn đề đồ án đà vào giải đợc mối quan hệ nhân tố ảnh hởng tới giá đất tìm đợc mối liên hệ vị trí góp phần vào điều chỉnh giá đất, phân tích lÃi suất thời hạn vay lÃi cho ngêi cã thu nhËp thÊp, øng dông tin häc quản lý nhà đất Đây vấn đề quan trọng đợc quan tâm Cuối em xin bày tỏ biết ơn thầy giáo GS TSKH Nguyễn Mậu Bành, cô giáo TS Vũ Thị Hoà đà tận tình hớng dẫn bảo em hoàn thành đồ án Do thời gian có hạn đề tài tránh khỏi sai sót nh nhiều vấn đề cha giải đến tận em mong nhận đợc đóng góp thầy cô giáo nh bạn sinh viên để đề tài đợc hoàn chỉnh có ý nghĩa thiết thực sống 135 Đồ án tốt nghiệp Trang - 44KT2 Vũ Thị Thu Mục lục 136 Đồ án tốt nghiệp Trang - 44KT2 Vũ Thị Thu Mở đầu Chơng I MộtưsốưvấnưđềưvềưthịưtrờngưBĐS I Khái niệm BĐS II Khái niệm thị trờng BĐS Khái niệm Tính tất yếu trình hình thành phát triển thị trờng BĐS Phân loại thị trờng BĐS III Khái quát thị trờng nhà đất Khái niệm thị trờng nhà đất Đặc điểm thị trờng nhà đất Thị trờng BĐS - nhà đất mang tính khu vực sâu sắc Thị trờng BĐS - nhà đất thị trờng không hoàn hảo 2.3.Cung thị trờng nhà đất phản ứng chậm cầu nguồn cung có giới hạn 2.4 Thị trờng BĐS - nhà đất có mối quan hệ chặt chẽ với thị trờng tài tiền tệ 2.5 Toàn trình hoạt động thị trờng BĐS nhà đất chia làm khâu: sản xuất lu thông tiêu thụ Vị trí thị trờng nhà đất kinh tế quốc dân 3.1 Thị trờng nhà đất phát triển nhân tố quan trọng góp phần phát triển kinh tế xà hội đất nớc nâng cao đời sống tầng lớp dân c 3.2 Thị trờng nhà đất nơi thực tái sản xuất yếu tố sản xuất cho nhà kinh doanh nhà đất 3.3 Động thái phát triển thị trờng nhà đất tác động tới nhiều loại thị trờng kinh tế quốc dân, đặc biệt thị trờng tiền tệ 3.4 Phân bổ hợp lý tài nguyên đất Trang 6 8 12 13 14 14 15 16 16 17 18 18 20 20 23 23 25 28 Chơng II ThựcưtrạngưthịưtrờngưnhàưđấtưtạiưHàưNộiư Trongthờiưgianưqua Những mặt đợc việc phát triển thị trờng nhà đất 1.1 Các nhu cầu nhà - đất đợc đáp ứng đầy đủ 137 28 28 ... lý thị trờng nhà đất Chơng I Một số vấn đề bất động sản thị trờng bất động sản I.Khái niệm bất động sản (BĐS) Trong trình phát triển nhân loại, tài sản đà đợc chia thành bất động sản động sản. .. pháp thúc đẩy thị trường BĐS nhà đất Trong thị trờng nhà đất phân thành nhiều loại theo phạm vi nh Theo yếu tố sử dụng phân thành: thị trờng nhà ở, thị trờng khách sạn, thị trờng văn phòng, thị. .. triển thị trờng nhà đất Hà Nội I Những mặt đợc việc phát triển thị trờng nhà đất II Những tồn yếu phát triển thị trờng nhà đất hậu III Nguyên nhân yếu Chơng III Một số biện pháp thúc đẩy thị trờng