Đề tài: Một số biện pháp thúc đẩy thị trường nhà đất doc

Luận văn tốt nghiệp Đề tài Một số biện pháp thúc đẩy thị trường nhà đất 1 mở đầu I. Mục đích nghiên cứu Bất động sản (BĐS) gắn liền với cuộc sống của mọi thành viên trong xã hội. Cùng với thị trờng vốn, thị trờng lao động thị trờng BĐS là một trong những thị trờng đầu vào của quá trình sản xuất. Thị trờng BĐS là một trong những thị trờng quan trọng của nền kinh tế. Với mô hình kinh tế kế hoạch tập trung của nớc ta trớc đây thị trờng này cha phát triển. Trong quá trình chuyển đổi sang nền kinh tế thị trờng nhiều thành phần theo định hớng XHCN có sự quản lý của Nhà nớc những năm vừa qua, thị trờng BĐS nớc ta đã đang hình thành và phát triển với tốc độ nhanh và hết sức phức tạp. Nền kinh tế nớc ta trong những năm qua đã chấm dứt đợc tình trạng suy thoái, phát triển tơng đối toàn diện và liên tục tăng trởng với nhịp độ cao. Từ năm 1986 nền kinh tế nớc ta chuyển từ nền kinh tế kế hoạch tập trung bao cấp sang nền kinh tế thị trờng theo định hớng xã hội có sự điều chỉnh của Nhà nớc, nền kinh tế nhiều thành phần đang đợc hình thành rõ nét. Nền kinh tế nớc ta đợc chuyển đổi một bớc theo hớng khai thác khả năng đầu t và phát triển toàn diện xã hội, lấy hiệu quả kinh tế xã hội làm tiêu chuẩn chọn phơng hớng hiệu quả quy mô đầu t. Thủ đô Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh là nơi tập trung nhiều điều kiện u việt thu hút vốn đầu t của cả nớc và quốc tế nhằm phát huy mạnh mẽ vai trò trung tâm kinh tế văn hoá khoa học kỹ thuật đầu mối phát triển kinh tế đối ngoại, liên kết thúc đẩy và lôi kéo các vùng khác phát triển. Để tăng cờng đầu t tại các vùng đô thị trên và các khu công nghiệp Nhà nớc cần quan tâm đến việc xây dựng chính sách u tiên và luật pháp nhằm bảo hộ quyền lợi hợp pháp và lợi ích chính đáng của chủ đầu t hình thành đồng bộ các loại thị trờng hàng hoá, dịch vụ, sức lao động, vốn, kỹ thuật công nghệ trong đó nổi bật lên là thị trờng BĐS. Thực tế cho thấy nếu đầu t và phát triển đúng mức thì thị trờng BĐS sẽ rạo ra những kết quả to lớn: Generated by Foxit PDF Creator â Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only. 2 Kinh doanh BĐS tạo ra lợi nhuận lớn vì vậy dễ dàng hấp dẫn vốn đầu t và BĐS nhất là vốn nớc ngoài và vốn tích luỹ của các tầng lớp dân c Nhà nớc sẽ tăng nguồn thu, đồng thời quản lý tốt tài nguyên đất Thị trờng BĐS dới sự quản lý và điều chỉnh của Nhà nớc sẽ phát triển lành mạnh, hiện tợng kinh doanh ngầm đựơc xoá bỏ Nhà ở và đất ở là lĩnh vực quan trọng chứa đựng các yếu tố kinh tế xã hội chính trị, do vậy quản lý và phát triển đúng mức thị trờng BĐS sẽ kéo theo nhiều yếu tố khác nh: sử dụng đất đúng mục đích tránh lãng phí đất, tạo đợc chỗ ở cho nhân dân, đảm bảo chính sách quy hoạch của Nhà nớc Tuy nhiên hiện nay do tác động của cơ chế thị trờng, do biện pháp quản lý còn yếu kém thiếu đồng bộ nên thị trờng BĐS ở nớc ta hình thành tự phát thiếu tổ chức ngoài tầm quản lý. Tình hình phát triển của thị trờng BĐS cha lành mạnh ảnh hởng lớn tới sự phát triển nông thôn và đô thị theo quy hoạch gây thất thu cho ngân sách nhà nớc và ảnh hởng không nhỏ tới tâm lý ngời dân. Những tiêu cực trong quá trình hoạt động thể hiện rõ ở những điểm sau: Tỷ lệ giao dịch phi chính thức cao. Thị trờng ngầm phát triển mạnh nạn đầu cơ đất đai gây hỗn loạn thị trờng. Mất cân bằng cung cầu do nhu cầu của ngời dân tăng nhanh. Thị trờng nóng lạnh bất thờng, gía cả dễ biến động. Thông tin về thị trờng không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận nên xuất hiện nhiều cò mồi đất đai nhà ở. Quy trình mua bán phức tạp qua nhiều khâu trung gian không cần thiết, tốn nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao. Còn tồn tại cơ chế bao cấp, còn có sự phân biệt không cần thiết giữa quốc doanh, ngoài quốc doanh, giữa trong nớc và ngoài nớc trong cơ chế chính sách, trong quản lý điều hành của bộ máy Nhà nớc về lĩnh vực BĐS và thị trờng BĐS. Trong những năm qua mặc dù Nhà nớc đã tập trung nhiều sức lực và tiền của nhằm giải quyết vấn đề trên nhng thực tế đây vẫn là vấn đề còn nhiều bế tắc cần khắc phục và giải quýêt. Điều này luôn thúc đẩy các nhà quản lý phải nhanh Generated by Foxit PDF Creator â Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only. 3 chóng tìm ra các biện pháp hỗ trợ nhằm quản lý và thúc đẩy sự phát triển của thị trờng BĐS. II. Đối tợng, phạm vi nghiên cứu Thị trờng BĐS là thị trờng rộng lớn bao gồm thị trờng đất và thị trờng nhà đất. Trong phạm vi của đề tài tốt nghiệp chỉ đi vào phân tích một số biện pháp thúc đẩy thị trờng BĐS nhà đất. Trong thị trờng nhà đất cũng phân thành nhiều loại theo từng phạm vi nh. Theo yếu tố sử dụng phân ra thành: thị trờng nhà ở, thị trờng khách sạn, thị trờng văn phòng, thị trờng công nghiệp. Theo khu vực địa lý có thị trờng nhà đất ở các đô thị, thị trờng nhà đất ở nông thôn, thị trờng nhà đất ở các đô thị lớnNgoài ra còn nhiều cách phân loại khác sẽ đợc đề cập kỹ trong phần sau. Do thời gian có hạn cũng nh trình độ còn hạn chế đồ án tốt nghiệp chỉ đi sâu vào thị trờng nhà đất tại Hà Nội, nơi mà thị trờng BĐS phát triển tơng đối sớm và cũng tơng đối phức tạp thu hút sự quan tâm của các nhà quản lý và có ảnh hởng sâu sắc tới nền kinh tế. Đối tợng nghiên cứu của khoa học thị trờng nhà đất là nghiên cứu các yếu tố cơ bản của thị trờng nhà đất nh: cung, cầu, giá cả nhà đất và mối quan hệ giữa chúng đồng thời nghiên cứu các nguyên tắc, phơng pháp định giá nhà đất cũng nh sự tác động của Nhà nớc đối với loại thị trờng này nhằm góp phần phát triển thị trờng nhà đất đạt hiệu quả cao. Để nắm đợc nội dung của khoa học thị trờng nhà đất cần phải trang bị kiến thức của nhiều khoa học khác có liên quan nh: quản lý nhà nớc về đất đai và nhà ở, kinh tế tài nguyên đất, kinh tế đô thị, kinh tế nông thôn, quy hoạch đất đai, kinh tế xây dựng Generated by Foxit PDF Creator â Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only. 4 Các phơng pháp dùng để nghiên cứu là: phơng pháp phân tích, tổng hợp, phơng pháp hệ thống, phơng pháp thống kê, phơng pháp toán học, phơng pháp tổng kết thực tiễn để làm sáng tỏ phong phú thêm những vấn đề về lý luận. III Nội dung của đồ án tốt nghiệp Chơng I: Một số vấn đề về thị trờng BĐS I. Khái niệm BĐS II. Khái niệm thị trờng BĐS 1. Khái niệm 2. Tính tất yếu của việc hình thành và phát triển thị trờng BĐS 3. Phân loại thị trờng BĐS III. Khái quát về thị trờng nhà đất 1. Khái niệm thị trờng nhà đất. 2. Đặc điểm của thị trờng nhà đất. 3. Vị trí của thị trờng nhà đất trong nền kinh tế quốc dân Chơng II. Thực trạng tình hình phát triển thị trờng nhà đất tại Hà Nội I. Những mặt đợc của việc phát triển thị trờng nhà đất II. Những tồn tại yếu kém trong phát triển thị trờng nhà đất và hậu quả III. Nguyên nhân của những yếu kém trên Chơng III. Một số biện pháp thúc đẩy thị trờng nhà đất A. Một số kinh nghiệm quản lý thị trờng BĐS nhà đất tại một số nớc trên thế giới và bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam. I. Một số kinh nghiệm quản lý thị trờng BĐS nhà đất tại một số nớc. II. Các bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam B. Một số biện pháp thúc đẩy sự phát triển của thị trờng Nhà đất tại Hà Nội I. Nhóm các phơng pháp chung về pháp lý, tài chính II. Biện pháp đổi mới công tác quy hoạch, xây dựng quy hoạch, kế hoạch tổng thể về phát triển các vùng và sử dụng đất đai có hiệu quả đáp ứng các mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội đất nớc. III. Biện pháp tạo lập và phát triển thị trờng hàng hoá cho thị trờng nhà đất Generated by Foxit PDF Creator â Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only. 5 IV. Biện pháp xây dựng năng lực thể chế và tổ chức tham gia thị trờng nhà đất V. Thúc đẩy sự phát triển của thị trờng bằng việc sử dụng các biện pháp tài chính VI. Biện pháp tăng cờng hiệu quả và năng lực quản lý nhà nớc đối với thị trờng nhà đất VII. Biện pháp tổ chức cung cấp thông tin cho thị trờng nhà đất VIII. ứng dụng các biện pháp tin học để góp phần quản lý thị trờng nhà đất Generated by Foxit PDF Creator â Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only. 6 Chơng I Một số vấn đề về bất động sản và thị trờng bất động sản. I.Khái niệm về bất động sản (BĐS) Trong quá trình phát triển của nhân loại, tài sản đã đợc chia thành bất động sản và động sản. Sự phân loại này có nguồn gốc từ luật cổ La Mã, theo đó BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là những gì đợc tạo ra do sức lao động của con ngời trên mảnh đất. Pháp luật của nhiều nớc trên thế giới đều tiếp nhận cách phân loại tài sản nh trên, đều thống nhất ở chỗ coi BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nớc cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm BĐS và động sản. Hầu hết các nớc đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, đợc xác định bởi vị trí địa lý của đất (Pháp, Nhật, Đức), nhng có nớc (Nga) quy định cụ thể BĐS là mảnh đất chứ không phải là đất đai nói chung. Tuy nhiên có nớc lại có quan niệm khác về những tài sản gắn liền với những đất đai đợc coi là BĐS. Điều 520 Luật dân sự Pháp quy định những mùa màng cha gặt, trái cây cha bứt khỏi cây là BĐS, nếu bứt khỏi cây đợc coi là động sản. Tơng tự, quy định này cũng đợc thể hiện ở Luật dân sự Nhật Bản, Luật dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó điều 100 Luật dân sự Thái Lan quy định: BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai hoặc hợp thành một hệ thống nhất với đất đai và các tài sản gắn với việc sở hữu đất. Luật dân sự Đức đa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất. Theo Mc Kenzie and Betts. 1996.trang 3: BĐS bao gồm đất đai và những tài sản không di dời đợc đợc quy định bởi pháp luật. Generated by Foxit PDF Creator â Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only. 7 Hiện nay có nhiều quan niệm khác nhau về BĐS, có thể có ba khái niệm nh sau: Khái niệm 1: BĐS là đất, cùng với nhà và các phơng tiện khác trên đất Đây là khái niệm cha đủ bởi không quy định rõ các phơng tiện trên đất nh thế nào thì đợc coi là BĐS. Khái niệm 2: BĐS là 1, Đất 2, Nhà và các công trình khác xây trên đất Khái niệm này khác các khái niệm trên ở chỗ: coi những vật không di dời đợc là BĐS, có hai thứ không di dời đợc đó là đất và nhà. Khái niệm này tách nhà khỏi đất. Khái niệm 3: Theo điều 181 Bộ luật dân sự (năm 1995) BĐS là tài sản không di dời đợc bao gồm: - Đất - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất kể cả tài sản xây dựng gắn liền với nhà ở - Các tài sản khác gắn liền với đất - Các tài sản khác do pháp luật quy định Khái niệm thứ 3 có u điểm: - Một là: BĐS là tài sản không thể di dời đợc, yếu tố không thể di dời đợc nh là yếu tố số 1. - Hai là: Kể thứ tự các yếu tố không di dời đợc nh: nhà xây trên đất, vật xây dựng gắn liền với nhà ngoài ra còn có các tài sản cố định khác do pháp luật quy định bởi vì: trong BĐS thì có tài sản cố định. ở đây không kể tài sản cố định nói chung theo nghĩa trong kế toán (tàu thuỷ, máy bay, máy móc thiết bị) là vật có thể di dời đựơc tuy nhiên không phải là BĐS. BĐS chỉ bao gồm những tài sản cố định gắn liền với nhà mà thôi. Nói chung BĐS là đất và các công trình vật kiến trúc đã xây dựng trên đó. Generated by Foxit PDF Creator â Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only. 8 II. Khái niệm về thị trờng bất động sản 1. Khái niệm Từ khi thực hiện chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trờng định hớng xã hội chủ nghĩa (1986), Việt Nam đã nỗ lực xây dựng và phát triển đồng bộ các yếu tố của kinh tế thị trờng. Đến nay về cơ bản chúng ta đã hình thành đầy đủ các bộ phận của kinh tế thị trờng, trong đó một số thị trờng đã phát triển khá nh thị trờng các sản phẩm đầu ra, nhất là thị trờng hàng hoá và một số sản phẩm phục vụ. Tuy nhiên, đối với các thị trờng sản phẩm đầu vào có ý nghĩa quan trọng đối với việc phát triển sản xuất kinh doanh nh thị trờng vốn thị trờng lao động đặc biệt là thị trờng BĐS lại mới chỉ trong giai đoạn ban đầu hình thành và phát triển. Có thể thấy rằng bản thân thị trờng BĐS không tự dng mà có, nó phụ thuộc vào yếu tố khi nào BĐS đợc coi là hàng hoá, đợc trao đổi, mua, bán, cho thuê, chuyển nhợng v.v Nói chung là hoạt động kinh doanh BĐS. Các khái niệm về BĐS Khái niệm 1 BĐS là đất, cùng với nhà và các phơng tiện khác trên đất Khái niệm 2 BĐS là: - Đất, - Nhà và các công trình khác xây trên đất Khái niệm 3 BĐS là tài sản không di dời đợc bao gồm: - Đất; - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất kể cả tài sản xây dựng gắn liền với nhà ở; - Các tài sản khác gắn liền với đất; - Các tài sản khác do pháp luật quy định Generated by Foxit PDF Creator â Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only. 9 Hiện nay quan niệm về thị trờng BĐS cũng đang đựơc tranh luận và nổi lên một số ý kiến nh sau: Khái niệm 1: Thị trờng BĐS là thị trờng của hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhợng quyển sử dụng BĐS theo quy luật của thị trờng có sự quản lý của Nhà nớc. Khái niệm 2: Thị trờng bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự về BĐS tại một địa bàn nhất định, trong thời gian nhất định. Khái niệm 3: Thị trờng BĐS là tổ chức các quyền có liên quan đến đất sao cho chúng có thể trao đổi giá trị giữa các cá nhân hoặc thực thể. Các quyền này độc lập với các đặc tính vật chất mà thờng đợc gọi là đất. Định nghĩa thứ ba này nghiêng về thị trờng bất động sản là một mô hình, một tổ chức để các quyền có liên quan đến đất đợc thực hiện một cách độc lập. Tuy rằng tính khách quan của thị trờng BĐS là quan hệ giao dịch mua bán BĐS theo quy luật đặc thù của thị trờng giá trị nhng về chủ quan là sự giao dịch đó phải đợc tổ chức theo một ý đồ nhất định. Có thể mô tả thị trờng BĐS theo mô hình sau: Generated by Foxit PDF Creator â Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only. [...]... - Thị trường thế chấp, bảo hiểm * Theo khu vực - Thị trường BĐS ở đô thị - Thị trường BĐS ở nông thôn - Thị trường BĐS ở các đô thị lớn Phân loại thị trường BĐS Theo các cấp của thị trường Thị trường cấp I Thị trường cấp II Trị trường cấp III Theo mục đích sử dụng Thị trường nhà ở Thị trường khách sạn Thị trường nhà cho thuê Thị trường VP Theo khu vực Thị trường mua bán Theo đối tượng của thị. .. mua bán Theo đối tượng của thị trường Thị trường BĐS ở đô thị Thị trường cho thuê Thị trường thế chấp, bảo hiểm Thị trường BĐS ở nông thôn Thị trường BĐS ở các đô thị lớn III Khái quát về thị trường nhà đất 1 Khái niệm Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường nhà đất ngày càng được hình thành và phát triển Thị trường nhà đất được coi là một bộ phận của thị trường BĐS và là nơi diễn ra... thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trường nhà đất là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở Vì vậy thị trường nhà đất có thể hình dung một cách trừu tượng là nơi mà người mua và người bán thoả thuận được với nhau về số lượng, chất lượng và giá cả hàng hoá 2 Đặc điểm của thị trường nhà đất Thị trường nhà đất là một bộ phận chủ yếu của thị trường BĐS Thị trường nhà đất được hình thành và phát triển... triển thị trường nhà đất ở Hà Nội Thị trường nhà đất là một vấn đề khách quan trong nền kinh tế thị trường Nó là một phạm trù kinh tế và lịch sử, hơn nữa thị trường nhà đất lại tồn tại lâu dài cùng nền kinh tế thị trường Việc phát triển thị trường BĐS trong thời gian qua đã đem lại một số kết quả như sau: 1.1 Các nhu cầu về nhà - đất được đáp ứng đầy đủ với chất lượng cao hơn Trong thời kỳ 1996 2000 Nhà. .. doanh và các hoạt động khác Đồng thời thị trường nhà đất phát triển ảnh hưởng tới sự phát trỉên của thị trường hàng hoá, thị trường vốn góp phần thúc đẩy sự phát triển chung của thị trường đáp ứng nhu cầu nhiều mặt đời sống con người 3.2 Thị trường nhà đất là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho các nhà kinh doanh nhà đất Trên thị trường nhà đất, các nhà kinh doanh BĐS và những người tiêu... thị trường Thị trường cấp I: Thị trường cấp I: là thị trường người sở hữu đất chuyển giao quyền sử dụng đất cho người khác Thị trường này hoàn toàn do Nhà nước khống chế Thị trường cấp II: là thị trường người được cấp quyền sử dụng đất tái chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trong thị trường này cả người bán và người mua đều không phải là người sở hữu đất đai họ chỉ tham gia mua bán quyền sử dụng đất Thị. .. chẽ với thị trường tài chính tiền tệ Hàng hoá nhà đất là loại hàng hoá có gía trị lớn do đó các hoạt động giao dịch, đầu tư, kinh doanh trên thị trường nhà đất đều có nhu cầu rất lớn về vốn Một phần nhu cầu về vốn cho hoạt động đầu tư kinh doanh nhà đất được huy động trên thị trường đồng thời một lượng vốn đựơc huy động trên thị trường tài chính được đầu tư trên thị trường nhà đất một thị trường đầu... triển đất nước 3.1 .Thị trường nhà đất phát triển là nhân tố quan trọng góp phần phát triển kinh tế xã hội đất nước và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư Thị trường nhà đất giữ một vị trí quan trọng đối với sự ổn định xã hội Thị trường nhà đất của bất cứ xã hội nào cũng gắn với chính sách của một quốc gia, một khi thị trường nhà đất phát triển lành mạnh cũng tức là các chính sách về nhà đất phát... trường BĐS và là nơi diễn ra các hành vi mua và bán hàng hoá nhà và đất cũng như các dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó Thị trường nhà đất là thị trường các yếu tố nhà và đất hợp thành Theo nghĩa hẹp, thị trường nhà đất gồm thị trường các yếu tố nhà và đất ở, vườn tược, khuôn viên gắn liền với nhà Theo nghĩa rộng, thị trường nhà đất bao gồm đất ở, vườn 14 Generated by Foxit PDF Creator â Foxit Software... trực tiếp thị trường nhà đất bằng biện pháp đấu giá quyền sử dụng đất, sử dụng quỹ đất công để điều hoà thị trườngDo đó không thể bỏ qua vai trò của Nhà nước khai thác đất đai như một nguồn tài nguyên to lớn cho sự phát triển Tuy nhiên đối với thị trường các sản phẩm nhà đất hoàn chỉnh như nhà ở tại khu đô thị đã ổn định về quy hoạch (thị trường thứ cấp), Nhà nước cần tôn trọng tính thị trường và tạo . Chơng III. Một số biện pháp thúc đẩy thị trờng nhà đất A. Một số kinh nghiệm quản lý thị trờng BĐS nhà đất tại một số nớc trên thế giới và bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam. I. Một số kinh. tích một số biện pháp thúc đẩy thị trờng BĐS nhà đất. Trong thị trờng nhà đất cũng phân thành nhiều loại theo từng phạm vi nh. Theo yếu tố sử dụng phân ra thành: thị trờng nhà ở, thị trờng. quản lý thị trờng BĐS nhà đất tại một số nớc. II. Các bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam B. Một số biện pháp thúc đẩy sự phát triển của thị trờng Nhà đất tại Hà Nội I. Nhóm các phơng pháp