Nghiên cứu thực trạng và đề xuất một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn quận hà đông thành phố hà nội

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN ************ Vũ Minh Hƣờng NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ ĐÔNG THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC Hà Nội – 2018 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN ****** VŨ MINH HƢỜNG NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ ĐÔNG THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chuyên ngành:Quản lý đất đai Mã số: 60850103 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS Nguyễn Đình Bồng XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG Giáo viên hướng dẫn Chủ tịch hội đồng chấm luận văn thạc sĩ khoa học TS Nguyễn Đình Bồng PGS.TS Phạm Quang Tuấn HÀ NỘI - 2018 MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài luận văn Mục tiêu nghiên cứu Nhiệm vụ nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu .2 Phương pháp nghiên cứu .2 Cơ sở tài liệu để thực Luận văn CHƢƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Cơ sở lý luận thị trường bất động sản 1.1.1 Bất động sản .5 1.1.2 Thị trường bất động sản .9 1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng tới thị trường bất động sản 18 1.1.4 Vai trò quản lý nhà nước thị trường bất động sản .20 1.2 Thị trường bất động sản Việt Nam 23 1.2.1 Chính sách phát triển thị trường bất động sản 23 1.2.2 Cơ sở pháp lý hành thị trường bất động sản 25 1.2.3 Quản lý Nhà nước thị trường bất động sản 27 1.2.4 Thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 30 1.3 Thị trường bất động sản số nước giới kinh nghiệm phát triển thị trường bất động sản Việt Nam 32 1.3.1 Thị trường bất động sản Mỹ 32 1.3.2 Thị trường bất đống sản Ôxtrâylia 33 1.3.3 Thị trường bất động sản Trung Quốc 36 1.3.4 Kinh nghiệm quốc tế sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam 37 CHƢƠNG THỰC TRẠNG THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI .39 2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Hà Đông 39 2.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên 39 2.1.2 Đặc điểm kinh tế xã hội .42 2.2 Tình hình quản lý đất đai quận Hà Đông 47 2.2.1 Hiện trạng sử dụng đất 47 2.2.2 Tình hình biến động diện tích loại đất năm 2016 so với năm 2014 (bảng 2.4 hình 2.3) 49 2.2.3 Tình hình quản lý đất đai 51 2.3 Tình trạng quản lý thị trường bất động sản địa bàn quận Hà Đông 52 2.4 Các nhân tố ảnh hưởng tới thị trường bất động sản quận Hà Đông .53 2.4.1 Cơ sở hạ tầng 53 2.4.2 Tốc độ thị hóa tăng cao .54 2.4.3 Yếu tố tâm lý 55 2.5 Thực trạng thị trường bất động sản quận Hà Đông 55 2.5.1 Thị trường bất động sản quận Hà Đông giai đoạn 2013 đến 2016 55 2.5.2 Trực trạng thị trường bất động sản quận Hà Đông 60 2.6 Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản quận Hà Đông 78 2.6.1 Những mặt đạt .78 2.6.2 Những hạn chế 79 2.6.3 Nguyên nhân hạn chế .80 2.7 Dự báo thị trường bất động sản quận Hà Đông đến năm 2018 81 2.7.1 Giá trị bất động sản tăng 81 2.7.2 Tăng dân số quận dẫn tới tăng nhu cầu nhà 81 2.7.3 Sự chuyển biến cung cầu phân khúc nhà .82 CHƢƠNG ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY SỰ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN QUẬN HÀ ĐÔNG 84 3.1 Định hướng phát triển kinh tế, xã hội quận Hà Đông 84 3.2 Giải pháp 85 3.2.1 Kiện toàn tổ chức cán 85 3.2.2 Đồng pháp luật đất đai xây dựng, nhà kinh doanh bất động sản 85 3.2.3 Giải pháp hỗ trợ đầu tư kinh doanh bất động sản 85 3.2.4 Giải pháp hỗ trợ người mua .86 3.2.5 Thanh tra kiểm tra xử lý vi phạm pháp luật .86 3.2.6 Xây dựng hệ thống thông tin bất động sản .86 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 87 Kết luận 87 Kiến nghị 87 TÀI LIỆU THAM KHẢO 89 DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1: Các tiêu kinh tế Quận Hà Đông giai đoạn 2010 - 2017 44 Hình 2.2 Cơ cấu ngành kinh tế quận Hà Đông giai đoạn 2010 - 2017 .45 Bảng 2.2: Dân số, Lao động quận Hà Đông qua năm 2010-2017 43 Bảng 2.3: Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 quận Hà Đông 48 Bảng 2.4: Biến động diện tích đất theo mục đích sử dụng đất quận Hà Đông giai đoạn 2014 - 2016 .50 Bảng 2.5 Bảng số giá giao dịch BĐS hộ chung 2013 55 Bảng 2.6 Giá thuê hộ quận Hà Đông .77 Bảng 2.7 Giá bán hộ chung cư quận Hà Đông .77 Bảng 2.8 Bảng giá đất quận Hà Đông 78 DANH MỤC HÌNH Hình 1.1 Mơ hình thị trường bất động sản 10 Hình 2.1 Vị trí quận Hà Đơng đồ địa giới hành Hà Nội 39 Hình 2.2 Cơ cấu ngành kinh tế quận Hà Đông giai đoạn 2010 - 2017 .45 Hình 2.3 Biến động diện tích loại đất giai đoạn 2014 - 2016 quận Hà Đơng .51 Hình 2.4 Nguồn cung hộ Hà Nội năm 2014 58 Hình 2.5 Nguồn cung hộ Hà Nội năm 2015 57 Hình 2.6 Nguồn cung hộ Hà Nội năm 2016 59 Hình 2.7 Chỉ số giá thứ cấp liền kề, biệt thự năm 2016 Hà Nội 60 Hình 2.8 Các dự án bất động sản quận Hà Đông 61 Hình 2.9 Một số cơng trình đầu tư kinh doanh bất động sản công ty cổ phần đầu tư Hải Phát 64 Hình 2.10 Một số cơng trình đầu tư kinh doanh bất động sản xây lắp công ty cổ phần đầu tư xây dựng Xuân Mai 66 Hình 2.11 Một số cơng trình đầu tư kinh doanh bất động sản Tập đoàn Nam Cường 67 Hình 2.12 Một số cơng trình ĐTKDBĐS Tập đồn Nam Cường Hà Đơng 68 Hình 2.13 Quy trình làm việc GDBĐS Hải Phát 70 Hình 2.14 Các dự án sàn GDBĐS Hải Phát phân phối .71 Hình 2.15 Sơ đồ quy trình giao dịch sàn BĐS Xuân Mai 73 Hình 2.16 Các dự án sàn GDBĐS Xuân Mai phân phối 74 Hình 2.17 Sơ đồ quy trình giao dịch sàn BĐS Dreamhome 75 Hình 2.18 Các dự án sàn GDBĐS Dreamhome phân phối .76 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài luận văn Sự phát triển kinh tế quốc gia với phát triển dự án bất động sản Là đất nước có kinh tế phát triển, Việt Nam lại phải đặc biệt ý tới việc đẩy nhanh q trình thị hóa, đại hóa, phát triển sở hạ tầng, có dự án bất động sản nhằm ổn định đời sống nhân dân, đồng thời đẩy mạnh thu hút đầu tư nước phát triển nguồn lực nước Đối với thành phố Hà Nội nói chung quận Hà Đơng nói riêng năm gần đánh dấu xuất ngày nhiều tòa nhà văn phòng, khách sạn, hộ, TTTM, cơng trình làm thay đổi diện mạo quận Và điều dễ nhận thấy gia tăng dân số quận huyện giáp trung tâm lớn đặt thách thức lớn nhu cầu nhà cho người dân Chính mà thị trường bất động sản Hà Nội trở nên sơi động, có quận Hà Đơng, trung tâm kinh tế phía Tây Bắc thành phố Sự hình thành thị trường BĐS góp phần chuyển dịch cấu đất đai theo hướng tích cực hiệu quả, thu hút lượng vốn đáng kể đầu tư BĐS, tạo đà cho lĩnh vực liên quan như: kinh doanh xây dựng, phát triển giao thông vận tải, tăng cường kết cấu hạ tầng, kinh tế xã hội Tuy nhiên thị trường BĐS bộc lộ nhiều hạn chế, thiếu đồng bộ, sách biện pháp tài nhà nước chưa đủ mạnh, chưa đáp ứng yêu cầu ổn định mở rộng thị trường BĐS, quản lý Nhà nước thị trường BĐS nhiều yếu Thực tế tồn “thị trường ngầm”; giao dịch bất động sản chung mơi giới bất động sản nói riêng hoạt động cịn mang tính tự phát Những hạn chế hạn chế đến nhiều mặt kinh tế, xã hội, niềm tin người dân vào việc thực sách pháp luật Xuất phát từ thực tiễn học viên chọn đề tài luận văn thạc sỹ: “Nghiên cứu thực trạng đề xuất số giải pháp phát triển thị trường bất động sản địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội” Mục tiêu nghiên cứu Đánh giá thực trạng thị trường BĐS, làm sở cho việc đề xuất giải pháp phát triển thị trường BĐS quận Hà Đông thành phố Hà Nội Nhiệm vụ nghiên cứu - Tổng quan vấn đề liên quan đến thị trường BĐS quận Hà Đông - Khảo sát điều tra số lượng dự án, số lượng giao dịch thị trường đầu tư kinh doanh BĐS thị trường kinh doanh dịch vụ BĐS quận Hà Đơng - Phân tích, đánh giá thực trạng thị trường BĐS quận Hà Đông - Đề xuất số giải pháp có ý nghĩa khoa học, thực tiễn góp phần thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản quận Hà Đông Phạm vi nghiên cứu - Thị trường bất động sản quận Hà Đông giai đoạn 2013 - 2016 thực trạng TTBĐS cụ thể là: + Thị trường đầu tư kinh doanh bất động sản quận Hà Đông + Thị trường kinh doanh dịch vụ bất động sản quận Hà Đông Phƣơng pháp nghiên cứu - Phương pháp điều tra, khảo sát: Điều tra thu thập tài liệu, số liệu điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội phịng kinh tế quận Hà Đơng Điều tra, khảo sát số liệu dự án nhà mà công ty đầu tư kinh doanh BĐS, số lượng giao dịch sàn kinh doanh dịch vụ BĐS, giá bán - thuê dự án BĐS tình trạng hoạt động cơng ty đầu tư kinh doanh BĐS, sàn giao dịch địa bàn quận Hà Đông - Phương pháp điều tra xã hội học việc: + Xây dựng mẫu phiếu điều tra công ty đầu tư kinh doanh BĐS công ty kinh doanh dịch vụ BĐS + Nội dung phiếu: thu thập thơng tin sở vật chất, tình hình tuân thủ quy định pháp luật, tình hình hoạt động công ty đầu tư kinh doanh BĐS công ty kinh doanh dịch vụ BĐS quận Hà Đông + Tổng số phiếu phát hành 20 phiếu(trong 10 phiếu điều tra cơng ty đầu tư kinh doanh BĐS, 10 phiếu điều tra công ty kinh doanh dịch vụ BĐS) số phiếu cho kết 18 phiếu - Phương pháp thống kê, tổng hợp: Trên sở số liệu, tài liệu thu thập được, tiến hành thống kê, tổng hợp tài liệu theo nội dung nghiên cứu qua các năm, tổng hợp số liệu thực tế dự án, tổng mức đầu tư, giá bán - thuê số lượng giao dịch dự án BĐS địa bàn quận để thấy biến động, thay đổi thị trường nhà đất quận Hà Đông - Phương pháp phân tích, so sánh: Phân tích thực trạng số lượng dự án, tổng mức đầu tư, quy mơ tình hình hoạt động cơng ty đầu tư kinh doanh BĐS địa bàn quận Phân tích số lượng giao dịch thực sàn giao dịch dự án, quy mô hoạt động, lợi nhuận giao dịch sàn Phân tích giá bán - thuê thực tế dự án xây dựng địa bàn quận So sánh biến động giao dịch, giá bán dự án quận Hà Đông qua giai đoạn 2013 – 2016 đánh giá thực trạng, làm rõ xu hướng phát triển TTBĐS quận Hà Đông - Phương pháp xử lý số liệu: Sử dụng phận mềm Exell để xử xử lý số liệu Cơ sở tài liệu để thực Luận văn - Luật Đất đai năm 2013; Luật Xây Dựng 2014, Luật Nhà 2014 Luật kinh doanh bất động sản 2014 - Các Nghị định Chính phủ, Thông tư Bộ, ngành văn địa phương hướng dẫn thực Luật Đất đai, Luật kinh doanh bất động sản, Luật Xây Dựng, Luật nhà - Tài liệu chuyên ngành: giáo trình, sách, tạp chí khoa học liên quan - Các tài liệu, số liệu điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên, phát triển kinh tế - xã hội, trạng thị trường bất động sản quận Hà Đông - Tư liệu ghi chép thực tế trình khảo sát thực địa Cấu trúc luận văn Mở đầu Bảng 2.6 Giá thuê hộ quận Hà Đơng Dự án Nội thất Diện tích (m2) Giá cho thuê Fadacon Bắc Hà Đủ đồ 85 7.000.000đ Huyndai Đủ đồ 136 18.000.000 The Pride Đủ đồ 146 8.000.000 Mulberry Land Đủ đồ 90 11.000.000 (Nguồn: Số liệu điều tra tác giả) Bảng 2.7 Giá bán hộ chung cư quận Hà Đông Bảng giá hộ chung cư quận Hà Đông Dự án chung cư Diện tích (m2) Giá ( triệu/m2) Xuân Mai riversise 45 - 91 22 – 24 triệu FLC Star Tower 59 - 105 17 - 21 Tháp Doanh Nhân 57 - 142 17.5 - 24 FLC Garden city 48 - 105 17 - 21 The Vesta 48 - 69 13.5 - 16 Xuân Mai Spark 48 – 86 15 Thanh Hà Cienco5 45 - 92 - 12 Goldsilk Complex 68 - 128 24 Park View Risidence 57 - 111 19 - 21 HP Land Mark Tower 72 - 95 20 - 21 Hồ Gươm Plaza 73 - 146 27 - 31 Season Avenue 67 - 107 26 - 28 (Nguồn: Số liệu điều tra tác giả) 77 Bảng 2.8 Bảng giá đất quận Hà Đông BẢNG GIÁ ĐẤT NỀN Đường > 10m Đường > 17m Đường > 30m DỰ ÁN LK BT LK BT LK BT Thanh Hà 15 - 19 18 22 - 27 19 29 - 38 21 Văn Phú 52 40 58 53.5 Phú Lương 27 - 29 23 - 24 34 24.5 37 Xa La 63 - 69 82 - 85 66 - 104 110 110 Văn Quán 73- 122 78 - 128 Park City 76 - 95 85.4 - 89 110 86 - 96 123 133 210 155 Làng Việt Kiều Châu Âu (Nguồn: Số liệu điều tra tác giả) 2.6 Đánh giá thực trạng thị trƣờng bất động sản quận Hà Đông 2.6.1 Những mặt đạt - TTBĐS Hà Đông năm gần ngày phát triển ổn định, môi trường pháp lý chế quản lý hình thành hồn chỉnh Hà Đơng đầu tư mạnh hạ tầng với nhiều tuyến đường lớn xây cải tạo mở rộng Nút giao Vạn Phúc - Lê Văn Lương kéo dài, hầm chui Khuất Duy Tiến, đường Lê Trọng Tấn - Văn Phú, cầu vượt, hầm chui… liên tục hồn thành, tạo thơng suốt cho tam giác phía Tây Hà Đơng - Nam Từ Liêm - Cầu Giấy - Bên cạnh đó, đường sắt cao Cát Linh - Hà Đơng hình thành tuyến xe bus nhanh Yên Nghĩa - Kim Mã vừa vào hoạt động giúp tăng điểm cộng cho dự án cao tầng Sự hoàn thiện hạ tầng xã hội lẫn giao thông đô thị yếu tố giúp thị trường bất động sản quận Hà Đông phát triển 78 - Về thị trường đầu tư kinh doanh bất động sản Quận Hà Đông quy tụ nhiều tên tuổi lớn lĩnh vực BĐS FLC, Nam Cường, TNR, Xuân Mai, Hải Phát , mạnh tay mở rộng đầu tư, liên tục thâu tóm triển khai dự án với tổng mức đầu tư lên tới hàng nghìn tỷ đồng triển khai bản, hồn hảo dịch vụ tiện ích kèm - Về thị trường kinh doanh dịch vụ bất động sản: Hầu hết sàn có đầy đủ tư cách pháp nhân có chức kinh doanh dịch vụ bất động sản, có cấu tổ chức, quy chế hoạt động phù hợp với nội dung hoạt động sàn Nguồn nhân lực sàn đa phần qua đào tạo nghiệp vụ môi giới, định giá chứng hành nghề theo quy định nhà nước Các sàn GDBĐS cung cấp thơng tin BĐS sàn, báo, tạp chí, internet…; cung cấp dịch vụ tư vấn pháp luật, môi giới định giá BĐS góp phần xây dựng TTBĐS minh bạch, thơng thống tn thủ pháp luật Các sàn GDBĐS cung cấp đủ loại hình dịch vụ khác để đáp ứng nhu cầu khách hàng nhiên loại hình khơng phát triển đồng mà tập trung vào việc phân phối sản phẩm, môi giới mua bán, cho thuê bất động sản Tỷ lệ giao dịch đạt hiệu thành công cao dự án - Quận Hà Đơng hình thành thị trường quyền sử dụng đất, thị trường thuê nhà thuộc sở hữu tư nhân Bước đầu phát huy vai trò thúc đẩy kinh tế phát triển nhiều mặt Nhu cầu đất tăng mạnh thu hút thành phần kinh tế nước tham gia đầu tư vào TTBĐS quận Hà Đông 2.6.2 Những hạn chế Tuy nhiên, TTBĐS Hà Đông chưa thực phát triển cân ổn định Với hạn chế cụ thể sau: a TTBĐS Hà Đông cịn mang nhiều tính chất TTBĐS khơng thức tình trạng đầu BĐS làm tăng nhu cầu ảo, tăng giá BĐS giao dịch chi phí thức chiếm tỷ lệ cao b TTBĐS Hà Đơng cịn chưa đồng cơng tác quy hoạch vấn đề sử dụng đất giao cho ngành tài nguyên môi trường, xây dựng giao cho ngành 79 xây dựng, quy hoạch giao thông giao cho ngành giao thông vận tải nên phối hợp giữ quan chồng chéo chưa chặt chẽ, chưa với thực tế c TTBĐS có mối quan hệ mật thiết với thành phần kinh tế thị trường vật liệu xây dựng, thị trường tiền tệ, thị trường lao động TTBĐS hoạt động có hiệu có sở để huy động nguồn tài để phát triển ngược lại thị trường vốn bị bó hẹp TTBĐS khó phát triển chí bất ổn, thị trường BĐS phụ thuộc hoàn toàn vào thị trường tiền tệ nên TTBĐS quận Hà Đơng hình thành phát triển chưa bình đẳng thành phần kinh tế d Chính sách biện pháp tài Nhà nước chưa đủ mạnh để phát triển TTBĐS, quản lý Nhà nước TTBĐS nhiều yếu e Cung cầu BĐS dần cân đối: Người có nhu cầu mua nhà thu nhập thấp khơng có nhà để mua, cịn sản phẩm cao cấp lượng cung dồi người mua dần bão hòa kén khách hàng 2.6.3 Nguyên nhân hạn chế Trước hết phải kể đến yếu tố tài chính, tiền tệ, khó khăn kinh tế vĩ mô Kinh tế Việt Nam nói riêng, kinh tế tồn cầu nói chung chưa ổn định thực TTBĐS có đặc điểm cần nguồn vốn đầu tư lớn, lâu nguồn vốn lại chủ yếu dựa vào huy động người dân vốn vay ngắn hạn từ hệ thống ngân hàng, nguồn tín dụng trung dài hạn để hỗ trợ doạnh nghiệp người dân việc tạo lập nhà nhiều hạn chế Thứ hai thủ tục hành cịn rườm rà, phiền phức, nhiều thời gian tốn chi phí Thứ ba, việc cung cấp thơng tin cịn thiếu minh bạch, chưa công khai tổ chức dịch vụ cho thị trường nhiều hạn chế Thứ tư, cấu hàng hóa TTBĐS chưa cân đối phân khúc khu vực nên không đáp ứng nhu cầu xã hội, khiến cho chênh lệch cung cầu ngày gia tăng Do phát triển, nên nhiều chủ đầu tư tập trung quan tâm vào dự án phân khúc cao cấp để bán cho người có thu nhập cao, 80 khiến nguồn cung phân khúc bị dư thừa, dẫn đến tình trạng ế ẩm Trong đó, nhu cầu phân khúc bị dư thừa, dẫn đến tình trạng ế ẩm Trong đó, nhu cầu phân khúc nhà giá trung bình, nhà giá rẻ nhà cho thuê Hà Đông lớn lại bị bỏ ngỏ Thứ năm, công tác quy hoạch SDĐ, quy hoạch phát triển đô thị, quy hoạch phát triển khu dân cư Hà Nội thực dàn trải, tập trung làm quy hoạch tổng thể, thiếu quy hoạch chi tiết thường xuyên phải điều chỉnh Thứ sáu, nguyên nhân máy quản lý, hệ thống pháp luật sách cịn nhiều hạn chế, thiếu sót Dù quan hữu quan năm gần trọng tới TTBĐS khó khăn vốn có kinh tế giai đoạn bắt đầu phát triển Việt Nam mang lại vấn đề không dễ giải sớm chiều 2.7 Dự báo thị trƣờng bất động sản quận Hà Đông đến năm 2018 2.7.1 Giá trị bất động sản tăng Hà Đông hai quận thành phố Hà Nội có tốc độ thị hố cao mức sống tăng nhanh Sau phát triển hạ tầng giao thơng hệ thống tiện ích đa dạng, giá trị bất động sản khu vực địa bàn quận chắn tăng cao Một minh chứng sống động khu vực Mỹ Đình: nhờ phát triển dự án bất động sản, với hạ tầng giao thơng xây dựng, giá đất khu vực Mỹ Đình tăng gấp nhiều lần so với trước Thời điểm tại, giá trị bất động sản Hà Động 1/3 khu vực Mỹ Đình Với vị tương đồng với Mỹ Đình, phát triển cơng trình giao thơng, dịch vụ cơng chung cư chắn giúp bất động sản địa bàn quận Hà Đông tăng giá tương lai 2.7.2 Tăng dân số quận dẫn tới tăng nhu cầu nhà Định cư quận trung tâm thành phố liệu có cịn xu tương lai mà quỹ đất quận dần cạn kiệt, dân cư đông đúc dẫn đến tải hệ thống dịch vụ công sở hạ tầng, kéo theo tình trạng nhiễm mơi trường sống ngày trầm trọng 81 Trong đó, Thủ đô Hà Nội tập trung phát triển hệ thống hạ tầng giao thông Các tuyến đường mở rộng, cầu lớn xây dựng, tuyến giao thông tuyến bus nhanh BRT, tuyến cao tốc cao, tuyến đường sắt cao hoàn thiện, tạo điều kiện thuận lợi cho việc di chuyển Kết nối giao thông vùng trở nên dễ dàng hơn, khoảng cách khơng cịn vấn đề lớn, cư dân Hà Đơng dễ dàng việc di chuyển từ nhà tới quan nhiều địa điểm khác trung tâm Khi mà khu vực Hà Đông phát triển tập trung dân cư, hiển nhiên văn phịng cơng ty dần tập trung tương lai Đây lý khiến xu hướng tìm nơi định cư lâu dài người dân chuyển sang khu vực quận lân cận, Hà Đông địa điểm lý tưởng 2.7.3 Sự chuyển biến cung cầu phân khúc nhà Hiện địa bàn quận nguồn cung hộ cao cấp chiếm tỷ lệ lớn nguồn cung hộ cho người thu nhập thấp có vài dự án xây dựng Giao dịch dự án nhà cho người thu nhập cao hẳn so với phân khúc cao cấp khác dự án The Vesta, dự án Xuân Mai The Spark… Nhu cầu nhà cho người thu nhập thấp lớn nên thời gian tới phân khúc nhà thu nhập thấp phân khúc nhiều chủ đầu tư bất động sản xây dựng Chưa hết, tuyến Metro Nhổn - ga Hà Nội, Hà Đông Cát Linh cơng trình hạ tầng khác vào hồn thiện tạo nên “cú hích” giúp thị trường BĐS khu vực thu hút đông đảo khách hàng có nhu cầu thực chỗ đầu tư chuyên nghiệp Đặc biệt, thông tin đại gia bán lẻ Nhật Bản AEON Mall xây dựng đại siêu thị AEON Mall thứ Hà Đông, Hà Nội khiến thị trường BĐS khu vực phía Tây Hà Nội thêm phần sơi động Sự ̣t phá về ̣ tầ ng giao thông, dịch vụ…tại khu vực phía Tây trở thành thỏi nam châm hút các “ông lớn” bấ t đô ̣ng sản hiê ̣n Lầ n lươ ̣t từ Vingroup , FLC, Bitexco…đã nhanh chóng công bố hàng loa ̣t dự án lớn ta ̣i các khu vực Hà Đông và phía Tây thành phố với ý đồ “hưởng lơ ̣i” từ những thay đổ i về ̣ tầ ng 82 Ngồi ơng lớn này, Hải Phát Nam Cường tên trở thành tâm điểm thị trường BĐS phía Tây đặc biệt trục Lê Văn Lương – Tố Hữu 83 CHƢƠNG ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY SỰ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN QUẬN HÀ ĐÔNG 3.1 Định hƣớng phát triển kinh tế, xã hội quận Hà Đông Với mục tiêu tổng quát là:"Xây dựng quận Hà Đông trở thành đô thị phát triển mạnh, tồn diện bền vững; quản lý thị đôi với phát triển dịch vụ, thương mại, du lịch; nâng cao đời sống, vật chất tinh thần nhân dân; giữ vững ổn định trị, trật tự an tồn xã hội, xây dựng Đảng, quyền, mặt trận đồn thể vững mạnh", Đảng quận Hà Đơng xác định nhiệm vụ trọng tâm, khâu đột phá 18 tiêu chủ yếu cho nhiệm kỳ 2015-2020 Quận tiếp tục rà soát, khớp nối hạ tầng kỹ thuật dự án, hoàn thành điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 khu đô thị; triển khai đầu tư xây dựng tuyến đường, kết nối khu dân cư, khu đô thị địa bàn quận theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT); đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt dự án trọng điểm; tổ chức tốt công tác thu gom, vận chuyển xử lý rác thải địa bàn theo hướng văn minh, đại Về văn hóa, xã hội, Đảng quận đẩy mạnh tuyên truyền, vận động, nâng cao ý thức trách nhiệm nhân dân, hệ trẻ việc thực nếp sống lịch, văn minh, giữ gìn, phát triển giá trị văn hóa Thăng Long - Hà Nội Về phát triển đô thị quận Hà Đông công tác quy hoạch, phát triển đô thị, nông thôn quận tập trung triển khai đồng bộ, gắn với hiệu quản lý đất đai, xây dựng, nâng cao chất lượng môi trường đầu tư, thu hút vốn cho xây dựng thị Quận hồn thành công tác lập kế hoạch sử dụng đất, đồng thời tăng cường công tác tra, kiểm tra dự án giao đất cho thuê đất chậm triển khai; chấn chỉnh nâng cao vai trò trách nhiệm UBND phường lĩnh vực quản lý đất đai theo quy hoạch đô thị Quận trọng thực tốt công tác quy hoạch đầu tư hạ tầng giao thông, việc kết nối đồng khu đô thị với khu dân cư cũ trục 84 giao thơng quốc lộ 6, đường 70, đường trục bắc - nam Thu hút nguồn lực đầu tư phát triển mạng lưới giao thông đại Với mục tiêu, giải pháp đồng bộ, quận Hà Đông sớm trở thành đô thị phát triển mạnh, toàn diện, bền vững lĩnh vực, góp phần xây dựng Thủ ngày giàu đẹp, văn minh, đại 3.2 Giải pháp 3.2.1 Kiện toàn tổ chức cán Hoàn thiện máy tổ chức QLĐĐ từ trung ương xuống địa phương, tăng cường lực cho máy tổ chức cán quản lý nhà nước đất đai Tăng cường thực thi công cụ giám sát để thực có hiệu cơng tác tra, kiểm tra việc thực thi pháp luật Xây dựng chế tài xử phạt xử lý nghiêm trường hợp vi phạm pháp luật đất đai quản lý đất đai 3.2.2 Đồng pháp luật đất đai xây dựng, nhà kinh doanh bất động sản Nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất quy hoạch đầu tư phát triển BĐS Nhà nước chủ động toàn thị trường đất đai sơ cấp, điều tiết thị trường đất đai thứ cấp, bảo đảm sử dụng mục đích theo quy hoạch xét duyệt Cơng khai, minh bạch quản lý đất đai Xây dựng hồn thiện hệ thống đăng ký BĐS thống nhất, cơng khai hóa hoạt động kinh doanh BĐS thơng tin thị trường BĐS; Sớm hoàn chỉnh hệ thống pháp luật đồng minh bạch BĐS, đặc biệt cần nhanh chóng đổi sách tài thị trường BĐS Chủ động điều tiết giá đất quan hệ cung cầu, xây dựng hoàn thiện khung pháp lý để dễ dàng chuyển BĐS thành vốn đầu tư 3.2.3 Giải pháp hỗ trợ đầu tư kinh doanh bất động sản Tạo điều kiện để định chế tài phát triển nhằm thu hút nguồn vốn cho thị trường bất động sản, điều chỉnh sách tín dụng linh hoạt để tạo điều kiện vốn cho chủ thể tham gia thị trường bất động sản Hồn thiện sách tín dụng cho thị trường bất động sản: Xây dựng chế, sách tín dụng linh hoạt tạo hành lang pháp lý để ngân hàng thương mại huy động 85 nguồn vốn trung dài hạn với lãi suất ổn định để cung cấp tín dụng cho thị trường bất động sản 3.2.4 Giải pháp hỗ trợ người mua Chính phủ Ngân hàng Nhà nước cần có biện pháp quản lý cơng cụ sách tiền tệ, sách tài khố sách điều hành khác, cho lãi suất trì ổn định giảm thời gian tới để hỗ trợ cho đối tượng có thu nhập trung bình, ổn định có khả mua nhà 3.2.5 Thanh tra kiểm tra xử lý vi phạm pháp luật Các quan quản lý nhà nước nhà thị trường bất động sản địa phương cần tăng cường công tác tra, kiểm tra việc chấp hành quy định pháp luật trình tự thủ tục đầu tư; huy động vốn mua bán, chuyển nhượng chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở, khu đô thị để quản lý tốt thị trường Kiểm tra thường xuyên sàn giao dịch bất động sản, kịp thời phát uốn nắn sai phạm giao dịch, mua bán, thực dịch vụ kinh doanh bất động sản Kiên xử lý sàn giao dịch bất động sản cố tình vi phạm pháp luật giao dịch hành vi gian dối, “ làm giá” gây ổn định thị trường; Tăng cường kiểm tra dự án phát triển nhà, đôn đốc chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ dự án, hoàn thiện đồng hệ thống hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội, kết nối hạ tầng với hệ thống hạ tầng khu vực đô thị Kiểm tra kiên xử lý trường hợp vi phạm sử dụng đất đai theo quy định pháp luật, nhằm mục đích sử dụng đất hiệu tránh lãng phí tài ngun 3.2.6 Xây dựng hệ thống thơng tin bất động sản Nhà nước cần xây dựng hệ thống thông tin, dự báo TTBĐS thống nhất, tin cậy từ Trung ương đến địa phương làm sở cho hoạch định sách, quản lý thị trường bất động sản; thực cung cấp thông tin, bảo đảm thị trường bất động sản hoạt động cách công khai, minh bạch Trong đó, quy định trách nhiệm cung cấp thông tin dự án bất động sản, tiến độ thực hiện, tình hình giao dịch chủ đầu tư, sàn giao dịch bất động sản… 86 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Hà Đông quận có tốc độ thị hóa nhanh thành phố, hạ tầng kỹ thuật dần đồng bộ, hàng loạt dự án nhà ở, khu đô thị Văn Quán, Văn Phú, Mỗ Lao, Xa La, Dương Nội…được xây dựng đưa vào hoạt động năm gần làm thay đổi mặt đô thị Thị trường bất động sản quận Hà Đơng phát triển nhanh chóng lượng giao dịch nhà đất tăng cao ổn định, Hà Đông nằm quận đứng đầu nguồn cung số lượng giao dịch bất động sản Hà Nội Về thị trường đầu tư kinh doanh bất động sản quận Hà Đông quy tụ nhiều chủ đầu tư lớn FLC, Xuân Mai, Hải Phát, Nam Cường với nhiều dự án triển địa bàn quận với mức đầu tư lên tới hàng ngàn tỷ đồng Về thị trường kinh doanh dịch vụ bất động sản quận Hà Đơng đánh giá sôi động Hà Nội Hàng loạt sàn giao dịch thành lập cung cấp nhiều loại hình dịch vụ tư vấn pháp luật, môi giới, định giá BĐS góp phần làm cho thị trường minh bách, thơng thống, tn thủ pháp luật Nhìn chung sàn giao dịch có quy mơ tổ chức chất lượng dịch vụ tốt bên cạnh cịn số sàn giao dịch mọc lên tự phát với quy mô nhỏ hoạt động không công khai hoạt động thời vụ Thị trường bất động sản Hà Đơng cịn giai đoạn phát triển điều gây khó khăn tạo nhiều bất cập hoạt động quản lý nhà nước lĩnh vực Kiến nghị Quận Hà Đông thành phố Hà Nội cần tập trung xây dựng hồn thiện chế sách phù hợp đảm bảo tính đồng bộ, thống đủ hiệu lực nhằm tạo điều kiện cho thị trường bất động sản hoạt động, cải cách thủ tục hành đầu tư, lập quy hoạch, phê duyệt dự án thủ tục liên quan đến đất đai dự án đầu tư kinh doanh bất động sản theo hướng giảm bớt thủ tục không cần thiết, rút ngắn thời gian phê duyệt dự án 87 Cần xây dựng hệ thống thông tin, dự báo thị trường bất động sản thống nhất, tin cậy từ Trung ương đến địa phương làm sở cho hoạch định sách, quản lý thị trường bất động sản; thực cung cấp thông tin, bảo đảm thị trường bất động sản hoạt động cách công khai, minh bạch Nghiên cứu thực với số nội dung chủ yếu liên quan đến TTBĐS Quận Hà Đông, cần mở rộng phạm vi nội dung nghiên cứu để có đánh giá giải pháp cụ thể đối địa phương khác địa bàn thành phố Hà Nội 88 TÀI LIỆU THAM KHẢO Cafeland, 2014, báo cáo thị trường bất động sản CBRE Việt Nam, Công bố tiêu điểm quý 4/2016 Triển vọng thị trường bất động sản Hà Nội năm 2017 CBRE Việt Nam, tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội quý 4/2015 Đặng Hùng Võ (2017), tạp chí tài chính, Thị trường bất động sản dự báo đầu tư Đình Văn Ân (2011), “chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam”, Nhà xuất Quốc gia Đinh Văn Thông (2015), “Quản lý thị trường bất động sản nước ta nay”, Tạp chí Khoa học ĐHQGHN: Kinh tế Kinh doanh, Tập 31, Số (2015) 64-70 Đỗ Hậu, Nguyễn Đình Bồng (2012), Quản lý đất đai bất động sản đô thị, Nhà xất Xây dựng, Hà Nội Nguyễn Đình Bồng (2010), Quản lý thị trường bát động sản, Bài giảng Cao học Quản lý đất đai, Đại học Nông nghiệp Hà Nội Nguyễn Đình Bồng (2017), Phân tích sách đất đai, chương trình đào tạo thạc sỹ quản lý đất đai, Học viện Nông nghiệp Việt Nam 10 Nguyễn Đình Bồng, Trần Thị Minh Hà, Nguyễn Thị Thu Hồng (2014), Mơ hình quản lý đất đai đại số nước kinh nghiệm cho Việt Nam , NXB Chính trị Quốc gia 11 PoKKin (2008), “khái niệm đặc điểm phân loại bất động sản”, thông tin pháp luật dân 12 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam ( 2013), Luật Đất đai, Nhà xuất Chính trị Quốc gia 13 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2015), Bộ Luật Dân Việt Nam, Nhà xuất Chính trị Quốc gia 14 Savills Việt Nam, báo cáo tình hình thị trường BĐS Hà Nội quý 2/2017 89 15 Tơn Gia Hun, Nguyễn Đình Bồng (2007), Quản lý đất đai Thị trường bất động sản, Nhà xuất Bản đồ 16 Thanh Hương, viết “Phân loại thị trường bất động sản”, website: thitruongbds.biz, 2014 17 Thân Hải Hà, viết “Các yếu tố tác động đến thị trường bất động sản” website: thitruongbds.biz , 2014 18 Thúy Nga, viết, “Đăc điểm thị trường thị trường bất động sản” website: thitruongbds.biz, 2014 19 Trần Hùng, viết, “Vai trò nhà nước thị trường bất động sản” website: thitruongbds.biz, 2014 20 UBND quận Hà Đơng, 2016, phịng TNMT, báo cáo cơng tác quản lý đất đai quản lý đất đai 21 UBND quận Hà Đơng, báo cáo tình hình phát triển kinh tế xã hội năm 2016 22 UBND quận Hà Đơng, phịng Tài nguyên Môi trường 23 UBND quận Hà Đông, quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 24 Vũ Thị Thu Trang (2013), “Quan hệ cung cầu giá thị trường bất động sản”, thư viện học liệu mở Việt Nam 25 Vũ Thu Trang (2013), “Một số vấn đề thị trường bất động sản”, thư viện học liệu mở Việt Nam 26 Website thức cơng ty ĐT XD Xuân Mai:http://www.xmcc.com.vn/ 27 Website thức CTCP Đầu tư Hải Phát: http://www.haiphat.com.vn/ 28 Website thức CTCP tập đoàn Nam Cường: http://namcuong.com.vn/ 29 Website thức sàn bất động sản Dreamhome: http://dreamhome.net.vn 30 Website thức sàn bất động sản Hải Phát : https://www.haiphatland.vn/ 31 Website thức sàn bất động sản Xuân Mai: http://xmh.vn/ 90 PHỤ LỤC 91 ... Chương 2: Thực trạng thị trường bất động sản quận Hà Đông, thành phố Hà Nội Chương 3: Đề xuất giải pháp thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản quận Hà Đông, thành phố Hà Nội Kết luận Kiến... Đông, thành phố Hà Nội? ?? Mục tiêu nghiên cứu Đánh giá thực trạng thị trường BĐS, làm sở cho việc đề xuất giải pháp phát triển thị trường BĐS quận Hà Đông thành phố Hà Nội Nhiệm vụ nghiên cứu -... HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN ****** VŨ MINH HƢỜNG NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ ĐÔNG THÀNH PHỐ HÀ