Chính sách nới lỏng tín dụng và tác động của nó đến thị trường bất động sản kinh nghiệm quốc tế và những gợi ý cho Việt Nam.pdf

Chính sách nới lỏng tín dụng và tác động của nó đến thị trường bất động sản kinh nghiệm quốc tế và những gợi ý cho Việt Nam

Để nói về chính sách nới lỏng tín dụng tại một quốc gia nơi khái niệm này còn khá mới mẻ như Việt Nam, trước hết chúng ta hãy nhìn lại một ví dụ điển hình nhất là Hoa Kỳ, quốc gia mà vào những thập niên cuối thế kỉ XX, thị trường bất động sản chưa phục hồi hoàn toàn đã trở thành môt mục tiêu đầu tư lý tưởng Cuối cùng, vào tháng 8/2007, không hề được báo trước, cuộc khủng hoảng cho vay thế chấp dưới chuẩn ở Mỹ nổ ra, ảnh hửng tiêu cực và nghiêm trọng tới thị trường tài chính và nền kinh tế Mỹ Cuộc khủng hoảng dần dần lan rộng ra nhiều trung tâm tài chính trên thế giới Một trong số đó là Trung Quốc : Ngân hàng công thương Trung Quốc và Ngân hàng Trung Quốc bị lỗ xấp xỉ 11 tỉ USD cho các khoản vay thế chấp rủi ro cao Bên cạnh đó, chúng ta sẽ nghiên cứu sâu hơn một quốc gia trong khu vực và tương đối gần gũi với Việt Nam – Malaysia – những tác động của chính sách nới lỏng tín dụng lên quốc gia này

Những tác động của chính sách nới lỏng tín dụng đối với thị trường bất động sản có thể được làm rõ qua kinh nghiệm của các nước và từ đó dẫn đến những ngụ ý chính sách phù hợp cho Việt Nam Vì lý do này mà nhóm tác giả quyết

định chọn đề tài “Chính sách nới lỏng tín dụng và tác động của nó đến thị

http://svnckh.com.vn 2

trường bất động sản: kinh nghiệm quốc tế và những gợi ý cho Việt Nam”

với mong muốn góp phần vào sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản nói riêng cũng như thị trường tài chính nói chung ở Việt Nam

2 Tổng quan tình hình nghiên cứu

2.1 Nghiên cứu của nước ngoài về chính sách nới lỏng tín dụng và thị

trường bất động sản

Ở các nước phát triển như đặc biệt là Mỹ đã có rất nhiều nghiên cứu về chính sách nới lỏng tín dụng và tác động của nó tới thị trường bất động sản Có

thể đề cập đến The balancing act between lending standards and rates của

Shannon Luscher (2010), bàn về cho vay dưới chuẩn và cho vay lãi suất thấp;

China at risk of a home-grown financial crisis của Jonathan Bell và Beijing in signal on lending của Patti Waldmeir đề cập đến chính sách tín dụng ở Trung

Quốc và tác động của nó Còn Tuy nhiên, thị trường tài chính nói chung và thị trường bất động sản nói riêng ở các nước đó đã phát triển ở mức cao và hiện rất phức tạp Những nghiên cứu nói trên có thể trong một thời gian nữa mới có thể đưa ra so sánh đối chiếu với các chính sách của Việt Nam do thị trường bất động sản nước ta vẫn còn non trẻ so với thế giới

2.2 Nghiên cứu trong nước về chính sách nới lỏng tín dụng và thị trường bất động sản

TS Phan Minh Ngọc và ThS Phan Thúy Nga khẳng định về sự tồn tại của

thị trường cho vay dưới chuẩn ở Việt Nam và sự non trẻ của nó trong Có thị

trường cho vay dưới chuẩn ở Việt Nam không? (Đăng trên tạp chí Ngân

hàng); hay Những tác độngc ủa khủng hoảng tài chinh của TS Vũ Quang

Việt, bàn về những ảnh hưởng của khủng hoàng tài chính nói chung tới nền kinh tế Các nghiên cứu hiện có đều thống nhất với quan điểm: thị trường bất động sản ở Việt Nam chịu ảnh hưởng rất lớn từ chính sách tín dụng Tuy nhiên có những ý kiến trái chiểu về chính sách trong năm 2010 cũng như thời gian sắp tới: vẫn thiên về ổn định hay tiếp tục nới lỏng để kích thích đầu tư

3 Đối tượng nghiên cứu và mục tiêu nghiên cứu

3.1.Đối tượng nghiên cứu

http://svnckh.com.vn 3

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là chính sách nới lỏng tín dụng và những tác động của nó tới thị trường bất động sản Từ đó sẽ rút ra những bài học và đề ra giải pháp chính sách tín dụng nhằm kích thích sự phát triển hiệu quả và bền vững thị trường bất động sản ở Việt Nam

3.2.Mục tiêu nghiên cứu

Đề tài được thực hiện với 3 mục tiêu chính:

Thứ nhất, làm rõ các khái niệm về chính sách nới lỏng tín dụng, về thị

trường bất động sản cũng như các tác động của chính sách nới lỏng tín dụng với thị trường bất động sản

Thứ hai, nghiên cứu diễn biến chính sách nới lỏng tín dụng, thực trạng

của thị trường bất động sản Mỹ, Trung Quốc và Thái Lan

Cuối cùng, trên cơ sở các mục tiêu đã đạt được nói trên, đề tài sẽ rút ra bài

học kinh nghiệm cho Việt Nam, từ đó đề xuất giải pháp định hướng chính sách nới lỏng tín dụng với thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian tới

4 Phương pháp nghiên cứu

Nhóm nghiên cứu sử dụng những phương pháp nghiên cứu sau: - Phân tích-tổng hợp-khái quát hóa

- So sánh-đối chiếu - Mô tả-giải thích - Thống kê mô tả

- Ngoài ra nhóm cũng tìm hiểu thông tin dựa trên các nghiên cứu đã được tiến hành cũng như trên tình hình thực tế của thị trường

5 Phạm vi nghiên cứu

Các chính sách nới lỏng tín dụng, thị trường bất động sản của Mỹ (từ 1997 tới hết 2008), Trung Quốc (từ 1999 đến nay) và Thái Lan (từ 1986 tới nay)

Chương II: Chính sách nới lỏng tín dụng và những tác động của nó đến thị

trường bất động sản ở một số nước trên thế giới

Chương III: Bài học kinh nghiệm quốc tế cho Việt Nam trong việc thực hiện

hiệu quả chính sách nới lỏng tín dụng để đẩy mạnh sự phát trieerncuar thị trường bất động sản

http://svnckh.com.vn 5

CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHÍNH SÁCH NỚI LỎNG TÍN DỤNG

1.1.Tổng quan về thị trường bất động sản 1.1.1 Khái niệm về thị trường bất động sản

(Theo quy định của Luật dân sự sửa đổi số 33/2005/QH11, Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 7) Bất động sản là cá tài sản bao gồm: đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai (hàng rào, cây cối, các thiết bị cấp thoát nước, điện, vệ sinh, thông gió, thang máy, phòng cháy, thông tin…) và các tái sản khác do pháp luật quy định

Khái niệm: Thị trường bất động sản là thị trường mà các giao dịch, mua bán

và trao đổi về bất động sản được diễn ra giữa người mua và người bán thông qua cơ chế giá Tuy nhiên bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng Do đó, thị trường bất động sản hoàn chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa người mua, người bán về bất động sản mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến bất động sản như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm… Tóm lại, thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên cơ chế giá và được diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định

http://svnckh.com.vn 6

Thị trường bất động sản bao gốm 3 thị trường nhánh: thị trường mua bán, thị trường cho thuê, thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản Ngoài ra, căn cứ vào thời gian mà bất động sản gia nhập thị trường thì bất động sản gồm có 3 cấp: Thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất (thị trường cấp I); Thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê (thị trường cấp II); Thị trường bán lại hoặc cho thuê lại công trình đã được bán hoặc cho thuê (thị trường cấp III)

- Cần đến dịch vụ của các loại tư vấn chuyên nghiệp trình độ cao Bất động sản thường có giá trị cao, số đông khách hàng muốn mua cho mình dùng, mà một đời người lại chẳng có mấy lần mua sắm như vậy (ở Mỹ số liệu tổng kết cho biết là khoảng 3-4 lần), do đó khi mua sắm rất cẩn thận tính toán, cần hỏi ý kiến của các chuyên viên môi giới, chuyên viên định giá… Tuy giá do chuyên viên ước tính vẫn ít nhiều mang tính chủ quan nhưng những người này đã qua đào tạo, có kinh nghiệm chuyên môn, nắm được tình hình mới nhất của thị trường, thu thập nhiều thông tin nên có thể giúp hoặc thay mặt người mua để tiến hành đàm phán, thu xếp tài chính và bảo hiểm… để mua hoặc thuê bất động sản đáp ứng yêu cầu đề ra Kinh nghiệm cho thấy nếu các tổ chức môi

1.1.3 Vai trò của thị trường bất động sản:

- Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân: Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia Tỷ trọng bất động sản trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước Các hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong bất động sản ở các nước thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua Bất động sản còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình Trong điều kiện nền kinh tế thị trường thì bất động sản ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp

http://svnckh.com.vn 8

- Thị trường bất động sản phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động: Đây là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới chứng minh và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các bất động sản có đủ điều kiện trở thành hàng hoá và được định giá khoa học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đó phát triển kinh tế-xã hội đạt được những mục tiêu đề ra Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng bất động sản chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế

- Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu: Kinh nghiệm của các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước công nghiệp hoá thì tỷ lệ đô thị hoá thường chiếm từ 60-80% Như vậy, vấn đề phát triển thị trường bất động sản để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là vấn đề lớn và có tầm quan trọng đặc biệt nhất là khi nước ta chuyển sang cơ chế thị trường trong điều kiện các thiết chế về quản lý Nhà nước đối với công tác quy hoạch chưa được thực thi có chất lượng và hiệu quả thì việc phát triển và quản lý thị trường bất động sản ở đô thị phải đi đôi với tăng cường công tác quy hoạch để khắc phục những tốn kém và vướng mắc trong tương lai

- Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách: Thị trường bất động sản có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài chính tín dụng, thị

http://svnckh.com.vn 9

trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động Theo phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển nếu đầu tư vào lĩnh vực bất động sản tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành có liên quan phát triển từ 1,5 – 2 USD Phát triển và điều hành tốt thị trường bất động sản sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước Theo thống kê của Tổng cục thuế các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất trong giai đoạn từ năm 1996 đến năm 2000 bình quân là 4.645 tỷ đồng/năm mặc dù tỷ lệ này mới chiếm gần 30% các giao dịch, còn trên 70% chưa kiểm soát được và thực tế là các giao dịch không thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước Nếu thúc đẩy bằng cơ chế, chính sách và pháp luật để các giao dịch bất động sản chính thức (có đăng ký và thực hiện nghĩa vụ thuế) và đổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị trường thì hàng năm thị trường bất động sản sẽ đóng góp cho nền kinh tế trên dưới 20.000 tỷ đồng mỗi năm

- Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị-nông thôn: Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường bất động sản Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường bất động sản, những cơn “sốt” nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các thị trường bất động sản khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường bất động sản nhà ở

http://svnckh.com.vn 10

1.1.4 Rủi ro của thị trường bất động sản

Bản chất của hàng hóa bất động sản biến nó thành một thị trường đầy rủi ro Sự phát triển bong bong của thị trường bất động sản: thông tin về các dự án bất động sản trên thị trường được cung cấp rất mơ hồ và chưa có tính chuyên nghiệp cao Thậm chí nhiều công ty kinh doanh bất động sản đưa ra thông tin liên quan đến những dự án đầu tư mà họ chỉ mới thỏa thuận mua đất, hoặc chỉ mới được chấp nhận về chủ trương đầu tư… Những động thái này tạo nên “cầu ảo” của thị trường và góp phần đưa đến những cơn “sốt” đất khiến cho các dự án bất động sản có dự chênh lệch rất lớn về giá so với giá tị thực tế của nó

Hiện tượng đầu cơ trên thị trường này là rất nhiều Chính sự tham gia của các nhà đầu cơ làm cho giá cả bất động sản đẩy lên một cách nhanh chóng, tạo giá ảo Đây chính là nguyên nhân dẫn đến bong bóng thị trường, tạo ra những cơn sốt nóng lạnh trên thị trường

Thị trường bất động sản là một thị trường không hoàn hảo, nhất là các thông tin về phát triển và quy hoạch không được công khai một cách rõ ràng, làm cho các đối tượng tham gia vào thị trường có những quyết định không đúng Điều này làm cho tính minh bạch của thị trường này thấp hơn những thị trường khác

Sự thiếu chuyên nghiệp trong quản lý của Nhà nước đã khiến thị trường này hoạt động mang nhiều tính tự phát và dễ tổn thương, thể hiện nhiều khuyết tật: hệ thống pháp luật chưa đồng bộ; hệ thống thuế chưa được đổi mới; hệ thống đăng kí bất động sản đang bị chia cắt, chưa đủ điều kiện để có hệ thống quản

http://svnckh.com.vn 11 lý công khai, minh bạch; chưa đủ dễ dàng trong thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng bất động sản tăng nguồn vốn đầu tư phát triển từ chính vốn tiềm ẩn trong bất động sản; quy hoạch sử dụng đất còn nhiều yếu kém; hệ thống cơ quan quản lý, cán bộ quản lý còn nhiều bất cập; còn nhiều sai phạm trong áp dụng phát luật mới về đất đai…

Năng lực của các doanh nghiệp bất động sản: Thị trường bất động sản vẫn rất hấp dẫn do chênh lệch cung cầu quá lớn Do đó, hiện nay không ít các doanh nghiệp không chuyên cũng tham gia kinh doanh bất động sản, hoạt động với tính chuyên nghiệp không cao Ngoài ra, quy mô vốn nhỏ không phù hợp với yêu cầu của thị trường cũng là điều rất đáng quan tâm Năng lực yếu kém khiến cho nhiều doanh nghiệp không có được chiến lược kinh doanh thích hợp, góp phần gây ra tình trạng hỗn loạn cho thị trường bất động sản , và tác động xấu đến hiệu quả đầu tư

Quy hoạch tổng thể: Việc thiếu nhất quán trong công tác quy hoạch đã gây ra những khó khăn nhất định cho các chủ đầu tư trong việc phát triển và triển khai các dự án bất động sản, làm giảm giá trị của các dự án đầu tư

1.2.Chính sách nới lỏng tín dụng 1.2.1 Một số khái niệm

Chính sách lưu thông tiền tệ hay chính sách tiền tệ: là quá trình quản lý

hỗ trợ đồng tiền của chính phủ hay ngân hàng trung ương để đạt được những mục đích đặc biệt- như kiềm chế lạm phát, duy trì ổn định tỷ giá hối đoái, đạt được toàn dụng lao động hay tăng trưởng kinh tế Chính sách lưu thông tiền tệ bao gồm việc thay đổi các loại lãi suất nhất định, có thể trực tiếp hay gián tiếp

http://svnckh.com.vn 12 thông qua các nghiệp vụ thị trường mở; qui định mức dự trữ bắt buộc; hoặc trao đổi trên thị trường ngoại hối

Gồm có 6 công cụ sau:

+ Công cụ tái cấp vốn: là hình thức cấp tín dụng của Ngân hàng Trung ương

đối với các Ngân hàng thương mại

+ Công cụ tỷ lệ dự trữ bắt buộc: là tỷ lệ giữa số lượng phương tiện cần vô

hiệu hóa trên tổng số tiền gửi huy động, nhằm điều chỉnh khả năng thanh toan (cho vay) của các Ngân hàng thương mại

+ Công cụ nghiệp vụ thị trường mở: là hoạt động Ngân hàng Trung ương

mua bán giấy tờ có giá ngắn hạn trên thị trường tiền tệ

+ Công cụ lãi suất tín dụng: Cơ chế điều hành lãi suất được hiểu là tổng thể

những chủ trương chính sách và giải pháp cụ thể của Ngân hàng Trung ương nhằm điều tiết lãi suất trên thị trường tiền tệ, tín dụng trong từng thời kỳ nhất định

+ Công cụ hạn mức tín dụng: là 1 công cụ can thiệp trực tiếp mang tính

hành chính của Ngân hàng Trung ương để khống chế mức tăng khối lượng tín dụng của các tổ chức tín dụng

+ Tỷ giá hối đoái:Tỷ giá hối đoái là tương quan sức mua giữa đồng nội tệ và

đồng ngoại tệ Ở nhiều nước, đặc biệt là các nước có nền kinh tế đang chuyển đổi coi tỷ giá là công cụ hỗ trợ quan trọng cho chính sách tiền tệ

- Nới lỏng tiền tệ là chính sách của chính phủ nhằm mục đích gia tăng chi tiêu, đầu tư trong thời kỳ lạm phát bao gồm các biện pháp của chính sách tài khóa và chinh sách tiền tệ

- Chính sách nới lỏng tín dụng là chính sách nới lỏng về tiền tệ nhằm gia tăng vốn, khuyến khích nhà đầu tư trên thị trường, từ đó thúc đẩy nền kinh tế; thông qua các biện pháp thông dụng như giảm lãi suất cho vay, nâng hạn mức tín dụng và, ở một số quốc gia, là cho vay thế chấp dưới chuẩn…

Khái niệm tín dụng bất động sản: Là quan hệ tín dụng giữa ngân hàng với

khách hàng (thể nhân hoặc pháp nhân) liên quan đến lĩnh vực bất động sản

http://svnckh.com.vn 13 Theo đó, tín dụng bất động sản là việc ngân hàng cấp vốn cho khahcs hàng căn cứ vào mục đích vay vốn của khách hàng liên quan đến bất động sản Trong trường hợp này, ngân hàng cho khách hàng vay để đầu tư kinh doanh bất động sản, xây dựng nhà để bán, sửa chữa mua bán nhà cửa, xây dựng hoàn thiện cơ sở hạ tầng các dự án, mua nhà trả góp, xây dựng văn phòng cho thuê…

1.2.2 Điều kiện để thực hiện chính sách nới lỏng tín dụng

Điều kiện áp dụng chính sách nới lỏng tín dụng:

+ Nếu như chính sách thắt chặt tín dụng được áp dụng nhằm kiềm chế lạm phát, thì ngược lại, chính sách nới lỏng tín dụng là nhằm thúc đẩy tăng trưởng một nền kinh tế đang có dấu hiệu đi xuống

+ Mặt trái của chính sách thắt chặt tiền tệ là làm cho nền kinh tế khan hiếm vốn trầm trọng, nếu tiếp tục thắt chặt nữa sản xuất kinh doanh sẽ bị ảnh hưởng nghiêm trọng, tác động không tốt đến kinh tế vĩ mô Vì vậy chính sách nới lỏng tín dụng được áp dụng khi cầu vốn lớn

1.2.3 Chính sách lãi suất thấp

Để đối mặt với khủng hoảng tài chính hàng loạt ngân hàng lớn trên thế giới cùng công bố việc hạ lãi xuất cơ bản Khi hạ lãi xuất xuống thấp sẽ khiến người tiêu dùng dễ dàng vay tiền đề mua nhà hơn Khi mua nhà thì nhu cầu của nhiều vật dụng khác cũng xuất hiện như đồ trang trí dụng cụ vv, nhờ đó mà thúc đẩy nền kinh tế Khi lãi xuất xuống thấp người tiêu dùng sẽ phải trả lãi ít hơn và có nhiều tiền hơn cho các hàng hóa và dịch vụ cần thiết Với một mức lãi xuất thấp tỷ lệ tiết kiệm cũng sẽ thấp hơn người tiêu dùng sẽ tiêu dùng nhiều hơn, lượng cầu trong nền kinh tế tăng lên sẽ giúp phát triển nền kinh tế Bên cạnh đó các doang nghiệp cũng có động lực để vay và đầu tư hơn khi lãi xuất thấp Lượng đầu tư của các doanh nghiệp sẽ thúc đẩy kinh tế phát triển tăng năng suất lao động

http://svnckh.com.vn 14 Theo dự đoán của các mô hình kinh tế chuẩn thì việc giảm lãi xuất sẽ làm lượng tín dụng tăng nhanh hơn và giá của tài sản cũng tăng lên vì lãi xuất sẽ làm giảm các nhân tố chiếu khấu ( discount factors) cho các lượng tiền trong tương lai Khi các nhân tố khác không đổi diều này sẽ làm tăng giá trị của vật thế chấp và kích thích các công ty tài chính mở rộng số lượng và khối lượng của tín dụng và mạnh dạn hơn khi mua vào các tài sản rủi ro cao Song song với sự tăng giá của tài sản sự biến động về giá sẽ giảm bớt, các chỉ số về độ rủi ro cũng thấp hơn Các yếu tố này sẽ củng cố thêm lượng vốn đầu tư cho các tài sản rủi ro, và tiếp tục tăng giá tài sản và thu hẹp rủi ro

1.2.4 Chính sách cho vay dưới chuẩn

Về khái niệm, thị trường cho vay dưới chuẩn là một thị trường mà ở đó, người có vốn (ngân hàng) cho vay những người có lịch sử (quá khứ) tín dụng xấu – không đủ khả năng trả lãi suất thị trường do một số nhân tố rủi ro, như mức thu nhập, quy mô thanh toán một phần, hồ sơ tín dụng và tình trạng nghề nghiệp Theo đó, chủ nợ nhận thức rõ rằng chất lượng khoản cho vay của mình là xấu; rủi ro tín dụng được bù đắp chủ yếu bằng lãi suất cho vay cao và còn bằng tài sản thế chấp

Nhờ việc nới lỏng tín dụng, mức thank khoản cũng được mở rộng các ngân hàng sẵn sáng cho vay hơn do đó các nhà phát triển bất động sản cũng gặp ít khó khắn hơn trong việc huy động vốn Nhiều công ty tài chính đã tái tổ chức các khoản nợ và tiến tới xem xét đến các đề nghị về mở rộng các đự án bất động sản Ngưởi mua nhà cũng chuyển từ trạng thái đóng băng sang cân nhắc việc mua nhà khi giá và lãi suất trở nên hợp lý hơn cho họ Từ sau khi các chính sách nới lỏng được áp dụng các khoản vay dành cho lĩnh vực bất động sản cũng tăng lên Khi các khoản cho vay thế chấp tăng lên, nguồn nhu cầu

http://svnckh.com.vn 15 nhà ở cũng tăng các công ty xây dựng có động lực hơn trong việc xây các công trình mới

1.3.Tác động của chính sách nới lỏng tín dụng đến thị trường bất động sản

Chính sách nới lỏng tín dụng sẽ ảnh hưởng cả đến giá và số lượng tín dụng trong giao dịch Ví dụ khi ngân hàng trung ương mua các giấy tờ thương tín sẽ làm giảm lượng cung của tài sản này cho các nhà đầu tư tư nhân Sự khan hiến này sẽ đẩy giá của tài sản lên cao Khi nhu cầu về các tài sản rủi ro xuống thấp việc mua vào của ngân hàng trung ương sẽ biến tín dụng trở thành lựa chon duy nhất và tăng lượng cầu của tài sản này lên Tác dụng của chính sách nới lỏng tiền tệ sẽ mạnh hơn khi có khác biệt giữa lợi tức của tài sản mà ngân hàng trung ương mua và tài sản mà ngân hàng trung ương bán trở nên rõ rệt hơn Tác động của việc nới lỏng tiền tệ sẽ được nhân rộng hơn khi sự can thiệp của ngân hàng trung ương cũng cải thiện độ thanh khoản của thị trường Nhờ việc nới lỏng tín dụng, mức thank khoản cũng được mở rộng các ngân hàng sẵn sáng cho vay hơn do đó các nhà phát triển bất động sản cũng gặp ít khó khắn hơn trong việc huy động vốn Nhiều công ty tài chính đã tái tổ chức các khoản nợ và tiến tới xem xét đến các đề nghị về mở rộng các đự án bất động sản Ngưởi mua nhà cũng chuyển từ trạng thái đóng băng sang cân nhắc việc mua nhà khi giá và lãi suất trở nên hợp lý hơn cho họ Từ sau khi các chính sách nới lỏng được áp dụng các khoản vay dành cho lĩnh vực bất động sản cũng tăng lên Khi các khoản cho vay thế chấp tăng lên, nguồn nhu cầu nhà ở cũng tăng các công ty xây dựng có động lực hơn trong việc xây các công trình mới Mặc dù nửa đầu năm 2009 vẫn còn nhiều khó khăn nhưng nhìn chung các khoản nợ vẫn có sẵn cho các nhà phát triển bất động sản Bên cạnh nguồn vốn từ các ngân hàng, khu vực bất động sản cũng có được sự phục hồi trong sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài Thêm vào đó khi

housing stock giảm xuống thị trường nhà ở đã co nhiều tín hiệu khả quan

Đồ thị 1.1: Phân tích phản ứng của thị trường

http://svnckh.com.vn 16 Giả sử đường cung của thị trường trước khi bùng nổ là S1, đường cầu là D1 Khi đó thị trường phát triển ổn định và có cân bằng tại E1

Do các ngân hàng và quĩ tín dụng ồ ạt đổ vốn vào thị trường, giới đầu tư được tiếp cận ngồn tài chính dồi dào với giá rẻ dẫn đến chi phí cơ hội cho xây dựng giảm Như vậy, các công ti xây dựng có xu hướng tăng cường sản xuất, biểu hiên của nó là sự ra đời của hàng loạt các dự án cao ốc và biệt thự sang trọng Tóm lại, do thay đổi tâm lí đầu tư và chi phí cơ hội, đường cung S1 bị dịch chuyển sang phải tới S2 (cùng 1 giá nhưng số lượng dự án tăng)

Việc nới lỏng tín dụng phải được kết hợp với các chính sách vĩ mô hợp lý để đảm bảo nguồn vốn bất động sản hợp lý, cân bằng cung cầu Nếu không kết hợp với các chính sách vĩ mô thì việc bơm vốn vào thị trường bất động sản dễ gây nên sự phát triển nóng ở thị trường này tạo điều kiện cho những kẻ đầu cơ trục lợi Mặt khác khi thị trường bất động sản mở rộng sẽ có nhiều doanh nghiệp nước ngoài tham gia vào thị trường hơn, nếu các doanh nghiệp trong nước không phát huy khả năng cạnh tranh của mình thì dễ bị các công ty này nuốt chửng

http://svnckh.com.vn 17 Bên cạnh đó việc nởi lỏng tín dụng quá mạnh tay cũng dẫn đến việc các ngân hàng lơ là việc quản lý mức độ rủi ro của các khoản vay Cuối năm 2008 nhiều ngân hàng đã lao đao do tỷ lệ nợ xấu quá cao, đặc biệt là các khoản vay để đầu tư vào thị trường bất động sản Hậu quả là khi thị trường này mất ổn định thì ngân hàng là những người đầu tiên chịu thiệt hại

CHƯƠNG II: CHÍNH SÁCH NỚI LỎNG TÍN DỤNG VÀ NHỮNG TÁC ĐỘNG CỦA NÓ ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI

2.1 Chính sách nới lỏng tín dụng và tác động của nó lên thị trường bất động sản Mỹ

2.1.1 Tổng quan thị trường bất động sản Mỹ

Cho đến tận năm 2000, giá cả bất động sản và giá thuê bất động sản ở Mỹ biến động gắn bó với nhau Sau đó, giá cả bất động sản tăng vọt lên so với tốc độ tăng giá thuê Tín dụng dư thừa và miễn thuế là lý do chính cho tình trạng này Vốn cho vay cầm cố bất động sản trở nên dồi dào và việc chứng khoán hóa các khoản cho vay này đã đẩy quả bóng rủi ro ra khỏi tay người cho vay

http://svnckh.com.vn 18 ban đầu Các tiêu chuẩn cho vay cũng trở nên dễ dãi hơn Việc mua nhà trở thành một cơ hội đầu tư “không thể cưỡng lại” cho phần lớn dân chúng Mỹ

Cuối năm 2002, hoạt động của thị trường nhà ở diễn ra sôi động nhờ thu nhập cá nhân tăng, lãi suất cho vay thế chấp thấp và các khoản tín dụng dồi dào Điều này đã khiến cho tất các các chủ thể tham gia thị trường đều muốn tranh thủ kiếm lời

2.1.2 Các chính sách nới lỏng tín dụng của Mỹ trong giai đoạn 1997-2008

Chính sách cho vay dưới chuẩn

Về khái niệm, thị trường cho vay dưới chuẩn là một thị trường mà ở đó, người có vốn (ngân hàng) cho vay những người có lịch sử (quá khứ) tín dụng xấu – không đủ khả năng trả lãi suất thị trường do một số nhân tố rủi ro, như mức thu nhập, quy mô thanh toán một phần, hồ sơ tín dụng và tình trạng nghề nghiệp Theo đó, chủ nợ nhận thức rõ rằng chất lượng khoản cho vay của mình là xấu; rủi ro tín dụng được bù đắp chủ yếu bằng lãi suất cho vay cao và còn bằng tài sản thế chấp Ở Mỹ, những khoản cho vay có tài sản thế chấp là bất động sản xem ra không có vấn đề gì rủi ro vào thời điểm mấy năm trước đây, khi mà nền kinh tế Mỹ đang phát triển thịnh vượng và mọi thứ có vẻ như đều mang lại lợi nhuận cho giới chủ nợ cũng như giới quản lý quỹ đầu tư Thêm vào đó, cho vay dưới chuẩn được cho là cách hiệu quả để tận dụng nguồn vốn đang dư thừa nhằm tối đa hóa lợi nhuận của các tổ chức cho vay

Tính đến tháng 3 năm 2007, tổng giá trị tài sản thế chấp dưới chuẩn của Hoa Kỳ đạt ở mức 1,3 nghìn tỉ USD , trong đó 7,5 triệu USD là giá trị tài sản thế chấp dưới chuẩn với quyền lưu giữ cơ bản Trong giai đoạn 2004-2006, tỉ lệ tài sản thế chấp dưới chuẩn dao động trong khoảng 18-21% - trong khi đó con

http://svnckh.com.vn 19 số này vào thời điểm 2001-2003 và 2007 là dưới 10% Quý III năm 2007, ARM dưới chuẩn chỉ chiếm 6.8% dư nợ Hoa Kỳ, nhưng đại diện cho 43% tài sản bị tịch biên để thế nợ

2.1.3 Tác động đến thị trường bất động sản

Trong suốt năm 2007, con số tài sản bị tịch biên để thế nợ là gần 1.3 triệu, tăng 79% so với 2006 Xấp xỉ 16% nợ dưới chuẩn với thế chấp có thể điều chỉnh tỉ lệ (ARM) là nợ quá hạn 90 ngày hoặc đang trong quá trình tịch biên tài sản để thế nợ tính đến tháng 10/2007 Tỉ lệ nợ trễ hạn tăng tới 21% vào tháng 1/2008 và 25% vào tháng 5/2008 Trong tháng 8/2008, thị trường thế chấp Hoa Kỳ ước tính đạt 12 nghìn tỉ USD với 9.2% nợ hoặc quá hạn hoặc đang bị tịch biên để thế nợ

Nguyên nhân dẫn đến cuộc khủng hoảng cho vay dưới chuẩn

- Rủi ro tín dụng: Do những sản phẩm tài chính mới xuất hiện, các ngân hàng bán quyền thanh toán khoản cho vay cầm cố và chuyển rủi ro tín dụng có liên quan cho các nhà đầu tư thông qua một quá trình gọi là chứng khoán hóa Chứng khoán các nhà đầu tư mua vào được đảm bảo bằng cầm cố và trái vụ thế chấp bằng trái phiếu dùng giấy nợ bảo đảm (collateralized debt obligations – CDO) Đây là một phương thức kinh doanh ngân hàng đã phổ biến rộng rãi và có tác động không tốt lên nền kinh tế

Đồ thị 2.1: Tình hình thị trường nhà đất Mỹ từ 12/2005-06-2009

http://svnckh.com.vn 20 - Vỡ bong bóng trên thị trường nhà đất: Xảy ra do sự mở rộng tín dụng (cho

vay dưới chuẩn, lãi suất thấp và dòng vốn lớn từ bên ngoài Hoa Kỳ chảy vào), khiến cho những tài sản có tính rủi ro cao nhất tăng giá Nhu cầu nhà ở tăng lên nhanh chóng (64% năm 1994 lên 69.2% năm 2004) làm tăng cao giá nhà đất (tăng 124% từ 1997 đến 2006) và tiêu dùng cá nhân Bên cạnh đó yếu tố “văn hóa tiêu dùng” cũng không thể bỏ qua Một nền kinh tế ngày càng dựa vào sự “thỏa mãn tức thì” (giá nhà đất tăng khiến người dân giảm tiết kiệm, tăng cường vay nợ và tiêu dùng) khiến tỉ lệ nợ của các hộ gia đình trên phần trăm ngân sách chi tiêu gia đình tăng lên 134% (2008)

- Đầu cơ vào bất động sản “nóng” quá mức: Giá nhà đất nói chung tăng lên gần gấp đôi trong giai đoạn 2000-2006 – một hiện tượng chưa từng có ngay cả khi

http://svnckh.com.vn 21 đã giảm trừ lạm phát Trong khi nhà ở từ trước đến nay không được coi là khoản đầu tư chứng khoán thì quan niệm này đã thay đổi trong suốt thời kì bong bóng nhà đất Việc đầu cơ vào bất động sản cũng là một nhân tố dẫn đến cuộc khủng hoảng Chẳng hạn, một công ty bất động sản ước tính có 85% số nhà công ở Miami là dùng cho mục đích đầu tư Năm 2006, 1.65 triệu căn nhà được mua với mục đích đầu tư (chiếm 22%), cộng với 14% (1.07 triệu căn) mua là nhà trống hoặc biệt thự nghỉ dưỡng Năm 2005, con số này tương ứng là 28% và 12% Như vậy, gần 40% doanh thu mua nhà có được từ việc mua đi bán lại – một con số kỉ lục

- Hoạt động cho vay cầm cố rủi ro cao: Trong một vài năm trước khi xảy ra cuộc khủng hoảng, hành vi của người cho vay thay đổi rõ rệt – họ tỏ ra dễ dãi hơn với những người vay tiền có rủi ro cao, bao gồm cả giới nhập cư bất hợp pháp Nợ dưới chuẩn chỉ là 35 tỉ USD, chiếm tới 5% tổng giá trị năm 1994, nhưng đã leo thang lên 9% năm 1996, 13% năm 1999 và 20% năm 2006 (600 tỉ USD) Một nghiên cứu của Cục dự trữ liên bang Mỹ cho thấy độ vênh giữa lãi suất cho vay chuẩn và dưới chuẩn ngày một thu hẹp trong giai đoạn 2001 – 2007 Thêm vào đó, người cho vay ngày một tạo thêm “động lực” để người cần vốn vay tiền với nhiều lựa chọn “hấp dẫn” hơn Năm 2005, có tới 43% những người vay tiền mua nhà lần đầu không bị bắt buộc phải trả góp

Hoạt động chứng khoán hóa: Chứng khoán hóa là một quá trình tài chính, cho vay cơ cấu xuất hiện vào những năm 1970 mà trong đó các tài sản thế chấp của những người đi vay khác nhau hay các công cụ tài chính được mua lại, tập hợp, “đóng gói” phân thành các nhóm rồi được dùng làm đảm bảo để phát hành các trái phiếu Tiền thu được từ người mua các chứng khoán này sẽ được các tổ chức tài chính cho vay thế chấp để cho người đem thế chấp tài sản vay

tiền

Sự lỏng lẻo trong chính sách nới lỏng tín dụng của Nhà nước

- Xếp hạng tín dụng không chính xác: Việc xếp hạng cao cho các giao dịch chứng khoán hóa (CDO và MBS) trên cơ sở các khoản vay thế chấp dưới

http://svnckh.com.vn 23 chuẩn, góp hần hình thành nên bong bóng nhà đất, hiện đang nằm trong diện điều tra của các cơ quan xếp hạng tín dụng

Đồ thị 2.3: Nợ dưới chuẩn ở Mỹ tăng vọt 2004 - 2006

- Giám sát không chặt chẽ những công ty môi giới cầm cố: Công bố không đúng số liệu vay vốn và gian lận cầm cố cũng góp phần gây nên cuộc khủng hoảng Báo cáo của Bộ tài chính Hoa Kỳ cho thấy số vụ gian lận cầm cố đã tăng 1411% từ năm 1997 đến 2005 Theo một nghiên cứu mới đây của công ty nghiên cứu và tư vấn bất động sản bán buôn, các công ty môi giới cầm cố ở Mỹ đã cho vay mua nhà tới 68% với các khoản vay dưới chuẩn và Alt-A (khoản vay dưới chuẩn và chuẩn) chiếm 42.7% tổng khối lượng sản xuất của các nhà môi giới vào năm 2004

http://svnckh.com.vn 24 - Bảo lãnh quá mức các khoản cho vay cầm cố có rủi ro cao: Các bên bảo lãnh

quyết định mức độ rủi ro tín dụng của một người đi vay cụ thể theo các tiêu chí nhất định – hầu hết đều rơi vào nhóm 3C: tín dụng, khả năng và thế chấp 40% các khoản vay dưới chuẩn năm 2007 là nhờ bảo lãnh tự động

- Khuyến khích từ chính sách của Chính phủ: Nhiều đạo luật có từ thế kỉ 20 vẫn đang điều hành nền kinh tế thế kỉ 21 của chúng ta, đơn cử như Gramm-Leach-Bliley – một đạo luật được ban hành từ 1999 có thể được kể đến như một tác nhân của cuộc khủng hoảng tín dụng dưới chuẩn; hoặc đạo luật CRA

(community reinvestment act) đã tạo điều kiện cho người tiêu dùng không đáng tin cậy vay

- Những nhầm lẫn của chính sách tiền tệ: Ngân hàng Trung ương quan tâm tới các chính sách quản lý tiền tệ hơn là rủi ro đến từ các bong bóng nhà đất và công ty ảo (dot com) - thể hiện ở việc ưu tiên phản ứng trước diễn biến của các bong bóng thay vì tìm cách tránh chúng

Tác động của cuộc khủng hoảng

Việc giá nhà đất sụt giảm 1 cách nhanh chóng gây nên 1 loạt các tác động lên nền kinh tế Cá nhân và các nhà đầu tư không thể bán nhà một cách nhanh chóng để thu lợi nhuận tức thời, các nợ thế chấp có tỷ giá thay đổi tăng giá bất thường khiến nhiều chủ nhà đất không thể trả được các khoản nợ này Điều này gây tổn thất lớn cho các đảm bảo dựa trên nợ thế chấp gây thất thoát cho nhiều ngân hàng và các công ty đầu tư Hậu quả của khủng hoảng không chỉ dừng lại ở thị trường bất động sản mà còn ảnh hưởng đến cả nền kinh tề

Đối với thế giới tài chính

http://svnckh.com.vn 25 - Tháng 08/2007, sau thời gian dài phát triển quá nóng bong bóng cho vay bất

động sản dưới chuẩn ở Mỹ bùng nổ gây suy sụp niềm tin của người tiêu dùng và các nhà đầu tư Hàng loạt các nhà đầu tư rút khỏi các hạng mục đầu tư bị coi là có mức rủi ro cao tạo nguy cơ thua lỗ cao Để chuẩn bị đối phó với với cơn bão thua lỗ được dự đoán sẽ xảy ra trong năm 2008 các tổ chức tài chính Mỹ đã giảm bớt tỷ lệ đòn bẩy tài chính (deleveraging) trong bản cân đối tài chính nhằm nâng tỷ lệ vốn trong tổng tài sản (capital/asset ratio) Hậu quả ngoài dự tính của hành động này là làm suy giảm nghiêm trọng thanh khoản trong hệ thống tài chính, dẫn đến tình trang đóng băng của nhiều công cụ tài chính Điều nay tiếp tục làm giảm giá các loại chứng khoán, đặc biệt là các sản phẩm liên quan đến địa ốc, tạo vòng tròn lặp (feedback loop) là xấu đi bản cân đối tài sản của các tổ chức tài chính, nhiều ngân hàng rơi vào nguy cơ phá sản

- Đến cuối năm 2007, FED cắt lãi xuất cơ bản xuống 4,25% và mở thêm công cụ tiền mới nhằm tạo điều kiên dễ dàng hơn cho các ngân hàng vay thanh khoản từ FED Tuy nhiên tình hình thanh khoản vẫn không bớt khó khăn Đến tháng 3/2008, việc rút tiền đồng loạt của khách hàng do e ngại sự sụp đổ của ngân hàng này đã tạo nên 1 cuộc khủng hoảng thanh khoản FED phải dàn xếp để JP Morgan Chase mua lại Bear Stearns Sau khi Bear Stearns bị phá sản, FED mở thêm 2 công cụ tiền tệ mới là TSLF và PDCF nhằm giảm bớt rủi ro trên bảng cân đối tài sản của các ngân hàng nhưng cơn khát thanh khoản vẫn chưa được làm dịu Tháng 8/2008 tình hình thanh khoản tiếp tục xấu đi và Fannie Mae và Freddie Mac có dấu hiệu sụp đổ Giá cổ phiếu của 1 loạt các tổ chức tài chính rơi tự do Đến tháng 9/2008 Lehman Brothers, ngân hàng lớn thứ tư của Mỹ, phả sản khiến cuộc khủng hoảng thanh khoản trầm trọng hơn trên thị trường liên ngân hàng và lan sang thị trường thương phiếu (

http://svnckh.com.vn 26 commercial papers) Việc Lehman Brothers phá sản còn làm rung động thị trường CDS (credit default swap), một công cụ bảo hiểm rủi ro bị lạm dụng quá mức để đầu cơ vào thị trường nợ bất động sản AIG, công ty bảo hiểm lớn nhất thế giới, gặp khó khăn thanh khoản hơn 400 tỷ USD CDS mà công ty này đã phát hành Bên cạnh đó FED và bộ tài chính phải dàn xếp để Bank of

America mua lại Merrill Lynch, ngân hàng đầu tư lớn thư 3 của Mỹ Ngay sau đó, hai ngân hàng đầu tư lớn là Goldman Sach và Morgan Stanley phải

chuyển thành ngân hàng thương mại 25/9, hiệp hội cho vay và dự trữ lớn nhất Hoa Kỳ là Washington Mutual phá sản, tiếp đó Wachovia phải bán cho Wells Fargo

- Cuộc khủng hoàng tài chỉnh Mỹ nhanh chóng lan rộng ra thế giới Châu Âu đang phải đối mặt với nhiều vấn đề khó khăn như lạm phát, giá dầu cao, sản xuất công nghiệp giảm, thị trường nhà đất ở nhiều nước đang xấu đi Theo đó, tốc độ tăng trưởng kinh tế của khu vực này đã giảm đáng kể Theo Uỷ ban châu Âu, tăng trưởng kinh tế ở châu lục này sẽ giảm xuống còn 1,5% năm 2009, thấp hơn mức kỳ vọng 1,7% năm 2008

- Còn tại châu Á, hãng xếp hạng tín nhiệm hàng đầu của Mỹ Standard & Poors

(S&P) đưa ra dự báo tăng trưởng kinh tế châu Á chưa có dấu hiệu hồi phục ít nhất là đến hết năm nay do tăng chi phí hàng hóa, lương thực, nhiên liệu Theo S&P, ngoại trừ New Zealand, tất cả các nước đều tăng lãi suất và dự báo sẽ duy trì xu hướng này trong những tháng cuối năm 2008

- S&P hạ dự báo tăng trưởng GDP của Ấn Độ năm 2008 từ 8,2 - 8,7% dự báo tháng 4/08 xuống 7,5 - 8%; Singapore từ 5,3 - 5,8% xuống 4,2 - 4,7%; Việt Nam từ 8 - 8,5% xuống 5,7 - 6,3%; Hàn Quốc từ 4,8 - 5,3% xuống 4 - 4,5%; New Zealand từ 1,8 - 2,3% xuống 1 - 1,5%

http://svnckh.com.vn 27

Với các mặt khác của nền kinh tế

- Một ảnh hưởng khác nữa là 1 phần lượng thanh khoản được nhiều nhà đầu tư rút ra khỏi thị trường địa ốc vào thời điểm cuối năm 2007 và đầu năm 2008 đã được chuyển sang đầu cơ các loại nguyên liệu thô và dầu mỏi với hy vọng các loại hàng hóa này sẽ tăng giá Hậu quả là chỉ trong vòng 12 tháng từ giữa năm 2007, giá dầu mỏ và nhiều loại kim loại đã tăng lên gấp đôi, kéo theo đó là 1 cuộc khủng hoảng giá lương thức nhỏ khi một lượng lớn ngũ cốc bị các nhà sản xuất nguyên liệu thực vật đặt mua để đối phó với giá dầu tăng cao Hầu hết các mặt hàng tiêu dùng đều tăng giá mạnh làm thu nhập thực giảm, dẫn đến tổng tiêu dùng giảm Gia xăng dầu tăng mạnh làm nhiều người hoãn kế hoạch mu axe ô tô, dẫn đến sự sụp đổ của nhiều công ty sản xuất xe hơi của Mỹ

- Sự giảm bớt tỷ lệ đòn bẩy tài chính tăng lên đỉnh điểm kéo theo sự sụp đổ của các đồng tiền hàng hóa (commodity currencies) Đồng đô la Mỹ lên giá kéo theo đồng Yên Nhật và nhân dân tệ Trung Quốc, làm sụt giảm xuất khẩu của các nước này Các nước trong khối BRIC, mà điển hình là Trung Quốc đã chịu sự sụt giảm lượng công nghiệp và kim ngạch xuất khẩu vào cuối năm 2008 Riêng Nhật đồng yên lên giá tới 20% kết hợp với tổng cầu thế giới giảm, đã khiến xuất khẩu giảm quá nhanh

- Mức độ kỳ vọn rơi xuống thấp nhất kế từ đầu thập kỷ, mức tăng trưởng kinh tế bị giảm qua hai kênh đầu tư và thuê mướn nhân công Cùng với việc cắt giảm mạnh nhân sự của các tổ chức tài chính, các ngành công nghiệp cũng bắt đầu sa thải nhân viên trong quý 3 2008 Tỷ lệ thất nghiệp ở Mỹ lên tới 7% trong các tháng cuối năm 2008 Một cuộc khủng hoảng lao động toàn cầu đã được ILO dự đoán, đến cuối 2009 sẽ có thêm khoảng 50 triệu người thất

http://svnckh.com.vn 28 nghiệp, cao nhất trong 80 năm nay, kể từ sau Đại Suy Thoái Tổng đầu tư nội địa của Mỹ giảm 4.83% trong năm 2008, chỉ tính riêng nửa sau năm 2008 đã giảm 4,26%

- Sự sụp đổ của hàng loạt các tổ chức tài chính lớn của Mỹ tạo ra cuộc khủng hoảng kinh tế lan sang cả châu Âu và châu Á tạo nên cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu lớn nhất từ sau cuộc Đại Suy Thoái năm 1929-1930

2.2 Chính sách nới lỏng tín dụng và tác động của nó lên thị trường bất động sản Thái Lan

2.2.1, Tổng quan về thị trường bất động sản Thái Lan

Kể từ những năm 60, 70 của thế kỉ trước, nền kinh tế Thái Lan đã đạt được những bước tiến vượt bâc với tốc độ phát triển cao và tương đối ổn định Cùng với đó là tốc độ gia tăng dân số và đô thị hóa chóng mặt diễn ra trên khắp đất nước Năm 1970, dân số Thái Lan vào khoảng 36 triệu người, nhưng cho đến năm 2005, con số này đã lên tới hơn 65 triệu Trong đó khoảng 20 triệu người (30% tổng dân số) tập trung tại các thành phố lớn Hòa chung xu thế là sự bùng nổ của thị trường nhà đất Thái Lan, vốn được coi như một thị trường trọng yếu, thu hút sự quan tâm của các nhà hoạch định chính sách cũng như giới đầu tư

Tuy nhiên, thị trường bất động sản Thái Lan cũng gặp phải không ít sóng gió kể từ khi hình thành (năm 1957) Nhìn chung, thị trường nhà đất Thái Lan đã trải qua sáu chu kì tăng trưởng và suy thoái lớn nhỏ (1957 – 1967, 1968 – 1974, 1975 – 1982, 1983 – 1986, 1987 – 1992, 1993 – 1997) Mỗi đợt khủng hoảng kéo dài khoảng năm tới mười năm Nguyên nhân chủ yếu của các đợt

http://svnckh.com.vn 29 suy thoái này là hiện tượng cung vượt quá cầu, trong đó chính sách tiền tệ là một trong những nhân tố có tác động lớn nhất góp phần dẫn tới tình trạng trên

Đề tài tập trung phân tích cuộc khủng hoảng nghiêm trọng nhất diễn ra trong giai đoạn 1993 – 1997 Đầu những năm 90, sau một thời kì nở rộ của các dự án xây dựng, thị trường nhà đất Thái Lan đã có những dấu hiệu bất ổn Dựa trên tình hình sang sủa của nền kinh tế và tốc độ đô thị hóa cao, nhiều nhà đầu tư và công ti địa ốc đã chủ quan đổ vốn một cách ồ ạt vào các dự án mới Cứ như vậy, thị trường bất động sản Thái Lan ngày càng trở nên quá nóng

Không chỉ được thúc đẩy bởi sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế và niềm lạc quan của giới đầu tư trong nước, bong bóng nhà đất Thái Lan còn được bơm hơi bởi tư bản nước ngoài Đây cũng chính là một trong những nguyên nhân chủ yếu dẫn đến sự khủng hoảng và sụp đổ của thị trường bất động sản nói riêng và thị trường tài chính Thái Lan nói chung

2.2.2 Chính sách nới lỏng tín dụng của Thái Lan

Năm 1953, chính phủ Thái Lan thành lập Ngân hàng nhà đất chính phủ (GHB) với mục tiêu chính lầ cung cấp các dịch vụ tài chính cho thị trường bất động sản trong nước Trong suốt 20 năm đầu, GHB đóng vai trò của cả một tổ chức tài chính và một công ti phát triển nhà đất Cho đến năm 1973, nhiệm vụ thứ hai của GHB được chuyển giao lại cho cơ quan nhà đất quốc gia (NHA)

GHB là ngân hàng chuyên về bất động sản lớn nhất cả nước, chiếm 38% thị phần nội địa Bên cạnh đó là 12 ngân hàng thương mại khác, chi phối 50% toàn bộ thị trường Trước cuộc khủng hoảng 1997, các tổ chức này hoạt động rất mạnh mẽ, cung cấp một lượng vốn dồi dào cho các nhà đầu tư và phát triển thông qua chính sách nới lỏng tín dụng và cho vay với lãi xuất rất ưu đãi

http://svnckh.com.vn 30 Năm 1992, dịch vụ ngân hàng quốc tế Băng Cốc ra đời như một liều thuốc xúc tác cho thị trường vốn đã được hâm nóng Thông qua công cụ này, các tổ chức tài chính nội địa có thể tiếp cận vốn đầu tư nước ngoài dễ dàng với giá rẻ, nhờ đó cho vay lại với lãi xuất thấp

Năm 1993, nhằm khuyến khích các dự án nhà giá rẻ (dưới 600 000 Bt), chính phủ Thái Lan quyết định giảm thuế thu nhập đối với những tập đoàn đầu tư vào các dự

án trên Không chỉ có vậy, ngân hàng nhà nước Thái Lan còn nới lỏng các qui định, cho phép ngân hàng thương mại được mở rộng dịch vụ cho vay bất động sản

Đồ thị 2.4: Nợ bất động sản theo từng loại thể chế tài chính

Nhờ vậy, lãi suất tín dụng đã hạ xuống mức kỉ lục 10% một năm vào năm 1994 Đây là tỉ lệ lãi suất thấp nhất trong lịch sử ở Thái Lan Ngoài ra, một

http://svnckh.com.vn 31 lượng trái phiếu lớn được bán ra nước ngoài nhằm huy động thêm vốn cho thị trường Tại thời điểm đó, các ngân hàng thương mại cung cấp tới 68% tổng số vốn cho các dự án nhà đất Bên cạnh việc cho vay mạo hiểm đối với các dự án, các tổ chức tài chính còn thực hiên chính sách nới lỏng tín dụng đối với thị trường nhà ở Việc đánh giá sai giá trị tài sản thế chấp và thiếu thận trọng khi phân tích tình hình tài chính của người đi vay đã dẫn đến hiện tượng gia tăng nợ xấu và giải ngân chậm chạp Trong khi đó, giá nhà đất vẫn được giữ ở mức ổn định, tạo điều kiện cho các nhà đầu tư mở rộng kinh doanh

2.2.3 Tác động của chính sách nới lỏng tín dụng tới thị trường bất động sản Thái Lan

Đây chính là điểm bùng phát của cơn bão bất động sản Thái Lan Quá nhiều dự án lớn và đắt đỏ được đầu tư xây dựng Như vậy, cho đến giữa những năm 90, số lượng và giá cả của bất động sản Thái Lan đã vượt ngưỡng cân bằng tự nhiên Trong năm 1994 hơn 250 000 căn nhà được rao bán ở Băng Cốc và một số khu vực lân cận Tháng 4 năm 1995, các công ti phát triển nhà đất rao bán khoảng 170 000 căn hộ trong khi nhu cầu chỉ dừng lại ở ngưỡng 100 000 đến 120 000 căn hộ mỗi năm

Đến năm 1995, thị trường bất động sản Thái Lan bắt đầu chịu sức ép lớn từ hai phía Đó là hiện tương cung vượt quá cầu và sự chính sách thắt chặt tín dụng của các ngân hàng Ngân hàng nhà nước Thái Lan ban hành hạn mức tín dụng nhằm cắt giảm khối lượng vốn bơm vào thị trường bất động sản Trong khi ấy, do giá nguyên vật liệu tăng cao, giới đầu tư lại ngần ngại, không chịu hạ giá nhà đất để giảm sức ép và lâm vào tình trạng thiếu tiền mặt trầm trọng

Đến năm 1996, thị trường có nhiều bất ổn nghiêm trọng Tổng số nợ trên bất động sản đã lên tới 800 tỉ bahts Các công ti xây dựng, trong đó nổi tiếng nhất