Sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam có thể chia thành 2 giai đoạn cụ thể sau:
• Giai đoạn thị trường bùng nổ phát triển bong bóng • Giai đoạn thị trường đóng băng
Hai giai đoạn này đan xen nhau tuy nhiên ta có thể nhận định khoảng thời gian từ năm 2003 trở về trước là thời hoàng kim của thị trường bất động sản Việt Nam. Trong giai đoạn này giá bất động sản Việt Nam không thua kém bất kỳ quốc gia phát triển nào. Sau thời kỳ phát triển bóng bóng với mức giá
4
http://vietbao.vn/Kinh-te/Bat-dong-san-thang-tram-theo-chinh-sach-tien-te/65193992/87/ 5
http://svnckh.com.vn 50
tăng tới chóng mặt là sự sụt giảm vào giai đoạn 2003-2005 khi thị trường gần như đóng băng. Tiếp đó là sự hồi sinh “kỳ diệu” của thị trường trong giai đoạn hưng thịnh của thị trường chứng khoán Việt Nam từ 2005 đến đầu năm 2008. Từ đầu 2008 đến nay thị trường trở nên ảm đạm do nhiều nguyên nhân khách quan trong đó đáng chú ý nhất đó là cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới, sự sút giảm của thị trường chứng khoán.
Thị trường bất động sản tại Việt Nam nóng lạnh tương đối bất thường. Tuy nhiên, từ cuối năm 2006 đến đầu 2008, thị trường có dấu hiệu ấm lên.
Khi Việt Nam gia nhập Tổ chức thương mại Thế giới WTO, độ mở của nền kinh tế cao hơn, đầu tư nước ngoài vào Việt Nam tăng mạnh, do vậy nhu cầu về nhà xưởng, đất đai, kho bãi và văn phòng làm việc tăng lên rất nhiều (Theo số liệu thống kê của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), trong năm 2009, mặc dù lĩnh vực kinh doanh bất động sản tuy xếp thứ hai nhưng đã
“bứt phá” lên nhanh chóng với tổng vốn FDI đạt 7,6 tỷ USD, chỉ ít hơn 1,2 tỷ
USD so lĩnh vực hấp dẫn nhất là dịch vụ lưu trú và ăn uống). Để đón đầu cơ hội phát triển các loại hình bất động sản khi Việt Nam đã gia nhập WTO, nhiều doanh nghiệp FDI triển khai các dự án vốn hàng trăm triệu USD. Tại TP HCM đã có dự án Saigon Sport City do Singapore đầu tư 130 triệu USD; Saigon Happiness Square, vốn đầu tư của Đài Loan trị giá 428 triệu USD...
Tại Hà Nội, Công ty Kaengnam (Hàn Quốc) đang xây dựng khu căn hộ, văn phòng và khách sạn với 3 cao ốc với tổng vốn đầu tư dự kiến lên đến hơn 1 tỷ USD, Tập đoàn Riviera (Nhật Bản) đầu tư 500 triệu USD xây dựng tổ hợp khách sạn, căn hộ và văn phòng phía sau Trung tâm Hội nghị quốc gia... Các quỹ đầu tư nước ngoài đang tìm kiếm cơ hội để tham gia vào thị trường. Bên cạnh đó, các quỹ đầu tư chuyên ngành cũng bắt đầu xuất hiện.
http://svnckh.com.vn 51
Thị trường chứng khoán khởi sắc đã tạo thêm một lượng tiền mặt, thu được từ lợi nhuận đầu tư chứng khoán đã góp phần gia tăng khối lượng giao dịch bất động sản và tạo thêm tính thanh khoản cho thị trường bất động sản. Mặt khác, khi thị trường chứng khoán có dấu hiệu đi xuống từ quý II năm 2007 thì các nhà đầu tư thắng lớn trên thị trường chứng khoán chuyển kênh sang đầu tư vào thị trường bất động sản, theo đó một lượng vốn rất lớn từ thị trường chứng khoán đổ vào thị trường bất động sản làm thị trường này sôi động hẳn lên.
Tình trạng đầu cơ trên thị trường bất động sản là rất lớn, giá cả được các nhà đầu cơ đẩy lên cao làm cho những người có nhu cầu thực sự về nhà ở đã không thể mua được, mà nằm trong tay các nhà đầu cơ. Bên cạnh đó còn diễn ra tình trạng làm giá của các chủ đầu tư bán sản phẩm theo kiểu nhỏ giọt để tăng giá sản phẩm của mình lên.
Chính sách tín dụng của các ngân hàng nới lỏng khi thị trường bất động sản nóng lên, ồ ạt cho vay và điều kiện cho vay dễ dàng hơn. Nguồn vốn các nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận tăng lên, dẫn đến đẩy giá bất động sản ảo lên rất nhiều. CBRE cho biết, thị trường bất động sản Việt Nam hiện đang tăng trưởng và sẽ còn tiếp tục tăng trong khoảng 50 năm nữa. Tuy vậy, điểm nhấn của thị trường lại nằm trong vòng 10 năm tới với mức tăng trưởng dự báo khoảng 50 - 100%.
Đến cuối tháng 2, đầu tháng 3 năm 2008, thị trường bất động sản Việt Nam lại rơi vào tình trạng đóng băng, xuất phát từ các nguyên nhân chủ yếu sau:
http://svnckh.com.vn 52
Nền kinh tế Việt Nam rơi vào tình trạng lạm phát cao, vật giá gia tăng một cách vùn vụt. Nhà nước ưu tiên tiến hành các biện pháp chống lạm phát, Ngân hàng nhà nước tăng tỉ lệ dự trữ bắt buộc, điều chỉnh tăng lãi suất cơ bản và rút lượng tiền rất lớn đang lưu thông ở ngoài về. Điều này ảnh hưởng nặng nề đến thị trường bất đống ản, đã làm cho các nguồn vốn, nhất là các nguồn tín dụng đổ vào bất động sản bị cắt đi, thị trường bất động sản thiếu vốn trầm trọng. Giá bất động sản theo đó bắt đầu giảm. Khi nguồn cung về tín dụng bị cắt giảm, lãi suất tăng và trở nên khó tiếp cận các nhà đầu cơ không đủ lự c về tài chính gặp khó khăn lớn. Họ không đủ vốn để theo và nắm giữ các bất động sản, do vậy họ bắt đầu đi bán các bất động sản đang nắm giữ, dẫn đến giá bất động sản giảm. Khi giá bất động sản giảm thì các nhà đầu cơ cũng bắt đầu tuôn hàng ra bán để cắt lỗ, nhưng người mua lại rất ít làm cho giá bất động đã giảm nay còn giảm thêm. Đầu cơ là hệ quả của tình trạng mất cân đối cung - cầu và còn là sản phẩm của sự quản lý yếu kém. Mặt khác tâm lý khách hàng cũng là một trong những yếu tố có tác động tới sự suy giảm của thị trường. Khi các nhà đầu tư bắt đầu tìm cách rút ra khỏi thị trường thì thị trường chỉ còn lại những người mua nhà với mục đích để ở. Những người nay chậm trễ hoặc chưa vội mua vì tâm lý chờ đợi một sự sụt giảm mạnh mẽ hơn.
Góp phần không nhỏ làm cho thị trường bất động sản đóng băng là việc cho vay ồ ạt của các ngân hàng hồi cuối năm 2007 và đầu năm 2008 với chất lượng tín dụng thấp, người đi vay chủ yếu là các nhà đầu cơ.
Cạnh đó là phân khúc thị trường về địa ốc chưa phù hợp, hiện nay các chủ đầu tư chủ yếu đầu tư vào xây dựng các cao ốc văn phòng và căn hộ cao cấp. Nhưng nhu cầu về căn hộ cao cấp chưa thật sự lớn, không có nhiều khách
http://svnckh.com.vn 53
hàng đủ khả năng mua các căn hộ đó để ở. Trong khi đó thị trường căn hộ cho các tầng lớp dân cư có thu nhập thấp, những người có nhu cầu thật sự lại chưa phát triền…
Như vậy, có thể nói rằng thị trường bất động sản Việt Nam chưa lành mạnh và tính minh bạch còn rất thấp. Tình trạng đầu cơ trên thị trường còn rất cao, thị trường bất động sản dễ lâm vào tình trạng bong bong, và các chu kì nóng lạnh.