trƣờng bất động sản phát triển một cách bền vững
Do trình độ phát triển còn hạn chế, tính tương tác giữa các khu vực trong nền kinh tế Việt Nam còn chưa cao. Vì vậy, khả năng diễn ra khủng hoảng dây chuyền là tương đối thấp. Tuy nhiên, chúng ta không thể chủ quan trước những rủi ro của các thị trường tài chính thứ cấp. Nhờ sự phát triển của các sàn giao dịch nhà đất và đặc biệt là thị trường chứng khoán, thị trường bất động sản Việt Nam đang hứa hẹn vươn tới những tầm cao mới. Khi đó, bài học của Mĩ chính là hồi chuông cảnh tỉnh cho Việt Nam. Nếu chúng ta không kiểm soát được hiện tượng đầu cơ và phát hành cổ phiếu thì sẽ khó tránh khỏi một cuộc khủng hoảng trên toàn thị trường .
Mỹ là nước có hệ thống pháp luật được xây dựng và hoàn thiện qua hơn 200 năm, do đó việc kinh doanh bất động sản có nền tảng pháp luật hoàn chỉnh rất
http://svnckh.com.vn 54
thuận lợi. Do đó việc mua bán đất đai giữa các tổ chức, cá nhân với nhau hoàn toàn theo cơ chế thị trường, và giá cả bất động sản luôn đứng ở mức hợp lý. Đặc biệt là hệ thống thuế sở hữu bất động sản, thuế thu nhập từ việc bán bất đống sản còn giúp cho việc phân phối và sử dụng tài nguyên đất hiệu quả hơn. Điều này cũng cung cấp một phần thu nhập từ bất động sản tạo nguồn lực thực thi các chính sách xã hội về nhà ở.
Nới lỏng tín dụng cũng làm cho cầu về bất động sản tăng mạnh. Chính sách lãi suất thấp và cho vay dưới chuẩn của Mỹ và việc không hạn chế đối tượng trong kinh doanh bất động sản đã tạo điều kiện cho thị trường phát triển mạnh.
Ta cũng cần chú ý tới một công cụ phòng ngừa rủi ro là giảm lãi suất tín dụng bất động sản. Điều này sẽ đem lại hai tác động. Thứ nhất, với các nhà đầu tư, lãi suất thấp đồng nghĩa với chi phí đầu tư thấp, do vậy giá bán bất động sản cũng sẽ giảm. Thứ hai, với người dân có nhu cầu mua nhà, tiếp cận được với nguồn tín dụng với mức chi phí thấp hơn sẽ là một lợi thế. Cả hai tác động này đều làm tăng khả năng sở hữu bất động sản, tạo tính thanh khoản cao hơn cho thị trường. Việc xác định mức lãi suất thấp hợp lý do vậy rất quan trọng, vì nó ảnh hưởng đến thị trường bất động sản cũng như cả nền kinh tế nói chung.
Việc giám sát chặt chẽ các biến động, xây dựng cơ chế phòng ngừa rủi ro cũng rất cần thiết. Bài học từ khủng hoảng nhà đất Mỹ cho thấy thị trường bất động sản có tác động dây chuyền sang cả hệ thống ngân hàng và từ đó ảnh hưởng tới cả nền kinh tế. Việc điều tiết của nhà nước là để đảm bảo tính ổn định của thị trường bất động sản nói riêng cũng như nền kinh tế nói chung ở nước ta.
http://svnckh.com.vn 55
Thái Lan là một ví dụ khác. Tuy có chưa có thị trường tín dụng phát triển như Mĩ nhưng Thái Lan có rất nhiều lợi thế do khả năng huy động vốn đầu tư nước ngoài. Nhờ chính sách mở rộng giao thương, thu hút đầu tư của chính phủ, trong giai đoạn 1993 – 1997, một tỉ lệ lớn vốn cho vay bất động sản của Thái Lan có nguồn gốc hải ngoại. Do vậy, các dự án xây dựng được tiếp cận nguồn vốn vay giá rẻ, kết quả là một đợt nở rộ của các trung cư cao tầng và biệt thự cao cấp. Đây là một động lực lớn cho sự phát triển của thị trường nhưng cũng mang tới không ít rủi ro. Tuy nhiên thị trường cũng mất tính ổn định khi phụ thuộc quá nhiều vào nguồn vốn nước ngoài, khi các nhà đầu tư rút vốn, nguồn cung tín dụng bị suy giảm đáng kể dẫn tới hàng loạt khó khăn cho ngân hàng và gây nên sự sụp đổ hàng loạt của thị trường tài chính và thị trường bất động sản Thái Lan.
Bên cạnh đó là bài học về phương thức huy động vốn nước ngoài. Hiện nay, chính phủ đang có chủ trương đẩy mạnh thu hút vốn FDI và ODA. Những nguồn vốn này tuy có thể coi như chất xúc tác cho phát triển kinh tế nhưng cũng là mối đe dọa tiềm tàng nếu không được sử dụng đúng cách. Do nhiều yếu kém trong khâu quản lý thị trường, hiện tượng vay nóng, đầu cơ bất động sản diễn ra khá phổ biến. Nhiều nơi giá đất tăng ảo và có thể sụt giảm bất cứ lúc nào. Nếu các ngân hàng bị rút vốn đột ngột thì nguy cơ đổ vỡ là rất cao. Việc nới lỏng tín dụng và giới hạn đối tượng tham gia đầu tư bất động sản cũng cần được xem xét. Trung Quốc thời gian đầu đã để đầu tư nước ngoài vào quá nóng, cùng với việc nới lỏng tín dụng cùng lúc nên cầu tăng mạnh, đẩy giá bất động sản lên cao. Thời gian sau Trung Quốc đã có những biện pháp thắt chặt cần thiết để hạ nhiệt thị trường, đề phòng bong bóng bất động sản.
http://svnckh.com.vn 56
Tuy nhiên, không nên vì thế mà chúng ta bác bỏ hoàn toàn chính sách nới lỏng tín dụng. Trung Quốc cũng là một điển hình tốt cho việc áp dụng và kiểm soát thành công công cụ tài chính này. Bài học của Trung Quốc cho thấy vai trò của các nhà quản lý trong sự thành bại của thị trường. Việt Nam cần chú trọng hơn nữa vào khâu theo dõi thị trường để kịp ứng phó khi cần thiết. Có một thực tế là chúng ta chưa có được những con số thống kê chính xác nhằm nắm bắt và dự đoán tình hình. Để tránh tâm lý đám đông, sốt đất ảo, nhà nước nên công khai các dự án xây dựng cũng như số liệu thống kê giá đất… nhằm tạo điều kiện cho các nhà đầu tư đưa ra quyết định đúng đắn. Bên cạnh đó, Việt Nam cần tăng cường kết hợp biện pháp điều tiết thông qua thuế như Trung Quốc đã làm. Công cụ này không chỉ giúp nhà nước quản lý bình ổn thị trường, chống đầu cơ, giảm nguy cơ bong bóng do lợi nhuận bất động sản quá cao sẽ khiến nguồn vốn đổ về ngành này quá nhiều gây mất cân bằng, góp phần tăng thu nhập cho quốc gia. Cuối cùng là khi thị trường phát triển quá nóng, cần chống bong bóng bằng việc phát triển cân đối nền kinh tế. Điều tiết tỷ lệ lợi nhuận của ngành bất động sản hợp lý và không xem nhẹ các ngành khác