động sản Trung Quốc
Tác động của chính sách tiền tệ nói chung:
Như đã đề cập ở trên, việc liên tục bơm thêm tiền vào nền kinh tế trong giai đoạn 1990-2005 của Trung Quốc đã giúp nước này có tốc độ tăng trưởng kinh tế cao, và góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển. Tiếp cận được với nguồn vốn, nhu cầu đầu tư vào bất động sản sẽ tăng, do đó giá cả trên thị trường này sẽ tăng theo. Giá tăng sẽ là một tín hiệu hữu ích trong trường hợp này để biểu thị sự phát triển của thị trường. Trong khi đó, mối quan hệ giữa lãi suất (cả ngắn hạn lẫn dài hạn) với giá bất động sản vẫn chưa rõ ràng
Mặc dù tất cả đều có xu hướng tăng, nhưng mối quan hệ cùng chiều giữa cung tiền và giá bất động sản nhà ở vẫn được bộc lộ rõ nhất. Trong khi đó, mối quan hệ giữa giá nhà với lãi suất ngắn và dài hạn là chưa rõ ràng. Chúng ta có thể kết luận sơ bộ rằng tại Trung Quốc, giá bất động sản nhà ở thường có xu thế gắn liền với tín dụng ngân hàng và các điều tiết của chính phủ (như chính sách tiền tệ).
Đồ thị 2.6: Xu thế biến động của giá bất động sản nhà ở (theo năm), cung tiền M2, lãi suất ngắn hạn và dài hạn trong giai đoạn 1990-20051
1(lưu ý : Để phục vụ cho mục đích so sánh: Lãi suất ngắn và dài hạn được biểu thị sau khi đã được chuẩn hóa. Còn giá bất động sản nhà ở và mức cung tiền M2 được lấy loga và chia cho độ lệch chuẩn.)
http://svnckh.com.vn 43
(nguồn PBC (Ngân hàng Nhân dân Trung Hoa), UB Điều tiết Ngân hàng Trung Quốc)
Tác động của việc nới lỏng quy định và khuyến khích cho vay thế chấp:
Nếu các khoản tín dụng có sẵn tăng lên, dù là do nguyên nhân nội sinh hay ngoại sinh, thì cũng có xu hướng làm tăng nhu cầu bất động sản nói chung, và làm tăng giá bất động sản. Khu vực nhà ở chiếm một tỷ trọng quan trọng trong thị trường bất động sản nói chung, và mối quan hệ giữa nới lỏng tín dụng với khu vực này cũng phần nào được thể hiện. Qua một số dữ liệu dưới đây chúng ta có thể thấy được phần nào mối liên hệ này.
http://svnckh.com.vn 44
Ở đây, ta hãy phân tích mối liên hệ giữa giá nhà ở và tỉ lệ dư nợ thế chấp. Chọn Thượng Hải, một đô thị loại 1 làm ví dụ.
Đồ thị 2.7: Mối quan hệ giữa giá nhà ở và tỉ lệ dư nợ thế chấp tại Thượng Hải
(nguồn PBC (Ngân hàng Nhân dân Trung Hoa), UB Điều tiết Ngân hàng Trung Quốc)
Ở đồ thị trên chúng ta có thể thấy mức tăng theo tỷ lệ hàng năm của dư nợ thế chấp tính trên tổng doanh thu bán nhà ở quanh mức 50% trong giai đoạn 2002-2005. Điều này cho thấy tác dụng của việc nới lỏng các quy định cho vay thế chấp nhà trong giai đoạn này. Tuy nhiên sau đó do các chính sách thắt chặt tín dụng mà tiry lệ này trong 2006-2007 đã đi xuống.
Đồ thị 2.8: Xu thế giá căn nhà đầu tiên tại một số đô thị lớn tại Trung Quốc
http://svnckh.com.vn 45
(nguồn PBC (Ngân hàng Nhân dân Trung Hoa), UB Điều tiết Ngân hàng Trung Quốc)
Trong đô thị 2.9, giá nhà tại Bắc Kinh và Thượng Hải là cao nhất. Thị trường bất động sản trong 2 vùng này rất phát triển so với các vùng khác, với các dịch vụ cho vay thế chấp xuất hiện sớm hơn, và quy mô cho vay và thanh toán cũng lớn hơn.
Đồ thị 2.9: Mối quan hệ giữa tỷ lệ vay thế chấp và giá nhà Trung Quốc 2002-20072
2 Đơn vị: Vay thế chấp: 100 triệu NDT, Tăng ròng vay thế chấp: 100 triệu NDT, Giá nhà: NDT/m2
http://svnckh.com.vn 46
(nguồn PBC (Ngân hàng Nhân dân Trung Hoa), UB Điều tiết Ngân hàng Trung Quốc)
Trong đò thị trên ta thấy, từ 2002-2007, dư nợ thế chấp trung bình hàng năm có xu hướng tăng gần giống như xu hướng của giá nhà.
Các dữ liệu trên cho thấy việc nới lỏng các quy định trong cho vay, cụ thể là cho vay thế chấp là một động lực lớn thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản, nhất là ở trong những giai đoạn đầu. Đây là một điểm quan trọng mà Việt Nam có thể tận dụng, khi mà thị trường bất động sản ở nước ta có thể cũng được coi là đang ở giai đoạn chưa phát triển so với thế giới.
Các lý do như thu nhập ổn định của người dân, hay các yếu tố vĩ mô khác (như nền kinh tế nói chung phát triển nhanh..) là những động lực quan trọng cho sự phát triển của thị trường bất động sản Trung Quốc. Tuy nhiên, ta cũng không thể bỏ qua tác động của nới lỏng tín dụng, và cho vay dưới chuẩn.
http://svnckh.com.vn 47
Trong ngắn hạn, tác động chủ yếu là làm tăng giá bất động sản. Theo thời gian, tác động của việc nới lỏng điều kiện cho vay thế chấp tới thị trường bất động sản sẽ dần giảm. Tuy nhiên, với thị trường mới phát triển, và trong ngắn hạn thì tác động thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển là không thể bỏ qua.