Chính sách tiền tệ phát triển: Trong giai đoạn 1990-2005, Trung Quốc liên tục tăng cung tiền M2. Điều này đã thúc đẩy việc phát triển tốc độ cao của nền kinh tế nói chung, đồng thời cũng kéo theo thị trường bất động sản phát triển hơn.
Tự do hóa lãi suất: Do lo ngại những rủi ro của cải cách tài chính, nên việc giải phóng lãi suất được xếp thứ tự sau cùng trong lịch trình cải cách và được tiến hành một cách dần dần. Trong mọi hoàn cảnh thì lãi suất thực luôn có xu hướng dương, một điều bất thường đối với một hệ thông tài chính được kiểm soát.
Kế hoạch cơ bản cho việc thả lãi suất tự do đã được Trung Quốc đề ra từ 1993, và đến 1996 thì được tiến hành. Kế hoạch này bao gồm dỡ bỏ các hạn chế trong giao dịch lớn cũng như các khoản vay lớn trong dài hạn trước, sau
http://svnckh.com.vn 36
đó dần dần nới lỏng quy định cho các giao dịch nhỏ lẻ và các khoản vay nhỏ ngắn hạn. Chính phủ nước này đã bắt đầu bằng cách tự do hóa thị trường sơ cấp cho các chứng khoán của chính phủ, tự do hóa lãi suất liên ngân hàng cũng như lãi suất trên các công cụ nợ tính bằng ngoại tệ.
Đối với các hoạt động ngân hàng bán lẻ, đầu tiên chính phủ cho phép ngân hàng được tính lãi thả nổi với khách hàng. Trung Quốc đã giảm bớt số lãi suất được quy định, điều chỉnh lãi vay ngân hàng cho các doanh nghiệp công thương cho khớp hơn với lãi của PBC, và cho phép các tổ chức tín dụng sử dụng lãi suất thả nổi trong nghiệp vụ cho vay của mình. Tháng 10/2004, Trung Quốc tiếp tục bỏ mức trần lãi cho vay cũng như mức sàn của lãi huy động. Điều này đã góp phần giúp các ngân hàng linh động hơn trong việc huy động được các nguồn vốn với chi phí hợp lý, cũng như trong việc tính lãi cho vay. Mặt bằng lãi suất chung do đó đã thấp hơn. Tuy nhiên thì lộ trình của việc hạ lãi suất cũng không phải hoàn toàn là một chiều. Vào năm 1987 các ngân hàng được tính lãi suất trên vốn lưu động cao hơn tới 20% so với mức trần tương ứng. Vào tháng 5/1996, mức lãi suất này đã được hạ xuống còn 10%. Tháng 4/1999, lãi suất cho doanh nghiệp vừa và nhỏ được nâng lên 30%, còn cho doanh nghiệp lớn vẫn giữ ở mức 10%
Bên cạnh việc nới lỏng kiểm soát lãi suất huy động và cho vay của các ngân hàng, việc cả cách tài chính của Trung Quốc cũng đem lại nhiều nguồn huy động vốn với phạm vi rộng lớn hơn cho các doanh nghiệp.
Đầu tiên là việc ban hành thương phiếu đã cho phép các doanh nghiệp lớn tiếp cận với nguồn vốn theo các điều kiện của thị trường tiền tê. Mặc dù thị trường thương phiếu sơ cấp vẫn do Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBC)
http://svnckh.com.vn 37
quản lý, lãi suất của thị trường thứ cấp được thả nổi tự do. Do đó, lãi suất huy động qua thị trường thương phiếu linh động hơn là qua thị trường vốn vay ngân hàng. Khi mà lãi suất trên thị trường tiền tệ rớt xuống dưới mức sàn của của lãi vay ngân hàng thì các doanh nghiệp lớn có mức tín nhiệm cao sẽ huy động được từ thị trường thương phiếu với lãi suất thấp hơn. Tính đến tháng 3/2006 thì thị trường thương phiếu đã đạt mức tăng trưởng 51%/năm.
Thứ hai, các hoạt động chiết khấu của ngân hàng không thuộc sự quản lý lãi suất. Do đó các ngân hàng có thể cho vay với mức thấp hơn mức do luật ấn định. Cũng như thị trường thương phiếu, thị trường chiết khấu cũng mở rộng khá nhanh , với mức dư nợ tăng 72%/năm tính đến tháng 3/2006.
http://svnckh.com.vn 38
(nguồn PBC (Ngân hàng Nhân dân Trung Hoa), UB Điều tiết Ngân hàng Trung Quốc)
Ta có thể thấy có mối liên hệ chặt chẽ giữa lãi suất trái phiếu PBC và lãi suât repo liên ngân hàng ngắn hạn (đồ thị 2.6). Tuy nhiên lãi suất huy động và lái suât cho vay không còn chung xu hướng với lái suất trái phiếu PBC nữa. Từ tháng 10/2004, Trung Quốc đặt ra mức trần với lãi suất huy động và mức sàn với lãi suất cho vay đối với các ngân hàng. Vào tháng 4 và tháng 8 năm 2006, do mức tăng trưởng tín dụng
Vấn đề tín dụng
Trung Quốc khuyến khích mua căn hộ có diện tích nhỏ hơn 90 m2. Thuế có thể được giảm 50% cho việc mua căn hộ thứ nhất và nhỏ hơn 90m2. Tuy nhiên, nếu việc mua căn hộ thứ hai mà dùng tiền mặt thì sẽ không có thêm thuế gì. Nhưng nếu là tiền vay ngân hàng thì sẽ có thể bị chịu lãi suất cao hơn việc vay mua căn hộ thứ nhất. Đồng thời, thuế giao dịch đánh trên việc mua căn hộ thứ hai cũng cao hơn, và mức trả vay cũng có thể cao hơn. Số dư tín dụng của hệ thống ngân hàng với thị trường bất động sản năm 2006 khoảng 1000 tỷ NDT, chiếm 30% tổng dư nợ, bằng khoảng 17-18% tổng mức đầu tư cho thị trường bất động sản. Các tài sản có thể được thế chấp với ngân hàng nước ngoài có chi nhánh hoạt động trên lãnh thổ Trung Quốc.
http://svnckh.com.vn 39
Hiện tại các doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc huy động vốn chủ yếu thông qua biện pháp thị trường. Giai đoạn trước đây sự quản lý vấn đề này tương đối lỏng lẻo. Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản dễ dàng vay vốn, người dân cũng dế dàng vay mua nên giá nhà thương phẩm đã có giai đoạn tăng khá nhanh. Gần đây, chính phủ càng ngày càng nghiêm ngặt hơn trong việc quản lý, tăng cường các điều kiện liên quan. VD: các bên giao dịch đều phải đặt cọc, các điều kiện vay chặt chẽ hơn, thuế với việc mua nhà thứ hai cũng cao hơn (từ 20-50%). Việc thu hút vốn cho ngành kinh doanh bất động sản là tương đối rộng rãi. Vốn trong nước và nước ngoài đều có thể tham gia. Tuy nhiên, tất cả mọi loại vốn đều phải đầu tư bằng đồng NDT.
Việc quản lý cho vay thế chấp:
Trong giai đoạn, 1998-2008, chính phủ Trung Quốc đã khuyến khích các ngân hàng phát triển dịch vụ cho vay thế chấp, tạo điều kiện cho đông đảo người dân vay mua bất động sản. Các điều kiện cho vay cũng được nới lỏng khá nhiều trong giai đoạn này, đóng góp lớn cho việc phát triển thị trường bất động sản.
Bảng 2.1: Dư nợ thế chấp của hộ gia đình và tổng dư nợ của Trung Quốc 1998- 2005 Năm Dư nợ thế chấp hộ gia đình (Tỉ NDT) Tốc độ tăng trưởng (%) Tổng dư nợ (Tỉ NDT ) Tốc độ tăng trưở ng (%) Tỉ lệ dư nợ thế chấp trên tổng dư nợ
http://svnckh.com.vn 40 (%) 1998 51.40 170.5 8652 .41 15.5 0.59 1999 135.77 164.2 9373 .43 8.3 1.45 2000 337.69 148.7 9937 .11 6.0 3.39 2001 559.79 65.8 1123 1.47 13.0 4.98 2002 826.87 47.7 1398 0.30 24.5 5.89 2003 1177.9 7 42.5 1697 7.10 21.4 6.94 2004 1592.2 3 35.2 1885 6.60 11.1 8.44 2005 1836.6 0 15.3 2068 3.80 9.7 8.88
(Nguồn: PBC-Ngân hàng Nhân dân Trung Hoa, UB Điều tiết NH Trung Quốc)
Từ năm 1996, ngân hàng trung ương đã tiến hành giảm bớt các quy định thắt chặt và hạ bớt lại lãi suất. Cụ thể, theo Quy định về Vay thế chấp cho hộ gia đình ban bố vào năm 1998 thì tất cả ngân hàng thương mại có thể cho hộ gia đình vay thế chấp. Điều này đã tăng tính cạnh tranh cho thị trường tài trợ mua nhà vốn do Ngân hàng Xây Dựng Trung Quốc độc quyền. Do đó mà số lượng các khoản vay thế chấp tăng đột biến. Ta có thể thấy ở Bảng2.1 những khoản dư nợ vay thế chấp của khu vực hộ gia đình và tốc độ tăng trưởng của chúng trong giai đoạn 1998-2005. Theo dữ liệu thì tốc độ tăng trưởng hàng năm đạt 161.13% trong 3 năm đầu. Mặc dù sau đó tốc độ này có giảm, nhưng vẫn còn rất lớn so với tốc độ tăng trưởng của dư nợ nói chung. Tỷ lệ vay nợ thế chấp trên tổng vay nợ cũng tăng khá đều. Từ 2008, do chính phủ đã bắt đầu có các
http://svnckh.com.vn 41
quy định nghiêm ngặt hơn về vấn đề này, nên thị trường bất động sản cũng bắt đầu tăng trưởng chậm lại. Điều này cho thấy một mối liên hệ rõ ràng giữa cho vay dưới chuẩn và sự phát triển thị trường bất động sản.
Thị trường cho vay thế chấp ngày càng được quan tâm do rủi ro được đa dạng hóa và tỷ lệ vỡ nợ thấp. Theo Ngân hàng Nhân dân Trung Hoa PBC thì các khoản vay thế chấp mua nhà cũng đã tăng 20 lần, từ 126 tỷ yuan năm 1999 lên tới 29.83 nghìn tỷ yuan vào năm 2008. Vào cuối 2008, dư nợ thế chấp bất động sản nhà ở của các NHTM đạt 29.83 nghìn tỷ, chiếm 9.97% tổng dư nợ (từ mức 1.45% của năm 1999). Rủi ro thanh toán của các khoản vay này vào khoảng 1.06%, thấp hơn nhiều so với mức trung bình 6.2% của các NHTM Trung Quốc. Giá nhà ở Trung Quốc cũng tăng lên đáng kể do sự phát triển của dịch vụ cho vay thế chấp nhà ở. Khối lượng thị trường đã tăng trưởng gấp 40 lần trong vòng 1 thập kỷ qua, từ 47.036 m2 vào cuối 1999 đến 18883601 m2 cuối 2008 ( nguồn cơ sở dữ liệu của WIND). Tuy nhiên thì điều này cũng đã làm xuất hiện nguy cơ bong bóng BĐS cũng như nạn đầu cơ gia tăng. Lãi suất của ngân hàng thương mại đưa ra thấp sẽ làm giá nhà tăng, từ đó lại làm tăng nguồn cung của các khoản thế chấp.
Cuối cùng, Trung Quốc cũng phải có động thái nhằm kiềm chế các dòng vốn chảy vào thị trường này, ví dụ như bản “Thông cáo tăng cường quản lý cho vay thế chấp nhà ở” (2007). Bản thông cáo này yêu cầu các NHTM buộc các khách hàng muốn mua ngôi nhà thứ hai trở lên phải đặt cọc một khoản tiền không ít hơn 40% tổng giá trị. Qua đó, giá nhà ở các đô thị loại 1 có suy giảm phần nào, và cũng cho thấy các tiêu chuẩn cho vay thế chấp nhà ở có tác động không nhỏ tới thị trường bất động sản.
http://svnckh.com.vn 42