Đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất động sản việt nam thực trạng và giải pháp

2984 TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TÉ QUÓC DÂN SH * * H : * * * 3= H= N=* SK * * * * * * : ! : : ! : * * :H * * NGUYỄN THỊ LÝ OAI HỌCKINHTẾ QUỐCDÂN TRUNG TÂM CHONGTINTHƯVIỆN ĐẦU Tư TRỰC TIẾP NƯỚC NGỒI VÀO THỊ[TRƯỜNG BẤT ĐƠNG SẢN VIÊT NAM - THỰC TRẠNG VÀ GlẢl PHÁP C h u y ê n n g n h : K ỉ n h tế Đ ị a c h ín h LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TÉ Người hướng dẫn khoa học: GS.TSKH LÊ ĐÌNH THẮNG Hà Nội, 2008 MUC LUC • • Danh mục từ viết tắt Danh mục bảng Danh mục biểu đồ PHẦN MỞ Đ Ầ U 1 Sự cần thiết đề tài * Tình hình nghiên cứu Mục tiêu nghiên cún đề tài Đối tượng phạm vi nghiên cứu đề tài Phưong pháp nghiên cứu Kết cấu đề tài CHƯƠNG C SỞ KHOA HỌC VÈ ĐẦU TƯ TRựC TIÉP NƯỚC NGOÀI VÀO THỊ TRƯỜNG BÁT ĐỘNG SẢN 1.1 Bất động sản thị trường bất động sản 1.1.1 Bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản .6 1.1.1.2 Đặc điểm bất động sản .7 1.1.2 Thị trường bất động sản 1.1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản .8 1.1.2.2 Đặc điểm thị trường bất động sản .12 1.1.2.3 Các nhân tố tác động vào thị trường bất động sản 14 1.2 Đầu tư trực tiếp nước vào thị trưòng bất động sản 17 1.2.1 Đầu tư trực tiếp mrớc 17 1.2.1.1 Khái niệm đầu tư trực tiếp nước 17 1.2.1.2 Đặc điểm đầu tư trực tiếp nước 19 1.2.2 Vai trò đầu tư trực tiếp nước đoi với thị trường bất động sàn 20 1.2.3 Mơi trường đầu tư trực tiếp nước ngồi vào thị trường bất động sản 22 1.2.3.1 Môi trường quốc t ế 22 1.2.3.2 Môi trường kinh tế - xã hội 24 1.2.3.3 Môi trường tự nhiên 26 1.2.3.4 Mơi trường sách, pháp luật 27 1.3 Kinh nghiệm số nước thu hút đầu tư trực tiếp nước vào thị trường bất động sản .31 1.3.1 Kinh nghiệm số nước thu hút đầu tư trực tiếp nước vào thị trường bất động sàn 31 1.3.1.1 Trung Quốc .32 1.3.1.2 Án Độ 33 1.3.1.3 Thái Lan 35 1.3.2 Bài học cho Việt Nam 36 /CHƯƠNG THỤC TRẠNG ĐÀU TƯ TRựC TIÉP NƯỚC NGOÀI VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 38 2.1 Tình hình đầu tư trực tiếp nước vào Việt Nam giai đoạn 1988 -2007 38 2.1.1 Giai đoạn 1988 đến 1996 39 2.1.2 Giai đoạn 1997 đến 1999 39 2.1.3 Giai đoạn 2000 đến 2003 41 2.1.4 Giai đoạn 2004 đến 2007 41 2.2 Thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 1993 - 2007 42 2.2.1 2.2.2 2.2.3 2.2.4 Thị trường văn phòng Thị trường trung tám thương mại Thị trường khách sạn, khu nghỉ dưỡng Thị trường hộ bán 44 46 46 48 2.2.5 Thị trường khu công nghiệp 49 2.3 Thực trạng đầu tư trực tiếp nước vào thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 1988 - 2007 50 2.3 ỉ Thực trạng môi trường đầu tư trực tiếp nước vào thị trường bất động sản Việt N am 50 2.3.1.1 Môi trường quốc t ế 50 2.3.1.2 Môi trường kinh tế - xã hội 51 2.3.1.3 Môi trường tự nhiên 53 2.3.1.4 Mơi trường sách, pháp luật 55 2.3.2 Tổng vốn đầu tư trực tiếp nước vào bất động sân 60 2.3.3 Nguồn đầu tư trực tiếp nước vào bất động sản Việt Nam., 63 2.3.4 Các lĩnh vực bất động sàn đầu tư trực tiếp nước đầu tư 65 2.3.5 Địa bàn đầu tư trực tiếp nước đầu tư lĩnh vực bất động sản 67 2.4 Đánh giá chung 68 2.4.1 Kết đạt 68 2.4.1.1 Các nhân tố gián tiếp kinh tế - xã hội đưa Việt Nam thành điểm sáng cho nhà đầu tư nước lựa chọn 68 ; 2.4.1.2 Mơi trường sách, pháp luật thơng thống horn giúp cho nhà đầu tư nước dễ dàng lựa chọn lĩnh vực hình thức đầu tư bất động sản 69 2.4.1.3 Nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước vào lĩnh vực bất động sản tăng liên tục phạm vi đối tượng đầu tư bất động sản ngày mở rộng 70 2.4.2 Hạn chế, nguyên nhân vấn đề đặt 71 2.4.2.1 Thị trường bất động sản quy phát triển khơng đồng bộ, thiếu tính chỉnh thể 71 2.4.2.2 Nhà đầu tư nước ngồi cịn gặp khó khăn tiến hành đầu tư bất động sản 72 2.4.2.3 Cơ cấu vốn đầu tư trực tiếp nước vào bất động sản nhiều bất họp lý 73 2.4.2.4 Vấn đề giải ngân nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước vào bất động sản thấp 74 CHƯƠNG PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP NHẰM ĐẨY MẠNH THU HÚT ĐẦU TƯ TRựC TIÉP NƯỚC NGOÀI VÀO THỊ TRƯỜNG BÁT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 75 3.1 Phương hưóng quan điểm thu hút đầu tư trực tiếp nước vào thị trường bất động sản Việt Nam 75 3.1.1 Phương hướng .- 75 3.1.1.1 Những nhân tố tác động đến thị trường bất động sản Việt Nam thời gian tớ i 75 3.1.1.2 Dự báo khả đáp ứng thị trường bất động sản nguồn đầu tư từ nước 78 3.1.2 Quan điểm 80 3.1.2.1 Quan điểm nhận thức thu hút đầu tư trực tiếp nước 80 3.1.2.2 Quan điểm thực tiễn 80 3.1.2.3 Quan điểm lợi ích 81 3.1.2.4 Quan điểm lựa chọn 81 3.2 Một số giải pháp tăng cường thu hút đầu tư trực tiếp nước vào thị trường bất động sản Việt Nam năm tó i 82 3.2.1 Giải pháp tổng thể hồn thiện mơi trường đầu tư trực tiếp nước vào thị trường bất động sân 82 3.2.1.1 Hồn thiện mơi trường đầu tư trực tiếp nước vào thị trường bất động sản lĩnh vực đất đai 82 3.2.1.2 Hồn thiện mơi trường đầu tư trực tiếp nước vào thị trường bất động sản lĩnh vực xây dựng 83 3.2.1.3 Hồn thiện mơi trường đầu tư trực tiếp nước vào thị trường bất động sản lĩnh vực tài 84 3.2.2 Các giải pháp cụ thê 85 3.2.2.1 Những giải pháp để hồn thiện mơi trường đầu tư thời gian tới 85 3.2.2.2 Giải pháp quy hoạch kế hoạch sừ dụng đất .89 3.2.2.3 Đổi việc cung cấp thông tin phục vụ giao dịch bất động sản .89 3.2.2.4 Cải tiến số loại thuế liên quan đến bất động sản .90 3.2.2.5 Sửa đổi, bổ sung sách đâu tư xây dựng nhà 91 3.2.2.6 Thúc đẩy việc hình thành sàn giao dịch bất động sản thành lập tổ chức “phát triển quỹ đất” 94 3.2.2.7 Đào tạo nghiệp vụ chuyên môn hoạt động kinh doanh bất động sản 95 KÉT LUẬN 96 TÀI LIỆU THAM KHẢO 98 PHỤ LỤC 102 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ASEAN BĐS BITS BOT CBRE FDI GDP GPMB IMF R&D TNCs USD XHCN WB WTO Hiệp hội quốc gia Đông Nam Á Bất động sản Các hiệp định đầu tư song phưcmg Xây dựng - Vận hành - Chuyển giao CB Richard Ellis Đầu tư trực tiếp nước Tơng sản phẩm nước Giải phóng mặt Quỹ tiền tệ quốc tế Nghiên cứu triển khai Các công ty xuyên quốc gia Đồng đô la Mỹ Xã hội chủ nghĩa Ngân hàng Thế giới Tô chức Thương mại Thế giới DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1.1 FDI BĐS Án Độ Trung Quốc 35 Bảng 2.1 Đầu tư trực tiếp nước theo ngành giai đoạn 1988 - 2007 61 Bảng 2.2 Cơ cấu ngành dòng vốn FDI đầu tư vào ASEAN năm 2003 62 DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ Biểu đồ 2.1 Đầu tư trực tiếp nước cấp phép 1988 - 2007 38 Biêu đồ 2.2 Tổng tích lũy diện tích lượng cung văn phòng hạng A & B Hà N ộ i 44 Biểu đồ 2.3 Giá th trung bình văn phịng hạng A Hà Nội 45 Biêu 2.4 Giá th trung bình văn phịng hạng B Hà Nội 45 Biêu 2.5 Giá th diện tích trung tâm thương mại lớn số thành phố Châu Á Q4/2007 46 Biểu đồ 2.6 Giá th phịng trung bình khách sạn 47 Biểu đồ 2.7 Hệ số sử dụng phịng trung bình 47 Biểu đồ 2.8 Giá bán hộ số dự án tiêu biểu 48 Biểu đo 2.9 Giá th đất trung bình khu cơng nghiệp số nước Châu Á thời điểm Q1/2008 49 Biểu đồ 2.10 Tốc độ tăng trưởng GDP Việt Nam giai đoạn 1995 - 2006 .51 Biêu đô 2.11 Mức bán lẻ hàng năm Hà N ội .52 Biểu đồ 2.12 Lượt khách quốc tế đến Việt Nam qua năm 53 Biểu đồ 2.13 Dân số số thành phố năm 2006 54 Biểu đồ 2.14 Đầu tư trực tiếp nước vào BĐS giai đoạn 2004 -2007 .63 Biêu 2.15 Đâu tư trực tiêp nước ngồi vào bất động sản theo lĩnh vực giai đoạn 2004 Q1/2008 „ ’ 67 TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TÉ QUÓC DÂN NGUYỄN THỊ LÝ DẦU Tư TRỰC TIẾP NUỬC NGOÀI VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM - THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP Chuyên ngành: Kỉnh tế Địa TĨM TẮT LUẬN VĂN THẠC SỸ Hà Nội, 2008 PHẦN MỞ ĐẦU Sư cần thiết đề tài Môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam ngày có sức lơi nhà đầu tư nước Đặc biệt, hành lang pháp lý điều kiện phạm vi hoạt động kinh doanh cho nhà đầu tư nước lĩnh vực bất động sản (BĐS) bước hoàn thiện mở rộng thêm Từ quy định hình thức liên doanh với doanh nghiệp nước, vốn góp khơng 70% vốn pháp định trước đây, đến nhà đầu tư nước ngồi thành lập doanh nghiệp 100% vốn riêng cho lĩnh vực đầu tư BĐS khách sạn, văn phòng, hộ cho thuê Ngoài ra, nhà đầu tư nước kinh doanh BĐS đầu tư tạo lập nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho th, đầu tư cải tạo đất đầu tư cơng trình hạ tầng đất thuê thuê đất có hạ tầng hoạt động lĩnh vực dịch vụ môi giới, định giá BĐS Mặc dù nguồn vốn nước chảy vào lĩnh vực BĐS Việt Nam ngày nhiều đánh giá thấp so với tiềm thực tế Đe đáp ứng nhu cầu vốn cho thị trường BĐS, doanh nghiệp đầu tư nước gặp nhiều vấn đề quy trình thủ tục đầu tư nhiều thời gian để nghiên cứu, thích ứng với thị trường thiếu tính chuyên nghiệp ta nay, nản lòng nhà đầu tư điều hiển nhiên Tình trạng giao dịch ngầm, đầu nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá BĐS diễn phố biến làm cho thông tin thị trường không phản ánh thực tế, làm tăng độ rủi ro kinh doanh BĐS Vậy, thực tế FDI vào thị trường BĐS diễn ra sao? v ấn đề cốt lõi phía sau nguyên nhân gì? Và giải pháp cho nguyên nhân nào? Đe tài: “Đầu tư trực tiếp nước vào thị trường bất động sản Việt N am - Thực trạng giải p h p ” phần trả lời câu hỏi thực tế đặt 95 khai thác tham gia bình thường vào hình thức đa dạng thị trường vốn 3.2.2.7 Đ tạo nghiệp vụ chuyên môn hoạt động kinh doanh bát động sản Cho đến quan điểm Nhà nước thừa nhận môi giới BĐS, quản lý, tư vấn định giá BĐS nghề, v ấn đề đào tạo cho xã hội người có chun mơn sâu BĐS quan tâm Tuy nhiên, việc đào tạo cho đối tượng cho tham gia liên doanh, liên kết với nước ngồi lĩnh vực BĐS cần trọng Các chuyên gia tham gia liên doanh dự án nước mảng BĐS cần trang bị kỹ kiến thức kinh tế đổi ngoại, am hiểu luật đầu tư thơng lệ quốc tế có liên quan Ngồi ra, trình độ ngoại ngữ, kiến thức lập thẩm định dự án đầu tư đòi hỏi tất yếu 96 K Ế T LU Ậ N Đối với nước bắt đầu công cải cách mở cửa kinh tế 20 năm Việt Nam, FDI đóng vai trị “cú hích” đẩy nhanh tốc độ tăng trưởng kinh tế, góp phần chuyển dịch cấu kinh tế nói chung giúp cho thị trường BĐS phát triển cách nói riêng Tình hình kinh tế giới lâm vào tình trạng khủng hoảng bắt nguồn từ kinh tế suy giảm Mỹ, nước có liên quan bị ảnh hưởng theo, dịng vốn FDI có xu hướng chảy sang nước phát triển ổn định bị ảnh hưởng kinh tế Mỹ Trong đó, kinh tế Việt Nam năm qua lại tăng trưởng cách ngoạn mục, điều kiện sách pháp luật thay đổi theo chiều hướng tích cực, rút dần khoảng cách phân biệt doanh nghiệp nước doanh nghiệp nước Các quyền đất đai, thời hạn thuê đất, điều kiện sử dụng đất người nước nới lỏng Bên cạnh đó, thị trường BĐS Việt Nam thị trường nổi, cung luôn thấp nhiều so với cầu thị trường, giá BĐS tăng cao cách kỷ lục trước mắt nhà đầu tư nước lĩnh vực đầu tư nhiều lợi nhuận Do vậy, dòng vốn FDI đổ vào thị trường BĐS Việt Nam ngày nhiều tương lai lĩnh vực đánh giá tiềm Tuy nhiên, nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS không đồng đều, chủ yếu tập trung vào phân mảng thị trường cao cấp, không thỏa mãn phần đông nhu cầu thị trường chủ yếu người có thu nhập thấp xã hội v ấn đề giải ngân dự án đầu tư BĐS chậm thấp chủ yếu tình hình quy hoạch sử dụng đất, vấn đề thủ tục hành ta cịn nhiều hạn chế; tính chun nghiệp thơng tin thị trường BĐS cịn mờ nhạt 97 Đe nâng cao yên tâm cho nhà đầu tư nhằm thu hút ngày nhiều nguồn vổn FDI vào thị trường BĐS thân thị trường BĐS Việt Nam Chính phủ Việt Nam cần phải làm nhiều công việc nhằm tạo mơi trường đầu tư trực tiếp nước ngồi vào thị trường BĐS hoàn thiện hơn, đồng đều, hiệu lành mạnh 98 TÀI LIÊU s THAM KHẢO r p ' • 1*Ạ rp*Ặ _ r*Ại i liêu Tiêng Việt Lê Xuân Bá (2006), Tác động đầu tư trực tiếp nước tới tăng trưởng kinh tế Việt Nam, Nxb Khoa học Kỹ thuật, Hà Nội Lê Xuân Bá, Trần Kim Chung (2006), Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội Nguyễn Đình Bồng (2005), Nghiên cứu đổi hệ thống quàn lý đắt đai để hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, Bộ Tài nguyên Môi trường, Hà Nội CB Richard Ellis (2008), “Thị trường bất động sản Hà Nội Quý 1/2008 chuyên đề Hà Nội mở rộng”, http://www.cbrevietnam.com CB Richard Ellis (2008), “Tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội 2007 - Triển vọng năm 2008 tiêu điểm tỉnh Hà Tây”, h ttp://www cbrevietnam com CB Richard Ellis (2008), “Các xu hướng thị trường bất động sản Việt Nam năm 2008”, http://www.chrevietnam.com CB Richard Ellis (2007), “Tổng quan thị trường bất động sản Đà Nang”, http://www.cbrevietnam.com Trần Kim Chung (2006), Môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam: Cơ sở lỷ luận, thực trạng giải pháp, Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ưcmg, Hà Nội Tơ Xn Dân (1999), Giáo trình Kỉnh tế học Quốc tế, Nxb Thống kê, Hà Nội 99 10.Chu Đức Dũng (2008), “Tổng quan kinh tế giới năm 2007”, Những vẩn đề kinh tể chỉnh trị giới, tháng 3/2008, tr 15 l.Trần Quốc Hùng (2006), Nghiên cứu phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản Việt Nam, Luận án Tiến sĩ kinh tế, Trường Đại học Kinh tế quốc dân, Hà Nội 12 Nguyễn Thùy Linh (2006), Đầu tư trực tiếp nước vào Việt Nam sau khủng hoảng tài chỉnh tiền tệ Châu Ả, Luận văn Thạc sỹ Kinh tế trị, Trường Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 13 Ngân hàng Thế giới (2006), Bảo cáo phát triển giới năm 2005 14 Lê Đinh Thắng (2000), Giảo trình Nguyên lý thị trường nhà đất, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 15 Thời báo kinh tế Việt Nam, Kinh tế Việt Nam giới 2002 - 2003 16 Thời báo kinh tế Việt Nam, Kinh tể Việt Nam giới 2003 - 2004 17 Trường Đại học Tổng hợp Xây dựng Quốc gia Matxcơva, Trường Đại học Xây dựng, Tổng hội Xây dựng Việt Nam (2007), Hội thảo khoa học quốc tế Kỉnh tế Quản lý bất động sản, Trường Đại học Xây dựng, Hà Nội 18 Vương Đức Tuấn (2006), Hoàn thiện chế, chỉnh sách để thu hút đầu tư trực tiếp nước ngồi thủ Hà Nội giai đoạn 20012010, Luận án Tiến sĩ kinh tế, Trường Đại học Kinh tế quốc dân, Hà Nội 19 Viện Nghiên cứu Địa Viện Nghiên cứu khoa học thị trường giá (2006), Tuyên tập báo cáo hội thảo khoa học Thị trường bất động sản - Thực trạng, nguvên nhân giải pháp, Viện Nghiên cứu Địa chính, Hà Nội 100 20 Viện Nghiên cứu Địa (2006), Tuyển tập báo cảo hội thảo khoa học Địa chỉnh với thị trường bàt động sản —Lý luận thực tien Viẹt Nam, Viện Nghiên cứu Địa Chính, Hà Nội 21 Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương Chương trình phát triển kinh tế tư nhân (2007), Cải cách quy trình thủ tục thành lập doanh nghiệp (Tài liệu tham khảo dành cho địa phương), Hà Nội 22 Viện Quản lý Kinh tế Trung ương (2001), Kinh tế Việt Nam 2000 23 Viện Quản lý Kinh tế Trung ương (2002), Kinh tế Việt Nam 2001 24 Viện Quản lý Kinh tế Trung ương (2003), Kinh tế Việt Nam 2002 25 Viện Quản lý Kinh tế Trung ương (2004), Kinh tể Việt Nam 2003 26 Viện Quản lý Kinh tế Trung ương (2005), Kinh tế Việt Nam 2004 27 Viện Quản lý Kinh tế Trung ương (2006), Kinh tế Việt Nam 2005 28 Viện Quản lý Kinh tế Trung ương (2007), Kinh tể Việt Nam 2006 29 Viện Quản lý Kinh tế Trung ương (2008), Kinh tế Việt Nam 2007 Tài liệu Tiếng Anh 30 CB Richard Ellis (2007), “Buying anhd Investing in Vietnam”, http://www.cbrevietnam.com 31 CB Richard Ellis (2007), “CBRE’s report”, http://www.cbrevietnam.com 32 CB Richard Ellis (2007), “Extending Beyond Traditional Property Markets Industrial Parks”, http://www.cbrevietnam.com 33 Federation of Indian Chambers of Commerce and Industry, “Survey Report on Foreign Direct Investment http://www.ficci.com/surveys/fdi_siirvey_real.pdf in Real Estate”, 101 34,‘TD I, FDI in India, REI in India”, http://www.indianground.com/real_ estate jdi.aspx 35.S Ansal (2005), “Emerging opportunities and FDI in Real Estate in India”, International Real Estate Summit, FICCI, New Delhi 36.Sandesh Savant, Executive Director, Indiaproperties, “Foreign Direct Investments in Real http://www.naredco.org/article_article_03.doc Các trang web http ://www.nci ec.gov 38 http://www.nahb.com/pg 12html 39 http://WWW.will.in iic/iic5_a04.htm 40 http://www.geckostone.com/problems.htm 41 http://www.propertytimes.coin/govtO 1/htm 42 http ://www.vneconomy.vn 43 http://www.2 cy coopers/tax/taxfacts/IPI.htm 44 http://www.pindex.vn http://WWW.mo f.goV.vn 46 http://www.mpi.gov.vn 47 http://www.chinhphu.vn Estate”, 102 PHỤ LỤC Phụ lụ cl Những thay đổi chủ yếu sách thu hút FDI thời kỳ sửa đổi Luật Đầu tư nước Việt Nam L ĩn h v ự c c/s T rìn h tư đ ă n g ’ ký L ĩn h vực đ ầ u tư Đ ất đai T ỷ g iá ngoại tệ L u ậ t sử a đ ổi n ă m 1992 đ ế n 1995 - D ự án FDI nhận giấy phép đầu tư vịng 45 ngày; - Sau có giấy phép, DN FD I phải xin đăng ký h oạt động - K huyến khích dự án liên doanh với doanh nghiệp nước; hạn chế dự án 100% vốn nước ngồi - P hía V iệt N am chịu trách nhiệm đền bù giải phóng m ặt cho dự án có vốn đầu tư nước ngồi; - D ự án có vốn FD I th u ê đất để hoạt động, n h n g không cho d o an h nghiệp khác thuê lại - C ác dự án FDI đầu tư hạ tầ n g v thay nhập đư ợ c N h nước bảo đảm cân đối ngoại tệ; - C ác D N FD I thuộc lĩn h vự c khác phải tự lo cân đối n goại tệ; N hà nước k h ô n g chịu trách nhiệm cân đối ngoại tệ d ự án L u ậ t s a đ ổ i n ă m 1996 đ ế n h ế t 1999 - DN FD I tự lựa chọn loại hình đầu tư, tỷ lệ góp vốn, đ ịa điểm đầu tư, đối tác đầu tư; - DN x uất sản phẩm 80% ưu tiên nhận giấy phép sớm - K huyên khích D N FDI đầu tư vào lĩnh vực định hư ớng xuất khẩu, công nghệ cao - U B N D đ ịa phư ng tạo điều kiện m ặt kinh doanh dự án duyệt; D N tốn tiền giải phóng m ặt cho UBND; - Đ ược quyền cho thuê lại đất thuê khu công nghiệp, khu chế xuất - T ự bảo đảm cân đối nhu cầu ngoại tệ cho hoạt động m ình; - Áp dụng tỷ lệ kết hối ngoại tệ tác động khủng hoảng tài khu vực (80% ), sau nới dần tỷ lệ này; - DN m ua ngoại tệ với cho phép N gân hàng N hà nước L u ậ t sử a đ ổ i n ă m 2000 đ ế n n a y - B an hành danh m ục D N FD I đăng ký kinh doanh, không cần xin giấy phép; - B ỏ chế độ thu phí đăng ký đầu tư FDI - B an hành danh m ục dự án kêu gọi đầu tư FD I cho giai đoạn 2001 - 0 ; - M rộng lĩnh vực cho phép FD I đầu tư xây dựng nhà ở; - Đ a dạng hoá hình thức đầu tư ; Đ ược m ua cổ phần doanh nghiệp nước - Đ ược chấp tài sản gắn liền với đất giá trị quyền sử dụng đất - Đ ược m ua ngoại tệ N g ân hàng T hư ơng m ại để đáp ứng nhu cầu giao dịch theo luật định; - Bãi bỏ yêu cầu chuẩn y chuyển ợng vốn; giảm m ức phí chuyển lợi nhuận nước ngoài; - G iảm tỷ lệ kết hối 103 Xuất nhập Thuế - DN phải bảo đảm tỷ lệ xuất theo ghi giấy phép đầu tư; - Sản phẩm DN FD1 không bán thị trường V iệt N am qua đại lý; - DN FD I không làm đại lý xuất nhập - Á p dụng thuế ưu đãi cho dự án đầu tư vào lĩnh vực đặc biệt ưu tiên với m ức thuế thu nhập 10% vòng 15 năm kể từ hoạt động; - M ức thuế thu nhập D N 100% vốn nước ngồi khơng bao gồm phần bù trừ lợi nhuận năm sau để bù cho lỗ năm trước; - K hơng tính vào chi phí sản x uất m ột số khoản chi n hất định; - T huế nhập áp với m ức giá thấp khung giá Bộ Tài quy định; A - Bãi bỏ hồn tồn việc duyệt kế hoạch xuất doanh nghiệp FD I; - Cải tiến thủ tục xuất nhập hàng hoá xét xuất xứ hàng hoá xuất nhập - M iễn thuế nhập thiết bị, m áy m óc, vận tải chuyên dùng, nguyên liệu v ật tư ; - M iễn thuế nhập D N đầu tư vào lĩnh vực ưu tiên, địa bàn ưu tiên năm đầu hoạt động; - D N xuất m iễn thuế nhập nguyên vật liệu để xuất sản phẩm ; - DN cung ứ ng sản phẩm đầu vào cho D N xuất m iễn thuế nhập nguyên v ật liệu trung gian với tỷ lệ tư n g ứng _ A ngoại tệ từ 80% xuống 50% đến 30% 0% - T hu hẹp lĩnh vực yêu cầu tỷ lệ xuất khấu 80% sản lượng; - DN FD I tham gia dịch vụ đại lý xuất nhập - Bãi bỏ quy định bắt buộc D N FD I trích quỹ dự phịng; - T iếp tục cải cách hệ thống thuế, từ ng bước thu hẹp khoảng cách thuế đầu tư nước đầu tư nước ngồi r Ngn: Lê Xn Bả (2006), “Tác động đâu tư trực tỉêp nước tới tăng trưởng kinh tế Việt Nam ”, Nhà xuất Khoa học Kỹ thuật, tr.25 104 Phụ lục Hệ thống văn quy phạm pháp luật có liên quan đến FDI vào thị trường BĐS Kế hoach Đầu tư L u ật doanh nghiệp 2005 sô /2 0 /Q H 1 ngày 12/12/2005 Q uôc hội lần thứ 11; L u ật đầu tư 2005 số /2 0 /Q H 1 ngày 12/12/2005 Q uốc hội lần th ứ 11; L u ật Đ ấu thầu 2005 số /2 0 /Q H 1 ngày 12/12/2005 Q uốc hội lần th ứ 11; L u ật sửa đổi, bổ sung m ột số điều L uật đầu tư nước V iệt N am sô 18 /2 000/Q H 10 ngày 09/6/2000 Q uốc hội lần th ứ 10; L u ậ t đầu tư nước V iệt N am sổ 01/1996/Q H IX ngày 12/11/1996 Q uốc hội; L u ậ t doanh nghiệp 1999 số 13/1999/Q H 10 ngày 12/6/1999 Q uốc hội lần th ứ 10; N g h ị định 29/2008/N Đ -C P ngày 14/3/2008 C hính phủ quy định vê khu công nghiệp, k h u chế xuất khu kinh tế; N g h ị định 139/2007/N Đ -C P ngày 05/9/2007 C hính phủ hư ớng dẫn thi chi tiết th i hành m ộ t số điều L uật D oanh nghiệp; N g h ị định 108/2006/N Đ -C P ngày 22/9/2006 C hính phủ quy định chi tiết hướng dân th i h àn h m ộ t số điều L uật Đ ầu tư; 10 N ghị định 88/2006/N Đ -C P ngày 29/8/2006 C hính phủ đăng ký kinh doanh; 11 N ghị định 24/2000/N Đ -C P ngày 31/7/2000 C hính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Đ ầu tư nước V iệt N am Đất đai L L u ật Đ ất đai 2003 số 13/2003/Q H 11 ngày 10/12/2003 Q uốc hội lần th ứ 11; L u ậ t sử a đổi, bổ sung m ột số điều Luật Đ ất đai số 25/2001/Q H 10 ngày 29/6/2001 Q u ố c h ội lần th ứ 10; L u ật sử a đổi, bổ sung m ột số điều L uật Đ ất đai số 10/1998/Q H ngày 02/12/1998 Q u ố c hội; L u ậ t Đ ất đai 1993; P h p lệnh quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân nước thuê đất V iệt N am số /L /C T N ngày 25/10/1994 C hủ tịch nước; N g h ị đ ịn h 84/2007/N Đ -C P ngàỵ 25/5/2007 C hính phủ quy định bổ sung việc cấp G iấy c h ứ n g nhận quyền sử dụng đất thu hồi đất, thự c quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi th n g , hỗ trợ, tái định cư N h nước thu hôi đât giải quyêt khiêu nại vê đât đai; N g h ị đ ịn h 17/2006/N Đ -C P ngày 27/01/2006 C hính phủ sử a đổi, bổ sung m ột số điều N g h ị đ ịn h 181/2004/N Đ -C P ngày 29/10/2004 hư ớng dẫn thi hành L uật Đ ất đai; N g h ị đ ịn h 181/2004/N Đ -C P ngày 29/10/2004 C hính phủ vê hư ớng dẫn thi hành Luật Đ ất dai; Xây dựng L u ật K inh d o an h b ât động sản 2006 sô /2 0 /Q H 1 ngày 12/7/2006 Q uốc hội kỳ họp lần th ứ 11; L u ật N h 2005 số /2005/Q H 11 ngày 09/12/2005 Q uốc hội kỳ họp lần th ứ 11; L uật X ây d ự n g 2003 N ghị đ ịn h /2 0 /N Đ -C P ngày 05/5/2008 C hính phủ hư ớng dẫn th i hành Luật Đ ấu th ầ u v lự a ch ọ n n h th ầu xây dựng theo Luật X ây dựng; _ 105 N g h ị đ ịnh 18 0/20 07/N Đ -C P ngày 07/12/2007 cua C hính phủ vê quy định chi tiêt hướng dẫn thi hành m ộ t số điều L uật xây dựng xử lý vi phạm trật tự xây dự ng đô thị; N g h ị định 153/2007/N Đ -C P ngày 15/10/2007 C hính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi h àn h L uật K inh doanh bất động sản; N g h ị định 29/2007/N Đ -C P ngày 27/02/2007 C hính phủ quản lý kiến trúc đô thị; N g h ị định 90/2006/N Đ -C P ngày 06/9/2006 củ a C hính phủ quy định chi tiết hư ớng dẫn thi h n h L uật N h ở; N g h ị định 02/2006/N Đ -C P ngày 05/01/2006 C hính phủ quy chế khu đô thị m ới; 10 N g h ị định 126/2004/N Đ -C P ngày 26/5/2004 C hính phủ xử phạt vị phạm hành tro n g h o ạt động xây dựng, quản lý cơng trình hạ tầng thị quản lý sừ dụng nhà; 11 N g h ị định 81/2001/N Đ -C P ngày 05/11/2001 C hính phủ việc người V iệt N am định c nư c m u a nhà V iệt N am ; 12 N g h ị định 71/2001/N Đ -C P ngày 05/10/2001 C hính phủ ưu đãi đầu tư xây dự ng nhà đ ể b n cho thuê; 13 N g h ị định 09/1997/N Đ -C P ngày 30/01/1997 C hính phủ việc sửa đổi Đ iều Quy ch ế ch o người V iệt N am định cư nước thuê nhà V iệt N am ; 14 N g h ị định 56/1995/N Đ -C P ngày 18/9/1995 C hính phủ ban hành Q uy chế cho người V iệ t N am định cư nước thuê nhà V iệt N am ; Tài L u ật sửa đôi, bô sung m ột sô điêu L uật thuê chuyên quyền sử dụng đât số 17/1999/Q H 10 n g ày 21/12/1999 Q ụốc hội lần th ứ 10; L u ật th u ế th u nhập doanh nghiệp số 14/2008/Q H 12 ngày 12/6/2008 Q uốc hội lần thứ 12; N g h ị định 90/2006/N Đ -C P ngày 06/9/2006 C hính phủ quy định chi tiết hư ớng dẫn thi h àn h L uật N h ở; N g h ị định 58/2008/N Đ -C P ngày 05/5/2008 C hính phủ hư ớng dẫn thi hành L uật Đ ấu th ầ u v lự a chọn nhà thầu xây dựng theo L uật X ây dựng; N g h ị đ ịn h 153/2007/N Đ -C P ngày 15/10/2007 C hính phủ quy định chi tiết hướng d ẫn thi hành Luật K inh doanh bất động sản; N g h ị đ ịnh 81/2001/N Đ -C P ngày 05/11/2001 củ a C hính phủ việc người V iệt N am định cư n c n g o ài m u a n hàở V iệt N am ; N g h ị đ ịn h 71/2001/N Đ -C P ngày 05/10/2001 củ a C hính phủ ưu đãi đầu tư xây dự ng nhà để b án v cho thuê; N g h ị đ ịn h 56/1995/N Đ -C P ngày 18/9/1995 C hính phủ ban hành Q uy chế cho người V iệt N a m đ ịn h cư nước thuê nhà V iệt N am ; N g h ị đ ịn h 09/1997/N Đ -C P ngày 30/01/1997 C hính phủ việc sử a đổi Đ iều Q uy chế cho n g i V iệt N am định cư nước thuê nhà V iệt N am ; Q u y ết đ ịn h 189/2000/Q Đ -B T C ngày 24/11/2000 B ộ tn rở n g B ộ Tài việc ban h àn h quy đ ịnh tiền thuê đất, m ặt nước, m ặt biển áp dụng hình thức đầu tư nước n g o ài V iệt N am ; 106 Phụ lục Đầu tư trực tiếp nưóc ngồi theo địa phưong 1988 - 2007 Đơn vị: đồngưSD STT Địa phương Số dự án Vốn đầu tư Vốn điều lệ 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 TP H C hí M inh Hà N ội Đ ồng N Bình D ươ ng Bà R ịa - V ũng Tàu Hải P hòng V ĩnh Phúc Phú Y ên L ong An Đ N ằng H ải D ương H Tây Q uảng N gãi Q uảng N inh B ắc N inh T h a thiên Huế T h an h H óa K h án h H oà H n g Y ên H ậu G iang T ây N inh Q uảng N am N in h B ình K iên G iang B ìn h Đ ịnh L âm Đ ồng P h ú T họ L C T hái N g u y ên B ình T h u ận N ^hệ An T iền G iang B ăc G iang B ình P hư c H N am N inh T huận C ần T hơ T hái B ình B ến Tre L ạng Sơn 2399 1011 917 1581 159 270 151 38 188 111 278 80 15 95 106 41 32 76 118 148 53 13 10 30 94 41 34 16 58 20 15 46 61 24 15 45 20 10 32 7,013,524,750 6,664,570,044 5,665,711,568 5,516,393,283 4,111,349,896 2,729,564,057 2,034,201,656 1,945,576,438 1,865,839,159 1,852,320,789 7,100,900,289 5,661,169,078 4,655,087,285 3,452,028,952 2,397,533,861 1,148,295,920 647,926,192 619,858,655 681,249,868 824,541,457 703,182,321 520,451,389 564,291,000 393,853,172 422,668,235 275,996,347 244,626,061 223,730,412 253,606,152 350,911,232 366,712,607 220,756,233 149,225,529 202,298,000 126,542,000 172,790,404 164,580,290 110,051,877 105,295,472 110,834,387 117,107,458 118,653,112 96,923,820 132,065,380 77,243,165 49,158,839 91,508,213 50,426,357 82,654,175 48,172,784 1,830,418,293 1,814,524,642 1,124,528,689 974,537,560 932,807,501 792,239,810 754,932,144 658,702,094 636,920,890 630,763,217 582,587,853 518,871,371 470,214,910 457,358,000 367,411,000 319,777,045 313,217,987 308,639,040 293,205,472 282,604,183 262,175,001 215,366,723 207,763,197 193,135,000 160,359,490 151,125,566 145,546,611 105,808,921 103,469,048 93,755,102 107 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 H B ình N am Đ ịnh G ia Lai T uyên Q u an g V ĩnh L ong Q uảng Trị Sơn L a T rà V inh H T ĩnh Đ ồng T háp Bạc Liêu Quảng B ình Sóc Trăng Hà Giang Yên Bái Cao Bằng Bắc Cạn Đ ắc Lắc Đ ăc N ông A n G iang K on Tum C M au Lai Châu Đ iện Biên Tông sô r ^ Ẩ > Ẩ > 21 17 13 14 12 10 13 11 4 8,684 _ r 76,792,891 76,099,022 74,934,616 71,000,000 56,995,000 52,659,500 44,190,000 43,937,701 41,695,000 36,113,037 35,942,476 32,333,800 24,583,000 19,925,000 19,715,188 19,600,812 17,572,667 16,668,750 15,499,000 15,161,895 10,130,000 6,875,000 4,000,000 129,000 31,326,210 36,036,943 14,160,000 20,500,000 25,585,000 21,717,100 15,272,000 26,773,701 18,460,000 30,533,037 22,686,517 9,733,800 11,303,000 11,633,000 9,709,581 14,255,000 8,104,667 5,168,750 10,891,770 4,846,000 7,540,000 6,875,000 3,000,000 129,000 85,056,833,170 25,886,609,871 -y Ngn: Cục Đâu tư nước ngồi - Bộ Kê hoạch Đâu tư 108 P h ụ l ụ c Đ ầ u t n c n g o i th e o n c 8 - 0 Đ ơn vị: đòng USD STT 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 Nưóc, vùng lãnh thổ H àn Quốc S ingapore Đ ài Loan N h ật B an B ritishV irginlslands H ồng K ông M alaysia Hoa K ỳ Hà Lan Pháp Caym an Islands Trung Q uốc Thái Lan Vưcrng quốc A nh Samoa Australia Luxembourg Thuỵ Sỹ CHLB Đức British W est Indies Canada Đan Mạch Liên bang Nga B erm uda Philippines M auritius Án Độ Brunei Indonesia B aham as Channel Islands Ba Lan Italia Bỉ Cook Islands New Z ealand Barbados Thuỵ Đ iển Cộng hoà Séc Lào Số dự án 1857 549 1801 934 342 457 245 376 86 196 29 550 167 99 55 171 15 46 99 63 52 55 34 28 26 46 18 15 24 31 15 16 13 Vốn đầu tư Vốn điều lệ 14,398,138,655 11 058,802 313 10,763,147,783 9,179,715,704 7,794,876,348 5,933,188,334 2,823,171,518 2,788,623,488 2,598,537,747 2,376,366,335 1,838,565,385 1,792,264,711 1,664,884,302 1,443,398,564 1,266,841,668 999,263,145 803,816,324 720,846,029 546,082,331 511,231,090 489,726,124 382,989,954 302,924,841 285,822,867 268,878,899 201,703,600 192,516,210 165,681,421 145,392,000 128,350,000 106,671,907 99,721,948 94,374,968 83,668,227 73,570,000 70,397,000 65,643,000 54,033,913 49,941,173 48,353,528 5,168,461,054 3,894,467,177 4,598,733,632 3,963,292,649 2,612,088,725 2,166,936,512 1,797,165,234 1,449,742,606 1,482,216,843 1,441,010,694 759,845,518 883,530,586 703,563,821 672,587,919 482,165.000 475,924,973 724,259,400 347,132,981 297,197,185 146,939,327 197,663,716 181,691,429 168,532,086 114,436,700 134,057,336 129,613,424 120,332,391 73,811,421 77,705,600 82,650,000 39,161,729 41,664,334 27,636,806 40,391,454 22,571,000 50,167,000 19,693,140 18,335,913 23,441,173 30,613,527 J09 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 Saint Kitts & N evis Liechtenstein N a Uy Thồ N hĩ Kỷ Phần Lan Belize Ma Cao Irắc U kraina Panam a Costa Rica Isle o f Man Srilanca Áo D om inica Israel Saint Vincent T ây Ban Nha C u Ba Cam puchia H ungary Ireland Slovenia St Vincent & The G renadines 64 Brazil 65 Turks & Caicos Islands 66 Sip 67 G uatem ala 68 N am Tư 69 G uinea Bissau 70 71 Syria Turks& C aicos Islands 72 73 Bungary Guam 74 Belarus 75 A chentina 76 CH DCN D Triều Tiên 77 Pakistan 78 Libăng 79 M êxico 80 81 Rumani Nam Phi 82 - ' Tông sô > > 39,685,000 35,500,000 35,231,918 34,050,000 33,435,000 31,000,000 30,700,000 27,100,000 22,754,667 18,000,000 16,450,000 15,000,000 13,014,048 12,425,000 11,000,000 8,680,786 8,000,000 7,119,865 6,600,000 6,200,000 5,808,588 4,377,000 4,000,000 12,625,000 10,820,000 21,157,307 10,365,000 10,950,000 15,360,000 25,600,000 27,100,000 11,885,818 7,190,000 16,450,000 5,200,000 6,564,175 4,766,497 3,400,000 5,290,786 1,450,000 5,479,865 2,200,000 4,390,000 3,413.649 1,717,000 2,000,000 1 1 1 1 3,000,000 2,600,000 2,100,000 2,004,000 1,866,185 1,580,000 1,192,979 1,050,000 1,000,000 770,000 500,000 400,000 120,000 100,000 100,000 75,000 50,000 40,000 29,780 2,000,000 1,200,000 700,000 450,000 894,000 1,000,000 529,979 430,000 700,000 529,000 500,000 400,000 120,000 100,000 100,000 30,000 50,000 40,000 29,780 8,684 85,056,833,170 14 5 7 1 10 12 1 1 r 25,886,609,871 ' Nguôn: Cục Đâu tư nước - Bộ Kê hoạch Đâu tư