Báo cáo phân tích thị trường bất động sản

Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ và một xu hướng tất yếu về nguồn

Lời nói đầu:

Đất đai là tài sản quốc gia có giá trị lớn, có vị trí đặc biệt quan trọng đối với đời sống của từng hộ gia đình, cá nhân, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện tối thiểu đảm bảo cho quá trình tái sản xuất giúp xã hội không ngừng phát triển Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ và một xu hướng tất yếu về nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra đều phải trở thành hàng hoá, trong đó đất đai cũng không phải là ngoại lệ

Thị trường bất động sản có vai trò rất quan trọng đối với sự phát triển kinh tế xã hội mỗi quốc gia Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản Hà nội đã trở thành một vấn đề quan trọng và ngày càng được sự chú ý của dư luận Thủ đô Các phương tiện báo chí, truyền thông luôn đề cập tới thị trường bất động sản, tới những vấn đề cập nhật của thị trường này; hoạt động thị trường bất động sản ngày càng sôi động cùng với sự phát triển kinh tế của cả nước nói chung và thủ đô nói riêng Điều đó cho thấy rằng, tầm quan trọng và ảnh hưởng của thị trường bất động sản đến đời sống kinh tế xã hội là rất to lớn bởi bất động sản là nhu cầu thiết yếu không thể thiếu được, nhất là nhà ở, đất thổ cư

vô cùng quan trọng đối với mỗi người

Hiện nay trên thị trường Hà Nội có rất nhiều loại hình bất động sản được đưa ra để trao đổi buôn bán như một loại hành hoá thông thường Bên cạnh những lợi ích mà thị trường bất động sản đem lại là những bất cập, khó khăn cho nhà đầu tư hay những người

có mục đích mua đất để ở, khiến cho họ khó có thể đưa ra được những sự lựa chọn tốt nhất cho cả hiện tại và tương lai Chính vì thế, việc tiến hành phân tích thị trường là rất cần thiết và hữu ích Lựa chọn thị trường bất động sản ở Đông Anh, chúng tôi muốn phân tích những yếu tố đặc điểm, chỉ ra những điểm mạnh, điểm yếu cũng như khả năng cạnh tranh của bất động sản mà cụ thể là đất ở đây Để từ đó phần nào giúp các nhà đầu tư có những cái nhìn sâu hơn về bất động sản mục tiêu, để đưa ra được những quyết định cuối cùng có lợi nhất cho họ

1 Mục đích báo cáo phân tích thị trường:

- phân tích tình hình kinh tế vi mô, vĩ mô và tác động của nền kinh tế chung tới sự phát triển của thị trường bđs

- các chính sách của nhà nước về thị trường bđs

- phân tích nguồn cung-cấu trên thị trường bđs mục tiêu (Đông Anh).

- phân tích những điểm mạnh, điểm yếu của thị trường bất động sản ở Đông Anh

- chỉ ra khả năng cạnh tranh của bất động sản mục tiêu

- thực trạng giá và nguyên nhân

- dự báo giá của bất động sản Đông Anh

MỤC LỤC

I.TÌNH HÌNH KINH TẾ VĨ MÔ NĂM 2010 VÀ 3 THÁNG ĐẦU NĂM 2011: 5

I.1.NĂM 2010: 5

I.2 THÁNG ĐẦU NĂM 2011: 7

II XÁC ĐỊNH RANH GIỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN – ĐẤT HUYỆN ĐÔNG ANH: 9

II.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của Hà Nội: 9

II.2.Vị trí huyện Đông Anh: 10

II.3 Đặc điểm huyện Đông Anh: 10

III PHÂN TÍCH CẦU THỊ TRƯỜNG – ĐẤT HUYỆN ĐÔNG ANH: 11

III.1.Khái niệm cầu về bất động sản (nhà đất): 11

III.2 Tình hình BĐS Hà Nội: 11

III.3 Tiềm năng thị trường đất huyện Đông Anh: 12

III.4.Mức độ tiêu thụ của thị trường, lượng cầu đất khu vực Đông Anh: 13

IV PHÂN TÍCH CUNG THỊ TRƯỜNG – ĐẤT HUYỆN ĐÔNG ANH: 14

IV.1 Tình hình cung bất động sản tại Hà nội: 14

V TÌNH HÌNH BIẾN ĐỘNG BĐS – PHÂN TÍCH CẠNH TRANH ĐẤT HUYỆN ĐÔNG ANH: 16

V.1 Phân tích tình hình bất động sản ở huyện Sóc Sơn: 16

V.2 Phân tích tình hình bất động sản ở huyệnChương Mỹ: 17

V.3 Phân tích tình hình bất động sản ở Văn Điển (Thanh Trì): 17

V.4 Phân tích giá cả thị trường đất ở Đông Anh: 18

V.5 So sánh giá bất động sản ở các khu vực trên: 19

V.6 Dự báo giá cả bđs phân tích (đất ở Đông Anh): 19

KẾT LUẬN 19 VI.Phụ lục: (bản đính kèm) 21

I.TÌNH HÌNH KINH TẾ VĨ MÔ NĂM 2010 VÀ 3 THÁNG ĐẦU NĂM 2011:

I.1.NĂM 2010:

I.1.1.Tăng trưởng GDP và CPI :

Theo số liệu của Tổng cục Thống kê công bố tăng trưởng kinh tế của Việt Nam trong năm 2010, tổng sản phẩm quốc nội (GDP) tính theo giá thực tế, đạt 1,98 triệu tỷ đồng Con số này tương đương khoảng 104,6 tỷ USD (tính theo tỷ giá liên ngân hàng ngày 28/12), nhiều hơn

so với năm 2009 khoảng 13 tỷ USD

So sánh theo kỳ gốc (năm 1994), tốc độ tăng trưởng GDP của Việt Nam trong năm nay đạt khoảng 6,78% so với năm 2009, Cao hơn gần 0,3% so với kế hoạch được Quốc hội phê duyệt đầu năm Tốc độ tăng trưởng cũng tăng dần đều theo các quý và cao nhất vào quý IV (khoảng 7,3%) Về cơ cấu ngành, khu vực công nghiệp và xây dựng tăng mạnh nhất (7,7%), dịch vụ tăng 7,5% trong khi nông nghiệp chỉ tăng khoảng 2,8%

Mức lạm phát 2 con số của Việt Nam trong năm 2010 đã chính thức được khẳng định Con số 11,75% tuy không quá bất ngờ nhưng vẫn vượt so với chỉ tiêu được Quốc hội đề ra hồi đầu năm gần 5%

Trong đó, giáo dục mới là nhóm tăng giá mạnh nhất trong rổ hàng hóa tính CPI (gần 20%) Tiếp đó là hàng ăn (16,18%) và nhà ở - vật liệu xây dựng (15,74%) Bưu chính viễn thông

là nhóm duy nhất giảm giá với mức giảm gần 6% trong năm 2010 Trong năm 2010, giá vàng đã tăng tới 30% trong khi mức tăng của đôla Mỹ là xấp xỉ 10%

I.1.2 Cán cân thương mại :

Thâm hụt cán cân thanh toán cao Nguyên nhân của tình trạng này là nhập siêu lớn và kéo dài trong nhiều năm làm cho nguồn dự trữ ngoại hối bị sụt giảm, nợ nước ngoài tăng nên và tạo sức ép đối với đồng nội tệ

Theo số liệu của Tổng cục Hải quan năm 2010, tổng kim ngạch xuất nhập khẩu hàng hoá của Việt Nam đạt gần 157 tỷ USD, tăng 23,6% so với năm 2009 Trong đó:

- Xuất khẩu: Trị giá hàng hóa xuất khẩu đạt 72,19 tỷ USD, tăng 26,4%

- Nhập khẩu : Trị giá hàng hóa nhập khẩu đạt 84,8 tỷ USD, tăng 21,2%

- Cán cân thương mại: Nhập siêu hàng hóa là 12,61 tỷ USD, bằng 17,5% kim ngạch xuất khẩu của cả nước

I.1.3.Vốn FDI:

Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài Vốn thực hiện tăng nhưng vốn đăng ký giảm Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đã thực hiện năm 2010 đạt 11 tỷ USD tăng 10% so với năm 2009 và đạt kế hoạch đề ra

Tuy nhiên, vốn FDI đăng ký mới năm 2010 chỉ đạt gần 18,6 tỷ USD, thấp hơn so với kế hoạch So sánh con số đăng ký và thực hiện cho thấy tỷ lệ thực hiện đã được cải thiện đáng kể Ngoài ra, hơn 1,36 tỷ USD vốn được đăng ký thêm cũng chứng tỏ các doanh nghiệp FDI đang hoạt động tại Việt Nam tin tưởng môi trường đầu tư đang tốt lên Theo báo cáo về tình hình thu hút vốn FDI năm 2010, lĩnh vực Bất động sản vẫn thu hút nhiều FDI nhất với 6,8 tỷ USD đăng

ký mới, song ngành công nghiệp chế biến, chế tạo đã thu hẹp khoảng cách với trên 5 tỷ USD, chứng tỏ xu hướng tích cực của FDI là chuyển dịch vào khu vực sản xuất nhiều hơn Trong năm

2009, hai lĩnh vực này thu hút lượng vốn đăng ký lần lượt là 7,6 tỷ USD và 2,97 tỷ USD Lĩnh vực sản xuất, phân phối điện, khí, nước đứng thứ ba với trên 2,9 tỷ USD

I.1.4 Vốn FDI và Kiều hối:

Trong tháng 12/2010, ước tính lượng kiều hối đạt khoảng 770 triệu USD, nâng tổng nguồn thu từ kiều hối của năm 2010 lên mức 8 tỷ USD, tăng khoảng 25.6% so với tổng lượng kiều hối năm 2009 Bên cạnh nguồn thu từ kiều hối, luồng vốn đầu tư gián tiếp vào Việt Nam từ đầu năm tới nay thặng dư khoảng 800 triệu USD, giải ngân vốn đầu tư nước ngoài trong 11 tháng đã tăng 9.9% so với cùng kỳ năm ngoái

I.1.5 Tỷ giá:

Biến động và áp lực của tỷ giá Tính từ năm 2008-2010 đồng việt nam đã mất giá khoảng 30% so với đồng USD Ngày 28/4/2010 tỷ giá trên thị trường tự do lần đầu tiên đã thấp hơn mức

tỷ giá niêm yết của các NHTM Và tỷ giá do các NHTM niêm yết trong thời gian này cũng luôn thấp hơn mức trần cho phép của NHNN, đứng ở mức 18.950 - 18.970đồng/USD

Tháng 8/2010, NHNN tăng tỷ giá bình quân liên ngân hàng thêm 2,1%, lên mức 18.932 đồng/USD Cuối tháng 11, tỷ giá tăng vọt lên mức 21.380 - 21.450 đồng/USD, trên thị trường tự

do tỷ giá vượt qua mức 21.500 đồng/USD Chênh lệch tỷ giá giữa thị trường chợ đen so với tỷ giá chính thức đến 10% Đây là mức chênh lệch cao nhất trong lịch sử tài chính Việt Nam từ năm 1990 trở lại đây

Sự bất thường của tỷ giá còn cho thấy yếu tố tâm lý người dân chưa tin vào giá trị VND Bất chấp sự mất giá của USD trên thế giới, người dân, doanh nghiệp vẫn găm giữ USD Việc găm giữ này, xét trên góc độ kinh tế, xã hội là do tình trạng lạm phát của Việt Nam ngày càng trầm trọng

I.1.6 Chính sách của Nhà nước về Bất động sản:

Nghị định 71 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà có nhiều nội dung mang tính đột phá được cả nhà đầu tư và người tiêu dùng rất ủng hộ

Ngày 15/10/2010 Thông tư 16 hướng dẫn Nghị định 71 có hiệu lực với nội dung cho phép uỷ quyền công chứng tài sản nhà ở hình thành trong tương lai khiến giới đầu tư Bất động sản kỳ vọng sẽ là “phao” đưa thị trường Bất động sản thoát khỏi cảnh trầm lắng hiện nay Bên cạnh đó, việc chấp thuận cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (sổ hồng) cho chung cư mini phần nào cởi trói cho các dự án chung cư mini tư nhân và xuất hiện một loạt các dự án chung cư mini

Thông tư 13 của Ngân hàng Nhà nước có hiệu lực thi hành ngày 1/10/2010, tăng hệ số rủi

ro từ 100% lên 250% đối với các khoản vay kinh doanh Bất động sản, tăng hệ số an toàn vốn (CAR) của các ngân hàng lên 9% Dẫn đến việc vay vốn mua nhà sẽ khó khăn hơn, vì các ngân hàng sẽ phải thu hẹp tín dụng trong lĩnh vực này để đảm bảo an toàn vốn cho hệ thống ngân hàng Nghị định 69 về vấn đề GPMB được Chính phủ được ban hành vào tháng 8/2009 nhưng lại được thực thi vào năm 2010, giá đầu vào dự án thông qua tăng giá đền bù gấp tối đa đến 5 lần,

vô hình chung đã làm gia tăng chi phí đầu tư gấp nhiều lần do chịu tác động tiền vay nhiều hơn, dài hơn, giá nhân công, máy móc, tăng cao Điều đó đã đẩy giá Bất động sản tăng cao hơn Với việc Chính Phủ siết chặt tín dụng cho Bất động sản và Chứng khoán trong năm 2011 xuống dưới 15%, tình hình vốn cho Bất động sản sẽ rất khó khăn và khả năng nhiều dự án sẽ bị đình trệ

I.2 THÁNG ĐẦU NĂM 2011:

I.2.1 Lạm phát-tăng trưởng kinh tế:

Lạm phát 3 tháng đầu năm ở mức rất cao, tới 6,1% trong chỉ tiêu của cả năm chỉ là 7% Nếu theo lịch sử những tháng đầu năm CPI cao do hiệu ứng Tết nguyên đán thì tháng 3 năm nay, lạm phát tăng rất mạnh do việc tăng giá đồng loạt và tăng mạnh hàng loạt các mặt hàng đầu vào như xăng tăng gần 30% lên 21300d/lít, điện tăng 15%.Ngoài ra, vàng và USD liên tục tăng cao cũng tạo hiệu ứng lạm phát tâm lý do người dân mất niềm tin vào VND Tăng trưởng GPD quý 1

là 5,43%, thấp nhất trong 2 năm trở lại đây và toàn lu mờ bởi lạm phát, một khi lạm phát cao hơn tăng trưởng như vậy, thì đời sống người dân càng thêm khó khăn, và bất ổn kinh tế là rất lớn, điều đó giải thích Chính phủ hi sinh mục tiêu tăng trưởng cho ổn định vĩ mô cho năm nay

I.2.2 Thị trường tiền tệ:

Chính sách tiền tệ thắt chặt, từ mức 27% năm 2010, giảm xuống còn 20% và thậm chí chỉ 18% cho năm nay, NHNN đang thực thi quyết liệt các biện pháp thắt chặt tín dụng bao gồm liên tục hút tiền trên thị trường mở, tăng các lãi suất chủ chốt, quy định tỷ lệ tăng trưởng tín dụng phi sản xuất với từng ngân hàng cụ thể thay vì cho toàn hệ thống Xử lý nghiêm những NHTM vượt rào các quy định Thực tế cho thấy, vốn tín dụng trong những năm qua tăng quá manh và đặc biệt không hướng tới khu vực sản xuất, hiệu quả vốn đầu tư cũng rất thấp thể hiện qua hệ số ICOR quý 1 ở 7,15, tỷ lệ đầu tư khu vực nhà nước chiếm một tỷ trọng rất cao 44,55%

I.2.3 Thị trường vàng-ngoại hối:

Quyết tâm của cả Chính phủ và Quốc hội năm nay là hạn chế đầu cơ vàng và dollar, do vàng có mối liên kết chặt chẽ với dollar do vì vậy rất nhiều các biện pháp hành chính cũng như thị trường đã được thực thi

I.2.3.1 Thị trường vàng:

NHNN hướng tới mục tiêu hạn chế đầu cơ tích trữ vàng, Tiếp nối viêc cấm các sàn vàng

từ tháng 4 năm trước, từ đầu năm 2011 này, (1) NHNN đã ban hành quy chế đánh thuế vào gửi tiết kiệm bằng vàng, giảm tỷ trọng quy đổi ra tín dụng VND từ gửi vàng ở các tổ chức tín dụng (2) Từng bước tiến hành lộ trình cấm giao dịch vàng miếng trên thị trường tự do (3) Không giao dịch vàng tại các tài khoản nước ngoài (4) Đồng thời kết hợp liên tục thông tin qua các phương tiện thông tin đại chúng để phổ biến chủ trương đó Kết quả là giá vàng miếng tại Việt Nam đi ngược với thế giới: trong khi giá thế giới liên tục tăng cao lên tới 1447 USD/lượng, thì tại VIệt Nam, giá không ngừng giảm, làm giảm tính đầu cơ tích trữ vàng, vốn tồn tại từ rất lâu tại Việt Nam Tạo sự ổn định lên tỷ giá, từ đó tăng niềm tin cho VND

I.2.3.2 Thị trường ngoại hối:

NHNN thực hiện hàng loạt các biện pháp hành chính và thị trường để ổn định tỷ giá dẫn tới ốn định vĩ mô, có thể coi đó là chiến dịch chống dollar hóa (1) Đầu tiên là việc phá giá lên tới 9,3% cho lần điều chỉnh ngày 11-02, giảm biên độ giao dịch từ 3% về 1% Giúp tỷ giá ngân hàng về sát với tỷ giá tự do, có thời điểm khoảng cách lên tới 10%, và sau đó tỷ giá USD/VND liên tục được điều chỉnh linh hoạt theo từng ngày NHNN muốn kết thúc sự tồn tại 2 tỷ giá, từ đó hạn chế hiện tượng đầu cơ, tích trữ USD, hướng tới ổn định tỷ giá cho tới thời điểm cuối năm

201 (2) Thu hẹp các đối tượng vay ngoại tệ hướng tới hạn chế tăng trưởng tín dụng USD qua thông tư 07 (3) Thi hành các biện pháp khống chế hoạt động thu mua ngoại tệ tại thị trường tự

do Và (4) yêu cầu các doanh nghiệp nhà nước bán USD cho ngân hàng, nơi nắm giữ 1,61 tỷ USD Tính từ thời điểm điều chỉnh tỷ giá 11/02, tỷ giá khá ổn định, kết thúc quý 1 ở 20703 đ/USD Tuy nhiên, lãi suất huy động USD rất cao, và nhiều khi có đợt đua lãi suất huy động USD Điều này xuất phát từ tăng trưởng tín dụng bằng USD cao hơn hẳn bằng VND, ngoài ra, các NHTM cũng có thể đẩy mạnh huy động USD để giải tỏa áp lực thanh khoản VND Điều này

một lần nữa có thể lặp lại hiện tượng giống thời điểm cuối năm 2010 là tỷ giá USD tăng vọt do cầu cuối năm cao dẫn tới bất ổn trên thị trường ngoại hối

II XÁC ĐỊNH RANH GIỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN – ĐẤT HUYỆN ĐÔNG ANH:

II.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của Hà Nội:

II.1.1 Điều kiện tự nhiên:

Nằm ở phía tây bắc của vùng đồng bằng châu thổ sông Hồng, Hà Nội có vị trí từ 20°53' đến 21°23' vĩ độ Bắc và 105°44' đến 106°02' kinh độ Đông, tiếp giáp với các tỉnh Thái Nguyên, Vĩnh Phúc ở phía Bắc, Hà Nam, Hòa Bình phía Nam, Bắc Giang, Bắc Ninh và Hưng Yên phía Đông, Hòa Bình cùng Phú Thọ phía Tây Sau đợt mở rộng địa giới hành chính vào tháng 8 năm 2008, thành phố có diện tích 3.324,92 km², nằm ở cả hai bên bờ sông Hồng, nhưng tập trung chủ yếu bên hữu ngạn

Khí hậu Hà Nội tiêu biểu cho vùng Bắc Bộ với đặc điểm của khí hậu nhiệt đới gió mùa

ẩm, mùa hè nóng, mưa nhiều và mùa đông lạnh, ít mưa

Nhờ có vị trí địa lí và điều kiện tự nhiên thuận lợi, từ xa xưa, Hà Nội đã trở thành trung tâm văn hóa, chính trị, kinh tế, xã hội và giáo dục của cả nước, là nơi tốt để định cư, sinh sống

II.1.2 Điều kiện kinh tế, xã hội:

Sau đợt mở rộng địa giới gần đây nhất vào tháng 8 năm 2008, thành phố Hà Nội có 6,233 triệu dân và nằm trong 17 thủ đô có diện tích lớn nhất thế giới Theo kết quả cuộc điều tra dân số ngày 1 tháng 4 năm 2009, dân số Hà Nội là 6.451.909 người, dân số trung bình năm 2009 là 6.472.200 người

Mật độ dân số trung bình của Hà Nội là 1.979 người/km² Mật độ dân số cao nhất là

ở quận Đống Đa lên tới 35.341 người/km², trong khi đó, ở những huyện như ngoại thành như Sóc Sơn, Ba Vì, Mỹ Đức, mật độ dưới 1.000 người/km²

Năm 2009, dân số thành thị là 2.632.087 chiếm 41,1%, và 3.816.750 cư dân nông thôn chiếm 58,1%

II.2.Vị trí huyện Đông Anh:

Huyện Đông Anh là 1 huyện thuộc thành phố Hà Nội, có vị trí như sau :

Phía Đông, Đông Bắc giáp tỉnh Bắc Ninh,

Phía Nam giáp sông Hồng,

Phía Đông nam giáp huyện Gia Lâm

Phía Tây giáp huyện Mê Linh,

Phía Bắc giáp huyện Sóc Sơn

II.3 Đặc điểm huyện Đông Anh:

- Diện tích: 18.230 ha (182,3 km2)

- Dân số: 357.500 (2008)

- Mật độ dân số: 1.796 người/km2

- Gồm 23 xã và 1 thị trấn (thị trấn Đông Anh)

- Thị trấn Đông Anh là đơn vị hành chính cấp cơ sở thứ 24 của huyện Đông Anh, đồng thời cũng là trung tâm kinh tế, chính trị, kinh tế - văn hóa xã hội của huyện:

+ Diện tích: 453,32 km2

+ Dân số: 24.771 người

+ Địa giới hành chính phức tạp, nằm xen kẽ với 6 xã lân cận

+ Đây là đơn vị duy nhất của huyện Đông Anh không trực tiếp tham gia sản xuất nông nghiệp Dân cư thị trấn chủ yếu làm việc trong các cơ quan nhà nước, buôn bán kinh doanh, dịch vụ thương mại

UBND thành phố Hà Nội vừa có Quyết định số 3046/QĐ-UBND, phê duyệt Đề cương nhiệm vụ lập Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội (KT-XH) huyện Đông Anh đến năm

2020, với kinh phí thực hiện là 1.170 triệu đồng, dự kiến hoàn thành trong năm 2009 UBND TP yêu cầu, quy hoạch tổng thể phát triển KT-XH huyện Đông Anh đến năm 2020 phải đánh giá đúng, đầy đủ và toàn diện về hiện trạng phát triển KT-XH huyện 10 năm qua, trong đó tập trung vào giai đoạn 2006-2009; Xây dựng các giải pháp thực hiện quy hoạch phát triển KT - XH huyện