Slide bài giảng môn thị trường bất động sản: Chương 2: Cầu bất động sản

Phân biệt cầu và nhu cầu: • Giữa nhu cầu tiêu dùng và cầu về bất động sản có một sự cách biệt khá lớn về quy mô, phạm vi và đối tượng xuất • Cầu có quan hệ chặt chẽ với nhu cầu và khả nă

ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN

BỘ MÔN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Thị trường bất động sản

Trần Kim Chung, 2011

định để nhận được khối lượng bất động sản

đó trên thị trường.

Chương 2: Cầu bất động sản

• 1.2 Phân biệt cầu và nhu cầu:

• Giữa nhu cầu tiêu dùng và cầu về bất động sản có một sự cách biệt khá lớn về quy mô, phạm vi và đối tượng xuất

• Cầu có quan hệ chặt chẽ với nhu cầu và khả năng thanh

toán, điều kiện hoạt động của thị trường Thị trường hoạt động  cung gặp cầu  thoả mãn

Chương 2: Cầu bất động sản

• 1.3 Điều kiện để cầu bất động sản xuất hiện

• - Xuất hiện nhu cầu tiêu dùng về một dạng bất động sản nào đó mà nhu cầu đó không thể tự thoả mãn bằng các nguồn lực sẵn có của người dân VD: cầu nhà: tôi là chủ

thầu  tôi tự xây dựng nhà ở  không cần mua nhà

• - Có các nguồn lực tài chính đảm bảo khả năng thanh toán cho nhu cầu này  chuyển nhu cầu thành cầu trên thị trường

• - Có sự hoạt động của thị trường để nhu cầu có khả

năng thanh toán có điều kiện gặp cung Thị trường là một môi trường để nhu cầu có khả năng thanh toán biến thành nhu cầu thực tế  được thoả mãn

Chương 2: Cầu bất động sản

• 2.3 Phân loại theo loại BĐS

• - Nhà ở: Nhà ở cao tầng, nhà chung cư, nhà phân lô, nhà biệt thự, nhà vườn,

• Cầu về nhà ở kéo theo cầu về đất đai để xây dựng nhà ở

• + Trên thị trường bất động sản, trong quan hệ thương mại, ngoài cầu bất động sản thông thường còn xuất hiện cầu giả tạo của những người buôn bán bất động sản Cầu giả tạo xuất hiện trong mối quan hệ thương mại do kỳ vọng của những người kinh doanh bất động sản

• - Công trình thương mại và dịch vụ:

• - Công trình để sản xuất: Nhà xưởng, kho bãi, …

Chương 2: Cầu bất động sản

• 2.4 Phân theo địa điểm

• Nội thành: khu vực trung tâm, khu lân cận,

khu sầm uất, khu vắng vẻ, khu đô thị mới, khu

cư trú lâu đời, khu phố cổ, khu phố mới,

• Ngoại thành: ven đô, ngoại ô, vùng đang đô thị hoá…

• Theo quận huyện:

Chương 2: Cầu bất động sản

• 2.5 Theo đối tượng sử dụng bất động sản

• Cá nhân, hộ gia đình: Hộ gia đình đơn lẻ, hộ

gia đình nhiều thế hệ, nhiều hộ gia đình, nhà ở cho người độc thân, người nước ngoài.

• Doanh nghiệp: theo quy mô nhu cầu về BĐS

và lĩnh vực kinh doanh của doanh nghiệp.

Chương 2: Cầu bất động sản

• 2.6 Theo tính chất của BĐS

• Nhà bê tông, mái ngói, nhà lá…

• Xưởng sản xuất cố định, xưởng tạm, nhà máy hiện đại.

• Văn phòng loại A, B…, cao cấp, trong toà nhà cao tầng, phân lô riêng biệt.

Chương 2: Cầu bất động sản

• 3 Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu bất động sản

• 3.1 Quy mô và cơ cấu dân cư

• - Dân số tăng: Tăng nhu cầu đất đai cho hoạt động sản xuất ở KV1 (nông, lâm nghiệp, sản xuất vật liệu xây dựng)

• Tuy nhiên, trong giai đoạn này nền sản xuất còn mang tính tự cung, tự cấp chưa xã hội hoá nhu cầu đất đai cho sản xuất chưa trở thành cầu thị trường vì đất đai chưa phải là hàng

hoá  nhu cầu tăng, nhưng cầu về đất đai chưa tăng theo tốc

độ tăng của nhu cầu

• Giải thích lại sự khác biệt về cầu và nhu cầu

• - Cơ cấu dân cư thay đổi: (i) Tuổi: dân số ở độ tuổi kết hôn cao nhu cầu vê nhà ở và căn hộ độc lạp tăng Dân

số trẻ hoá nhiều thanh thiếu niên, trẻ em khi nhỏ thì ở chung sang độ tuổi vị thành có nhu cầu có phòng riêng Phương Tây thanh niên ra ở riêng (ii) Văn hoá: truyền thống muốn ở nhà có nóc

Chương 2: Cầu bất động sản

• 3.2 Thu nhập và nghề nghiệp

• - Nghề nghiệp tác động đến nhu cầu về chỗ ở và thay đổi thu nhập Khi thu nhập thấp : sự tăng lên của thu nhập ít tác động đến cầu về nhà ở nhưng nếu mức thu nhập tăng cao  tăng đột biến về cầu nhà ở

• - Thu nhập ở mức cao làm nẩy sinh nhu cầu mới và thay dổi thị hiếu hình thức nhà ở Thu nhập cao: xuất hiện cầu bất động sản trong kinh doanh Thu nhập cao tăng cầu bất động sản dịch vụ.

• - Nghề nghiệp quan hệ chặt chẽ với thu nhập Nghề nghiệp yều cầu tính chất đặc điểm của nhà ở, nhà ở phù hợp với tính chất, đặc điểm của công việc

Chương 2: Cầu bất động sản

• 3.3 Cung cầu các bất động sản thay thế

• - Cung và giá thuê nhà sẽ tác động đến cầu mua nhà

• - Cung và giá đất xây dựng sẽ tác động đến cầu nhà cao tầng

Chương 2: Cầu bất động sản

• 3.4 Đô thị hoá

thành thị Tập trung dân số ở đô thị  làm tăng cầu nhà ở và các dạng cầu mới về bất động sản vùng đô thị – xuất hiện xóm liều, nhà ổ chuột.

các hoạt động kinh tế – xã hội, thay đổi mục đích

sử dụng đất, tạo ra các cơ hội đầu tư mới VD:

mở rộng đô thị, đất nông nghiệp giảm.

kinh doanh bất động sản: đất ngoại ô, ven đô.

Chương 2: Cầu bất động sản

• 3.5 Phát triển cơ cấu hạ tầng

VD: làm đường giao thông qua nhà  nhà mặt đường.

động kinh tế : Thành phố đẹp hơn, giảm ách tắc giao thông

tăng cầu bất động sản cho mục tiêu kinh doanh.

Chương 2: Cầu bất động sản

• 3.6 Mốt và thị hiếu

• - Trào lưu, thói quen và xu thế VD: không

ở nhà cao tầng, ở nhà trong khu vực nội

thành, qua sông không thích.

• - Văn hoá và tập quán: Á á Đông: phong thuỷ; Tôn giáo; Dân tộc.

Chương 2: Cầu bất động sản

• 3.7 Chính sách tiền tệ

• - Cung tiền tệ tác động trực tiếp đến khả năng thanh toán giao dịch về bất động sản VD: dư cung  dư đồng tiền để thanh toán, không

cần thanh toán bằng các bản vị khác

• - Tỷ giá so với ngoại tệ mạnh và giá vàng VD: nhà 80 cây vàng, nhà 200 triệu đồng

• - Mức độ lạm phát VD: Lạm phát cao, tiền mất giá

doanh bất động sản(thuế chuyển quyền sở hữu, quyền

sử dụng) VD: thuế giảm  số vụ kinh doanh tăng, giảm những vụ mua bán ngầm  kiểm soát được thị trường

Chương 2: Cầu bất động sản

• 4 Xu hướng biến động của cầu bất động sản

• 4.1 Độ co giãn của cầu bất động sản

• Khái niệm: Độ co giãn của cầu bất động sản là quan hệ so sánh giữa tốc độ biến động của

cầu so với tốc độ biến động của các nhân tố tác động (biến số)

• Thường chỉ có thể xác định được tốc độ biến động của thu nhập chứ các yếu tố khác khó xác định được tốc độ biến động

Chương 2: Cầu bất động sản

• 4.2 Xu hướng biến động của cầu về đất đai cho sản xuất

• - Không phải là quan hệ cơ bản trên thị trường bất động

sản, trong nhiều trường hợp nhu cầu về đất đai cho sản

xuất được đáp ứng thông qua các điều chỉnh không phải là quan hệ thị trường như chính sách phân chia, giao đất và điều chỉnh quỹ đất đai của chính phủ Cầu về đất đai cho sản xuất thường xuất hiện trong phạm vi hẹp, mang tính khu vực

• - Xu hướng biến động cầu về đất đai cho sản xuất theo

trình đồ sản xuất: Ở mỗi trình độ sản xuất nhất định, cầu không co giãn trong giới hạn trình độ sản xuất đó  quy

mô sản xuất tối ưu Trong giai đoạn chuyển giao giữa các trình độ sản xuất, giữa các phương thức kinh doanh, cầu co giãn rất lớn

Chương 2: Cầu bất động sản

thực, thực phẩm  sau khi giải quyết được nhu cầu thiết yếu ăn, mặc  tính đến nhu cầu nhà ở

thực phẩm)  độ co giãn của cầu theo thu nhập nhỏ (thu nhập tăng chủ yếu để mua thêm lương thực, thực phẩm)  nhu cầu nhà ở không có khả năng thanh toán.

cho nhà ở  độ co giãn tăng (vì phần thu nhập tăng chủ yếu để đầu tư cho nhà ở)

cấp bắt đầu tăng Quy mô tiêu dùng ở mức thấp  thặng dư tiêu dùng thay đổi nhanh

Chương 2: Cầu bất động sản

• 4.2 Xu hướng biến động của cầu nhà ở:

• - Theo quy mô gia đình

• + Độ co giãn: tỷ lệ tăng của cầu so với tỷ lệ tăng của số nhân khẩu trong gia đình Quy mô gia đình tăng  cầu đất đai tăng

• Chia 3 giai đoạn:

thêm nhân khẩu, tác động không đáng kẻ đến cầu Độ co giãn của cầu trong giai đoạn này là nhỏ

kết cấu: con cái lập gia đình, trẻ con bước sang tuổi trưởng thành, nhiều thế hệ sống chung  cầu tăng nhiều so với sự thay đổi: E lớn.

cầu về nhà ở tăng chậm lại và độ co giãn của cầu nhà ở so với quy

mô gia đình nhỏ dần E giảm

Chương 2: Cầu bất động sản

• 4.2 Xu hướng biến động của cầu nhà ở:

• - Theo giá cả:

của giá cả Lương thực, thực phẩm : thiết yếu, không khả năng thay thế,

có giới hạn tối đa.

giãn của cầu nhà ở theo giá cả rất lớn.

• - Theo các biến số khác: Hàm cầu nhà ở chịu tác động của các biến số sau:

• + Dân số: quy mô dân số, quy mô hộ gia đình, cơ cấu tuổi của chủ hộ,

Xin cảm ơn