Slide bài giảng môn thị trường bất động sản: Chương 2: Cầu bất động sản

ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN BỘ MÔN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Thị trường bất động sản Trần Kim Chung, 2011 Chương 2: Cầu bất động sản • Khái niệm - Đặc điểm • Phân loại • Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu bất động sản • Xu hướng biến động cầu bất động sản Chương 2: Cầu bất động sản • Khái niệm • 1.1 Khái niệm • Là lượng hàng hố bất động sản mà người có nhu cầu tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận có khả tốn với mức giá định để nhận khối lượng bất động sản thị trường Chương 2: Cầu bất động sản • 1.2 Phân biệt cầu nhu cầu: • Giữa nhu cầu tiêu dùng cầu bất động sản có cách biệt lớn quy mô, phạm vi đối tượng xuất • + Nhu cầu : Quy mơ lớn, phạm vi rộng với tất đối tượng • + Cầu thị trường : khơng hồn tồn trùng khớp với nhu cầu do: Nhu cầu khơng có khả tốn Có nhu cầu, có khả tốn khơng trở thành nhu cầu thị trường • Cầu có quan hệ chặt chẽ với nhu cầu khả toán, điều kiện hoạt động thị trường Thị trường hoạt động  cung gặp cầu  thoả mãn Chương 2: Cầu bất động sản • 1.3 Điều kiện để cầu bất động sản xuất • - Xuất nhu cầu tiêu dùng dạng bất động sản mà nhu cầu tự thoả mãn nguồn lực sẵn có người dân VD: cầu nhà: tơi chủ thầu  tự xây dựng nhà  không cần mua nhà • - Có nguồn lực tài đảm bảo khả tốn cho nhu cầu  chuyển nhu cầu thành cầu thị trường • - Có hoạt động thị trường để nhu cầu có khả tốn có điều kiện gặp cung Thị trường môi trường để nhu cầu có khả tốn biến thành nhu cầu thực tế  thoả mãn Chương 2: Cầu bất động sản • 1.4 Đặc điểm • Phản ứng nhạy • Phụ thuộc sách • Phụ thuộc thói quen, tập quán • Phụ thuộc địa bàn • Phụ thuộc tâm lý Chương 2: Cầu bất động sản • Phân loại • 2.1 Phân theo loại nhu cầu: • Mua • Cho thuê • 2.2 Phân loại theo giá trị BĐS • Giá trị lớn, trung bình, nhỏ • Cao cấp, tái định cư, thấp cấp, ổ chuột Chương 2: Cầu bất động sản • 2.3 Phân loại theo loại BĐS • - Đất đai: • + Cầu đất đai, nhà cho hoạt động dịch vụ, du lịch: trung tâm thương mại, khu vui chơi giải trí, khu thể thao • + Cầu đất đai cho văn phịng, cơng sở: hoạt động xã hội tăng  cầu tăng • + Cầu đất đai cho cơng nghiệp, giao thơng cơng trình cơng cộng • + Cầu đất đai cho nông nghiệp, lâm nghiệp, sản xuất vật liệu xây dựng hầm mỏ Chương 2: Cầu bất động sản • 2.3 Phân loại theo loại BĐS • - Nhà ở: Nhà cao tầng, nhà chung cư, nhà phân lô, nhà biệt thự, nhà vườn, • Cầu nhà kéo theo cầu đất đai để xây dựng nhà • + Trên thị trường bất động sản, quan hệ thương mại, ngồi cầu bất động sản thơng thường cịn xuất cầu giả tạo người buôn bán bất động sản Cầu giả tạo xuất mối quan hệ thương mại kỳ vọng người kinh doanh bất động sản • - Cơng trình thương mại dịch vụ: • - Cơng trình để sản xuất: Nhà xưởng, kho bãi, … Chương 2: Cầu bất động sản • 2.4 Phân theo địa điểm • Nội thành: khu vực trung tâm, khu lân cận, khu sầm uất, khu vắng vẻ, khu đô thị mới, khu cư trú lâu đời, khu phố cổ, khu phố mới, • Ngoại thành: ven đô, ngoại ô, vùng đô thị hố… • Theo quận huyện: Chương 2: Cầu bất động sản • Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu bất động sản • 3.1 Quy mơ cấu dân cư • - Dân số tăng: Tăng nhu cầu đất đai cho hoạt động sản xuất KV1 (nông, lâm nghiệp, sản xuất vật liệu xây dựng) • Tuy nhiên, giai đoạn sản xuất mang tính tự cung, tự cấp chưa xã hội hố nhu cầu đất đai cho sản xuất chưa trở thành cầu thị trường đất đai chưa phải hàng hố  nhu cầu tăng, cầu đất đai chưa tăng theo tốc độ tăng nhu cầu • Giải thích lại khác biệt cầu nhu cầu Chương 2: Cầu bất động sản • - Nhu cầu nhà tăng lên theo mức bình qn diện tích ở/người • - Hoạt động dịch vụ tăng theo mức độ tập trung dân số: dân số tăng, nhu cầu hoạt động dịch vụ tăng theo nhu cầu người • - Cơ cấu dân cư thay đổi: (i) Tuổi: dân số độ tuổi kết hôn cao nhu cầu vê nhà hộ độc lạp tăng Dân số trẻ hoá nhiều thiếu niên, trẻ em nhỏ chung sang độ tuổi vị thành có nhu cầu có phịng riêng Phương Tây niên riêng (ii) Văn hoá: truyền thống muốn nhà có Chương 2: Cầu bất động sản • 3.2 Thu nhập nghề nghiệp • - Nghề nghiệp tác động đến nhu cầu chỗ thay đổi thu nhập Khi thu nhập thấp : tăng lên thu nhập tác động đến cầu nhà mức thu nhập tăng cao  tăng đột biến cầu nhà • - Thu nhập mức cao làm nẩy sinh nhu cầu thay dổi thị hiếu hình thức nhà Thu nhập cao: xuất cầu bất động sản kinh doanh Thu nhập cao tăng cầu bất động sản dịch vụ • - Nghề nghiệp quan hệ chặt chẽ với thu nhập Nghề nghiệp yều cầu tính chất đặc điểm nhà ở, nhà phù hợp với tính chất, đặc điểm công việc Chương 2: Cầu bất động sản • 3.3 Cung cầu bất động sản thay • - Cung giá thuê nhà tác động đến cầu mua nhà • - Cung giá đất xây dựng tác động đến cầu nhà cao tầng Chương 2: Cầu bất động sản • 3.4 Đơ thị hố • - Làm thay đổi cấu dân số nông thôn – thành thị Tập trung dân số đô thị  làm tăng cầu nhà dạng cầu bất động sản vùng thị – xuất xóm liều, nhà ổ chuột • - Đơ thị hố làm thay đổi quy hoạch cấu hoạt động kinh tế – xã hội, thay đổi mục đích sử dụng đất, tạo hội đầu tư VD: mở rộng đô thị, đất nơng nghiệp giảm • - Đơ thị hố nhanh mở hội cho nhà kinh doanh bất động sản: đất ngoại ô, ven đô Chương 2: Cầu bất động sản • 3.5 Phát triển cấu hạ tầng • - Tăng khả tiếp cận với bất động sản VD: làm đường giao thông qua nhà  nhà mặt đường • - Tạo mơi trường hấp dẫn đầu tư hoạt động kinh tế : Thành phố đẹp hơn, giảm ách tắc giao thơng • - Tạo hội kinh doanh bất động sản, làm tăng cầu bất động sản cho mục tiêu kinh doanh Chương 2: Cầu bất động sản • 3.6 Mốt thị hiếu • - Trào lưu, thói quen xu VD: không nhà cao tầng, nhà khu vực nội thành, qua sơng khơng thích • - Văn hố tập qn: Á Đơng: phong thuỷ; Tôn giáo; Dân tộc Chương 2: Cầu bất động sản • • • • 3.7 Chính sách tiền tệ - Cung tiền tệ tác động trực tiếp đến khả toán giao dịch bất động sản VD: dư cung  dư đồng tiền để toán, khơng cần tốn vị khác - Tỷ giá so với ngoại tệ mạnh giá vàng VD: nhà 80 vàng, nhà 200 triệu đồng - Mức độ lạm phát VD: Lạm phát cao, tiền giá Chương 2: Cầu bất động sản • 3.8 Chính sách quản lý bất động sản • - Các quy định tiêu chuẩn giới hạn bất động sản • - Quan hệ sở hữu sử dụng bất động sản • - Thừa nhận thị trường hàng hố bất động sản  thị trường ngầm giảm • - Chính sách tài bất động sản: cho vay, chấp, cầm cố • - Kiểm sốt giao dịch bất động sản thuế kinh doanh bất động sản(thuế chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng) VD: thuế giảm  số vụ kinh doanh tăng, giảm vụ mua bán ngầm  kiểm soát thị trường Chương 2: Cầu bất động sản • • • • Xu hướng biến động cầu bất động sản 4.1 Độ co giãn cầu bất động sản Khái niệm: Độ co giãn cầu bất động sản quan hệ so sánh tốc độ biến động cầu so với tốc độ biến động nhân tố tác động (biến số) Thường xác định tốc độ biến động thu nhập yếu tố khác khó xác định tốc độ biến động Chương 2: Cầu bất động sản • 4.2 Xu hướng biến động cầu đất đai cho sản xuất • - Khơng phải quan hệ thị trường bất động sản, nhiều trường hợp nhu cầu đất đai cho sản xuất đáp ứng thông qua điều chỉnh quan hệ thị trường sách phân chia, giao đất điều chỉnh quỹ đất đai phủ Cầu đất đai cho sản xuất thường xuất phạm vi hẹp, mang tính khu vực • - Xu hướng biến động cầu đất đai cho sản xuất theo trình đồ sản xuất: Ở trình độ sản xuất định, cầu không co giãn giới hạn trình độ sản xuất  quy mơ sản xuất tối ưu Trong giai đoạn chuyển giao trình độ sản xuất, phương thức kinh doanh, cầu co giãn lớn Chương 2: Cầu bất động sản • • • • • • • 4.2 Xu hướng biến động cầu nhà ở: - Theo thu nhập: Cầu nhà (dính đến đất ở): nhu cầu thiết yếu, bản, đứng sau cầu lương thực, thực phẩm  sau giải nhu cầu thiết yếu ăn, mặc  tính đến nhu cầu nhà + Độ co giãn: Tốc độ biến thiên cầu so với tốc độ thay đổi thu nhập + Giai đoạn 1: Thu nhập thấp  cần thoả mãn nhu cầu tối thiểu trước (lương thực, thực phẩm)  độ co giãn cầu theo thu nhập nhỏ (thu nhập tăng chủ yếu để mua thêm lương thực, thực phẩm)  nhu cầu nhà khả tốn + Giai đoạn 2: thu nhập vượt qua giới hạn đói nghèo  bắt đầu để dành đầu tư cho nhà  độ co giãn tăng (vì phần thu nhập tăng chủ yếu để đầu tư cho nhà ở) + Giai đoạn 3: Thu nhập tiếp tục tăng, cầu nhà thông thường giảm, cầu nhà cao cấp bắt đầu tăng Quy mô tiêu dùng mức thấp  thặng dư tiêu dùng thay đổi nhanh Chương 2: Cầu bất động sản • 4.2 Xu hướng biến động cầu nhà ở: • - Theo quy mơ gia đình • + Độ co giãn: tỷ lệ tăng cầu so với tỷ lệ tăng số nhân gia đình Quy mơ gia đình tăng  cầu đất đai tăng • Chia giai đoạn: • + Giai đoạn 1: gia đình độc thân gia đình có nhỏ, tăng thêm nhân khẩu, tác động không đáng kẻ đến cầu Độ co giãn cầu giai đoạn nhỏ • + Giai đoạn 2: Gia đình vừa thay đổi quy mô, vừa thay đổi kết cấu: lập gia đình, trẻ bước sang tuổi trưởng thành, nhiều hệ sống chung  cầu tăng nhiều so với thay đổi: E lớn • + Giai đoạn 3: quy mô cầu tăng kết cấu không thay đổi  cầu nhà tăng chậm lại độ co giãn cầu nhà so với quy mơ gia đình nhỏ dần E giảm Chương 2: Cầu bất động sản • • • • • • • • • • 4.2 Xu hướng biến động cầu nhà ở: - Theo giá cả: + Độ co giãn: so sánh tốc độ biến động cầu với tốc độ biến thiên giá Lương thực, thực phẩm : thiết yếu, khơng khả thay thế, có giới hạn tối đa + Nhà : thiết yếu, co khả thay thế, có giới hạn tối đa  độ co giãn cầu nhà theo giá lớn - Theo biến số khác: Hàm cầu nhà chịu tác động biến số sau: + Dân số: quy mô dân số, quy mô hộ gia đình, cấu tuổi chủ hộ, độ tuổi kết hôn + Cơ cấu nghề nghiệp lao động + Tỷ lệ nhà thuê nhà chủ sở hữu + Chính sách cung tiền tệ + Chính sách thuế sở hữu nhà Xin cảm ơn ... soát thị trường Chương 2: Cầu bất động sản • • • • Xu hướng biến động cầu bất động sản 4.1 Độ co giãn cầu bất động sản Khái niệm: Độ co giãn cầu bất động sản quan hệ so sánh tốc độ biến động cầu. . .Chương 2: Cầu bất động sản • Khái niệm - Đặc điểm • Phân loại • Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu bất động sản • Xu hướng biến động cầu bất động sản Chương 2: Cầu bất động sản • Khái niệm... giá Chương 2: Cầu bất động sản • 3.8 Chính sách quản lý bất động sản • - Các quy định tiêu chuẩn giới hạn bất động sản • - Quan hệ sở hữu sử dụng bất động sản • - Thừa nhận thị trường hàng hoá bất