Bài giảng môn thị trường bất động sản

TRƯờNG ĐạI HọC KINH Tế QUốC DÂN KHOA bất động sản & ĐịA CHíNH BI GING TH TRNG BT NG SN H ni 12/2007 thị t$ờng bất động sản i- tổng quan về bất động sản và thị tờng bất động sản 1.1. Khái niệm, đặc điểm bất động sản Khái niệm bất động sản Ti sn l ca ci vt cht dựng vo mc ớch sn xut hoc tiờu dựng. Ti sn bao gm vt cú thc, tin, giy t tr giỏ c bng tin v cỏc quyn ti sn. Quyền tài sản là quyền trị giá ợc bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao lu dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ. Tài sn bao gồm nhiều loại, tuỳ theo tiêu thức phân chia khác nhau do nhu cầu quản lý và sử dụng. Nhìn chung, tất cả các nớc ều phân chia tài sản thành 2 loại là bất ộng sản và ộng sản. Hình thức phân chia này ã có cách ây hàng ngàn năm từ thời La mã cổ ại và ợc ghi trong Bộ Luật La Mã. Điều 181 của Bộ Luật Dân sự nớc ta quy ịnh: "Bất động sản là các tài sản không thể di dời đợc". Nh vậy, BĐS trớc hết phải là tài sản, nhng khác với các tài sản khác là chúng không thể di, dời ợc. Hay nói cách khác, BĐS là ất ai và những vật thể cố ịnh gắn với ất ai. Những vật thể gắn với ất ai là những vật thể tồn tại trên ất và chỉ có thể ợc sử dụng trong trạng thái không tách rời ất hoặc là những vật thể mà khi dịch chuyển sẽ bị h hại (tính chất, công năng, hình thái sẽ thay ổi) hoặc tốn nhiều công sức và chi phí nh các công trình kiến trúc, công trình lắp ghép. Theo iều 181 của Bộ Luật Dân sự nớc ta thì BĐS bao gồm: - Đất đai: + Phải là ất không di dời ợc hoặc di dời ợc nhng không áng kể (những ất ai di dời nh ất trồng cây cảnh, ất làm vật liệu xây dựng không phải là BĐS); + Phải là ất ai ã ợc xác ịnh chủ quyền; + Đất ai ó phải ợc o lờng bằng giá trị (căn cứ vào số lợng và chất lợng của ất ai ó) - Nhà ở, công trình xây dựng gắn với liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng ó: + Nhà cửa xây dựng cố ịnh không thể di dời, hoặc di dời không áng kể: nhà ở, trung tâm thơng mại, khách sạn, văn phòng (những nhà bạt di ộng của các gánh xiếc, các lâu ài làm bằng băng á, các nhà nghỉ di ộng trên xe lăn không phải là BĐS mà là các ộng sản, hoặc công cụ lao ộng); + Các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông: nh ờng xá, cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi ỗ ợc xây dựng gắn liền với ất ai; + Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng ó: máy iều hoà trung tâm, các máy móc thiết bị iều khiển hoạt ộng của công trình, các cây cảnh trồng cố ịnh tạo cảnh quan cho công trình (những tài sản có thể tháo rời mà giá trị công dụng của nó không thay ổi thì không phải là BĐS nh: máy iều hoà di ộng, các chậu cây cảnh trong vờn treo, các tranh ảnh và thiết bị ồ dùng khác); + Các công trình ó phải có khả năng o lờng và lợng hoá thành giá trị theo các tiêu chuẩn o lờng nhất ịnh (các công trình tôn giáo; các di sản văn hoá thế giới hoặc quốc gia; các công trình quốc gia không lợng hoá giá trị không coi là BĐS). - Các tài sản khác gắn liền với đất đai: + _ờn cây lâu năm: bao gồm cả cây trồng và ất trồng cây; + Các công trình nuôi trồng thuỷ sản, cánh ồng làm muối; + Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao + Một số công trình khai thác hầm mỏ (hầm lò) + Các tài sản khác do pháp luật quy ịnh: Nhng c im ch yu ca BS Ngoài những iểm cơ bản ở khái niệm nêu trên, BĐS còn có những ặc iểm cụ thể sau: Thứ nhất, bất động sản là hàng hoá có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng di dời đợc. Đặc iểm này là do BĐS sản luôn gắn liền với ất ai, mà ất ai có ất ặc iểm là có vị trí cố ịnh và có giới hạn về diện tích và không gian. Đặc iểm này ảnh hởng lớn ến thị trờng BĐS, ến kinh doanh BĐS. Do ó, vị trí của BĐS nh ịa iểm cụ thể, môi trờng kinh tế, chính trị, xã hội, pháp lý, cảnh quan, kết cấu hạ tầng của hàng hoá BĐS có ý nghiã vô cùng quan trọng ối với giá trị và giá cả BĐS. Thứ hai, bất động sản là loại hàng hoá có tính lâu bền. Tính lâu bền của hàng hoá BĐS gắn liền với sự trờng tồn của ất ai, loại tài sản do thiên nhiên ban tặng không thể bị tiêu huỷ (trừ một số trờng hợp ặc biệt nh: ộng ất, núi lửa, sạt lở). Mặt khác, các công trình xây dựng, công trình kiến trúc và vật kiến trúc thờng có tuổi thọ cao, có thể hàng trăm năm. Ngay trong nông nghiệp, BĐS là vờn cây lâu năm cũng có thời gian tồn tại lâu dài. Tuy nhiên tính lâu bền của hàng hoá BĐS rất khác nhau, tuỳ theo từng loại BĐS cụ thể. Đặc iểm này ảnh hởng lớn ến chiến lợc kinh doanh, ến ầu t BĐS cũng nh công tác quản lý, sử dụng BĐS. Thứ ba, hàng hoá bất động sản mang tính cá biệt và khan hiếm. Sở dĩ nh vậy là do sự khan hiếm và tính có hạn của diện tích bề mặt trái ất cũng nh của từng vùng, từng ịa phơng, từng khu vực, từng thửa ất. Tính phức tạp của ất ai về ịa hình, chất ất, vị trí, cảnh quan ã tạo nên sự khan hiếm và tính cá biệt của hàng hoá BĐS. Mặt khác, chính sự a dạng trong ý tởng ến thiết kế xây dựng, chế tạo của chủ ầu t cũng nh của các kiến trúc s, các công trình s và các nhà thiết kế cũng tạo nên tính cá biệt (tính dị biệt) của hàng hoá BĐS. Thứ t, hàng hoá bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội. Nhìn chung hàng hoá ều có ặc iểm này, nhng với hàng hoá BĐS thì ặc iểm này nổi trội hơn. Sở dĩ nh vậy là vì nhu cầu về BĐS ở mỗi khu vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc chịu ảnh hởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội, thậm chí, còn bao gồm cả yếu tố tín ngỡng, tôn giáo, tâm linh của dân c ở ó. Thứ năm, hàng hoá bất động sản chịu ảnh hởng lẫn nhau. Giữa các hàng hoá BĐS có sự tác ộng và ảnh hởng lẫn nhau khá mạnh mẽ. Sự ra ời hay sự hoàn thiện của hàng hoá BĐS này là iều kiện ể ra ời hoặc mất i, ể tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của hàng hoá BĐS kia. Thí dụ, việc xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng vẻ ẹp, sự tiện lợi và giá trị của các công trình xây dựng trong khu vực. Sự ra ời của một con ờng mới sẽ dẫn ến sự ra ời của những tụ iểm dân c hay các khu công nghiệp, du lịch, thơng mại, dịch vụ bám theo trục ờng ó. Thứ sáu, hàng hoá bất động sản có chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nớc. BĐS là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ quan ơn vị cũng nh của mỗi ngời dân. Các quan hệ giao dịch về BĐS thờng có tác ộng rất mạnh ến hầu hết những hoạt ộng kinh tế và xã hội. Để tăng cờng vai trò của mình, nhà nớc phải quan tâm hơn ến BĐS, dó ó buộc phải ban hành nhiều văn bản pháp luật, nhiều chủ trơng, chính sách nhằm thực hiện việc quản lý chúng. Mặt khác, BĐS gắn liền với ất ai mà ất ai, ở bất cứ quốc gia nào cũng có pháp luật về ất ai và do ó, nhìn chung, BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và sự quản lý của Nhà nớc. Thứ bảy, hàng hoá bất động sản phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý. _ì BĐS thờng có giá trị lớn, bao gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý chúng khá phức tạp, do ó, òi hỏi ngời quản lý phải có năng lực cao và chi phí quản lí cũng phải cao hơn so với các hàng hoá thông thờng. Đặc biệt vấn ề ầu t xây dựng các công trình xây dựng rất phức tạp, vấn ề kinh doanh hay cho thuê ất ai, các công trình xây dựng, nhà ở, văn phòng cũng òi hỏi cần có những nghiên cứu cụ thể và chi phí cho quản lý cũng rất cao. 1.2. Khái niệm, đặc điểm của thị tờng bất động sản Thị trờng bất động sản Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trờng bất ộng sản, song các quan niệm cùng có một iểm chung khái quát về thị trờng bất ộng sản là tổng hoà các quan hệ giao dịch về bất ộng sản ợc thực hiện thông qua các quan hệ hàng hoá tiền tệ. Bất ộng sản bao gồm nhiều loại khác nhau, song mọi bất ộng sản ều gắn liền không tách rời yếu tố ất ai. Do vậy, các ặc trng của hàng hoá và thị trờng ất ai luôn là yếu tố óng vai trò trọng tâm và chi phối toàn bộ hoạt ộng của thị trờng bất ộng sản. Các hình thái thô sơ nhất của thị trờng BĐS thông qua việc mua bán trao ổi ã có từ lâu: Từ thời Trung Hoa cổ ại, thời _ua Ai Cập và Ba T cổ Ngày nay trải qua nấc thang tiến hoá của nhân loại, các lực lợng thị trờng, tức là lực lợng cung và cầu ã trở thành những thực thể ngày càng a dạng, tinh vi, phức tạp giống nh bàn tay vô hình, hớng dẫn lâu dài về sự phân phối tài nguyên và các nguồn lực xã hội ến những nơi sử dụng hiệu quả nhất, mà bất cứ sự can thiệp thô bạo nào của Nhà nớc ối với thị trờng cũng có thể làm cho nó biến dạng và trở nên khó iều khiển hơn. Trong bối cảnh ó, việc nhận thức quan iểm về thị trờng nói chung, thị trờng BĐS nói riêng, nhận dạng các hình thái và tìm hiểu các phơng thức ứng xử của những ngời tham gia thị trờng ã trở thành vấn ề lý thú và hấp dẫn, nhất là trong thời oạn chuyển sang nền kinh tế thị trờng nh ở nớc ta. Thị trờng BĐS là hợp phần bắt buộc của sản xuất hàng hoá BĐS. Nó ra ời và phát triển cùng với sự ra ời và phát triển của sản xuất hàng hoá BĐS. Có nhiều ịnh nghĩa và cách hiểu khác nhau về thị trờng BĐS. Tuy nhiên một cách hiểu khái quát và phổ biến nhất về thị trờng BĐS là nơi tổng hoà các quan hệ trao ổi hàng hoá BĐS, tức là quan hệ giao dịch giữa ngời mua và ngời bán, giữa cung và cầu và thực hiện các quan hệ chuyển dịch về giá trị BĐS. Tất cả các quan hệ giao dịch về BĐS thông qua quan hệ hàng hoá, tiền tệ ợc coi là quan hệ thị trờng và tạo nên thị trờng BĐS. Thị trờng BĐS chỉ ra ời khi mà trong xã hội có sự trao ổi mua, giao dịch bán về hàng hoá BĐS. Theo dòng lịch sử thì ất ai là loại hàng hoá BĐS ầu tiên. Khi chế ộ sở hữu về ất ai ợc xác lập, khi mà các hoạt ộng kinh tế phát triển, nhu cầu sử dụng ất ể phục vụ sản xuất và ời sống tăng lên thì quan hệ về ất ai cũng phát triển và ất ai trở thành hàng hoá. Nh vậy, sự ra ời và phát triển của thị trờng BĐS gắn liền với quá trình ất ai chuyển thành hàng hoá do tất yếu của nhu cầu sử dụng ất và sự phát triển của các hoạt ộng kinh tế - xã hội. Trên thực tế nội dung cơ bản của thị trờng BĐS và cũng là cách quan niệm phổ biến hiện nay về thị trờng BĐS theo nghĩa hẹp, ó là thị trờng nhà ất. _ì BĐS nhà, ất vừa mang ý nghĩa kinh tế, chính trị xã hội to lớn, và trong thị trờng BĐS thì thị trờng nhà ất ợc hình thành rõ rệt và vận hành sôi ộng nhất. Thị trờng ất ai là một bộ phận của thị trờng BĐS. _ì vậy, nó gắn liền với sự ra ời và phát triển của thị trờng BĐS. Thị trờng ất ai trớc hết ợc hiểu là nơi diễn ra các hành vi mua và bán hàng hóa quyền sử dụng ất ai cũng nh dịch vụ gắn liền với hàng hóa ó. Quá trình trao ổi - mua và quyền sử dụng ất luôn vận ộng và phát triển làm cho các phơng thức giao dịch, trao ổi cũng diễn ra nhiều dạng khác nhau. Bất ộng sản khác với các hàng hoá khác ở chỗ chúng không chỉ ợc mua bán, mà còn là ối tợng của nhiều giao dịch khác nh cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng. Do ó, thị trờng BĐS hoàn chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa ngời mua và ngời bán về BĐS mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan ến BĐS nh cho thuê, thế chấp, bảo hiểm và chuyển dịch quyền sử dụng BĐS Do vậy, thị trờng BĐS ợc hiểu nh sau: Thị trờng bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hoá, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định. Trong cách diễn ạt thông thờng, khái niệm thị trờng thị trờng BĐS thờng ợc nhắc ến là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, tại đó những ngời mua và ngời bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lợng hàng hoá và dịch vụ bất động sản đợc giao dịch. Trong cách diễn ạt này, khái niệm "nơi" không phải ơn thuần là chỉ ịa iểm mà nó bao hàm các yếu tố không gian và thời gian khi các quan hệ giáo dịch về BĐS diễn ra. Nhng c im ch yu ca th trng bt ng sn Hàng hoá BĐS là loại hàng hoá ặc biệt, khác với các loại hàng hoá nên thị trờng BĐS cũng có những ặc iểm riêng. Thứ nhất, Tớnh cỏch bit gia hng hoỏ vi a im giao dch Đối với hàng hoá thông thờng, ịa iểm giao dịch thờng là ở nơi hiện diện của hàng hoá giao dịch, còn ối với hàng hoá BĐS, ịa iểm giao dịch lại cách biệt với hàng hoá BĐS giao dịch. Đó là do ặc iểm của hàng hoá BĐS: có vị trí cố ịnh, không thể di dời ợc. Hoạt ộng giao dịch BĐS thờng ợc tiến hành trên các chợ hàng hoá BĐS ảo. Các chợ này rất a dạng, có thể là các trung tâm giao dịch lớn (chợ ịa ốc), cũng có thể là một ịa iểm với nhỏ hẹp với các vật dụng ơn sơ tối thiểu, cũng có thể tại nhà riêng, tại nhà hàng, quán nớc, qua mạng internet ều tạo nên chợ giao dịch BĐS. Quan hệ giao dịch BĐS không thể kết thúc ngay tại ịa iểm giao dịch hay chợ giao dịch mà phải trải qua các khâu nh: - Đàm phán tại chợ giao dịch, cung cấp cho nhau các thông tin về BĐS giao dịch; - Kiểm tra thực ịa ể xác nhận tính có thực và kiểm tra ộ chính xác của thông tin về BĐS; - Đăng ký pháp lý. Từ ặc iểm này cho thấy: - Kiểm soát thị trờng BĐS không thể nh với thị trờng các hàng hoá khác bày bán trên sạp hàng: tem nhãn, xuất xứ nguồn gốc, chất lợng mà phải thông qua quan hệ ăng ký pháp lý bắt buộc. - Quan hệ giao dịch BĐS không thể tiến hành trong một thời gian ngắn, do ó dễ gặp các biến cố của thực tiễn nh biến ộng của giá cả, thay ổi của pháp luật hay sự thay ổi của các iều kiện môi trờng. Điều ó buộc các bên phải ấn ịnh quan hệ giao dịch trong một thời iểm nhất ịnh; thời gian diễn ra các khâu của quá trình giao dịch càng kéo dài, tính rủi ro càng cao, do vậy muốn nâng cao tỷ lệ thành công của các giao dịch BĐS thì iều quan trọng là tìm các giải pháp rút ngắn khoảng thời gian diễn ra các khâu của quá trình giao dịch. - Mọi ối tợng tham gia vào thị trờng BĐS ều phải trải qua ầy ủ các khâu giao dịch trên. Đó là iều có tính chất bắt buộc ối với thị trờng BĐS chính thức, có kiểm soát của Nhà nớc. Thứ hai, thị trờng bất động sản thực chất là thị trờng giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng giao dịch trong bất động sản Đặc iểm này do ặc iểm của ất ai quy ịnh. Đặc iểm của ất ai là không hao mòn hay không mất i (trừ các trờng hợp ặc biệt) và ngời có quyền sở hữu hay có quyền sử dụng ất ai không sử dụng ất ai nh các hàng hoá khác. Điều mà họ mong muốn là các quyền hay các lợi ích do ất ai mang lại. Do ó, khi xem xét giá cả ất ai, không thể xác ịnh giá trị của nó nh xác ịnh giá trị của các hàng hoá thông thờng mà phải xác ịnh dựa trên khả năng sinh lợi của ất ai và khả năng sinh lợi của vốn ầu t vào ất ai. Thứ ba, thị trờng bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc. Bất ộng sản có ặc iểm là không thể di dời ợc, gắn liền với những iều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực. Do ó, cung và cầu BĐS ở các vùng, các khu vực rất phong phú và a dạng, từ số lợng, kiểu cách, mẫu mã, chất lợng ến quy mô và trình ộ phát triển. Mặt khác, BĐS còn có ặc iểm là phụ thuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu, do ó, mỗi vùng, mỗi khu vực cùng có những ặc trng riêng về cung và cầu BĐS. Ngời ta không thể di dời BĐS từ nơi này sang nơi khác, cũng nh không thể di chuyển tâm lý, tập quán thị hiếu từ vùng này, khu vực này sang vùng khác, khu vực khác, do ó, thị trờng BĐS mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc. Thực tế cho thấy, thị trờng BĐS ở các ô thị, ở các vùng ang trong quá trình ô thị hoá, ở các trung tâm kinh tế, chính trị, văn hoá, du lịch thờng có quy mô, trình ộ phát triển cao hơn so với các vùng khác. Từ ặc iểm này cho thấy sự biến ộng các quan hệ giao dịch BĐS thờng chỉ diễn ra ở từng vùng, quan hệ cung cầu giá cả BĐS chỉ ảnh hởng trong một vùng, một khu vực nhất ịnh, ít có ảnh hởng hoặc ảnh hởng rất chậm ến thị trờng BĐS của các vùng, các khu vực khác. Đồng thời, nghiên cứu thị trờng BĐS phải ặt chúng trong từng vùng, từng khu vực, gắn chúng với các iều kiện thiên nhiên, kinh tế, chính trị, xã hội của vùng, của khu vực. Không thể lấy quan hệ cung cầu hay giá cả BĐS của vùng này, khu vực này áp dụng cho vùng khác, khu vực khác. Thứ t, thị trờng bất động sản là thị trờng không hoàn hảo Mặc dù thị trờng BĐS có nội dung rất phong phú nhng là thị trờng không hoàn hảo. Sở dĩ nh vậy là do các thông tin về hàng hoá bất ộng sản và thị trờng BĐS không ầy ủ và phổ biến rộng rãi nh các loại hàng hoá khác. Sự so sánh giữa các BĐS cùng loại khó chính xác vì các tiêu chí ánh giá bất ộng sản không chính xác nh ối với các hàng hoá khác (các kết cấu công trình, chất lợng công trình, vẻ ẹp kiến trúc, vị trí ịa lý ều ợc o lờng một cách tơng ối, khó chính xác). Bất ộng sản mang tính vùng và khu vực, chúng không liền kề nhau và không phải bao giờ cũng tìm ợc BĐS cùng loại ể so sánh cạnh tranh một cách ầy ủ. Hơn nữa, số lợng ngời tham gia cung và cầu về mỗi loại BĐS ều có số lợng nhỏ, không ảm bảo tiêu chí cho cạnh tranh hoàn hảo. Đặc iểm này dẫn ến những vấn ề sau: - Giá cả BĐS không hoàn toàn là giá cả cạnh tranh hoàn hảo, trong nhiều trờng hợp là giá sản phẩm ơn chiếc, do ó, ngời bán có lợi thế ộc quyền, nhờ ó có thể thu lợi cao. Giá cả ộc quyền luôn mang lại lợi ích cao cho ngời có quyền ối với BĐS. - Khi giá cả biến ộng tăng, tính ộc quyền của ngời cung cũng tăng thêm làm giá cả BĐS sẽ ợc ẩy lên cao tạo nên những cơn sốt về giá. Thị trờng BĐS càng sôi ộng, càng dễ tạo nên các cơn sốt giá của BĐS. Thứ năm, cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả bất động sản. Đối với các hàng hoá thông thờng, quan hệ cung cầu và giá cả thờng diễn ra theo quy luật chung là: khi cầu tăng ẩy giá tăng lên sẽ kích thích tăng cung cân bằng với cầu và giá lại quay trở lại mức cân bằng. Tuy nhiên, ối với hàng hoá BĐS, khi cầu tăng, cung BĐS không thể phản ứng tăng nhanh nh các loại hàng hoá khác. Đó là do ặc iểm của BĐS là thời gian ể tạo ra chúng thờng là lâu vì ể xây dựng các công trình xây dựng cần phải có thời gian tìm hiểu mọi thông tin về ất ai, làm thủ tục chuyển nhợng, xin phép xây dựng, thiết kế, thi công Sự phản ứng của cung không kịp cầu sẽ dẫn ến sự biến ộng của giá cả theo hớng tăng lên, hình thành những cơn sốt giá BĐS. Do vậy, Nhà nớc cần phải can thiệp nhằm iều chỉnh quan hệ cung cầu về BĐS, ặc biệt là có các giải pháp ể bình ổn thị trờng BĐS, hạn chế và kiểm soát sự gia tăng của cầu về BĐS không chính áng (nh nạn ầu cơ sinh ra cầu giả tạo). Thứ sáu, là thị trờng khó thâm nhập Sở dĩ nh vậy là vì hàng hoá BĐS không bày bán trên thị trờng nh các loại hàng hoá khác, ngời mua và bán BĐS không có cơ hội và ủ lợng thông tin ể lựa chọn ợc thị trờng phù hợp với BĐS cần giao dịch. Hơn nữa, vì BĐS thờng có giá trị lớn, ngời mua và bán BĐS thờng ít có kinh nghiệm vì họ ít có cơ hội mua hoặc bán (trừ những ngời kinh doanh chuyên nghiệp). Do vậy, khi thực hiện các giao dịch trên thị trờng BĐS, cần phải có các nhà t vấn, môi giới, ó là những ngời ợc ào tạo cơ bản, có kiến thức kinh doanh, am hiểu pháp luật, nhiều kinh nghiệm. _ới sự tham gia của họ, các giao dịch BĐS sẽ trở nên dễ dàng hơn. Thực tế cho thấy nếu lực lợng t vấn môi giới kém phát triển thì sự vận hành của thị trờng BĐS sẽ kém hiệu quả, chi phí giao dịch BĐS sẽ cao. Do ó, phải coi t vấn, môi giới trong giao dịch BĐS là một nghề chuyên nghiệp ộc lập. Ngoài việc tổ chức các tổ chức t vấn, môi giới thông thờng, cần phát huy vai trò của các tổ chức tín dụng trong t vấn, môi giới giao dịch BĐS vì chính các tổ chức này khi thực hiện nghiệp vụ cho vay ã có những bớc thẩm ịnh pháp lý cần thiết và ịnh giá BĐS. Thứ bảy, thị trờng bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật. Bất ộng sản là loại tài sản có giá trị lớn, do ó, việc quản lý của Nhà nớc ối với chúng bằng pháp luật là cơ sở ể bảo ảm an toàn cho các giao dịch BĐS. Mọi BĐS ều ợc Nhà nớc quản lý nh ăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng, cũng nh các biến ộng của chúng. Mọi giao dịch BĐS phải có sự giám sát của Nhà nớc, ặc biệt trong khâu ăng ký pháp lý. Sự tham gia của Nhà nớc vào thị trờng BĐS thông qua yếu tố pháp luật sẽ làm cho thị trờng BĐS ổn ịnh hơn và an toàn hơn. Bất ộng sản ợc ăng ký pháp lý theo úng pháp luật sẽ có giá trị hơn, chúng ợc tham gia vào tất cả các giao dịch, mua bán, chuyển nhợng, trao ổi, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh, cổ phần Hơn nữa, thông qua kiểm soát thị trờng BĐS, Nhà nớc tăng ợc nguồn thu ngân sách từ thuế ối với các giao dịch BĐS. Thứ tám, thị trờng bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trờng vốn. Đặc iểm này bắt nguồn từ ặc iểm của BĐS là có giá trị lớn, do ó, mọi giao dịch ầu t kinh doanh BĐS òi hỏi một lợng vốn lớn. Lợng vốn này phải ợc huy ộng từ thị trờng vốn. Thực tế cho thấy nếu không có một thị trờng vốn phát triển lành mạnh và ổn ịnh, thị trờng BĐS cũng không thể phát triển lành mạnh và ổn ịnh ợc. Những khủng hoảng tài chính trên thế giới ều dẫn ến sự khủng hoảng của thị trờng BĐS. Khi BĐS sụt giá nhanh sẽ dẫn ến sự gia tăng các khoản nợ khó òi, vì thế, các tổ chức tài chính tín dụng có thể bị phá sản. Thứ chín, thị trờng bất động sản là thị trờng mà việc tham gia hoặc rút ra khỏi thị trờng là vấn đề khó khăn, phức tạp và cần phải có nhiều thời gian. Sở dĩ nh vậy là vì BĐS thờng là có giá trị lớn, ngời mua trên thị trờng này không ông, việc mua bán không thể ơn giản và nhanh chóng nh ối với các loại hàng hoá khác. Bất ộng sản là những yếu tố vật chất lâu bền, khó chuyển ổi công năng và tính chất, do vậy không dễ dàng gì thay ổi ịnh hớng ầu t khai thác các công trình BĐS. Đặc iểm này òi hỏi những nhà ầu t tham gia thị trờng BĐS phải xác ịnh hớng ầu t dài hạn, ồng thời phải tính toán mối quan hệ giữa chu kỳ kinh tế và tuổi thọ vật lý ể quyết ịnh hớng ầu t. ii- Phân loại thị t$ờng bất động sản Tuỳ theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận ể phân loại thị trờng. Thông thờng ngời ta phân loại thị trờng bất ộng sản theo 4 cách: Phân loại dựa vào hàng hoá bất động sản trên thị trờng. Dựa vào loại hàng hoá bất ộng sản, ngời tâ có thể phân chia thị trờng bất ộng sẩn thành các thị trờng ất ai, thị trờng nhà ở; thị trờng bất ộng sản dùng trong dich vụ; thị trờng bất ộng sản dùng cho văn phòng, công sở; thị trờng bất ộng sản công nghiệp Phân loại dựa vào tính chất quan hệ trao đổi: Dựa vào tính chất các mối quan hệ xuất hiện trên thị trờng, ngời ta phân chia thị trờng bất ộng sản thành thị trờng mua bán; thị trờng thuê và cho thuê; thị trờng thế chấp và bảo hiểm. _iệc phân chia dựa vào tính chất quan hệ về bất ộng sản giúp cho các nhà kinh doanh lựa chọn hớng ầu t kinh doanh phù hợp nhất. Phân loại dựa vào trình tự tham gia thị trờng: Dựa vào trình tự tham gia, ngời ta có thể phân chia thị trờng bất ộng sản thành thị trờng chuyển nhợng quyền sử dụng ất ất (Giao, mua, cho thuê) hay còn gọi chung là thị trờng ất ai; Thị trờng xây dựng các công trình bất ộng sản ể bán và cho thuê (thị trờng sơ cấp); Thị trờng bán hoặc cho thuê lại bất ộng sản (gọi là thị trờng thứ cấp) Phân loại theo mức độ kiểm soát của nhầ nớc: Dựa vào mức ộ kiểm soát, ngời ta phân chia thị trờng bất ộng sản thành Thị trờng chính thức hay thị trờng có kiểm soát và Thị trờng phi chính thức, hay thị trờng không kiểm soát [...]... lợng cầu 2 Cung bất động sản Cung bất động sản trên thị trờng là toàn bộ khối lợng hàng hoá bất động sản sẵn sàng đa ra thị trờng để trao đổi tại một thời điểm nào đó với một mức giá giới hạn nhất định Các điều kiện hình thành cung bất động sản trên thị trờng: Ngời chủ sở hữu bất động sản có nhu cầu bán, giá cả phải phù hợp với sức mua (khả năng thanh toán) đợc coi là giá thị trờng đợc... triển thị trờng bất động sản góp phần mở rộng các thị trờng trong và ngoài nớc, mở rộng quan hệ quốc tế Thị trờng chung của mỗi quốc gia là một thể thống nhất của các loại thị trờng vốn, thị trờng lao động, thị trờng hàng hoá, thị trờng BĐS Do đó, sự phát triển của thị trờng BĐS có ảnh hởng đến tất cả các thị trờng đó và thị trờng chung của mỗi quốc gia Khi thị trờng BĐS phát triển, nó sẽ yêu cầu thị. .. chậm, do vậy thị trờng giao dịch thế chấp BĐS gắn liền với thế chấp giá trị quyền sử dụng đất còn gặp nhiều khó khăn hạn chế trong khi cả hai bên: ngời cung cấp tín dụng và ngời sử dụng đất đều sẵn sàng tham gia v- vai trò của nhà nớc đối với thị trờng bất động sản 1.1 Vai trò của thị trờng bất động sản Thứ nhất, phát triển thị trờng bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển Thị trờng... một xu hớng bền vững iV- xu hớng phát triển của thị trờng bất động sản 4.1 Sự ra đời thị trờng bất động sản ở Việt Nam Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trờng BĐS, song các quan niệm cùng có một điểm chung khái quát về thị trờng BĐS là tổng hoà các quan hệ giao dịch về bất động sản đợc thực hiện thông qua các quan hệ hàng hoá tiền tệ Bất động sản bao gồm nhiều loại khác nhau, song mọi BĐS đều... đến quá trình tái sản xuất trong những chu kỳ sản xuất tiếp theo Khi thị trờng BĐS phát triển, tốc độ luân chuyển vốn nhanh sẽ tạo điều kiện tốt cho ngời sản xuất kinh doanh BĐS đẩy mạnh sản xuất, đồng thời, ngời tiêu dùng BĐS cho sản xuất cũng nhờ đó mà đẩy mạnh sản xuất của mình Thứ hai, phát triển thị trờng bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu t phát triển Trớc hết, khi thị trờng BĐS góp... phát triển sản xuất, đầu t kinh doanh và thậm chí, có thể c trú và sinh sống tại đó Thông qua đó mà mở rộng quan hệ quốc tế, tăng sự hiểu biết lẫn nhau giữa các nớc, giữa các dân tộc Thứ năm, thị trờng bất động sản góp phần vào sự ổn định xã hội Thị trờng bất động sản, trong đó có thị trờng đất đai, luôn gắn liền với chính sách về đất đai ở bất cứ quốc gia nào, thị trờng BĐS cũng là thị trờng... sinh hoạt Thị trờng BĐS là một bộ phận của thị trờng xã hội, do đó, sự phát triển của thị trờng này sẽ tác động mạnh mẽ đến sự phát triển của thị trờng vốn, thị trờng sức lao động, thị trờng hàng hoá, và nói chung là tác động tốt đến sự phát triển thị trờng chung đáp ứng các nhu cầu đa dạng của con ngời, qua đó mà nâng cao đời sống của nhân dân Thứ bảy, phát triển thị trờng bất động sản góp... bất động sản Do đó thị trờng nhà đất là thị trờng sôi động nhất và là chủ yếu trong thị trờng bất động sản Trên thị trờng bất động sản, trong quan hệ thơng mại, ngoài cầu nhà đất thông thờng , còn xuất hiện cầu giả tạo của những ngời buôn bán bất động sản Đó là cầu của những nhà đầu t buôn bán bất động sản mua đất và nhà ở để đầu cơ trục lợi Điều đó làm tăng giả tạo nhu cầu về nhà ở, có... tính và những nhân tố tác động đến lợng cung cầu bất động sản Nh trên đã trình bày, cung cầu bất động sản chịu ảnh hởng của nhiều nhân tố Sự thay đổi của bất cứ yếu tố nào đều có ảnh hởng đến lợng cung hoặc lợng cầu, làm cung hoặc cầu chuyển dịch và giá cân bằng trên thị trờng bất động sản sẽ thay đổi Mặc dù tổng cung và tổng cầu về bất động sản là cố định Tuy vậy, cung đất cho từng mục đích... và ngời mua tài sản cũng chấp nhận trả tiền đất cho ngời bán tài sản Từ đây, đã hình thành thị trờng ngầm về đất đai - bất động sản và không ít tổ chức, cá nhân đã lợi dụng việc Nhà nớc cho phép bán tài sản trên đất để bán đất kiếm lời bất chính và Nhà nớc không kiểm soát đợc Trong bối cảnh chuyển đổi nền kinh tế sang cơ chế thị trờng và khuyến khích thúc đẩy phát triển sản xuất hàng hoá,