Slide bài giảng môn thị trường bất động sản: Chương 3: Cung bất động sản

ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN BỘ MÔN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Thị trường bất động sản Trần Kim Chung, 2011 Chương 3: Cung bất động sản  1. Khái niệm  2. Đặc điểm của cung bất động sản  3. Nguồn cung  4. Các nhân tố tác động đến cung hàng hoá bất động sản  5. Xu hướng biến động của cung bất động sản Chương 3: Cung bất động sản  1. Khái niệm  2. Đặc điểm của cung bất động sản  3. Nguồn cung  4. Các nhân tố tác động đến cung hàng hoá bất động sản  5. Xu hướng biến động của cung bất động sản Chương 3: Cung bất động sản  1. Khái niệm  1.1. Khái niệm:  Cung bất động sản trên thị trường là khối lượng bất động sản sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm nào đó, với một mức giá nhất định. Chương 3: Cung bất động sản  1.2. Điều kiện để lượng cung cấp bất động sản trở thành cung bất động sản  (i) - Bất động sản phải là hàng hoá bất động sản: có thể và sẵn sàng đưa vào lưu thông. VD : nhiều người có bất động sản nhưng không có nhu cầu bán hoặc chỉ đầu cơ chờ giá cao để bán  không được tính vào lượng cung hiện tại  (ii) - Đạt tiêu chuẩn và yêu cầu của thị trường hiện thời: đáp ứng được yêu cầu nào đó và được thị trường chấp nhận về giá trị sử dụng. VD: nhà ổ chuột, lấn chiếm sẵn sàng bán nhưng thường người mua không chấp nhận vì thiếu tính pháp lý của hoạt động mua bán  (iii) - Có sự phù hợp về giá cả giữa người mua và người bán: Giá để thực hiện chuyển giao tài sảnphải phù hợp với mặt bằng giá chung, phù hợp với khả năng thanh toán của người mua và được thị trường chấp nhận. VD: những vụ mua bán để rửa tiền hoặc mua phân phối do được hưởng ưu đãi của Nhà nước không tính vào lượng mua bán trên thị trường.  (iv) - Phải có thị trường bất động sản: để 2 bên gặp gỡ. Chương 3: Cung bất động sản  2. Đặc điểm của cung bất động sản  - Đất đai là hàng hoá đặc biệt: sản phẩm có nguồn gốc tự nhiên, số lượng giới hạn, không thể tạo thêm đất đai mới để tăng lượng cung theo ý muốn (hoặc muốn tạo thêm cũng rất mất thời gian và công sức).  - Tổng cung đất đai cố định, chỉ có sự thay đổi trong kết cấu của cung: cung loại này tăng, loại khác giảm  Chương 3: Cung bất động sản  2. Đặc điểm của cung bất động sản  - Vị trí của đất đai cố định gắn liền với điều kiện tự nhiên của khu vực  không thể điều chỉnh cung theo không gian cũng như về chủng loại, chất lượng. VD: Thiếu cung vùng này, loại này không thể điều vùng khác sang như hàng hoá tiêu dùng.  có thể xảy ra sự mất cân bằng cục bộ về không gian và chủng loại đất đai. VN: cung đất đai cho khu vực I có thể tăng bằng cách khai phá thêm. Hiện nay: Khu vực I giảm (do khai phá mãi cũng hết) tăng cung cho khu vực II, III (do khu vực I chuyển sang).  - Cung bất động sản ít co giãn, phản ứng chậm hơn so với sự biến động của cầu. Chương 3: Cung bất động sản  3. Nguồn cung  3.1. Nguồn cung đất đai để sản xuất:  Chủ yếu thông quan mối quan hệ giữa nhà nước và người sử dụng đất: cấp đất, giao đất, cho thuê đất… Chương 3: Cung bất động sản  3.2. Nguồn cung nhà ở:  3.2.1. Khu vực công cộng (khu vực Nhà nước)  - Các hoạt động xây dựng, phát triển nhà ở do Nhà nước hoặc các cơ quan, doanh nghiệp Nhà nước đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách hoặc vốn có gốc từ ngân sách hoặc do các nguồn vốn khác của Nhà nước xây dựng nên  nhà thuộc sở hữu Nhà nước  Nhà nước có thể can thiệp, điều tiết trực tiếp.  Khu vực công cộng xây dựng nhà làm gì? Vì nhiều mục tiêu nhưng mục tiêu quan trọng là chính trị. (i) Thể hiện sự hỗ trợ của chính phủ để cải thiện đời sống dân cư. VD: dân thiếu nhà ở, chính phủ hỗ trợ bằng cách xây dựng nahf tập thể (những năm 60). (ii) Cung cấp cho những cán bộ, công chức trực tiếp làm việc, phục vụ cho các khu vực của Chính phủ: đối tượng hưởng lợi.  thực chất những hỗ trợ của chính phủ thông qua chương trình phát triển nhà ở công cộng hầu như không đến được tầng lớp dân nghèo. Chủ yếu những căn hộ được phân phối cho các cán bộ, công chức, it có các tầng lớp dân cư khác. Chương 3: Cung bất động sản  3.2.1. Khu vực công cộng (khu vực Nhà nước)  - Được bao cấp trong xây dựng, cấp phát các nguồn đầu tư  hiệu quả thấp về kinh tế cũng như về giá trị sử dụng. VD: những căn hộ tập thể giá rẻ, xuống cấp.  - Công tác quy hoạch, xác định vị trí bị coi thường  vị trí không thuận lợi, cơ sở hạ tầng kém  người dân không ưa thích sống trong các căn nhà công cộng.  Với những hạn chế như trên, tại sao chúng ta vẫn phát triển nhà ở công cộng? Cần thiết và đóng góp nhiều cho việc giải quyết định hướng phát triển nhà ở trong giai đoạn đầu của quá trình phát triển. VD: hướng sự phát triển đô thị ra những vùng cần thiết, giảm mật độ dô thị  cần có sự cải tiến trong công tác phát triển nhà ở công cộng. [...]... vào bất động sản để tăng cung đáp ứng nhu cầu thị trường do đó lượng vốn trong thị trường bất động sản lớn (do đầu tư bất động sản là đầu tư dài hạn)  làm mất cân đối trong đầu tư xã hội và dần dần dẫn đến khủng hoảng kinh tế Khi nền kinh tế khủng hoảng, cầu bất động sản giảm rất nhanh và xuống mức tối thiểu, thị trường bất động sản khủng hoảng Do vậy, nhà nước muốn kiểm soát thị trường bất động sản. .. khả năng thanh toán của người dân tăng cả cung và cầu bất động sản đều tăng nhưng do các đặc điểm của thị trường nhà đât mà lượng tăng cung thường nhỏ hơn lượng tăng cầu Chương 3: Cung bất động sản  5.2 Xu hướng biến động của cung bất động sản  - Nền kinh tế khủng hoảng, trì trệ, nhà đầu tư kinh doanh bất động sản thường rơi vào tình trạng trì trệ, phá sản VD: khủng hoảng tài chính năm 1998  -... tăng cung nhà chung cư ra thị trường  - Giảm chi phí, rút ngắn thời gian thi công các công trình xây dựng Làm cho giá thành nhà giảm  giá bán nhà giảm Chương 3: Cung bất động sản  5 Xu hướng biến động của cung bất động sản  5.1 Độ co giãn  - Tổng cung đất đai hoàn toàn không co giãn E=0  - Quy luật chung của cung là lượng cung tăng khi giá cả hàng hoá tăng Đối với cung hàng hoá bất động sản thì... nhiều, Q giảm ít  đường cung bất động sản là một đường tương đối dốc Chương 3: Cung bất động sản  5.2 Xu hướng biến động của cung bất động sản  - Di chuyển dọc theo đường cung: do những nhân tố nội sinh của hàm thay đổi đó là các nhân tố giá cả và lượng cung Do đường cung tương đối dốc, đường cầu tương đối co giãn nên lượng cung thay đổi nhỏ nhưng giá cả thay đổi một lượng lớn  - Cung dịch chuyển do... kém Hiện nay con số này đã giảm còn khoảng 65% Chương 3: Cung bất động sản  5.2 Xu hướng biến động của cung bất động sản  - Sự phát triển của cơ cấu hạ tầng: cơ cấu hạ tầng phát triển làm cho điều kiện tiếp cận thay đổi do đó, lượng cung hàng hoá bất động sản tăng lên trong khi các điều kiện khác không thay đổi làm dịch chuyển đường cung bất động sản Nhưng nhà nước chủ yếu chỉ đầu tư phát triển... cũng có một số các yếu tố đầu tư ngân sách và ngược lại Chương 3: Cung bất động sản  3.2.4 Mối quan hệ giữa các khu vực cung cấp nhà ở  - Giữa 3 khu vực cung cấp nhà ở có sự đan xen, tác động qua lại lẫn nhau, tạo ra nguồn cung nhà ở cho thị trường bất động sản (i) Khu vực nhà ở tư nhân, nhạy cảm với thị trường, vì mục đích lợi nhuận  chạy theo thị hiếu, sở thích, đáp ứng nhu cầu của tầng lớp khá giả... được đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng, do đó, cung nhà ở phi chính thức khi phát triển cơ sở hạ tầng giảm  - Cung có xu hướng dịch trái trong khi cầu ngày càng gia tăng làm cho giá bất động sản ngày càng tăng bền vững Chương 3: Cung bất động sản  5.2 Xu hướng biến động của cung bất động sản  - Thiên tai, khí hậu khắc nghiệt làm giảm cung nhà cũ, tăng cung nhà mới có chất lượng cao hơn do nhà cũ... lại  - Độ co giãn của cung nhà ở theo giá cả thường lớn hơn độ co giãn của cung đất đai theo giá cả vì đặc điểm đất đai không có hàng hoá thay thế, nhà ở có hàng hoá thay thế được (đi ở bụi) nhưng hai loại cung này có liên quan chắt chẽ với nhau do đặc điểm của bất động sản Chương 3: Cung bất động sản  5.2 Xu hướng biến động của cung bất động sản  - Sự thay đổi về lượng cung nhà ở thường lạc hậu... phát triển du lịch) Chương 3: Cung bất động sản  4.3 Sự phát triển kết cấu hạ tầng  - Tăng khả năng tiếp cận là tăng khối lượng hàng hoá bất động sản đưa vào giao dịch VD: nhà trước kia bán khó vì đi lại vòng vèo, sâu Sau khi làm đường, tăng khả năng tiếp cận  làm cho hàng hoá bán dễ hơn  - Thay đổi điều kiện bất động sản làm thay đổi cơ cấu hàng hoá bất động sản cung ra thị trường VD: có chính... lại vận động trễ hơn  giá bất động sản thay đổi không đáng kể Chương 3: Cung bất động sản  5.2 Xu hướng biến động của cung bất động sản  - Các tác nhân làm dịch chuyển đường cung: (i) Chính sách của chính phủ: cấp phép xây dựng; tiêu chuẩn hoá xây dựng  làm dịch chuyển đường cung sang phía bên trái; quy hoạch: mở rộng quy hoạch, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai làm đường cung dịch . 3: Cung bất động sản  3. Nguồn cung  3. 1. Nguồn cung đất đai để sản xuất:  Chủ yếu thông quan mối quan hệ giữa nhà nước và người sử dụng đất: cấp đất, giao đất, cho thuê đất… Chương 3: Cung. sản Chương 3: Cung bất động sản  1. Khái niệm  2. Đặc điểm của cung bất động sản  3. Nguồn cung  4. Các nhân tố tác động đến cung hàng hoá bất động sản  5. Xu hướng biến động của cung bất. 2011 Chương 3: Cung bất động sản  1. Khái niệm  2. Đặc điểm của cung bất động sản  3. Nguồn cung  4. Các nhân tố tác động đến cung hàng hoá bất động sản  5. Xu hướng biến động của cung bất