Slide bài giảng môn thị trường bất động sản: Chương 3: Cung bất động sản

Khu vực công cộng khu vực Nhà nước  - Các hoạt động xây dựng, phát triển nhà ở do Nhà nước hoặc các cơ quan, doanh nghiệp Nhà nước đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách hoặc vốn có g

ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN

KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN

BỘ MÔN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Thị trường bất

động sản

Trần Kim Chung, 2011

Chương 3: Cung bất động sản

Chương 3: Cung bất động sản

 1.2 Điều kiện để lượng cung cấp bất động sản trở thành cung bất động sản

 (i) - Bất động sản phải là hàng hoá bất động sản: có thể và sẵn sàng đưa vào lưu thông VD : nhiều người có bất động sản nhưng không có nhu cầu bán hoặc chỉ đầu cơ chờ giá cao để bán  không được tính vào lượng cung hiện tại

 (ii) - Đạt tiêu chuẩn và yêu cầu của thị trường hiện thời: đáp ứng được yêu cầu nào đó và được thị trường chấp nhận về giá trị sử dụng VD: nhà ổ chuột, lấn chiếm sẵn sàng bán nhưng thường

người mua không chấp nhận vì thiếu tính pháp lý của hoạt động mua bán

 (iii) - Có sự phù hợp về giá cả giữa người mua và người bán: Giá

để thực hiện chuyển giao tài sảnphải phù hợp với mặt bằng giá chung, phù hợp với khả năng thanh toán của người mua và được thị trường chấp nhận VD: những vụ mua bán để rửa tiền hoặc mua phân phối do được hưởng ưu đãi của Nhà nước không tính vào

lượng mua bán trên thị trường

 (iv) - Phải có thị trường bất động sản: để 2 bên gặp gỡ

Chương 3: Cung bất động sản

 2 Đặc điểm của cung bất động sản

 - Đất đai là hàng hoá đặc biệt: sản phẩm có nguồn gốc tự nhiên, số lượng giới hạn, không thể tạo thêm đất đai mới để tăng lượng cung theo ý muốn (hoặc muốn tạo thêm cũng rất mất thời gian và công sức).

 - Tổng cung đất đai cố định, chỉ có sự thay đổi

trong kết cấu của cung: cung loại này tăng, loại

khác giảm



Chương 3: Cung bất động

sản

 2 Đặc điểm của cung bất động sản

 - Vị trí của đất đai cố định gắn liền với điều kiện tự nhiên của khu vực  không thể điều chỉnh cung

theo không gian cũng như về chủng loại, chất lượng VD: Thiếu cung vùng này, loại này không thể điều vùng khác sang như hàng hoá tiêu dùng  có thể xảy ra sự mất cân bằng cục bộ về không gian và

chủng loại đất đai VN: cung đất đai cho khu vực I có thể tăng bằng cách khai phá thêm Hiện nay: Khu vực I giảm (do khai phá mãi cũng hết) tăng cung cho khu vực II, III (do khu vực I chuyển sang).

 - Cung bất động sản ít co giãn, phản ứng chậm hơn

so với sự biến động của cầu.

Chương 3: Cung bất động sản

 3 Nguồn cung

 3.1 Nguồn cung đất đai để sản xuất:

 Chủ yếu thông quan mối quan hệ giữa nhà nước và người sử dụng đất: cấp đất, giao đất, cho thuê đất…

Chương 3: Cung bất động sản

 3.2 Nguồn cung nhà ở:

 3.2.1 Khu vực công cộng (khu vực Nhà nước)

 - Các hoạt động xây dựng, phát triển nhà ở do Nhà nước hoặc các cơ quan, doanh nghiệp Nhà nước đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách hoặc vốn có gốc từ ngân sách hoặc do các nguồn vốn khác của Nhà nước xây dựng nên  nhà thuộc

sở hữu Nhà nước  Nhà nước có thể can thiệp, điều tiết trực tiếp

 Khu vực công cộng xây dựng nhà làm gì? Vì nhiều mục tiêu nhưng mục tiêu quan trọng là chính trị (i) Thể hiện sự hỗ trợ của chính phủ để cải thiện đời sống dân cư VD: dân thiếu nhà

ở, chính phủ hỗ trợ bằng cách xây dựng nahf tập thể (những năm 60) (ii) Cung cấp cho những cán bộ, công chức trực tiếp làm việc, phục vụ cho các khu vực của Chính phủ: đối tượng hưởng lợi  thực chất những hỗ trợ của chính phủ thông qua chương trình phát triển nhà ở công cộng hầu như không đến được tầng lớp dân nghèo Chủ yếu những căn hộ được phân phối cho các cán bộ, công chức, it có các tầng lớp dân cư khác

Chương 3: Cung bất động

sản

 - Được bao cấp trong xây dựng, cấp phát các nguồn

đầu tư  hiệu quả thấp về kinh tế cũng như về giá trị

sử dụng VD: những căn hộ tập thể giá rẻ, xuống cấp.

 - Công tác quy hoạch, xác định vị trí bị coi thường  vị trí không thuận lợi, cơ sở hạ tầng kém  người dân

không ưa thích sống trong các căn nhà công cộng.

 Với những hạn chế như trên, tại sao chúng ta vẫn phát triển nhà ở công cộng? Cần thiết và đóng góp nhiều

cho việc giải quyết định hướng phát triển nhà ở trong giai đoạn đầu của quá trình phát triển VD: hướng sự phát triển đô thị ra những vùng cần thiết, giảm mật độ

dô thị  cần có sự cải tiến trong công tác phát triển nhà ở công cộng.

Chương 3: Cung bất động

sản

 3.2.1 Khu vực công cộng (khu vực Nhà nước)

 - Chuyển từ hình thức đầu tư toàn bộ sang hình thức Nhà nước đầu tư mang tính chất hỗ trợ và định hướng như: Nhà nước thực hiện việc quy hoạch và chuẩn bị địa điểm đã có cơ sở hạ tầng tối thiểu  khuyến khích người dân tham gia đầu tư xây dựng nhà ở VD: Khu Linh Đàm: thu tiền trước, khu Huỳnh Thúc Kháng Tuy nhiên, hình thức này cũng có những hạn chế như: (i) Làm tăng giá cả xây dựng (ii) Đòi hỏi tình tiêu chuẩn hoá cao: nhiều dịch vụ mà có người cần, có người không, khó thích nghi với khu vực bình dân (thang máy, người bảo vệ 24/24) (iii) Hạn chế khả năng tạo thu nhập VD: Không thể làm nghề tự do tại nhà được  hạn chế sự tham gia và hoà nhập của người nghèo  phân hoá đô thị tăng Tuy nhiên: ưu điểm lớn hơn khuyết điểm Ưu: khuyến khích sự tham gia của cộng đồng trong việc ra quyết định và đầu tư phát triển nhà ở, quy hoạch mềm dẻo hơn do không phải chỉ có Nhà nước quyết định về hình thức, cấu trúc, vị trí Tài trợ của World Bank để phát triển nhà ở đô thị chủ yếu cho các dự án đất xây dựng và dịch vụ (cơ sở hạ tầng).

Chương 3: Cung bất động sản

 3.2.2 Khu vực tư nhân:

 - Phát triển nhà ở không bằng nguồn vốn ngân sách, do các tổ chức, các công ty hoặc cá nhân thực hiện và tuân thủ theo các quy tắc

chính thức của Nhà nước về quản lý xây dựng và phát triển nhà ở

 - Nhà nước không trực tiếp kiểm soát nhưng Nhà nước vẫn giành quyền điều tiết thông qua các quy tắc quy định và tiêu chuẩn xây dựng

 - Mục đích chính của công ty phát triển nhà ở tư nhân là lợi nhuận  sản xuất hàng hoá mang lại lợi nhuận cao nhất: xây dựng các khu nhà

ở có diện tích lớn, cao cấp, biệt thự, villa phục vụ đối tượng giàu, thu nhập cao; không xây dựng các nhà nhỏ, phù hợp với túi tiền của tầng lớp bình dân Nếu để phát triển tự do, khu vực tư nhân chỉ

hướng vào việc cung cấp nhà ở cho tầng lớp, người giàu, thu nhập cao, khả năng thanh toán lớn Tầng lớp bình dân và dân nghèo thành thị có nhu cầu cấp bách về nhà ở nhưng khả năng thanh toán bị giới hạn  khu vực tư nhân không quan tâm đến việc cung cấp nhà ở đáp ứng yêu cầu này

 - Khu vực tư nhân cung cấp nhà ở có giá trị cao nhất cả về kinh tế và giá trị sử dụng  các nhà kinh tế cho rằng phát triển nhà ở khu vực tư nhân sẽ là biện pháp tối ưu giải quyết vấn đề nhà ở đô thị

Chương 3: Cung bất động

sản

 3.2.2 Khu vực tư nhân:

bất bình đẳng, phân hoá và khoảng cách giàu

nghèo  Nhà nước phải điều tiết: 2 hướng: (i)

Thực hiện các chính sách hạn chế phát triển các khu nhà có diện tích lớn, giá trị cao, khuyến

khích phát triển các khu nhà có diện tích nhỏ, giá thành hạ, phù hợp với tầng lớp bình dân bằng

các quy định về tỷ lệ, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất và mặt bằng xây dựng, chính sách

thuế (ii) Tạo điều kiện để các tầng lớp bình dân

có thể tiếp cận được với các khu vực nhà ở tư

nhân qua chính sách cho vay vốn, thế chấp, quy định về tỷ lệ căn hộ tối thiểu dành cho người có thu nhập thấp

Chương 3: Cung bất động

sản

 - Xây dựng nhà ở độc lập với khuôn khổ, quy tắc của Chính phủ.

 - Quỹ nhà ở không chính thức: nhiều loại với mục đích, tính chất và phạm

vi khác nhau: (i) Khu nhà ổ chuột của tầng lớp dân nghèo: Hà Nội: Khu Thanh Nhàn, Trương Định (ii) Xóm liều của những người lang thang

không công ăn việc làm, không chỗ ở ổn định: Gầm cầu Long Biên, bãi, tệ nạn xã hội cao (iii) Có thể do các chủ kinh doanh bất động sản xây dựng

để bán cho những người không có đủ tiền để tiếp cận với thị trường nhà ở chính thức (bãi ven sông, nhà cao tầng nhưng giá rẻ) (iv) Xây dựng nhà

ở tự phát của dân với mục đích để ở nhưng chưa đủ điều kiện để được thừa nhận theo các quy định pháp lý Nhà xây trái phép do điều kiện

pháp luật không chặt chẽ, rõ ràng VD: khu Đê La Thành, lấn chiếm, nhảy

dù trước năm 1986  không công nhận quyền sở hữu hoặc công nhận.

Chương 3: Cung bất động

sản

 3.2.3 Khu vực nhà ở không chính thức: (khu vực bình dân)

 - Đây là nguồn cung nhà lớn, đa dạng, phong phú, chiếm tỷ lệ lớn trong nguồn cung nhà ở cho dân chúng

 - Không phải cứ nhà ở không chính thức là đồng nghĩa với nhà chất lượng thấp, tồi tàn, cónhững khu nhà ở có chất lượng rất cao, giá trị lớn Tại sao lại có những người phải chấp nhận mua nhà ở không chính thức nhưng giá trị cao?  Quy định của Chính phủ VD: Trước đây không cho phép người ngoại tỉnh có quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở Hà Nội  người ngoại tỉnh có nhiều tiền lên thành phố làm ăn  phải mua nhà ở thuộc khu vực không chính chức

Chương 3: Cung bất động sản

 3.2.4 Mối quan hệ giữa các khu vực cung cấp nhà ở

 - Việc phân chia 3 khu vực cung cấp nhà ở chỉ mang tính chất tương đối, không rõ ràng  có mối quan hệ đan xen giữa các khu vực cung cấp nhà ở VD: khu vực nhà ở hợp pháp, được Nhà nước thừa nhận  thuộc khu vực nhà ở tư nhân Nhà nước không thừa nhận  nhà ở không chính thức Nhà ở tư nhân và nhà ở công cộng cũng có ranh giới không rõ ràng vì trong cấu thành đầu tư nhà ở tư nhân, không ít thì nhiều cũng có một số các yếu tố đầu tư ngân sách và ngược lại

Chương 3: Cung bất động

sản

 - Giữa 3 khu vực cung cấp nhà ở có sự đan xen, tác động qua lại lẫn nhau, tạo ra nguồn cung nhà ở cho thị trường bất động sản (i) Khu vực nhà ở tư nhân, nhạy cảm với thị trường, vì mục đích lợi nhuận  chạy theo thị hiếu, sở thích, đáp ứng nhu cầu của tầng lớp khá giả có khả năng thanh toán (ii) Khu vực nhà ở công cộng: không quan tâm đến lợi ích kinh tế, vì mục đích chính trị  2 khu vực này có tính chất bổ khuyết, hỗ trợ lẫn nhau (iii) Phát triển không phải vì mục đích tham gia vào cung nhà ở trên thị trường mà chủ yếu đáp ứng nhu cầu trực tiếp của người dân về nhà ở Nhưng vẫn tác động đến nguồn cung do có thể cạnh tranh

sự cung cấp với khu vực tư nhân và công cộng, mặt khác, nó lại chiếm phần đất đai của hai khu vực trên Xã hội càng phát triển, khu vực nhà ở

tư nhân càng có nhiều cơ hội phát triển, nhà ở phi chính thức giảm.

Chương 3: Cung bất động sản

 4 Các nhân tố tác động đến cung hàng hoá bất động sản

 4.1 Chính sách của chính phủ

 - Tăng cung bất động sản thuộc khu vực Nhà nước VD: bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người dân, đầu tư phát triển nhà chung cư bằng nguồn vốn ngân sách rồi bán cho những người có nhu cầu

 - Đảm bảo tính pháp lý cho bất động sản giao dịch; chủ động tăng nguồn cung hợp

lý VD: tăng cường công tác cấp GCN QSDĐ & QSHNở, đảm bảo có người bán có đủ quyền hợp pháp về hàng hoá bất động sản và có thể mang hàng hoá củ mình ra rao bán trên thị trường.

 - Tăng quyền mua bán trao đổi của người sử dụng bất động sản VD: Nới rộng các quy định, quy chế về mua bán trao đổi bất động sản,

 - Hạn chế đầu cơ và chiếm hữu bất động sản VD: quy định số hữu hạn nhà ở, diện tích đất ở mà một người được phép sử dụng, sở hữu

 - Chính sách đối với các nhà đầu tư bất động sản theo các mục tiêu, định hướng của Nhà nước VD: sử dụng công cụ lãi suất, thuế để điều tiết với những người đầu tư bất động sản.

Chương 3: Cung bất động sản

 - Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất làm tăng tổng cung bất động sản, đất đai VD: quy hoạch giúp tận dụng sử dụng các loại đất, sử dụng hợp lý nhất

 - Quy hoạch và kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội có thể dưa các vùng đất đai chưa được sử dụng vào khai thác như khai thác bất động sản (núi đá, thác nước cho phát triển du lịch).

Chương 3: Cung bất động sản

 4.3 Sự phát triển kết cấu hạ tầng

 - Tăng khả năng tiếp cận là tăng khối lượng hàng hoá bất động sản đưa vào giao dịch VD: nhà trước kia bán khó vì đi lại vòng vèo, sâu Sau khi làm đường, tăng khả năng tiếp cận  làm cho hàng hoá bán dễ hơn

 - Thay đổi điều kiện bất động sản làm thay đổi cơ cấu hàng hoá bất động sản cung ra thị trường VD: có chính sách cho phép

chuyển đổi mục đích sử dụng của những loại đất nhà nước sử dụng không có hiệu quả cho mục đích nông nghiệp  tăng cung đất sử dụng không phải cho mục đích nông nghiệp ra thị trường  chính sách, quy hoạch và đầu tư phát triển cơ cấu hạ tầng là các nhân tố quyết định cơ bản nhất của cung bất động sản Điều đó thể hiện vai trò của Nhà nước đối với cung bất động sản

Chương 3: Cung bất động sản

 - Tăng khả năng khai thác sử dụng các nguồn tài

nguyên đất.

 - Tăng khả năng phát triển các công trình xây dựng, khắc phục hạn chế về diện tích đất đai VD: xây dựng nhà cao tầng  tăng cung nhà chung cư ra thị trường

 - Giảm chi phí, rút ngắn thời gian thi công các công trình xây dựng Làm cho giá thành nhà giảm  giá bán nhà giảm

Chương 3: Cung bất động sản

 5.1 Độ co giãn

 - Tổng cung đất đai hoàn toàn không co giãn E=0

 - Quy luật chung của cung là lượng cung tăng khi giá cả hàng hoá tăng Đối với cung hàng hoá bất động sản thì như thế nào? có phải

P tăng thoải mái, lượng cung là một hằng số

 - Tổng cung hoàn toàn không co giãn song đó chưa phải là cung đất đai với tư cách là hàng hoá Đất đai < > hàng hoá  có xu hướng diễn biến của hàng hoá nói chung Khi giá đất tăng  sẵn sàng đầu tư nhiều hơn để khai phá, cải tạo các vùng đất chưa sử dụng  đất có thể sử dụng được (chủ yếu là thành đất nông

nghiệp)

Chương 3: Cung bất động sản

 5 Xu hướng biến động của cung bất động sản

 5.1 Độ co giãn

 - Nếu giá đất xây dựng tăng  chấp nhận rủi ro, hành động bất hợp pháp để chuyển đổi mục đích sử dụng đất  đất nông nghiệp  đất xây dựng  tăng cung đất xây dựng phi chính thức VD: Khu làng Ngọc Hà: trồng hoa  đất xây dựng nhà ở Khu xung quanh Hồ Tây: đất chuyên dùng  đất nông nghiệp  đất xây nhà

 Đường cung: Tăng dần

 Trong những phạm vi và hoàn cảnh nhất định, cung bất động sản là một hàm co giãn với giá cả.

 Hoàn cảnh nhất định: Cơ chế luật pháp không chặt chẽ: chuyển đổi mục đích sử dụng một cách tự do, phạt lấy lệ P đất tăng cao đến một mức nhất định  chấp nhận hy sinh đánh đổi Có những loại đất có giá trị thấp hơn loại đất khác Tuy nhiên, độ co giãn của cung bất động sản so với giá cả là tương đối nhỏ, tức là P tăng nhiều, Q tăng

ít hoặc ngược lại P giảm nhiều, Q giảm ít  đường cung bất động sản là một đường tương đối dốc.

Chương 3: Cung bất động

sản

 - Di chuyển dọc theo đường cung: do những nhân tố nội sinh của hàm thay đổi đó là các nhân tố giá cả và lượng cung Do đường cung tương đối dốc, đường cầu tương đối co giãn nên lượng cung thay đổi nhỏ nhưng giá cả thay đổi một lượng lớn.

 - Cung dịch chuyển do các nhân tố ngoại lai như dân số tăng, nhà nước mở rộng cơ chế tiếp nhận đầu tư từ

nước ngoài Cầu lại vận động trễ hơn  giá bất động sản thay đổi không đáng kể.

Chương 3: Cung bất động sản

 5.2 Xu hướng biến động của cung bất động sản

 - Các tác nhân làm dịch chuyển đường cung: (i) Chính sách của chính phủ: cấp phép xây dựng; tiêu chuẩn hoá xây dựng  làm dịch chuyển đường cung sang phía bên trái; quy hoạch: mở rộng quy hoạch, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai làm đường cung dịch chuyển sang phía bên phải

 Nếu những ràng buộc của chính phủ không quá khắt khe trong bối cảnh luật pháp lỏng lẻo, chế tài để xử phạt các vi phạm chưa đủ thì

sẽ tạo kẽ hở cho những kẻ đầu cơ kinh doanh nhà ở phi chính thức VD: trước đây nhà xây dựng gần như 99% là không có phép do cơ chế xin giấy phép xây dựng rất khó khăn, mất những thời gian, phí tốn kém Hiện nay con số này đã giảm còn khoảng 65%