VI- Giá trị và giá cả BĐS
6.1.Giá trị và các yếu tố cấu thành giá trị
Phân biệt giá cả, giá trị và chi phí
Giá trị là tâm điểm của các hoạt động kinh doanh BĐS. Thuật ngữ giá trị thờng đợc sử dụng không chuẩn xác trong ngôn ngữ nói, nhng trong kinh tế nó có ý nghĩa đặc biệt, nó đợc phân biệt với những khái niệm có liên quan nh giá cả và chi phí.
Thuật ngữ giá cả thờng đợc xem là giá bán hoặc giá cả giao dịch, nó ẩn ý sự trao đổi; giá cả là một sự kiện đi kèm trong giao dịch BĐS. Giá cả thể hiện số lợng mà một ngời mua cụ thể đồng ý trả và ngời bán cụ thể đồng ý chấp nhận dới các hoàn cảnh xung quanh giao dịch của họ.
Thuật ngữ chi phí đợc sử dụng liên quan đến việc sản xuất BĐS, chứ không dùng trao đổi, chi phí có thể là hiện tợng đi kèm hoặc là ớc lợng hiện tại. Ngời ta thờng phân biệt chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp.
Chi phí xây dựng hoặc giá đấu thầu xây dựng thờng bao gồm chi phí lao động trực tiếp và chi phí vật chất cộng với chi phí gián tiếp của hợp đồng.
Chi phí phát triển là chi phí để tạo ra BĐS, bao gồm chi phí đất, chi phí để đa đất đai vào tình trạng hoạt động hiệu quả, nó khác biệt với chi phí xây dựng công trình. Chi phí phát triển còn bao gồm cả lợi nhuận đòi hỏi đền bù cho ngời kinh doanh về thời gian và rủi ro đi kèm trong quá trình tạo ra BĐS.
Các chi phí liên quan đến BĐS thờng có quan hệ trực tiếp tới giá cả của hàng hoá và dịch vụ trong thị trờng cạnh tranh. Ví dụ, chi phí của vật liệu làm mái nhà, công thợ nề, phí kiến trúc và vật liệu làm giàn dáo đợc xác định bằng sự tác động qua lại của cung và cầu trong một khu vực cụ thể và dễ bị ảnh hởng bởi các lực lợng XH, kinh tế, chính phủ và môi trờng.
Các mối quan hệ giá cả, thị trờng và chi phí cũng có quan hệ với thuật ngữ giá trị. Giá trị có thể có nhiều nghĩa trong hoạt động kinh doanh BĐS. Việc áp dụng định nghĩa nào phụ thuộc vào bối cảnh và việc sử dụng. Trong thơng trờng, giá trị thờng đợc thừa nhận nh sự dự báo các lợi ích có thể nhận đợc trong tơng lai. Bởi vì giá trị thay đổi theo thời gian, trong định giá giá trị đợc phản ánh tại thời điểm cụ thể. Giá trị tại một thời điểm cho trớc thể hiện giá trị về mặt tiền bạc của tài sản, hàng hoá, dịch vụ đối với ngời mua và ngời bán. Để tránh nhầm lẫn ngời ta không dùng thuật ngữ giá trị một mình mà thay vào đó họ sử dụng những từ “ giá trị thị trờng”, “giá trị đầu t”, “giá trị định giá” và những thuật ngữ cụ thể khác của giá trị. Giá trị thị trờng là trung tâm của phần lớn các giao dịch trong thị trờng và việc ớc lợng giá trị thị trờng là mục tiêu của phần lớn các hoạt động định giá.