VI- Giá trị và giá cả BĐS
6.2 Khái niệm và bản chất của giá trị thị trờng
Thế nào là giá trị thị trờng? Khi ngời ta sử dụng từ này thờng là họ muốn nói “số tiền có thể nhận đợc từ một ngời hoặc nhiều ngời sẵn lòng và có thể mua một hàng hoá nào đó khi nó đợc một ngời sẵn sàng đem ra bán”. ở đây không có sự cỡng chế đến ngời bán cũng nh ngời mua tham gia vào giao dịch. Ngời bán sẽ chỉ bán nếu ông ta nhận đợc số tiền ông ta đòi hỏi và ngời mua sẽ chỉ mua nếu ông ta cho đó là giá phải chăng. Họ là những ngời tham gia tình nguyện vào giao dịch bởi vì họ xem xét việc giao dịch này trên u thế của bản thân họ. Việc biểu hiện “giá trị thị trờng” có thể đợc xác định bằng nhiều cách, nhng điều quan trọng ở đây là hiểu rõ khái niệm chứ không phải là nhớ bất cứ hình thức cụ thể nào của từ.
Sự khan hiếm làm tăng giá trị của hàng hóa. Ví dụ, không khí trong lành có rất nhiều trên bề mặt trái đất và ngời ta sử dụng nó một cách tự do không mất tiền, nhng trong hầm mỏ thì ở đó thiếu không khí trong lành, nó trở thành vô giá và ngời ta có thể phải trả rất nhiều tiền để bảo đảm đợc cung cấp không khí trong lành một cách thờng xuyên.
Nguyên lý tơng tự nh vậy đợc áp dụng trong thị trờng BĐS và khi những yếu tố khác không đổi, việc cung của một loại tài sản cụ thể tăng lên thì sẽ làm cho giá trị thị trờng của nó giảm đi và ngợc lại. Trong thế giới thực những yếu tố khác hiếm khi không đổi và chúng ta luôn tìm thấy cung và cầu thay đổi đồng thời. Tuy nhiên, khái niệm giá trị rất quan trọng, khi nói đến giá trị của một hàng hoá ở bất cứ thời điểm nào đó nghĩa là giá cả giao dịch chỉ ra lợng cung và cầu bằng nhau.
Do đó, giá trị của một vật phẩm cho biết chỉ số về mức độ khan hiếm của vật phẩm và về độ thoả mãn của nó khi so sánh với hàng hoá khác. Nh vậy, về lý thuyết một ngời sẽ hy vọng mọi ngời trả nhiều tiền hơn cho các hàng hoá mà nó có ích hơn những hàng hoá khác, mặc dù trong thực tế điều này có thể không phải luôn nh vậy, bởi vì lý thuyết và thực tế thờng đợc xem là hai cực cách xa nhau. Thực tế thờng dựa trên sự hiểu biết không hoàn hảo, điều này dẫn đến sự biểu hiện không bình thờng khi mọi ngời trả giá cao hơn cho những hàng hoá ít có ích, trong khi lý thuyết có thể chỉ xem xét những tình hình lý tởng rất ít xảy ra trong cuộc sống thực.
Để xác định giá trị thị trờng của BĐS cần kiểm tra giá cả của tất cả các BĐS mà tất cả ngời mua đang xem xét.
Trớc khi mua một hàng hoá từng ngời mua thờng sẽ tự định giá. Nếu giá đòi bằng hoặc thấp hơn định giá của ngời mua thì họ cho là nó đáng giá để mua. Nếu giá đòi cao hơn định giá chủ quan của ngời mua thì họ sẽ không cảm thấy có giá trị và sẽ không mua nữa. Giá trị chủ quan là giá trị đối với chủ thể hoặc ngời liên quan.
Điều có thể thấy rằng một ngời có giá chủ quan ban đầu thấp hơn giá đòi thờng xem xét lại giá theo chiều hớng nâng lên để mua đợc hàng hoá họ cần. Khi một hàng hoá có giá trị khác nhau cho những ngời khác nhau, do vậy giá trị của nó có thể thay đổi cho từng cá nhân tuỳ thuộc vào hoàn cảnh và sự cần thiết. Ví dụ, một lon bia sẽ không có giá trị đối với ngời bài rợu, nhng nó có giá trị đối với những ngời uống thờng xuyên và rất đáng giá cho ngời vừa chơi nhiều ván cầu lông sôi nổi, nhng nó cũng sẽ không có giá trị hoặc thậm trí giá trị âm đối với những ngời này nếu ông ta đã vừa uống mời lon bia rồi. Hoàn cảnh cũng có thể thay đổi và ngời thông minh sẽ nắm lấy cơ hội để đa vào tính toán trong quá trình ra quyết định.
Thị trờng BĐS, cũng nh các thị trờng khác, bao gồm hàng loạt các giá trị chủ quan và chúng cũng thờng thay đổi. Các giá trị chủ quan của ngời mua và ngời bán kết hợp và tác động qua lại để đa ra một mức giá trị chung. Giá của một hàng hoá trong thị trờng sẽ phụ thuộc vào những tác động qua lại này và sẽ đi tới điểm ở đó số lợng ngời mua tiềm năng và số lợng ngời bán tiềm năng là bằng nhau.
Thuật ngữ giá trị thị trờng có tầm quan trọng to lớn đối với việc kinh doanh BĐS. Một tổng lớn vốn vay và vốn tự có đợc cam kết hàng năm cho hoạt động đầu t BĐS và tiền vay thế chấp đều dựa trên cơ sở ớc lợng giá trị thị trờng của BĐS. Thuế BĐS, thuế thu nhập và những quy định pháp luật khác cũng phản ánh những hoạt động hiện hành liên quan đến những vấn đề về giá trị thị trờng. Trong hầu hết mọi lĩnh vực của ngành BĐS các quy định của địa phơng, của Nhà nớc, những xem xét về giá trị thị trờng là điều quan trọng sống còn và cơ bản đối với sự ổn định kinh tế.
Định nghĩa giá trị thị trờng đợc ngời định giá và khách hàng mà họ phục vụ phải đợc hiểu một cách rõ ràng và có thể truyền thông đợc. Tuy nhiên định nghĩa giá trị thị trờng đợc sử dụng trong định giá BĐS thể hiện những miền tin và các giả định về thơng trờng và bản chất của giá trị khác nhau. Giá trị thị trờng vốn dĩ là một khái niệm đơn giản. Nó là một giá trị khách quan đợc tạo ra bởi các kiểu tập hợp của thị trờng. Các định nghĩa hịên tại về giá trị thị trờng phản ánh trờng phái khác nhau về 5 điểm cơ bản sau:
1. Tiền tệ tơng đơng đối nghịch với sự tơng đơng không phải tiền tệ (vàng). 2. Tài sản thực đối nghịch với BĐS.
3. Giá cả đối nghịch với giá cả cao nhất.
4. Giá cả có khả năng nhất đối nghịch với giá cả cao nhất. 6.3. Giá trị cân bằng đối nghịch với giá cả thị trờng.
Mặc dù khác nhau về quan điểm cá nhân về định nghĩa giá trị thị trờng, nhng họ đều đồng ý rằng giá trị thị trờng là kết qủa của các điều chỉnh tập hợp giá trị của những ngời tham gia thị trờng, chứ không phải từ các điều chỉnh tách biệt. Ước lợng giá trị thị trờng phải dựa trên quan sát khách quan của tập hợp các hành động trong thị trờng. Bởi vì thớc đo tiêu chuẩn của các hoạt động này là tiền mặt, sự gia tăng hoặc giảm đi trong giá trị thị trờng bị gây ra bởi cách thanh toán và những khoản khác đều đợc đo bằng giá trị tiền mặt.
Định nghĩa giá trị thị trờng đợc nhiều tổ chức định giá sử dụng nh sau:
Giá cả có khả năng nhất vào một ngày cụ thể bằng tiền mặt hoặc đơn vị tơng đơng tiền mặt hoặc bằng đơn vị chuyển đổi quý hiếm đối với các quyền BĐS cụ thể đợc bán sau khi đợc quảng cáo một cách hợp lý trong thị trờng cạnh tranh dới tất cả các điều kiện đòi hỏi đối với cuộc bán công bằng, với mỗi ngời mua và ngời bán hành động một cách thận trọng, hiểu biết, vì các lợi ích đợc bán, và giả định cả hai không bị cỡng ép.
Định nghiã sau về giá trị thị trờng đợc sử dụng bởi các tổ chức quản lý tài chính liên bang ở Mỹ.
Giá cả có thể nhất ở đó BĐS đợc đa vào thị trờng cạnh tranh và mở dới tất cả các điều kiện đòi hỏi để việc bán công bằng, ngời bán và ngời mua mỗi bên hành động cẩn thận và hiểu biết, và giả định giá cả không bị ảnh hởng bởi sự kích thích quá mức .
ẩn ý của định nghĩa này là sự hoàn tất việc bán vào ngày cụ thể và việc chuyển BĐS từ ngời bán sang ngời mua dới các điều kiện nhờ đó:
1. Ngời mua và ngời bán có động cơ điển hình.
2. Cả 2 bên có thông tin tốt hoặc đợc t vấn tốt, và hành động theo cách họ cho là có lợi nhất cho mình.
3. Thời gian quảng cáo phù hợp trong thị trờng mở.
4. Việc thanh toán đợc thực hiện bằng tiền mặt hoặc bằng một sắp xếp thanh toán có thể so sánh đợc.
5. Giá cả thể hiện việc xem xét bình thờng đối với tài sản đợc bán không bị ảnh hởng việc thanh toán đặc biệt hoặc kích thích hoặc nhợng bộ bán đợc bảo trợ bởi một ngời nào đó liên quan đến việc bán.
Định nghĩa này có thể tơng thích với định nghĩa giá trị thị trờng đợc chỉ ra trong từ điển định giá BĐS. Định nghĩa giá trị thị trờng có thể đợc tìm thấy ở rất nhiều tài liệu
Các loại giá trị khác
• Giá trị sử dụng.
. Đây là một khái niệm dựa trên sức sản xuất của hàng hoá kinh tế. Giá trị sử dụng là giá trị mà một BĐS cụ thể có đợc đối với một sử dụng cụ thể, thể hiện giá trị của BĐS đóng góp vào doanh nghiệp.
• Giá trị đầu t.
Trong khi giá trị thị trờng tập trung vào việc sử dụng cụ thể của BĐS, thì giá trị đầu t thể hiện giá trị đầu t cụ thể đối với nhà đầu t cụ thể. Nh đã đợc sử dụng trong nhiệm vụ định giá giá trị đầu t là giá trị của một đầu t đối với ngời đầu t cụ thể dựa trên yêu cầu đầu t của ngời này. Đối nghịch với giá trị thị trờng, giá trị đầu t là giá trị đối với một cá nhân, không nhất thiết là giá trị trong thơng trờng.
Giá trị đầu t có thể đợc tìm kiếm bởi những ngời mua tiềm năng của đầu t hiện có hoặc BĐS tạo thu nhập hoặc bởi ngời phát triển BĐS mới.
• Giá trị đang hoạt động (going-concern value)
Giá trị đang hoạt động là giá trị của BĐS đang trong quá trình khai thác hoạt động.
Giá trị đang hoạt động đợc xem nh tổng giá trị của tài sản, bao gồm cả BĐS và tài sản cá nhân vô hình đóng góp vào giá trị kinh doanh.
Định giá giá trị đang hoạt động thờng đợc thực hiện để định giá khách sạn, nhà hàng, nhà nghỉ, sân gôn, doanh nghiệp công nghiệp, cửa hàng, trung tâm thơng mại và một số tài sản tơng tự. Đối với những tài sản nh vậy, BĐS vật chất là những phần không thể thiếu đợc của kinh doanh đang hoạt động. Có thể khó tách biệt giá trị thị trờng của đất và của công trình trên đất từ tổng giá trị của kinh doanh, nhng việc phân đoạn nh vậy của các bộ phần cấu phần thực và không thực của giá trị là có thể và thờng đợc yêu cầu bởi các quy định của nhà nớc.Chỉ những ngời có kinh nghiệm trong định giá mới có thể làm đợc nhiệm vụ này.
• Giá trị các lợi ích công cộng.
Giá trị lợi ích công cộng là thuật ngữ chung bao gồm một tập hợp các khái niệm giá trị liên quan đến sử dụng cao nhất và tốt nhất của BĐS đối với những sử dụng không vì mục đích kinh tế nh bảo tồn hoặc bảo toàn.
• Giá trị bảo hiểm.
Giá trị bảo hiểm đợc dựa trên chi phí thay thế hay chi phí tái tạo những phần vật chất là đối tợng của những mất mát do may rủi. Giá trị bảo hiểm là phần giá trị của tài sản
hoặc nhóm tài sản đợc biết hoặc công nhận dới các điều khoản của chính sách bảo hiểm đợc áp dụng cho mất mát.
• Giá trị đợc ớc lợng.
Giá trị đợc ớc lợng áp dụng trong đánh thuế và đợc xem nh giá trị của tài sản theo quy định hồ sơ thuế. Giá trị đợc ớc lợng có thể không phù hợp với giá trị thị trờng, nhng nó thờng đợc tính trong quan hệ với cơ sở giá trị thị trờng.