Phân tích thị trường bất động sản VN cơ hội cho marketing trong lĩnh vực kinh doanh BDS

Nhìn nhận thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay, Knight Frank - nhà tư vấn bất động sản hàng đầu thế giới có trụ sở chính tại London Anh hiện tập đoàn này đang có 209 văn phòng tại 4

Phân tích thị trường Bất Động Sản VN Cơ hội cho marketing trong lĩnh vực kinh doanh BDS

* Bài làm :

1 Phân tích đánh giá cơ hội marketing đối với kinh doanh BĐS ở VN hiện nay?

Nhìn nhận thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay, Knight Frank - nhà tư vấn

bất động sản hàng đầu thế giới (có trụ sở chính tại London (Anh) hiện tập đoàn này đang có 209 văn phòng tại 44 quốc gia và vùng lãnh thổ, hơn 6.340 chuyên gia cùng khối lượng tài sản khổng lồ trị giá trên 886 tỉ USD) cho rằng có thể chia

thị trường bất động sản Việt Nam làm 4 xu hướng chính

Đó là sự ảnh hưởng từ giới trung lưu; chất lượng dự án được quan tâm nhiều hơn; người tiêu dùng sẽ quyết định giá trị thực của bất động sản và cuối cùng là xu hướng đào thải của văn phòng cho thuê

Hiện tại thị trường bất động sản Việt Nam, mà biểu hiện chủ yếu là tại các thành phố lớn như Hà Nội, Tp.HCM, Hải Phòng hay Đà Nẵng…, vẫn duy trì được đà phát triển

Knight Frank cho rằng gói kích cầu của Chính phủ và sự kiện 1.000 năm Thăng Long - Hà Nội vào cuối năm nay có thể tác động tích cực mạnh mẽ tới thị trường Ngoài ra, lãi suất và lạm phát cũng sẽ là yếu tố quan trọng để xem xét và điều tiết cho thị trường bất động sản Việt Nam

Tham khảo một số thị trường bất động sản khu vực châu Á có thể thấy một số điểm chung mà thị trường Việt Nam có thể đi theo Đó là khi cuộc khủng hoảng tài

chính toàn cầu đang giảm dần, các doanh nghiệp và các Chính phủ bắt đầu tái đầu

tư cho các dự án và các ngân hàng cũng bắt đầu cho vay trở lại

Đặc biệt, sự phát triển mạnh của tầng lớp trung lưu tại Việt Nam sẽ khiến cho nhu cầu về nhà ở trung bình và giá cả phải chăng dần tăng cao

Các nghiên cứu cho thấy, trong dài hạn, xu hướng của thị trường bất động sản Việt Nam là tích cực Sẽ có nhiều khoản đầu tư cho phát triển và tái phát triển bất động sản diễn ra trên cả nước, đặc biệt tại các trung tâm kinh tế - chính trị như Hà Nội

và Tp.HCM Việc xây dựng mới được thúc đẩy bởi nhu cầu về chất lượng bất động sản dần cao hơn và lớn hơn đối với các khu vực dân cư và các điểm kinh doanh lớn hơn cho không gian thương mại

Trong hầu hết các lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam luôn có sự thiếu hụt về không gian hạng sang, đặc biệt là nhu cầu cho các trung tâm bán lẻ hay trung tâm thương mại luôn có tỉ lệ thuê cao mặc dù giá thuê không phải là thấp

Còn đối với các căn hộ cho thuê, những yêu cầu trên cũng rất quan trọng Cảnh quan xung quanh cũng như tiện nghi bên trong căn hộ sẽ đóng vai trò chủ đạo vì đó

là nơi mà người thuê trực tiếp sử dụng và sinh sống Các nhà môi giới cũng quan tâm tới những điều này và chính họ là những người đại diện cho đại bộ phận người tiêu dùng Giá trị thực của căn hộ được quyết định bởi không chỉ ở giá cả mà còn ở khả năng được người tiêu dùng tiếp nhận

Thị trường bất động sản Việt Nam, mà đặc biệt là Hà Nội, giá nhà đất thường bị đẩy lên cao, thậm chí bị “làm giá” Tuy nhiên, đây là hiện tượng xuất phát chủ yếu

từ giới đầu cơ, chứ không phải đầu tư đúng nghĩa Khi thị trường ngày càng phát triển, người dân ngày càng “tỉnh” hơn thì hiện tượng này sẽ dần bị triệt tiêu và thay vào đó là xu hướng người tiêu dùng quyết định giá trị thực của bất động sản

Bởi lẽ, người tiêu dùng thường mong muốn kiếm được giá trị cao nhất cho đồng tiền họ bỏ ra Tuy nhiên, những đối tượng giao dịch khác nhau sẽ có những thị hiếu khác nhau Có những khách hàng sẵn sàng đi làm xa để có không gian sinh sống thoải mái và thoáng đãng Một số khách hàng khác lại chỉ mong sống ở khu vực trung tâm để thuận tiện cho việc kinh doanh và đi lại Một bộ phận khách hàng khác lại đặt sự tiện nghi và an toàn lên ưu tiên hàng đầu cho những nơi họ thuê Đối với mảng văn phòng cho thuê, các tòa nhà với địa thế đẹp, tiện nghi, tính năng

sử dụng cao, được quản lý hiệu quả, an toàn và quan trọng nhất là có đầy đủ chỗ đỗ

xe được các khách hàng quan tâm nhiều nhất Vì vậy, những tòa nhà văn phòng có đầy đủ các yếu tố nêu trên và có giá cả hợp lý sẽ dễ cho thuê nhất

Ngược lại, những tòa nhà giá quá cao thường không được khách hàng quan tâm Bên cạnh địa thế thuận lợi, những yếu tố khác về công năng như hệ thống trung tâm, hệ thống điện nước, điều hòa, thang máy và chữa cháy cũng ảnh hưởng rất lớn tới quyết định của khách hàng

Thị trường bất động sản trong nước đang ở giai đoạn biến động với những chu kỳ “nóng” “lạnh” thất thường

Giá cả dù đã có điều chỉnh trong 2-3 năm qua nhưng cũng còn ngất ngưởng so với thu nhập bình quân của người dân trong nước, hay ngay cả so với các nước bạn có mức độ kinh tế phát triển cao hơn nhiều trong khu vực Đây là những hiện tượng của một thị trường bất thường, chưa đi vào giai đoạn phát triển ổn định

Hiện tượng này đã từng xảy ra ở Indonesia, Malaysia, Thái Lan giữa thập niên

1980 khi các nước này bắt đầu phát triển nhanh

Một thị trường bất động sản ổn định khi cung phát triển đồng bộ với nhịp sống và

đầu tư chỉ cần một kế hoạch quy hoạch thành phố hợp lý để phát triển nguồn đất sạch và một cơ chế hành chính minh bạch để có thể đưa sản phẩm ra thị trường trong thời gian ngắn nhất (và với giá thấp nhất) có thể được khi có tín hiệu của cầu Hiện nay, một dự án phát triển tốt cần đến 3-5 năm để ra sản phẩm Thời gian và giá tín dụng (lãi suất) cao chắc chắn sẽ nâng giá thành vượt khả năng thanh toán của đa số người dân

Về phía người mua thì họ cần thông tin minh bạch: ai bán gì, ở đâu, chất lượng ra sao, giá cả phù hợp và một số cơ sở hạ tầng tốt cho việc sinh sống, đi lại Những điều kiện này sẽ làm cầu nối cung-cầu, tạo nên sự linh động và tính bền vững cho thị trường bất động sản

Nhìn lại hiện trạng của thị trường bất động sản trong nước, chúng ta có thể thấy một số rủi ro tiềm ẩn có khả năng gây ra sự mất lòng tin của người mua, làm nguội lạnh thị trường

Các chuyên gia, doanh nghiệp, nhà đầu tư đều cho rằng giá cả hàng hóa bất động sản, nhất là giá nhà ở vẫn tăng và đứng ở mức cao, diễn biến phức tạp, khó kiểm soát đang là thách thức lớn cho công tác quản lý thị trường, cũng như nỗ lực giải quyết nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp

Có nhiều nguyên nhân gây ra tình trạng giá BĐS cao, trong đó nguyên nhân do giá đầu vào tăng và sự khan hiếm BĐS là nguyên nhân chính Việc giá BĐS bị thả nổi

và hiện tượng đầu tư theo phong trào cũng là các nguyên nhân đẩy giá BĐS lên cao Ngoài ra, do thiếu các thông tin để tiếp cận hàng hóa BĐS nên khách hàng chấp nhận mua BĐS với mọi điều kiện và mọi giá nên dễ dẫn đến gặp rủi ro Mặt khác, cũng phải kể tới nguyên nhân cơ cấu hàng hoá BĐS còn bất cập, thị trường thiếu hàng hóa có quy mô và giá cả phù hợp với đa số nhu cầu của thị trường, đặc

biệt thiếu loại hình nhà ở cho thuê (theo thống kê, loại hình nhà ở cho thuê/mượn chỉ chiếm 6,3% tổng số nhà ở trong cả nước)

Mặc dù có những thời điểm thị trường bất động sản đóng băng, giới đầu tư gặp khó khăn về tính thanh khoản, nhưng xem xét về diễn biến quá trình từ trước đến nay thì biểu đồ của thị trường này vẫn ổn định

Tuy nhiên, do nhu cầu hiện nay của thị trường đang ở mức thấp, muốn đẩy mạnh đầu ra, nhà đầu tư chỉ có cách hữu hiệu nhất là giảm giá Vì thế, không ít ý kiến cho rằng thị trường bất động sản trong thời gian tới phải chịu áp lực giảm giá Theo số liệu của Công ty Nghiên cứu thị trường bất động sản Vietrees, phân khúc thị trường căn hộ cao cấp đang có xu hướng điều chỉnh giảm giá Trong tháng 10/2009 có đến 37 dự án giảm giá từ 1 đến 5% so với giá chào bán tháng trước đó Bất chấp thị trường chưa khởi sắc, các chủ dự án vẫn tiếp tục bung hàng trong những tháng cuối năm Chỉ trong 3 tháng cuối năm 2009, số lượng căn hộ mới được tung ra thị trường lên đến trên 12.000 căn

Đối với phân khúc đất nền, xu hướng giảm giá cũng đang ngày càng mạnh mẽ và lan rộng Theo thống kê của Vietrees, hiện tại 36 dự án được ghi nhận giảm giá, con số này trong tháng 8 chỉ là 23 dự án Thực tế, giá đất dự án đã giảm liên tiếp từ tháng 6 đến nay Những dự án ở Nam Sài Gòn đã giảm 30% so với giá tháng 4/2009 Dù vậy, thị trường có những điểm sáng nhờ vào tiềm năng và quy mô của

dự án Vẫn có khách hàng bỏ ra không dưới 3 triệu USD để mua căn hộ penthouse

- căn hộ nằm trên tầng cao nhất của tòa nhà - với diện tích lên đến 600-700m2 thuộc dự án Sunrise City

Nhà đầu tư dài hạn hiện đang quay lại thị trường bất động sản vì nhu cầu của thị trường này về lâu dài là cực kỳ lớn, đặc biệt là có sự tác động của chính sách cho người Việt ở nước ngoài và người nước ngoài đang sống ở Việt Nam mua nhà Tuy nhiên, đầu tư bất động sản cần khoản tiền lớn, nên phải tính toán để có thể đi được một đoạn đường dài mà không ảnh hưởng đến những lĩnh vực khác Đầu tư bất động sản là trung hạn và dài hạn nên phải có một tầm nhìn từ 3 năm, 5 năm, thậm chí là 10 năm Ngoài ra, nhà đầu tư cũng cần xét đến những tác động của chính sách như thuế các loại, tình trạng cho vay vốn của các ngân hàng

Nếu các chính sách về thuế sớm được tháo gỡ trong thời gian tới, thị trường bất động sản dự báo sẽ tăng trưởng trở lại

Nhiều chuyên gia nhận định, hàng loạt dự án được khởi công vào thời điểm cuối năm để đón đầu thị trường bất động sản phát triển vào năm 2010- 2011 Theo cuộc khảo sát bất động sản Việt Nam 2009 và triển vọng 2010 của nhóm nghiên cứu Vietnam Report công bố trước đây, nhiều người tin rằng thị trường bất động sản Việt Nam sẽ bình phục năm 2010- 2011 và tăng giá mạnh vào năm 2011-2012

Theo phân tích của các chuyên gia bất động sản, thị trường bất động sản đang hồi phục bởi nhu cầu về nhà ở của nhân dân là rất lớn

Hơn thế nữa, đất đai không thể “đẻ” thêm Mặt khác, kinh tế Việt Nam và thế giới

đã hồi phục, cơ cấu gia đình đã có sự thay đổi, nhu cầu về chỗ ở khang trang ngày càng cao Tuy nhiên, thị trường cũng không thể “sốt nóng” bởi nguồn cung khá dồi dào Tại Hà Nội, một loạt dự án công trình hỗn hợp gồm nhà ở, văn phòng làm việc, dịch vụ công cộng tại quận Cầu Giấy và huyện Từ Liêm đã được UBND thành phố Hà Nội chấp nhận về nguyên tắc và giao cho các sở chức năng hướng dẫn chủ đầu tư triển khai

Hà Nội cũng chấp thuận với phương án đề xuất của Sở Kế hoạch Đầu tư về địa điểm lập và triển khai dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở thấp tầng tại xã Đại Mỗ, huyện Từ Liêm trên diện tích khoảng 1,13ha Đồng thời, chấp thuận về nguyên tắc theo đề xuất của Sở Xây dựng về việc cho phép Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng dân dụng Hà Nội (thuộc Tổng công ty UDIC) đăng ký đầu tư xây dựng nhà ở xã hội (bố trí nhà ở cho cán bộ, công nhân, viên chức các cơ quan hành chính của thành phố Hà Nội) theo quy định tại quỹ đất 20% giai đoạn 3 khu đô thị Nam Thăng Long

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, năm 2010 thị trường bất động sản sẽ tiếp tục

có sự điều chỉnh và phân khúc Nhà có quy mô nhỏ, giá thấp sẽ được nhiều người tiêu dùng lựa chọn để phù hợp với “túi tiền” và đương nhiên, sản phẩm này sẽ “lên ngôi”.

Cũng theo xu hướng “nhà nhỏ, giá thấp” mà từ đầu năm đến nay, khác với sự trầm lắng ở khu vực nội thành, giao dịch về nhà, đất khá sôi động ở các vùng ngoại ô Hà Nội, Hải Phòng, TP.HCM Đặc biệt là ở khu vực gần TP HCM trên địa bàn Bình Dương và Đồng Nai Với ưu thế nổi bật là giá nhà đất ở đây thấp hơn nhiều so với

TP HCM, khoảng cách đi về giữa Thành phố Hồ Chí Minh với các địa phương này được rút ngắn hơn so với trước đây do việc nâng cấp đường giao thông đã tạo

ra sự hấp dẫn đặc biệt của bất động sản khu vực này

Nhiều chuyên gia bất động sản dự báo, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ tiếp tục có sự điều chỉnh, trong đó phân khúc thị trường nhà ở giá thấp, quy mô nhỏ sẽ được các doanh nghiệp chú trọng đầu tư do nhu cầu nhiều, tính thanh khoản cao và các cơ chế, chính sách của Chính phủ về đẩy mạnh phát triển nhà ở cho công nhân khu công nghiệp, nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở cho sĩ quan quân đội…

2 Nhận định những điều kiện để trở thành nhà kinh doanh BĐS thành công ở VN hiện nay

Theo Nghị định 153, hướng dẫn thi hành Luật Bất động sản, Điều kiện để

Cấp chứng chỉ hành nghề Môi giới bất động sản:

a) Không phải cán bộ, công chức nhà nước;

b) Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, không đang trong tình trạng bị truy

cứu trách nhiệm hình sự, chấp hành án phạt tù;

c) Có giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về

môi giới bất động sản

d) Có hồ sơ xin cấp chứng chỉ môi giới bất động sản theo quy định

Thực trạng của Nhà môi giới bất động sản Việt Nam hiện nay

Kể từ 1/1/2009, tất cả cá nhân, tổ chức môi giới bất động sản phải có chứng chỉ đào tạo Quy định này sẽ mở đường cho nghề môi giới chuyên nghiệp ở Việt Nam

phát triển Nhiều chuyên gia còn cho rằng đây sẽ là một nghề "hot"

Cũng giống như ngành tài chính, ngân hàng, nhiều chuyên gia cho rằng, Việt Nam

sẽ thiếu trầm trọng nhân lực cho bất động sản

Trên thực tế, hiện nay ở những thành phố lớn, các tổ chức, cá nhân hoạt động dịch

vụ môi giới hầu hết dưới hình thức: Trung tâm môi giới nhà đất, trung tâm giới thiệu người thuê và cho thuê nhà ở

Các trung tâm này do cá nhân hoặc hộ gia đình mở ra Họ coi đây là một nghề kinh doanh, nhưng không có đăng ký hành nghề và nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước

Phần lớn những người này không có nghề nghiệp, không được đào tạo kiến thức về

tư vấn bất động sản, chủ yếu dựa trên kinh nghiệm thực tế, tự xoay sở và móc

ngoặc với các cò mồi khác Công việc chính của họ là bắt mối giữa người bán và người mua, hầu như không có khả năng tư vấn về những thông tin cần thiết liên quan đến đất đai bất động sản

Ở nước ta hiện nay, mọi người thường nhìn nhà môi giới như những "ông cò đất" Tuy nhiên, những hoạt động trong lĩnh vực này còn khá nhiều vấn đề cần phải xem xét Nhìn một cách khái quát thì hoạt động của đội ngũ tư vấn nhà đất hiện đang khá lộn xộn, nó nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước, và điều này gây tác động tiêu cực tới thị trường

Thông thường sau khi giao dịch hoàn tất, các tổ chức môi giới được nhận hoa hồng

từ 1-2% tổng giá trị giao dịch của bất động sản Tuy nhiên một thực tế đáng buồn

là trong số hàng nghìn trung tâm tư vấn, văn phòng môi giới trên, chỉ có một vài đơn vị làm ăn theo đúng nghĩa của nó

Một khía cạnh khác cần phải kể đến đó là giá cả bất động sản trên thị trường Ở nước ta hiện nay, nhu cầu về nhà ở, về cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất kinh doanh đang là một vấn đề cấp thiết Trong điều kiện quĩ đất của Nhà nước rất hạn hẹp, chủ yếu vẫn theo cơ chế xin cho Lợi dụng tình hình này, lực lượng tư vấn nhà đất

đã bóp méo thông tin, góp phần đẩy giá lên hoặc làm hạ giá xuống theo các cơn sốt nóng lạnh của thị trường nhằm thu lợi cho mình Mặt khác, do thói quen tâm lý của người dân, luôn có xu hướng tích lũy tài sản dưới hình thức vàng hoặc bất động sản, càng đẩy giá bất động sản lên cao, vô hình chung tạo điều kiện cho đội ngũ môi giới trục lợi

Trong điều kiện phát triển nhanh chóng và nhất là các thủ tục, giấy tờ pháp lý về chủ quyền nhà đất …tại Việt Nam rất phức tạp và phải mất khá nhiều thời gian Cùng với nó là tính minh bạch trong lĩnh vực công bố thông tin liên quan đến nhà

đất (như quy hoạch, thuế, giá cả hợp lý…) người mua và chủ đầu tư gặp nhiều khó khăn để có thể thống nhất với nhau Do đó, rất cần sự có mặt của những nhà môi giới bất động sản (BĐS), thông qua sàn giao dịch BĐS để có thể kết nối dễ dàng giữa chủ đầu tư với khách hàng nhanh chóng thựchiện thành công việc mua bán, kinh doanh BĐS

Người môi giới thông qua quản lý sàn giao dịch BĐS có thể xúc tiến thành công việc sang nhượng dự án cho các dối tác với nhau, làm tư vấn cho cả hai bên người mua và người bán, tránh được những tranh chấp kiện tụng kéo dài do trước đó không có những thỏa thuận rõ ràng, chặt chẽ Tất nhiên, người môi giới phải có chứng chỉ hành nghề kinh doanh BĐS

Khó khăn hiện nay của các công ty chuyên ngành môi giới và quản lý sàn giao dịch BĐS là nhận thức của xã hội đối với ngành này còn rất mới mẻ; tâm lý của người dân và chủ đầu tư dự án không muốn bán BĐS qua trung gian môi giới sợ phải tốn chi phí và cũng chưa thật mấy tin tưởng Thực tế, hơn hai năm qua, trên thị trường BĐS Việt Nam đã phát sinh khá nhiều vụ tranh chấp kéo dài giữa người mua và người bán, qua đó cũng chứng minh được vai trò tư vấn của các công ty môi giới BĐS là cần thiết và hữu ích Với một ít chi phí nhưng người mua và người bán đã được tư vấn tận tình, đỡ mất thời gian tìm hiểu và giảm tối đa những thiệt hại không đáng có Tất nhiên đó phải là những công ty tư vấn môi giới có nghiệp vụ và làm ăn đúng đắn

Xu hướng phát triển của ngành môi giới BĐS

Trong xu thế hội nhập toàn cầu và thị trường BĐS ngày càng phát triển, đòi hỏi người hành nghề môi giới BĐS phải vươn lên tính chuyên nghiệp