Phân tích thị trường bất động sản việt nam trong giai đoạn hiện nay

Thị trường bất động sản ViệtNam tuy tuổi đời còn non trẻ, hoạt động không theo quy luật tự nhiên, chưa bắt kịp theo sựphát triển của các nước trên thế giới, nhưng cho đến nay đã đạt được

Phân tích thị trường Bất động sản Việt nam trong giai đoạn hiện nay.

Thị trường bất động sản ở Việt Nam ra đời cùng với sự phát triển ngày càng đầy đủ hơn cácthị trường vốn, đáp ứng nhu cầu hội nhập kinh tế quốc tế Thị trường bất động sản ViệtNam tuy tuổi đời còn non trẻ, hoạt động không theo quy luật tự nhiên, chưa bắt kịp theo sựphát triển của các nước trên thế giới, nhưng cho đến nay đã đạt được những bước tiến dài,

cả về lượng và chất, đặc biệt trong lĩnh vực dịch vụ bất động sản Sau 3 năm kể từ khi ViệtNam trở thành thành viên chính thức của WTO, bất động sản dần hoạt động theo đúng quỹđạo Sự tiến bộ được thể hiện một cách rõ ràng khi thị trường bất động sản Việt Nam từ chỗkhông được xếp hạng chỉ số minh bạch đã vươn lên nằm trong tốp những thị trường có tínhminh bạch Những cam kết về tự do hoá thị trường khi gia nhập WTO đã giúp các công tyquản lý bất động sản quốc tế có điều kiện phát triển tại Việt Nam như CBRE, Savill,Collier„ và kích thích các công ty dịch vụ bất động sản trong nước phát triển với tốc độnhanh chóng Một công ty muốn tồn tại và hoạt động có hiệu quả trong ngành bất động sảnthì công ty đó phải nắm bắt được những nét chính của ngành, và phân tích được năng lựccạnh tranh cũng như quan trọng hơn cả là phân tích SWOT để biết được được là điểm

mạnh, điểm yếu bên trong và rủi ro, thách thức bên ngoài

PHẦN 1: NHỮNG NÉT CHÍNH VỀ KINH TẾ NGÀNH

1 Quy mô thị trường và tốc độ tăng trưởng thị trường

1.1 Quy mô thị trường bất động sản

1.1.1.Đặc điểm thị trường bất động sản

- Không có thị trường trung tâm: thị trường bất động sản chưa hình thành được thị trườngtrung tâm mà tại đó người mua và người bán có thể trực tiếp gặp nhau và tác động trực tiếpqua lại lẫn nhau Gần như tất cả các giao dịch được thực hiện chủ yếu thông qua trung gian

là các tổ chức môi giới bất kinh doanh động sản, qua báo chí, hoặc thông qua các cá nhânmôi giới Do không có thị trường trung tâm nên các thông thi về thị trường khó thu thập và

có độ tin cậy thấp tạo nên tính thiếu hiệu quả của thị trường này Gần đây tại Việt Nam, cácCông ty kinh doanh địa ốc và các Công ty môi giới bất động sản đã hình thành và phát triểnrất nhanh đã tạo điều kiện cho các giao dịch trên thị trường diễn ra dễ dàng, thuận lợi, antoàn và hiệu quả hơn Việc Bộ Xây Dựng đã ban hành Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày

21 tháng 5 năm 2008, theo đó: “Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực hiện việcbán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản(trừ các dự án nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở), điều đã thúc đẩy hơn sự phát triển của thịtrường bất động sản

- Thị trường bất động sản mang tính khu vực và địa phương sâu sắc: đặc tính của bất độngsản là không thể thiêu hủy và khó chia cắt, không thể di dời; sự thừa thãi ở nơi này khôngthể bù đắp sự thiếu hụt ở nơi khác làm cho thị trường bất động sản mang tính chất địaphương Mặt khác, sự khác nhau về trình độ phát triển kinh tế, văn hoá, xã hội và mật độdân số làm cho nhu cầu về bất động sản cũng sẽ khác nhau về số lượng, hình dạng, chấtlượng và từ đó dẫn đến sự khác nhau về mức độ phát triển của thị trường bất động sản củatừng địa phương

- Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo: thị trường bất động sản là một thịtrường đòi hỏi sự can thiệp nhiều và trực tiếp của Nhà Nước nên mức độ hoàn hảo của thịtrường bất động sản thấp hơn các thị trường hàng hoá tiêu dùng, thị trường tư liệu sản xuất

và các thị trường khác Bên cạnh đó, do không tái tạo được hay tính khan hiếm của đất nên

thị trường mang tính độc quyền Các thông tin về quy hoạch, về quản lý, kinh tế xã hội liênquan đến đất đai chưa được phổ biến triệt để điều này làm cho thị trường bất động sản cócạnh tranh nhưng là cạnh tranh ngầm, cạnh tranh không hoàn hảo

- Thị trường bất động sản là thị trường có mối liên hệ mật thiết với các thị trường khác nhất

là thị trường tài chính tiền tệ, tín dụng và với sự phát triển kinh tế của một quốc gia: Hầu hếtcác khoản đầu tư đều đi vào hai luồng là đầu tư vào các tài sản hoặc là đầu tư trên thị trườngtài chính tiền tệ Trong mọi thời điểm người ta luôn có nhu cầu chuyển dịch một lượng tiềnbạc sang tài sản hoặc ngược lại Mặt khác, bản thân các giao dịch về bất động sản thường cónhu cầu rất lớn về vốn Điều đó cho thấy, thị trường bất động sản của một quốc gia chỉ cóthể phát triển lành mạnh và ổn định khi có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổnđịnh

1.1.2 Quy mô thị trường bất động sản hiện nay

Theo Chiến lược phát triển đô thị của Việt Nam, diện tích đất đô thị sẽ tăng từ 105.000 Hahiện nay lên đến 460.000 ha vào năm 2020 Tỷ lệ đô thị hoá hiện nay dự kiến sẽ đạt tớikhoảng 45% vào năm 2025 ( 28% năm 2009) Nhu cầu về nhà ở đặc biệt là nhà ở đô thị sẽtăng nhằm đáp ứng cho số dân đô thị dự kiến sẽ tăng từ 25 triệu năm 2009 lên 46 triệungười vào năm 2025 Nếu chỉ tính riêng nhu cầu nhà ở đô thị, trung bình mỗi năm ViệtNam đã cần phải phát triển thêm 35 triệu m2 nhà để phấn đấu đạt 20 m2 nhà ở/người tại đôthị vào năm 2020

Trong lĩnh vực xây dựng và bất động sản Việt Nam đã thu hút được gần 700 dự án đầu tưnước ngoài, với tổng số vốn đăng ký khoảng 27 tỷ Đô la Mỹ tính đến tháng 4/2010

Tín hiệu tích cực nhất phải kể đến là dấu hiệu phục hồi của các hoạt động về đầu tư BĐS tạiViệt Nam qua số lượng thông tin đầu tư gia tăng sau giai đọan trầm lắng trong năm 2008 vànửa đầu năm 2009 Cụ thể, ngày 15/2009, Vina Capital thông báo bán toàn bộ 50,1% cổphần của tập đoàn ở dự án cao ốc A&B Việc bán cổ phần này mang lại tỷ suất thu hồi nội

bộ (IRR) 17,5% trong 4 năm Công ty cổ phần Đầu tư Công đoàn BIDV đã mua 996 căn hộtrung cấp thuộc dự án Hoàng Anh An Tiến, huyện Nhà Bè Giá bán toàn bộ tương đương

1.000 -1.100 USD/m2

+ Nguồn cung trên thị trường Bất động sản (phân loại theo Sản phẩm):

- Thị trường văn phòng cho thuê: Theo CBRE, giá cho thuê văn phòng tại TP.HCM,

Hà Nôi đã chạm đáy vào cuối năm 2009 Giá chào thuê của tất cả các phân hạng cao

ốc văn phòng đều đã mức giảm thấp nhất tại thởi điểm cuối năm 2009: 2,9% kể từthời điểm quý II/2009 Duy chỉ có Dự án Kumho Asiana Plaza với tổng diện tích sàn31.562m2 đã đi vào họat động trong tháng 9/2009 đã đẩy mặt bằng giá chào thuê vănphòng hạng A tăng lên 41,3USD/m2/tháng, tăng 1,2% so với quý trước Tuy nhiên,hiện tỷ lệ mặt bằng của tất cả các phân hạng vẫn nằm ở mức 17,5% giảm 0,6% sovới quý trước Riêng tỷ lệ mặt bằng hạng A còn trống hiện vẫn ở mức cao:26,3%.Trong khi đó dự báo nguồn cung sẽ vẫn tiếp tục tăng từ nay đến cuối năm

2010

- Thị trường mặt bằng bán lẻ: phân khúc này có dấu hiệu khả quan hơn Hiện giá chàothuê bình quân tại các trung tâm thương mại tổng hợp trong khu trung tâm thươngmại(TTTM) của thành phố vẫn bình ổn ở mức giá 105,3USD/m2/tháng tại các tầnglầu có vị trí thuận lợi Dự kiến trong quý IV/2010 sẽ có nhiều TTTM lớn được khánhthành như: Kumho Asiana Plaza(Q.1), The Clemington (Q.11) và ThrEverich(Parkson) ở Q.11 tai TP HCM và Keangnam, Vincom, … tại Hà Nội sẽcung cấp thêm cho thị trường 156.338m2 mặt bằng

- Thị trường căn hộ dịch vụ: Phân khúc này vẫn tiếp tục phải đối mặt với áp lực giảmgiá thuê Giá thuê trung bình của căn hộ dịch vụ trong tất cả các hạng giảm 4,3%xuống còn 24,74 USD/m2/tháng Tỷ lệ trống của các tòa nhà chung cư cao cấp (hạngA) thậm chí còn tăng cao lên 26% do khách thuê dời đến các căn hộ dịch vụ rẻ hơn

- Thị trường căn hộ để ở: Phânn khúc này là điểm sáng duy nhất trogn toàn bộ bứctranh thị trường Bất động sản Việt Nam Các sản phẩm là căn hộ trung cấp phục vụcho các khách hàng mua để sử dụng ở được tìm mua khá nhiều tuy nhiên lượng cungkhá hạn chế Trước tình hình đó, ngay trong quý I/2010, các chủ đầu tư đã bắt đầukhởi động lại các dự án bị đình hoặc hoãn lại trước đây và cùng lúc đó là nhiều dự ánmới đã được khởi công xây dựng Đặc biệt, việc chênh lệch cung cầu đã dẫn tới giáchào bán bình quân trên thị trường thứ cấp tiếp tục tăng từ 1%-3,4% so với quý

trước, và hầu hết các giao dịch dao động trong mức giá 650 USD-810 USD/m2 Nếutính từ năm 2008 đến quý IV/2009 đã có 106 dự án với gần 35.000 căn hộ được chàobán Số lượng căn hộ được chào bán tại TP.HCM từ quý IV/2009 đến quý II/2010 sẽ

là 44 dự án với trên 22 ngàn căn hộ Riêng Hà Nội, sau khi rà soát các đồ án, dự ánđầu tư xây dựng trên địa bàn, ủy ban nhân dân thành phố đã đề nghị cho phép tiếptục triển khai 241 dự án vào đợt 1 Trong số này có tới trên 60% là dự án nhà ở, khu

đô thị mới Nhiều dự án khu đô thị mới chiếm diện tích hơn 100 ha, tập trung chủyếu tại Hà Đông, như khu đô thị mới Dương Nội rộng 174.23ha của tập đoàn NamCường, khu đô thị mới Lê Trọng Tấn của Công ty cổ phần phát triển đô thị quốc tếViệt Nam với 101.37ha, khu đô thị mới hai bên đường Lê Trọng Tấn của Công tyGeleximcó với 133 ha, khu đô thị mới Nam An Khánh rộng 181ha của Công ty Cổphần Đầu tư phát triển đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà, Khu đô thị mới Bắc AnKhánh rộng 264.40ha của Công ty liên doanh TNHH phát triển đô thị mới AnKhánh; khu đô thị Thanh Hà A với 195.51ha, Khu đô thị Thanh Hà B rộng 193,22 hacủa Tổng công ty xây dựng công trình Giao thông 5

+ Nguồn cầu

Theo khảo sát của một số công ty chuyên nghiên cứu về thị trường, cầu trên thị trường bấtđộng sản vẫn còn tương đối lớn Nhưng trong thời điểm hiện nay, việc suy giảm kinh tế vàtâm lý chờ đợi của khách hàng khiến thị trường vẫn chưa thực sự sôi động trở lại

- Sáu tháng đầu năm tại Tp Hồ Chí Minh nhu cầu mua căn hộ đã bão hòa, nhiều dự ánđồng loạt được bán ra Hầu hết các dự án đều nhắm đến phân khúc thị trường trung

và cao cấp Số lượng căn hộ được bán ra nhiều nhất là khu Đông (quận 2) và khuNam thành phố (quận 7)

- Tại Hà Nội, thị trường trong 6 tháng đầu năm 2010 đang có sự chênh lệch khá lớn vềcung và cầu Tổng số căn hộ còn để bán từ các dự án khoảng 2.467 căn, tập trungchủ yếu tại các quận Từ Liêm, Đống Đa và Hai Bà Trưng Những dự án còn hàngbán ra hiện nay như Keangnam Hanoi, Landmark Tower, Sky City Tower và GoldenWestlake, CT1 - khu đô thị mới Cổ Nhuế và CT2A - khu đô thị mới nghĩa Đô„ cũngđều nhắm đến thị trường trung và cao cấp

Theo các chuyên gia, mặc dù nguồn cung không nhiều nhưng hoạt động mua bán căn hộ

diễn ra chậm so với dự đoán của giới địa ốc Trong quý II/2010 chỉ có khoảng 500 căn cógiao dịch thành công, chiếm khoảng 45% tổng số căn còn để bán Giá bán căn hộ trung bình

đã giảm so với quý I/2010 Giá chào bán trên thị trường thứ cấp đang giảm từ 2 - 4% so vớiquý I/2010 Giá giảm song giao dịch trên thị trường vẫn không thể tăng Nguyên nhân củatình trạng này, theo các chuyên gia là do nhiều nhà đầu tư với mục đích đầu cơ đã từ bỏ thịtrường Trong khi đó, giá bất động sản còn ở mức quá cao so với khả năng thanh toán của

đa phần người có nhu cầu mua nhà để ở Do vậy mặc dù cầu thật của thị trường rất lớn,thậm chí lớn hơn cung nhiều lần nhưng tỷ lệ giao dịch thành công không nhiều

1.2 Tốc độ tăng trưởng

“Đóng băng” là ý kiến phổ biến khi đề cập đến thị trường bất động sản (BĐS) hiện nay Thếnhưng, trong con mắt của một số nhà đầu tư nước ngoài, thị trường BĐS Việt Nam vẫnđang phát triển, không hề có băng Cụ thể như sau:

- Dù mới chỉ có một số ít công ty niêm yết công bố báo cáo tài chính quý II nhưng đaphần kết quả sản xuất, kinh doanh hết sức ấn tượng, hơn nhiều so với quý I Trong

đó, nổi bật về tốc độ tăng trưởng lợi nhuận là nhóm ngành bất động sản

- Thị trường bất động sản (BĐS) có dấu hiệu ấm lên khiến phần nhiều doanh nghiệptrong lĩnh vực này được hưởng lợi

- Theo thống kê của Công ty CP truyền thông tài chính StoxPlus (www.stox.vn), 10doanh nghiệp có kết quả lợi nhuận lớn nhất quý II vẫn rơi vào những “tên tuổi” thuộcnhóm ngành tài chính, bất động sản như ACB, VNM„ và ngành có tốc độ tăngtrưởng lợi nhuận so với cùng kỳ cao nhất là bất động sản: 355%

- Dưới cái nhìn của ông Peter Dinning - Giám đốc phụ trách kinh doanh BĐS củaCông ty Quản lý quỹ VinaCapital, thì thị trường BĐS hiện nay không đóng băng.Theo ông, hai ba năm trước, các nhà đầu tư chỉ việc quy hoạch, xây nhà và bán, cónhiều người mua Nhưng bây giờ không phải cứ xây lên là bán được và yếu tố lựachọn của người tiêu dùng đã ảnh hưởng rất lớn đến thị trường Những khu căn hộ caocấp nằm ở vị trí thuận tiện, do các kiến trúc sư nước ngoài thiết kế, trang trí nội thấtnhư The Manor, Phú Mỹ Hưng vẫn bán tốt Vì thế, các chủ đầu tư cũng phải “chiềulòng” các “thượng đế” của mình bằng cách xây dựng những căn hộ mẫu để người

mua có thể nhìn thấy, sờ thấy, đánh giá nó trước khi quyết định mua

- Mặt khác, nhu cầu về tất cả các loại nhà, căn hộ từ thấp, trung bình, đến cao cấp ởViệt Nam đều đang cao, chứ không phải người dân không có nhu cầu mua nhà Mỗiloại hình BĐS có một thị trường riêng với nhu cầu nhất định và nhu cầu này ngàymột mở rộng Có nghĩa là không chỉ căn hộ, mà những phân khúc khác của thịtrường BĐS như văn phòng, khách sạn cũng đang có nhu cầu cao

- Theo ông Peter Dinning, có 3 yếu tố ảnh hưởng quyết định đến sự phát triển thịtrường BĐS Việt Nam là:

Thứ nhất: là tốc độ tăng trưởng, tốc độ tăng trưởng kinh tế của Việt Nam hiện nay

tới 6%/năm, đứng thứ hai ở châu Á, riêng TP.HCM tốc độ tăng trưởng là 8%/năm và

Hà Nội là 7%/năm Tốc độ đô thị hóa, tốc độ tăng GDP, tốc độ công nghiệp hóa sẽkéo theo việc gia tăng dân số ở những đô thị lớn như TP.HCM, Hà Nội Trong 10 -15năm tới, dân số của Hà Nội, TP.HCM có thể tăng gấp đôi và tất nhiên, họ cần nhà để

ở

Thứ hai là đầu tư trực tiếp của nước ngoài, đến hết tháng 3/2010, cả nước đã thu hút

được thêm 6,6 tỷ USD vốn FDI Tổng vốn FDI thực hiện cũng đạt 3,3 tỷ USD, tăng29,6% so với cùng kỳ năm ngoái Với đà tăng trưởng này, chúng ta hoàn toàn có thểtin tưởng sẽ đạt 13 tỷ USD vốn FDI trong năm 2009

Thứ ba là kiều hối gửi về nước cũng tác động đến việc tiêu thụ các căn hộ, các khu

nhà ở Một yếu tố quan trọng khác là việc gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới(WTO) Sự gia nhập này đòi hỏi Việt Nam nhanh chóng hoàn thiện khung pháp lý vềBĐS

Tuy nhiên các nhà đầu tư nước ngoài vẫn còn khá băn khoăn về sự thay đổi chính sách củanhà nước khi đầu tư vào BĐS ở Việt Nam Tuy nhiên, với kinh nghiệm 10 năm sống ở ViệtNam, ông cũng rất lạc quan với nhận định các chính sách thuộc lĩnh vực này đang có thayđổi lớn theo chiều hướng ngày một tiến bộ hơn

Trên thực tế, với một loạt văn bản pháp luật liên quan tới Bất động sản đã ra đời trong vòn 1năm qua, như Nghị định 02/2006/NĐ-CP, Nghị định 17/2006/NĐ-CP và sắp tới là Luật

Kinh doanh BĐS, cho thấy hướng phát triển của thị trường BĐS trong thời gian tới đangđược mở ra theo chiều hướng ngày càng thông thoáng và hợp lý

- Nghị định 02, với quy định các khu đô thị mới (ĐTM) phải rộng ít nhất 20 ha, chủđầu tư phải có 20% vốn đầu tư cho dự án, đã góp phần sàng lọc những nhà đầu tưkhông có vốn hoặc thiếu kinh nghiệm ra khỏi thị trường này Trong khi đó, Nghịđịnh 02 lại tạo ra hướng mở là chủ đầu tư dự án khu ĐTM được chuyển nhượng, chothuê quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án cấp 2 khi đã có các công trình hạ tầng

kỹ thuật phù hợp với dự án đã được phê duyệt Chủ đầu tư cấp 2 phải hoàn thành dự

án đúng với mục đích, nội dung xây dựng và tiến độ dự án đã được duyệt Với hướng

mở như vậy, nhiều chủ đầu tư sẽ có cơ hội tránh được các khoản vay ngân hàng rấtlớn để duy trì toàn bộ dự án

- Đối với những dự án khu dân cư nhỏ hơn, Nghị định 17 cũng tạo ra lối thoát khi chophép các nhà đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đã hoàn thành xây dựng

cơ sở hạ tầng Thực tế, việc cấm chuyển nhượng dự án đã gây ách tắc cho nhiều dự

án khu dân cư, khu ĐTM, vì nhiều nhà đầu tư không đủ vốn để thực hiện toàn bộ dự

án, nhưng lại không thể san sẻ một phần dự án cho các chủ đầu tư khác vì thế, việccho chuyển nhượng dự án sẽ góp phần huy động được các nguồn vốn khác, từ đókhôi phục các hoạt động đầu tư và phát triển nhà ở

- Vấn đề về cách thức huy động vốn - sao cho đảm bảo để nhà đầu tư không chiếmdụng vốn của khách hàng và các quyền lợi của khách hàng được đảm bảo khi hợpđồng góp vốn không được thực hiện theo đúng cam kết - đã được cụ thể hoá trong

Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS Theo điều 19 của Dự thảo, chủ đầu tư dự án khuĐTM, khu nhà ở, hạ tầng khu công nghiệp được huy động vốn ứng trước của kháchhàng Tổng số vốn ứng trước không được vượt quá 70% giá trị hợp đồng và việc huyđộng vốn phải được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được huy động sau khi đã xâyxong cơ sở hạ tầng theo dự án Việc huy động vốn ứng trước lần sau chỉ được thựchiện khi đã hoàn thành khối lượng lần trước Dự thảo thậm chí còn quy định chặt chẽhơn, là vốn ứng trước của khách hàng phải sử dụng đúng mục đích và chủ đầu tư vàkhách hàng có thể thỏa thuận gửi số vốn ứng trước vào ngân hàng để quản lý Nếuchủ đầu tư dự án giao nhà không đúng tiến độ, chất lượng và các thoả thuận trong

hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại và trả lãi suất cho phần vốn ứng trước củakhách hàng

Thị trường bất động sản cần rất nhiều vốn huy động từ nhân dân, ngân hàng hoặc chínhsách kích cầu của Chỉnh phủ Cụ thể:

- Tỷ lệ sử dụng vốn vay để mua bất động sản cũng như sự lệ thuộc vào kênh ngânhàng ở TP HCM cao hơn rất nhiều so với Hà Nội do tâm lý người miền Bắc thường

ăn chắc mặc bền Chính sách, giải pháp của Nhà nước về vốn thế nào, thị trường sẽdiễn biến theo Có vốn thị trường bất động sản sẽ sống, hết vốn thị trường suy giảm,vốn tăng thị trường ấm, vốn giảm thị trường nguội

- Lượng kiều hối và FDI thời gian tới sẽ không còn là thế mạnh trong lĩnh vực bấtđộng sản bởi trong tình hình kinh tế hiện nay, các nước trên thế giới cũng như kiềubào của nước ngoài đang đối mặt với tỷ lệ thất nghiệp tương đối lớn Năm nay, nhiềungười kỳ vọng những chính sách về tài chính có thể cải thiện tình hình thị trườngchứng khoán, kéo theo đó là sự khởi sắc của địa ốc Thực tế đã chứng minh, năm

2006, 2007 thị trường chứng khoán là nhân tố tích cực để đẩy bất động sản đi lên.Ngoài ra, việc Chính phủ dự kiến cũng bỏ ra hàng tỷ USD để đầu tư các dự án hạtầng cũng là cơ hội cho địa ốc phát triển

Trong bối cảnh khó khăn chung, những người "nhát" chỉ ôm tài sản không chịu triển khai

dự án chính là cơ hội cho nhà đầu tư Rất khó để nhận diện cơ hội đầu tư, thay vào đó có thểtìm kiếm các nhà đầu tư thực sự bản lĩnh Nhà kinh doanh có tầm nhìn phải dám nghĩ dámlàm bước ra từ khó khăn hôm nay để đón những luồng vốn mới nhằm có sản phẩm đáp ứngthị trường

2 Phạm vi cạnh tranh

2.1.Xu hướng cạnh tranh giữa các doanh nghiệp trong ngành

Để vượt qua khủng hoảng kinh tế và cạnh tranh với các tập đoàn bất động sản (BĐS) quốc

tế, các doanh nghiệp (DN) BĐS trong nước đã bắt đầu “bắt tay” nhau để hợp lực thực hiện

dự án và nâng sức cạnh tranh, đây có thể là thời điểm đánh dấu việc hợp tác một cáchchuyên nghiệp giữa các DN BĐS trong nước

- Đánh dấu đầu tiên cho sự hợp tác được xem là chuyên nghiệp và bài bản của các

Doanh nghiệp BĐS tại TP HCM và Hà Nội chính là sự ra đời của các Tập đoàn Vídụ: tại TP Hồ Chí Minh ra đời Tập đoàn Tam Phú vừa qua Đây là sự bắt tay của 4

DN hoạt động trong lĩnh vực xây dựng bao gồm Công ty cổ phần N.V.T, Công ty CPđịa ốc Đất Xanh, Công ty TNHH tư vấn phát triển nhà Đạt Gia và Công ty TNHHxây dựng Võ Đình Sự chuyên nghiệp của việc hợp tác này thể hiện ở chỗ, đây khôngphải là sự hợp tác chỉ để triển khai một dự án đơn lẻ mà trong tương lai Tam Phú sẽphát triển ở nhiều dự án khác từ quy hoạch, đến xây dựng các công trình đô thị vànhững hạng mục liên quan

- TS Đỗ Thị Loan, Tổng thư ký Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA) cho biết, việc hợptác giữa các DN BĐS thời điểm này là nhu cầu tất yếu Bởi hiện nay quy mô của các

dự án BĐS không còn nhỏ lẻ như trước, mà mỗi dự án đều đòi hỏi những số vốn đầu

tư lớn mà tiềm lực của một DN khó thực hiện Trước đây, nhiều DN BĐS đã phảibán dự án do không đủ tiềm lực tài chính để triển khai và cũng không tiến hành hợptác, đây là những thiệt hại rất lớn không chỉ trước mắt mà còn ảnh hưởng lâu dài đếnthương hiệu của họ Ngoài ra, việc hợp tác còn giúp các DN BĐS nâng cao được sứccạnh tranh trước sự “tấn công” của các tập đoàn lớn trên thế giới đang ngày càngquan tâm nhiều hơn đến thị trường BĐS Việt Nam và TP HCM, Hà Nội nói riêng.Với tiềm lực tài chính vượt trội, họ dễ dàng vượt qua DN BĐS trong nước để giànhlấy những vị trí vàng để xây dựng, khai thác Do đó, với quy mô của phần lớn DNBĐS ở TP HCM, Hà Nội cũng như cả nước hiện nay đều nhỏ thì việc hợp tác sẽmang lại nhiều cơ hội Tuy nhiên, các DN nên có sự tìm hiểu, lựa chọn để đưa rahình thức hợp tác hiệu quả vì không phải cứ DN hoạt động trong lĩnh vực BĐS là cóthể bắt tay hợp tác Theo TS Đỗ Thị Loan, sự kết hợp của tập đoàn Tam Phú đượcthực hiện khá bài bản bởi 4 công ty trên đều có những thế mạnh riêng để kết hợp vớinhau Điều này giúp cho phần việc của từng thành viên trong liên doanh không bịdẫm chân lên nhau mà sẽ được tách biệt chuyên nghiêp, tận dụng được thế mạnh củatừng thành viên Cụ thể như Công ty N.V.T sẽ lo phần tài chính Công ty Đất Xanh Công ty Đất Xanh

lo khâu tiếp thị, kinh doanh Công ty Đạt Gia phụ trách giải phóng mặt bằng và Công ty Đất XanhCông ty Võ Đình chịu trách nhiệm thi công Các DN có thể dựa vào nhu cầu để đưa

ra hình thức hợp tác lâu dài hoặc hợp tác trong từng dự án Việc hợp tác với các DNnước ngoài, TS Đỗ Thị Loan nhận định, đây là vấn đề sẽ gặp nhiều khó khăn vì yêu

cầu của các nhà đầu tư nước ngoài rất cao như thương hiệu của đối tác, vị trí đất vànhiều báo cáo kỹ thuật, tài chính khác„ liên quan đến dự án một cách chi tiết Điềunày hiện chưa có nhiều DN BĐS tại TP HCM, Hà Nội có khả năng đáp ứng Chính

vì vậy, sự kết hợp giữa các DN trong nước vẫn là hướng đi khả thi hơn

Kết luận:

Hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam hiện nay tuy rất đa dạng và phong phú, tuynhiên hoạt động này bị ảnh hưởng và chi phối rất nhiều từ môi trường vĩ mô và môi trườngngành

a Môi trường vĩ mô:

 Việt Nam đã kết thúc thập kỷ qua với tăng trưởng mạnh trong quý cuối, GDP Hà Nộiđạt 6,67 cao hơn mục tiêu đề ra là một điều đáng mừng Năm nay, tăng trưởng GDP

Hà Nội được kỳ vọng quay trở lại mức hai con số, khoảng trên 10% Kinh tế vĩ mô

ổn định sẽ tạo điều kiện cho nhà đất phát triển

 Thị trường bất động sản cần rất nhiều vốn huy động từ nhân dân, ngân hàng hoặcchính sách kích cầu của Chỉnh phủ Tỷ lệ sử dụng vốn vay để mua bất động sảncũng như sự lệ thuộc vào kênh ngân hàng ở TP HCM cao hơn rất nhiều so với HàNội do tâm lý người miền Bắc thường ăn chắc mặc bền Chính sách, giải pháp củaNhà nước về vốn thế nào, thị trường sẽ diễn biến theo Có vốn thị trường bất độngsản sẽ sống, hết vốn thị trường suy giảm, vốn tăng thị trường ấm, vốn giảm thịtrường nguội

 Lượng kiều hối và FDI thời gian tới sẽ không còn là thế mạnh trong lĩnh vực bấtđộng sản bởi trong tình hình kinh tế hiện nay, các nước trên thế giới cũng như kiềubào của nước ngoài đang đối mặt với tỷ lệ thất nghiệp tương đối lớn Năm nay, nhiềungười kỳ vọng những chính sách về tài chính có thể cải thiện tình hình thị trườngchứng khoán, kéo theo đó là sự khởi sắc của địa ốc Thực tế đã chứng minh, năm

2006, 2007 thị trường chứng khoán là nhân tố tích cực để đẩy bất động sản đi lên.Ngoài ra, việc Chính phủ dự kiến cũng bỏ ra hàng tỷ USD để đầu tư các dự án hạtầng cũng là cơ hội cho địa ốc phát triển

 Trong bối cảnh khó khăn chung, những người "nhát" chỉ ôm tài sản không chịu triểnkhai dự án chính là cơ hội cho nhà đầu tư Rất khó để nhận diện cơ hội đầu tư, thayvào đó có thể tìm kiếm các nhà đầu tư thực sự bản lĩnh Nhà kinh doanh có tầm nhìnphải dám nghĩ dám làm bước ra từ khó khăn hôm nay để đón những luồng vốn mớinhằm có sản phẩm đáp ứng thị trường.

 Điều đáng lưu ý là càng ngày thị trường bất động sản càng “nhạy” với chính sách.Trong vòng hai năm qua, số lượng các chính sách được ban hành tác động vào thịtrường khá nhiều (về việc kinh doanh, thuế thu nhập từ mua bán, chuyển nhượng bấtđộng sản) Có nhiều chính sách đã ra đời nhưng thiếu sự hướng dẫn thực hiện chitiết, nên luôn gây tâm lý chờ đợi, căng thẳng cho các nhà đầu tư và tác động khôngnhỏ tới thị trường

 Cơ sở hạ tầng đang dần cải thiện, một loạt các dự án lớn như tuyến đường sắt từ Nam

Hồ Tây đi Ngọc Khánh đến Láng Hòa Lạc hay tuyến đường sắt Cao Viên - NgọcHồi Tất cả các tuyến đường này sẽ tạo điều kiện cho thị trường bất động sản ấmdần lên bởi giá bất động sản sẽ phụ thuộc vào vị trí, cơ sở hạ tầng và thương hiệu

b Môi trường ngành:

 Nguồn cung địa ốc Hà Nội vẫn chưa đáp ứng đủ cầu, giá nhà ở không tăng chóngmặt như TP HCM và một số quốc gia trong khu vực là những cơ hội để bất động sảnphát triển vào năm 2010 Vốn FDI đăng ký đổ vào bất động sản là 500 triệu USD,trong khi đó, vốn thực hiện lên đến 650 triệu USD Đây là một con số rất triển vọngbởi trong bối cảnh kinh tế khó khăn chung, vốn FDI giải ngân đã vượt mức đăng ký

 Giữa hai miền Nam-Bắc cũng có sự khác biệt về tính chất và hành vi của các bêntham gia giao dịch Thị trường TP HCM biến động nhanh hơn, biên độ giá cũng thayđổi lớn hơn nhiều so với Hà Nội, đồng thời thông tin về thị trường cũng khá minhbạch Tỷ lệ sử dụng vốn vay để mua bất động sản ở TP HCM cao hơn khá nhiều sovới Hà Nội

 Nhìn chung thị trường bất động sản Việt Nam vẫn chưa công khai, minh bạch vàchứa đựng nhiều yếu tố rủi ro trong các giao dịch, đặc biệt là nhà dự án Muốn thị

trường bình ổn, không sốt nóng cục bộ, đóng băng, găm hàng tích trữ cần phải xâydựng chính sách hữu hiệu.

3 Phân tích các đối thủ cạnh tranh

Trên thực tế, cuộc đua mở sàn giao dịch bất động sản chuẩn đã bắt đầu trong thời gian gầnđây, từ các sàn đã chính thức khai trương thuộc các công ty như Saigon Land, Sacomreal,Phát Hưng - Địa ốc Sài Gòn, Homecare, Đầu tư xây dựng Bình Chánh (BCCI)„ tại TP HồChí Minh, còn tại Hà Nội như của ACBR, Tài Nguyên, Vincom, Viglacera, VPBank, AnBình, HUB,

Những thương hiệu lớn đang muốn tranh thủ giai đoạn đầu để định vị cho mình một thươnghiệu dịch vụ bất động sản vừa tuân thủ pháp luật vừa chuyên nghiệp Các trung tâm môigiới, siêu thị địa ốc theo đó cũng chịu một sức ép chuyển đổi về chất lượng để cạnh tranh vàtồn tại

Có nhiều lý do dẫn đến kết luận mặt bằng giá thuê văn phòng có dấu hiệu chạm đáy và đangbật lên trở lại Đầu tiên là do nhu cầu về lĩnh vực này tăng lên Theo thống kê từ công tyCBRE, nhu cầu về văn phòng hạng A tại TP.HCM, Hà Nội trong quý I vừa rồi đã tăng 12%

so với quý trước đó, đây là một tín hiệu khá lạc quan trong tình hình khủng hoảng kinh tếdẫn đến hầu hết các công ty trong và ngoài nước đều cắt giảm tối đa chi phí thuê văn phòng.Theo thống kê, trong quý I có tới gần 100.000m2 mặt bằng đã được cho thuê, chủ yếu tậptrung ở các cao ốc hạng A và C Chủ yếu là các cao ốc hạng A đã đưa vào hoạt động ở đầuquý I vừa rồi đến nay đã lấp đầy khoảng 67% diện tích Nhu cầu tăng khiến giá chào thuêcủa tất cả các phân hạng cao ốc văn phòng có mức giảm thấp nhất tính từ quý I/2009 đếnnay, chỉ giảm 2,9% trong quý vừa rồi

Theo nhận xét của giới chuyên môn, tỷ lệ trống tập trung chủ yếu là do nhiều cao ốc mớihoàn thành Một điều đáng quan ngại là trong khi tỷ lệ trống còn khá cao thì nguồn cungvăn phòng cho thuê được dự báo sẽ tăng mạnh trong thời gian tới, tăng tới 134% vào cuốinăm 2010 trên tất cả các hạng văn phòng Chính vì vậy, cuộc cạnh tranh để thu hút kháchhàng giữa các chủ cao ốc trong thời gian tới được dự báo sẽ hết sức quyết liệt

Thời hoàng kim, giá cho thuê văn phòng tại Việt Nam đã có lúc trở thành một trong những

yếu tố gây cản ngại đến thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vì vậy, nguồn cung tăng, giácho thuê giảm trong thời điểm vừa qua cũng có mặt tích cực là tạo sự hấp dẫn cho môitrường đầu tư tại Việt Nam trong việc giảm chi phí thuê mặt bằng

Với kỳ vọng trên, các chủ đầu tư Việt Nam có tầm nhìn dài hạn đang nhắm đến thị trườngcăn hộ dịch vụ hạng A, B Thị phần từ trước đến nay vẫn thuộc về các công ty nước ngoàihoặc liên doanh giữa nước ngoài và đối tác Việt Nam

Điểm giống nhau lớn nhất của các nhà kinh doanh Bất động sản thành công tại Hà Nội vàThành phố Hồ Chí Minh đó là các nhà kinh doanh Bất động sản đều xây dựng được mộtchiến lược tiếp thị tốt nhất đến người mua bất động sản là thông qua đại lý bán hàng có hiểubiết, thân thiện Với tư cách là chủ bất động sản, có những đặc tính như thế thì việc làm đại

lý bán hàng hoặc một nhà môi giới có khả năng và có thể cống hiến nhiệt huyết cho sảnphẩm

Do đặc thù kinh doanh Bất động sản tại Hà Nội là việc hạn chế trong nguồn cung và ít tínhcạnh tranh hơn so với Thành phố Hồ Chí Minh nên các nhà kinh doanh bất động sản thànhcông tại Hà Nội chủ yếu là do có các mối quan hệ xã hội chặt chẽ và có khả năng luôn cócàng nguồn cung dồi dào (ở tất cả các phân khúc) Các nhà kinh doanh bất động sản thànhcông tại Hồ Chí Minh lại có tập trung xây dựng và thực hiện công tác marketing bất độngsản để đạt được thành công, cụ thể như sau:

a Cách thức tiếp thị bất động sản

Cách thức tiếp thị tiếng " xèo xèo"

Đây là một cách thức xuất phát từ người Trung Quốc Họ dọn món thịt bò hoặc hải sảntrong một cái xoong sắt nhỏ có cán nóng hổi, kêu xèo xèo hấp dẫn đến nỗi khiến kháchhàng chảy nước miếng và những ai nghe những âm thanh đó cũng bị tác động tương tự.Món ăn trở nên ngoan miệng hơn chỉ vì tiếng xèo xèo đó

Quan niệm này cũng áp dụng cho lĩnh vực bất động sản Khách hàng có nhiều lựa chọntrước khi quyết định mua một bất động sản nào đó và bất động sản của các nhà kinh doanhBất động sản thành công có nhiều đặc điểm tương tự với bất động sản của đối thủ Họ luôntìm cách làm cho bất động sản của mình trông thật tuyệt vời hơn hẳn một món hàng tương

tự bằng cách truyền đạt một cách hiệu quả đến khách hàng tiềm năng độc đáo và nổi trộicủa sản phẩm.

Họ cũng có thể lập một danh sách tất cả các đặc điểm về bất động sản của họ mà họcho làkhác biệt so với đối thủ Thậm chí họ có thể thiết kế một tờ rơi quảng cáo bắt mắt để đưacho khách hàng tiềm năng, trong đó, những đặc điểm đó được mô tả chi tiết Khi trưng bàybất động sản, đây là những yếu tố mà họ muốn làm nỗi bật và nhấn mạnh Hãy đảm bảorằng tất cả những ai nhìn thấy ngôi nhà đều nhìn thấy những đặc điểm này

Mỗi một bất động sản đều đặc biệt và có địa điểm cụ thể trong đó có cả mặt tích cực và mặttiêu cực Họ luôn chuẩn bị một danh sách chi tiết bao gồm cả hai mặt này và soạn sẵnnhững câu trả lời cho các câu hỏi mà khách hàng của họ có thể hỏi, trong đó nêu bật nhữngđiểm tích cực, giảm đến mức tối thiểu những mặt tiêu cực Ví dụ, họ nêu rõ việc căn nhàcủa họ ở gần khu bến xe công cộng Trong tài liệu họ nói rõ "cách ba khu nhà" hoặc "cáchvài bước chân" hoặc "cách ga xe lửa khoảng 10 phút đi bộ", bất kể kiểu gì có vẻ hấp dẫnnhất Nếu bến xe công cộng không ở gần thì họ thường không đề cập đến

b Trưng bày bất động sản

Thậm chí các nhà đầu tư nhỏ nhưng thành công cũng nghiên cứu xem xét thuê một ngườithiết kế nội thất để chuẩn bị cho một căn nhà đem trưng bày Những khía cạnh thẩm mỹtrưng bày một căn nhà có tầm quan trọng như vậy và điều này cũng đúng đối với hầu hếtcác loại hình bất động sản Nó tương tự như việc nếu có một nhà hàng bạn sẽ thường tự hỏi

" nhà hàng phải như thế nào để có thể hấp dẫn khách hàng?" Đó là bước đầu tiên, bởi vìbạn phải lôi kéo được khách hàng vào nhà hàng trước tiên Đối với bất động sản thì việclàm cho khách hàng hài lòng trước tiên là phong cảnh ấn tượng Khi họ đã hoàn thành bướcnày họ sẽ tiếp tục thực hiện bước tiếp theo Ngoài việc trưng bày bất động sản, họ thươngsoạn những tài liệu trình bày qua đó ca ngợi những đặc điểm của bất động sản Thôngthường, người chủ bất động sản nhỏ nào cũng đầu tư tiền vào việc giới thiệu so với mô hình

dự án Họ thiết kế bài trình bày để thu hút khách hàng và khiến họ nghiêm túc xem xét sảnphẩm của nhà kinh doanh Bất động sản đó

Bên cạnh việc trưng bày bất động sản, họ có thể trình bày bằng slide hoặc video, máy tínhđều là những công cụ bán hàng tuyệt vời mà ít tốn chi phí Vấn đề chi phí phụ thuộc và việc

họ muốn chúng chi tiết và tầm cỡ như thế nào Họ có thể chọn một trang web hay phần