Phân tích thị trường bất động sản việt nam trong giai đoạn hiện nay

Phân tích thị trường Bất động sản Việt nam giai đoạn Thị trường bất động sản Việt Nam đời với phát triển ngày đầy đủ thị trường vốn, đáp ứng nhu cầu hội nhập kinh tế quốc tế Thị trường bất động sản Việt Nam tuổi đời non trẻ, hoạt động không theo quy luật tự nhiên, chưa bắt kịp theo phát triển nước giới, đạt bước tiến dài, lượng chất, đặc biệt lĩnh vực dịch vụ bất động sản Sau năm kể từ Việt Nam trở thành thành viên thức WTO, bất động sản dần hoạt động theo quỹ đạo Sự tiến thể cách rõ ràng thị trường bất động sản Việt Nam từ chỗ không xếp hạng số minh bạch vươn lên nằm tốp thị trường có tính minh bạch Những cam kết tự hoá thị trường gia nhập WTO giúp công ty quản lý bất động sản quốc tế có điều kiện phát triển Việt Nam CBRE, Savill, Collier„ kích thích công ty dịch vụ bất động sản nước phát triển với tốc độ nhanh chóng Một công ty muốn tồn hoạt động có hiệu ngành bất động sản công ty phải nắm bắt nét ngành, phân tích lực cạnh tranh quan trọng phân tích SWOT để biết được điểm mạnh, điểm yếu bên rủi ro, thách thức bên PHẦN 1: NHỮNG NÉT CHÍNH VỀ KINH TẾ NGÀNH Quy mô thị trường tốc độ tăng trưởng thị trường 1.1 Quy mô thị trường bất động sản 1.1.1.Đặc điểm thị trường bất động sản - Không có thị trường trung tâm: thị trường bất động sản chưa hình thành thị trường trung tâm mà người mua người bán trực tiếp gặp tác động trực tiếp qua lại lẫn Gần tất giao dịch thực chủ yếu thông qua trung gian tổ chức môi giới bất kinh doanh động sản, qua báo chí, thông qua cá nhân môi giới Do thị trường trung tâm nên thông thi thị trường khó thu thập có độ tin cậy thấp tạo nên tính thiếu hiệu thị trường Gần Việt Nam, Công ty kinh doanh địa ốc Công ty môi giới bất động sản hình thành phát triển nhanh tạo điều kiện cho giao dịch thị trường diễn dễ dàng, thuận lợi, an toàn hiệu Việc Bộ Xây Dựng ban hành Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng năm 2008, theo đó: “Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản (trừ dự án nhà xã hội theo Luật Nhà ở), điều thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản - Thị trường bất động sản mang tính khu vực địa phương sâu sắc: đặc tính bất động sản thiêu hủy khó chia cắt, di dời; thừa thãi nơi bù đắp thiếu hụt nơi khác làm cho thị trường bất động sản mang tính chất địa phương Mặt khác, khác trình độ phát triển kinh tế, văn hoá, xã hội mật độ dân số làm cho nhu cầu bất động sản khác số lượng, hình dạng, chất lượng từ dẫn đến khác mức độ phát triển thị trường bất động sản địa phương - Thị trường bất động sản thị trường không hoàn hảo: thị trường bất động sản thị trường đòi hỏi can thiệp nhiều trực tiếp Nhà Nước nên mức độ hoàn hảo thị trường bất động sản thấp thị trường hàng hoá tiêu dùng, thị trường tư liệu sản xuất thị trường khác Bên cạnh đó, không tái tạo hay tính khan đất nên thị trường mang tính độc quyền Các thông tin quy hoạch, quản lý, kinh tế xã hội liên quan đến đất đai chưa phổ biến triệt để điều làm cho thị trường bất động sản có cạnh tranh cạnh tranh ngầm, cạnh tranh không hoàn hảo - Thị trường bất động sản thị trường có mối liên hệ mật thiết với thị trường khác thị trường tài tiền tệ, tín dụng với phát triển kinh tế quốc gia: Hầu hết khoản đầu tư vào hai luồng đầu tư vào tài sản đầu tư thị trường tài tiền tệ Trong thời điểm người ta có nhu cầu chuyển dịch lượng tiền bạc sang tài sản ngược lại Mặt khác, thân giao dịch bất động sản thường có nhu cầu lớn vốn Điều cho thấy, thị trường bất động sản quốc gia phát triển lành mạnh ổn định có thị trường vốn phát triển lành mạnh ổn định 1.1.2 Quy mô thị trường bất động sản Theo Chiến lược phát triển đô thị Việt Nam, diện tích đất đô thị tăng từ 105.000 Ha lên đến 460.000 vào năm 2020 Tỷ lệ đô thị hoá dự kiến đạt tới khoảng 45% vào năm 2025 ( 28% năm 2009) Nhu cầu nhà đặc biệt nhà đô thị tăng nhằm đáp ứng cho số dân đô thị dự kiến tăng từ 25 triệu năm 2009 lên 46 triệu người vào năm 2025 Nếu tính riêng nhu cầu nhà đô thị, trung bình năm Việt Nam cần phải phát triển thêm 35 triệu m2 nhà để phấn đấu đạt 20 m2 nhà ở/người đô thị vào năm 2020 Trong lĩnh vực xây dựng bất động sản Việt Nam thu hút gần 700 dự án đầu tư nước ngoài, với tổng số vốn đăng ký khoảng 27 tỷ Đô la Mỹ tính đến tháng 4/2010 Tín hiệu tích cực phải kể đến dấu hiệu phục hồi hoạt động đầu tư BĐS Việt Nam qua số lượng thông tin đầu tư gia tăng sau giai đọan trầm lắng năm 2008 nửa đầu năm 2009 Cụ thể, ngày 15/2009, Vina Capital thông báo bán toàn 50,1% cổ phần tập đoàn dự án cao ốc A&B Việc bán cổ phần mang lại tỷ suất thu hồi nội (IRR) 17,5% năm Công ty cổ phần Đầu tư Công đoàn BIDV mua 996 hộ trung cấp thuộc dự án Hoàng Anh An Tiến, huyện Nhà Bè Giá bán toàn tương đương 1.000 -1.100 USD/m2 + Nguồn cung thị trường Bất động sản (phân loại theo Sản phẩm): - Thị trường văn phòng cho thuê: Theo CBRE, giá cho thuê văn phòng TP.HCM, Hà Nôi chạm đáy vào cuối năm 2009 Giá chào thuê tất phân hạng cao ốc văn phòng mức giảm thấp thởi điểm cuối năm 2009: 2,9% kể từ thời điểm quý II/2009 Duy có Dự án Kumho Asiana Plaza với tổng diện tích sàn 31.562m2 vào họat động tháng 9/2009 đẩy mặt giá chào thuê văn phòng hạng A tăng lên 41,3USD/m2/tháng, tăng 1,2% so với quý trước Tuy nhiên, tỷ lệ mặt tất phân hạng nằm mức 17,5% giảm 0,6% so với quý trước Riêng tỷ lệ mặt hạng A trống mức cao: 26,3%.Trong dự báo nguồn cung tiếp tục tăng từ đến cuối năm 2010 - Thị trường mặt bán lẻ: phân khúc có dấu hiệu khả quan Hiện giá chào thuê bình quân trung tâm thương mại tổng hợp khu trung tâm thương mại(TTTM) thành phố bình ổn mức giá 105,3USD/m2/tháng tầng lầu có vị trí thuận lợi Dự kiến quý IV/2010 có nhiều TTTM lớn khánh thành như: Kumho Asiana Plaza(Q.1), The Clemington (Q.11) Thr Everich(Parkson) Q.11 tai TP HCM Keangnam, Vincom, … Hà Nội cung cấp thêm cho thị trường 156.338m2 mặt - Thị trường hộ dịch vụ: Phân khúc tiếp tục phải đối mặt với áp lực giảm giá thuê Giá thuê trung bình hộ dịch vụ tất hạng giảm 4,3% xuống 24,74 USD/m2/tháng Tỷ lệ trống tòa nhà chung cư cao cấp (hạng A) chí tăng cao lên 26% khách thuê dời đến hộ dịch vụ rẻ - Thị trường hộ để ở: Phânn khúc điểm sáng trogn toàn tranh thị trường Bất động sản Việt Nam Các sản phẩm hộ trung cấp phục vụ cho khách hàng mua để sử dụng tìm mua nhiều nhiên lượng cung hạn chế Trước tình hình đó, quý I/2010, chủ đầu tư bắt đầu khởi động lại dự án bị đình hoãn lại trước lúc nhiều dự án khởi công xây dựng Đặc biệt, việc chênh lệch cung cầu dẫn tới giá chào bán bình quân thị trường thứ cấp tiếp tục tăng từ 1%-3,4% so với quý trước, hầu hết giao dịch dao động mức giá 650 USD-810 USD/m2 Nếu tính từ năm 2008 đến quý IV/2009 có 106 dự án với gần 35.000 hộ chào bán Số lượng hộ chào bán TP.HCM từ quý IV/2009 đến quý II/2010 44 dự án với 22 ngàn hộ Riêng Hà Nội, sau rà soát đồ án, dự án đầu tư xây dựng địa bàn, ủy ban nhân dân thành phố đề nghị cho phép tiếp tục triển khai 241 dự án vào đợt Trong số có tới 60% dự án nhà ở, khu đô thị Nhiều dự án khu đô thị chiếm diện tích 100 ha, tập trung chủ yếu Hà Đông, khu đô thị Dương Nội rộng 174.23ha tập đoàn Nam Cường, khu đô thị Lê Trọng Tấn Công ty cổ phần phát triển đô thị quốc tế Việt Nam với 101.37ha, khu đô thị hai bên đường Lê Trọng Tấn Công ty Geleximcó với 133 ha, khu đô thị Nam An Khánh rộng 181ha Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển đô thị Khu công nghiệp Sông Đà, Khu đô thị Bắc An Khánh rộng 264.40ha Công ty liên doanh TNHH phát triển đô thị An Khánh; khu đô thị Thanh Hà A với 195.51ha, Khu đô thị Thanh Hà B rộng 193,22 Tổng công ty xây dựng công trình Giao thông + Nguồn cầu Theo khảo sát số công ty chuyên nghiên cứu thị trường, cầu thị trường bất động sản tương đối lớn Nhưng thời điểm nay, việc suy giảm kinh tế tâm lý chờ đợi khách hàng khiến thị trường chưa thực sôi động trở lại - Sáu tháng đầu năm Tp Hồ Chí Minh nhu cầu mua hộ bão hòa, nhiều dự án đồng loạt bán Hầu hết dự án nhắm đến phân khúc thị trường trung cao cấp Số lượng hộ bán nhiều khu Đông (quận 2) khu Nam thành phố (quận 7) - Tại Hà Nội, thị trường tháng đầu năm 2010 có chênh lệch lớn cung cầu Tổng số hộ để bán từ dự án khoảng 2.467 căn, tập trung chủ yếu quận Từ Liêm, Đống Đa Hai Bà Trưng Những dự án hàng bán Keangnam Hanoi, Landmark Tower, Sky City Tower Golden Westlake, CT1 - khu đô thị Cổ Nhuế CT2A - khu đô thị nghĩa Đô„ nhắm đến thị trường trung cao cấp Theo chuyên gia, nguồn cung không nhiều hoạt động mua bán hộ diễn chậm so với dự đoán giới địa ốc Trong quý II/2010 có khoảng 500 có giao dịch thành công, chiếm khoảng 45% tổng số để bán Giá bán hộ trung bình giảm so với quý I/2010 Giá chào bán thị trường thứ cấp giảm từ - 4% so với quý I/2010 Giá giảm song giao dịch thị trường tăng Nguyên nhân tình trạng này, theo chuyên gia nhiều nhà đầu tư với mục đích đầu từ bỏ thị trường Trong đó, giá bất động sản mức cao so với khả toán đa phần người có nhu cầu mua nhà để Do cầu thật thị trường lớn, chí lớn cung nhiều lần tỷ lệ giao dịch thành công không nhiều 1.2 Tốc độ tăng trưởng “Đóng băng” ý kiến phổ biến đề cập đến thị trường bất động sản (BĐS) Thế nhưng, mắt số nhà đầu tư nước ngoài, thị trường BĐS Việt Nam phát triển, băng Cụ thể sau: - Dù có số công ty niêm yết công bố báo cáo tài quý II đa phần kết sản xuất, kinh doanh ấn tượng, nhiều so với quý I Trong đó, bật tốc độ tăng trưởng lợi nhuận nhóm ngành bất động sản - Thị trường bất động sản (BĐS) có dấu hiệu ấm lên khiến phần nhiều doanh nghiệp lĩnh vực hưởng lợi - Theo thống kê Công ty CP truyền thông tài StoxPlus (www.stox.vn), 10 doanh nghiệp có kết lợi nhuận lớn quý II rơi vào “tên tuổi” thuộc nhóm ngành tài chính, bất động sản ACB, VNM„ ngành có tốc độ tăng trưởng lợi nhuận so với kỳ cao bất động sản: 355% - Dưới nhìn ông Peter Dinning - Giám đốc phụ trách kinh doanh BĐS Công ty Quản lý quỹ VinaCapital, thị trường BĐS không đóng băng Theo ông, hai ba năm trước, nhà đầu tư việc quy hoạch, xây nhà bán, có nhiều người mua Nhưng xây lên bán yếu tố lựa chọn người tiêu dùng ảnh hưởng lớn đến thị trường Những khu hộ cao cấp nằm vị trí thuận tiện, kiến trúc sư nước thiết kế, trang trí nội thất The Manor, Phú Mỹ Hưng bán tốt Vì thế, chủ đầu tư phải “chiều lòng” “thượng đế” cách xây dựng hộ mẫu để người mua nhìn thấy, sờ thấy, đánh giá trước định mua - Mặt khác, nhu cầu tất loại nhà, hộ từ thấp, trung bình, đến cao cấp Việt Nam cao, người dân nhu cầu mua nhà Mỗi loại hình BĐS có thị trường riêng với nhu cầu định nhu cầu ngày mở rộng Có nghĩa không hộ, mà phân khúc khác thị trường BĐS văn phòng, khách sạn có nhu cầu cao - Theo ông Peter Dinning, có yếu tố ảnh hưởng định đến phát triển thị trường BĐS Việt Nam là: Thứ nhất: tốc độ tăng trưởng, tốc độ tăng trưởng kinh tế Việt Nam tới 6%/năm, đứng thứ hai châu Á, riêng TP.HCM tốc độ tăng trưởng 8%/năm Hà Nội 7%/năm Tốc độ đô thị hóa, tốc độ tăng GDP, tốc độ công nghiệp hóa kéo theo việc gia tăng dân số đô thị lớn TP.HCM, Hà Nội Trong 10 -15 năm tới, dân số Hà Nội, TP.HCM tăng gấp đôi tất nhiên, họ cần nhà để Thứ hai đầu tư trực tiếp nước ngoài, đến hết tháng 3/2010, nước thu hút thêm 6,6 tỷ USD vốn FDI Tổng vốn FDI thực đạt 3,3 tỷ USD, tăng 29,6% so với kỳ năm ngoái Với đà tăng trưởng này, hoàn toàn tin tưởng đạt 13 tỷ USD vốn FDI năm 2009 Thứ ba kiều hối gửi nước tác động đến việc tiêu thụ hộ, khu nhà Một yếu tố quan trọng khác việc gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO) Sự gia nhập đòi hỏi Việt Nam nhanh chóng hoàn thiện khung pháp lý BĐS Tuy nhiên nhà đầu tư nước băn khoăn thay đổi sách nhà nước đầu tư vào BĐS Việt Nam Tuy nhiên, với kinh nghiệm 10 năm sống Việt Nam, ông lạc quan với nhận định sách thuộc lĩnh vực có thay đổi lớn theo chiều hướng ngày tiến Trên thực tế, với loạt văn pháp luật liên quan tới Bất động sản đời vòn năm qua, Nghị định 02/2006/NĐ-CP, Nghị định 17/2006/NĐ-CP tới Luật Kinh doanh BĐS, cho thấy hướng phát triển thị trường BĐS thời gian tới mở theo chiều hướng ngày thông thoáng hợp lý - Nghị định 02, với quy định khu đô thị (ĐTM) phải rộng 20 ha, chủ đầu tư phải có 20% vốn đầu tư cho dự án, góp phần sàng lọc nhà đầu tư vốn thiếu kinh nghiệm khỏi thị trường Trong đó, Nghị định 02 lại tạo hướng mở chủ đầu tư dự án khu ĐTM chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất để thực dự án cấp có công trình hạ tầng kỹ thuật phù hợp với dự án phê duyệt Chủ đầu tư cấp phải hoàn thành dự án với mục đích, nội dung xây dựng tiến độ dự án duyệt Với hướng mở vậy, nhiều chủ đầu tư có hội tránh khoản vay ngân hàng lớn để trì toàn dự án - Đối với dự án khu dân cư nhỏ hơn, Nghị định 17 tạo lối thoát cho phép nhà đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn thành xây dựng sở hạ tầng Thực tế, việc cấm chuyển nhượng dự án gây ách tắc cho nhiều dự án khu dân cư, khu ĐTM, nhiều nhà đầu tư không đủ vốn để thực toàn dự án, lại san sẻ phần dự án cho chủ đầu tư khác thế, việc cho chuyển nhượng dự án góp phần huy động nguồn vốn khác, từ khôi phục hoạt động đầu tư phát triển nhà - Vấn đề cách thức huy động vốn - cho đảm bảo để nhà đầu tư không chiếm dụng vốn khách hàng quyền lợi khách hàng đảm bảo hợp đồng góp vốn không thực theo cam kết - cụ thể hoá Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS Theo điều 19 Dự thảo, chủ đầu tư dự án khu ĐTM, khu nhà ở, hạ tầng khu công nghiệp huy động vốn ứng trước khách hàng Tổng số vốn ứng trước không vượt 70% giá trị hợp đồng việc huy động vốn phải thực nhiều lần, lần đầu huy động sau xây xong sở hạ tầng theo dự án Việc huy động vốn ứng trước lần sau thực hoàn thành khối lượng lần trước Dự thảo chí quy định chặt chẽ hơn, vốn ứng trước khách hàng phải sử dụng mục đích chủ đầu tư khách hàng thỏa thuận gửi số vốn ứng trước vào ngân hàng để quản lý Nếu chủ đầu tư dự án giao nhà không tiến độ, chất lượng thoả thuận hợp đồng phải bồi thường thiệt hại trả lãi suất cho phần vốn ứng trước khách hàng Thị trường bất động sản cần nhiều vốn huy động từ nhân dân, ngân hàng sách kích cầu Chỉnh phủ Cụ thể: - Tỷ lệ sử dụng vốn vay để mua bất động sản lệ thuộc vào kênh ngân hàng TP HCM cao nhiều so với Hà Nội tâm lý người miền Bắc thường ăn mặc bền Chính sách, giải pháp Nhà nước vốn nào, thị trường diễn biến theo Có vốn thị trường bất động sản sống, hết vốn thị trường suy giảm, vốn tăng thị trường ấm, vốn giảm thị trường nguội - Lượng kiều hối FDI thời gian tới không mạnh lĩnh vực bất động sản tình hình kinh tế nay, nước giới kiều bào nước đối mặt với tỷ lệ thất nghiệp tương đối lớn Năm nay, nhiều người kỳ vọng sách tài cải thiện tình hình thị trường chứng khoán, kéo theo khởi sắc địa ốc Thực tế chứng minh, năm 2006, 2007 thị trường chứng khoán nhân tố tích cực để đẩy bất động sản lên Ngoài ra, việc Chính phủ dự kiến bỏ hàng tỷ USD để đầu tư dự án hạ tầng hội cho địa ốc phát triển Trong bối cảnh khó khăn chung, người "nhát" ôm tài sản không chịu triển khai dự án hội cho nhà đầu tư Rất khó để nhận diện hội đầu tư, thay vào tìm kiếm nhà đầu tư thực lĩnh Nhà kinh doanh có tầm nhìn phải dám nghĩ dám làm bước từ khó khăn hôm để đón luồng vốn nhằm có sản phẩm đáp ứng thị trường Phạm vi cạnh tranh 2.1.Xu hướng cạnh tranh doanh nghiệp ngành Để vượt qua khủng hoảng kinh tế cạnh tranh với tập đoàn bất động sản (BĐS) quốc tế, doanh nghiệp (DN) BĐS nước bắt đầu “bắt tay” để hợp lực thực dự án nâng sức cạnh tranh, thời điểm đánh dấu việc hợp tác cách chuyên nghiệp DN BĐS nước - Đánh dấu cho hợp tác xem chuyên nghiệp Doanh nghiệp BĐS TP HCM Hà Nội đời Tập đoàn Ví dụ: TP Hồ Chí Minh đời Tập đoàn Tam Phú vừa qua Đây bắt tay DN hoạt động lĩnh vực xây dựng bao gồm Công ty cổ phần N.V.T, Công ty CP địa ốc Đất Xanh, Công ty TNHH tư vấn phát triển nhà Đạt Gia Công ty TNHH xây dựng Võ Đình Sự chuyên nghiệp việc hợp tác thể chỗ, hợp tác để triển khai dự án đơn lẻ mà tương lai Tam Phú phát triển nhiều dự án khác từ quy hoạch, đến xây dựng công trình đô thị hạng mục liên quan - TS Đỗ Thị Loan, Tổng thư ký Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA) cho biết, việc hợp tác DN BĐS thời điểm nhu cầu tất yếu Bởi quy mô dự án BĐS không nhỏ lẻ trước, mà dự án đòi hỏi số vốn đầu tư lớn mà tiềm lực DN khó thực Trước đây, nhiều DN BĐS phải bán dự án không đủ tiềm lực tài để triển khai không tiến hành hợp tác, thiệt hại lớn không trước mắt mà ảnh hưởng lâu dài đến thương hiệu họ Ngoài ra, việc hợp tác giúp DN BĐS nâng cao sức cạnh tranh trước “tấn công” tập đoàn lớn giới ngày quan tâm nhiều đến thị trường BĐS Việt Nam TP HCM, Hà Nội nói riêng Với tiềm lực tài vượt trội, họ dễ dàng vượt qua DN BĐS nước để giành lấy vị trí vàng để xây dựng, khai thác Do đó, với quy mô phần lớn DN BĐS TP HCM, Hà Nội nước nhỏ việc hợp tác mang lại nhiều hội Tuy nhiên, DN nên có tìm hiểu, lựa chọn để đưa hình thức hợp tác hiệu DN hoạt động lĩnh vực BĐS bắt tay hợp tác Theo TS Đỗ Thị Loan, kết hợp tập đoàn Tam Phú thực công ty có mạnh riêng để kết hợp với Điều giúp cho phần việc thành viên liên doanh không bị dẫm chân lên mà tách biệt chuyên nghiêp, tận dụng mạnh thành viên Cụ thể Công ty N.V.T lo phần tài chính Công ty Đất Xanh lo khâu tiếp thị, kinh doanh Công ty Đạt Gia phụ trách giải phóng mặt Công ty Võ Đình chịu trách nhiệm thi công Các DN dựa vào nhu cầu để đưa hình thức hợp tác lâu dài hợp tác dự án Việc hợp tác với DN nước ngoài, TS Đỗ Thị Loan nhận định, vấn đề gặp nhiều khó khăn yêu 10 đại lý bán hàng để họ biết có số tiền hoa hồng họ nhận qua việc tham gia bán hàng cho thuê Nếu không quảng bá xúc tiến cần bán họ cố gắng để làm nhà linh doanh bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh không thành công việc thu hút khách hàng e Tiếp thị đến người mua Cho đến bây giờ, chiến lược tiếp thị tốt đến người mua bất động sản thông qua đại lý bán hàng có hiểu biết, thân thiện Với tư cách chủ bất động sản, có đặc tính họ làm đại lý bán hàng nhà môi giới có khả công hiến nhiệt huyết cho sản phẩm Họ đảm bảo có đủ công cụ để thực công việc hiệu Hầu hết người bán hàng có phản ứng thiện chí với người bán hàng có ích lại cảm thấy không thoải mái với người huênh hoang tự cao Rào cản gia nhập rút khỏi thị trường 4.1 Những rào cản gia nhập ngành 4.1.1 Rào cản kỹ thuật Ngành bất động sản ngành so với ngành khác kinh tế quốc dân Tuy nhiên ngành có khả sinh lợi cao Nhiều công ty muốn gia nhập vào thị trường kinh doanh bất động sản gặp phải số rào cản kỹ thuật gây khó khăn việc gia nhập thị trường Các công ty xin giấy phép xây dựng công trình địa ốc qui định kỹ thuật nguyên vật liệu không đạt yêu cầu, khu qui hoạch không đáp ứng yêu cầu diện tích, độ an toàn dẫn đến khó khăn gây tốn cho doanh nghiệp muốn tham gia vào thị trường 4.1.2 Rào cản vốn Kinh doanh bất động sản ngành kinh doanh yêu cầu vốn lớn Các doanh nghiệp với qui mô nhỏ, tài eo hẹp tham gia vào thị trường được, có tham gia cạnh tranh được, dẫn đến phá sản rút lui khỏi 17 ngành Tại số nước, ngân hàng định cho vay phát triển dự án bất động sản, phận tín dụng cần nhìn vào bảng cân đối thu chi tài doanh nghiệp mà không đòi hỏi tài sản chấp Một công ty có tiềm lực tài mạnh, có lịch sử tín dụng tốt có uy tín phát triển thị trường “bảo chứng” tốt để ngân hàng định cho vay Việc huy động vốn thông qua hợp đồng đặt cọc phương thức toán theo đợt mua nhà đất, vốn phổ biến Việt Nam, lại tiềm ẩn nhiều rủi ro Nếu doanh nghiệp hoạt động không tốt, dự án dở dang chiếm dụng vốn nảy sinh nhiêu vấn đề tranh chấp Tuy nhiên, Việt Nam hình thức huy động vốn chưa phát triển đa dạng, nước ngoài, công cụ trái phiếu bất động sản, quỹ tín thác bất động sản (REIT) hình thức bảo hiểm cho dự án phát triển mạnh Điều khiến cho thị trường Việt Nam tập trung sử dụng hình thức huy động vốn theo kiểu hợp đồng đặt cọc, hợp đồng góp vốn 4.1.3 Rào cản pháp luật Pháp luật xem yếu tố tác động quan trọng đến hình thành phát triển thị trường bất động sản biểu qua quy định pháp luật quyền mua, bán, cho thuê, chấp, góp vốn liên doanh„ bất động sản Thực tế cho thấy, yếu tố thúc đẩy, hạn chế xoá bỏ tồn thị trường bất động sản tính chất đặc biệt hàng hoá bất động sản gắn liền với đất đai, mà điều Nhà nước thời kỳ (trừ công xã nguyên thủy) nắm quyền điều chỉnh 4.1.4 Rào cản sách kinh tế, tài - tiền tệ Nhà nước Chính sách kinh tế Chính phủ Trung ương Chính quyền Địa phương nhân tố nhạy cảm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Trước hết, sách khuyến khích sản xuất theo vùng, khu vực kinh tế kèm với kế hoạch quy hoạch phát triển vùng, quy hoạch thực chất xác định xác định lại mục đích sử dụng đất từ khu vực, vùng nằm quy hoạch chuyển mục đích sử dụng đất từ sản xuất nông nghiệp sang sản xuất hoạt động công nghiệp 18 nằm quy hoạch xây dựng khu đô thị mới, khu trung tâm thương mại, dịch vụ,„sẽ đồng thời làm gia tăng đơn vị sản xuất kinh doanh, gia tăng dân số từ làm tăng nhu cầu bất động sản, thúc đẩy tăng chủng loại hàng hoá giao dịch bất động sản thị trường Ngược lại, vùng, khu vực không Chính phủ Trung ương, Chính quyền Địa phương trọng đầu tư phát triển kinh tế yếu tố vùng không thích hợp cho mục tiêu phát triển kinh tế nhìn chung cầu bất động sản cho hoạt động sản xuất kinh doanh, cho nhu cầu nhà ở, đất dân cư không kích thích, đồng nghĩa với giao dịch thị trường bất động sản trầm lắng, ảnh hưởng đến tốc độ phát triển thị trường bất động sản khu vực, vùng tương ứng Bên cạnh sách tài tiền tệ nhà nước ảnh hưởng lớn đến phát triển thị trường bất động sản Khi Nhà nước áp dụng sách thắt chặt tiền tệ làm cho thị trường bất động sản gần chững lại đóng băng, có thời điểm gần giao dịch mua bán bất động sản Ngược lại, Nhà nước áp dụng sách tiền tệ mở rộng theo thị trường bất động sản sôi động trở lại, giao dịch bất động sản tăng lên rõ rệt 4.1.5 Rào cản thủ tục hành Doanh nghiệp muốn thực dự án chuyện, việc xem xét, phê duyệt dự án quan chức lại chuyện khác Vì vậy, “giấc mơ” dự án hoàn thiện doanh nghiệp có phải kéo dài lâu 4.2 Rào cản rút lui khỏi thị trường Do đặc tính riêng biệt sản phẩm thị trường bất động sản sản phẩm có vốn đầu tư dài hạn Sản phẩm có tính lâu bền, gắn liền với vị trí định Vốn đầu tư cần thời gian dài sinh lợi, khả chuyển đổi thành tiền linh hoạt yếu tố làm cho việc công ty đầu tư vào bất động sản khó rút lui khỏi thị trường Ví dụ công ty có dư án đầu tư tòa nhà địa ốc, thời gian xây dựng 05 năm Dự án dự án phục vụ cho người có thu nhập từ 7tr-10tr tháng nên việc thu hồi vốn khoảng 20 năm sau có khả sinh lời Do việc công ty rút lui khỏi thị trường khó khăn ràng buộc vốn đầu tư Đặc điểm sản phẩm khách hàng 19 5.1 Sản phẩm Sản phẩm BẤT ĐỘNG SẢN VÀ DICH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN bao gồm: khu dân cư, nhà cao tầng, khu công nghiệp, dịch vụ liên quan đến bất động sản thiết kế, xây dựng, tư vấn pháp lý, môi giới, quản lý Đặc điểm hàng hóa bất động sản Bất động sản hàng hoá gắn liền với vị trí định, không gian định di chuyển Chính đặc điểm làm cho giá bất động sản chịu ảnh hưởng lớn yếu tố vị trí, ví dụ như: bất động sản nằm gần trung tâm đô thị, dân cư đông đúc giá cao ngược lại Bất động sản có tính lâu bền: điều thể rõ chỗ đất đai không bị hao mòn giá ngày tăng Các công trình kiến trúc, vật kiến trúc xây dựng đất tồn từ hàng chục năm Bất động sản loại hàng hoá cần nhiều vốn thời gian đầu tư nên thường có giá trị cao Thời gian mua, bán giao dịch dài chi phí mua, bán giao dịch cao: bất động sản tài sản quan trọng có giá trị cao nên việc mua, bán bất động sản phải cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thường dài so với tài sản khác, điều dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao Mặt khác, giao dịch người mua người bán không trực tiếp, phải qua môi giới (có thể cá nhân tổ chức) nên đẩy chi phí giao dịch cao lên Khả chuyển đổi thành tiền mặt linh hoạt: bất động sản hàng hoá đặc biệt, quan trọng, di dời có giá trị cao đo việc chuyển đổi thành tiền mặt linh hoạt Hơn chuyển nhượng bất động sản nhà nước yêu cầu bên giao dịch thực số thủ tục chuyển quyền nên khoảng thời gian đáng kể 5.2 Khách hàng Nhóm Đặc điểm Mong muốn Tỷ lệ khách hàng TUỔI TRẺ - Người độc thân, tự lập, - không gian sống riêng, sớm 5% 20 TÀI CAO thành công sớm độ khuya dễ dàng, tự tụ tập bạn bè tuổi 25-32 - Đa phần chọn hộ có diện tích - Lương khoảng 800 -1.000 nhỏ, xinh xắn, tiện làm đô la VÌ TƯƠNG - Vợ chồng gần ngũ tuần, có - Thường cân nhắc kĩ, định 15% LAI CON tuổi trưởng thành, dành chậm khả tài cao, EM dụm mua nhà làm để sẵn sàng trả giá cao cho sản dành cho sau phẩm uy tín, an toàn - Thường cân nhắc kĩ, - Môi trường sống định chậm khả - Uy tín chủ đầu tư tài cao, sẵn sàng trả giá cao cho sản phẩm uy tín, an toàn ĂN NÊN - Gia đình làm ăn khấm khá, - Đa phần chọn diện tích nhà lớn, gần 18% LÀM RA sau thời gian dành dụm trung tâm, khu cao cấp, nhiều tiện ích muốn đổi nhà cao cấp môi trường - Ít nhạy cảm giá trả giá cao cho nhà lý tưởng gần sông, giao thông thuận tiện hay có hướng hợp với NGÔI NHÀ Vợ chồng trẻ dành dụm mua - Thường chọn nhà có diện tích nhỏ 15% MƠ ƯỚC hộ cho 80m2, xa trung tâm, giá sống khoảng vài trăm triệu đồng riêng - Giá phương thức toánlà quan tâm hàng đầu KINH - Giới chuyên tìm hiểu - Tiềm khu nhà DOANH khả sinh lời địa ốc ĐỊA ỐC - Khả bán lại nhanh chóng sản phẩm mua 21 52% Năng lực sản xuất yêu cầu vốn 6.1 Năng lực sản xuất Các chuyên gia ngành bất động sản nhận định, thời gian tới, nguồn cung nhà lớn Do đó, người dân có nhiều hội chọn mua sản phẩm phù hợp khả tài Ông Nguyễn Văn Minh, Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản Việt Nam khẳng định: nay, sau gói kích cầu Chính phủ, nhiều dự án tiếp tục triển khai Vì vậy, lượng cung bất động sản thời gian tới tăng lên, người có nhu cầu thật nhà có nhiều hội tiếp cận với dự án bất động sản thông qua hệ thống sàn giao dịch Theo thống kê Cục Quản lý nhà thị trường bất động sản (Bộ Xây Dựng), đến có 54/63 địa phương gửi báo cáo đăng ký danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà cho sinh viên nguồn vốn ngân sách giai đoạn 2009-2011 Trong có 267 dự án đăng ký thực năm 2009-2010, để xây dựng gần triệu m2 nhà diện tích 554 ha, giải nhu cầu chỗ cho 800 nghìn sinh viên; 21 địa phương gửi báo cáo 19 tỉnh đăng ký danh mục dự án xây dựng nhà cho công nhân giai đoạn 2009-2015 với 110 dự án, quy mô xây dựng xấp xỉ triệu m2 sàn tháng đầu năm 2009 , diện tích nhà toàn quốc tăng thêm khoảng 22 triệu m2; đô thị tăng thêm 11,4 triệu m2, khu vực nông thôn tăng thêm 10,6 triệu m2 Tổng diện tích nhà tên toàn quốc đạt khoảng 1.000 triệu m2 (đô thị: 320,7 m2; nông thôn: 737,6 triệu m2) Diện tích bình quân nhà nước đạt 12,2 m2/người Trên nước có khoảng 486 khu đô thị có quy mô từ 20 đến 1.000 với tổng diện tích đất theo quy hoạch dự kiến 74.057 ha, có nhiều dự án phê duyệt quy hoạch chưa tiến hành triển khai Dự báo, tỷ lệ đô thị hóa Việt Nam bình quân khoảng 30% vào năm 2010 khoảng 50% vào năm 2020 Với Hà Nội, tỷ lệ đô thị hóa xấp xỉ 57%, dự báo lên đến 70% vào năm 2010 khoảng 85%năm 2020 Như vậy, cần phát triển thị trường bất động sản (BĐS) đối tượng tham gia thị trường không mục tiêu kinh tế mà có ý nghĩa xã hội 22 6.2 Yêu cầu vốn Bất động sản hàng hoá thiết yếu cách để tích lũy tài sản, kênh đầu tư người dân doanh nghiệp Đối với đối tượng tham gia thị trường bất động sản có nhu cầu tính dụng bất động sản, cụ thể: Đối với nhà đầu tư tín dụng bất động sản cách làm tăng tỷ lệ lợi nhuận Khi sử dụng tín dụng bất động sản tỷ lệ lợi nhuận sau thuế tổng số vốn tự có cao Mặt khác, bất động sản hàng hoá có giá trị lớn nên việc huy động thêm vốn để đầu tư nhu cầu tất yếu Nhất chủ đầu tư dự án bất động sản việc huy động vốn tín dụng phần dự án, bất động sản hình thành từ dự án có thời gian hình thành dài giá trị lớn Đối với doanh nghiệp: trình thành lập hoạt động mình, vốn góp ban đầu doanh nghiệp có nhu cầu vốn cho hoạt động sản xuất mở rộng kinh doanh mình, nhu cầu tín dụng bất động sản phận Các doanh nghiệp cần huy động vốn cho việc đầu tư vào văn phòng làm việc, nhà xưởng, kho bãi „ Đối với khu vực tư nhân: đối tượng có nhu cầu bất động sản, họ cần nhà để hay nói cách khác họ muốn trở thành chủ nhà Phần lớn đối tượng họ có sẵn lượng vốn chưa đủ để sở hữu bất động sản ý muốn, họ cần huy động thêm vốn Khả sinh lợi 7.1 Bước tiến dài thị trường bất động sản Từ chỗ không xếp hạng số minh bạch, sau năm Việt Nam nhập WTO, thị trường BĐS VN vươn lên nằm tốp thị trường có tính minh bạch Sau năm Việt Nam trở thành thành viên thức WTO, thị trường bất động sản Việt Nam có bước tiến dài, lượng chất, đặc biệt lĩnh vực dịch vụ bất động sản Tại buổi hội thảo đánh giá tác động hội nhập sau năm gia nhập WTO, kinh tế Việt Nam lĩnh vực bất động sản vật liệu xây dựng tổ chức Hà Nội ngày 26/12 vừa qua, chuyên gia thống rằng, nhiều hạn chế cần khắc phục nhìn nhận cách tổng thể, thị trường bất động sản Việt Nam dần vận động theo quỹ đạo của„ thị trường.Theo ông Phạm Thanh Hưng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn bất 23 động sản Thế kỷ (CEN Group), tiến kể thể cách rõ ràng thị trường bất động sản Việt Nam từ chỗ không xếp hạng số minh bạch vươn lên nằm tốp thị trường có tính minh bạch! Những cam kết tự hoá thị trường gia nhập WTO giúp công ty quản lý bất động sản quốc tế có điều kiện phát triển Việt Nam CBRE, Savill, Collier„ kích thích công ty dịch vụ bất động sản nước phát triển với tốc độ nhanh chóng “Chính công ty dịch vụ bất động sản hình thành để thay trung tâm cá nhân môi giới nhỏ lẻ Các dịch vụ liên quan đến bất động sản phát triển để đáp ứng nhu cầu cho thị trường giàu tiềm có tác động lớn tới kinh tế đất nước”, ông Hưng nói Sau năm Việt Nam nhập WTO, thị trường bất động sản có phát triển mang tính bùng nổ Đầu tư vào bất động sản lĩnh vực thu hút lượng vốn lớn tổng đầu tư toàn xã hội tạo lượng giá trị gia tăng lớn Tại thời điểm này, tổng dư nợ vốn cho vay đầu tư bất động sản tổ chức tín dụng nước 115.000 tỷ đồng (chiếm 9,5% tổng dư nợ toàn kinh tế).Chỉ tính riêng năm 2008, hàng chục dự án đầu tư trực tiếp nước vào lĩnh vực bất động sản với tổng số vốn đăng ký lên đến hàng chục tỷ USD, cho thấy phần sức hấp dẫn khả sinh lợi thị trường bất động sản Việt Nam tương lai Tại buổi hội thảo, chuyên gia hàng đầu lĩnh vực bất động sản Việt Nam rõ yếu cần khắc phục để thị trường trở thành đòn bẩy thực kinh tế Theo Gỗ TSKH Đặng Hùng Võ, giai đoạn thị trường nay, thị trường vốn điều chỉnh mạnh với hình thức thị trường chứng khoán công ty cổ phần Từ đó, diện mạo thị trường bất động sản điều chỉnh theo, liên thông mạnh mẽ với thị trường tài Sự lên xuống thị trường bất động sản, kéo theo thăng hay trầm thị trường tài ngược lại “Những lý thuyết thị trường bất động sản trước không phù hợp Thực tế cần lý thuyết kinh tế thị trường bất động sản, mà mối quan hệ thị trường thị trường tài đóng vai trò định”- ông Võ nhấn mạnh Do vậy, chắn kinh tế tiếp tục tăng trưởng dù có thấp năm trước Việc ngân hàng giảm lãi suất tín hiệu tốt cho thị trường bất động sản Theo 24 chuyên gia, việc Chính phủ công bố giải pháp kích cầu, ngăn chặn suy giảm kinh tế năm 2009 hội để thị trường bất động sản “ấm lên” 7.2 Bất động sản-rủi ro hội Năm 2008, diễn biến bất lợi lạm phát buộc ngân hàng nhà nước phải thực sách thắt chặt tiền tệ Điều khiến cho dòng vốn tín dụng dành cho bất động sản sụt giảm Theo thống kê Ngfn hàng nhà nước, tổng dư nợ tín dụng cho vay BĐS toàn hệ thống ngân hàng giảm từ 135,000 tỷ đồng tháng xuống 115,500 tỷ đồng vào cuối tháng 9/2008, chiếm 9.15% tổng dư nợ toàn hệ thống thế, tình hình lãi suất tăng cao gây khó khăn cho nhiều khách hàng vay nợ để mua nhà Thị trường bất động sản tụt dốc trước biến động bất lợi Diễn biến ngành bất động sản từ năm 2008 đến đầu năm 2010 Từ tháng 3/2008, giá hộ chung cư cao cấp bắt đầu giảm mạnh sau tăng mạnh năm 2007 Mặc dù tốc độ sụt giảm thấp dần thời điểm cuối năm 2008, giá hộ chung cư rớt giá 30%-50% so với năm cuối năm 2007 Đất dự án giảm mạnh giao dịch nhỏ giọt Giá văn phòng cho thuê hạng A,B,C giảm từ đỉnh cao 70; 45; 39 USD/m2 xuống 60; 35; 25 USD/m2 vào cuối năm 2008 Theo dự báo công ty tư vấn bất động sản CBRE, giá văn phòng cho thuê tiếp tục giảm nguồn cung tăng mạnh nhu cầu thấp ảnh hưởng suy thoái kinh tế Dự kiến, nguồn cung văn phòng tăng 122% ba năm 2009-2011, tương ứng triệu m2 mặt văn phòng Trái ngược với tình hình ảm đạm thị trường cao ốc văn phòng chung cư cao cấp, thị trường bất động sản bán lẻ nhà có giá trị thấp xem xu hướng bùng nổ năm 2009 Mặc dù kinh tế đà suy thoái thị trường bán lẻ Việt Nam nhiều tiềm với tốc độ tăng trường trung bình đạt khoảng 20%/năm Theo báo cáo tổ chức AT Kearney, Việt Nam đánh giá thị trường bán lẻ tiềm giới năm 2008 Trong đó, nguồn cung mặt sàn bán lẻ không nhiều, doanh nghiệp lại cố gắng đẩy mạnh tìm kiếm địa điểm kinh doanh đẹp dẫn đến giá cho thuê tăng mạnh thời gian qua “ địa bàn Hà Nội, giá cho thuê vùng trung tâm dao động từ 65-150 USD/m2/tháng Trên sàn giao dịch bất động sản, giao dịch nhà giá rẻ (dưới tỷ đồng) trở nên sôi động Những người dân thực có nhu cầu nhà cố gắng mua nhà họ cho rằng, kho 25 có hội để mua nhà với mức giá rẻ Kinh doanh nhà giá rẻ mục tiêu nhiều doanh nghiệp bất động sản Trong năm 2009 quý I/2010, thị trường bất động sản Có dấu hiệu “hơi ấm” trở lại Điều bắt nguồn từ nguồn vốn tín dụng mà ngân hàng cung cấp cho công ty bất động sản Chẳng hạn Vietcombank cho Indochina Land vay 44 triệu USD để đầu tự vào dự án khu phức hợp trung tâm thương mại, văn phòng, nhà Indochina Plaza Hanoi theo thỏa thuận vào ngày 19/2/2009 Trước đó, ngân hàng BIDV cho Hoàng Anh Gia Lai vay 5,650 tỷ đồng vào trung tuần tháng “ khu vực quận 2, giá nhà nhích lên sau Tp.HCM định bồi thường bổ sung cho hộ dân bị giải tỏa Thủ Thiêm 24,000 tỷ đồng Dự án xây dựng 500,000 nhà xã hội từ đến năm 2012 để hỗ trợ cho người gặp khó khăn nhà kỳ vọng tạo nên cú hích với thị trường bất động sản Tuy nhiên nhiều chuyên gia ngành nhận định, tình hình năm 2009 tiếp tục ảm đạm kinh tế suy thoái, dòng vốn đầu tư trực tiếp nước sụt giảm Ngành bất động sản gặp bất lợi không nằm nhóm hỗ trợ lãi suất Kết khảo sát ‚ kiến từ 33 chuyên gia bất động sản công ty nghiên cứu thị trường VietRees cho thấy triển vọng thị trường bất động sản Việt Nam vài năm tới mờ mịt Thống kê cho biết có đến 70% chuyên gia không xác định thị trường phục hồi 12% chuyên gia tin thị trường phục hồi vào cuối năm 2009 sau Kinh doanh thụt lùi Các công ty niêm yết sàn tất nhiên không thoát khỏi xu hướng chung ngành Năm 2008 sáu tháng đầu năm 2009, tăng trưởng doanh thu nhóm ngành đạt 33.8% tăng trưởng lợi nhuận bị âm 7.9% Thành rõ ràng thấp so với năm 2007 tăng trưởng doanh thu, lợi nhuận sau thuế ngành 52.2% 72.2% Kết khiến số sinh lợi ngành giảm mạnh so với năm 2007 Cụ thể, ROEA giảm từ 27.6% xuống 16.7% năm 2008; ROAA giảm từ 16.3% xuống 8.32% Tuy nhiên, tiêu cao so với toàn thị trường Điều đáng lo ngại gia tăng tỷ số nợ/vốn chủ sở hữu từ mức 0.7 năm 2007 lên 1.0 vào năm 2008 khiến số toán ngành giảm tương ứng từ 2.46 xuống 1.66 Trong bối cảnh hoạt động kinh doanh gặp khó khăn, việc gia tăng sử dụng nợ gây nên nhiều áp lực 26 toán nợ doanh nghiệp Cổ phiếu ngành BĐS nhóm cổ phiếu có mức sụt giảm mạnh thị trường chứng khoán Hầu hết cổ phiếu ngành có mức giảm giá đồng từ 76%-80%, cao mức 67% toàn thị trường Một số công ty có kết kinh doanh đáng ý 7.3 Triển vọng phát triển ngành Điểm sáng Thị trường bất động sản giai đoạn tiềm nhu cầu thực lớn Kinh tế Việt Nam tăng trưởng nhanh chóng hai mươi năm qua.Mức tiết kiệm người muốn mua nhà tích gop nhanh mức tăng trưởng kinh tế Do nhu cầu không gian sống tốt tăng trưởng theo thời gian Nhu cầu nhà xã hội cao người có thu nhập thấp Nhiều sách gần phần kế hoạch kích cầu phủ hỗ trợ cho nhu cầu Việt Nam nước có dân số trẻ tốc độ đô thị hóa mức cao Theo số liệu Tổng cục thống kê tốc độ đô thị hóa của Việt Nam dự báo cho năm 2010 33% Dân số sống đô thị Việt Nam 23 triệu người tăng lên gấp đôi đạt 46 triệu người vào năm 2025 Trong năm 2009 lượng vốn FDI đăng kí đầu tư vào lĩnh vực bất động sản đạt 14 tỷ đô la chủ yếu phân khúc văn phòng hộ mảng khách sạn du lịch số kỷ lục từ trước tới cho thấy quan tâm nhà đầu tư nước thị trường bất động sản nước Điểm tối Khả tăng giá vật liệu xây dựng trở lại làm cho giá thành sản phẩm bất động sản tăng lên Do ảnh hưởng khủng hoảng kinh tế năm 2008 lan sang năm 2009 khiến cho nhu cầu bất động sản Việt Nam chững lại, công trình xây dựng bị đình đốn giá nguyên vật liệu tăng cao (xi măng sắt thép ) Trong năm 2009 2010 ngành ngân hàng mở thực thị trường chấp Mặc dù 27 lãi suất vay mua nhà mức cao (khoảng 12%/năm), việc giúp cho người muốn mua hộ mà chưa đủ khả Ngày 10/8/2009 NHNN Việt Nam lại có thông tư giảm tỷ lệ sử sụng nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn tổ chức tín dụng điều làm cho việc vay vốn để mua nhà đầu tư bất động sản gặp khó khăn Nhà đầu tư đầu tư vào thị trường bất động sản thị trường chứng khoán hồi phục nhanh chóng năm 2009 nhà đầu đầu tư vào thị trường bất động sản trễ so với dự kiến Một số định liên quan đến thị trường bất động sản Một số văn pháp luật tao điều kiện cho ngành kinh doanh bất động sản Ngày 1/1/2009 cho phép người nước sở hữu nhà với thời gian tối đa 50 năm Ngày 18/6/2009 Quốc hội biểu thống dự án luật sửa đổi bổ sung điều 126 luật nhà điều 121 luật đất đai cho phép Việt kiều mua nhà không hạn chế từ ngày 01/09/2009 Quyết định số 96/2009/QĐ-TTg hiệu lực ngày 22/7/2009 sửa đổi số chế, sách phát triển nhà cho sinh viên, công nhân nhà cho người thu nhập thấp theo đó: + Giảm 50% mức thuế suất thuế giá trị gia tăng từ ngày QĐ có hiệu lực thi hành đến hết ngày 31/12/2009 hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà để học sinh, sinh viên trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp, cao đẳng nghề„ + Miễn thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp năm 2009 thu nhập từ hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà đối tượng thuê nhà để bán, cho thuê mua người có thu nhập thấp có khó khăn nhà PHẦN 2: PHÂN TÍCH CẠNH TRANH Đánh giá vị cạnh tranh đối thủ Vị cạnh tranh công ty so với đối thủ thể qua thị phần lực phân biệt riêng có công ty Thị phần lớn công ty mạnh - xét vị cạnh tranh Mặt khác, vị cạnh tranh vững công ty có lực đặc biệt nghiên cứu phát triển, 28 Marketing, hiểu biết thị trường, tạo uy tín nhãn hiệu - mạnh vượt trội mà đối thủ Nói chung, công ty có thị phần lớn với lực cạnh tranh mạnh nhất, độc đáo có vị cạnh tranh tốt Năng lực riêng biệt, hay biết lực cạnh tranh doanh nghiệp thể thực lực lợi doanh nghiệp so với đối thủ cạnh tranh việc thoả mãn tốt đòi hỏi khách hàng để thu lợi ngày cao Như vậy, lực cạnh tranh doanh nghiệp trước hết phải tạo từ thực lực doanh nghiệp, yếu tố nội hàm doanh nghiệp, không tính tiêu chí công nghệ, tài chính, nhân lực, tổ chức quản trị doanh nghiệp„ cách riêng biệt mà cần đánh giá, so sánh với đối tác cạnh tranh hoạt động lĩnh vực, thị trường Sẽ vô nghĩa điểm mạnh điểm yếu bên doanh nghiệp đánh giá không thông qua việc so sánh cách tương ứng với đối tác cạnh tranh Trên sở so sánh đó, muốn tạo nên lực cạnh tranh, đòi hỏi doanh nghiệp phải tạo lập lợi so sánh với đối tác Nhờ lợi này, doanh nghiệp thoả mãn tốt đòi hỏi khách hàng mục tiêu lôi kéo khách hàng đối tác cạnh tranh Thực tế cho thấy, không doanh nghiệp có khả thỏa mãn đầy đủ tất yêu cầu khách hàng Thường doanh nghiệp có lợi mặt có hạn chế mặt khác Vần đề là, doanh nghiệp phải nhận biết điều cố gắng phát huy tốt điểm mạnh mà có để đáp ứng tốt đòi hỏi khách hàng Những điểm mạnh điểm yếu bên doanh nghiệp biểu thông qua lĩnh vực hoạt động chủ yếu doanh nghiệp marketing, tài chính, sản xuất, nhân sự, công nghệ, quản trị, hệ thống thông tin„Tuy nhiên, để đánh giá lực cạnh tranh doanh nghiệp, cần phải xác định yếu tố phản ánh lực cạnh tranh từ lĩnh vực hoạt động khác cần thực việc đánh giá định tính định lượng Thị trường bất động sản thị trường có tỷ suất lợi nhuận cao, doanh nghiệp ngành có lợi riêng biệt so với doanh nghiệp khác lĩnh vực KẾT LUẬN Nhìn chung, với trình toàn cầu hóa xu thế giới, kinh tế Việt Nam ngày 29 phát triển vững mạnh.Hội nhập vào Kinh tế giới, Việt Nam xây dựng đầy đủ thị trường kinh tế thị trường, trước nhu cầu phát triển thị trường bất động sản Việt Nam đời tiếp tục phát triển Mặc dù đời non trẻ, hoạt động nhiều yếu tố manh mún, chưa cập nhật theo kịp tốc độ phát triển nước giới, mặt khác, lại chịu ảnh hưởng sâu rộng suy thoai kinh tế, thị trường bất động sản VN mắt nhà đầu tư âm u hứa hẹn chuyển lớn tương lai Và muốn đạt phát triển bền vững cho ngành, cần phải khắc phục điểm yếu tồn tại: hoàn thiện sách quản lý phủ, tạo điều kiện cho nhà đầu tư nước ngoài, quan trọng tự ý thức thay đổi doanh nghiệp bất động sản nay, tầm nhìn chiến lược quản trị lâu dài tương lai góp phần phát triển ngành tiềm công xây dựng đất nước Để trở thành nhà kinh doanh Bất động sản thành công Việt Nam nay, nhà kinh doanh bất động sản phải có điều kiện cần thiết sau: • Trước tiên, nhà kinh doanh phải người phụ trách hoạt động marketing có hiểu biết tổng thể kinh tế; phát triển sở hạ tầng; đặc điểm vị trí, xu hướng xã hội khứ, tương lai • Yếu tố người điều kiện thành công điều kiện thành công nhà đầu tư, kinh doanh bất động sản cần có Kế hoạch marketing tốt Một kế hoạch marketing tốt lĩnh vực Bất động sản kết hợp hài hòa hiểu biết mang tính cục địa phương nghiên cứu mang tính chất toàn cầu dẫn đến việc đánh giá giá trị tiền thuê hay giá bán bất động sản • Yếu tố thời điểm quan trọng việc phát triển bất động sản đặc thù “sản phẩm” bất động sản thời gian chế tạo Một dự án bất động sản thông thường tối thiểu từ đến năm để mang thị trường Do vậy, việc giám đốc marketing cần có tầm nhìn chiến lược tốt phải 30 thực tốt việc nghiên cứu thị trường thời điểm để đưa định chiến lược có kết vòng vài ba năm sau • Họ cần phải có nghiên cứu “khoa học” thống kê đầy đủ thị trường, sản phẩm khứ dự báo tương lai Những nghiên cứu “khoa học” yếu tố định việc: Ở đâu? Làm gì? Như nào? Nhằm làm gia tăng tối đa số lợi nhuận mong muốn bất động sản, tiền thuê giá bán, cung cấp ngân hàng liệu khách hàng tiềm khách hàng thường xuyên hoàn cảnh thị trường đảm bảo giành số tốt giao dịch bất động sản, định hướng, xây dựng phân khúc thị trường cho nhóm sản phẩm công ty • Cũng giống giám đốc marketing khác, sáng tạo cần thiết marketing bất động sản đòi hỏi cần có sáng tạo, mưu mẹo Bất động sản thông thường tài sản lớn người nên việc định mua/ bán thông thường khách hàng cân nhắc kỹ lưỡng Vì việc marketing bất động sản ví von “marketing cảm xúc” Marketing bất động sản không đơn cho thuê đầy tòa nhà với giá mà việc xây dựng thương hiệu sản phẩm, nhóm khách hàng tiềm năng, cách thức phục vụ chuyên nghiệp Qua kinh nghiệm thực tế số phân khúc thị trường khác nhau, người kinh doanh bất động sản thành công phải người tư vấn cung cấp thông tin cho định đầu tư bất động sản tất lĩnh vực thông qua chuỗi công việc: Phân tích thị trường, phân tích vị trí loại hình phát triển, phân tích nguồn lực, phân tích tài chính, phân tích tính khả thi, phân tích giao dịch cần thương lượng, hoạch định chiến lược, đánh giá, kiểm toán… 31 ... mô thị trường tốc độ tăng trưởng thị trường 1.1 Quy mô thị trường bất động sản 1.1.1.Đặc điểm thị trường bất động sản - Không có thị trường trung tâm: thị trường bất động sản chưa hình thành thị. .. cầu bất động sản khác số lượng, hình dạng, chất lượng từ dẫn đến khác mức độ phát triển thị trường bất động sản địa phương - Thị trường bất động sản thị trường không hoàn hảo: thị trường bất động. .. vào thị trường bất động sản thị trường chứng khoán hồi phục nhanh chóng năm 2009 nhà đầu đầu tư vào thị trường bất động sản trễ so với dự kiến Một số định liên quan đến thị trường bất động sản