Tài liệu Xu hướng phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian tới pptx

Câu 4: Xu hướng phát triển thị trường bất động sản Việt Nam thời gian tới ? I.Tình hình thị trường BDS thời gian gần 1.Văn phịng cho th Nhìn chung, phân khúc thị trường văn phịng tháng đầu năm khơng có nhiều biến động Giá thuê văn phòng hạng A giảm nhẹ, khoảng 3,55% so với quý trước, đạt 42,16USD/m2 Giá thuê nhà hạng B vào sử dụng ổn định Nếu tính tồ nhà Capital Tower với giá thuê cao mức trung bình thị trường giá thuê hạng B trung bình tăng khoảng 3,5% so với trước đạt mức 26,77USD/ m2 Tỷ lệ trống tồ văn phịng hạng A giảm nhẹ xuống mức 9,2% tỷ lệ trống văn phòng hạng B lại tăng khoảng 3,52% lên mức 21,56% Đối với thị trường văn phòng hạng B, diện tích cho thuê đạt 5.984m2 diện tích cho th văn phịng hạng A đạt 2.027m2 Hiện có tổng số 80.000m2 trống toàn thị trường Dự kiến cuối năm 2010, tổng số diện tích trống 150.000m2 “Đây thời điểm tốt để thuê diện tích lớn khu vực trung tâm khu vực có số tịa nhà có tỷ lệ trống cao” Trong q 1/2010, thị trường văn phịng TP.HCM có thêm văn phòng hạng B văn phòng hạng C với tổng diện tích 42.000m2 Tổng nguồn cung tăng 5% so với quý 4/2009 Có tới 54% thị phần cung thuộc địa bàn Quận Quận Tân Bình đứng vị trí thứ hai song khiêm tốn đạt mức 17% Hiện tại, thị trường TPHCM có tổng cộng 138 văn phịng tất hạng với diện tích cho thuê khoảng 838.000m2 Giá thuê trung bình khoảng 30 USD/m2/tháng, giảm 3% so với quý trước giảm 11% so với kỳ năm ngối Cơng suất th trung bình cho tất hạng quận đạt 89% giữ ổn định so với quý 4/2009 có thêm 42.000 m2 diện tích QI 2010 Nhu cầu thuê văn phòng TPHCM tháng đầu năm trì mức tương đối cao Đa số lượng giao dịch văn phòng tập trung vào diện tích nhỏ 100 m2 Văn phịng hạng B ưu tiên lựa chọn khách thuê khách thuê hữu.Nhìn nhận cách khách quan gần đây, lượng đầu tư nước ngồi TPHCM cải thiện Trong hai tháng đầu năm, 35 dự án đầu tư trực tiếp nước cấp phép với tổng vốn đầu tư 325 triệu USD Trong đó, lĩnh vực bất động sản chiếm gần 60% tổng lượng vốn đăng ký này.Trong q 2/2010, ước tính thêm có 11 văn phịng vào hoạt động với tổng diện tích gộp khoảng 98.000 m2 2.Căn hộ để bán Quý 1/2010 có khoảng 9.000 hộ để bán thị trường sơ cấp TP.HCM, giảm nhẹ khoảng 6% so với quý 4/2009.Đã có 11 dự án với khoảng 2.900 hộ tung bán thị trường sơ cấp quý 1/2010 Bình Tân, Quận Thủ Đức quận dẫn đầu nguồn cung sơ cấp với thị phần phân khúc 23%, 13% 12% Về nguồn cung thứ cấp, tháng đầu năm nay, có khoảng 47.000 hộ rao bán thị trường TPHCM, tăng 7% so với quý 4/2009 Quận 7, Quận Bình Thạnh, Quận quận dẫn đầu số lượng hộ thị trường thứ cấp với tỷ lệ thị phần 25%, 11% 10% Giá trung bình toàn thị trường quý vào khoảng 980 USD/m2, thay đổi nhẹ so với giá 963 USD/m2 quý 4/2009 Nguyên nhân số lượng hộ hạng C với mức giá thấp chiếm đa số thị trường với 73% tổng nguồn cung sơ cấp Khoảng 1.800 hộ tiêu thụ thị trường vào quý 1/2010, sụt giảm khoảng 48% so với quý trước Nhìn chung, giá trung bình thứ cấp VND quý 1/2010 không đổi so với quý 4/2009 tỷ giá hối đoái (19.000 VND/USD) áp dụng nên giá trung bình thị trường thứ cấp giảm nhẹ hầu hết quận khảo sát Có khoảng 43.100 hộ giai đoạn lập kế hoạch hoàn tất xây dựng vài năm tới 26 dự án tương lai với ước tính khoảng 6.900 hộ tung bán vào cuối năm 2010 Quận dự tính cung cấp nguồn cung tương lai lớn nhất, chiếm khoảng 25% nguồn cung tương lai 3.Khách sạn Quý chứng kiến tăng trưởng du lịch nội địa với tỷ lệ tăng 3,8% đạt 2,15 triệu lượt khác Giá phịng bình qn giảm tất phân khúc (3 – – sao) so với quý 4/2009 Tại phân khúc sao, giá phịng bình qn giảm 18% so với kỳ năm trước, xuống 118USD Giá phòng trung bình phân khúc 39USD (tăng 8% so với kỳ) 64USD (giảm 3,5% so với kỳ) Theo số doanh su phịng trung bình (RevPAR), khách sạn giảm 8,6% so với quý 1/2009, với doanh thu trung bình đạt 73,33USD Các khách sạn có tăng trưởng cao với tỷ lệ tăng 26%, lên 28,81USD, phân khúc khách sạn tăng nhẹ lên 32,52USD \ Nguồn cung khách sạn tháng đầu năm 2010 khơng có thay đổi so với q trước Khơng có khách sạn vào họat động quý Tổng số phòng khách sạn từ đến TP.HCM có khoảng 8.800 phịng Có 13 khách sạn với khoảng 4.100 phòng, khách sạn với 1.300 phòng 39 khách sạn với 3.400 phòng Nằm trung tâm thành phố, Quận có tổng số phịng khách sạn lớn thị trường chiếm khoảng 70% tổng nguồn cung khách sạn từ đến sao.Một điểm đáng lưu ý công suất hoạt động khách sạn từ đến tăng từ 65% quý 4/2009 lên đến 72% quý 1/2010 mùa cao điểm Giá thuê phòng cho tất hạng đạt mức 90 USD/phòng/đêm.Trong quý 1/2010, số lượng du khách quốc tế đến Việt Nam đạt gần 1,35 triệu người, tăng 36,2% so với kỳ năm trước Dự kiến năm 2010 lượng khách du lịch nội địa đạt khoảng 28 triệu người Và khối thị trường nội địa dự kiến tăng trưởng dài hạn.Trong vài năm tới có 2.800 phòng khách sạn từ đến gia nhập thị trường.Nguồn cung phòng khách sạn tương lai tiếp tục tập trung Quận 1, chiếm khoảng 77% tổng nguồn cung tương lai Một sở hạ tầng TP.HCM phát triển đồng bộ, nguồn cung khách sạn mở rộng phát triển sang quận lân cận Quận 2, Quận 7, Tân Bình, Phú Nhuận, v.v Những khách sạn cao cấp dự kiến phát triển khu vực Phú Mỹ Hưng Thủ Thiêm Với nguồn cung tương lai này, thị trường khách sạn TP.HCM nhỏ so với thị trường thành phố so sánh khu vực 3.Mặt bán lẻ Khảo sát CBRE cho thấy tổng mức bán lẻ hàng hoá dịch vụ Hà Nội quý tăng mạnh, đạt mức 26,5%, thể sức mua nhu cầu tiêu dùng lớn.Tuy nhiên, khơng có thêm nguồn cung mặt bán lẻ đưa vào thị trường tháng đầu năm Đã có chút thay đổi giá thuê trung bình, giá thuê mặt bán lẻ tầng dự án có vị trí tốt đạt mức cao, khu vực trung tâm thành phố, giá thuê tiếp tục tăng nguồn cung hạn chế, dự án khu vực trung tâm thành phố lại có diễn biến trái chiều nguồn cung gia tăng mạnh.Cụ thể, khu vực trung tâm thành phố, giá thuê mặt bán lẻ giảm 2,25% so với quý 4/2009, mức khoảng 35USD/m2/tháng Với hàng loạt kiện năm 2010, đặc biệt đại lễ kỷ niệm 1000 năm Thăng Long – Hà Nội, nhu cầu phòng cho ngành du lịch thị trường bán lẻ mong đợi tăng cao Khơng có nguồn cung q 1/2010, tại, TP.HCM có trung tâm bách hóa, 17 khu trung tâm mua sắm, khu bán lẻ khối đế, 60 siêu thị siêu thị bán sỉ với tổng diện tích khoảng 493.000 m2 Thị trường bán lẻ TPHCM nhỏ so với thị trường thành phố so sánh khu vực.Khu vực trung tâm xem khu vực lựa chọn hàng đầu nhà đầu tư bán lẻ nhà bán lẻ cho dù khu vực ngoại ô trở nên ngày hấp dẫn – Savills nhận định.Công suất thuê quý toàn thị trường bán lẻ 95%, giảm nhẹ 1% so với quý 4/2009 Giá thuê trung bình quý 1/2010 giữ ổn định so với quý trước, khoảng 85 USD/m2/tháng II.Nhận định xu hướng phát triển thị trường BDS thời gian tới 1.Sự gia tăng cung cầu BDS Bước sang giai đoạn phục hồi kinh tế năm 2010 chắn tăng nhanh cung cầu BSD Nhà nước nới lỏng quy định có liên quan đên vay vốn đầu tư BDS, mặt khác dự án chung cư, đô thị đẩy nhanh tiến độ Sự tin tưởng người tiêu dùng vào thị trường phục hồi, thu nhập tăng với nhu cầu thật nhà làm gia tăng cầu nhà Sụ mở rộng hoạt động công ty sau giai đoạn khủng hoảng thu hút mạnh cầu đầu tư văn phòng cho thuê Dự báo năm 2010 nhu cầu nhà dơ thị khoảng 62,5 triệu m2, văn phịng cho th khoảng 300.000 m2 tăng gấp đôi so với năm 2009.Nguồn cung cho thị trường BDS năm dự báo dồi dào, có khoảng 90.000 hộ chào bán 80.000 hoàn thành Riêng nguồn cung nhà phía Nam tăng lên nhanh chóng, đặc biệt vùng ven TP.HCM Bình Dương, Đồng Nai Tại Hà Nội, sau quy hoặch thơng qua có nhiều dự án phát triển thị quy mơ lớn khởi động góp phần cung ổn định thị trường Cùng với hàng trăm dự án thị khu vực phía Tây triển khai địa bàn phía Đơng, phía Bắc Mê Linh, Đông Anh, Long Biên, Gia Lâm… nhiều dự án đô thi, nhà tiếp tục bổ sung 2.Thị trường nhà đất hồi phục vào cuối năm Trong năm có lượng nhà đầu tư chuyển từ kênh vàng sang bất động sản tháng tới sàn vàng ngừng hoạt động Theo thời gian, thị trường bất động sản Việt Nam ngày trưởng thành, nhà đầu tư chuyển từ tầm nhìn ngắn sang dài hạn Năm 2009 nhiều nhà đầu tư lướt sóng thất bại tâm lý a dua, đồn thổi, bước sang năm nay, họ rút kinh nghiệm, bỏ qua tâm lý "ăn xổi Theo số nhận định, năm địa ốc hai miền có nhiều tín hiệu vui năm 2009 Trước hết, nguồn cung năm 2010 đánh giá dồi năm qua, cuối năm 2009, hàng loạt dự án bất động sản khởi động Chỉ tính riêng tháng 12, thị trường địa ốc Hà Nội chứng kiến đến chục dự án trình làng Tiêu biểu phải kể đến Green House gồm tòa nhà chung cư Việt Hưng (Long Biên), Khu đô thị Nam Vĩnh Yên, Tổ hợp khu nghỉ dưỡng The Grand Arena Hill (Ba Vì), chung cư cao cấp Cleve thuộc khu đô thị Văn Phú, Hà Đông Tại TP HCM, hội mở không nguồn cung dồi lên đến 25.000-30.000 phân bổ nhiều phân khúc khác Thêm vào đó, việc TP HCM triển khai hồn thiện nhiều cơng trình hạ tầng như: đường cao tốc TP HCM - Long Thành - Dầu Giây, Đại lộ Đông Tây, cảng Hiệp Phước khiến cho nhà đất khu vực nóng lên Hà Nội quy hoạch xây dựng thành phố vệ tinh Sóc Sơn, Mê Linh, Quốc Oai, Xuân Mai - Miếu Môn chuỗi đô thị nằm đường vành đai 3, Theo nhiều chuyên gia nhận định, chuỗi vệ tinh tạo thành đô thị, kéo dân cư nội đô vùng ven nhằm giảm tải áp lực dân số đất đai cho thủ Tuy nhiên, có ý kiến cho rằng, địa ốc Hà Nội dù xuất tín hiệu vui, rơi vào tình trạng nóng - lạnh thất thường giá tiếp tục tăng, sốt cục năm 2009 chủ yếu rơi vào bất động sản có giá trị vừa phải, hợp với túi tiền người dân Trong nguồn cung Hà Nội thiếu hộ có giá trị phù hợp với khả chi trả khách hàng dư thừa hộ cao cấp Thống kê UBND TP HN cho thấy, thu nhập bình quân đầu người Hà Nội khoảng 32 triệu đồng năm Gia đình có người năm tổng thu nhập vào khoảng 128 triệu đồng năm Theo ông Quang, mua nhà trả góp khoảng năm, hộ có giá khoảng tỷ đồng phù hợp với khả chi trả người dân Tuy nhiên, thị trường Hà Nội chủ yếu đưa sản phẩm, dự án với giá hộ vào khoảng 2-3 tỷ đồng dẫn đến người mua khó tiếp cận Trong lúc nhiều dự án mọc lên, cạnh tranh chủ đầu tư lớn khách hàng có hội lựa chọn sản phẩm kỹ Khách hàng quan tâm đến chất lượng dự án, hạ tầng, điều kiện sống đặc biệt giá Thị trường xuất đợt sốt nóng khơng kéo dài lâu giá tăng Theo xu hướng chung, bất động sản tăng giá Mặt giá cao khiến người mua khó tiếp cận Tại TP HCM, xu hướng đầu tư ngoại tỉnh người Sài Gòn tiếp diễn nhiều năm thị vệ tinh quanh TP HCM thi mọc lên Nhiều chuyên gia cho rằng, khoảng trống thị trường TP HCM sản phẩm trung cấp, bình dân Tuy nhiên, quỹ đất thành phố hạn hẹp, chi phí đầu vào cao nên dự án bất động sản cao cấp có vị trí tốt giữ độ "hot" với khách hàng năm 2010 Theo lý giải, 80% nguồn vốn đầu tư có bất động sản trải dài từ Đà Nẵng đến Cần Thơ có nguồn gốc từ TP HCM Mục đích mua để đầu tư chiếm 70%, khoảng 30% lại mua với mục đích để ở, an cư để dành Với số này, ông Sơn cho rằng, xu hướng đầu tư ngoại tỉnh người Sài Gòn tiếp diễn nhiều năm Thị trường bất động sản hai miền chưa thực vượt qua giai đoạn khó khăn phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng dẫn đến khuyết điểm cố hữu thiếu tính ổn định Năm 2010, "bà đỡ" bất động sản kênh tín dụng, ngân hàng có sách thống hợp lý thị trường phát triển theo chiều hướng bền vững Theo chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, việc định hướng vận dụng chứng khốn hóa bất động sản cần thiết để khơi thông nguồn vốn Song, ơng Hiển nhận định, khó thực chứng khốn hóa bất động sản năm 2010 hành lang pháp lý cịn "mỏng" Năm 2010, nguồn vốn dành cho bất động sản dạng khan Nhà đầu tư vất vả việc tìm kiếm nguồn đầu tư tài tín dụng cho vay bất động sản bị thắt chặt Ông Đặng Hùng Võ, cố vấn cấp cao Bộ Tài Nguyên Môi trường, nhận định, khủng hoảng kinh tế toàn cầu chưa hồi phục dẫn đến nhiều nhà đầu tư e dè đổ vốn vào bất động sản Mặt khác, theo ông Võ, qua biến động năm 2009, nguồn tiền nhàn rỗi dân phát huy tác dụng khách hàng nghe ngóng chờ thị trường khởi sắc "Phải đến cuối năm 2010, đầu năm 2011, tình hình bất động sản khởi sắc" ... năm có lượng nhà đầu tư chuyển từ kênh vàng sang bất động sản tháng tới sàn vàng ngừng hoạt động Theo thời gian, thị trường bất động sản Việt Nam ngày trưởng thành, nhà đầu tư chuyển từ tầm nhìn... bất động sản kênh tín dụng, ngân hàng có sách thống hợp lý thị trường phát triển theo chiều hướng bền vững Theo chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, việc định hướng vận dụng chứng khốn hóa bất động. .. thị trường bán lẻ 95%, giảm nhẹ 1% so với quý 4/2009 Giá thuê trung bình quý 1/2010 giữ ổn định so với quý trước, khoảng 85 USD/m2/tháng II.Nhận định xu hướng phát triển thị trường BDS thời gian