Các giải pháp để hoàn thiện thể chế thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản việt nam

Tình hình nghiên cứu của Đe tài Liên quan đến nội dung nghiên cún của đề tài, đã có một số công trình nghiên cứu, sách chuyên khảo, bài viết tiếp cận dưới các góc độ khác nhau hoặc đề cậ

B ộ lơ P H Á P

ymì

ị iìủ nhiệm : Tm Đinti Thị Mai Phương

Phó Chủ nhiêm : Chu Thị E3ữ

WBầ

HÀ N Ộ I m

B ộ T ư P H Á P

ò ò ò Ả b

ĐỀ TÀI KHOA HỌC CẤP BỘ

CÁC GIẢI PHÁP ĐẺ HOÀN THIỆN THẺ CHẾ THÚC ĐẢY

s ự PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN • • •

5 M ột số tiêu chí đánh giá mức độ hoàn thiện thể chế thị trường bất

64

CHƯƠNG II THẺ CHÉ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY

2 Thể chế về hàng hóa thị trường bất động sản và thể chế liên quan đến

làng hóa thị trường bất động sản

CHƯƠNG III

II M ột số giải pháp chủ yếu hoàn thiện thể chế thúc đẩy sự phát

triển thị trường bất động sản giai đoạn 2010-2020

2 Xây dựng và hoàn thiện các quy định về nghĩa vụ, trách nhiệm và đạo

dịch vụ trung gian cho thị trường

4 M ột số điều kiện đảm bảo thực hiện các đề xuất chính sách phát triển

thị trường bất động sản

Hệ thống các chuyên đề của Đe tài

Danh mục tài liệu tham khảo

Mẩu phiếu khảo sát

112—135

133

BẢNG KÉT QUẢ x ử LÝ PHIẾU KHẢO SÁT

“CO SỎ LÝ LUẬN VÀ TH ỤC TIỄN CỦA VIỆC HOÀN THIỆN THỂÊ ỷ CHÉ THÚC ĐẨỶ S ự PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNCG

THƯ KÝ

CN Phạm Văn BăngNghiên cứu viên, Ban nghiên cứu pháp lu ậ tt Dân sự - Kinh tế, Viện Khoa học Pháp lý, B ộ )

Tư pháp

CÁN B ộ THAM GIA:

1 PGS.TS Dương Đăng Huệ, Vụ trư ở ng,,

Vụ pháp luật Dân sự - Kinh tế, Bộ T ư : pháp

2 TS Trần Kim Chung, Trưởng ban, B an nghiên cứu chính sách đầu tư, Viện Q uản

lý Kinh tế trung ương

3 TS Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng b ộ ' môn luật đất đai, Trường Đại học luật H à Nội

4 ThS Trần Thị Quang Hồng - Phó ban, Ban nghiên cứu pháp luật Dân sự - K inh

tế, Viện Khoa học Pháp lý, Bộ Tư pháp

5 ThS Dương Minh Thúy, Vụ pháp chế, Bộ Tài nguyên và Môi trường

6 ThS Nguyễn Anh Tú, Chánh văn phòng Hiệp hội bất động sản Việt Nam

7 ThS Hồ Quang Huy, Trưởng phòng, Phòng quản lý đăng ký giao dịch, tài sản, Cục Đăng ký giao dịch bảo đảm, Bộ Tư pháp

8 CN.Nguyễn Mai Trang, Nghiên cứu viên, Ban nghiên cứu pháp luật, quốc tế, luật so sánh và quyền con người, Viện Khoa học Pháp lý, Bộ Tư pháp

1 Chuyên đề: Cơ sở lý luận về thị trường bất động sản và chính sách phát

triển thị trường bất động sản

2 Chuyên đề: Pháp luật về thị trường bất động sản ờ Việt Nam trong nền

kinh tế thị trường1

3 Chuyên đề: Qúa trình phát triển thị trường bất động sản từ năm 2004

đến lay, pháp luật và vai trò của cơ quan quản lý nhà nước

4 Chuyên đề: Những bất cập, hạn chế trong chính sách phát triển thị

trườig bất động sản ở nước ta và một sổ định hướng giải pháp

5 Chuyên đề: Thực trạng chính sách về tài chính: giá, thuế, vốn trong việc

hình thành và phát triển thị trường bất động sản và giải pháp

6 Chuyên đề: Kinh nghiệm của Trung Quốc và bài học đối với Việt Nam

về ciính sách xây dựng và phát triển thị trường bất động sản

7 Chuyên đề: Kinh nghiệm của Cộng hòa liên bang Đức, Hoa Kỳ trong

việc phát triển thị trường bất động sản

8 Chuyên đề: Hoàn thiện thể chế thị trường phát triển thị trường bất động sản J Việt Nam

9 Chuyên đề: Đăng ký bất động sản và vấn đề minh bạch hóa thông tin về

tình trạng pháp lý của Bất động sản

10 Chuyên đề: Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong thị trường

bất lộng sản, thực trạng và giải pháp

11 Chuyên đề\ Thực trạng cơ chế quản lý nhà nước đối với thị trường bất

độrg sản và phương hướng hoàn thiện

1 Trêi cơ sở ý kiến cùa thành viên phản biện tại Hội đồng nghiệm thu cơ sờ cho ràng có sự sao chép chuyên đề

và cluyên đề là một phần trong Đề tài của TS Doãn Thị Hồng Nhung - Khoa luật Đại học Quốc gia Hà Nội, do

đỏ B;n chủ nhiệm đã xây dựng lại chuyên đề này.

Bất động sản: BĐS

P H Ầ N M Ở Đ Ầ U

1 Sự cần thiết nghiên cứu đề tài

Bất động sản và thị trường bất động sản là một bộ phận quan trọng cấu thành của nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Lượng tài sản của thị trường này chiếm từ 50% đến 70% tổng tài sản quốc gia1 Thị trường bất động sản có quan hệ mật thiết với thị trường sức lao động, thị trường hàng hóa, thương mại, dịch vụ và đặc biệt là thị trường tài chính Thị trường bất động sản phát triển kéo theo sự phát triển của nền kinh tế quốc gia Được đánh giá là giàu tiềm năng và có nhiều đóng góp tích cực vào sự phát triển kinh tế xã hội trong hơn 10 năm hình thành và phát triển, tuy nhiên, thị trường bất động sản hiện nay vẫn còn nhiều bất ổn, hiện tượng “nóng - lạnh” diễn biến phức tạp khiến cho thị trường gặp không ít khó khăn, giá cả bất động sản không phản ánh đúng giả trị thật của nó Đặc điểm thị trường bất động sản của nước ta hiện nay là một thị trường nhạy cảm, dễ biến động, chịu ảnh hưởng khóng nhỏ của những tin đồn do không được thông tin công khai, kịp thời

Trong thời gian qua, Nhà nước đã có nhiều biện pháp nhằm tạo sự phát triển lành mạnh cho thị trường bất động sản, đưa thị trường đi đúng hướng Tuy nhiên, những biện pháp đó vẫn còn nhiều hạn chế, các quy định còn chồng chéo, thiếu tính đồng bộ Hành lang pháp lý thúc đẩy thị trường tuy có nhiều chuyển biến và cố gắng hoàn thiện, song vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu phát triển với tốc độ nhanh và sự biến động của thị trường

Hiện nay, thị trường bất ổn định phần lớn do thị trường thiếu tính minh bạch, thiếu thông tin, quan trọng là cung và cầu còn chưa gặp nhau, nguồn cung còn ít, tình trạng đầu cơ, làm giá còn diễn ra phổ biến Thuế và phí được áp dụng

1 TS Đinh Văn Ân (Chủ biên), Chính sách phát triển thị trường bất động sàn ở Việt Nam (Hà Nội:

Nxb Chính trị Quốc gia, 2011) tr 1.

với bất động sản còn nhiều bất cập và cần phải được xem xét và hoàn thiện, về mặt bộ máy tổ chức quản lý hoạt động, thị trường bất động sản, đóng vai trò vô cùng lớn trong nền kinh tế xã hội, tuy nhiên về mặt tổ chức quản lý hoạt động thị trường ở nước ta hiện nay còn rất nhiều yếu kém Điều này ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững của thị trường Chẳng hạn, sự quản lý, chỉ đạo của các cơ quan Nhà nước trong việc lập các quy hoạch sử dụng bất động sản còn chậm trễ, các quy hoạch đôi khi không phù họp với tình hình phát triển kinh tế- xã hội Các tổ chức quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản làm việc chưa hiệu quả, phần lớn các hoạt động kinh doanh này là hoạt động ngầm Hoạt động kinh doanh bất động sản là hoạt động lớn, tuy nhiên chỉ diễn ra tại các sàn giao dịch bất động sản nhỏ, lẻ và nguồn nhân lực cung cấp thông tin, tư vấn cho nhà đầu

tư còn hạn chế cả về số lượng và chất lượng, dẫn đến việc quản lý thị trường khó khăn Trước tình hình đó, việc nghiên cứu thực tiễn và lý luận để hoàn thiện các thể chế nhằm thúc đẩy thị trường là rất quan trọng và cần thiết

Mặt khác, các quy định pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản của Việt Nam nằm ở nhiều văn bản pháp luật khác nhau: Bộ luật Dân sự 2005, Luật Đất đai 2003, Luật Nhà ở 2005, Luật Kinh doanh bất động sản 2006, còn nhiều hạn chế, chồng chéo và thiếu Yêu cầu xây dựng hệ thống các quy định pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản đặt ra trước yêu cầu của tình hình mới: đồng bộ thống nhất - minh bạch - tạo điều kiện phát triển và bền vững Bên cạnh đó là hệ thống các cơ quan quản lỷ nhà nước quản lý thị trường còn nhiều điểm hạn chế, mâu thuẫn về thẩm quyền giữa các Bộ/N gành cần có sự hoàn thiện kịp thời

Đề tài “Các giải pháp để hoàn thiện thể chế nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam” được thực hiện với mong muốn từ những lý luận đã có, cùng với việc tìm hiểu tình hình thực tế, giúp hoàn thiện khung pháp lý, bên cạnh việc khắc phục yếu kém của thị trường, còn thúc đẩy thị trường phát triển

đ ư ợc n h ữ n g tiề m n ă n g , đ ư a thị tr ư ờ n g bất đ ộ n g sản th e o đ ú n g h ư ớ n g p h á t triển kinh tế th ị tr ư ờ n g đ ịn h h ư ớ n g x ã h ộ i c h ủ n g h ĩa

2 Tình hình nghiên cứu của Đe tài

Liên quan đến nội dung nghiên cún của đề tài, đã có một số công trình nghiên cứu, sách chuyên khảo, bài viết tiếp cận dưới các góc độ khác nhau hoặc

đề cập đến một cơ sở lý luận và quản lý nhà nước về thị trường bất động sản, trong đó, có các công trình nghiên cứu đáng chú ý như: Ngân hàng Phát triển Châu Á và Bộ Xây dựng Việt Nam (1995): “Urban Sector Strategy Study Report

- Báo cáo chiến lược” ; Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương (1998):

“Hình thành và phát triển thị trường bất động sản”; Lê Xuân Bá và đồng nghiệp (2003): “Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản; Việt Nam trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam”; Vũ Đình Bách và Trần Minh Đạo (2006): “Đặc trưng của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam” ; Nguyễn Đình Hương (2006): “Phát triển các loại thị trường trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam” ; Đinh Văn Ân và Lê Xuân Bá (2006): “Tiếp tục xây dựng và hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng

xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam ”; Lê Xuân Bá và các đồng nghiệp (2003): “Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản Việt Nam trong công cuộc đổi mới ở Việt N am ” ; Viện Nghiên cứu Địa chính (2006): “Nghiên cứu đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp hoàn thiện hồ sơ địa chính phục vụ nhu cầu phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam”; Viện Khoa học Đo đạc và Bản đồ (2005):

“Nghiên cứu đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp hoàn thiện hồ sơ địa chính phục vụ nhu cầu phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam” ; Viện Khoa học

Đo đạc và Bản đồ (2006): “Nghiên cứu mối quan hệ giữa nội dung hoạt độngcủa Tô chức, phát triên quỹ đât với thị trường bât động sản nhăm thúc đây nguôn lực đất đai —bất động sản” ; Viện Khoa học Đo đạc và Bản đồ (2007) “Nghiên cứu cơ chế vận hành hàng hoá quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản ở

Việt Nam”; TS Bùi văn Huyền và TS.Đinh Thị Nga (2011): “Quản lý nhà nưóc với thị trường bất động sản ở Việt Nam”

Tuy nhiên, các công trình nghiên cứu này chỉ mới đề cập đến những vấn

đề cơ sở lý luận, sự hình thành và phát triển thị trường, một số công trình có đề cập đến vai trò của cơ quan quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản, đánh giá một số các quy định pháp luật điều chỉnh thị trường nhưng chưa có công trình nào nghiên cửu tổng thể và toàn diện về toàn bộ thể chế vận hành thị trường bất động sản

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đ ối tượng nghiên cứu của đề tài là bất động sản, thị trường bất động sản

ở Việt Nam và thể chế hiện hành ở Việt Nam trong sự phát triển của thị trường bất động sản

Phạm vi nghiên cứu của đề tài: Đe tài nghiên cứu tổng quan về cơ sở lý

luận và thể chế nhà nước trong quan hệ với sự phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Hiện có nhiều quan điểm, định nghĩa khác nhau về thể chế, trong khuôn khổ của Đề tài, thể chế thị trường bất động là hệ thống các quy tắc, quy định pháp luật, luật lệ với tư cách là các chuẩn mực nhằm điều chỉnh hoạt động của các chủ thể trong thị trường BĐS theo mục tiêu đã định

4 Mục tiêu của đề tài

Đánh giá thực trạng thể chế thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay,

từ đó nghiên cứu, đề xuất một số giải pháp hoàn thiện thể chế hướng tới phát triển thị trường bất động sản minh bạch và bền vững trong giai đoạn 2010 -

2020 .

5 Nội dung nghiên cứu

- Làm rõ cơ sở lý luận về'bất động sản, thị trường bất động sản trong mối quan hệ việc hoàn thiện thể chế thị trường bất động sản

- Làm rõ khái niệm thể chế thị trường bất động sản, xác định nội hàm thể

chế thị trường bất động sản, xác định vị trí, vai trò của Nhà nước đối với thị

trưÒTLg bât động sản

- Đánh giá thực trạng thể chế thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay

- Xác định quan điểm, đường lối phát triển thị trường bất động sản trong

giai đoạn 2010-2020

- Nghiên cứu, đề xuất một số giải pháp hoàn thiện thể chế thị trường bất động sản hướng sử dụng hiệu quả tài sản bất động sản, phát triển minh bạch và

bền vững trong giai đoạn 2010 -2020

tiêu đã đề ra, trong quá trình nghiên cứu, ngoài các phương pháp nghiên cứu cơ bản là phương pháp duy vật biện chứng, phương pháp suy luận logic, đề tài đã tiến hành nghiên cứu bằng một sổ phương pháp nghiên cứu đặc thù khác như:

- Phương pháp phân tích’ Phân tích, nhận diện các đặc điểm, đặc trưng

của thị trường bất động sản Việt Nam; Phân tích từ thực trạng hệ thống pháp luật và tổ chức bộ máy nhà nước hiện hành trong việc quản lý thị trường bất động sản để từ đó đưa ra các đánh giá, nhận định về những mặt đã đạt được, những mặt còn hạn chế, vướng mắc, từ đó có những kiến nghị hoàn thiện về mặt thể chế để thúc đẩy sự phát triển thị trường bất động sản trong thời gian tới

*

- Phương pháp so sánh' Nghiên cứu, so sánh quy định của pháp luật và

kinh nghiệm của một số quốc gia từ đó rút ra một số bài học tham khảo cho Việt Nam trong việc quản lý, vận hành thị trường bất động sản trong thời gian tới

- Phương pháp tổng hợp: Trên cơ sở những nghiên cứu lý luận và thực tế,

tổng hợp các kết quả thu được, đưa ra những kiến nghị trong việc xây dựng và hoàn thiện về mặt pháp luật, tổ chức bộ máy nhà nước để thúc đẩy thị trường bất động sản

- Phương pháp điều tra xã hội học: Trong khuôn khổ phạm vi đề tài, đề

tài cũng đã tiến hành điều tra xã hội học thông qua phiếu hỏi đến các đối tượng

như: Cán bộ nhà nước công tác tại Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản;

Vụ pháp chế Bộ Tài nguyên và M ôi trường; Cán bộ công tác tại các Sàn giao dịch bất động sản, văn phòng nhà đất, luật sư, công chúng viên và các nhà đầu

tư tham gia vào thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội

7 Cấu trúc của Đe tài

Ngoài Phần mở đầu, Ket luận và Danh mục tài liệu tham khảo, Báo cáo chuyên đề, nội dung chính của Báo cáo phúc trình có các chương sau:

Chương I: Co’ sở lý luận về thị trưòìig bất động sản và thể chế thị trường bất động sản

Chương II: Thể chế thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay

Chương III: Giải pháp hoàn thiện thể chế thúc đẩy sự phát triển thị trường bất động sản Việt Nam

8 Một số kết quả của Đe tài

bất động sản ở Việt Nam hiện nay

Đối với Nhà nước, Đe tài cung cấp cơ sở khoa học cho các nhà hoạch định chính sách, xây dựng pháp luật sử dụng để hoàn thiện quá trình đưa đất đai từ nguồn tài nguyên thành nguồn lực đến tài sản và chuyển thành vốn phục vụ công cuộc công nghiệp hoá, hiện đại hoá nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa trong bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế;

Đối với một số Bộ/Ngành đang được giao tham gia việc quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản, Đe tài đưa ra những kiến nghị về chính sách đối với một số lĩnh vực Ví dụ, đối với ngành kế hoạch và đầu tư, ngành tài nguyên

và môi trường, ngành xây dựng, ngành tài chính - tiền tệ, Đe tài đưa ra một số kiến nghị để các ngành có lộ trình hoàn thiện các văn bản, chính sách cũng như thúc đẩy hình thành, hoàn thiện các tổ chức cần thiết để quản lý phát triển thị

Tài sản bao gồm nhiều loại, tùy theo mục đích quản lý và sử dụng, người ta

có các cách thức phân chia thành các loại khác nhau Theo thông lệ các nước2 tài sản được phân chia thành 2 loại: động sản và bất động sản (gọi tắt là BĐS)

Theo quy định tại khoản 1 Điều 174 Bộ Luật dân sự 2005 thì BĐS là các tài sản bao gồm đất đai, nhà, công trình gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định3 Đ ất đai được hiểu là một diện tích nhất định bao gồm cả chiều rộng, chiều dài, chiều cao, chiều sâu Tài sản gắn liền với đất đai như nhà, công trình xây dựng phải liên quan chặt chẽ với đất đai và không thể tách rời (những lều tạm, giàn giáo xây dựng, cây trồng ngắn ngày, không thưòng xuyên gắn liền với đất thì không được coi là bất động sản) Các Tài sản khác gắn liền với đất đai như tài nguyên khoáng sản trong lòng đất chưa

2 Việc phân loại tài sản thành “BĐS” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra đo sức lao động cùa con ngưòi trên mảnh đất BĐS bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ Pháp luật của nhiều nước trên thế giói đều thống nhất ờ chỗ coi BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật cùa mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm BĐS và động sản” Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản

có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517,

518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự N hật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đ ứ c ) Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể BĐS là “ mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tưọng của giao dịch dân sự - Nguồn: Hiệp hội BĐS

V iệt Nam - http://www.vnrea.vn

3 Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế' 2005 thì BĐ S được định nghĩa BĐS bao gồm đất đai và những vật tự nhiên khác gắn liền với đất như cây cối, khoáng sản, công trình trên đất như các tòa nhà, công trình xây dựng - http://www.arev.com vn/?a=info& catid=2& lg=vn

được phát hiện hoặc chưa được khai thác tách khỏi lòng đất, cũng đưọ'c coi là bất động sản.4

Như vậy, BĐS được xác định trước hết là tài sản, song không phải tài sản nào cũng là BĐS, chỉ những tài sản không di dời được mới là BĐS.5 Vì vậy, đặc điểm quan trọng để xác định tài sản có phải BĐS hay không chính là yếu tố không di dời được Trong phạm vi đề tài, Ban chủ nhiệm xác định BĐS trước hết là đất đai và các công trình, kiến trúc gắn liền với đất Đất đai là yếu tố ban đầu không thể thiếu được của BĐS

1.2 Đặc điểm bất động sản

Việc xác định đặc điểm của BĐS có rất nhiều cách xác định, quan điểm khác nhau Các nhà kinh tế xác định BĐS có 02 nhóm đặc điểm chính là nhóm đặc điểm mang tính chất vật lý và nhóm đặc điểm mang tính kinh tế Theo đó,

nhỏm đặc điểm mang tính vật ỉỷ bao gồm tính chất cố định, tính chất lâu bền,

tính chất duy nhất, độc đáo, cá biệt, tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau và tính thích

ứng Nhóm đặc điểm mang tính chất kỉnh tế bao gồm tính giá trị lớn của BĐS,

tính thanh khoản kém.6 Theo TS Đinh Văn Ân, đặc điểm cơ bản của BĐS gồm tính bất động, tính không đồng nhất, tính khan hiếm, tính bền vững đời sổng kinh tế7 Theo TS Doãn Hồng Nhung, xác định BĐS có 9 đặc điểm: (1) Tính cố định về vị trí; (2) Tính giá trị và có khả năng sinh lời; (3) Tính chịu tác động của

*các yếu tố tự nhiên; (4) Có tính toán đến công năng và dự toán được nhu cầu phát sinh; (5) Có tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý; (6) Có khả năng tái tạo tài sản; (7) Tính khan hiếm vì diện tích đất đai có giới hạn; (8) Là sự kết tinh vật chất có giá trị lớn so với thu nhập của dân cư; (9) Giao dịch BĐS8 thường kéo

4 Viện K hoa học Pháp lý - Bộ Tư pháp, Bình luận khoa học BLDS năm 2005 (Hà Nội: Nxb Chính trị

dài thường gặp biến động, có sự tách biệt hàng hóa và giao dịch9.

Như vậy, BĐS có nhiều đặc điểm khác nhau trong đó có các đặc điểm vật

lý và nhóm đặc điểm về kinh tế Việc xác định những đặc điểm cơ bản của BĐS

có vai trò, ý nghĩa quan trọng việc thiết kế, xây dựng thể chế thị trường BĐS nhằm khai thác, sử dụng tối đa hiệu quả của tài sản BĐS Trên cơ sở các đặc điểm nêu trên, trong khuôn khổ đề tài, Ban chủ nhiệm xác định một số đặc điểm

cơ bản của BĐS có thể ảnh hưởng tới việc xây dựng, hoàn thiện thể chế thị trường BĐS, cụ thể như sau:

a Tính bất động (không thể di dời): Đ ất đai và các tài sản gắn liền với đất

đai là hàng hóa đặc biệt không thể di dời, dù được chuyển nhượng nhưng không thể chuyển BĐS đó đến một vị trí khác Đặc điểm này có ý nghĩa rất quan trọng làm cơ sở cho việc thiết lập hệ thống đo đạc, bản đồ, quy hoạch, xây dựng cơ sở

dữ liệu thông tin về BĐS phục vụ công tác quản lý và cung cấp thông tin cho các chủ thể khi tham gia thị trường BĐS Do tính bất động, không thể di dời của BĐS đòi hỏi công tác quy hoạch phải thực sự chuẩn xác, khoa học, đặc biệt đối với các khu đô thị nơi BĐS có giá trị rất lớn

b Tính không đồng nhất về giá của BĐS: Tính không đồng nhất về giá của

BĐS thể hiện ở chỗ cùng nằm trong một khu vực địa lý nhưng giá của các BĐS phụ thuộc vào nhiều yếu tố như: thời điểm bán, tâm lý của người mua, đặc điểm vật lý của BĐS: vuông vắn, gần đường chính hay trong ngõ hẻm Cùng là mảnh đất nhưng nếu là đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đất chính chủ hợp pháp) thì giá thị trường cao hơn rất nhiều đất do mua bán viết tay Trong nền kinh tế thị trường hiện nay, giá của BĐS hình thành, xác định do thị trường quyết định dựa trên các quy luật của nền kinh tế thị trường Đây là đặc điểm thuộc về nền kinh tế thị trường, nơi mà giá cả hàng hóa BĐS được trao đổi

9 TS D oãn Thị Hồng Nhung (chủ biên), Pháp luật về tạo dụng đẳng cấp và thưcnig hiệu môi giới bất động sản ớ Việt Nam (Hà Nội: Nxb Lao động và Xã hội, 2010) tr.24-tr 26.

thông qua cơ chế giá10 Do đó, thể chế về giá BĐS phải được thiết kế, xây dụng sao cho giá của BĐS do thị trường tự quyết định, hạn chế can thiệp của Nhà nước.

c Tính khan hiếm : Do BĐS được xác định trước hết là đất đai T uy nhiên,

diện tích đất đai có hạn, do đó, yêu cầu đặt ra trước hết đất đai phải được sử dụng hiệu quả và để thực hiện điều này đòi hỏi công tác quy hoạch (bao gồm quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, ) phải được xây dựng một cách họp lý, khoa học Sự khan hiếm của đất đai và các BĐS khác đặt ra yêu cầu quản lý nhà nước phải hướng tới mục tiêu thúc đẩy các giao dịch, trao đổi, luân chuyển BĐS đến tay người thực sự có nhu cầu và có khả năng khai thác sử dụng hiệu quả, hạn chế cung - cầu giả tạo do giới đầu cơ BĐS tạo ra

d Tỉnh khanh khoản của BĐS: BĐS có tính thanh khoản kém do tính bất

động và tính giá trị của BĐS tạo ra Do đó, việc xây dựng và hoàn thiện thể chế thị trường BĐS phải tạo điều kiện cho cung gặp được cầu thông qua việc xây dựng và phát triển các dịch vụ, tổ chức trung gian cho thị trường, huy động được các nguồn vốn đầu tư, phát triển BĐS

2 Thị trường bất động sản

Theo Từ điển tiếng Việt “thị trường là tổng thể nói chung những hoạt động mua bán, trao đổi và lưu thông hàng hóa” 11 Thị trường theo khái niệm của các nhà kinh tế là nơi tập hợp nhu cầu của người tiêu dùng, diễn ra m ua bán hàng hóa, dịch vụ tiền tệ, thực hiện tài sản xuất trong chu trình tiếp theo.12

Với thị trường BĐS, hiện có nhiều cách định nghĩa khác nhau, có quan điểm cho rằng thị trường BĐS là nơi các loại bất động sản được đưa vào kinh

10 TS Đinh Văn Ân (Chủ biên), Chính sách phát triển thị trirờìỉg bất động sản ở Việt Nam (Hà Nội:

Nxb Chính trị Quốc gia, 2011) tr 27.

11 Từ điển tiếng việt (Hà_Nội: Nxb Đà Nang, 2009) tr 1208.

12 TS Nguyễn M inh Tuấn, Đăng ký bất động sản - Những vẩn đề lý luận và thực tiễn (H à Nội: Nxb

Chính trị quốc gia, 2011) tr 111.

doanh13 Thị trường BĐS là nơi hàng hóa và dịch vụ BĐS được trao đổi - nơi ảnh hưởng bởi mong muốn của những người tham gia thị trường cùng những can thiệp của Chính phủ (hệ thống chính trị) vào thị trường Thị trường BĐS được định nghĩa là môi trường trong đó người mua và người bán tác động thông qua cơ chế giá Hoặc cũng có thể định nghĩa thị trường BĐS là một hệ thống các quan hệ, qua đó các giao dịch về BĐS của bên tham gia được thực hiện14 Thị trường BĐS là nơi diễn ra các mối quan hệ của con người về giao dịch quyền sử dụng đất, tài sản trên đất tại một khu vực địa lý xác định, trong một khoảng thời gian cụ thể.15

N hư vậy, có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường BĐS, song các khái niệm đều thừa nhận thị trường BĐS là tổng hòa các quan hệ, giao dịch về BĐS dưới dạng quan hệ hàng hóa tiền tệ

2.1 Các loại thị trường bất động sản

Có nhiều cách để phân loại thị trường BĐS Theo TS Bùi Văn Huyền -

TS Đinh Thị Nga dựa trên tính chất đầu tư vào đất, thị trường BĐS được phân thành thị trường BĐS có đầu tư xây dựng và thị trường BĐS không có đầu tư xây dựng; Theo tính chất kinh doanh, thị trường BĐS được phân thành thị trường mua bán, thị trường cho thuê và thị trường thế chấp; Theo cấp độ phát triển, thị trường BĐS được phân thành thị trường có cấp độ sơ khởi, cấp độ tập trung hóa, cấp độ tiền tệ hóa và cấp độ tài chính hóa; Theo hình thái vật chất của đối tượng trao đổi, thị trường BĐS được phân thành thị trường BĐS phục vụ sản xuất, thị trường BĐS phục vụ tiêu dùng và thị trường BĐS vừa phục vụ sản xuất vừa phục vụ tiêu dùng; Theo khu vực, thị trường BĐS được phân thành thị

13 13 y g v - n j_ỊUygn; y g Đinh Thị Nga, Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam (H à Nội: Nxb Chính trị Quốc gia, 2011) tr 11.

'4 TS Bùi văn Huyền, TS Đinh Thị Nga, Quàn lý nhà nước đối với thị trường bất động sàn ở Việt Nam (H à Nội: Nxb Chính trị Quốc gia, 2011) tr 27.

15 TS Doãn Thị Hồng Nhung (chủ biên), Pháp luật về tạo dimg đẳng cấp và thưcmg hiệu môi giới bất động sản ở Việt Nam (Hà Nội: Nxb Lao động và Xã hội, 2010) tr 28.

trường BĐS khu vực đô thị và thị trường BĐS khu vực nông thôn; Theo thứ tự thời gian tham gia thị trường, thị trường BĐS được phân thành thị trường BĐS

sơ cấp và thị trường BĐS thứ cấp16 Theo TS Đinh Văn Ân, căn cứ loại BĐS, thị trường BĐS được phân thành thị trường quyền sử dụng đất, thị trường nhà ở, thị trường nhà xưởng công nghiệp, thị trường BĐS dịch vụ và thị trường nhà ở

~ U - - 1 7

xã hội

Như vậy, ở các góc độ khác nhau thì thị trường BĐS được phân thành nhiều loại khác nhau, thể hiện tính đa dạng trong các hoạt động liên quan đến BĐS18, sự phân loại này làm cơ sở cho việc thiết kế, tổ chức bộ máy quản lý nhà nước cho phù họp với loại BĐS, theo cấp độ phát triển của thị trường nhằm đảm bảo cho thị trường BĐS vận hành ổn định và bền vững

2.2 Đặc trưng của thị trường bất động sản

Thị trường BĐS ngoài những đặc điểm chung giống như các thị trường khác (như thị trường sức lao động, thị trường tiền tệ, thị trường chứng khoán ) trong nền kinh tế thị trường còn có những đặc điểm riêng nhất định Theo kết quả nghiên cứu một số nhà kinh tế, thị trường BĐS có m ột sổ đặc điểm riêng

sau: Thứ nhất, thị trường BĐS không có thị trường trung tâm; Thứ hai, là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo; Thứ ba, giao dịch trong thị trường BĐS rất phức tạp; Thứ tư, thị trường BĐS dễ bị phân khúc; Thứ năm, thị trường BĐS rất nhạy cảm; Thứ sáu, thị trường BĐS chi phối mạnh mẽ m ột trong những yếu tổ đầu vào quan trọng của các ngành sản xuất, kinh doanh; Thứ bảy, thị trường

BĐS có quan hệ mật thiết với các thị trường khác trong nền kinh tế.19

16 TS Bùi văn Huyền, TS Đinh Thị Nga, Quàn lý nhà nước đối với thị trường bất động sàn ở Việt Nam (Hà Nội: Nxb Chính trị Quốc gia, 2011) tr 24, tr 25, tr 26, tr 27, tr 28.

17 TS Đinh Văn Ân (Chủ biên), Chính sách phát triển thị trường bất động sàn ở Việt Nam (H à Nội:

Tuy nhiên, khi nhận diện đặc trung thị trường BĐS ở Việt Nam hiện nay cũng có nhiều quan điểm khác nhau20 Theo TS Đinh Văn Ân, thị trường BĐS

hiện nay có 4 đặc điểm riêng: Thứ nhất, thị trường BĐS nói chung và thị trường đất đai nói riêng được xác lập trên cơ sở sở hữu toàn dân về đất đai; Thứ hai, sự

tồn tại đồng thời thị trường BĐS chính thức và thị trưòng BĐS không chính

thức; Thứ ba, các chủ thể tham gia thị trường BĐS hoạt động với tính chất chuyên nghiệp không cao; Thứ tư, có sự chênh lệch về giá cả bất động sản rõ rệt

giữa các địa bàn.21 Theo TS Bùi Văn Huyền và TS Đinh Thị Nga, đặc điểm của BĐS quy định đặc điểm của thị trường BĐS Theo đó, thị trường BĐS được xác

định gồm 10 đặc điểm Thứ nhất, thị trường BĐS luôn tồn tại khoảng cách giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch; Thứ hai, thị trường BĐS có bản chất là thị

trường giao dịch các quyền và lợi ích họp pháp liên quan đến bất động sản giao

dịch; Thử ba, thị trường BĐS mang tính vùng địa lý và khu vực sâu sắc; Thứ tư,

thị trường BĐS là thị trường không hoàn hảo do thông tin về bất động sản

thường không đầy đủ, ít hoặc chậm công bố công khai; Thứ năm, thị trường BĐS lượng cung chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả bất động sản; Thứ

sáu, thị trường BĐS đặc biệt cần các tổ chức trung gian; Thứ bảy, thị trường

BĐS có mối quan hệ mật thiết với các thị trường khác nhất là thị trường tài

chính, tiền tệ; Thứ tám, thị trường BĐS chịu ảnh hưởng mạnh từ cơ chế, chính sách và pháp luật của Nhà nước; Thứ chín, giá của BĐS không chỉ phụ thuộc

vào cung cầu mà còn phụ thuộc vào các yếu tố khác như kết cấu hạ tầng, tâm lý

20 Xem thêm: Đề tài cấp Bộ, Viện Khoa học Pháp lý 2007: “Các giải pháp pháp lý bảo đảm tính minh

bạch của thị trường BĐ S” chỉ ra 4 đặc điểm của thị trường BĐS ờ Việt Nam: Thứ nhất, thị trường

BĐS nói chung và thị trường quyền sử dụng đất nói riêng ở nước ta được xác lập trên dựa cơ sờ chế độ

sở hữu toàn dân về đất đai; Thứ hai,, nhận thức đầy đủ về thị trường BĐS chưa được phổ cập và nâng

cao đối với mọi người dân; Thứ ba, không phải bất kỳ loại đất nào, pháp luật cũng quy định cụ thể thời

hạn sử dụng; Thứ tư, có nhiều BĐS không tham gia vào thị trường hoặc tham gia hạn chế; Thứ năm,

vân tồn tại sự không thống nhất trong hệ thống pháp luật về BĐS việc cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài, ngưòi V iệt Nam định cư ờ nước ngoài tham gia vào thị trưòng BĐS ờ nước ta; Thứ sáu, thị

trường BĐS ở nước ta còn thiếu một khung pháp lý hoàn chỉnh, đồng bộ để bảo hộ; Thứ bảy, thị

trưòng BĐS ở nước ta hiện nay hoạt động thiếu tính chuyên nghiệp.

21 TS Đinh Văn Ân (Chủ biên), Chính sách phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam (Hà Nội:

N xb Chính trị Quốc gia, 2011) tr 301 - tr 306.

Thứ mười, thị trường BĐS được xây dựng trên chế độ sở hữu toàn dân về đất

đai.22

Trên cơ sở những đặc trung của thị trường BĐS ở Việt Nam, Ban chủ nhiệm nhận thấy, có một số những đặc trung của thị trường BĐS thuộc bản thân nền kinh tế thị trường nhưng phần lớn những đặc trưng còn lại là kết quả của quá trình xây dựng và thực thi hệ thống pháp luật điều chỉnh thị trường BĐS Việc nhận diện các đặc trưng của thị trường BĐS ở Việt Nam sẽ làm cơ sở quan trọng cho việc xây dựng và hoàn thiện thể chế thị trường trong giai đoạn phát triển tiếp theo của thị trường như vấn đề chính thức hóa thị trường, minh bạch hóa thông tin, chuyên nghiệp hóa các chủ thể tham gia thị trường (bên cung ứng BĐS, bên cung cấp dịch vụ hỗ trợ trung gian cho thị trường)

2.3 Mục tiêu của thị trường bất động sản

Mục tiêu của thị trường BĐS là phân bổ lượng hàng hóa BĐS (vốn được coi là thứ nguồn lực khan hiếm), đảm bảo sử dụng có hiệu quả BĐS Cũng giống như các thị trường khác như thị trường chứng khoán, lao động, tiền tệ, trong thị trường bất động sản, việc phân bổ hàng hóa dựa chủ yếu trên cơ chế giá cả - cạnh tranh Nhìn chung, người sẵn sàng trả giá cao nhất cho BĐS sẽ xác lập được quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản Tuy nhiên, một số trường hợp nhất định Nhà nước sẽ có những điều tiết cần thiết đối với thị trường thông qua các chính sách điều tiết, hỗ trợ “bao cấp - trợ giá” đối với một số đổi tượng nhất định (Ví dụ: người có thu nhập thấp, công nhân, sinh viên ) để thực hiện những chính sách xã hội nhất định

2.4 Vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế quốc dân

Thị trường BĐS là một trong những loại thị trường “đầu vào” cơ bản của quá trình sản xuất-kinh doanh trong xã hội Thị trường này đóng vai trò rấ t quan trọng trong nền kinh tế quốc dân biểu hiện trên các khía cạnh chủ yếu sau đây:

*

22 TS Bùi văn Huyền, TS Đinh Thị Nga, Quân lý nhà nước đối với thị trường bất độìự sán ở Việt Nam (Hà Nội: Nxb Chính trị Quốc gia, 2011) tr.15 - tr 23.

Thứ nhất, thị trường BĐS góp phần vào việc phân bổ và sử dụng có hiệu

quả một trong nhũng yếu tố quan trọng hàng đầu của quá trình sản xuất - kinh doanh là đất đai và các BĐS trên đất, tạo nguồn lực cho việc phát triển kinh tế

xã hội BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia Tỷ trọng BĐS trong tổng sổ của cải

cải vật chất của mỗi nước Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30%

vôn chưa được khai thác ân chứa trong BĐS ở các nước thuộc thê giới thứ 3 là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua23 Theo ông Đào Trung Chính - Phó Tổng cục trưởng Tổng cục quản lý đất đai,

Bộ Tài nguyên và Môi trường: “Tài sản cố định có nhiều loại, trong đó tài sản BĐS thường chiếm đa phần, thường là trên 60% tổng tích luỹ tài sản cố định Tuỳ vào quy mô lưu thông hàng hoá trên thị trường thì tổng tích luỹ của thị trường này có thể chiếm tới 15-20% GDP (tổng sản phẩm quốc nội)”24

Thứ hai, thị trường BĐS tạo ra những kích thích cho các hoạt động đầu tư

vào BĐS như đất đai, nhà xư ởng và qua đó góp phần tác động trực tiếp đến sự tăng trưởng của nền kinh tể

Thứ ba, thị trường BĐS tạo ra sự năng động trong chuyển dịch cơ cấu lao

động giữa các ngành, các vùng lãnh thổ thông qua việc đầu tư, sử dụng đất đai

và BĐS khác

Thứ tư, thị trường BĐS có mối quan hệ và tác động trực tiếp đến thị

trường tài chính, tiền tệ, thị trường vốn Việc chuyển BĐS hàng hoá thành tài sản tài chính góp phần tăng khả năng huy động các nguồn lực cho nền kinh tế Bởi lẽ, BĐS là một loại hàng hoá có giá trị lớn mà việc đầự tư kinh doanh đòi

BĐS, Bộ Xây dựng - http://www.webbatdongsan.vn/cam-nang-nha-daƯvại-tro-va-vi-tri-cua-thi- truong-bat-dong-san-n 1499.html

24 Đào Trung Chính “Vai trò của đất đai trong quá trình phát triển thị trường BĐS” Tạp chí BĐS,

số 85 ngày 5/12/2010, tr 18.

hỏi phải có một nguôn vôn khá lớn Trong khi đó, nhà đâu tư thường khòng có

đủ lượng vốn cần thiết nên họ phải huy động thông qua hình thức vay V)n của các tổ chức tín dụng Việc luân chuyển hàng hoá BĐS trên thị trường ỉẽ góp phần kích thích thị trường tài chính phát triển thông qua sự mở rộng cá: kênh huy động nguồn vốn vay trong xã hội và đẩy mạnh hoạt động cho vay vốn của các tổ chức tín dụng, ngân hàng

Thứ năm, phát triển thị trường BĐS một cách thông thoáng sẽ tẹo điều

kiện cho việc hình thành giá cả BĐS một cách khách quan và được phản ánh đầy

đủ vào chi phí sản xuất Đây là điều kiện quan trọng để đảm bảo sự cam tranh bình đẳng và lành mạnh trong nền kinh tế Điều này càng có ý nghĩa trong điều kiện nước ta đang tích cực chủ động hội nhập vào nền kinh tế khu vực v à thế

Thứ sáu, tăng trưởng kinh tê và tôc độ đô thị hoá cao sẽ gây ra sức ép vê

cầu BĐS nói chung và nhà ở nói riêng trong xã hội Phát triển thị trườr.g BĐS thông thoáng sẽ tạo động cơ phấn đấu và cơ hội có nhà ở cho đại bộ phận người lao động, người có thu nhập thấp với giá cả chấp nhận được Thị trường nhà ở là

bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường BĐS và là thị trường sôi độne nhất trong thị trường BĐS, những ccm “sốt” nhà đất hầu hết đều bắỉ đ ầ u từ

“sốt” nhà ỏ' và lan toả, ảnh hưởng sang các thị tRTỜng BĐS khác và ảnh h ư ở ng trực tiếp đến đời sống của nhân dân Vì vậy, phát triển, và quản lý có hiệu q u ả thị trường BĐS nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phu hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quin lý nhà nước về thị trường BĐS nhà ở.23

Thứ bảy, đôi với các nước chuyên đôi từ nên kinh tê kê hoạch hoá tập trung

cao độ sang nền kinh tế thị trường thì phát triển thị trường BĐS góp phần thực hiện các chủ trương, chính sách lớn của Nhà nước như cổ phần hoá, giio khioán, bán, cho thuê các doanh nghiệp nhà nước; đảm bảo sự bình đẳng giữa cácgiới

thành phân kinh tế trong hoạt động sản xuất - kinh doanh và hạch toán giá đất vào giá thành sản phâm.

2.5 Thành tồ của thị trường bất động sản.

Thị trường BĐS được cấu thành bởi các thành tố chính là chủ thể tham gia giao dịch bất động sản (Người sử dụng BĐS26, nhà đầu tư BĐS27, tổ chức trung gian28, các bên hữu quan29 và Nhà nước30), đối tượng của giao dịch (quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất) và thể chế thị trường BĐS Có thể nhận thấy trong thời gian qua thành tổ chủ thể tham gia vào giao dịch và đổi tượng của giao dịch về cơ bản ít biến động Thể chế thị trường BĐS mà trực tiếp là hệ thống các văn bản pháp luật do nhà nước ban hành giữ vai trò quan trọng tạo lập, hỗ trợ, điều tiết thị trưòng luôn có sự thay đổi đáp úng nhu cầu, đòi hỏi của thị trường, xã hội

II THẺ CHẾ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

1 Khái niệm thể thế thị trường bất động săn

Thể chế là một thuật ngữ đã xuất hiện từ rất sớm, nhưng chỉ được sử dụng rộng rãi trong giới nghiên cứu và hoạch định chính sách kinh tế từ những năm 20-30 của thế kỷ XX, nhất là ở các nước phương Tây31 Tuy vậy, cho tới hiện nay, vẫn có nhiều cách hiểu khác nhau về thể chế Định nghĩa có tính chất khoa học đầu tiên về thể chế được cho là của Thorstein Veblen, một học giả người

(nhà ờ, đất sản xuất kinh doanh) là thành tố quan trọng và đông đảo nhất của thị trường BĐS.

(những ngưòi mua đi, bán lại, những người mua để sử dụng một phần hoặc cả BĐS) Mỗi đối tượng đêu tham gia vào thị trường BĐ S theo chức năng của mình.

giá, những nhà cho thuê tài chính BĐS; những nhà tư vấn tài chính BĐ S

bảo vệ ngưòi tiêu dùng, Hiệp hội nhà thầu xây dựng V iệt Nam, Hiệp hội nhũng nhà kinh doanh

B Đ S

ban hành pháp luật, tổ chức bộ máy quản lý nhà nước nhằm điều tiết, can thiệp vào thị trường trong

m ột số trường họp như quy định về lãi suất tín dụng cho vay cho thị trường BĐS, nhà ờ cho người có thu nhập thấp Nhà nước cũng tham gia vào thị trường với tư cách là nhà đầu tư, người sử dụng trong thị trường BĐS.

31 TS Nguyễn Văn Hậu - TS Nguyễn Thị N hư Hà, Hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng

xã hội chủ nghĩa trong điều kiện Việt Nam ỉà thành viên cùa tô chức thương mại thế giới, (Hà Nội:

N xb chính trị Quốc gia, 2011) tr 9.

Mỹ đưa ra vào năm 1914 Học giả này cho rằng “Thể chế là tính quy cìuẩn của

hành vỉ hoặc các quy tắc xác định hành vi trong những tình huống cụ tíỉể, được các thành viên của một nhóm xã hội chấp nhận và tuân thủ”32 Thể chế bao gồm

các ràng buộc chính thức (hiến pháp, pháp luật của nhà nước) và nhùng ràng buộc phi chính thức (những điều được thừa nhận hoặc cấm đoán bởi phong tục, tập quán, truyền thống, đạo lý )33- Theo quan điểm của Douglas Ncrth, nhà kinh tế học đạt giải Nobel về những nghiên cứu liên quan tới thể chế, thể chế gồm 3 bộ phận là những hạn định không chính thức (truyền thống, đạo đức, tập

những cơ chế bảo đảm tuân thủ quy tắc34

ở Việt Nam, khi nghiên cứu thể chế trong những lĩnh vực cụ thể, không ít nhà nghiên cứu đã dành khá nhiều công sức cho việc làm rõ cách hiểu, cách quan niệm về “thể chế”35 Nhìn chung, những nhà nghiên cứu này cho rằng, khái niệm thể chế tuy có những cách hiểu, cách định nghĩa khác nhau nhưng đều bao gồm một, hai hoặc cả ba nội dung cơ bản sau: (1) các bộ quy tắc hay còn gọi là

“luật chơi” (đó là bộ quy tắc chính thức do nhà nước ban hành hay các bộ quy tắc phi chính thức được hình thành từ thực tiễn đời sống như phong tục, tập quán, truyền thống ); (2) các chủ thể tham gia “trò chơi” hay gọi là người chơi (cơ quan quản lý nhà nước, các tổ chức xã hội, các tổ chức phi chính phủ, doarii nghiệp,

32 Đinh Văn Ân, Yõ T rí Thành (chủ biên), Thế chế, cài cách thể chế và phát triển, lý luận và thực tiễn

ờ nước ngoài và Việt Nam” (H à N ộ i : NXB Thống kê, Hà Nội, 2002)

33 PEJOVICH, s (1999), “Tác dụng cùa sự tưcmg tác giữa thể chế chính thức và phi cHnh thức đổi với sự ổn định xã hội và phát triển kinh /é - Dần theo TS Lê Đ ăng Doanh -Thể chế hình ihức, thê chế phi hình thức, vốn xã hội và sự phát ữiên

■ TS Nguyễn Văn Hậu - TS Nguyễn Thị Như Hà, Hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng

xã hội chủ nghĩa trong điều kiện Việt Nam là thành viên của tô chức thương mại thế gởi, (Hà Nội:

Nxb chính trị Quốc gia, 2011) tr 16.

“Thê chế, cài cách thể chế và phát tì-iển, lý ìuận và thực tiễn ờ nước ngoài và Việt Ndm” của TS

Đinh Vãn Ân và TS V õ Trí Thành (chủ biên) xuất bản năm 2002, tác phẩm “Tiếp tục :ây dựng và hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chù nghĩa ở Việt Nam ■’ do TS Einh Văn Ân

và TS Lê Xuân Bá (đồng chủ biên) xuất bản năm 2006 và tác phẩm “Thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ớ Việt Nam” do PGS.TS Hà Huy Thành (chù biên) (vói tư cách lí kết quả cùa

đê tài cấp nhà nước KX 01.06 được nghiệm thu năm 2005) xuất bản năm 2006, bài viế uQuả trình nhận thức cùa Đàng ía về thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chù nghĩa ở Viìt Nam” của

GS.TS đ ỗ Thế Tùng (trong tác phẩm ‘'Nhìn lại quá trình đổi mới tư duy lý luận của Đảng 1986- 2005'\ ) PGS.TS Nguyễn Đăng Dung (chủ biên) "Thế chế tư pháp trong nhà nước pháp quỳ.n” (Hà Nội:

Nxb Lý luận chính trị, 2005) tr 254.

cộng đồng, cá nhân); (3) cơ chế thực thi các bộ quy tắc ấy hay còn gọi là “cách chơi”3( Quan điểm trong đề tài cấp nhà nước KX-01-0637 cho rằng, thể chế là cách thức xã hội thiết lập khung khổ trật tự, trong đó diễn ra các quan hệ giữa con người

và cơ chế, quy chế, quyền lực, quy tắc, luật lệ vận hành của trật tụ' xã hội đó.38Như vậy, có nhiều cách hiểu về thể chế khác nhau, trong đó có sự phân biệt các khái niệm “thể chế”, “thể chế kinh tế”, “thể chế kinh tế thị trường” Đặc biệt cần có sự phân biệt rõ khái niệm “thể chế” và “thiết chế” Đây là thuật ngữ có nguồn gốc từ phương Tây và có tên là “institution” Tuy nhiên, ở Việt Nam hai thuật ngữ này cũng có nhiều cách hiểu khác nhau, nếu hiểu thiết chế là kiểu tổ chức nhất định (tổ chức bộ máy) làm cho các hành vi của con người phù hợp với những chuẩn mực và quy phạm mà xã hội đặt ra39 thì thể chế được hiểu là “luật chơi” Theo logic đi từ cái chung đến cái riêng, Ban chủ nhiệm quan niệm thể chế thị trường BĐS gồm 3 yếu tố cấu thành chủ yếu sau:

Thứ nhất, là các quy tắc, quy định pháp luật, với tư cách là luật chơi,

chuẩn mực cho hành vi của các chủ thể khi tham gia thị trường BĐS (bao gồm

cả các quy tắc đạo đức nghề nghiệp, quy tắc ứng xử cán bộ, công chức ) Trong những chuẩn mực đó, các chuẩn mực mang tính chất bắt buộc mà trực tiếp là các văn bản pháp luật do Nhà nước ban hành giữ vai trò quan trọng, chủ yếu nhất trong việc thiết lập, điều chỉnh thị trường BĐS

Thứ hai, các quy định về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ

chức của các cơ quan quản lý nhà nước đối với BĐS, thị trường BĐS

Thứ ba, các quy định (chế tài) và các cơ quan thực thi chế tài, đảm bảo

những chuẩn mực, quy tắc được thực thi

36 TS Đinh Văn Ân, TS Lê Xuân Bá (chủ biên): Tiếp tục xây dựng và hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng XHCN ở Việt Nam,{Hà Nội: Nxb Khoa học và kỹ thuật, 2006), tr.12.

37 Báo cáo tổng họp đề tài KX01-06 về thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chù nghĩa ở Việt Nam, 2004.

38TS Nguyễn Văn Hậu - TS Nguyễn Thị N hư Hà, Hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng

xã hội chù nghĩa trong điều kiện Việt Nam là thành viên của tổ chức thương mại thế giới, (Hà Nội:

N xb chính trị Quốc gia, 2011) tr 26.

39 Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh, Giáo trình "Xã hội học trong quàn lý ”, (Hà Nội: Nxb

Chính trị 2000) tr 361.

Các yêu tô câu thành thê chê này giữa vai trò quan trọng cho việc tạo lập CO'

sở pháp lý cho thị trường vận hành, tạo các nguồn lực thúc đẩy tăng trưởng và phát triển BĐS, giao dịch BĐS đồng thời là công cụ điều tiết thị trường giúp thị trường BĐS phát triển lành mạnh và bền vững

2 Các yếu tố ảnh hưởng đến thể chế thị trường bất động sản

Trên cơ sở xác định thể chế thị trường BĐS như vậy, Ban chủ nhiệm xác định các yếu tố cơ bản ảnh hưởng đến thể chế thị trường BĐS, cụ thể như sau:

Thứ nhất, các quy luật của nền kinh tế thị ừ-ường

Do thị trường BĐS chịu sự chi phối của hàng loạt các quy luật như quy luật cung cầu, quy luật giá cả, quy luật cạnh tranh40 nên các quy tắc, luật chơi áp dụng cho thị trường phải phản ánh đúng các quy luật của nền kinh tế thị trường Trong thị trường yếu tố giá cả luôn giữa vai trò trung tâm, là công cụ kích thích

và điều tiết các chủ thể tham gia thị trường41, do đó, các quy tắc, quy định về giá cả phải dựa trên các quy luật của nền kinh tế thị trường Điều này được Nghị quyết Hội nghị lần thứ sáu, Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa X chỉ rõ:

“Tiếp tục hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa phù hợp với những nguyên tắc cơ bản của kinh tế thị trường nhằm thúc đẩy nền kinh

tế phát triển nhanh, hiệu quả, bền vững”42

Thứ hai, chủ trương, chỉnh sách của Đảng, Nhà nước

Sự thay đổi về chủ trương, đường lối chính sách của Đảng và Nhà nước tác động rất lớn đến thể chế thị trường BĐS Các chính sách này có tác động trực tiếp và gián tiếp đến thể chế thị trường BĐS thông qua việc Nhà nước thể chế hóa các chủ trương, đường lối thành văn bản pháp luật-quy tắc xử sự mang tính chất bắt buộc chung cho tất cả các chủ thể trong xã hội nói chung, tham gia thị trường BĐS nói riêng và nó có thể thúc đẩy sự tăng trưởng, phát triển hoặc kìm

40 TS Doãn Thị Hồng Nhung (chủ biên), Pháp luật về tạo dựng đẳng cấp và thương hiệu môi giới bất động sản ở Việt Nam (Hà Nội: Nxb Lao động và Xã hội, 2010) tr 39.

41 PGS.TS Ngô Thắng Lợi, Hoạch định phát triển kinh tế-xã hội, lý luận và thực tiễn ở Việt Nam (Hà

Nội: Nxb Chính trị Quốc gia, 2011) tr 16

42 Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX, (Hà Nội: Nxb, Chính trị quốc gia 2003) tr 86.

21

hâm sự phát triển, làm cho thị trưÒTig “đóng báng” Ví dụ, Hiến pháp 1992 thừa nhận sở hữu tư nhân và thừa nhận quyền sử dụng đất được phép tham gia thị trưcmg như một hàng hóa đặc biệt.

Thứ ba, sự tác động của hội nhập kinh tế quốc tế

Trong nhũng gần đây, Việt Nam không ngừng mở rộng quan hệ họp tác kinh tế quốc tế, đặc biệt khi Việt Nam trở thành thành viên thứ 150 của WTO Trong hoàn cảnh này, Nhà nước buộc phải hoàn thiện gấp các công cụ quản lý, thị trường cũng phải nâng cao tính chính quy như chuẩn mực của một thị trường phát triển43 Sự tác động của hội nhập kinh tế quốc tế đến thể chế thị trường BĐS khi chúng ta tham gia vào sân chơi chung với luật chơi chung, điều này đặt

ra yêu cầu phải đẩy nhanh việc cải cách chính sách, hoàn thiện hệ thống pháp luật cho thị trường BĐS

3.1 Thể chế về chủ thể tham gia thị trường bất động sản

3.1.1 Thể chế về người mua

Người mua BĐS (hay còn ngọi là bên cầu BĐS) là một bên trong quan hệ mua bán BĐS trên thị trường, c ầ u BĐS là khối lượng BĐS mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận được và có khả năng thanh toán để nhận được khối lượng

BĐS đó trên thị trường.44 c ầ u BĐS xuất hiện trên cơ sở 3 yếu tố: Thứ nhất, có

sự xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng hoặc đầu tư; Thứ hai, có nguồn lực tài chính đảm bảo khả năng thanh toán cho nhu cầu; Thứ ba, có sự hoạt động của thị

trường Thực tế tham gia thị trường có nhiều đối tượng khác nhau, có chủ thể thoả mãn các điều kiện về cầu BĐS nhưng cũng có chủ thể tham gia thị trường với mục đích mua đi bán lại BĐS để kiếm lợi mà không có nhu cầu sử dụng

43 TS Doãn Thị Hồng N hung (chù biên), Pháp luật về tạo dựng đẳng cấp và thương hiệu môi giới bất

Hùng Võ, thị trưòng BĐS nước ta trong quá trình hội nhập, Hội thảo đánh giá tác động sau 2 năm gia nhâp W TO đối với nền kinh tế V iệt Nam tại Hà Nội 2008.)

44 TS Bùi văn Huyền, TS Đinh Thị Nga, Quàn lý nhà nước đối với thị trườìig bất động sàn ở Việt Nam (Hà Nội: Nxb Chính trị Quốc gia, 2011) tr 39.

J3ĐS đó Đây là hiện tượng tất yếu của nền kinh tế thị trưcmg Tuy nhiên, vấn đề đặt ra đối với việc hoàn thiện thể chế thị trường BĐS là khắc phục tình trạng đầu

cơ, lũng đoạn thị trường (vi phạm các quy định Luật Cạnh tranh 2004) làm cho giá BĐS tăng cao, không phản ánh đúng giá trị của nó, gây cầu giả tạo Do đó, thể chế về cầu BĐS phải đảm bảo cầu gặp được cung, chống được hiện tượng đầu cơ lũng đoạn thị trường đồng thời trợ giúp các đối tượng xã hội (người có thu nhập thấp, sinh viên ) có nhu cầu thực sự về BĐS tiếp cận được với BĐS

3.1.2 Thể chế về người bán

Người bán BĐS (hay còn gọi là bên cung BĐS) là một bên trong các giao dịch BĐS diễn ra trên thị trường Đe một chủ thể trở thành cung trên thị trường

dựa trên cơ sở 3 yếu tố: Thứ nhất, đang sở hữu BĐS và BĐS phải đáp ứng một

số yêu cầu, điều kiện tham gia thị trường và được thị trường chấp nhận; Thứ hai, BĐS của bên cung phải sẵn sàng được chuyển giao; Thứ ba, giá BĐS tên cung

đưa ra phù họp với khả năng thanh toán của bên cầu và được thị trưòng chấp nhận Như vậy, không phải tất cả các chủ thể đang có BĐS đều trở thàih cung

mà chỉ những chủ thể có BĐS có thể và sẵn sàng tham gia thị trường mới trở thành bên cung BĐS

Chủ thể tham gia cung ứng hàng hóa rất đa dạng, gồm người đang sở hữu,

sử dụng BĐS, doanh nghiệp kinh doanh BĐS Thể chế về cung BĐS tạp trung điều chỉnh các chủ thể cung ứng BĐS chuyên nghiệp Suy cho cùng, bấ: cứ một BĐS nào cũng phải do một chủ thể đầu tư sản xuất ra Do đó, thể chế \ề doanh nghiệp và đầu tư là những văn bản cốt lõi căn bản tạo cơ sở pháp lý qum trọng trong việc hình thành một doanh nghiệp sản xuất hay phát triển một BĐS

Thể chế về doanh nghiệp và đầu tư quy định các vấn đề liên quan iến việc hình thành doanh nghiệp, quy trình, thủ tục đầu tư nói chung và đầu tư 3ĐS nói riêng Bên cạnh đó, doanh nghiệp kinh doanh BĐS và dự án đầu tư kim doanh BĐS luôn có những ràng buộc khác nhau về chủ thể thành lập doanh nghiệp, chủ thể đầu tư BĐS cũng như địa bàn đầu tư BĐS Hơn nữa, các loại hìrh doanh nghiệp khác nhau khi đầu tư kinh doanh BĐS cũng có những quy địih khác

nhau về điều kiện thành lập, phạm vi hoạt động, lĩnh vực hoạt động, địa bàn khác nhau Ỏ hầu hết các quốc gia45 nói chung và Việt Nam nói riêng, đầu tư, kinh doanh BĐS là lĩnh vực, một ngành nghề kinh doanh có điều kiện.

Hoạt động trong thị trường BĐS không chỉ có bên mua và bên bán, giữa họ còn có những tổ chức trung gian thực hiện các dịch vụ hỗ trợ thị trường, kết nối người mua và người bán M ột trong các tiêu chí đánh giá sự phát triển của thị trường BĐS là sự hình thành và phát triển của các tổ chức cung cấp dịch vụ cho thị trường46 Các tổ chức trung gian trong thị trường bất động sản gồm các tổ chức cung cấp thông tin, các tổ chức môi giới, tư vấn và quản lý BĐS, các tổ chức tài chính, tín dụng và các tổ chức định giá tài sản BĐS Các tổ chức trung gian có vai trò rất quan trọng trong việc cung cấp các dịch vụ trên thị trường BĐS, hỗ trợ các giao dịch BĐS Thể chế về các tổ chức trung gian trong thị trường BĐS chủ yếu liên quan đến điều kiện hình thành (ngành nghề kinh doanh

có điều kiện), quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trung gian khi tham gia thị trường BĐS thông qua những chuẩn mực được quy định trong các văn bản pháp luật (Luật Kinh doanh BĐS 2006, Luật Các tổ chức tín dụng 2010) và những chuẩn mực thuộc về đạo đức nghề nghiệp

3.2 Thể chế về hàng hóa thị trường bất động sản và thể chế liên quan

46 TS Bùi văn Huyền, TS Đinh Thị Nga,, Quàn lý nhà nước đối với thị trường bất động sàn ở Việt Nam ((Hà Nội: Nxb Chính trị Quốc gia 2011) tr 56.

trọng sô một trong hệ thông chính sách phát triên thị trường BĐS Do tính khan hiếm của đất đai, tính không thể di dời gắn liền với các BĐS khác nên việc xây dựng các quy định pháp luật về đất đai sẽ tạo nền tảng trong việc quy định đối với các BĐS khác như pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng, pháp luật về quy hoạch,

Thực chất việc xây dựng hệ thống pháp luật đất đai trong thị trườn g BĐ s là nhằm tạo lập một khung khổ pháp lý để chuyển hóa đất đai từ nguồn tài nguyên thành nguồn lực và tiếp tục thành nguồn tài sản và từ đó, chuyển thành vốn trong quá trình phát triển kinh tế

3.2.2 Thể chế về nhà ở

Cùng với đất đai, nhà ở là một trong những loại BĐS thường mang g iá trị lớn và tham gia vào nhiều giao dịch trên thị trường BĐS Do đó, trong quá trình xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật về nhà ở luôn chiếm vị trí quan trọng

và đang ngày càng được hoàn thiện với sự ra đời của một loạt các văn bản luật

và dưới luật: Luật Nhà ở 2005, Bộ luật Dân sự 2005, Nghị định 71/2010/NĐ'-CP ngày 26/3/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật M ià ở nhằm xác lập quyền của chủ sở hữu đổi với nhà ở, các quy định về mua bán chuyển nhượng, thế chấp, quyền sở hữu nhà ở và đưa nhà ở trở thành một

kế xây dựng công trình, thi công xây dựng cống trình, giám sát thi công xây dựng công trình, đến quản lý dự án phát triển thị trường xây dựng công trình., lựa chọn nhà thầu Chỉ cần xảy ra một ách tắc trong chuỗi công việc trên đây cũng

làm cho một công trinh xây dựng hoặc là không khởi công được hoặc phải ngùng lại ở các bước dở dang, đe dọa lợi ích của nhà phát triển thị trường BĐS E)ể hoạt động xây dựng được tiến hành trôi chảy, thuận lợi, đạt kết quả cao, pháp luật về xây dụng đóng vai trò rất quan trọng cho việc phát triển BĐS gắn liền với đất.

Do tầm quan trọng của mình, Nhà nước đã ban hành Luật Xây dụng 2003 với những nội dung chủ yếu là: (1) Quy định thẩm quyền quyết định phát triển thị trường, cho phép đầu tư và cấp phép phát triển thị trường xây dựng; (2) Quyết định nội dung công tác chuẩn bị phát triển thị trường xây dựng; (3) Quy định trình tự thiết kế dự án phát triển thị trường xây dựng; (4) Quy định về quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng; (5) Quy định về năng lực hành nghề xây dựng, năng lực hoạt động xây dựng; (6) Quy định về khuyến khích, nghiêm cấm trong hoạt động xây dựng

Tùy theo yêu cầu, trình độ phát triển kinh tế - xã hội nói chung và phát triển thị trường BĐS nói riêng, mỗi quốc gia đều có những quy định cụ thể và kịp thời hoàn thiện hệ thống chính sách xây dựng của mình

3.2.4 Thể chế về quy hoạch

Thể chế về quy hoạch BĐS được thể hiện thông qua các chính sách, quy định về quy hoạch hoạch phát triến kinh tế, xã hội (của cả nước, vùng kinh tế trọng điểm, tỉnh, huyện ), quy hoạch'sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, quy hoạch phát triển ngành/lĩnh vực cụ thể (quy hoạch giao thông, quy hoạch khu công nghiệp ) Việc xây dựng và hoàn thiện thể chế về quy hoạch giúp tổ chức không gian BĐS một cách khoa học, hợp lý, tiết kiệm góp phần nâng cao hiệu quả khai thác, sử dụng BĐS Thể chế về quy hoạch là một trong những yếu tố ảnh hướng lớn đên giá của BĐS Do đó, việc cung cấp các thông tin liên quan đến quy hoach một cách công khai, đầy đủ, kịp thời sẽ đảm bảo việc tiếp cận BĐS bình đẳng, giảm thiểu được các rủi ro cho nhà đầu tư, tạo điều kiện cho thị trường phát triển minh bạch, lành mạnh

3.3 Thể chế về giao dịch bất động sản

3.3.1 Thể chế về trình tự, thủ tục xác lập giao dịch bất động sản

Thể chế về các giao dịch bất động sản được thể hiện từ các quy định mang tính chất nguyên tắc chung (Bộ luật Dân sự 2005) đến các quy định pháp luật chuyên ngành như đất đai, nhà ở, xây dựng, công chứng, chúng thực, đăng ký giao dịch bảo đảm nhằm điều chỉnh các giao dịch mua bán, cho thuê, thế chấp BĐS diễn ra trên thị trường Do đặc điểm của BĐS đặt ra yêu cầu xây dựng và hoàn thiện thể chế về giao dịch BĐS phải đảm bảo vừa quản lý được BĐS, giao dịch BĐS, bảo vệ quyền và lợi ích các bên nhưng cũng tạo điều kiện thúc đẩy các giao dịch luân chuyển BĐS để khai thác, sử dụng hiệu quả BĐS

3.3.2 Thể chế về đăng ký bất động sản

Đăng ký BĐS là việc cơ quan có thẩm quyền ghi vào sổ đăng ký hiện trạng của BĐS và việc xác lập, thay đổi, hạn chế hoặc chấm dút quyền đối với BĐS nhàm mục đích công nhận và bảo hộ quyền, lợi ích họp pháp của cá nhân, tổ chức đăng ký BĐS.47 Như vậy, đăng ký BĐS sẽ giúp chúng ta nắm được hiện trạng của BĐS, quyền sở hữu BĐS qua đó bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu và các chủ thể khác liên quan đồng thời công khai hóa các thông tin liên quan đến BĐS, chủ sở hữu BĐS giúp thị trường minh bạch, hạn chế được các rủi ro khi xác lập giao dịch BĐS Thể chế về đăng ký BĐS được thể hiện

47 TS Nguyễn M inh Tuấn, Dăng kỷ bất động sàn - Những vấn đề lý luận và thực tiễn (Hà Nội: Nxb

Chính trị quốc gia, 2011) tr 12.

định giá và đánh giá BĐS không nhiều hơn thị trường, v ề nguyên tắc, giá cả trong thị trường BĐS được hình thành qua cung cầu, Nhà nước chỉ can thiệp khi

có hiện tượng “bong bóng” BĐS “nóng lạnh thất thường” làm ảnh hưởng đến các thị trường khác và nền kinh tế hoặc phục vụ các hoạt động có tính chất xã hội, cộng đồng Đe thực hiện điều này trong thời gian qua nhà nước đã ban hành nhiều văn bản liên quan đến chính sách tài chính, tiền tệ, tín dụng trong thị trường BĐS như quy định về thuế: thuế chuyển nhượng, thuế thu nhập phát sinh

từ các giao dịch BĐS, thuế sử dụng đất nông nghiệp, phi nông nghiệp ; Các quy định về vốn cho thị trường BĐS như: v ố n tự có của chủ đầu tư, vốn huy động từ khách hàng, vốn vay của các tổ chức tính dụng; Các quy định về định mức lãi suất cho vay đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh B Đ S ,

4 Vai trò của cơ quan quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản

Quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS là việc Nhà nước sử dụng các phương pháp, công cụ, giải pháp quản lý để điều chỉnh các quan hệ đất đai, quan

hệ cung cầu trên thị trường Nhà nước thực hiện quản lý thị trường thông qua

bốn chức năng cơ bản: M ột là, tạo lập môi trường cho thị trường; Hai là, định hướng hoạt động của thị trường; Ba là, điều tiết thị trường; Bốn là, thanh tra,

kiểm tra hoạt động của thị trường48 “Nhà nước tạo lập, quản lý thj trường BĐS

và chủ động tham gia thị trường với tư cách là chủ sở hữu đất đai và nhiều tài sản trên đất để phát triển và điều tiết thị trường”49 Sự tham gia, điều tiết của

N hà nước đóng vai trò quan trọng trong việc xây dựng một thị trường vận hành lành mạnh Thị trường không thể phân bổ các nguồn lực một cách họp lý khi xuất hiện cạnh tranh không hoàn hảo và những khuyết tật của thị trường Thị trường cũng không thể tạo ra sự phân phối thu nhập công bằng mà có thể gây ra bất bình đẳng về thu nhập và tiêu dùng Đe khắc phục những khuyết tật của thị

48 T S Bùi văn Huyền, TS Đinh Thị Nga, Quàn lý nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam (Hà Nội: Nxb Chính trị Quốc gia, 201 l ) tr 61.

49htttp://l 23.30.190.43:8080/tiengvieƯtulieuvankỉen/vankiendang/details.asp?topic=191&subtopic=8&l eađler_topic=989& id=BT531160752

trường Nhà nước thông qua các công cụ, chính sách can thiệp, tác động vào thị trường nhằm bảo đảm tính hiệu quả, điều chỉnh phân phối thu nhập không công bằng, ổn định và phát triển thị trường bằng việc xây dựng hệ thống phap luật như sử dụng công cụ tài chính: thuế, lệ p h í đảm bảo thu thuế từ hoạt động kinh doanh trên thị trường, điều tiết phân phối lại thu nhập trong xã hội, đặc biệt giải quyết vấn đề bức xúc về nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp, trung bình trong xã hội Xây dựng hệ thống đăng ký BĐS nhằm quản lý, theo dõi những biến động phát sinh trong quá trình giao dịch BĐS như chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho thông qua hệ thống cơ quan đăng ký biến động, đăng

ký kê khai cấp giấy chứng nhận BĐS; Xây dựng quy hoạch, kế hoạch cho việc

sử dụng, phân bổ đất đai, nhà ở nhằm khai thác sử dụng có hiệu quả tài nguyên BĐS; Thực hiện việc kiểm tra, thanh tra, giám sát quản lý thị trường BĐS và tiến hành xử lý các vi phạm phát sinh trên thị trường V ai trò của nhà nước được thể hiện cụ thể thông qua chức năng, nhiệm vụ quyền hạn của các cơ quan quản lý nhà nước cụ thể như sau:

4.1 Các cơ quan Trung ương

Với vai trò là cơ quan có thẩm quyền quyết định, ban hành văn bản pháp luật áp dụng đối với tất cả các chủ thể, quan hệ giao dịch phát sinh trên thị trường BĐS trong phạm vi cả nước, vai trò của cơ quan Trung ương (Quốc hội, Chính phủ mà trực tiếp là Bộ Tài nguyên và M ôi trường, Bộ Xây dựng, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính ) được thể hiện qua một số vai trò cơ bản sau:

Thứ nhất, tạo môi trường pháp lý ổn định cho các hoạt động sản xuất, kinh

doanh được tiến hành thuận lợi, an toàn30 Do các cơ quan trung ương có thẩm

50 TS Nguyễn Văn Hậu - TS Nguyễn Thị N hư Hà, Hoàn thiện thể chế kinh tế thị trườìig định hướng

xã hội chủ nghĩa trong điều kiện Việt Nam là thành viên của to chức thương mại thể gịýi, (Hà Nội:

Nxb chính trị Quốc gia, 2011) tr 42.

quyền bao trùm lên toàn bộ lãnh thổ quốc gia31 cùng với việc ban hành các văn bản pháp luật là yếu tố quan trọng cho việc tạo lập, xây dựng và phát triển thị trường đảm bảo thực hiện mục tiêu và định hướng cho thị trường phát triến lành mạnh và bền vũng.

Thứ hai, xây dựng các chiến lược, quy hoạch, kế hoạch tổng thể phát triển

kinh tế xã hội cũng như các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị tổng thể52 Đây là một việc làm có tính định hướng và điều chỉnh đầu tư BĐS lớn nhất Yêu cầu quan trọng nhất của chiến lược, quy hoạch, kế hoạch là tính vĩ

mô, bao quát, tính đồng bộ, tính liên tục, tính minh bạch và tính chế tài

Thứ ba, hình thành các chính sách để đầu tư BĐS được hiện thực hóa Các

chính sách phải đồng bộ, thống nhất, đon giản và chế tài hợp lý Đặc biệt thông qua việc ban hành các quy định sử dụng công cụ tài chính để loại bỏ những khuyết tật của thị trường (đầu cơ) nhằm làm cho thị trường phát triển ổn định và bền vững, điều tiết phân phối lại thu nhập cho những người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp Đảm bảo các nguồn vốn đầu tư vào thị trường BĐS có thể vốn hóa, tính thanh khoản cao khi cần thiết, tránh tình trạng vốn đầu tư vào BĐS

đó trở thành vốn cố định nên không dễ dàng rút ra được và có xu hướng trở thành vốn chết

Thứ tư, xây dựng và thiết lập các dịch vụ công cung cấp cho thị trường, làm

cơ sở cho thị trường vận hành và phát triển như ban hành khung giá đất làm cơ

sở cho việc thu hồi, đền bù, giải phóng mặt bằng, cho việc xác định giá trị quyền

sử dụng đ ấ t Quy định về quyền và nghĩa vụ, tổ chức hoạt động của các chủ thể tham gia thị trường nhằm thúc đẩy luân chuyển BĐS trên thị trường

Thứ năm, kiểm tra, giám sát Việc thường xuyên tiến hành kiểm tra, thanh

tra các hoạt động kinh tế của tất cả các chủ thể trong nền kinh tế bảo đảm thực

51 Trường Đại học Luật Hà N ội, Giáo trình ìý luận nhà nước và pháp luật (Hà Nội: Nxb Công an nhân

dâ n , 2008) tr 273.

52Nghị định số 92/2006/NĐ-CP ngày 07/09/2006 của C hính phủ về lập, phê duyệt'và quản lý quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội.

thi pháp luật và kết hợp hài hòa lợi ích của các chủ thể tham gia, liên quan đến thị trường Ngăn chặn những hoạt động vi phạm pháp luật, ổn định thị trường

và xử lý kịp thời nhũng sai phạm phát sinh trong thị trường

4.2 Chỉnh quyền địa phương

Do Nhà nước ta tổ chức bộ máy nhà nước theo hình thức Nhà nước đơn nhất thiết lập hệ các cơ quan quản lý nhà nước từ trung ương đến địa phương (chủ yếu theo ngành dọc từ trung ương đến địa phương53) Các cơ quan quản lý nhà nước ở trung ương quyết định các vấn đề trên phạm vi toàn quốc, các cơ quan nhà nước ở địa phương quyết định những vấn đề ở địa phương và đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ với cơ quan trung ương54 Do đó, vai trò quản lý của chính quyền địa phương trong thị trường BĐS thể hiện ở một số điểm cơ bản như sau:

Thứ nhất, ban hành các văn bản pháp luật55 nhằm cụ thể hóa, chi tiết hóa

các văn bản pháp luật của trung ương phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội của địa phương theo hướng thống nhất, đồng bộ tạo cơ sở pháp lý cho các quan hệ phát sinh trên thị trường như ban hành khung giá đất của địa phương hàng năm, xây dựng quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển kinh tế - xã h ộ i,

Thứ hai, trực tiếp triển khai, thực thi, thực hiện các văn bản quy phạm pháp

luật của trung ương trong việc quản lý, kiểm tra, giám sát thị trường Điều này thể hiện thông qua vai trò của các cơ quan quản lý nhà nước như ở cấp tỉnh là

Uỷ ban nhân dân tỉnh, Hội đồng nhân dân tỉnh mà trực tiếp là các Sở/Ngành như: Sở Quy hoạch kiến trúc, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng56, Cục thuế ; Ở cấp Huyện được tổ chức dưới các Phòng/ban và ở cấp xã thông qua các cán bộ như cán bộ địa chính, xây dự ng, Chính quyền địa phương là cơ

53 Bộ Tài Nguyên Môi trường - Sở Tài nguyên Môi trường (cấp tình) - Phòng tài N guyên m ôi trường (câp Huyện) - Cán bộ địa chính xã phưòng Nguồn: Đe án nâng cao năng lực quản lý đất đai — Bộ Tài

n g u y ên m ô i trưÒTig th á n g 5 /2 0 1 1 , tr.3

Trưòng Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình lý luận nhà nước và pháp luật (Hà N ội: Nxb Công an

nhân dân, 2008) tr 289.

Luật Ban hành văn bản Hội đồng nhân dân và Uỷ ban nhân dân 2004

56 Trong Sở Xây dựng có Phòng quản lý N hà và Thị trưÒTig BĐS

quan trực tiêp điêu tiêt việc sử dụng và phát triên đât đai, triên khai các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thu thuế các giao dịch phát sinh trên thị trường tác động trực tiếp đến thị trường BĐS.

Thứ ba, triển khai và thực hiện hệ thống đăng ký đối với BĐS thông qua

việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà

ở, quyết định cho thuê đ ất, cũng như tổ chức đăng ký các biến động phát sinh trong các giao dịch phát sinh trên thị trường BĐS như chuyển nhượng, thế chấp, thừa k ế,

5 Tiêu chí đánh giá mức độ hoàn thiện thể chế thị trường BĐS

Theo kết quả nghiên cứu của Ban chủ nhiệm đề tài, tính đến thời điểm hiện nay chưa có một công trình nghiên cún đưa ra tiêu chí đánh giá mức độ hoàn thiện thể chế thị trường BĐS Trên cơ sở những tiêu chí đánh giá mức độ hoàn thiện hệ thống pháp luật đã được xây dựng57, Ban chủ nhiệm sử dụng một số tiêu chí được xác định trong Nghị Quyết 48-NQ/TW ngày 25/4/2005 của Bộ Chính trị về Chiến lược xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam đến năm 2010, định hướng đến năm 2020 gắn với mục tiêu của thị trường BĐS làm tiêu chí đánh giá thực trạng thể chế thị trường BĐS hiện nay, cụ thể như sau:

- Thứ nhất, đảm bảo đồng bộ, thống nhất, phù hợp, khả thi, công khai, minh

bạch;

- Thứ hai, tạo điều kiện, hỗ trợ cho cung gặp cầu, giao dịch BĐS được luân

chuyển dễ dàng và hạn chế được rủi ro cho các bên tham gia giao dịch;

- Thứ ba, đảm bảo tính hiệu quả trong quá trình sử dụng BĐS;

- Thứ tư, tạo điều kiện thu hút được các nguồn lực của xã hội đầu tư, phát

triển hàng hóa BĐS;

57 Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình lý luận nhà nước và pháp luật, Hà Nội: Nxb Công an nhân

dân, 2008) tr 406-409.

- Thứ năm, đảm bảo sự bình đẳng của các chủ thể tham gia thị trường;

- Thứ sáu, xoá bỏ thị trường phi chính thức, thực hiện chính thức hóa thị

trường;

- Thứ bảy, đảm bảo thông tin về BĐS, quy hoạch, chủ thể tham gia thị

trường được công khai, minh bạch;

- Thứ tám, đảm bảo tính công bằng trong xã hội;

Tóm lại, thể chế phát triển thị trường BĐS là một trong những yếu tổ tiền

đề đối với sự phát triển thị trường BĐS trong nền kinh tế Vì vậy, việc nghiên

cứu hoàn thiện thể chế phát triển thị trường BĐS là một trong những hướng

nghiên cứu để xây dựng và phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam Việc hoàn

thiện thể chế phát triển thị trường BĐS không chỉ dừng lại việc hoàn thiện hệ

thống pháp luật mà còn phải bao gồm việc hoàn thiện vai trò quản lý nhà nước

đối với thị trường BĐS nhằm đảm bảo cho thị trường vận hành hiệu quả, công

bằng và phát triển bền vững

VÀ BÀI HỌC CHO VIỆT NAM

1 Thể chế về sở hữu bất động sản

Do BĐS được xác định trước hết là đất đai, việc quy định chế độ pháp lý

về quyền sở hữu đất đai ảnh hưởng rất lớn đến sở hữu BĐS Chế độ pháp lý về

quyền sở hữu đất đai được chia thành 03 dạng chính: chế độ tư hữu hoặc chế độ

công hữu hoặc chế độ hỗ hợp về sở hữu

Tại hầu hết các quốc gia phát triển, hình thức sở hữu phổ biến là thừa nhận sở hữu cá nhân nhưng luôn luôn gắn liền với những hạn chế nhất định, v ề

mặt luật pháp, điều này là hoàn toàn đơn giản và là ý nguyện của những người

sẵn sàng trả tiền để được độc lập hơn khi họ có cơ hội Như vậy, chế độ tư hữu

về đất đai được hầu hết các nước thừa nhận trong khi đó chế độ công hữu về đất đai chỉ có ở các nươc thuộc khối xã hội chủ nghĩa cũ như: Trung Quốc (sở hữu