Giải pháp xây dựng giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội nhằm thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản.

Luận văn : Giải pháp xây dựng giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội nhằm thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản.

Đề tài: Giải pháp xây dựng giá quyền sử dụng đất trên địa bànthành phố Hà Nội nhằm thúc đẩy sự phát triển của thị trường bấtđộng sản

Nhận thấy được sự ảnh hưởng to lớn của giá đất đối với sự phát triểncủa thị trưòng BĐS, tôi đã quyết định lựa chọn đề tài nghiên cứu của mình là

“Giải pháp xây dựng giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nộinhằm thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản ”.

Mục đích nghiên cứu đề tài:

- Hệ thống hoá cơ sở về giá quyền sử dụng đất

- Đánh giá thực trạng giá quyền sử dụng đất và các nhân tố tác động đến giáquyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội

- Đề xuất một số giải pháp xây dựng giá đất trên địa bàn Thành phố Hà Nộinhằm thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS

Phạm vi nghiên cứu của đề tài: Giá quyền sử dụng đất trên địa bànThành phố Hà Nội

Phương pháp nghiên cứu:

Trong quá trình nghiên cứu đề tài, các phương pháp được sử dụng là:- Phương pháp thu thập thông tin.

- Phương pháp thống kê.

- Phương pháp phân tích tổng hợp.- Phương pháp logic.

Kết cấu đề tài nghiên cứu gồm:

Chưong I: Cơ sở khoa học về giá quyền sử dụng đất

Chương II: Thực trạng về giá đất và các nhân tố tác động đến giá đẩttrên địa bàn Thành phố Hà Nội.

Chương III: Một số giải pháp xây dựng giá đất nhằm thúc đẩy sự pháttriển của thị trường BĐS.111

Cuối cùng tôi xin chân thành cảm ơn các cô chú trong Viện nghiên cứuĐịa chính, TS Trần Tú Cường (Trưởng phòng nghiên cứu thị trường BĐS)cùng các thầy cô trong khoa Bất động sản và Địa chính, đặc biệt là cô giáo,ThS Ngô Thị Phương Thảo đã tận tình hướng dẫn tôi hoàn thành tốt đề tàinghiên cứu này.

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Sinh viên thực hiện

Nguyễn Thị Hà Thu

CHƯƠNG I CƠ SỎ KHOA HỌC CỦA GIÁ ĐẤTI Tổng quan về giá đất

1 Khái niệm và bản chất của giá đất

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia, là tưliệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địabàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốcphòng

Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, không phải là sản phẩm do con ngườitạo ra nên nó không có giá trị Chính vì vậy khi nói đến giá cả đất đai là ngườita phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trongquá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởinó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó Quyền lợi đấtđai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cảtương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền chothuê, giá cả quyền thế chấp Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường,giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai Xét vềphương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giácủa quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định.

Ở Việt nam hiện nay, đất đai thuộc sở hữa toàn dân do Nhà nước đại

diện là người sở hữu Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức, hộ giađình, cá nhân Chính vì vậy, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sửdụng đất mà không có quyền định đoạt với đất đai.

Vì vậy ta có thể khái niệm được giá đất là:

Giá đất ( Giá QSDĐ) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất doNhà nước quy định hoặc hình thành trong giao dich về quyền sử dụng đất

2 Vai trò của việc xác định giá đất

Theo khoản 1, điều 2 Nghị định 188/2004/NĐ-CP quy định mục đíchcủa việc ban hành giá các loại đất nhằm làm căn cứ cho việc:

- Tính thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất theoquy định của pháp luật;

- Tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất khôngthông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất chocác trường hợp quy định tại Điều 34 và Điều 35 của Luật Đất đai năm 2003;

- Tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đấtcho các tổ chức, cá nhân trong các trường hợp quy định tại Điều 33 của LuậtĐất đai năm 2003;

- Xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản củadoanh nghiệp nhà nước khi doanh nghiệp cổ phần hóa, lựa chọn hình thứcgiao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 59 của LuậtĐất đai năm 2003;

- Tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ chuyển quyền sửdụng đất theo quy định của pháp luật;

- Tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đấtsử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích côngcộng và phát triển kinh tế quy định tại Điều 39, Điều 40 của Luật Đất đai năm

3.Các yếu tố cấu thành lên giá đất

Giá đất chính là sự phản ánh một cách trực tiếp lợi ích của thửa đấtmang lại cho người chủ sở hữu, thửa đất mang lại lợi ích khai thác nhiều thìgiá của thửa đất đó càng cao và ngược lại Trong đó các yếu tố cấu thành lêngiá đất bao gồm:

3.1 Địa tô

Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nôngnghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất Ðịa tô gắn liền với sự rađời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất Có ba loại địa tô là địa tô tuyệtđối, địa tô chênh lệch và địa tô độc quyền, tuỳ thuộc đối với chế độ xã hội mà

tồn lại mỗi loại địa tô khác nhau và có bản chất khác nhau.

Trong chế độ chủ nghĩa xã hội, do không còn chế độ tư hữu về ruộngđất mà đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên có chỉ có địa tô chênh lệch.

Địa tô chênh lệch loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở nhữngruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡcao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệusuất cao hơn Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuấtcá biệt Những người kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể thuđược một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuấtxã hội và giá cả sản xuất cá biệt Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nênlợi nhuận phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tô chênhlệch Có hai loại địa tô là địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II

Địa tô chênh lệch I: Xuất phát từ đặc điểm cố định nên mỗi một thửa

đất gắn liền với một điều kiện tự nhiên nhất định Những thửa đất có điềukiện tự nhiên thuận lợi như độ phì cao, gần đường giao thông, gần khu trungtâm bao giờ cũng cho hiệu suất sản xuất cao hơn so với những thửa đất có độphì thấp hơn, xa đường giao thông Vì thế mà địa tô chênh lệch I chính làkhoản lợi nhuận tăng thêm do bản thân điều kiện thuận lợi của đất đai manglại Do điều kiện tự nhiên là yếu tố vốn có của thửa đất mà người sử dụngkhông mất một khoản chi phí nào nên địa tô chênh lệch I sẽ thuộc về ngưòicó quyền sở hữu đất đai (ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nướclà người đại diện sở hữu nên địa tô chênh lệch I sẽ được chuyển vào giá cả đấtđai hay tiền thuê đất hàng năm.)

Yếu tố điều kiện tưới tiêu và điều kiện khí hậu chủ yếu được đề cập khixem xét địa tô đất nông nghiệp Để so sánh xây dựng mức địa tô cho từngthửa đất trong nông nghiệp trước hết căn cứ vào vùng và loại đất định ra mức

giá chung cụ thể đến các loại đất trong nhóm đất nông nghiệp Đối với đấttrồng cây hàng năm, tổng hợp của 5 yếu tố sau sẽ phản ánh mức địa tô khácnhau giữa các thửa đất: độ phì nhiêu của đất; điều kiện tưới tiêu nước; điềukiện khí hậu; điều kiện địa hình; và vị trí của thửa đất.

Địa tô chênh lệch II: Nếu như trên một thửa đất mà người chủ sử dụng

biết đầu tư, khai thác hợp lý sẽ cho năng suất cao hơn so với việc không đầutư một khoản nào ( hoặc đầu tư không hiệu quả) vào thửa đất đó Ðịa tô chênhlệch II chính là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đấtđó vì thế mà địa tô chênh lệch II sẽ thuộc về những người đầu tư hay thâmcanh trên thửa đất đó.

Sự khác nhau về giá đất đô thị với giá đất nông nghiệp chỉ có thể giảithích qua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô Điều khác biệt cơbản giữa đất đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí và các đầu tưxây dựng cơ sở hạ tầng trên đất Sự khác biệt đó quyết định khả năng sử dụngđất đó vào việc gì (mục đích sử dụng), do đó quyết định khả năng sinh lợi củathửa đất, tức là quyết định mức địa tô của đất đó Hai yếu tố chất đất và điềukiện địa hình đều có ảnh hưởng lớn đến địa tô, dù đất đó ở đô thị hay vùngnông thôn hẻo lánh.

3.2 Đơn giá trên một m2 đất

: Đơn giá trên một m2 đất chính là số tiền Việt Nam đồng được tính trênmột đơn vị m2 đất Đơn giá này cho phép ta so sánh lợi ích của các thửa đấtđối với các chủ sở hữu khác nhau (hay nói cách khác nó phản ánh mức địa tômang lại của mỗi thửa đất) Đơn giá càng cao thì chủ sở hữu thửa đất đó thuđược càng nhiều lợi ích Mỗi một loại đất đều có một mức giá đất cụ thể vàmức giá này đã được UBND tỉnh , Thành phố quy định và được ban hành vào01/01 hàng năm Việc xác định đơn giá/m2 đất phải căn cứ vào nhiều yếu tố

liên quan đến thửa đất đó.VD như đơn giá/m2 đất đối với đất ở đô thị đượcxác định dựa trên: loại đô thị I, II , loại đường phố, vị trí tiếp so với mặtđường phố, ngõ

Quá trình xác định giá trị của một thửa đất có thể biểu diễn qua sơ đồsau:

Yếu tốcấuthành lên

địa tô

===> Đơn giá củamột m2 đất

===> Diện tíchsử dụng

===> Giá trị của thửađất cần định giá

Trong đó:Giá của mộtthửa đất cầnđịnh giá

Diện tích đấtsử dụng (m2)

ҳ Đơn giá trên mộtm2 đất (đồng/m2)

II Căn cứ, nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất

tính thuế chuyển quyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất, cho thuê đất,tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi

- NĐ87/CP (ra ngày 17/8/1994) quy định khung giá các loại đất- Luật đất đai2003

- Nghị định số188/2004/NĐ-CP (ngày16/11/2004) quy định về phươngpháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.

- Thông tư 114/2004/TT-BTC (ngày26/11/2004) hướng dẫn thực hiệnNĐ188/2004/NĐ (ngày 16/11/2004).

- Thông tư 145 hướng dẫn thực hiện NĐ số 188/NĐ-CP (ra ngày16/11/2004).

- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP (ra ngày 27/7/2003) về sửa đổi, bổsung một số điều của Nghị định số 188/NĐ-CP (ra ngày 16/11/2004)

1.1 Phân loại đất

Theo Luật đất đai 2003:

- Đất nông nghiệp bao gồm các loại đất: Đất trồng cây hàng năm, đấttrồng cây lâu năm, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất, đất rừng đặc dụng,đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác theo quy địnhcủa Chính Phủ

- Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất: Đất ở (đất ở nôngthôn, đất ở tại đô thị ); đất xây dựng công trình sự nghiệp; đất xây dựng trụ sởcơ quan; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, đất làm mặt bằng xâydựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đấtsản xuất vật liệu xây dựng , làm đồ gốm; Đất sử dụng vào mục đích côngcộng gồm đất giao thông , thuỷ lợi, đất xây dựng các công trình văn hoá ,y tế,giáo dục và đào tạo, thể dục, thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tíchlịch sử văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng

khác theo quy định của chính phủ; đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng, đất cócông trình là đình, đền miếu,am, từ đường, nhà thờ họ; đất làm nghĩ trang vàmặt nước chuyên dùng

đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính Phủ

- Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm các loại đất chưa xác định mục đíchsử dụng

1.2 Đối với đất ở nông thôn

Theo NĐ 188/2004/NĐ-CP, NĐ số 123/2007/NĐ-CP, căn cứ xác địnhgiá dựa trên việc tiến hành phân vùng đất và vị trí của từng loại đất cụ thể

- Nhóm đất nông nghiệp

+ Đối với đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồngthuỷ sản, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng và các loạiđất nông nghiệp khác được xếp theo hạng đất và chia thành ba loại xã theo địagiới hành chính: đồng bằng, trung du, miền núi.

+ Đối với đất làm muối được chia theo vị trí Vị trí của đất làm muốiđược xác định căn cứ vào khoảng cách từ đồng muối đến kho muối tập trungtại khu sản xuất hoặc gần đường giao thông, theo nguyên tắc: vị trí số 1 ápdụng đối với đồng muối gần kho muối nhất hoặc gần đường giao thông nhất;các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi có khoảng cách xa kho muốihơn và xa đường giao thông hơn.

- Nhóm đất phi nông nghiệp tại nông thôn

Đối với đất ở tại nông thôn, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệptại nông thôn và các loại đất phi nông nghiệp khác ở nông thôn như: đất xâydựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mụcđích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giaothông, thủy lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào

tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử văn hoá,danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quyđịnh của Chính phủ; đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; đất có công trình làđình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa vàđất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ được xếp theo vị trícủa từng loại đất, chia thành ba loại xã theo địa giới hành chính: đồng bằng, trungdu, miền núi để định giá.

Vị trí của từng loại đất trong mỗi loại xã được chia theo 3 khu vựcthuộc địa giới hành chính cấp xã:

+ Khu vực 1: đất có mặt tiền tiếp giáp với trục đường giao thông chínhnằm tại trung tâm xã hoặc cụm xã (gần Ủy ban nhân dân xã, trường học, chợ,trạm y tế); gần khu thương mại và dịch vụ, khu du lịch, khu công nghiệp, khuchế xuất; hoặc không nằm tại khu vực trung tâm xã nhưng gần đầu mối giaothông hoặc gần chợ nông thôn.

+ Khu vực 2: nằm ven các trục đường giao thông liên thôn, tiếp giápvới khu vực trung tâm xã, cụm xã, khu thương mại và dịch vụ, khu du lịch,khu chế xuất.

+ Khu vực 3: là những vị trí còn lại trên địa bàn xã.

Việc phân loại khu vực để xác định giá đất thực hiện theo nguyên tắc:khu vực 1 có khả năng sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuậnlợi nhất; khu vực 2 và khu vực 3 có khả năng sinh lợi và kết cấu hạ tầng kémthuận lợi hơn

Vị trí của từng loại đất trong từng khu vực được xác định căn cứ vào khả năngsinh lợi, khoảng cách tới mặt tiền của các trục đường giao thông và điều kiệnkết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, kinh doanh và cung cấp dịch vụ theonguyên tắc vị trí số 1 có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng

thuận lợi nhất, gần trục đường giao thông chính nhất, các vị trí tiếp sau đótheo thứ tự từ thứ 2 trở đi có mức sinh lợi và điều kiện kết cấu hạ tầng kémthuận lợi hơn.

1.3 Đối với đất đô thị

Căn cứ xác định giá đất dựa vào việc hân loại đô thị, đường phố, vị tríđất trong đô thị của từng loại đất cụ thể để định giá đất

Đối với đất ở tại đô thị, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp vàcác loại đất phi nông nghiệp khác tại đô thị như: đất xây dựng trụ sở cơ quan,xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng anninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thủy lợi; đấtxây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thaophục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắngcảnh; đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chínhphủ; đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; đất có công trình là đình, đền, miếu,am, từ đường, nhà thờ họ; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa và đất phi nôngnghiệp khác theo quy định của Chính phủ được xếp theo loại đô thị, loạiđường phố và vị trí đất để định giá.

+ Đô thị bao gồm thành phố, thị xã, thị trấn được cơ quan nhà nước cóthẩm quyền quyết định thành lập và xếp loại đô thị Đô thị được phân thành 6loại, gồm: đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, đô thị loại II, đô thị loại III, đô thịloại IV, đô thị loại V theo quy định hiện hành của Nhà nước.

Đối với thị xã, thị trấn chưa được xếp loại đô thị thì xếp vào đô thị loại V.

+ Phân loại đường phố : Loại đường phố trong từng đô thị được xácđịnh căn cứ chủ yếu dựa vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầngthuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất kinh doanh, dịch vụ, du lịch, khoảng cách tớitrung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch.

Đường phố trong từng loại đô thị được phân thành các loại đường phốcó số thứ tự từ 1 trở đi Đường phố loại 1 áp dụng đối với đất tại trung tâm đôthị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch; có mức sinh lợi cao nhất, có điềukiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất; các loại đường phố tiếp sau đó theo thứ tựtừ loại 2 trở đi áp dụng đối với đất không ở trung tâm đô thị, trung tâmthương mại, dịch vụ, du lịch có mức sinh lợi và kết cấu hạ tầng kém thuận lợihơn.

Trường hợp một đường phố gồm nhiều đoạn đường phố có khả năngsinh lợi khác nhau, có kết cấu hạ tầng khác nhau thì từng đoạn đường phố đóđược xếp vào loại đường phố tương ứng.

+ Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được xácđịnh căn cứ vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinhhoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, khoảng cách so với trục đường giaothông Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được phânthành các loại vị trí có số thứ tự từ 1 trở đi Vị trí số 1 áp dụng đối với đất liềncạnh đường phố (mặt tiền) có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạtầng thuận lợi nhất, các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi áp dụngđối với đất không ở liền cạnh đường phố có mức sinh lợi và điều kiện kết cấuhạ tầng kém thu lợi hơn.

1.4 Đất khu vực giáp ranh và đất chưa sử dụng

Đối với khu vực đất giáp ranh thì căn cứ xác định giá đất được quyđịnh rõ tại Điều 12 NĐ188/2004/NĐ-CP.

Đất chưa sử dụng được quy định rõ tại NĐ123/2007/NĐ-CP: Đối vớicác loại đất chưa xác định mục đích sử dụng khi cần định giá thì UBND cáctỉnh căn cứ vào giá các loại đất liền kề để quy định mức giá phù hợp

2 Nguyên tắc chung của việc xác định giá đất

Việc xác định giá đất có vai trò vô cùng quan trọng không chỉ trongcông tác quản lý tài chính của Nhà nước đối với đất đai mà còn ảnh hưởngđến hoạt động của thị trường Bất động sản vì vậy việc tiến hành xác định giátrị của đất cần tuân theo các nguyên tắc được quy định tại Khoản 1, Điều 56,Luật đất đai 2003:

- Sát với giá chuyển nhượng trên thị trường trong điều kiện bìnhthưòng; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng trên QSDĐ thực tếtrên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp;

- Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, kếtcấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sửdụng theo quy hoạch thì mức giá ngang nhau;

- Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trungưong, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sửdụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như…

Ngoài các nguyên tắc trên thì việc tiến hành xác định giá đất phải tuânthủ thêm một số nguyên tắc sau: nguyên tắc sử dụng cao nhất tốt nhất, nguyêntắc phù hợp, nguyên tắc thời điểm, nguyên tắc cạnh tranh, nguyên tắc nhấtquán…

3 Phương pháp xác định giá đất

Theo NĐ 123/2007/NĐ-CP quy định có 5 phưong pháp dùng để xácđịnh giá đất là:

- Phương pháp so sánh trực tiếp;- Phương pháp chi phí;

- Phương pháp vốn hoá;- Phương pháp thặng dư;- Phương pháp lợi nhuận.

Theo NĐ 188/2004/NĐ-CP thì hai phương pháp được sử dụng chủ yếulà phương pháp so sánh và phương pháp lợi nhuận

3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp

- Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp xác định mức giá

thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượngquyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tíchđất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xácđịnh giá của thửa đất, loại đất cần định giá.

- Các bước thực hiện

Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin :

- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất cần so sánh được với thửa đấtcần định giá để thu thập thông tin.

Lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất tương đông nhau về lạo đất, diện tíchđất, kết cấu hạ tầng cơ sở pháp lý ở liền kề hoặc khu vực lân cân với thửa đât,khu đất cần định giá và đều có các điều kiện tương tự, so sánh được với thửađất khu đất cần định giá đã chuyển nhượng QSDĐ, hoặc tổ chức giao đất trênsàn giao dịch bất động sản, tổ chức đấu giá QSDĐ thành công để thu thậpthông tin cần thiết

- Thời gian thu thập thông tin: Những thông tin cần thu thập diễn ratrong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sat để so sánh, xác địnhgiá của thửa đất, khu đất cần so sánh

- Những thông tin cần thu thập:

+ Địa điểm, đặc điểm hiện tại của thửa đất ( loạiđất, hạng đất, vị trí loạiđô thị, loại đường phố, diện tích hình dáng, các đặc trưng của thửa đất, tài sảntrên đất);

+ Môi trường ( Bao gồm môi trường tự nhiên gồm những điều kiện cơ

bản như cảnh quan, nguồn nước, môi trường kinh tế - xã hội )+Các đặc điểm (quy hoạch khu đất, GCNQSDĐ )

+ Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch hoặc đấu giá QSDĐ thànhcông;

+ Thống kê các mức giá chuyển nhượng, giá cho thuê, đấu giá QSDĐ;+ Thời gian, điều kiện giao dịch

- Điều kiện của thông tin: Những thông tin trên đều phải được thu thậptừ kết quả của các cuộc giao dịch chuyển nhượng QSDĐ thực tế trong điềukiện bình thường,( tức là bên tham gia giao dịch đều tự nguyện và có đầy đủthông tin về lạo đất, không có tính đầu cơ, không bị sức ép về thời gian, bị épbuộc mua bán, có quan hệ huyết thông giữa bên mua và bán…)

Bước 2: So sánh, phân tích thông tin:

Căn cứ vào những thông tin khảo sát thu thập được ở bước , tiến hànhphân tích, so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá Trên cơ sở xác định cáctiêu chí giống và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho thửa đất khuđất cần định giá.

Bước 3: Điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa thửa đất, khu đất so sánhvới thửa đất, khu đất cần định giá

Giá trị ướctính của thửađất, khu đấtcần định giá

Giá chuyển nhượngquyền sử dụng đấtcủa từng thửa đất,khu đất so sánh

Mức tiền điều chỉnh về giáhình thành từ những yếu tốkhác biệt của từng thửa đất,khu đất so sánh với thửa đất,khu đất cần định giá

Trong đó mức tiền điều chỉnh mức giá giữa từng thửa đất, khu đất sosánh và thửa đất, khu đất cần định giá là lượng điều chỉnh sự khác biệt về giáxuất phát từ sự khác biệt về vị trí thửa đất, kết cấu hạ tầng, đặc điểm của loạiđất và mức độ ô nhiễm môi trường

Trường hợp giá đất có biến động trong khoảng từ thời điểm chuyểnnhượng thành công QSDĐ của thửa đất so sánh đến thời điểm xác định giácủa thửa đất cần định giá, thì phải điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh vềngang mức giá chuyển QSDĐ thực tế trên thị trường, sau đó thực hiện điềuchỉnh tiếp mức giá của thửa đất so sánh theo công thức trên

Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá

Giá của thửa đất cần định giá được tính bằng cách lấy số bình quân củamức giá 3 đến 5 thửa đất, khu đất đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khácbiệt về giá ở bước 3

- Khấu trừ tài sản trên đất

Đối với trường hợp giá chuyểt nhượng QSDĐ bao gồm cả giá của tàisản trên đất ( công trình, nhà cửa, vật kiến trúc, đất đã có caay trồng lâunăm… ) thì khi tính giá đất phải khấu trừ phần giá trị còn lại của công trình,nhà cửa, vật kiến trúc…

Giá đấttại thòiđiểmxác địnhgiá

Tổng giá trị khu đất( Gồm cả giá trị của đất vàcông trình trên đất) tạithời điểm xác định giá

Giá trị còn lại của công trình ,nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồngtại thời điểm xác định giá

Trong đó:

Giá trị còn lạicủacông trình,nhàcửa, vật kiếntrúc,cây trồngtại thời điểmxác định giá

Nguyên giáhoặc tổng chiphí đầu tưxây dựng cáccông trình

-Tỷ lệkhấuhaohàngnăm(%)

Nguyêngiá hoặctổng chi phí xâydựnh cáccôngtrình

Số nămđã sửdụngcáccôngtrìnhđầu tưPhương pháp tính tổng chi phí đầu tư xây dựng công trình, vườn câylâu năm, phương pháp tính khấu hao, tỷ lệ khấu hao áp dụng theo hững quyđịnh hiện hành của Nhà nước

- Phương pháp thu nhập: là phương pháp xác định mức giá tính bằng

thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên một đơn vịdiện tích đất với lãi suất ngân hàng gửi tiết kiệm bình quân 1 năm( tính đếnthời điểm xác định giá đất) với lãi xuất tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm ( 12tháng ) tại ngân hàngthương mại Nhà Nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệmcao nhất trên địa bàn

Các bước tiến hành

Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm do thửa đất cần định giá mang lại

Đối với đất trồng hoặc đất có xây dựng công trình kiến trúc (nhà cửa)để cho thuê thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là số tiền thuêđất hoặc số tiền thuê bất động sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) thu đượchàng năm Tiền thuê đất hoặc tiền thuê bất động sản tính theo mặt bằng giátiền thuê đất hoặc bất động sản trên thị trường tại thời điểm định giá đất.

- Đối với đất nông nghiệp mà người được giao đất tự tổ chức sản xuấtthì tổng thu nhập được tính như sau:

+ Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản thì tổng thunhập của thửa đất cần định giá chính là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuấtnói trên của thửa đất thu được hàng năm.

+ Đối với đất trồng cây lâu năm (cây ăn quả, cây công nghiệp, cây lấygỗ) thì tổng thu nhập được tính trên cơ sở doanh thu hàng năm, doanh thutheo giai đoạn, doanh thu một lần tùy theo đặc điểm của từng loại cây.

Bước 2 : Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập

Tổng chi phí bao gồm các khoản chi phí cụ thể như thuế sử dụng đất,chi phí đầu tư cải tạo, chi phí sản xuất Các khoản chi phí này được tính theocác quy định hiện hành của Nhà nước; khoản chi phí nào không có quy địnhcủa Nhà nước thì tính theo giá thực tế phổ biến tại thị trường địa phương mà

cơ sở sản xuất, kinh doanh đã chi trả (qui định trong hợp đồng, hóa đơn muabán hàng hóa do cơ quan tài chính có thẩm quyền phát hành).

Đối với trường hợp thửa đất cần định giá đã được đầu tư, xây dựng cáctài sản trên đất, tổng chi phí hàng năm không bao gồm khoản trích khấu haocơ bản của các tài sản trên đất.

Bước 3 : Xác định thu nhập thuần túy hàng năm theo công thức sau:

Thu nhậpthuần túyhàng năm

Tổng thu nhậphàng năm đã tínhở Bước 1

-Tổng chi phíđã tính ởBước 2

Bước 4 : Ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:

Giá đấtước tính

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam (VNĐ) loại có kỳ hạn 12tháng là mức lãi suất tại ngân hàng thương mại có mức lãi suất cao nhất tại

địa phương.

Đối với những thửa đất đã được đầu tư, xây dựng các tài sản trên đất(bao gồm công trình, nhà cửa, vật kiến trúc; hoặc trồng cây lâu năm như caosu, cà phê, chè, tiêu, điều, cây ăn quả, v.v.) để đưa vào kinh doanh, sản xuấtthì trước hết áp dụng phương pháp thu nhập để ước tính giá trị của cả thửa đấtvà tài sản trên đất; sau đó thực hiện khấu trừ phần giá trị tài sản trên đất, phầncòn lại là giá trị của thửa đất.

Đối với trường hợp đã có tài sản trên đất khi tính giá đất phải khấu trừphần giá trị còn lại của tài sản trên đất

- Điều kiện áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thunhập:

Theo Điều 5 N Đ188/2004/N Đ-CP

+Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trênthị trường có các loại đất tương tự đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất sosánh được với loại đất cần định giá

Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của loại đất tương tự sử dụng đểphân tích, so sánh với loại đất cần định giá phải là giá chuyển nhượng quyềnsử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường.

+ Phương pháp thu nhập chỉ áp dụng để định giá cho các loại đất xácđịnh được các khoản thu nhập mang lại từ đất

+ Căn cứ vào tình hình cụ thể về thị trường chuyển nhượng quyền sửdụng đất, hồ sơ về các loại đất, số liệu đã thu thập, Ủy ban nhân dân cấp tỉnhlựa chọn phương pháp xác định giá cho phù hợp; trong trường hợp cần thiếtcó thể sử dụng kết hợp cả hai phương pháp xác định giá đất được quy định tạiNghị định này để kiểm tra, so sánh, đối chiếu các mức giá ước tính để quyếtđịnh mức giá cụ thể.

+ Khi định giá các loại đất cụ thể tại địa phương, nếu có một số loại đấtkhông đủ điều kiện để áp dụng các phương pháp xác định giá đất nêu tại Điều4 thì áp dụng các quy định tại điểm 6, điểm 7 mục a khoản 1; điểm 5, điểm 6mục b khoản 1 và mục c khoản 1 Điều 6 của Nghị định này để định giá.

3 Các nhân tố tác động tới việc xác định giá đất

Hiện nay, trên thị trường về quyền sử dụng đất tồn tại hai loại giá là giáđất do Nhà nước quy định và giá đất trên thị trường Chúng ta sẽ phân tích cácyếu tố ảnh hưởng tới từng loại giá

3.1 Các yếu tố ảnh hưởng tới việc xác định giá đất của Nhà nước

Giá đất do Nhà nước quy định được sử dụng vào mục đích được trìnhbày tại mục 2 phần I phía trên, chính vì vậy giá đất chịu ảnh hưởng bởi cácnhân tố sau:

- Nhân tố khu vực: đây là một trong những nhân tố quan trọng nhất

trong việc xác định giá cả đất đai Nhân tố này phản ánh một cách chính xácđặc điểm cố định của đất đai Mỗi một thửa đất có một vị trí địa lý nhất địnhgắn liền với việc thửa đất đó có một khu vực nhất định Vì vậy việc xác địnhgiá của mỗi thửa đất tại một khu vực chịu ảnh hưởng của các yếu tố sau:

+ Vị trí: Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị tríkinh tế, là nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, baogồm đất được xếp hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thươngnghiệp hoặc đến các trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độảnh hưởng của các loại trung tâm đối với các khu vực khác của thành phốhoặc các loại đất.

+ Điều kiện cơ sở hạ tầng: Điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội ảnh hưởngtới giá đất chủ yếu bao gồm: điện, điện thoại, nhà trẻ, trường học, công viên,bệnh viện Ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mứcđộ đồng bộ và khoảng cách xa gần Điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật có ảnh

hưởng đến giá đất chủ yếu có loại đường giao thông của địa phương, độ tiệnlợi và phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu tổng thể của mạng lưới giaothông, tình hình đường sá và cấp hạng, tình trạng giao thông công cộng vàmật độ lưới giao thông

+ Chất lượng môi trường: Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giáđất chủ yếu bao gồm, môi trường nhân văn và môi trường tự nhiên, bao gồmcác điều kiện môi trường tự nhiên như: địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió,không khí, độ ô nhiễm tiếng ồn cho đến các điều kiện môi trường nhân vănnhư loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập ởkhu vực.

`+ Quy hoạnh của khu vực: Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất,chủ yếu có tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điềukiện hạn chế sử dụng đất

Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tínhchất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhautrong đô thị Ví dụ như khu nhà ở thì đặc biệt chú trọng sự hoàn mỹ của môitrường; khu thương nghiệp thì đặc biệt chú trọng đến môi trường kinh doanhvà tình trạng thu lợi; khu công nghiệp thì đặc biệt chú trọng đến giao thôngvận tải và các điều kiện cung ứng nước điện

+ Nhân tố cá biệt: đây là những nhân tố liên quan đến bản thân mỗi mộtthửa đất như:

Diện tích thửa đất: cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng đất, lớn

quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tàichính của người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất.

Chiều rộng: mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu quả

trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đíchkinh doanh, thương mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất.

Chiều sâu: trong mọi trường hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so với

mặt đường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sửdụng nào nên đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó.

Hình dáng: của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật, còn các dạng

như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc đều không thuậnlợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất

Độ dốc: quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao nên

ảnh hưởng đến giá đất.

Hạn chế của quy hoạch đô thị: Nhân tố quy hoạch đô thị được xem là

nhân tố cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc,mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất

Tất cả những yếu tố liên quan đến thửa đất như trên đều ảnh hưởng đếnlợi ích của chủ sử dụng thửa đất đó như: khả năng đầu tư xây dựng cơ sở hạtầng, khả năng hình thành các công trình dịch vụ hay khả năng sử dụng đấttheo mục đích yêu cầu từ đó ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất khi tiếnhành xác định giá trị.

Bên cạnh giá đất mà Nhà nước quy định trong khung giá còn tồn tạiloại giá mà Nhà nước quy định đó là giá sàn của những cuộc đấu giá, đấu thầudự án có sử dụng đất Giá thắng trong cuộc đấu giá là giá cao nhất nhưngkhông được thấp hơn giá sàn Giá sàn cũng chịu những ảnh hưởng của cácyếu tố trên.

3.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên thị trường:

- Quan hệ cung cầu về đất đai: Giá đất trên thị trường chủ yếu là do

quan hệ cung cầu trong một khoảng thời gian và địa điểm nhất định, tại đó giáđất sẽ được xác định khi tổng lượng cung về đất cân bằng với tổng lượng cầuvề đất Khi mà cung lớn hơn cầu hoặc cầu lớn hơn cung thì giá đất được xác

định tại đó đều không phản ánh được giá trị đích thực của đất Do đất đai códiện tích giới hạn nên đường cung đất đai trong dài hạn không co dãn giá đấtchủ yếu do nhu cầu về đất đai quyết định Giá thị trưòng chính là một tín hiệucủa thị trường phản ánh tình trạng của thị trường là ổn định hay không Giáđất hiện nay đang có xu thế tăng cao do nền kinh tế Việt Nam đang trong giaiđoạn phát triển, tốc độ đô thị hoá diễn ra nhanh chóng nên nhu cầu về đất đaiđể phát triển về mọi ngành kinh tế là bức thiết nên dẫn đến tình trạng sốt đất.Điển hình như cơn sốt giá đất lần 1 của nước ta diễn ra vào năm 1993 Trướcnăm 1993 lượng bất động sản về nhà ở, đất xây dựng các công trình phục vụcho sinh hoạt là rất cao nhưng do Nhà nước không cho NSDĐ được mua bánđất đai nên đại đa phần là người dân thiếu nhà ở Từ sau khi Nhà nước banhành Luật đất đai 1993 cho phép các quan hệ về đất đai được tiền tệ hoá thìnhu cầu đất đai của người dân trước đó đã được thoả mãn nhưng trong thờigian ngắn lượng cung về bất động sản không đủ đáp ứng so với cầu nên đãnđến tình trạng mất cân đối về cung cầu đá đẩy mức giá đất lên cao.

- Sức mua của tiền tệ: Sức mua của đồng tiền có thể được biểu hiện rõ

nhất thông qua lãi suất ngân hàng Đây là một trong những yếu tố có thể làmcho giá đất có thể thay đổi Nếu lãi suất ngân hàng cao thì giá đất phải giảmxuống nếu không người dân sẽ gửi tiền vào ngân hàng lấy lãi suất cao hơn làmua đất để thu được địa tô, hoặc nếu lãi suất ngân hàng mà thấp thì giá đấtphải cao do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tôcũng lớn hơn khoản tiền lãi có được khi đất gửi tiền bán đất vào ngân hàng.Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm dođó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi Người bán đấtcăn cứ vào lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời giantương đối dài làm cơ sở để xác định giá đất nhằm loại trừ các yếu tố cá biệt.

Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng lànhư nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị Như vậy, lãi suất ngân hàngchỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị caohơn giá đất nông nghiệp.

- Quy luật cạnh tranh: Bất cứ một loại hàng hoá nào đều chịu ảnh

hưởng, QSDĐ là một loại hàng hoá "đặc biệt" nhưng nó cũng chịu ảnh hưỏngcủa các yếu tố cạnh tranh này Yếu tố cạnh trạnh giữa các mảnh đất ở đâychủ yếu là khả năng thay thế giữa các thửa đất có cùng giá trị sử dụng nhưnhau Giá trị thị trường một thửa đất của một chủ thể có khuynh hướng bịràng buộc với giá bán của những thửa đất so sánh ( những thửa đất có giá trịtương đồng cùng loại hình có khả năng thay thế nó) được bán trong thời giangần với thửa điểm bán đất của chủ thể này

Giá đất trên thị trường đất đai của nước ta hiện nay chủ yếu được hìnhthành do sự thoả mãn, nhất trí giữa người mua và người bán, mục đích củangười mua và người bán, nhu cầu đất đai của thị trường, tác động của môitrường sống và xã hội, một số yếu tố về sử dụng đặc biệt Chính vì thế khi xácđịnh giá cần xem xét các yếu tố ảnh hưởng đến giá.

Thực tế hiện nay nước ta vẫn tồn tại cơ chế hai giá là giá Nhà nước vàgiá thị trường, thông thường là giá thị trường cao hơn mức giá Nhà nước quyđịn Điều đó có tác động vô cùng lớn đối với công tác quản lý tài chính về đấtđối với nước ta Như ta đã biết nguồn thu ngân sách nhà nước chủ yếu từ đấtđai như thuế đất, tiền sử dụng và các quan hệ giao dịch liên quan đến đấtđai, điều đó được tính toán dựa trên diện tích đất bán nhân vơis giá đất vàthuế suất nhưng khung giá đất quy định lại thấp còn ngưòi mua và bán lạikhai mức giá bán thấp hơn giá bán thực nhằm trốn thuế điều đó làm thất thoátmột khoản thu lớn cho ngân sách nhà nước Ngoài ra việc chênh lệch cao giữa

hai loại giá trên còn khiến cho hoạt động của thị trường bất động sản bất ổnđịnh, giao dịch ngầm diễn ra nhiều hơn gây khó khăn cho sự kiểm soát củanhà nước đối với thị trường bất động sản, ảnh hưỏng đến nền kinh tế quốc gia.Vì vậy vấn đề đặt ra trong quá trình xác định giá đất chính là làm làmsao thu hẹp được khoảng cách giữa mức giá trong khung giá Nhà nước vớigiá đất trên thị trường và đưa vê cơ chế một giá Đây chính là mục tiên quantrọng của công tác xác định giá đất đối với cơ quan quản lý về đất đai.

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG VỀ VIỆC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤTTRÊN ĐỊA BÀN THÀNH HỐ HÀ NỘI

I.Khái quát về ĐKTN - KTXH trên địa bàn thành phố Hà Nội1 Điều kiện tự nhiên

Hà Nội nằm ở trung tâm đồng bằng châu thổ Sông Hồng của vùng đồngbằng Bắc Bộ Hà Nội tiếp giáp với 5 tỉnh: Thái Nguyên ở phía Bắc; BắcNinnh, Hưng Yên ở phía đông, Vĩnh Phúc ở phía Tây và Hà Tây ở phía Namvà Tây Nam

Địa hình ở Hà Nội thấp dần từ Bắc xuống phái Nam và từ Đông sangTây Về địa hình địa mạo có thể phân khu vực Hà Nội thành hai vùng: Vùngđồi núi chiếm khoảng 10% diện tích tự nhiên nằm ở phía tây bắc của ThànhPhố; Vùng đồng bằng chiểm 90% diện tích

Về tình hình tài nguyên đất đai; Theo thống kê đến 31/12/2006, thủ đôHà Nội có diện tích 930,08km2 trong đó có 47025,15 ha đất nông nghiệp;430044,51ha đất phi nông nghiệp; 2078,83ha đất chưa sử dụng Toàn Thànhphó có 9 quận ( bao gồm Ba Đình, Tây Hồ, Đống Đa, Cầu Giấy, Thanh Xuân,Hai Bà Trưng, Hoàn Kiếm, Hoàng Mai, Long Biên), 5 huyện, 128 phường, 98xã, 6 thị trấn.

Trong tổng số diện tích đất chuyên dùng của Hà Nội có 6,14% đất đôthị của cả nước, diện tích đất đô thị của Hà Nội chiếm tỉ lệ 3,47% diện tíchđất đô thị cả nước

2 Điều kiện kinh tế - xã hội

Năm 2005, dân số Hà Nội là 3.182.700 người chiếm 3,5% dân số cảnước, mật độ dân số là 3.415người/km2 triển

Hà Nội là Thủ đô, là trung tâm giao lưu KT-VH-XH, tập trung tiềm

lực khoa học kỹ thuật của cả nước Hà Nội là trung tâm kinh tế lớn của cảnước Trong những năm gần đây, kinh tế thủ đô đã đạt được tốc độ tăngtrưởng kinh tế cao nhất của cả nước, giai đoạn 2000-2005 đạt 11,1%/năm, tốcđộ tăng trưởng GDP luôn đạt cao hơn mức bình quân của cả nước 1,2- 1,5 lần

Cơ cấu kinh tế chung của Thành phố Hà Nội cũng chuyển dịch theotừng giai đoạn phát triên, phù hợp lộ trình CNH-HĐH đất nước

II Thực trạng về thị trường đất đai

1.Quá trình hình thành thị trưòng đất đai ở Việt Nam

Thị trường đất đai là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về QSDĐ theoquy định của pháp luật Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quantrọng của thị trưòng Bất động sản và của nền kinh tế thị trường.

Sự hình thành và phát triển thị trường đất đai ở Việt Nam trải qua mộtsố mốc thời gian quan trọng sau:

- Trước năm 1993: Hiến pháp năm 1980 quy định rõ đất đai thuộc sởhữu toàn dân và nghiêm cấm việc mua bán đất đai, chính vì thế Nhà nướccũng không ban hành hệ thống các văn bản pháp lý đối với các giao dịch vềđất đai Trên cơ sở pháp lý thị trường đất đai không tồn tại tuy nhiên vẫn tồntại một số giao dịch về đất đai, nhà ở chủ yếu là theo một chiều là Nhà nướcxây dựng các khu nhà ở để bán hoặc phân cho các cán bộ Nhà nước ở hoặccho thuê, các giao dịch ngầm giữa những người sử dụng đất (mua bán traotay) vẫn diễn ra với số lượng ít Thị trường bất động sản ở Việt Nam giai đoạn1980-1990 vẫn còn là thị trường ngầm

- Giai đoạn sau năm 1993: Đây là giai đoạn có ý nghĩa hết sức quantrọng cho sự phát triển của thị trường đất đai, nó được đánh dấu bằng sự rađời của Luật đất đai 1993 Luật đất đai 1993 đã mở rộng quyền năng chongười sử dụng đất " Nhà nước giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho tổ chức,

hộ gia đình cá nhân, cho phép hộ gia đình, cá nhân được chuyển đổi, chuyểnnhượng, cho thuê thừa kế, thế chấp Nhà nước thừa nhận đất có giá trị, QSDĐlà một loại hàng hoá đặc biệt " (Luật đất đai 1993) Đây chính là sự thay đổivề mặt pháp lý mang tính đột phá, tạo cơ sở cho thị trường bất động sản ViệtNam ra đời và phát triển.

2 Thực trạng về hoạt động của thị trường Bất động sản

Từ khi thị trường BĐS ra đời sau luật đất đai 1993, hoạt động của thịtrường bất động sản có thể chia làm ba giai đoạn

- Giai đoạn trước năm 2003: hoạt động của thị trường BĐS chủ yếu làthị trường ngầm các BĐS được giao dịch chủ yếu là đất đai nhưng đa số chưacó QCNQSDĐ, chủ yếu là mua bán trao tay, số lượng ít.

Giai đoạn:từ năm 2001-2003: là giai đoạn sốt đất, thị trường BĐS hoạtđộng khá mạnh và đa dạng cả giao dịch ngầm và giao dịch hợp pháp nhưnggiao dịch ngầm phổ biến do hiện tượng đầu cơ, do chính sách đất đai

- Giai đoạn cuối năm 2003 đến 2008: thị trường hoạt động chững lại vềcả số lượng và giá cả nhưng trong thời gian này Hà Nội triển khai mạnh côngtác đấu giá QSDĐ tạo nguồn cung dồi dào cho thị trường BĐS.

Qua một thời gian hoạt động từ năm 1993 đến năm 2008, thị trường vềquyền sử dụng đất đã có những điểm đáng chú ý sau đây:

Mặt tích cực:

+ Công tác quản lý thị trường BĐS: Nhà nước liên tục ban hành hệthống chính sách liên quan đến hoạt động của thị trường BĐS như: Luật kinhdoanh BĐS năm 2006, Luật xây dựng, ban hành khung giá đất và có điềuchỉnh hàng năm làm căn cứ cho việc giao dịch liên quan đến đất đai, ,banhành văn bản quy định về bồi thường, hỗ trợ cho NSDĐ khi bị thu hồi đấtnhằm đẩy nhanh công tác GPMB tăng lượng cung về bất động sản cho thị

trường bất động sản, quy định hoạt động quản lý các sàn giao dịch bất độngsản, môi giới bất động sản Đặc biệt nổi bật nhất vẫn là ban hành, triển khaicơ chế đấu giá, đấu thầu QSDĐ (QĐ số 91/2003/QĐ-UB thành phố Hà Nộiban hành quy định tạm thời về đấu giá QSDĐ để tạo vốn đầu tư xây dựng cơsở hạ tầng trên địa bàn Thành phố Hà Nội) nhằm tạo ra nguồn cung dồi dàocho thị trường Công tác tổ chức đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có sử dụngđất được triển khai trên địa bàn Thành phố bắt đầu từ cuối năm 2003 bước

đầu đã cho kết quả đáng tích cực (theo Báo cáo của chi cục thuế Thành phố

Hà Nội từ năm 2003 dến năm 2005 thì tỉ trọng từ đấu giá QSDĐ chiếm phần

quan trọng trong Thành phố, năm 2005 khoản thu này chiếm 29% thu ngânsách Nhà nước địa phương của Thành phố).Các luật và bộ luật cùng hệ thốngvăn bản ban hành đã cùng tham gia điều chỉnh quan hệ cung cầu của thịtrường BĐS Đó là những cơ sở pháp lý quan trọng để thị trường BĐS đượchoàn hiện và hoạt động lành mạnh về mặt kinh tế.

+ Hoạt động của thị trường BĐS: tỷ lệ giao dịch đất đai hợp pháp tănglên (điển hình như giai đoạn 2000-2003 các giao dịch hợp pháp chiếm tủ lệchủ yếu do số lượng BĐS là nhà ở và đất ở được cấp GCNQSDĐ theo Nghịđịnh 60/NĐ-CP và Nghị định 61/NĐ-CP), các sàn giao dịch BĐS đã đi vàohoạt động cùng với việc phát triển các ngành nghề dịch vụ liên quan

đến giao dịch BĐS như môi giới BĐS, định giá BĐS làm cho hoạt động thịtrường BĐS sôi động hơn, nguồn thu từ các hoạt động liên quan đến BĐS đãlđóng góp con số không nhỏ vào GDP của toàn quốc.

Mặt hạn chế:

+Nhà nước vẫn chưa tạo được hành lang pháp lý phù hợp quản lý hoạtđộng của thị trường bất động sản, thị trường ngầm mặc dù đã giảm so vớitrước nhưng vẫn còn phổ biến ( số lượng giao dịch ngầm chiếm khoảng 40%

tổng số giao dịch về bất động sản).

+Thị trường BĐS vẫn chưa ổn định, vẫn xảy ra những đợt sốt đất mànguyên nhân chủ yếu là do: yếu tố " đầu cơ" trong kinh doanh bất động sảntác động vào tâm lý nguồn cầu làm giá cả tăng vọt (dẫn đến thực trạng trênđịa bàn Hà Nội 70% người dân không mua được nhà ở trong khi đó 2/3 diệntích nhà ở tại các đô thị đã xây dựng nhưng chưa có người ở); thị trường bấtđộng sản bị lũng đoạn bởi quan hệ xin -cho trong thẩm quyền giao đất cho cácchủ đầu tư để xây dựng các khu nhà ở mới của UBND Thành phố (các đơn vịnày được ưu ái phê duyệt giá thấp so với giá đất thị trường) làm cho thịtrường BĐS thiếu thông tin, thiếu công khai, minh bạch

+ Nguồn cung BĐS do tổ chức đấu giá có ý nghĩa làm lành mạnh hoáthị trường BĐS nhưng chưa được thực hiện như là một hình thức giao đất chủyếu, các dự án đấu giá QSDĐ thường có quy mô nhỏ

+ Các sàn giao dịch chưa phổ biến, chủ yếu diễn ra ở các thành phốlớn, tính đến năm 2007 toàn Thành phố Hà Nội mới có khoảng 100 sàn giaodịch BĐS chủ yếu là của Nhà nước tổ chức Hoạt động môi giới BĐS đã đượccoi là một nghề nhưng chưa được đào tạo đầy đủ nên chủ yếu vẫn tồn tại các"cò đất" làm cho sai lệch giá đất thực tế.

III.Thực trạng về giá đất trên địa bàn Thành phố Hà NộiIII.1.Thực trạng về xác định giá đất

1.Căn cứ xác định giá đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội

Theo QĐ số 150/2007/UBND quy định:

- Căn cứ vào khả năng sinh lời, khoảng cách tới đường giao thông vàđiều kiện cơ sở hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, kinh doanh và cung cấp dịch,các vị trí được xác định theo nguyên tắc: vị trí 1tiếp giáp trục giao thông cótên trong bảng giá có khả năng sinh lời và điều kiện cơ sở hạ tâng thuận lợi