- Trong quá trình thực hiện nếu có phát sinh vướng mắc, Sở Tài chính có trách nhiệm tổng hợp trình Ủy ban nhân dân Thành phố quyết định
4. Những bất cập trong việc xácđịnh giá đất trên địa bàn Thành phố Hà Nộ
4.1 Những kết quả đạt được trong công tác xác định giá đất
Trong thời gian qua, Thành phố Hà Nội đã luôn có những điều chỉnh bổ sung về phương pháp, cách thức tổ chức xác định giá đất trên địa bàn và đạt được những kết quả đáng kể trong việc xác định giá đất như:
- - Năm 2007, dựa trên những sửa đổi, bổ sung của NĐ188/2004/NĐ- CP thông qua ban hành NĐ123/2007/NĐ-CP, UBND Thành phố bổ sung vào bảng khung giá đất của 29 đường phố mới ( trong đó có 13 đường phố là liên thông, đường dân sinh của cụm dân cư) như Báo Khánh (13,65 triệu đồng-42 triệu đồng /m2, Tạm Thương (10,2triệu đồng/m2-24triệu đồng )..và 15 đường phố mới được đặt tên như Nguyễn Hiền, Nguyễn Duy Trinh…
- Năm 2008: Hà Nội tiếp tục bổ sung thêm vào bảng giá thêm một số loại đưòng phố mới. Đặc biệt là việc sửa đổi những thiếu sót trong QĐ số 199/2004/QĐ-UB được thể hiện rõ thông qua QĐ số 150/2007 mới ban hành vào ngày 28/12/2007:
- Bổ sung quy định đối với các thửa đất có hình thể đặc biệt như thửa đất hình chữ L có giá chuyển nhượng kém các thửa đất vuông vắn . Để đảm bảo công bằng đối với các chủ sử dụng này, UBND Thành phố đã đề nghị bổ sung như sau: Phần diện tích tiếp giáp với đưòng phố tính từ mặt tiền chiều sâu của thửa đất áp dụng đúng vị trí quy định tại các điều 4, 5, 6, 7, 8 của quy định số 199/2004/QĐ-UB về giá các loại đất. Phần diện tích còn lại xác định như sau:
+ Nếu thửa đất có mặt tiếp giáp với đường phố > 3,5m thì phần diện tích còn lại áp dụng hệ số K=0,9.
+ Nếu thửa đất có mặt tiếp giáp với đường,phố từ 2m đến 3,5m thì phần diện tích còn lại áp dụng hệ số K=0,8m
+Nếu thửa đất có mặt tiếp giáp với đường phố < 2m thì phần diện tích còn lại áp dụng đúng giá đất vị trí 2 của đường phố.
Đặc biệt trong việc xác định giá đất cho đền bù GPMB, UBND Thành phố đã tạo ra cơ chế đền bù riêng theo hướng có lợi cho ngưòi bị thu hồi đất, như việc xem xét giảm giá ( mức5%, 10%,15%) tại các thửa đất thuộc vị trí 2, 3, 4 cách chỉ giới hè đường phố từ 200m không được áp dụng trong GPMB, nhằm hỗ trợ cho ngưòi dân ổn định cuộc sống, điều này hợp với lòng dân và góp phần đẩy nhanh tốc độ giải póng mặt bằng.
Hoặc việc bổ sung làm rõ các quy định về xác định giá đất ở đô thị: Tại quyết định số199/2004/QĐ-UB chưa thể hiện rõ tiêu thức để phân loại vị trí 2, 3, 4 dẫn đến có nhiều cách hiểu khác nhau nay đã được làm rõ :
+ Vị trí 1: áp dụng đối với thửa đất có chủ sử dụng đất ít nhất có một mặt giáp với đường phố ;
+ Vị trí 2: áp dụng đối với thửa đất có ít nhât một mặt giáp với ngõ, hẻm, có mặt cắt ngõ nhỏ nhất tính từ đường phố tới vị trí thửa đất từ 3,5m trở lên;
+ Vị trí 3: áp dụng đối với thửa đất có ít nhất một mặt giáp với ngõ có mặt cắt ngõ nhỏ nhất tính từ đưòng phố tới vị trí của thửa đất từ 2m đến dưới 3,5m;
+ Vị trí 4: áp dụng đối với thửa đất có một mặt giáp với ngõ có mặt cắt ngõ nhỏ nhất tính từ đường phố tới vị trí thửa đất có chiều rộng nhỏ hơn 2m
- Đối với giá đất phi nông nghiệp khácđược sửa đổi quy định lại có mức giá bằng giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có cùng vị trí đường, phố, loại xã.
Việc sửa đổi bổ sung về phưong pháp,cách thức tổ chức xác định giá đất trên đại bàn đã góp phần giảm bớt sự chênh lệch giữa giá Nhà nước quy định và giá thị trường đảm bảo mực tiêu của Nhà nước là đưa về cơ ch ế một giá. Những sửa đổi bổ sung về phương pháp xác định giá đất đã phần nào tạo thuận lợi cho công tác xác định giá đất trên địa bàn Hà Nội
4.2. Những bất cập trong công tác xác định giá đất
Tuy nhiên bên cạnh những có gắng trong việc điều chỉnh trong phương pháp xác định giá của Thành phố vẫn tồn tại những bất cập nhất định. Việc tồn tại những bất cập trong việc xác định giá trị đất đai tại Thành phố Hà Nội chủ yếu là do các nguyên nhân sau:
- Phương pháp thu nhập có những bất cập sau: Thứ nhất, hai thửa đất liền kề nhau, cùng hạng đất trồng hai loại cây khác nhau có giá đất khác nhau là không hợp lý. Thứ hai, giá đất không thể căn cứ vào lãi suất tiền gửi tiết kiệm. Thứ ba, nếu tính theo phương pháp này (đối với đất nông nghiệp) sẽ bị ảnh hưởng bởi sự thay đổi hàng năm rất lớn của yếu tố nông sản.Thứ tư, nếu tính theo phương pháp này thì giá đất sẽ rất cao không phù hợp với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường và như vậy giá đất không phản ánh đúng sự thực của nó.
- Phương pháp so sánh: đối với loại đất phải tiến hành xác định giá theo phương pháp này ( ví dụ như đất khu vực Quận Hoàn Kiếm) nhưng những loại đất này lại không hoặc ít có giao dịch trên thị trường thì việc xác định giá đất là vô cùng khó.
- Phân loại đô thị:
+ Khoản 1 Điều 10 NĐ188 quy định khái niệm về các đô thị của thành phố trực thuộc Trung ương như Thành phố Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh hay các tỉnh có thành phố , thị xã thuộc tỉnh có diện tích rộng, có nhiều xã xa
trung tâm thành phố, thị xã như các xã miền núi của huyện Sóc Sơn thuộc thành phố Hà Nội…Do đó, nếu xếp các xã vào đô thị thì khung giá áp dụng tại điều 6 sẽ khó khăn( giá thực tế nhỏ hơn khung). Xong nếu xếp vào 3 loại xã như trong khung giá lại không phù hợp vì theo khái niệm về đơn vị hành chính thì các xã này lại thuộc đô thị và nếu coi các xã này là xã nông thôn thì giá đất các xã cận nội thành sẽ rất cao nên vượt khung quy định tại Điều 6.
+ Việc phân loại đô thị nhằm phục vụ cho hoạt động quản lý Nhà nước trên nhiều lĩnh vực KT-VH-XH , việc phân loại đô thị tuân thủ theo nguyên tắc riêng nhưng chắc chắn không phải nguyên tắc định giá đất, còn giá đất lại phụ thuộc vào quan hệ cung cầu trên thị trường tại thời điểm xác định giá đất. Do vậy, xét về mặt lý luận, thực tiễn thì loại đô thị không phải là yếu tố chính chi phối giá đất, sự mâu thuẫn về phương pháp luận thể hiện rất rõ giữa tính khách quan của thị trường và tính ý chí chủ quan của ngưòi định giá.
- Sử dụng phương pháp xác định giá theo giá thị trường đối với đất đô thị nhưng trong khung giá đất thì loại đường phố, loại vị trí lại được xác định trước khi việc định giá được các địa phương tổ chức triển khai, vì vậy dẫn tới tình trạng giá doUBND Thành phố Hà Nội quy định xa rời giá thực tế chuyển nhưọng trên thị trường trong điều kiện bình thường tại thành phố và khung giá trở nên vô nghĩa
- Thị trường bất động sản là loại thị trường bị chia cắt theo vùng và theo lãnh thổ, giá bất động sản chịu sự tác động của nhiều yếu tố như vị trí, quy hoạch cơ sở hạ tầng….trong đó mỗi vùng hay tiểu vùng sự tác động của mỗi các yếu tố kể trên là như nhau, từ đó tạo nên những vùng giá trị xác định. Giá đất thị trường là kết quả tổng hợp sự tác động của các yếu tố vì vậy đã sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đất thì vấn đề giáp ranh là không còn phải đặt ra
NĐ188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá đất mặc dù đã tuân thủ Điều 56 Luật đất đai 2003 là" sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường, khi có chênh lệch lớn với giá chuyển nhượng thì phải điều chỉnh cho phù hợp" nhưng quy định về phương pháp định giá đất nông nghiệp thì vẫn dựa trên nguyên tắc phân hạng đất mà NĐ73/CP quy định "Hạng đất để xác định giá đất áp dụng theo hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp ở địa phương được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định hiện hành ". Đây thực sự là sự bế tắc về phương pháp trong trường hợp định giá đất nông nghiệp
- Khung giá đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp đã được quy định trong NĐ188, tuy nhiên theo chúng ta hiểu giá đất do UBND Thành phố quy định phải phù hợp với giá chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường trong điều kiện bình thường thì đó thường là giá đất ở hay đất nông nghiệp chứ không thể là giá sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp bởi vì loại đất này tham gia thị trường ít.
- Theo nguyên tắc giá đất ban hành phải sát với giá chuyển nhượng tuy nhiên phải chịu sự ràng buộc chung "…mang tính phổ biến …"nên một số trường hợp các khu vực quanh Hồ Gươm không hoặc ít giao dịch chuyển nhưọng QSDĐ( như khu vực quanh Hồ Gươm , quận Hoàn Kiếm…) thì việc áp dụng quy định trên lại trở thành vấn đề khó khăn.