II Thực trạng về thị trường đất đa
2. Thực trạng về hoạt động của thị trường Bất động sản
Từ khi thị trường BĐS ra đời sau luật đất đai 1993, hoạt động của thị trường bất động sản có thể chia làm ba giai đoạn
- Giai đoạn trước năm 2003: hoạt động của thị trường BĐS chủ yếu là thị trường ngầm các BĐS được giao dịch chủ yếu là đất đai nhưng đa số chưa có QCNQSDĐ, chủ yếu là mua bán trao tay, số lượng ít.
Giai đoạn:từ năm 2001-2003: là giai đoạn sốt đất, thị trường BĐS hoạt động khá mạnh và đa dạng cả giao dịch ngầm và giao dịch hợp pháp nhưng giao dịch ngầm phổ biến do hiện tượng đầu cơ, do chính sách đất đai..
- Giai đoạn cuối năm 2003 đến 2008: thị trường hoạt động chững lại về cả số lượng và giá cả nhưng trong thời gian này Hà Nội triển khai mạnh công tác đấu giá QSDĐ tạo nguồn cung dồi dào cho thị trường BĐS.
Qua một thời gian hoạt động từ năm 1993 đến năm 2008, thị trường về quyền sử dụng đất đã có những điểm đáng chú ý sau đây:
Mặt tích cực:
+ Công tác quản lý thị trường BĐS: Nhà nước liên tục ban hành hệ thống chính sách liên quan đến hoạt động của thị trường BĐS như: Luật kinh doanh BĐS năm 2006, Luật xây dựng, ban hành khung giá đất và có điều chỉnh hàng năm làm căn cứ cho việc giao dịch liên quan đến đất đai, ,ban hành văn bản quy định về bồi thường, hỗ trợ cho NSDĐ khi bị thu hồi đất nhằm đẩy nhanh công tác GPMB tăng lượng cung về bất động sản cho thị
trường bất động sản, quy định hoạt động quản lý các sàn giao dịch bất động sản, môi giới bất động sản. Đặc biệt nổi bật nhất vẫn là ban hành, triển khai cơ chế đấu giá, đấu thầu QSDĐ (QĐ số 91/2003/QĐ-UB thành phố Hà Nội ban hành quy định tạm thời về đấu giá QSDĐ để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên địa bàn Thành phố Hà Nội) nhằm tạo ra nguồn cung dồi dào cho thị trường. Công tác tổ chức đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có sử dụng đất được triển khai trên địa bàn Thành phố bắt đầu từ cuối năm 2003 bước đầu đã cho kết quả đáng tích cực (theo Báo cáo của chi cục thuế Thành phố Hà Nội từ năm 2003 dến năm 2005 thì tỉ trọng từ đấu giá QSDĐ chiếm phần quan trọng trong Thành phố, năm 2005 khoản thu này chiếm 29% thu ngân sách Nhà nước địa phương của Thành phố).Các luật và bộ luật cùng hệ thống văn bản ban hành đã cùng tham gia điều chỉnh quan hệ cung cầu của thị trường BĐS. Đó là những cơ sở pháp lý quan trọng để thị trường BĐS được hoàn hiện và hoạt động lành mạnh về mặt kinh tế.
+ Hoạt động của thị trường BĐS: tỷ lệ giao dịch đất đai hợp pháp tăng lên (điển hình như giai đoạn 2000-2003 các giao dịch hợp pháp chiếm tủ lệ chủ yếu do số lượng BĐS là nhà ở và đất ở được cấp GCNQSDĐ theo Nghị định 60/NĐ-CP và Nghị định 61/NĐ-CP), các sàn giao dịch BĐS đã đi vào hoạt động cùng với việc phát triển các ngành nghề dịch vụ liên quan
đến giao dịch BĐS như môi giới BĐS, định giá BĐS..làm cho hoạt động thị trường BĐS sôi động hơn, nguồn thu từ các hoạt động liên quan đến BĐS đã lđóng góp con số không nhỏ vào GDP của toàn quốc.
Mặt hạn chế:
+Nhà nước vẫn chưa tạo được hành lang pháp lý phù hợp quản lý hoạt động của thị trường bất động sản, thị trường ngầm mặc dù đã giảm so với trước nhưng vẫn còn phổ biến ( số lượng giao dịch ngầm chiếm khoảng 40%
tổng số giao dịch về bất động sản).
+Thị trường BĐS vẫn chưa ổn định, vẫn xảy ra những đợt sốt đất mà nguyên nhân chủ yếu là do: yếu tố " đầu cơ" trong kinh doanh bất động sản tác động vào tâm lý nguồn cầu làm giá cả tăng vọt (dẫn đến thực trạng trên địa bàn Hà Nội 70% người dân không mua được nhà ở trong khi đó 2/3 diện tích nhà ở tại các đô thị đã xây dựng nhưng chưa có người ở); thị trường bất động sản bị lũng đoạn bởi quan hệ xin -cho trong thẩm quyền giao đất cho các chủ đầu tư để xây dựng các khu nhà ở mới của UBND Thành phố (các đơn vị này được ưu ái phê duyệt giá thấp so với giá đất thị trường) làm cho thị trường BĐS thiếu thông tin, thiếu công khai, minh bạch
+ Nguồn cung BĐS do tổ chức đấu giá có ý nghĩa làm lành mạnh hoá thị trường BĐS nhưng chưa được thực hiện như là một hình thức giao đất chủ yếu, các dự án đấu giá QSDĐ thường có quy mô nhỏ..
+ Các sàn giao dịch chưa phổ biến, chủ yếu diễn ra ở các thành phố lớn, tính đến năm 2007 toàn Thành phố Hà Nội mới có khoảng 100 sàn giao dịch BĐS chủ yếu là của Nhà nước tổ chức. Hoạt động môi giới BĐS đã được coi là một nghề nhưng chưa được đào tạo đầy đủ nên chủ yếu vẫn tồn tại các "cò đất" làm cho sai lệch giá đất thực tế.
III.Thực trạng về giá đất trên địa bàn Thành phố Hà NộiIII.1.Thực trạng về xác định giá đất