Bán đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố hà nội

BỘ TưPHÁP ] Bộ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI NGUYỄN VĨNH DIÊN m BẮN ĐẤU 6IÂ QUYỂN sử DỤNG BẨT TRÊN BỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI ■ Chuyên ngành: LUẬT DẪN s ự Mỉ số: 663830 LUẬN VẪN THẠC sĩ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC Ts Hoàng Ngọc Thỉnh TH Ư V I Ệ N TRƯỜNGĐAI HOCLỮÂTHÀNỒI l_PHQNơàv HÀ NỘI - 2006 MỤC LỤC Trang LỜI NÓI ĐẨU CHƯƠNG 1-4 MỘT SÔ VẤN ĐỂ LÝ LUẬN VỀ BÁN ĐẤU GIÁ 5- 21 QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm, đặc điểm pháp lý bán đấu 5-14 giá quyền sử dụng đất 1.2 Pháp luật bán đấu giá quyền sử dụng đất CHƯƠNG THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIÊN ÁP ■ ■ a 14-21 22-51 i DỤNG PHÁP LUẬT VỀ BÁN ĐẤU GIÁ QUYỂN sử DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI ■ ■ ■ 2.1 Thực trạng pháp luật bán đấu giá 22-30 quyền sử dụng đất 2.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật bán đấu giá 31-51 quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hà Nội CHƯƠNG PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN 52-65 PHÁP LUẬT, NÂNG CAO HIỆU QUẢ Tổ CHỨC VÀ THỰC HIỆN BÁN ĐẤU GIÁ QUYỀN sử DỤNG ĐẤT ■ ■ ■ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI ■ ■ 3.1 Một số vấn đề đặt bán đấu giá 52-59 quyền sử dụng đất 3.2 Một số kiến nghị, giải pháp nhằm hoàn 59-65 thiện pháp luật nâng cao hiệu tổ chức, thực bán đấu giá quyền sử dụng đất Irên địa bàn thành phố Hà Nội KẾT LUẬN 66 TÀI LIỆU THAM KHẢO 67-69 NHŨNG CHỮ VIẾT TẮT TRONG LUẬN VĂN BLDS B ộ LUẬT DÂN Sự BĐG BÁN ĐẤU GIÁ BĐS BẤT ĐỘNG SẢN CHXHCN CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA HN HÀ NỘI HĐND HỘI ĐỒNG NHÂN DÂN HĐBĐG HỘI ĐỔNG BÁN ĐẤU GIÁ LĐĐ LUẬT ĐẤT ĐAI UBND ỦY BAN NHÂN DÂN QSD QUYỂN SỬ DỤNG TS TÀI SẢN TP THÀNH PHỐ LỜI NĨI ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Đất đai tài sản vô quý giá người; từ ngàn xưa cha ông ta nói: “ Tấc đất - Tấc vàng!” Ngày nay, lãnh đạo Đảng Cộng sản Việt Nam, kinh tế nước ta chuyển mạnh mẽ theo chế thị trường, có quản lý Nhà nước theo định hướng XHCN Nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần, có “Thị trường BĐS” thu hút mạnh mẽ nhiều tổ chức cá nhân, cạnh tranh nhằm khai thác giá trị tiềm tàng đất “Thị trường BĐS” mà tổ chức cá nhân thực giao dịch, mua bán liên quan đến BĐS, diễn thơng qua nhiều hình thức; “BĐG QSD đất” áp dụng nước ta năm gần Xã hội ngày phát triển nhu cầu sử dụng đất ngày tăng lên, địi hỏi tất yếu Ở TP lớn nói chung Thủ HN nói riêng hoạt động liên quan đến đất đai diễn đa dạng, phức tạp Nhiều giao dịch bất động sản thực “rtgầm” không qua quản lý Nhà nước; “g/ứo dịch ảo” đất đai làm cho giá đất “Thị trường BĐS” tăng, giảm bất thường gây nên khó khăn cơng tác quản lý đất đai, chưa khai thác giá trị đích thực đất Bởi vậy, “BĐG QSD đất” thực cách công khai, minh bạch, đặt quản lý chặt chẽ Nhà nước hình thức giao dịch BĐS cần phải phát huy nhiều thực tiễn Trong hệ thống pháp luật nước ta nay, pháp luật BĐG QSD đất nhiều bất cập hạn chế Hiện Việt Nam chưa có đạo luật riêng điều chỉnh trực tiếp lĩnh vực Vì chưa có quan tâm cách thỏa đáng pháp luật BĐG QSD đất; mặt khác, việc nghiên cứu chưa đạt tới độ sâu sắc toàn diện nên dẫn đến hậu việc hiểu sai lệch pháp luật BĐG QSD đất bị lợi dụng tổ chức thực BĐG QSD đất, gây thất cho Nhà nước, khơng bảo vệ quyền lợi đáng cơng dân u cầu đặt phải nghiên cứu cách hộ thống, sâu sắc toàn diện pháp luật BĐG QSD đất; từ đưa kiến nghị nhằm hồn thiện pháp luật giải pháp nâng cao hiệu tổ chức, thực pháp luật BĐG QSD đất Đứng trước đòi hỏi mặt lý luận thực tiễn vấn để trên, tác giả mạnh dạn lựa chọn vân đề “Bán đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn Thành phố Hà N ộĩ' làm đề tài luận văn tốt nghiệp Cao học Luật Tình hình nghiên cứu đề tài BĐG QSD đất vấn đề mẻ; thực tiễn BĐG QSD đất diễn phong phú, phức tạp cồn nhiều vướng mắc Cho đến có số cơng trình nghiên cứu BĐG TS nói chung mà chưa có cơng trình nghiên cứu BĐG QSD đất, như: Giáo trình Luật dân - Đại học Luật HN 2005, chương vn, phẩn IV; “ Pháp luật BĐG TS Việt Nam”; Luận văn Thạc sĩ Luật học tác giả Nguyễn Văn ú y, bảo vệ Trường Đại học Luật HN, năm 2003 Ngồi có số báo, viết đề cập khía cạnh thực tiễn hoạt động BĐG QSD đất số địa phương, phản ánh cách chung chung mà chưa đưa nội dung có tính kết luận khoa học Vì vậy, Bán đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn Thành phổ Hà N ội” đề tài nghiên cứu cấp độ Luận vãn Thạc sĩ Luật học 3 Phạm vi nghiên cứu đề tài Trong khuôn khổ luận văn Luận văn Thạc sĩ, tác giả đề cập đến số vấn đề lý luận BĐG QSD đất; quy định pháp luật BĐG QSD đất; thực trạng hoạt động BĐG QSD đất địa bàn TPHN, tập trung vào giai đoạn từ Nhà nước ta ban hành BLDS năm 1995 đến Hình thức tổ chức hoạt động BĐG QSD đất tác giả tập trung nghiên cứu BĐG QSD đất có thu tiền để xây dựng sở kết cấu hạ tầng địa bàn Thủ đô ƯBND cấp có thẩm quyền tiến hành Phương pháp nghiên cứu đề tài Phương pháp luận khoa học sử dụng chung trình nghiên cứu Luận văn phương pháp vật biện chứng phương pháp vật lịch sử Ngoài ra, tác giả cịn sử dụng phương pháp tổng hợp, phân tích, khảo sát, chuyên gia, so sánh để làm sáng tỏ vấn đề nêu lên Luận văn Mục đích, nhiệm vụ việc nghiên cứu đề tàỉ Luận văn nhằm nêu lên củng cố số vấn đề lý luận BĐG QSD đất; đánh giá thực trạng pháp luật BĐG QSD đất; thực tiễn hoạt động BĐGQSD đất địa bàn TPHN; đưa kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật, giải pháp nâng cao hiệu tổ chức thực BĐG QSD đất phạm vi nước nói chung địa bàn TPHN nói riêng Đề tài sau bảo vệ tài liệu tham khảo phục vụ cho việc nghiên cứu, học tập môn học Luật dân trường có giảng dạy pháp luật; đồng thời tài liệu để quan chức địa bàn TPHN tham khảo trình tổ chức hoạt động BĐG QSD đất Những kết nghiên cứu mói luận văn Luận văn có điểm mặt khoa học sau đây: - Trình bày cách hệ thống số vấn đề lý luận pháp luật BĐG QSD đất; làm rõ vấn đề có tính chất đặc thù quan hệ mua bán TS thơng qua hình thức BĐG, đặc biệt TS QSD đất - Đưa kết luận đánh giá ưu điểm, bất cập pháp luật hành nước ta BĐG QSD đất - Tổng kết cách hệ thống thực tiễn áp dụng pháp luật BĐG QSD đất địa bàn TPHN thời gian qua, đặc biệt từ năm 2002 (năm thí điểm thực BĐG QSD đất địa bàn HN) đến - Nêu kiến nghị phương hướng hoàn thiện pháp luật BĐG QSD đất, giải pháp nhằm nâng cao hiệu thực tiễn BĐG QSD đất phạm vi nước địa bàn TPHN Cơ cấu luận văn gồm: - Lời nói đầu - Chương Một số vấn đề lý luận Bán đấu giá quyền sử dụng đất - Chương Thực trạng pháp luật thực tiễn áp dụng pháp luật Bán đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn TPHN - Chương Phương hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu hoạt động BĐG QSD đất địa bàn TPHN - Kết luận - Danh mục tài liệu tham khảo C hương MỘT SỐ VẤN ĐỂ LÝ LUẬN VỂ BÁN ĐẤU GIÁ QUYỂN s d ụ n g ĐÂT 1.1 KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM PHÁP LÝ CỦA BÁN ĐẤU GIÁ QUYỂN s DỤNG ĐẤT 1.1.1 Khái niệm, đậc điểm pháp lý quyền sử dụng đất 1.1.1.1 Khái niệm vê quyên sử dụng đất Đối với quốc gia cộng đồng quốc tế, đất đai có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, phận tạo thành lãnh thổ quốc gia - yếu tố quốc gia độc lập có chủ quyền Bằng chủ quyền độc lập mình, quốc gia có quyền ban hành chế độ pháp lý riêng, nhằm quản lý khai thác đất đai hiệu Nếu nhiều quốc gia giới, Nhà nước công nhận đất đai loại TS (BĐS) thừa nhận chế độ sở hữu tư nhân đất đai, Việt Nam nay, pháp luật chưa công nhận quyền sở hữu tư nhân đất đai mà quyền thuộc Nhà nước (Điều 200 BLDS 2005) Để thực quyền đại diện chủ sở hữu đất đai khai thác giá trị từ đất, Nhà nước tiến hành nhiều hoạt động liên quan đến quản lý sử dụng đất đai, “Nhà nước trao QSD đất cho người sử dụng đất thơng qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận QSD đất người sử dụng đất ổn định; quy định quyền nghĩa vụ người sử dụng đất” (Khoản điều LĐĐ 2003) Như vậy, quy định pháp luật, Nhà nước công nhận QSD đất tổ chức, cá nhân đất đai định giao đất quan nhà nước có thẩm quyền; theo hợp đồng cho thuê đất bên Nhà nước với bên có nhu cầu sử dụng; sở người sử dụng đất ổn định Nhà nước công nhận QSD đất (cơng nhận thực tế) Theo quy định điều 164 BLDS 2005, chủ sở hữu đất đai Nhà nước có đầy đủ quyền năng: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền định đoạt đất đai Quy định cho thấy: QSD đất quyền Nhà nước đất đai thuộc sở hữu QSD đất hiểu quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai (điều 192 BLDS 2005) v ề mặt lý luận thực tiễn, QSD đất đương nhiên xuất người chủ sở hữu đất đai (là Nhà nước); Nhà nước hồn tồn có khả thực QSD đất đai mà khơng phụ thuộc vào ý chí chủ thể khác Tuy nhiên, giao dịch dân sự, người chủ sở hữu đất đai thực quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai theo tính năng, cơng dụng phương thức sử dụng sở trao quyền Nhà nước cho người theo mà pháp luật quy định Vấn đề đặt ra, QSD đất có coi TS hay khơng? Và có thuộc loại TS nào? Vấn đề khẳng định cách rõ ràng từ Nhà nước Việt Nam ban hành BLDS 1995 Theo quy định điều 172 BLDS 1995 thì: ‘T ài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá tiền quyền tài sản” Như vậy, QSD đất với tư cách loại quyền TS, khẳng định loại TS giao dịch dân Sau 10 năm thực thi cho thấy BLDS 1995 bộc lộ nhiều điểm chưa phù hợp với thực tiễn sống, chưa thật “tương thích”với luật pháp quốc tế tiến trình hội nhập, Quốc hội nước ta sửa đổi, bổ sung BLDS 1995 đồng thời ban hành BLDS 2005 (bắt đầu có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2006) Theo quy định điều 163 BLDS 2005 cho thấy, quyền TS (trong có QSD đất) lần khẳng định loại TS pháp luật dân nước ta Điều 174 BLDS 2005 sở phân chia TS thành loại BĐS động sản, 55 tục BĐG QSD đất nên quy định chung thống áp dụng nước, tránh tình trạng “mạnh làm” số địa phương - Thứ năm: tăng cường bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cá nhân, tổ chức lĩnh vực BĐG QSD đất; quy định biện pháp ngăn ngừa tượng tiêu cực lĩnh vực này, góp phần nâng cao hiệu hoạt động BĐG QSD đất phạm vi nước nói chung địa phương nói riêng 3.1.2 Vấn đề đặt tổ chức hoạt động bán đấu giá sử dụng đất Trước hết cần thấy rõ: BĐG QSD đất quan hệ kinh tế - dân sự, cần phải có tham gia bình đẳng thành phần kinh tế Sự tham gia doanh nghiệp BĐG QSD đất hồn tồn có khả đảm bảo quyền lợi bên bán, bên mua đảm bảo tuân thủ pháp luật trình tự, thủ tục BĐG QSD đất, cần phải có khuyến khích doanh nghiệp BĐG QSD đất thành lập vào hoạt động nhằm giảm tải gánh nặng kinh phí Nhà nước việc tổ chức hoạt động BĐG QSD đất Cần đẩy mạnh cải cách hành tổ chức hoạt động BĐG địa phương theo hướng tinh giản máy đầu mối Trung tâm bán đấu giá tài sản, theo hướng tỉnh, TP trực thuộc Trung ương thành lập trung tâm (theo tinh thần đạo Thủ tướng Chính phủ) [22] Các quan, doanh nghiệp Nhà nước khơng có chức BĐG TS đất khơng tự tổ chức BĐG QSD đất; không thành lập Hội đồng kiêm nhiệm đứng BĐG nhằm tránh tiêu cực, thơng đồng đấu giá; bảo vệ lợi ích Nhà nước, quyền lợi ích hợp pháp tổ chức công dân Nghị định số 05/2005/NĐ-CP quy định: người làm việc trung tâm dịch vụ BĐG TS, doanh nghiệp BĐG TS HĐ BĐG TS không tham gia đấu giá tài sản chưa hợp lý, đơn vị tổ chức BĐG thường bao gồm nhiều phận khác nhau, có phận trực tiếp thực công việc BĐG TS, 56 có phận làm cơng việc hành đơn Vì cần phải quy định rõ ràng: người trực tiếp liên quan đến hoạt động BĐG QSD đất dự án khơng tham gia đấu giá dự án Như vậy, vừa đảm bảo khách quan, vơ tư hoạt động nghề nghiệp nhân viên tổ chức BĐG, đảm bảo cho họ có quyền tham gia đấu giá QSD đất để thực lợi ích đáng Cần phải có quy định rõ ràng quyền nghĩa vụ người BĐG, tiêu chuẩn đấu giá viên phải thống Trung tâm BĐG TS doanh nghiệp BĐG TS Các tiêu chuẩn đấu giá viên phải thể trình độ hiểu biết pháp luật (tối thiểu phải có trình độ cử nhân Luật), đủ lực nghiệp vụ, phải có đạo đức tốt đặc biệt phải có vơ tư, khách quan, trung thực hoạt động nghề nghiệp 3.1.3 Vấn đề đăt đôi với giải tranh chấp bán đấu giá quyền sử dụng đất Trong thực tiễn hoạt động BĐG QSD đất địa bàn TP HN thường xảy tranh chấp sau đây: - Thứ nhất: tranh chấp quyền nghĩa vụ người tham gia đấu giá với HĐBĐG QSD đất Theo quy định pháp luật, người tham gia đấu giá QSD đất phải nộp tiền bảo lãnh trách nhiệm bên tổ chức đấu giá quy định dự án, họ không lấy lại khoản tiền bảo lãnh trách nhiệm vi phạm quy chế BĐG trường hợp khác mà pháp luật quy định Quy định vậy, rõ ràng đặt trách nhiệm biện pháp chế tài người tham gia đấu giá họ khơng làm trịn bổn phận mình; nhiên cần phải thấy BĐG QSD đất quan hệ kinh tế - dân sự, cần phải thể bình đẳng chủ thể trình tham gia hoạt động Nếu nói tới 57 trách nhiệm người tham gia đấu không nói tới trách nhiệm bên tổ chức đấu giá (như HĐĐG QSD đất) chấp nhận.Trong thực tiễn, nhiều dự án BĐG QSD đất HĐĐG QSD đất khơng tổ chức phiên đấu giá lý khách quan, không chịu trách nhiệm với người tham gia họ đóng số tiền lớn (5% giá trị QSD đất) - Thứ hai: tranh chấp hình thức tổ chức đấu giá QSD đất Theo quy định pháp luật, BĐG QSD đất tổ chức hình thức: đấu giá trực tiếp lời nói, đấu giá thông qua mạng Internet, đấu giá bỏ phiếu hình thức khác Trong thực tiễn, dự án BĐG QSD đất khác nhau, tùy tình hình cụ thể mà HĐ BĐG QSD đất lựa chọn hình thức, hình thức bỏ phiếu áp dụng rộng rãi Tuy nhiên, có trường hợp xảy (4/2006) dự án BĐG QSD đất quận Cầu Giấy phải tổ chức bắt thăm đất môt lô đất BĐG: lô đất BĐG bao gồm nhiều đất vị trí khác nhau, có 18 người bỏ phiếu trúng giá 20.500.000đ/m2 15 đất; theo quy định Ban tổ chức, 18 người phải bắt thăm, trúng số từ số đến số 15 trúng đấu giá Tuy nhiên, người trúng số từ số đến số 10 nhận đất vị trí thuận lợi; trúng số từ 11 đến 15 lại vị trí cuối đường, khuất nẻo, họ phải trả khoản tiền người khác Điều gây nên bất bình người trúng đấu giá khơng may mắn, thể khơng bình đẳng người tham gia đấu giá; tính chất đặc thù hoạt động BĐG cạnh tranh lành mạnh thông qua giá - Thứ ba: tranh chấp giá đền bù giải phóng mặt bằng, bố trí tái định cư chuyển đổi cấu kinh tế địa phương triển khai dự án BĐG QSD đất Thực tiễn cho thấy vấn đề đến bù giải phóng mặt vấn đề khó khăn khâu lập dự án triển khai dự án BĐG QSD đất Hiện nay, để 58 Nhà nước đưa mức giá bồi thường đất bị thu hổi chủ sử dụng hợp pháp vào khung giá đất UBND tỉnh, TP trực thuộc Trung ương phê duyệt Tuy nhiên, giá đất thị trường BĐS khu vực thường cao nhiều so với khung Nhà nước đưa Vì tạo phản ứng nhiều hộ gia đình, cá nhân cho khơng đền bù thỏa đáng; không chịu bàn giao đất cho Ban quản lý dự án để đưa vào BĐG Việc bố trí tái định cư vấn đề nan giải TP HN Khi hộ gia đình, cá nhân bàn giao đất cho chủ đầu tư xuất nhu cầu tái định cư họ Tuy nhiên quỹ nhà TP dành cho tái định cư không đáp ứng nhu cầu thực tế, thường vị trí xa trung tâm không thuận lợi cho sinh hoạt; chất lượng cơng trình khơng đảm bảo, có nơi vừa đưa vào sử dụng bộc lộ sai sót từ khâu thiết thi cơng hồn thiện; nhiều khu dự án nhà tái định cư người dân không đến nhận bàn giao dẫn đến tình trạng chậm trễ việc triển khai hoạt động BĐG QSD đất Việc chuyển đổi cấu kinh tế địa phương có dự án BĐG QSD đất thể lúng túng UBND TP HN Tại nhiều xã huyện ngoại thành, người dân sống chủ yếu nhờ sản xuất nơng nghiệp, UBND TP có định thu hồi đất nông nghiệp để thực BĐG QSD đất phục vụ cho việc xây dựng nhà chung cư mục đích khác khiến cho người dân xoay xở sau bàn giao đất cho Nhà nước, khiến cho nhân dân bất bình, gây nên trở ngại hoạt động BĐG QSD đất địa phương - Thứ tư: vấn đề đặt việc giải tranh chấp hoạt động BĐG QSD đất có thơng đồng người tham gia đấu giá với nhau, “mớc ngoặc” nhân viên Ban tổ chức đấu giá với người tham gia đấu giá; đối tượng tham gia đấu giá với mục đích phá 59 rối Theo quy định pháp luật nay, phát trường hợp gian lận nói trình tổ chức thực BĐG QSD đất kết đấu giá bị hủy việc đấu giá tổ chức lại phiên khác Tuy nhiên, vấn đế khác đặt ngược lại Ban tổ chức cố tình bỏ qua gian lận nói mà cơng nhận kết phiên đấu giá Rõ ràng pháp luật chưa nêu lên biện pháp chế tài vi phạm ngoài, việc hủy kết phiên đấu giá Hơn nữa, pháp luật chưa quy định rõ chế kiểm tra giám sát hoạt động BĐG QSD đất (chẳng hạn: chưa quy định vai trị Cơng chứng viên theo dõi hoạt động BĐG lại quy định trách nhiệm chứng thực vào biên BĐG QSD đất) Vì vậy, dẫn đến tình trạng lợi dụng kẽ hở pháp luật để “qua mặt” quan công quyền, nhằm trục lợi cá nhân, gây thất thoát tài sản Nhà nước 3.2 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ, GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ TỔ CHỨC, THỰC HIỆN BÁN ĐẤU GIÁ QUYỀN s DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 3.2.1 Những kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật bán đấu giá quyền sử dụng đất Để hoàn thiện pháp luật BĐG QSD đất theo mục đích, u cầu đặt ra, chúng tơi mạnh dạn nêu lên kiến nghị sau đây: - Thứ nhất: cần sửa đổi quy định BLDS 2005 BĐG TS theo hướng lược bớt số điều luật, cụ thể nên giữ lại điều 456 Bán đấu giá tài sản, loại bỏ điều: 457, 458, 459; quy định thành nhiều điều luật thực chất không đầy đủ, không hàm chứa toàn hoạt động BĐG TS cần phải điều chỉnh, bên cạnh quy định BLDS 2005 cịn có văn pháp luật “chuyên ngành” điều chỉnh trực tiếp quan hệ BĐG TS BLDS 2005 với ý nghĩa văn pháp luật “gơc”, nên quy định nguyên tắc chung lĩnh vực chuyên ngành; việc điều chỉnh quan hệ cụ thể 60 thuộc lĩnh vực nên dành để văn pháp luật riêng điều chỉnh Vấn đề áp dụng số lĩnh vực như: nhân gia đình, quyền sở hữu trí tuệ Vì theo chúng tơi, để đầy đủ chặt chẽ điều 456 BLDS nên quy định sau: “ Tài sản bán đấu giá theo ý muốn chủ sở hữu theo quy định pháp luật Việc bán đấu giá tài sản phải thực theo quy định pháp luật bán đấu giá tài sảri” - Thứ hai: pháp luật BĐG QSD đất nhiều văn nhiều quan có thẩm quyền khác ban hành Nhìn chung văn pháp luật BĐG QSD đất có thống với cách thức tổ chức, trình tự, thủ tục BĐG; bên cạnh cịn nhiều điểm mâu thuẫn nội dung cụ thể văn pháp luật cấp với văn pháp luật cấp trên, văn pháp luật địa phương với văn pháp luật Trung ương Vì vậy, theo chúng tơi, Nhà nước cần ban hành văn Luật BĐG TS để đảm bảo tính hiệu lực cao văn pháp luật quan quyền lực Nhà nước ban hành; Luật BĐG TS cần có phần riêng quy định BĐG QSD đất thay cho văn hành, tạo sở pháp lý áp dụng chung nước, tránh tình trạng địa phương tự ban hành Quy chế BĐG QSD đất khác - Thứ ba: sau ban hành Luật BĐG TS, quy phạm pháp luật áp dụng phát huy hiệu quả, Luật BĐG TS cần phải nhấn mạnh chi tiết sau đây: + Có chế đảm bảo bình đẳng chủ thể sử dụng đất theo phương châm “mọi cơng dân bình đẳng trước pháp luật” trình tham gia hoạt động BĐG QSD đất 61 Trong thực tiễn nay, số thành phố lớn (trong có TPHN) có quy định hạn chế tham gia công dân BĐG QSD đất quy định: cá nhân phải có hộ thường trú địa phương tham gia đấu giá QSD đất Những quy định trái với quy định Hiến pháp 1992, BLDS 2005 LĐĐ 2003, vơ hình chung tạo phân biệt đối xử công dân nước; tạo điều kiện để đối tượng đầu đất đai, mua bán lại kiếm lời, Nhà nước không thu thuế chuyển quyền sử dụng đất; không bảo vệ quyền lợi hợp pháp, đáng công dân; đồng thời ảnh hưởng trực tiếp tới hiệu BĐG QSD đất địa phương + Về nguyên tắc, thủ tục BĐG QSD đất: phải quán triệt, thống phạm vi nước, tránh tình trạng nơi làm khác theo kiểu tùy hứng Nguyên tắc BĐG QSD đất cần phải khẳng định: công khai, trực tiếp, liên tục, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên tham gia Hiện điều 17 Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/1/2005 phủ ban hành quy chế BĐG TS quy định có hình thức đấu giá là: đấu giá trực tiếp lời nói, đấu giá bỏ phiếu kín, đấu giá thơng qua mạng internet hình thức khác người có tài sản bán đấu giá người bán đấu giá tài sản thỏa thuận với Trong thực tế, việc tổ chức BĐG nảy sinh vấn đề mà hình thức có ưu, nhược điểm nơi lại vận dụng khác hình thức Đối với hình thức BĐG trực tiếp lời nói áp dụng rộng rãi thực tốt mang lại hiệu cao phiên BĐG Tuy nhiên, phiên BĐG thường có nhiều người tham gia nên khó điều hành, sau người trả giá giá có hàng loạt người trả giá lúc, người BĐG khó xác định thứ tự người trả giá dẫn đến 62 tình trạng lộn xộn; mặt khác hình thức khơng quy định thứ tự trả giá nên phát sinh tiêu cực việc người BĐG xếp thứ tự người đấu giá tham gia có lợi cho người mua họ có “móc ngoặc” với Đối với đấu giá thơng qua mạng Internet, hình thức đại, mở nhiều hội cho nhiều người họ khơng cần phải trực tiếp có mặt nơi đấu giá tham gia đấu giá Nhưng hình thức thể hịên bất tiện, khơng ràng buộc người tham gia đấu giá ban tổ chức đấu giá, nên họ “vơ tit' trả giá khơng mua; dùng tên ảo để tham gia đấu giá với mục đích phá rối Đây bất cập địi hỏi phải có biện pháp chế tài thích đáng hành vi phá hoại Đối với hình thức đấu giá bỏ phiếu nhiều địa phương áp dụng thể rõ ưu điểm bật, người tham gia người khác trả giá người bán đấu giá công bố công khai giá trả Như vậy, tiêu cực hình thức đấu giá lời nói khơng thực được; mặt khác hình thức tránh gây rối, trật tự phiên đấu giá Theo chúng tơi, để thống hình thức BĐG QSD đất, Nhà nước nên có quy định thống áp dụng hình thức (nên áp dụng hình thức đấu giá bỏ phiếu) khơng nên tổ chức bắt thăm nhiều người trả nhau, cần tổ chức vòng đấu cho người trả giá để chọn người có mức giá cao người trúng đấu giá + Vấn đề đặt tiền bảo lãnh người tham gia đấu giá để đảm bảo trách nhiệm tham gia Theo quy định pháp luật hành, người tham gia đấu giá phải nộp * trước khoản tiền không 5% giá trị đất định tham gia đấu giá (sẽ số tiền lớn giá trị đất lên tới hàng tỷ đồng) họ khơng lấy lại 63 khoản tiền khơng làm trịn bổn phận với tư cách người tham gia theo quy định pháp luật Tuy nhiên, người tổ chức đấu giá lại chịu trách nhiệm không tổ chức phiên đấu giá, rõ ràng gây thiệt hại người nộp tiền bảo lãnh VI vậy, theo chúng tôi, pháp luật cần phải quy định rõ hình thức việc nộp tiền người tham gia đấu giá “đặt cọc” Nếu HĐBĐG không tổ chức phiên đấu thơng báo phải có trách nhiệm bồi thường thiệt hại người tham gia đặt cọc Có đảm bảo bình đẳng địa vị pháp lý chủ thể quan hệ dân sự, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên tham gia BĐG QSD đất - Thứ tư: song song với việc ban hành Luật BĐG TS, Nhà nước cần khẩn trương ban hành Luật kinh doanh BĐS, khẳng định rõ QSD đất thứ hàng hóa, chuyển nhượng cách tự thị trường BĐS loại hàng hóa khác Bên cạnh đó, Nhà nước cần quy định rõ chế khuyên khích thành phần kinh tế tham gia vào hoạt động kinh doanh BĐS; xóa bỏ việc cấm phân lơ bán quy định nay; xóa bỏ chế hai loại giấy liên quan đến Quyền sở hữu nhà QSD đất mà nên nhập làm một; ban hành quy chế chặt chẽ Sàn giao dịch BĐS, cho phép tổ chức, cá nhân không phân biệt hộ tham gia thị trường chứng khoán BĐS nhằm khẳng định tính cơng khai, minh bạch cạnh tranh hoạt động kinh doanh BĐS 3.2.2 Những giải pháp nhằm nâng cao hiệu tổ chức, thực bán đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn Thành phố Hà Nội Nhằm nâng cao hiệu BĐG QSD, góp phần xây dựng đời sống kinh tế - xã hội địa bàn Thủ đô thời kỳ đổi Qua khảo sát thực tiễn, xin nêu lên giải pháp sau đây: 64 - Thứ nhất: UBND TPHN cần xóa bỏ quy định khơng cho phép người khơng có hộ HN tham gia đấu giá QSD đất địa bàn TPHN quy định trái với pháp luật hành; đồng thời có mở rộng đối tượng tham gia đấu giá tính cạnh tranh hoạt động tăng cao, Nhà nước có lợi tổ chức thành công nhiều phiên đấu giá QSD đất - Thứ hai: UBND TPHN cần phải điều chỉnh hợp lý khung giá loại đất theo hướng gắn bó với thị trường, không bị lạc hậu, tạo sở pháp lý vững việc đến bù giải phóng mặt bằng, chuyển đổi cấu kinh tế dự án có thu hồi đất - Thứ ba: đẩy mạnh công tác tiếp thị hoạt động BĐG QSD đất, tạo tâm lý yên tâm người tham gia hoạt động bán đấu giá QSD đất Theo quy định ƯBND TPHN, việc thông báo BĐG QSD đất tiến hành lần trước phát hành hồ sơ tối thiểu 15 ngày phương tiện thông tin đại chúng Quy định chưa hợp lý mặt thời gian, nhiều người khơng có điều kiộn theo dõi thường xun thơng tin, cần phải thông báo với thời gian dài hơn; mặt khác việc thơng báo cịn cần phải phối hợp với địa phương tỉnh bạn, tăng hàm lượng thông tin thông báo, kết hợp với gửi thư mời đấu giá tới nhiều nhóm đối tượng chắn thơng tin BĐG QSD đất khắc phục tình trạng người quan tâm - Thứ tư: cần phải nghiên cứu để điều chỉnh giá sàn dự án, không thiết phải để giá sàn cao nay, cộng với việc phải nộp trước số tiền bảo lãnh lớn (5% giá trị đất dự tính) tạo tâm lý e ngại nhiều người trước tham gia đấu giá QSD đất - Thứ năm: cần phải có thủ tục cởi mở hon người trúng đấu giá, việc miễn lệ phí đăng ký QSD đất (1% giá trị đất, theo quy định 65 hành), nhanh chóng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giấy phép xây dựng bàn giao đất, đảm bảo đất sau bàn giao đưa vào sử dụng - Thứ sáu: đẩy nhanh tiến độ xây dựng hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật khu đất đem đấu giá, tạo hấp dẫn người tham gia đấu giá Đối với dự án xây dựng xong sở hạ tầng không đủ số lượng người tham gia đấu giá theo quy định, chủ đầu tư tiếp tục tăng cường thơng tin, tiếp thị đến đối tượng có nhu cầu biết, tạo điều kiện thuận lợi mời tham gia; có đủ điều kiện tổ chức đấu giá với số lượng đất phù hợp, nên cho phép tổ chức phiên đấu giá với hình thức gọn nhẹ, bỏ giá vòng đấu - Thứ bảy: cải cách thủ tục hành việc lập trình duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lê 1/500; vói dự án đấu giá QSD đất thuộc năm 2005 năm 2006 chưa đủ điều kiện để giao đất, đề nghị Ban quản lý dự án thuộc Sở quy hoạch kiến trúc trực tiếp lập trình duyệt quy hoạch chi tiết; với dự án có đơn vị tư vấn, Sở quy hoach kiến trúc nên có kế hoạch hướng dẫn cụ thể ưu tiên giải trước để đảm bảo tiến độ dự án; trường hợp đơn vị tư vấn khơng đủ trình độ kinh nghiệm UBND quận, huyện phải thay đơn vị tư vấn - Thứ tám: có phối hợp chặt chẽ đồng quan chức việc quản lý hoạt động bán đấu giá quyền sử dụng đất; kiên ngăn chặn xử lý thích đáng hành vi tiêu cực tổ chức, thực BĐG QSD đất 66 KẾT LUẬN Đất đai mn đời tài sản gắn bó vô quý giá với người Nhà thơ Chế Lan Viên lên: “'Nơi ta ở, đất nơi ở; nơi ta đi, đất hóa tâm hồn!” Làm để phát huy cao giá trị đất, biến thành thứ cải ngày hữu ích cho người? câu hỏi lớn đối Nhà nước ta trình hoạch định sách quản lý sử dụng đất đai Một chủ trương đắn Nhà nước ta năm qua cho phép tiến hành hoạt động Bán đấu giá quyền sử dụng đất, coi quyền sử dụng đất loại hàng hóa giao dịch thị trường bất động sản Vì vậy, pháp luật bán đấu giá quyền sử dụng đất ban hành kịp thời đáp ứng yêu cầu đời sống xã hội Pháp luật Bán đấu giá quyền sử dụng đất mẻ Việt Nam; trình tổ chức thực địa bàn nước nói chung Thành phố Hà Nội nói riêng đạt kết định Tuy nhiên, thời gian qua, bộc lộ số nhược điểm, mâu thuẫn, nhiều kẽ hở, dễ bị lợi dụng trình thực hiện; cần phải tiền hành rà sốt, nghiên cứu cách tồn diện để đưa giải pháp phương hướng hoàn thiộn Trong khuôn khổ Luận văn Thạc sĩ Luật học, chúng tơi cố gắng phân tích thực trạng, ưu điểm, nhược điểm pháp luật bán đấu giá quyền sử dụng đất thực tiễn áp dụng địa bàn thành phố Hà Nội, đồng thời đưa kiến nghị, giải pháp với mong muốn đóng góp ý kiến vào q trình thực chủ trương đắn Nhà nước ta lĩnh vực đất đai, nhằm mục tiêu xây dựng đất nước ta ngày giàu đẹp, sánh vai cường quốc năm châu tồn giới tiến trình hội nhập 67 TÀI LIỆU THAM KHẢO Quốc Anh “Pháp luật tài sản bảo đảm QSD đất: cịn gây khó khăn cho người sử dụng đất”, Báo Người đại biểu nhản dân (143), ngày 22/10/2004 tr.7 Lê Xuân Bá (2003), Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam, Nxb Khoa học kỹ thuật, Hà Nội Bộ Luật dân (2005), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Công báo ngày 29-5-2004, Nghị 06/2004/NQ- CP phủ s ố giải pháp phát triển lành mạnh thị trường bất động sản Thái Bá cẩn, Trần Nguyên Nam (2003), Thị trường bất động sản vấn đề lý luận thực tiễn Việt Nam, Nxb Tài chính, Hà Nội Nguyễn Thị Cam (1997), C hế định quyền sử dụng đất pháp luật Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ luật học, Trường đại học Luật Hà Nội, Hà Nội Nguyễn Cao (2006), “ Thị trường bất động sản phục hồi”, Báo kinh tế đô thị (16/6/2006), tr Đảng Cộng sản Việt Nam (2001), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứIX, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Đảng Cộng sản Việt Nam (2001), Văn kiện Hội nghị lần thứ ban chấp hành Trung ương khóa IX, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 10 Đảng Cộng sản Việt Nam (2006), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứX, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 11 Nguyễn Ngọc Điệp (1997), 1200 thuật ngữ pháp lý Việt Nam, Nxb Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố hồ Chí Minh 12 Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam 1992 (sửa đổi năm 2001), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, 2001 68 13 Trần Thành Hưng (2001), “Giải pháp tài thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam”, Tạp chí tài (11), tr.16 -19 14 Lê Thanh Hà (2004), “Đấu giá quyền sử dụng đất kê biên để thi hành án”, Tạp chí Dân chủ Pháp luật (5), tr 30- 31 15 Luật đất đai (2003), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 16 Bùi Tuyết Mai (2005), Thị trường Quyền sử dụng đất Việt Nam, Nxb Lao động - xã hội, Hà Nội 17 Anh Nhi (2006), “Thị trường bất động sản ẩn số”, Báo Hà Nội (17/4/2006), tr 18 Niên giám thống kê Hà Nội (2004), Nxb Thống kê, Hà Nội 19 Nghị định số 181/NĐ-CP Chính phủ thi hành Luật đất đai, ngày 29/10/2004 20 Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 Chính phủ ban hành quy chế bán đấu giá tài sản 21 Sở tài nguyên môi trường Nhà đất Hà Nội (2006), “Báo cáo kết thực dự án đấu giá quyền sử dụng đất năm 2005 địa bàn thành phố”, (22/2/2006), Hà Nội 22 Trang tin điện tử Chính phủ (Website Chính phủ) 23 Trang tin điện tử báo Thanh niên (Website Thanh niên), ngày 8/3/2006 24 Nguyễn Tùng (2006) “Đấu giá quyền sử dụng đất Hà Nội: khó sao?”, Báo Hà Nội (8/5/2006), tr 25 Phùng Trung Tập (2006), “Giáo trình Luật dân tập 2”, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội, tr 131 -137 26 Tuấn Đạo Thanh (2003), “Vai trị cơng chứng hoạt động bán đấu giá bất động sản”, Tạp chí Dân chủ Pháp luật (12), tr 12- 15 69 27 Tạp chí Dân chủ Pháp luật (1995), “Số chuyên đề Bộ luật dân nước CHXHCN Việt Nam”, Bộ tư pháp, Hà Nội 28 Thông tư số 03/2005/TT- BTP ngày 4/5/2005 Bộ tư pháp hướng dẫn số quy định Nghị định 05/2005/NĐ-CP Chính phủ BĐG TS 29 UBND huyện Từ Liêm (2004), “ Báo cáo tiến độ thực dự án đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Từ Liêm”, (7/2005), Hà Nội 30 Nguyễn Văn Uý (2003), Pháp luật bán đấu giá tài sản Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ luật học, Trường đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 31 ƯBND TP Hà Nội (2005), “Báo cáo sơ kết năm 2003-2004 thực công tác đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng sở hạ tầng địa bàn Thành phố kế hoạch thực năm 2005”, (18/1/2005), Hà Nội 32 ƯBNDTP Hà Nội (2005), “Kế hoạch thực dự án đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn Thành phố Hà Nội”, (18/1/2005), Hà Nội 33 ƯBND huyộn Từ Liêm (2004), Hồ sơ mời đấu giá quyền sử dụng đất khu đô thị Cầu Giấy, Hà Nội, 2004 34 UBND quận Cầu Giấy (2004),“Kế hoạch thực công tác đấu giá quyền sử dụng đất khu đô thị Cầu Giấy (đợt I)”, (11/5/2004), Hà Nội 35 UBND huyện Từ Liêm (2005), “Báo cáo tiến độ thực dự án đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Từ Liêm”, Hà Nội 36 Quyết định số 216/2005/QĐ-TTG ngày 31/8/2005 Thủ tướng Chính phủ việc ban hành quy chế bán đấu giá quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất 37 Quyết định số 137/QĐ-UB ngày 9/9/2005 UBND Thành phố Hà Nội bán đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất địa bàn Thành phố Hà Nội ... dụng đất 1.2 Pháp luật bán đấu giá quyền sử dụng đất CHƯƠNG THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIÊN ÁP ■ ■ a 14-21 22-51 i DỤNG PHÁP LUẬT VỀ BÁN ĐẤU GIÁ QUYỂN sử DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI... NỘI ■ ■ ■ 2.1 Thực trạng pháp luật bán đấu giá 22-30 quyền sử dụng đất 2.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật bán đấu giá 31-51 quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hà Nội CHƯƠNG PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP... CAO HIỆU QUẢ Tổ CHỨC VÀ THỰC HIỆN BÁN ĐẤU GIÁ QUYỀN sử DỤNG ĐẤT ■ ■ ■ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI ■ ■ 3.1 Một số vấn đề đặt bán đấu giá 52-59 quyền sử dụng đất 3.2 Một số kiến nghị, giải pháp