công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố hà nội. thực trạng và giải pháp

b.Các trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất* Giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện các dự án vào mục đích - Đầu tư xây dựng nhà

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN

KHOA MÔI TRƯỜNG VÀ ĐÔ THỊ

-*** -CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Chuyên ngành: Kinh tế và Quản lý Đô thị

Đề tài:

CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

TRấN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP

Sinh viên thực hiện : Vũ Thị Huyền Trang

HÀ NỘI, 05 - 2011

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan nội dung báo cáo đã viết là do bản thân thực hiện, không saochép, cắt ghộp cỏc báo cáo hoặc luận văn của người khác; nếu sai phạm tôi xin chịu

kỷ luật với Nhà trường

Hà Nội, Ngày 15 tháng 05 năm 2011

Ký tên:

Họ tên SV: Vũ Thị Huyền Trang

MỤC LỤC

PHẦN MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN 4

1 Những vấn đề cơ bản về đất đô thị, thị trường đất đô thị, giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất 4

1.1 Đất đô thị 4

1.2 Thị trường đất đô thị 7

1.3 Quyền sử dụng đất và đấu giá quyền sử dụng đất 9

2 Vai trò của đấu giá quyền sử dụng đất 11

2.1 Mục đích, yêu cầu và nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất 11

2.2 Các hình thức đấu giá quyền sử dụng đất 12

3 Nội dung hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất 13

3.1 Đối tượng và điều kiện tham gia đấu giá quyền sử dụng đất 13

3.2 Giá đất và sử dụng các nguồn thu từ đấu giá quyền sử dụng đất 15

3.3 Quá trình hình thành và tổ chức phiên đấu giá 17

3.4 Thủ tục sau phiên đấu giá quyền sử dụng đất 25

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRấN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2005 – 2010 27

1 Khái quát về Thành phố Hà Nội 27

1.1 Điều kiện tự nhiên 27

1.2 Điều kiện kinh tế – xã hội 28

2 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội 32

2.1 Những mặt đạt được 32

2.2 Những mặt tồn tại 41

2.3 Nguyên nhân tồn tại 46

3 Dự báo nhu cầu sử dụng đất trong tương lai 48

3.1 Ảnh hưởng của tốc độ tăng dân số 48

3.2 Ảnh hưởng của thị trường bất động sản 49

3.3 Ảnh hưởng của các cơ chế chính sách 52

3.4 Xu hướng phát triển của Thành phố 53

4 Xây dựng phương án đấu giá quyền sử dụng đất 53

4.1.Quan điểm chỉ đạo của Thành ủy, UBND Thành phố Hà Nội về đấu giá quyền sử dụng đất năm 2011 53

4.2 Phương hướng tổ chức thực hiện 54

CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ 56

1 Giải pháp 56

1.1 Tăng cường công tác chỉ đạo, giám sát, kiểm tra và đôn đốc thực hiện của ban chỉ đạo thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất Thành phố 56

1.2 Tăng cường đẩy mạnh thực hiện ủy quyền, phân cấp cho cơ sở 56

1.3 Tăng cường phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan chức năng 57

1.4 Tiếp tục cải cách thủ tục hành chính 59

1.5 Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến đấu giá quyền sử dụng đất đến người dân 59

1.6 Tiếp tục đổi mới các hình thức đấu giá 60

1.7 Xử lý nghiờm cỏc trường hợp làm chậm tiến độ đầu tư xây dựng hạ tầng 60

1.8 Xử lý nghiờm cỏc trường hợp tiêu cực trong vi phạm quy chế đấu giá quyền sử dụng đất 61

2 Kiến nghị 62

2.1 Với Chính Phủ 62

2.2 Với UBND Thành phố 62

KẾT LUẬN 63

DANH MỤC BẢNG, BIỂU

Bảng 1: Ảnh hưởng của giá sàn tới giá mua một bộ hồ sơ đấu giá 21

Bảng 2: Ảnh hưởng của diện tích đất tới giá hồ sơ đấu giá 21

Bảng 3:Kết quả đấu giá quyền sử dụng hàng năm trên địa bàn Thành phố Hà Nội 32

Bảng 4: Phân bổ nguồn thu sau ĐGQSDĐ do UBND Thành phố tổ chức 34

Bảng 5: Phân bổ nguồn thu sau ĐGQSDĐ do UBND cấp quận, huyện tổ chức 36

Bảng 6: Phân bổ nguồn thu từ công tác đấu giá các khu đất nhỏ lẻ, xen kẹt trong khu dân cư 38

Bảng 7: Kết quả đấu giá nhà chuyên dùng năm 2007 39

Bảng 8: Suất đầu tư và lợi nhuận của dự án 44

Bảng 9: Tổng hợp kết quả đấu giá hàng năm 45

Bảng 10: Vốn FDI vào Việt Nam qua các năm 50

Bảng 11: Nguồn cung thị trường căn hộ năm 2010 51

Biểu 1: Vốn FDI vào Việt Nam qua các năm 51

Biểu 2: Nguồn cung thị trường căn hộ năm 2010 51

HĐND: Hội đồng nhân dân : Hội đồng nhân dân

KT - XH: Kinh tế - xã hội : Kinh tế - xã hội

NHTM: Ngân hàng th : Ngân hàng thương mại

QSDĐ: Quyền sử dụng đất : Quyền sử dụng đất

QHSDĐ: Quy hoạch sử dụng đất : Quy hoạch sử dụng đất

Sở TNVMT: Sở Tài nguyên và Môi trường : Sở Tài nguyên và Môi trường

TĐTLĐ: Trong độ tuổi lao động : Trong độ tuổi lao động

UBND: Uỷ ban nhân dân : Uỷ ban nhân dân

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mọi Quốc gia, nó còn là tư liệu sảnxuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bànphân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh vàquốc phòng Vì vậy, việc khai thác tài nguyên đất sao cho có hiệu quả và hợp lýnhất là vấn đề quan trọng được đặt ra cho mọi Quốc gia nói chung và với Việt Namnói riêng Trong nguồn tài nguyên đất đai thì đất đô thị được xếp vào loại quý giánhất và nó mang lại hiệu quả kinh tế xã hội cao nhất

Đô thị là trung tâm phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội của một vùng, lãnh thổnhất định Vì thế, đất đai đô thị luôn được khai thác vào các mục đích phát triểnkhác nhau với công suất và hiệu quả tốt nhất Chính trên những mảnh đất đô thị này

đã chứa đựng những công trình phục vụ cho mọi hoạt động của đô thị như ăn, ở,làm việc, đi lại và nghỉ ngơi của dân cư đô thị

Trong thời buổi kinh tế kế hoạch hóa tập trung, các cơ sở sản xuất, kinh doanhchủ yếu do Nhà nước nắm quyền kiểm soát dưới tác dụng của bàn tay hữu hình đãlàm cho hoạt động khai thác, kinh doanh của các doanh nghiệp chưa tận dụng đượctối đa hiệu quả sử dụng địa thế kinh doanh của doanh nghiệp mình Nhưng sau khinước ta chuyển sang nền kinh tế thị trường, bàn tay hữu hình mờ nhạt dần, thay vào

đó là bánh xe kinh tế của nền kinh tế thị trường tự điều tiết để hoạt động kinh doanhđạt được những hiệu quả cao nhất mà trước kia nó chưa có được Đặc biệt, sau hơn

ba năm gia nhập WTO đã thu hút tăng lượng lớn các nhà đầu tư nước ngoài vàoViệt Nam Tiêu biểu ở các Thành phố lớn như Hà Nội, số lượng người lao độngchuyển từ khu vực ngoại ô vào Thành phố ngày càng cao, dân cư tăng nhanh dẫn tớinhu cầu sử dụng đất xây dựng nhà ở, các khu vui chơi giải trí, khu nghỉ dưỡng, khutrung tâm thương mại, dịch vụ cũng như xây dựng các nhà máy, xí nghiệp, các công

ty trong và ngoài nước ngày càng cao, chính những điều đó khiến cho nhu cầu sửdụng đất tăng lên nhanh chóng, trong khi quỹ đất là có hạn Đứng trước vấn đề nangiải đó đòi hỏi Nhà nước phải có những chính sách và biện pháp xử lý kịp thời vớitầm nhìn chiến lược nhằm phát triển đất nước nói chung và thủ đô Hà Nội nói riêngtrong tương lai Thể hiện rõ nhất là việc quy hoạch đúng hướng, có tầm nhìn dài hạn

để hạn chế tối đa tổn thất do việc quy hoạch sai, quy hoạch chồng chéo Bên cạnh

đó, để giúp cho việc sử dụng đất một cách có hiệu quả đòi hỏi Nhà nước cần phải có

sự lựa chọn đúng đắn trong vấn đề quyết định giao đất cho các cá nhân cũng nhưcác tổ chức có đủ năng lực và đảm bảo đúng tiến độ thực hiện đầu tư được mua đất

để xây dựng nhà ở, cơ sở sản xuất, kinh doanh… bằng cách tiến hành tốt cỏc khõutrong quy trình đấu giá quyền sử dụng đất Việc tiến hành nghiêm túc và đúng đắnquy trình này sẽ góp một phần đáng kể vào nguồn thu của Ngân sách Thành phố.Tăng Ngân sách Thành phố, góp phần vào việc cải tạo, xây dựng và thực hiện các

dự án công cộng, qua đó góp phần phát triển KT - XH và phân phối một cách côngbằng hơn

Tuy nhiên, công tác bán ĐGQSDĐ được áp dụng ở nước ta chưa lâu, ban đầuvẫn còn sơ khai nên việc áp dụng còn hạn chế trong quy trình đánh giá, từ việc quyhoạch, GPMB chuẩn bị quỹ đất sạch để đưa ra đấu giá đến việc đầu tư xây dựngCSHT kỹ thuật và quá trình tổ chức đấu giá, quản lý việc sử dụng đất đúng theomục đích ban đầu trong hồ sơ đấu giá cũng như việc phân phối sử dụng nguồn tàichính thu được sau đấu giá chưa chặt chẽ và đúng hiệu quả Là một sinh viên trườngđại học Kinh tế Quốc dân, được học hỏi và đào tạo trong chuyên ngành Kinh tế vàQuản lý Đô thị, nhận thức rõ được tầm quan trọng của công tác ĐGQSDĐ đối với

sự phát triển của toàn xã hội, đã khiến em tìm tòi, nghiên cứu những hạn chế củacông tác này Để từ đó có thể rút ra những giải pháp nhằm khắc phục những hạn chếtrên Do vậy, trong quá trình thực tập ở Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, em

đã chọn đề tài: “Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội Thực trạng và giải pháp” để nghiên cứu vì thấy nó hết sức cần thiết và có ý

nghĩa sõu sắc cả về lý luận cũng như thực tiễn

2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

Hướng tập trung nghiên cứu chính của đề tài là các quy định của UBNDThành phố Hà Nội về công tác ĐGQSDĐ và các văn bản pháp quy có liên quan doChính Phủ ban hành, để đưa các quy định này vào áp dụng trong thực tế Điều đóđược thể hiện rõ tại các cuộc đấu giá hàng năm của các dự án được tổ chức tại cácđịa phương trên địa bàn Thành phố Hà Nội giai đoạn từ năm 2005 tới 2010 Qua đó

đã giúp chúng ta đánh giá những mặt đạt được, cũng như thấy rõ những điểm cònhạn chế trong công tác ĐGQSDĐ, để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuêđất trên địa bàn Thành phố Hà Nội Từ đú giúp tìm ra giải pháp nhằm nâng cao hiệu

quả của công tác ĐGQSDĐ, hoàn thiện hơn về quy trình đấu giá nhằm tăng nguồnthu cho Ngân sách Thành phố và sử dụng hợp lý hơn quỹ đất Thủ đô

3 Phương pháp nghiên cứu của đề tài

Trong quá trình nghiên cứu, tìm hiểu để viết chuyên đề thực tập tốt nghiệp này

em đã áp dụng một số phương pháp Trong đó hai phương pháp được áp dụng chính

là duy vật biện chứng và duy vật lịch sử Ngoài ra, chuyên đề còn sử dụng một sốphương pháp khác như phương pháp thống kê, phân tích tổng hợp… Các số liệutrong chuyên đề chủ yếu được Phòng Kế hoạch Tổng hợp thuộc Sở TNVMT HàNội cung cấp, từ năm 2005 đến năm 2010 Ngoài ra, chuyên đề còn tham khảo thêmmột số nguồn tài liệu khác như các website chuyên ngành hay từ cỏc sỏch, báo, tạpchí chuyên ngành khác

4 Phạm vi nghiên cứu của đề tài

Phạm vi nghiên cứu chính của chuyên đề chủ yếu là các dự án ĐGQSDĐ đểgiao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội,trong thời gian từ năm 2005 đến năm 2008 khi Hà Nội chưa sáp nhập Hà Tây vào

và thời gian sau khi Hà Nội đã mở rộng từ năm 2008 đến hết 2010

5 Kết cấu của đề tài

Kết cấu nghiên cứu của chuyên đề ngoài phần mở đầu và phần kết luận,chuyên đề còn có 3 chương sau:

Chương I: Cơ sở lý luận

Chương II: Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội giai đoạn 2005 - 2010

Chương III: Giải pháp và kiến nghị

CHƯƠNG I: CƠ SỞ Lí LUẬN

1. Những vấn đề cơ bản về đất đô thị, thị trường đất đô thị, giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất.

1.1 Đất đô thị

1.1.1 Khái niệm đất đô thị

Đứng trờn cỏc góc độ khác nhau sẽ có những quan điểm và cách đánh giákhác nhau về đất đô thị Dưới đây là một số quan điểm về đất đô thị:

Các nhà kinh tế học đưa nội hàm kinh tế vào khái niệm đất đai và đã đánh giácao đất đai C.Mỏc đó rất tán thưởng quan điểm của các nhà kinh tế học cổ điển,ông chỉ ra rằng “lao động không phải là nguồn duy nhất của những giá trị sử dụng

do nó sản xuất ra, không phải là nguồn duy nhất của của cải vật chất” Như WiliamPetty nói, “lao động là cha của mọi của cải, còn đất đai là mẹ của nú” Đất đaithường được sử dụng với khái niệm là “đối tượng lao động” và “yếu tố sản xuất”.Đất đai là một phạm vi không gian, như một vật mang những giá trị theo ýniệm của con người Theo cách định nghĩa này, đất đô thị thường gắn với một giá trịkinh tế được thể hiện bằng giá tiền trên một đơn vị diện tích đất đô thị khi có sựchuyển quyền sở hữu

Trên phương diện luật pháp: đất đô thị là đất được các cấp có thẩm quyền phê

duyệt cho xây dựng đô thị

Trên phương diện chất lượng: đất đô thị là một phần diện tích cụ thể của bề

mặt trái đất, bao gồm các yếu tố cấu thành môi trường sinh thái ngay trên và dưới

bề mặt đất như khí hậu, thổ nhưỡng, dạng nước ngầm, tập đoàn động thực vật, trạngthái định cư của con người, những kết quả hoạt động của con người trong quá khứ

và hiện tại để lại (san nền, xây dựng hồ chứa nước, hệ thống tiờu thoỏt nước, đường

sá, nhà cửa)

Trên phương diện hành chính: đất đô thị là đất nội thành, nội thị và thị trấn,

ngoài ra đất ngoại thành, ngoại thị nếu được quy hoạch đô thị xây dựng và sử dụngvào mục đích xây dựng đô thị thì cũng được quản lý và sử dụng như đất đô thị.Như vậy đất ngoại thành, ngoại thị được sử dụng và quản lý như các loại đấtnông nghiệp, lâm nghiệp hay đất chuyên dùng Nếu đất ngoại thành, ngoại thị đó cúquy hoạch được các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để phát triển đô thịthì cũng được quản lý như đất đô thị

Đất là nền tảng để phát triển đô thị, ở đó con người sinh sống, làm việc và sửdụng các dịch vụ Vì vậy đất đô thị là để quy hoạch đô thị, xây dựng phát triển đô thị.

1.1.2 Đặc điểm đất đô thị

Đất đai đô thị là yếu tố lực lượng sản xuất cơ bản nhất của xí nghiệp đô thịcũng như của người nông dân sử dụng đất để canh tác, chăn nuôi Không có đất đaithì khó có thể tưởng tượng được bất kỳ sự sản xuất đô thị nào Từ ý nghĩa này, đấtđai vẫn là nhân tố khởi động đầu vào sớm nhất của sản xuất đô thị, nhưng tác độngcủa nó đối với các ngành nghề sản xuất khác nhau là khác nhau

Đất đai thuộc sở hữu Nhà nước nhưng vẫn được người sử dụng mua bán, traođổi, chuyển nhượng quyền sử dụng trên thị trường vì nó là một loại hàng hóa đặcbiệt Do diện tích đất bị giới hạn nên mức độ khan hiếm của hàng hóa này rất cao

Vì vậy, đất là nguồn tài nguyên quý giá của mọi Quốc gia nói chung và mỗi đô thịnói riêng Cũng giống như đất đai nói chung, đất đô thị ngoài những đặc điểmchung cũn cú một số đặc điểm mà các hàng hóa khác không thể có:

a Tính không thể thay thế

Đất thường là đất của khu vực nhất định Không gian rộng rãi của nó có tính

cố định, không thể vận chuyển và di động, cũng không thể bị vật khác thay thế, nóđược cố định mãi mãi ở một nơi nào đó, nó không chỉ có ảnh hưởng rất lớn đối vớihiệu ích kinh tế mà còn rất khó sửa đổi

b Tính khan hiếm

Đất đai thường có số lượng hạn chế nhất định trên trái đất, không thể tái sinh,không thể mở rộng Là yếu tố sản xuất ” không thể sinh ra” Cùng với sự phát triểncủa xã hội loài người, tăng trưởng sản xuất và tốc độ đô thị hóa nhanh chóng, dân sốtăng vọt, đất đai của trái đất bị co kộo nờn ngày càng khan hiếm rõ rệt, mâu thuẫnngày càng gay gắt

tranh, đấu tranh dân tộc, đấu tranh của nông dân xảy ra liên miên trong nhiều thờiđại đều có liên quan tới sự tranh giành đất đai.

d Mất cân đối nghiêm trọng giữa cung và cầu

Việt Nam được xếp vào một trong các Quốc gia có tỷ trọng dân số đô thị thấptrên thế giới Tuy nhiên, những năm gần đây tốc độ đô thị hóa tăng nhanh vừa kéotheo sự gia tăng của dân số đô thị chính thức và nhiều hơn là sự gia tăng dân số đôthị phi chính thức Chính sự gia tăng nhanh chóng của dân số đô thị trong khi cácđiều kiện CSHT đô thị tăng chậm đang tạo ra sức ép lớn về giải quyết các nhu cầusinh hoạt đô thị Để gia tăng phát triển hệ thống CSHT đô thị, một trong những điềukiện cơ bản là khả năng đáp ứng về diện tích đất đai tạo bề mặt cho phát triển đôthị Việc mở rộng thêm diện tích đất đai cho phát triển đô thị đang gặp phải nhiềugiới hạn về địa hình bề mặt và nhất là giới hạn cho phép phát triển quy mô đô thị.Chính những giới hạn trên đang làm tăng thêm mâu thuẫn giữa cung và cầu về đấtđai các đô thị ở nước ta

e Đan xen nhiều hình thức và chủ thể sử dụng đất

Do điều kiện đặc thù về lịch sử, đất đai đô thị ở nước ta hiện đang sử dụngphân tán về mục đích sử dụng và chủ thể sử dụng Sự đan xen giữa đất đai các khudân cư với đất phát triển các hoạt động sản xuất công nghiệp, thương mại, dịch vụ

và các cơ quan hành chính sự nghiệp Sự đan xen về mục đích sử dụng cũng dẫnđến sự đan xen về chủ thể đang sử dụng đất đô thị Sự đan xen về chủ thể và mụcđích sử dụng đang làm tăng thêm tính bất hợp lý trong việc sử dụng đất của các đôthị ở nước ta hiện nay Việc đan xen trên cũng đang là lực cản cho việc quy hoạchphát triển đô thị theo hướng văn minh, hiện đại

f Tình trạng sử dụng đất không đúng quy hoạch

Việc phát triển các đô thị ở nước ta vốn dĩ đã thiếu quy hoạch thống nhất,thêm vào đó do sự đan xen về chủ thể sử dụng và mục đích sử dụng, nên tình trạng

sử dụng đất đô thị hiện nay không theo quy hoạch đang là vấn đề nổi cộm phổ biếncủa các đô thị Do thiếu quy hoạch nên việc sử dụng đất đô thị hiện nay đang thểhiện nhiều bất hợp lý cả về bố trí kết cấu không gian, địa điểm và lợi ích mang lại.Những vấn đề bất cập trên đây đặt ra cho công tác quản lý đất đai phát triển đô thị ởnước ta trong thời gian tới nhiều vấn đề lớn cấp bách phải thực hiện

Trước hết, phải hình thành quy hoạch về định hướng phát triển tổng thể hệthống đô thị, tránh tình trạng phát triển đô thị không theo quy hoạch Việc quy

hoạch hệ thống đô thị cần phải xác định được quy mô, phạm vi phát triển của các đôthị trung tâm, các đô thị vệ tinh và giới hạn tình trạng tự phát kéo dài nối liền các đôthị trung tâm với các đô thị vệ tinh.

Tiếp đến cần thống kê, điều tra nắm chắc thực trạng sử dụng đất đai của các

đô thị hiện có; xây dựng quy hoạch chi tiết việc phát triển không gian và sử dụngđất đô thị để công bố công khai rộng rãi nhằm hạn chế các hoạt động sử dụng tựphát sai quy hoạch đã phê duyệt Xúc tiến việc thực hiện các phương án quy hoạch

ở những nơi, những khâu trọng điểm

Xây dựng và hoàn thiện hệ thống chính sách, công cụ và bộ máy quản lý việc

sử dụng đất đai, quản lý phát triển đô thị từ Trung ương đến các Thành phố, cácquận và các phường

g Xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật khi sử dụng

Đất đô thị phải được xõy dựng CSHT khi sử dụng nhằm nâng cao hiệu quảxây dựng, tránh phá đi làm lại Trong thực tế hiện nay, hiện tượng hệ thống ốngnước hay cáp ngầm làm sau khi đường xỏ đó xong còn tương đối phổ biến Hệthống CSHT kỹ thuật cao ở đô thị là đặc trưng cơ bản phân biệt giữa thành thị vànông thôn Hệ thống này bao gồm: hệ thống giao thông, hệ thống cấp thoát nước, hệthống thoát nước mưa, nước bẩn, hệ thống điện, hệ thống thông tin liên lạc, hệthống thu gom và xử lý rác thải Hệ thống CSHT kỹ thuật cao là điều hết sức cầnthiết ở đô thị Thực tế ở nước ta hiện nay có hai hệ thống phát triển đất và nhà ở Hệthống chính thức bắt đầu từ việc phân lô các mảnh đất và xây dựng cấp thoát kỹthuật, xây dựng nhà ở và cuối cùng mới là con người đến tiếp nhận, sử dụng hoặccon người đến xây dựng nhà cửa sau khi đã xây dựng cấp thoát kỹ thuật Hệ thốngkhông chính thức là quá trình hình thành những xóm liều hoặc sự phân chia các lôđất đó, họ xây dựng nhà cửa và ở khi chưa có hệ thống HTKT hoặc hệ thống HTKTchưa hoàn chỉnh

1.2 Thị trường đất đô thị

1.2.1 Khái niệm thị trường đất đô thị

Nói đến thị trường đất chủ yếu là thị trường giao dịch quyền sử dụng đất, dochính quyền (là đại diện cho người sở hữu đất quốc hữu) với người sử dụng đất kýhợp đồng đất sử dụng, hai bên xây dựng quan hệ giao và nhận đất

Quan hệ này thông thường khái quát thành thị trường đất cấp một quốc gia.Phương thức thỏa thuận của loại giao dịch này nói chung có ba loại: hợp đồng, đấu

thầu và bán đấu giá Thời hạn xuất nhượng quyền sử dụng nói chung khoảng 50năm Đất đai sau khi xuất nhượng, nếu hết thời hạn sử dụng, nếu không gia hạn sửdụng đất này cùng vật kiến trúc trên đất sẽ do đại diện người sở hữu đất thu vềkhông có đền bù Hình thức đấu thầu và bán đấu giá trong thị trường cấp một, điđến cơ chế cạnh tranh, đã căn bản cải cách chế độ sử dụng đất của kinh tế đô thị.Nhưng trong khi thực hiện, giá đấu giá cao nhất, giá gọi thầu thấp hơn, giá hợpđồng thấp nhất Một trong những nguyên nhân là nhân tố cung, cầu được thể hiệnkhác nhau trong xuất nhượng hợp đồng, xuất nhượng đấu thầu, xuất nhượng đấugiá, phương thức hợp đồng có độ minh bạch cao, sự bất chính cũng có tác dụng nhấtđịnh.

Thị trường đất cấp hai là thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữanhững người dùng đất, sau khi nhận được quyền sử dụng đất có đền bù của chínhquyền thì tiến hành đầu tư khai thác như: tiến hành xây dựng CSHT, làm công táckhai thác tổng hợp và tái khai thác xây dựng nhà đất, tức sau khi cải tạo đô thị cũ, sẽchuyển nhượng có đền bù cho người sử dụng khác toàn bộ hoặc một phần quyền sửdụng đất hoặc cả vật kiến trúc trên đất sau khi khai thác Một số xí nghiệp chiếmnhiều đất có thể chuyển nhượng đất thừa cho những người cần khai thác để điềuchỉnh thừa thiếu, không lãng phí để đất nhàn rỗi Ngoài ra, có người dùng đất lấyquyền sử dụng đất của mình làm vật thế chấp ở ngân hàng, cũng thuộc loại thịtrường cấp hai

Mở rộng thị trường đất cấp hai có tác dụng then chốt làm sống toàn bộ thịtrường đất đai Vì xí nghiệp khai thác kinh doanh nhà đất, nếu không có môi trườnghoạt động của thị trường cấp hai thì quyền sở hữu đất nhận được từ thị trường cấpmột rất khó chuyển nhượng, nên cũng khó kinh doanh và toàn bộ thị trường đất đaicũng khú sụi động Do đó cần có biện pháp tích cực để thúc đẩy thị trường đất cấpmột, cấp hai có thể phát triển hài hòa Nhưng cùng với thị trường đất mở cửa, hiệntượng đầu cơ đất đai bắt đầu xuất hiện, có thể gọi là cơn sốt “ buôn bán đất” có tácdụng rất tiêu cực đối với sự phát triển lành mạnh của thị trường đất đai

1.2.2. Đặc điểm thị trường đất đô thị

Thị trường đất đai nói chung, đất đô thị nói riêng có những đặc điểm khác biệt

so với thị trường các hàng hóa thông thường khác

Thứ nhất, Đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, đất đai không phải là hàng

hóa; các quan hệ về mua bán, trao đổi về đất đai chỉ là các quan hệ về trao đổi,

chuyển nhượng, cho thuê, cầm cố và bồi hoàn về quyền sử dụng trong giới hạnquyền của người sử dụng đất được Nhà nước cho phép.

Thứ hai, Tất cả các quan hệ về đất đai trên thị trường diễn ra đều không làm

thay đổi quyền sở hữu về đất cũng giống như không làm thay đổi vị trí cố định vốn

có của đất đai

Thứ ba, Dù trong cơ chế thị trường, dù chế độ sở hữu đất đai là tư nhân hay sở

hữu toàn dân thì Nhà nước luôn giữ vai trò chi phối và quyết định tối cao đối với thịtrường đất đai, quyền ưu tiên đối với các quan hệ về đất đai luôn thuộc về Nhànước

Thứ tư, Thị trường đất đai đô thị thường gắn bó rất chặt chẽ với thị trường các

yếu tố khác của đô thị như CSHT, công trình xây dựng… nói chung chúng gắn bótrong một khối thống nhất khó có thể phân chia búc tỏch và thường được đánh giáchung là BĐS

1.3. Quyền sử dụng đất và đấu giá quyền sử dụng đất

1.3.1.Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước

có thẩm quyền về đất cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợppháp của người sử dụng đất

(Nguồn: Số 13/2003/QH11 về đất đai)

1.3.2.Đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị

a Đăng ký quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng đất

Mọi tổ chức cá nhân khi sử dụng đất đều phải tiến hành kê khai đăng ký việc

sử dụng đất với UBND phường, thị trấn để được cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng hợp pháp đất đang sử dụng Việc đăng ký đất đai không chỉ đảm bảo quyền lợicủa người sử dụng đất mà còn là nghĩa vụ bắt buộc đối với người sử dụng đất Việcđăng ký đất đai sẽ giúp cho cơ quan Nhà nước nắm chắc hiện trạng sử dụng đất,thực hiện các tác nghiệp quản lý đồng thời thường xuyên theo dõi quản lý sử dụngđất đai theo đúng mục đích

b Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Nhà nước cấp GCN QSDĐ cho những trường hợp sau đây:

- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp thuê đất nôngnghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn

- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp GCN QSDĐ.

- Người đang sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 và Điều 51 của Luật đấtđai 2003 mà chưa được cấp GCN QSDĐ

- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, được nhậntặng, cho quyền sử dụng đất; người được nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợpđồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; tổ chức sử dụng đất

là pháp nhân mới được hình thành do cỏc bờn góp vốn bằng quyền sử dụng đất

- Người trúng ĐGQSDĐ, đấu thầu dự án có sử dụng đất

- Người sử dụng đất trong khu công nghiệp theo quy định tại Điều 90 của Luậtđất đai 2003; trong khu công nghệ cao quy định tại Điều 91 của Luật đất đai 2003;trong khu kinh tế theo quy định tại Điều 92 của Luật đất đai 2003

- Người mua nhà ở gắn liền với đất ở

- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở

Thẩm quyền cấp GCN QSDĐ đô thị do UBND tỉnh, Thành phố trực thuộcTrung ương (gọi tắt là cấp tỉnh) cấp Cơ quan quản lý nhà đất và địa chính giúpUBND tỉnh tổ chức thực hiện việc đăng ký, xét cấp chứng nhận, lập hồ sơ gốc vàquản lý hồ sơ về sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất đô thị

1.3.3 Đấu giá quyền sử dụng đất

a Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất

Luật dân sự Việt Nam đã quy định tại Điều 5: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân

do Nhà nước đại diện chủ sở hữu” Câu nói trờn đó khẳng định đất đai không thuộc

sở hữu của tư nhân, mà Nhà nước chỉ là người đại diện cho lợi ích của nhân dân,Nhà nước có đủ phương tiện, công cụ để thay mặt nhân dân thực hiện quyền chủ sởhữu về đất đai Quyền đó được thể hiện thông qua quyền định đoạt đối với đất đai

và quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính vàthực hiện trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất hợp pháp

Tại khoản 1, Điều 1 của Quyết định số 137/2005/QĐ-UB ngày 9 tháng 9 năm

2005 của UBND Thành phố Hà Nội quy định: “ĐGQSDĐ là việc của cơ quan Nhànước có thẩm quyền công khai lựa chọn nhà đầu tư là các tổ chức, hộ gia đình, cánhân trong nước thuộc mọi thành phần kinh tế có đủ điều kiện về vốn và khả năngđảm bảo yêu cầu kỹ thuật của vốn đầu tư xây dựng công trình CSHT, phát triển KT

- XH trên địa bản Thành phố”

b.Các trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất

* Giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện các dự án vào mục đích

- Đầu tư xây dựng nhà ở để ở, bán hoặc cho thuê, trừ trường hợp đất xây dựngnhà cao tầng cho công nhân trong khu công nghiệp

- Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê

- Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng

- Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh

- Sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp và nuôi trồng thủy sản

* Đấu giá để cho thuê đất thực hiện dự án vào mục đích

- Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh

- Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của

xã, phường, thị trấn để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản Giaocho UBND cấp huyện quy định cho từng trường hợp cụ thể

* Đấu giá quyền quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hay cho thuêđất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh được xác định cụ thể ngay từkhi lập dự án ĐGQSDĐ

* Thời hạn sử dụng đất

- Đất xây dựng nhà ở hoặc nhà ở cao tầng hỗn hợp giao đất sử dụng lâu dài

- Đất xây dựng công trình sản xuất, kinh doanh, dịch vụ: Giao đất sử dụngtrong thời hạn 50 năm

- Trường hợp cho thuê đất để xây dựng công trình sản xuất, kinh doanh, thờihạn cho thuê đất tối đa là 50 năm

- Trường hợp giao đất, cho thuê đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủysản thì thời hạn giao đất, cho thuê đất căn cứ vào QHSDĐ nông nghiệp tại khu vực

2. Vai trò của đấu giá quyền sử dụng đất

2.1. Mục đích, yêu cầu và nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất

2.1.1 Mục đích của công tác đấu giá quyền sử dụng đất

Việc tổ chức công tác ĐGQSDĐ sẽ là phương pháp tốt nhằm chọn lọc đượcnhững nhà đầu tư có đủ năng lực, có dự án khả thi sẽ lọt qua vòng đánh giá hồ sơ đểtham gia đấu giá, từ đó làm tăng nguồn thu cho Ngân sách Thành phố và tạo vốnđầu tư xây dựng cơ bản; thực hiện các dự án cải tạo, nâng cấp và xây dựng mớiCSHT trên địa bàn Thành phố, quận, huyện được cấp có thẩm quyền phê duyệt

Qua hình thức ĐGQSDĐ sẽ tạo ra quỹ đất để phát triển, xây dựng nhà ở chongười lao động có thu nhập thấp, xây dựng nhà ở xã hội Từ đó, giải quyết được vấn

đề nan giải của xã hội mọi thời đại là vấn đề nhà ở

Ngoài ra ĐGQSDĐ còn hạn chế được đáng kể hiện tượng đầu cơ đất vì mụcđích tư lợi, làm cho thị trường đất trở nên kém minh bạch

2.1.2 Yêu cầu trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất

Diện tích đất đưa ra ĐGQSDĐ phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụngđất và được cấp có thẩm quyền phê duyệt Việc đấu giá phải được thực hiện tới từng

lô đất, ô đất, thửa đất cho các tổ chức, cá nhân và hộ gia đình có nhu cầu sử dụng.Trường hợp đấu giá cả dự án (trọn gói) hoặc lô đất (gồm nhiều thửa đất có côngnăng sử dụng khác nhau) do UBND Thành phố quyết định

Các thửa đất được tổ chức đấu giá đã được bồi thường GPMB

Các thửa đất được tổ chức đấu giá phải có phương án đấu giá được cấp cóthẩm quyền phê duyệt

2.1.3 Nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất

Nguyờn tắc công khai, dân chủ, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền cũng nhưlợi ích hợp pháp của các bên tham gia đấu giá và của Nhà nước là nguyờn tắc tấtyếu trong công tác ĐGQSDĐ hiện nay

2.2. Các hình thức đấu giá quyền sử dụng đất

Hiện nay có 3 hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đã và đang được áp dụngrộng rãi như sau:

2.2.1 Đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp theo từng vòng

Là hình thức mở công bố công khai từng vòng, liên tục cho đến khi không cònngười trả giá cao hơn thì người cuối cùng có mức giá cao nhất sẽ là người trỳng giỏ.Sau khi tổ chức đấu giá vòng đấu thứ nhất, Hội đồng công bố kết thúc vòngđấu và mức giá trả cao nhất của vòng đấu này và tuyên bố vòng đấu tiếp theo, xácđịnh số người tiếp tục tham gia vòng đấu giá, công bố giá sàn của vòng đấu tiếptheo Cuộc đấu giá sẽ kết thúc khi xác định được mức giá trả cao nhất và không cònngười tiếp tục tham gia đấu giá

Hình thức này tối thiểu phải được thực hiện qua 3 vòng đấu bắt buộc

Nếu sau 3 vòng đấu bắt buộc, đến một vòng đấu bất kỳ mà tất cả người thamgia đấu giá tự nguyện từ chối không tham gia đấu giá thì tổ chức bốc thăm để xác

định người trúng đấu giá cho những người có mức bỏ giá cao nhất của vòng đấutrước đó Giỏ trỳng đấu giá là giá trả cao nhất của vòng đấu liền kề trước đó.

2.2.2 Đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp một vòng

Là mở kết quả công khai: Nếu đấu giá nhiều thửa đất trong cùng một lô đất đểxây dựng nhà ở thì việc xột giỏ người trỳng giỏ cho từng thửa đất dựa trên nguyêntắc thứ tự người bỏ giá từ cao xuống thấp được chọn vị trí cho đến khi đủ số lượngcác thửa đất Nếu 1 thửa đất có nhiều người bỏ giá bằng nhau thì tổ chức cho nhữngngười đó bắt thăm để chọn được người trỳng giỏ

2.2.3 Đấu giá công khai bằng lời

Hội đồng chỉ được công bố giá sàn vào lúc bắt đầu thực hiện phiên đấu giá.Người tham gia đấug giá trả lời giá trực tiếp bằng lời liên tục cho đến khi không cònngười trả giá tiếp Người có mức giá trả cao nhất là người trúng đấu giá Trườnghợp tất cả các đối tượng đều trả giá thấp hơn giá sàn thì hội đồng đấu giá quyết địnhđình chỉ phiên đấu giá, báo cáo cơ quan chức năng có thẩm quyền điều chỉnh giásàn

3. Nội dung hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất

3.1. Đối tượng và điều kiện tham gia đấu giá quyền sử dụng đất

3.1.1 Đối tượng tham gia đấu giá quyền sử dụng đất

Để tổ chức được một cuộc ĐGQSDĐ cần phải có hai đối tượng tham gia vàoquá trình đấu giá là: bên tổ chức đấu giá và bên tham gia đấu giá

a Bên tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất

- UBND Thành phố (là các Sở, Ngành, các tổ chức phát triển quỹ đất Thànhphố được UBND Thành phố giao nhiệm vụ)

- UBND cấp huyện

b Đối tượng tham gia đấu giá quyền sử dụng đất là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất, độc lập về tài chính và không sử dụng vốn Ngân sách Thành phố để tham gia đấu giá quyền sử dụng đất.

- Trường hợp ĐGQSDĐ để xây dựng nhà ở biệt thự, nhà vườn, nhà liền kề:Đối tượng tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân từ 18 tuổi trở lên có đủ năng lựchành vi dân sự (có hộ khẩu thường trú tại Hà Nội) hoặc không có hộ khẩu thườngtrú tại Hà Nội nhưng đã đăng ký tạm trú theo quy định của Luật Cư trú và thời gian

ăn ở tại Hà Nội từ 1 năm trở lên và người Việt Nam định cư ở nước ngoài đủ điềukiện mua nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật

Số đối tượng tham gia tối thiểu là 05 cho trường hợp đấu giá lần lượt từngthửa đất (các cá nhân tham gia đấu giá trong cùng một thửa đất không có quan hệhuyết thống là bố, mẹ, con và anh em ruột; không có quan hệ hôn nhân là vợ,chồng) Nếu toàn bộ số thửa đất được đưa ra tổ chức đấu giá một lần hoặc được chiathành nhóm nhỏ các thửa đất (không nhỏ hơn 10 thửa và cú cựng giá sàn) thì số đốitượng tham gia tối thiểu bằng 02 lần số lượng các thửa đất.

- Trường hợp ĐGQSDĐ để xây dựng nhà ở chung cư cao tầng và sử dụng vàomục đích sản xuất, kinh doanh, dịch vụ: Đối tượng là các nhà đầu tư thuộc cácthành phần kinh tế hoạt động theo pháp luật Việt Nam, (không ràng buộc về đăng

ký kinh doanh trên địa bàn Thành phố Hà Nội) với số lượng tối thiểu là 05 đốitượng độc lập về tài chính cho khu đất, lô đất hoặc ô đất đưa ra đấu giá

3.1.2 Điều kiện tham gia đấu giá quyền sử dụng đất

Các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được tham gia đấugiá sẽ được phép đăng ký tham gia đấu giá khi thỏa mãn các điều kiện sau:

- Có đơn đề nghị được tham gia đấu giá theo mẫu đơn do Hội đồng đấu giáquy định, trong đó phải có nội dung cam kết sử dụng đất đúng mục đích, đúng kếhoạch khi trúng đấu giá

- Điều kiện về vốn và kỹ thuật hoặc khả năng tài chính tùy thuộc vào đốitượng tham gia đấu giá:

Nếu là cá nhân, hộ gia đình khi tham gia đấu giá phải có đủ điều kiện về nănglực tài chính và phương án đầu tư khả thi theo quy định của pháp luật Trường hợp

cá nhân hay hộ gia đình tham gia đấu giá đất để chia lô xây nhà thì không cần cóđiều kiện xây dựng phương án đầu tư

Nếu là tổ chức phải có đủ điều kiện về vốn và kỹ thuật để thực hiện dự ánhoặc phương án đầu tư theo quy định của pháp luật

Sau khi kết thúc thời hạn nộp hồ sơ đấu giá, Hội đồng đấu giá tiến hành xemxét hồ sơ Với những hồ sơ không đáp ứng đủ các điều kiện trên sẽ bị loại và khôngđược tham gia đấu giá

3.1.3 Điều kiện để các quỹ đất được tham gia đấu giá

Quỹ đất để tổ chức đấu giá phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

và được các cấp có thẩm quyền phê duyệt; đồng thời phải phù hợp với quy hoạchngành, quy hoạch phát triển KT - XH đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt và cúcỏc điều kiện sau:

- Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 do đơn vị có tư cách pháp nhân lập, được cơquan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; hoặc văn bản của cơ quan Nhà nước cóthẩm quyền xác định cụ thể về chức năng sử dụng đất, mật độ xây dựng, hệ số sửdụng đất, các yêu cầu về kiến trúc, cảnh quan và các thông số HTKT khác.

- Các khu đất được đưa ra tổ chức đấu giá sau khi đã hoàn thành công tácGPMB và xây dựng HTKT đồng bộ theo dự án đầu tư được duyệt Đối với các khuđất xen kẹt nhỏ lẻ trong khu dân cư, không nhất thiết phải xây dựng HTKT nếu tậndụng được HTKT hiện có trong khu dân cư

- Đã được UBND Thành phố (hoặc UBND cấp huyện trong trường hợp được

ủy quyền) phê duyệt giá sàn, bước giá làm căn cứ ĐGQSDĐ

- Quy chế đấu giá đã được ban hành theo quy định

3.2. Giá đất và sử dụng các nguồn thu từ đấu giá quyền sử dụng đất

3.2.1 Giá đất

a Giá đất

* Giá trị đất là một phạm trù khác biệt so với phạm trù giá trị hàng hóa thôngthường Ở nước ta, đất đai thuộc quyền sở hữu tập trung của Nhà nước, người sửdụng đất chỉ được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp Khi thựchiện các quan hệ chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp… phạm trù giá cả của đất đaicần được xác định như giá cả của một tài sản đem ra trao đổi, cho thuê và thế chấp.Như vậy cũng như tài sản khác, đất đai phải có một giá trị nhất định – cái làm cơ sở

để xác định giá cả ở đõy chính là giá cả của quyền sử dụng đất đai đó

Nếu một mảnh đất khi sử dụng mang lại nhiều giá trị hơn cho người sử dụng thì tấtnhiên họ sẽ sẵn sàng trả cho đất đai đó một mức giá thuê cao hơn mảnh đất khỏc dự

cú cùng diện tích nhưng khi sử dụng mang lại lợi ích thấp hơn Như vậy, giá cảquyền sử dụng đất phụ thuộc vào lợi ích khi sử dụng mảnh đất đó mang lại, hay nóicách khác giá trị mang lại từ mảnh đất sẽ quyết định giá cả của đất đai

* Giá sàn làm căn cứ ĐGQSDĐ được xác định trên nguyên tắc: sát với giá thực tếchuyển nhượng QSDĐ, quyền thuê đất trong điều kiện bình thường tại khu vực củacác thửa đất liền kề gần nhất cú cựng mục đích sử dụng với mục đích sử dụng mớicủa thửa đất đấu giá, có điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương với thửa đất đấu giá.Giá sàn không được thấp hơn giá giao đất, giá cho thuê đất do UBND Thành phốquy định hàng năm tại thời điểm tổ chức đấu giá

b Cách xác định giá đất

* Giá sàn trong trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất

- Với các khu đất do Nhà nước GPMB đầu tư xây dựng HTKT:

Giá tối thiểu làm căn cứ xác định giá sàn không thấp hơn tổng chi phí GPMB,Suất đầu tư xây dựng HTKT (nếu có) và Tiền sử dụng đất theo khung giá quy địnhcho 01m2 đất

GSTT: Giỏ sàn tối thiểu cho 01m2 (chưa tính đến hệ số sinh lợi)

∑ DT: Tổng diện tích khu đất đấu giá

∑ T: Tổng vốn đầu tư, được xác định theo công thức:

GKG: Giá đất theo khung giá Nhà nước quy định

Căn cứ vào giá sàn tối thiểu, giá sàn của khu đất đấu giá được xác định như sau:

GSTT: Giá sàn tối thiểu cho 01m2 (chưa tính đến hệ số sinh lợi)

GTCT: Giá trị còn lại của công trình, nhà

TSDĐ: Tiền sử dụng đất theo khung giá quy định cho 01m2 đất sử dụng

THTDC: Tiền hỗ trợ di chuyển (nếu có )

* Giá sàn trong trường hợp cho thuê đất là tiền thuê đất trả trên 01m đất hàng năm, không thấp hơn giá cho thuê đất theo quy định của UBND Thành phố.

GS TT ≥ T TĐ /m 2 /năm

GSTT: Giá sàn tối thiểu cho 01m2 (chưa tính đến hệ số sinh lợi)

TTĐ: Tiền thuê đất theo quy định của UBND Thành phố

Giá thu tiền khi cho thuê đất gồm chi phí để tạo lập ra khu đất và lợi thế về vịtrí địa lý theo xác định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và tiền thuê đất.Người trúng đấu giá phải hoàn trả toàn bộ các khoản chi phí để tạo lập ra khu đất vàlợi thế về vị trí địa lý theo xác định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, nộpNgân sách Thành phố ngay sau khi phê duyệt kết quả trúng đấu giá Khoản tiền nàykhông phải là tiêu chuẩn để xét đấu giá, được xác định trước khi tổ chức đấu giá vàđược công bố trong hồ sơ mời đấu giá

* Bước giá là khoảng cách giá quy định để người tham gia đấu giá bỏ giá, nó cũngchính là phần chênh lệch giữa giỏ trỳng và giá không trúng thấp hơn liền kề cho01m2 đất, trên cùng một ô đất hoặc một nhúm cỏc thửa đất đấu giá

3.2.2 Sử dụng các nguồn thu từ đấu giá quyền sử dụng đất

Tiền thu được từ ĐGQSDĐ, sau khi hoàn trả phần Ngân sách Thành phố đãứng, thanh toán các chi phí hợp pháp cho các tổ chức, cá nhân (nếu có) và các nghĩa

vụ tài chính, được phân bổ như sau:

- 100% số tiền thu được từ công tác ĐGQSDĐ nộp vào Ngân sách Thành phốnếu đấu giá khu đất thuộc dự án do UBND Thành phố giao cho tổ chức phát triểnquỹ đất, các Sở, Ngành đầu tư xây dựng CSHT như: nhà đất chuyên dùng thuộc sởhữu Nhà nước, quỹ đất tại các khu ĐTM, khu nhà ở do Thành phố quản lý

- Nếu đấu giá khu đất thuộc dự án do UBND cấp huyện đầu tư xây dựng hạtầng và tổ chức đấu giá theo quyết định của UBND Thành phố được phân bổ và sửdụng như sau:

70% số tiền thu được từ ĐGQSDĐ nộp vào Ngân sách Thành phố để tập trungđầu tư cho các dự án xây dựng hạ tầng và xây dựng nhà ở tái định cư phục vụ

GPMB chung toàn Thành phố (trong đó có quận, huyện, Thành phố trực thuộc nơithu hồi đất) theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

30% số tiền còn lại dành cho đầu tư xây dựng CSHT, phục vụ yêu cầu pháttriển KT - XH và chuyển dịch cơ cấu kinh tế cho các dự án trên địa bàn cấp huyện,

xã (nơi có đất) theo danh mục đầu tư do HĐND cấp huyện quyết nghị Hết nămNgân sách, số tiền còn lại chưa chi hết được chuyển sang năm sau để tiếp tục đầu tưnhưng không quá 3 năm

- Trường hợp các khu đất nhỏ, lẻ xen kẹt trong khu dân cư được đem ra đấugiá thì toàn bộ số tiền thu được do UBND cấp huyện quản lý, sử dụng theo danhmục đầu tư trên địa bàn cấp huyện, cấp xã (nơi có đất) do HĐND cấp huyện quyếtđịnh

3.3 Quá trình hình thành và tổ chức phiên đấu giá

3.3.1 Quá trình thành lập Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất

a Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất Thành phố do UBND Thành phố thành lập Chủ tịch Hội đồng là Giám đốc Sở TNVMT hoặc Giám đốc Sở Tài chính

Thành viên Hội đồng gồm:

- Thủ trưởng đơn vị được giao làm chủ đầu tư (là Giám đốc: Tổ chức pháttriển quỹ đất, tổ chức, doanh nghiệp) – Phó Chủ tịch thường trực

- Đại diện Sở Kế hoạch và Đầu tư - Ủy viên

Đại diện Sở Tài chính hoặc Sở TNVMT (tùy theo đơn vị được giao chủ trì)

-Ủy viên

- Đại diện Sở Quy hoạch Kiến trúc - Ủy viên

- Đại diện Sở Xây dựng - Ủy viên

b Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất cấp huyện do Chủ tịch hoặc Phó chủ tịch UBND cấp huyện là Chủ tịch Hội đồng

Thành viên Hội đồng gồm:

- Giám đốc Ban Quản lý dự án hoặc tổ chức phát triển quỹ đất cấp huyện (chủđầu tư) – Phó Chủ tịch Hội đồng

- Trưởng phòng Tài chính – Kế hoạch cấp huyện - Ủy viên

- Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện - Ủy viên

- Trưởng phòng Quản lý đô thị cấp huyện - Ủy viên

- Thanh tra cấp huyện - Ủy viên

Trong trường hợp cần thiết, tùy theo quy mô, tính chất của dự án, Chủ tịch Hộiđồng ĐGQSDĐ mời các thành viên khác là đại diện các Sở, Ngành và UBND cấp

xã (nơi thu hồi đất) tham gia tổ chức thực hiện

c Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất của cơ quan, đơn vị của Chủ tịch Hội đồng trong quá trình thực hiện đấu giá

d Trách nhiệm của Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất

- Thành lập Tổ công tác giúp việc cho Hội đồng

- Xây dựng và báo cáo Sở TNVMT để chủ trì cựng cỏc Sở, Ngành liên quantrình UBND Thành phố (hoặc báo cáo UBND cấp huyện đối với trường hợp được

ủy quyền) phê duyệt giá sàn và bước giá

- Xây dựng quy chế ĐGQSDĐ trình UBND cấp huyện quyết định ban hành(nếu là Hội đồng cấp Thành phố thì quy chế do UBND Thành phố quyết định banhành)

- Thông báo mời đấu giá, xác định đối tượng tham gia đấu giá, mở phiên đấugiá, xột giỏ và trình cấp có thẩm quyền quyết định phê duyệt kết quả đấu giá

3.3.2 Quyền lợi, trách nhiệm của các bên tổ chức đấu giỏ và người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất

a Bờn tổ chức đấu giá

- Được quyền xét giỏ, thu tiền theo kết quả trỳng giỏ và quản lý, sử dụng sốtiền thu được theo quy định của Luật Ngân sách Nhà nước, thực hiện quyền quản lýtheo quy chế quản lý đầu tư, xây dựng và quy định này

- Thông báo công khai hồ sơ mời đấu giá, gồm cả các nội dung có liên quantới thửa đất, phiên đấu giá

- Xây dựng và ban hành quy chế ĐGQSDĐ làm căn cứ tổ chức đấu giá

- Kiểm tra, xác định tư cách người tham gia đấu giá làm căn cứ để cấp có thẩmquyền giao (cho thuê) đất

- Giải quyết, hoàn thiện giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất và bàn giao đấtcho người trỳng giỏ

b Người trúng đấu giá

- Được xác nhận kết quả trúng đấu giá và làm các thủ tục để nhận đất, xác lậpquyền sử dụng đất theo quy định

- Nếu đấu giá để được giao đất có thu tiền sử dụng đất thì được sử dụng đất ổnđịnh lâu dài hoặc sử dụng đất có thời hạn theo quy định của pháp luật về đất đai

- Khi hết thời hạn sử dụng đất (đối với các trường hợp giao đất có thời hạnhoặc thuê đất), nếu có nhu cầu sử dụng tiếp và đã sử dụng đất có hiệu quả, đúngmục đích và phù hợp với quy hoạch thì được xem xét gia hạn và phải nộp nghĩa vụtài chính với Nhà nước tại thời điểm gia hạn theo quy định của Luật Đất đai.

- Nếu ĐGQSDĐ để xây dựng nhà ở hoặc nhà ở hỗn hợp gồm nhà ở, vănphòng, dịch vụ thì tổ chức, hộ gia đình hoặc cá nhân được giao đất ổn định lâu dài,được cấp GCN QSDĐ ở và được cấp giấy phép xây dựng theo quy hoạch

- Nếu đấu giá đất để xây dựng khu ĐTM, nhà ở hỗn hợp, nhà ở chung cư thìchỉ được chuyển nhượng dự án sau khi lập dự án và phê duyệt dự án theo quy định

- Được hưởng đầy đủ các quyền lợi hợp pháp có liên quan tới thửa đất trúngĐGQSDĐ và các quyền lợi hợp pháp khác theo các quy định của pháp luật về đấtđai, dân sự

- Được quyền sử dựng HTKT trong khu đất và kết nối HTKT ngoài khu đất đểphục vụ cho việc sử dụng đất

- Chấp hành nghiêm chỉnh quy chế đấu giá

- Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo kết quả trúng đấu giá được cấp cóthẩm quyền phê duyệt và theo thời gian quy định trong hồ sơ dự đấu giá

- Khi xây dựng, phải lập dự án đầu tư, làm thủ tục cấp giấy chứng nhận đầu tưtheo quy định của Luật Đầu tư (đối với các tổ chức kinh tế trúng đấu giá đất xâydựng nhà ở để bán, công trình sản xuất, kinh doanh, dịch vụ) và phải xin cấp phépxây dựng theo quy định

- Chịu sự quản lý của Nhà nước về đất đai, môi trường, quản lý quy hoạch,đầu tư, kiến trúc, xây dựng và chịu sự kiểm tra giám sát của Nhà nước trong quátrình đầu tư, xây dựng

- Khi có nhu cầu điều chỉnh quy hoạch kiến trúc phải báo cáo cơ quan Nhànước có thẩm quyền và phải được cấp quyết định tổ chức đấu giá cho phép Khiđược cho phép điều chỉnh, nếu có thay đổi về hệ số, mục đích sử dụng đất thì phảithực hiện bổ sung nghĩa vụ với Ngân sách Thành phố

- Người trúng ĐGQSDĐ có trách nhiệm nộp lệ phí trước bạ đất theo quy địnhcủa Bộ Tài chính khi được cấp GCN QSDĐ (kể cả trường hợp xây dựng nhà để ở,

để kinh doanh nhà nghỉ, khách sạn, cho thuê nhà hoặc hoạt động kinh doanh khác).Riêng các trường hợp người trúng ĐGQSDĐ là tổ chức có chức năng kinh doanhnhà ở mà đất trúng đấu giá để xây dựng nhà ở bán thì không phải nộp lệ phí trước

bạ đất nhưng phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật.Người nhận chuyển nhượng đất và nhà của các tổ chức, cá nhân trúng đấu giá màđược phép kinh doanh nhà thì phải nộp lệ phí trước bạ nhà đất theo quy định của BộTài chính.

3.3.3 Thông báo mời tham gia đấu giá, bán hồ sơ mời đấu giá

a Thông báo mời tham gia đấu giá

Thực hiện theo nguyên tắc mời đấu giá rộng rãi, công khai Bên tổ chức đấugiá niêm yết công khai thông báo tại trụ sở cơ quan tổ chức đấu giá, trụ sở SởTNVMT, Trung tâm giao dịch đất đai và phát triển quỹ đất Thành phố (thuộc SởTNVMT), tại địa điểm tổ chức đấu giá, trụ sở UBND cấp huyện, cấp xã (nơi có đất)

và phải thông báo mời đấu giá trên Đài truyền thanh cấp huyện và tối thiểu 3 lầntrên một trong các phương tiện thông tin đại chúng: báo, đài, truyền hình, đài phátthanh, báo điện tử của Trung ương và Thành phố trước khi phát hành hồ sơ mời đấugiá tối thiểu là 15 ngày

b Bán hồ sơ mời đấu giá

* Chủ đầu tư lập hồ sơ mời đấu giá:

- Thông báo mời đấu giá

- Mẫu đơn, phiếu dự đấu giá

- Quy chế ĐGQSDĐ của dự án

- Chỉ dẫn: giới thiệu quy hoạch khu đất; thời gian, địa điểm đăng ký, nộp hồ sơ

dự đấu giá, điều kiện dự đấu giá, mở, xột giỏ cựng cỏc yêu cầu về quy hoạch, kiếntrúc, tiến độ xõy dựng

- Quy định về quản lý đầu tư, xây dựng công trình sau khi trỳng giỏ

* Hồ sơ mời đấu giá được bán công khai tại trụ sở cơ quan tổ chức đấu giá và Trungtâm giao dịch đất đai và phát triển quỹ đất Thành phố (thuộc Sở TNVMT)

Cơ quan tổ chức đấu giá, Trung tâm giao dịch đất đai và phát triển quỹ đấtThành phố có trách nhiệm phối hợp trong việc tổ chức bán hồ sơ, lập danh sách cácđơn vị mua hồ sơ, đăng ký dự đấu giá

c Người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất nộp tiền mua hồ sơ đấu giá (bao gồm các chi phí cho việc tổ chức phiên đấu giá) do Chủ tịch Hội đồng đấu giá quy định

- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân ĐGQSDĐ để xây dựng nhà ở:

Bảng 1: Ảnh hưởng của giá sàn tới giá mua một bộ hồ sơ đấu giá

Giá sàn: GS( đồng/thửa đất )

Tiền mua hồ sơ đấu giá( đồng/hồ sơ )

Tiền mua hồ sơ đấu giá( đồng/hồ sơ )

(Nguồn: Số 43/2008/QĐ-UBND Điều 14 - khoản 3)

3.3.4 Bảo lãnh dự đấu giá, phương thức áp dụng và thời gian tổ chức đấu giá

a Bảo lãnh dự đấu giá

* Người tham gia đấu giá khi nộp hồ sơ phải nộp một khoản tiền bảo lãnh tráchnhiệm do bên tổ chức đấu giá quy định theo từng dự án Tiền bảo lãnh được xácđịnh trong quy chế ĐGQSDĐ, số lượng không quá 5% giá trị thửa đất tính theo giásàn được phê duyệt Người trúng đấu giá được trừ tiền sử dụng đất hoặc tiền thuêđất phải nộp Người không trúng đấu giá được trả lại tiền bảo lãnh chậm nhất 10ngày kể từ ngày kết thúc phiên đấu giá

* Không được hoàn lại khoản tiền bảo lãnh trong các trường hợp

- Người đã đăng ký tham gia đấu giá được xác định đủ tư cách nhưng khôngtham gia đấu giá

- Người tham gia đấu giá trả giá thấp hơn giá quy định của vòng đấu bắt buộchoặc tham gia đấu giá từ vòng đấu thứ hai trở đi nhưng trả giá thấp hơn giá cao nhấtcủa vòng đấu trước trực tiếp

- Người trúng đấu giá từ chối nhận quyền sử dụng đất hoặc rút lại giỏ đó trả

- Người tham gia đấu giá vi phạm quy định của quy chế đấu giá

Nộp toàn bộ vào Ngân sách Thành phố khoản tiền bảo lãnh không hoàn lạinêu trên.

b Phương thức áp dụng

- Người tham gia đấu giá nộp hồ sơ để xác định tư cách cho Hội đồngĐGQSDĐ

- Người đủ tư cách tham gia đấu giá theo hướng dẫn của Hội đồng ĐGQSDĐ

c Thời gian tổ chức phiên đấu giá

Bên tổ chức đấu giá quy định cụ thể trong thông báo và hồ sơ mời đấu giá vềthời gian và địa điểm bán hồ sơ, nộp hồ sơ, đấu giá và xột giỏ

d Phiếu dự đấu giá

Phiếu dự đấu giá do Hội đồng ĐGQSDĐ phát hành (mẫu in sẵn có đóng dấucủa Hội đồng đấu giá)

Thời gian, địa điểm nộp hồ sơ xác định tư cách và phiếu dự đấu giá được quyđịnh trong chỉ dẫn

3.3.5 Nộp hồ sơ dự đấu giá, mở phiên đấu giá và xột giỏ

a Hồ sơ xác định tư cách người tham gia đấu giá gồm:

- Đơn xin dự ĐGQSDĐ theo bản mẫu do Hội đồng ĐGQSDĐ ban hành, ghi

rõ họ tên, địa chỉ, số liệu, số lượng ô đất, lô đất, thửa đất đăng ký và ký tên đóngdấu ( nếu là tổ chức)

- Bản sao có công chứng: Giấy đăng ký kinh doanh hoặc quyết định thành lập(nếu là tổ chức); bản sao hộ khẩu thường trú tại Hà Nội (nếu hộ khẩu bị thất lạc thìphải có xác nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền); các giấy tờ chứng minh cóviệc làm ổn định, đã đóng góp bảo hiểm xã hội, các giấy tờ xác định đủ điều kiệnmua nhà tại Việt Nam theo quy định của pháp luật (đối với người không có hộ khẩutại Hà Nội hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài)

- Hồ sơ xác định tư cách người tham gia đấu giá được bỏ vào một phong bìkhổ A4 và nộp cho Hội đồng ĐGQSDĐ để kiểm tra tư cách

b Nộp hồ sơ và xác định tư cách người tham gia đấu giá

- Hồ sơ xác định tư cách người tham gia đấu giá được nộp cho Hội đồngĐGQSDĐ trong thời hạn quy định (tối thiểu là 5 ngày sau ngày mua hồ sơ)

- Ngay sau khi hết hạn nộp hồ sơ, có sự chứng kiến của các cơ quan mời dự vàmột số người đại diện cho những người tham gia đấu giá do Chủ tịch Hội đồng đấugiá chỉ định mời ngẫu nhiên thì tiến hành xác định tư cách người tham gia đấu giá

Đại diện các thành phần tham dự phải ký tên xác nhận nội dung biên bản xác định

tư cách người tham gia đấu giá đủ và không đủ tư cách dự đấu giá (Biên bản và kếtquả xét tư cách phải được đảm bảo theo chế độ quản lý hồ sơ mật) Chỉ được thôngbáo công khai danh sách những người không đủ tư cách dự đấu giá biết

c Mở phiên đấu giá và xột giỏ

* Việc mở phiên đấu giá được tiến hành sau khi đã xác định được danh sách ngườitham gia đấu giá đủ tư cách

* Trình tự mở phiên đấu giá

- Giới thiệu thành viên Hội đồng, khách mời và người điều hành

- Điểm danh người đã đăng ký tham gia đấu giá đủ tư cách

- Công bố chương trình mở phiên đấu giá

- Người điều hành phiên đấu giá công bố nội quy phòng đấu giá

- Giới thiệu toàn bộ thông tin có liên quan, giải đáp thắc mắc của người thamgia đấu giá

- Phát phiếu đấu giá cho từng tổ chức, cá nhân, tham gia đấu giá

- Hướng dẫn người tham gia đấu giá viết và bỏ phiếu vào hòm phiếu

* Xét giá

Việc xột giỏ được tiến hành công khai, tại chỗ, ngay sau khi kết thúc việc bỏphiếu đấu giá Hội đồng ĐGQSDĐ chỉ xem xét các phiếu đấu giá hợp lệ, có giá bỏhợp lệ Kết quả được xếp hạng theo giá bỏ từ cao xuống thấp Việc đấu giá có thểđược tiến hành một vòng hoặc nhiều vòng cho đến khi xác định được người bỏ giácao nhất

- Nếu tổ chức đấu giá nhiều vòng, hoặc trả giá bằng lời trực tiếp thì thời gian

bỏ giá của mỗi vòng là 5 phút, đấu một vòng thời gian viết và bỏ giỏ khụng quá 20phút

- Các nội dung ghi trong phiếu dự đấu giá của từng người tham gia ĐGQSDĐđược công bố công khai tại phiên đấu giá

3.3.6 Phê đuyệt kết quả đấu giá và quyết định giao đất

- Nếu người trúng đấu giá là hộ gia đình, cá nhân thì căn cứ vào biên bảnphiên đấu giá và đề nghị của Hội đồng ĐGQSDĐ, Chủ tịch Hội đồng ĐGQSDĐtrình UBND cấp huyện quyết định phê duyệt kết quả đấu giá làm cơ sở cho việcnộp tiền và lập hồ sơ giao đất

- Nếu trúng đấu giá là tổ chức và các trường hợp là hộ gia đình, cá nhân nhưngđơn vị tổ chức đấu giá là các Sở, Ngành Thành phố và tổ chức phát triển quỹ đấtThành phố thì UBND Thành phố ủy quyền cho Giám đốc Sở TNVMT căn cứ biênbản đấu giá và đề nghị của Hội đồng ĐGQSDĐ quyết định phê duyệt kết quả đấugiá làm cơ sở cho việc nộp tiền và lập hồ sơ giao đất

Quyết định phê duyệt kết quả đấu giá phải ghi rõ danh sách người trúng đấugiá gồm: họ tên, địa chỉ, số chứng minh thư nhân dân của người trúng đấu giá (đốivới tổ chức ghi rõ họ tên tổ chức, mã số tài khoản), vị trí thửa đất, giỏ trỳng, tổng sốtiền phải nộp vào Ngân sách Thành phố của từng người và các nội dung cần thiếtkhác

Giá cho thuê đất phê duyệt cho người trỳng giỏ được giữ ổn định trong thờihạn 05 năm Sau 05 năm, nếu giá cho thuê đất do UBND Thành phố ban hành vàongày 01 tháng 01 của năm thứ 6 cao hơn giá đang thuờ thỡ áp dụng theo giá đất doUBND Thành phố quy định, trường hợp thấp hơn thì vẫn giữ nguyên theo kết quảđấu giá

- Cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kết quả đấu giá có quyền quyết định hủy

bỏ kết quả đấu giá đối với các trường hợp vi phạm

- Quyết định giao đất, cho thuê đất cho người trúng đấu giá

Trường hợp trúng đấu giá là hộ gia đình, cá nhân: UBND cấp quận huyệnquyết định giao đất, cấp GCN QSDĐ

Trường hợp trỳng giỏ đấu giá là tổ chức: UBND Thành phố quyết định giaođất, cho thuê đất và Sở TNVMT cấp GCN QSDĐ theo quy định của Luật đất đai

3.4. Thủ tục sau phiên đấu giá quyền sử dụng đất

3.4.1 Xử lý trường hợp phát sinh sau công bố kết quả đấu giá

- Nếu người trúng đấu giá từ chối không nhận quyền được trúng đấu giá hoặcrút lại giỏ đó trả thì Hội đồng đấu giá sẽ xem xét tổ chức đấu giá lại vào một thờiđiểm khác

- Nếu đấu giá đối với khu đất đã được chia thành nhiều thửa nhỏ để làm nhà ởcho hộ gia đình, cá nhân thì người tham gia đấu giá được quyền nộp hồ sơ đăng kýđấu giá nhiều thửa đất khác nhau (1 thửa đất/1 hồ sơ) Trường hợp người tham giađấu giá không trúng đấu giá thửa đất sau, nhưng phải nộp thêm lệ phí đấu giá bằng50% của mức độ ban đầu

3.4.2 Nộp tiền sử dụng đất

- Căn cứ vào quyết định phê duyệt kết quả đấu giá, người trúng đấu giá nộp đủmột lần tiền sử dụng đất theo quy định của quy chế đấu giá Số tiền sử dụng đấtthực nộp được thanh quyết toán trên cơ sở diện tích đất thực tế sau khi bàn giaomốc giới Toàn bộ số tiền thu được nộp vào Ngân sách Thành phố và theo dõi riêng

để sử dụng có mục tiêu Sở Tài chính có trách nhiệm hướng dẫn, kiểm tra việc thựchiện

- Người trỳng giỏ chậm nộp tiền thì phải nộp lói trờn số tiền nộp chậm theo lãisuất tiền vay NHTM (áp dụng lãi suất của kỳ hạn 06 thỏng, tớnh theo trung bìnhcộng lãi suất quy định của 3 NHTM), thời gian chậm nộp không quá 03 tháng Sauthời gian trên, nếu chưa nộp tiền, người trúng đấu giá được hoàn lại số tiền đã nộp

và không được tớnh lói, trượt giá, đồng thời bị phạt tiền (bằng số tiền bảo lãnh dựđấu giá), bổ sung vào Ngân sách Thành phố

Trường hợp bên tổ chức đấu giá chậm bàn giao đất cho người trúng đấu giá sovới thời gian quy định tại hồ sơ mời đấu giá thỡ bờn tổ chức đấu giá phải trả lãi chobờn trỳng đấu giá theo thời gian chậm bàn giao đất theo giá trị thửa đất và lãi suấtnêu trên Bên tổ chức đấu giá phải chịu trách nhiệm trước cơ quan quản lý cấp trên

về số tiền này

- Sau khi nộp tiền sử dụng đất, người trúng ĐGQSDĐ được bàn giao mốc giớithửa đất trên bản đồ và ngoài thực địa, cấp trích lục bản đồ để làm thủ tục xin cấpgiấy phép xây dựng

Bên tổ chức đấu giá có trách nhiệm hoàn chỉnh giấy tờ về đất theo quy địnhcủa pháp luật cho người trúng giá

- Trường hợp sau khi phê duyệt kết quả đấu giá, người sử dụng đất được cơquan Nhà nước có thẩm quyền cho phép điều chỉnh quy hoạch trong đó có hệ số sửdụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất thì phải nộp bổ sung nghĩa vụ với Ngânsách Thành phố

CHƯƠNG II THỰC TRẠNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

TRấN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

GIAI ĐOẠN 2005 – 2010

1. Khái quát về Thành phố Hà Nội

1.1 Điều kiện tự nhiên

1.1.1 Vị trí địa lý

Hà Nội thuộc đồng bằng Bắc Bộ, là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa – xãhội, khoa học – kỹ thuật đầu não của đất nước và là đầu mối giao thông quan trọnghàng đầu của Quốc gia Sau đợt mở rộng địa giới hành chính 8/2008, Hà Nội códiện tích 3.324,92km2, nằm ở hai bên bờ sông Hồng, nhưng tập trung chủ yếu bênhữu ngạn Sau đây là địa giới hành chính của Hà Nội:

Phía Bắc giỏp: Thỏi Nguyờn, Vĩnh Phúc

Phía Nam giáp: Hà Nam, Hòa Bình

Phía Đông giáp: Bắc Giang, Bắc Ninh, Hưng Yên

Phía Tây giáp: Hòa Bình, Phú Thọ

Địa hình Hà Nội thoải dần theo hướng từ Bắc xuống Nam và từ Tây sangĐông với độ cao trung bình từ 5 đến 20 mét so với mực nước biển Hà Nội có haidạng địa hình chính là đồng bằng và đồi núi Địa hình đồng bằng chủ yếu thuộc địaphận Hà Nội cũ và một số huyện phía đông của Hà Tây (cũ), chiếm khoảng ắ diệntích tự nhiên, nằm bên hữu ngạn sông Đà, hai bên sông Hồng Phần lớn địa hình đồinúi thuộc địa phận các huyện Sóc Sơn, Ba Vì, Quốc Oai, Mỹ Đức Một số đỉnh núicao như: Ba Vì 1.281m; Gia Dê 707m; Chấn Chim 462m; Sóc Sơn 308m…

Vì Ngoài ra, trên địa phận Hà Nội còn nhiều sông khác như: sông Đuống, sông

Cầu, sông Cà Lồ, sông Đáy, sông Nhuệ, sông Tích, sông Tô Lịch, sông Kim Ngưu,sông Bùi…

Hà Nội cũng là một Thành phố đặc biệt nhiều đầm hồ, dấu vết còn lại của cácdòng sông cổ Những hồ nổi tiếng ở nội thành Hà Nội như hồ Gươm nằm ở trungtâm lịch sử của Thành phố, khu vực sầm uất nhất, luôn giữ vị trí đặc biệt đối với HàNội; hồ Tây; Trúc Bạch; Thiền Quang; Bảy Mẫu… đóng vai trò quan trọng trongkhung cảnh đô thị Hàng chục hồ, đầm thuộc địa phận Hà Nội cũ: hồ Kim Liên, hồLinh Đàm, đầm Võn Trỡ… và nhiều hồ lớn thuộc địa phận Hà Tây (cũ): Ngải Sơn –Đồng Mô, Suối Hai, Mốo Gự, Xuõn Khanh, Tuy Lai, Quan Sơn…

1.1.3 Khí hậu

Khí hậu Hà Nội khá tiêu biểu cho khí hậu Bắc Bộ với đặc điểm của khí hậunhiệt đới gió mùa ấm, mùa hè nóng, mưa nhiều và mùa đông lạnh, mưa ít Nằmtrong vùng nhiệt đới, Hà Nội quanh năm tiếp nhận được lượng bức xạ mặt trời rấtdồi dào và có nhiệt độ cao Nhiệt độ không khí trung bình hàng năm là 23,6ºC Dochịu ảnh hưởng của biển, Hà Nội có độ ẩm và lượng mưa khá lớn Độ ẩm tương đốitrung bình hàng năm là 79% Lượng mưa trung bình hàng năm là 1.800 mm và mỗinăm có khoảng 114 ngày mưa Đặc điểm khí hậu Hà Nội rõ nét nhất là sự thay đổi

và khác biệt của hai mùa nóng, lạnh Từ tháng 5 đến tháng 9 là mùa nóng và mưa.Nhiệt độ trung bình mùa này là 29,2ºC Từ tháng 11 đến tháng 3 năm sau là mùađông thời tiết khô ráo Nhiệt độ trung bình mùa đông 15,2ºC Giữa hai mựa đú lại

có thời kỳ chuyển tiếp (tháng 4 và 10) cho nên Hà Nội có đủ bốn mùa Xuân, Hạ,Thu, Đông Bốn mùa thay đổi làm cho thời tiết Hà Nội mùa nào cũng có vẻ đẹpriờng Mựa tham quan du lịch thích hợp nhất ở Hà Nội là mùa thu Phần địa hình HàTây (cũ) sát nhập với Hà Nội, có những đặc điểm riờng nờn hình thành những tiểuvùng khí hậu: vùng núi, vựng gũ đồi và đồng bằng Nhưng nói chung sự khác biệtthời tiết và chênh lệch nhiệt độ giữa các địa phương của Hà Nội hiện nay không lớn

1.2 Điều kiện kinh tế – xã hội

1.2.1 Điều kiện xã hội

a Dân số

Ước tính dân số trung bình năm 2010 toàn Thành phố có 6.611,7 ngàn ngườităng 2,1% so với năm 2009; trong đó nam có 3.248,6 ngàn người chiếm 49,13%, nữ

có 3.363,1 ngàn người chiếm 50,87%

Nhìn chung dân số khu vực nội thành và khu vực thành thị đều tăng so vớinăm 2009 từ 2,5% đến 2,8%, trong khi dân số ngoại thành và khu vực nông thônchỉ tăng từ 1,6% đến 1,9% Tỷ suất sinh thô ước tính năm 2010 là 16,75‰ giảm sovới năm 2009 (17,15‰) là 0,04‰.

Năm 2010 qua kết quả tổng hợp nhanh của hai kỳ điều tra lao động việc làm,

tỷ lệ người từ 15 tuổi trở lên có việc làm chiếm 66,5% Theo kết quả của điều tradoanh nghiệp thời điểm 1/12/2009 có 48.481 doanh nghiệp được điều tra với1.609.705 lao động, bình quân 1 doanh nghiệp sử dụng 33,2 lao động, tăng 1 laođộng so với đầu năm 2008

Tỷ lệ thất nghiệp được tổng hợp nhanh từ 2 kỳ điều tra lao động việc làm năm

2010 là 2,11% giảm so với 1/4/2009 hơn 1% Thành phố đã giải quyết cho 135.800lượt người có việc làm, đạt 100,6% so với kế hoạch Theo kết quả sơ bộ của 2 kỳkhảo sát mức sống, thu nhập bình quân đầu người so với năm 2008 tăng trên 60%

(Nguồn: Tổng cục Thống kê) b.Giáo dục- Y tế

Hà Nội ngày nay vẫn là trung tâm giáo dục lớn nhất Việt Nam Hà Nội hiện có2.363 trường, với 39.442 lớp, 1.355.216 học sinh và 72.924 giáo viên các cấp học,ngành học Thành phố hiện có 50 trường Đại học, 27 trường Cao đẳng và 52 trườngTrung học chuyên nghiệp

Theo con số của Tổng cục Thống kê Việt Nam năm 2009, Thành phố Hà Nội

có 651 cơ sở khám chữa bệnh trực thuộc Sở Y tế Hà Nội, trong đó có 41 bệnh viện,

29 phòng khám khu vực và 575 trạm y tế Số giường bệnh trực thuộc Sở Y tế HàNội là 10.066 giường, chiếm khoảng một phần hai mươi số giường bệnh toàn quốc;tính trung bình ở Hà Nội 643 người/giường bệnh so với 307 người/giường bệnh ởThành phố Hồ Chí Minh Điều này dẫn đến tình trạng nhiều bệnh viện 1 giườngbệnh có đến 2 - 3 bệnh nhân nằm điều trị là thường xuyên gặp Các bệnh viện ViệtĐức, Bạch Mai, Nhi Thụy Điển và Bệnh viện Phụ sản Hà Nội đều nằm trong tìnhtrạng quá tải Cũng giống như Thành phố Hồ Chí Minh, điều kiện chăm sóc y tếgiữa nội đô và các huyện ngoại thành Hà Nội có sự chênh lệch lớn Sau đợt mở rộngđịa giới hành chính năm 2008, mức chênh lệch này càng tăng, thể hiện qua các chỉ

số y tế cơ bản

(Nguồn: Tổng cục Thống kê)

c Văn hóa - du lịch

Hà Nội hiện có trên 4.000 di tích và danh thắng, trong đó được xếp hạng Quốcgia trên 900 di tích và danh thắng (hàng trăm di tích, danh thắng mới được sáp nhập

từ Hà Tây và Mê Linh) với hàng trăm đền, chùa, công trình kiến trúc, danh thắngnổi tiếng

Hà Nội là một trung tâm du lịch lớn ở Việt Nam Du khách có dịp khám phánhiều công trình kiến trúc văn hóa – nghệ thuật xây dựng qua nhiều thế hệ, trongsuốt quá trình dựng nước và giữ nước Những danh thắng tự nhiên đẹp và quyến rũ;những làng nghề thủ công tồn tại hàng trăm năm; những lễ hội truyền thống – sảnphẩm văn hóa kết tinh nhiều giá trị tinh thần… sẽ là những sản phẩm du lịch hấpdẫn

Hà Giang; quốc lộ 3 đi Thỏi Nguyờn, Cao Bằng; quốc lộ 5 đi Hải Phòng, QuảngNinh; quốc lộ 6 đi Hòa Bình, Sơn La, Lai Chõu…

Đường sắt: Hà Nội là đầu mối giao thông của 5 tuyến đường sắt trong nước

Có đường sắt liên vận sang Bắc Kinh (Trung Quốc), đi nhiều nước Châu Âu

Đường Thủy: Hà Nội là đầu mối giao thông quan trọng với bến Phà Đen điHưng Yên, Nam Định, Thái Bình, Việt Trì, bến Hàm Tử Quan đi Phả Lại

1.2.2 Điều kiện kinh tế

Tình hình KT - XH của Thành phố năm 2010 được phát triển toàn diện và đạtđược những kết quả khá cao Năm 2010, tổng sản phẩm nội địa tăng 11% so vớinăm 2009, trong đó ngành công nghiệp tăng 11,6%, các ngành dịch vụ tăng 11 %,ngành nụng, lõm, thủy sản tăng 7,2%

Giá trị sản xuất công nghiệp trên địa bàn năm 2010 tăng 14,4% so với 2009.Trong đó, giá trị sản xuất công nghiệp Nhà nước Trung ương tăng 8,9%, giá trị sản