Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố thái nguyên tỉnh thái nguyên giai đoạn 2008 2012

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM BÙI THỊ NGỌC QUYÊN ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2008 - 2012 Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Mã số: 60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP Người hướng dẫn khoa học: TS VŨ THỊ THANH THỦY THÁI NGUYÊN - 2013 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan số liệu kết nghiên cứu luận văn hoàn toàn trung thực, chưa sử dụng cho bảo vệ học vị Mọi giúp đỡ cho hoàn thành luận văn cảm ơn Các thông tin, tài liệu trình bày luận văn ghi rõ nguồn gốc Thái Nguyên, tháng 12 năm 2013 Tác giả luận văn Bùi Thị Ngọc Quyên ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn này, trước hết, xin chân thành cảm ơn TS Vũ Thị Thanh Thủy trực tiếp hướng dẫn suốt thời gian thực đề tài Tôi xin cảm ơn góp ý chân thành thầy, cô giáo Khoa Tài nguyên Môi trường, Phòng quản lý sau đại học - Trường Đại học Nông Lâm, Đại học Thái Nguyên tạo điều kiện thuận lợi cho thực đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên, Phòng Tài Kế hoạch thành phố, Ban Định giá thành phố phòng, ban, ngành có liên quan thành phố Thái Nguyên giúp đỡ thời gian nghiên cứu, thực đề tài Một lần xin trân trọng cảm ơn! Thái Nguyên, tháng 12 năm 2013 Tác giả luận văn Bùi Thị Ngọc Quyên iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC CỤM, TỪ VIẾT TẮT v DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU vi DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ vii MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu tổng quát Mục tiêu cụ thể Yêu cầu Chương 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Khái niệm bất động sản thị trường bất động sản 1.1.1 Bất động sản 1.1.2 Thị trường bất động sản 1.2 Giá đất, định giá đất thị trường bất động sản Thế giới 1.2.1 Khái quát giá đất Thế giới 1.2.2 Khái quát định giá đất bất động sản 1.2.3 Đấu giá đất số nước giới 1.3 Đất đai, nhà thị trường BĐS năm qua 12 1.3.1 Khái quát trình hình thành giá đất nước ta 12 1.3.2 Đánh giá nhu cầu bất động sản Việt Nam 14 1.4 Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất Việt nam 17 1.4.1 Những quy định pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất 17 1.5 Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn TP Thái Nguyên 22 1.5.1 Các văn quy phạm pháp luật Thái Nguyên đấu giá quyền sử dụng đất 22 1.5.2 Kết đấu giá quyền SDĐ thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2008 - 2012 32 Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 34 2.1 Đối tượng nghiên cứu 34 2.2 Phạm vi nghiên cứu 34 2.3 Nội dung nghiên cứu 34 2.3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội TP Thái Nguyên 34 iv 2.3.2 Tình hình quản lý sử dụng đất thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên 34 2.3.3 Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất 34 2.3.4 Tồn đề xuất số giải pháp, kiến nghị công tác đấu giá quyền sử dụng đất 34 2.4 Phương pháp nghiên cứu 34 2.4.1 Phương pháp kế thừa tài liệu liên quan 34 2.4.2 Phương pháp điều tra thống kê 35 2.4.3 Phương pháp xử lý số liệu phần mềm máy tính 35 2.4.4 Phương pháp phân tích tổng hợp 35 2.4.5 Phương pháp chuyên gia 35 2.4.6 Phương pháp xác định sở 35 Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 36 3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên 36 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 36 3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 40 3.2 Tình hình quản lý sử dụng đất Thành phố Thái Nguyên 46 3.3 Đánh giá kết đấu giá công tác đấu giá số dự án 49 3.3.1 Kết đấu giá qua số liệu thứ cấp 49 3.3.2 Kết đấu giá qua số liệu điều tra 60 3.4 Các yếu tố ảnh hưởng đề xuất số giải pháp đấu giá quyền sử dụng đất Thái Nguyên 61 3.4.1 Một số yếu tố ảnh hưởng đến kết đấu giá quyền sử dụng đất 61 3.4.2 Lợi ích việc đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Thái Nguyên 62 3.4.3 Một số tồn công tác đấu giá 64 3.4.4 Đề xuất số đề xuất công tác đấu giá đất 66 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 69 Kết luận 69 Kiến nghị 69 TÀI LIỆU THAM KHẢO .71 v DANH MỤC CÁC CỤM, TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản GCN : Giấy chứng nhận HĐND : Hội đồng nhân dân KT-XH : Kinh tế - xã hội QH : Quy hoạch QSD : Quyền sử dụng SDĐ : Sử dụng đất UBND : Ủy ban nhân dân XHCN : Xã hội chủ nghĩa CSHT : Cơ sở hạ tầng BTNMT : Bộ tài nguyên môi trưòng VBQPPL : Văn quy phạm pháp luật NĐ : Nghị định TT : Thông tư vi DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 1.1: So sánh diện tích loại đất Việt Nam giai đoạn 1990-2010 15 Bảng 1.2: Thành phần hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất UBND thành phố Thái Nguyên thành lập 24 Bảng 1.3: Tổng hợp kết đấu giá quyền sử dụng đất từ năm 2008 đến ngày 31/12/2012 địa bàn thành phố Thái Nguyên 33 Bảng 3.1 Tổng hợp loại đất thành phố Thái Nguyên 37 Bảng 3.2 Biến động dân số thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2005 – 2012 41 Bảng 3.3 Diện tích, cấu sử dụng loại đất năm 2012 46 Bảng 3.4 Cơ cấu diện tích đất theo mục đích sử dụng đối tượng sử dụng 47 Bảng 3.5 So sánh diện tích, cấu sử dụng đất năm 2011 năm 2012 47 Bảng 3.6 So sánh cấu diện tích đất theo mục đích sử dụng đối tượng sử dụng đất .48 Bảng 3.7: Danh sách lô đất đấu giá quyền sử dụng đất Phiên số Khu dân cư số 3- Phường Quan Triều - Thành phố Thái Nguyên 50 Bảng 3.8: Danh sách lô đất đấu giá quyền sử dụng đất Phiên số Khu dân cư số 3- Phường Quan Triều - Thành phố Thái Nguyên 50 Bảng 3.9: Danh sách lô đất đấu giá quyền sử dụng đất Phiên số Khu dân cư số 3- Phường Quan Triều - Thành phố Thái Nguyên 51 Bảng 3.10: So sánh giá sàn giá sau đấu giá 52 Bảng 3.11: Danh sách lô đất đấu giá quyền sử dụng đất phiên số khu dân cư số -phường Tân Thịnh - thành phố Thái Nguyên 53 Bảng 3.12: Danh sách lô đất đấu giá quyền sử dụng đất phiên số khu dân cư số -phường Tân Thịnh - thành phố Thái Nguyên .53 Bảng 3.13: Hiệu kinh tế dự án đấu giá quyền sử dụng đất Thành phố Thái Nguyên 56 Bảng 3.14: Tổng hợp ý kiến cán công tác đấu giá đất 60 Bảng 3.15: Tổng hợp ý kiến người dân công tác đấu giá đất 60 vii DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ Hình 3.1 Nhiệt độ trung bình tháng năm TPTN từ 2000 - 2010 39 Hình 3.2 Nhiệt độ trung bình năm TPTN từ 2000 - 2010 39 Hình 3.3 Lượng mưa trung bình tháng năm TPTN từ 2000 - 2010 .39 Hình 3.4 Lượng mưa trung bình năm TPTN từ 2000 - 2010 39 Hình 3.5: Biểu đồ tỷ lệ số loại đất thành phố Thái Nguyên 49 Hình 3.6: So sánh mức giá chênh lệch dự án đấu giá so với giá trúng đấu giá 54 Hình 3.7: So sánh số người tham gia đấu giá dự án 55 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng môi trường sống, địa bàn để phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hoá xã hội, quốc phòng, an ninh Con người quan tâm đặc biệt tới đất đai đất tài nguyên có hạn, gắn liền với sống người, có tác động trực tiếp đến môi trường sinh thái Trong trình đổi kinh tế - xã hội nước ta, chế kinh tế thị trường bước hình thành Các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ xu hướng tất yếu yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất sản phẩm đầu trở thành hàng hoá, đất đai ngoại lệ Để phát huy nguồn nội lực từ đất đai phục vụ nghiệp công nghiệp hoá - đại hoá đất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ cho phép thực chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng Hình thức thực tế đạt số thành làm thay đổi mặt số địa phương, trình thực bộc lộ số khó khăn tồn việc định giá cho khu đất dùng để toán chưa có sở, việc giao đất toán tiến hành không chặt chẽ…[14] Để khắc phục tồn đó, năm gần Nhà nước thay đổi chế việc dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng theo hướng đấu thầu dự án đấu giá quyền sử dụng đất Công tác đấu giá quyền sử dụng đất thực hướng cho thị trường bất động sản Giá đất quy định giá đất theo thị trường xích lại gần thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất Thành phố Thái Nguyên tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất từ năm 2001 đến Việc đấu giá quyền sử dụng đất thực nhiều hình thức, chế khác nhau, hình thức có thành công hạn chế khác Vì cần tiến hành nghiên cứu đánh giá hiệu công tác đấu giá đất qua dự án khác với phương án đấu giá khác đồng thời phân tích, đánh giá sở pháp lý, chế thực hiệu kinh tế, xã hội quản lý đất đai qua việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn để đề xuất giải pháp giúp quy trình đấu giá ngày hoàn thiện hiệu Xuất phát từ yêu cầu trên, nhằm phân tích, đánh giá sở pháp lý, chế thực hiệu kinh tế, xã hội quản lý đất đai qua việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn, tiến hành thực đề tài: "Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Thái Nguyên - tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2008 - 2012" Mục tiêu tổng quát Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2008 - 2012, từ đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình, tăng cường hiệu công tác đấu giá đất Mục tiêu cụ thể - Phân tích giá đất đấu giá quyền sử dụng đất - Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua mặt - Đề xuất số giải pháp, kiến nghị công tác đấu giá quyền sử dụng đất để thực tốt công tác đấu giá QSD đất giai đoạn Yêu cầu - Nghiên cứu, nắm vững văn liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất Trung ương địa phương - Số liệu điều tra phải khách quan đảm bảo độ tin cậy - Đưa ý kiến đảm bảo tính khách quan công tác đấu giá quyền sử dụng đất - Kết nghiên cứu phải đảm bảo sở khoa học thực tiễn 59 đưa đấu giá chủ yếu thuộc lô đất quy hoạch từ năm 2004 đến Sau hộ trúng đấu giá nộp đủ tiền trúng đấu giá theo quy định, vòng 30 ngày UBND thành phố thực xong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá Đấu giá QSDĐ, với phương thức, thủ tục tiến hành đơn giản, nhanh gọn, qua nhiều cấp chế giao, cấp đất, thủ tục rườm rà, làm ảnh hưởng đến tiến độ thực dự án đổi đất lấy hạ tầng, gây lãng phí thời gian, tiền của Nhà nước nhân dân Đấu giá QSDĐ sở, để Nhà nước định giá đất, hình thành thị trường BĐS góp phần tạo mặt giá cả, tạo ổn định cho thị trường BĐS Nếu đấu giá quyền sử dụng đất tiến hành thường xuyên, liên tục phạm vi nước giúp Nhà nước thống kê giá đất chuyển nhượng thực tế vùng, khu vực khoảng thời gian định Đây cứ, sở quan trọng giúp Nhà nước định giá đất sát với giá chuyển nhượng đất thực tế, hạn chế thất thu cho ngân sách Nhà nước từ tài sản đất đai Đấu giá quyền sử dụng đất hình thức khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm, kinh tế, tạo cạnh tranh lành mạnh chủ đầu tư nhằm huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách nhà nước, đồng thời loại bỏ yếu tố tiêu cực chế " Xin, cho" tồn nhiều địa phương nước, góp phần lành mạnh hoá thủ tục hành chính, đẩy nhanh trình công nghiệp hoá, đại hoá đất nước Giải chuyển mục đích cho khu vực đất nông nghiệp nằm xen kẹt khu dân cư, khu vực đất đơn vị không sử dụng, đất nằm kẹt công trình khác Sử dụng tiền thu từ đấu giá đất để xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật làm việc sử dụng đất khu vực đầu tư công trình kỹ thuật vào nề nếp hơn, giảm tình trạng lấn chiếm đất đai trái phép 60 3.3.2 Kết đấu giá qua số liệu điều tra Bảng 3.14: Tổng hợp ý kiến cán công tác đấu giá đất STT Nội dung câu hỏi Theo a/c giá đất đấu có phù hợp hay không Theo a/c có thấy dấu hiệu làm giá trình đấu giá hay không Khi có dự án a/c có nắm thông tin không A/c có biết trước giá lô phiên đấu giá không A/c có thấy tượng mua đất trước bán với giá cao để ăn chênh lệch không Phiếu trả lời Có Không 10 10 Trên sở giá đất ban hành hàng năm tỉnh việc xác định giá để tính giá đất đấu giá cho dự án trình tự, thủ tục Tất ý kiến cho giá đất đấu phù hợp Khi có dự án đấu giá đất tất cán đầu nắm bắt thông tin Bảng 3.15: Tổng hợp ý kiến người dân công tác đấu giá đất TT Nội dung câu hỏi Anh/chị có biết thông tin đấu giá đất trước phiên đấu giá diễn hay không? Anh/ chị có thấy phiên đấu giá diễn công khai không? Anh/chị có cán hướng dẫn làm thủ tục không Khi tham gia đấu giá anh/chị có thấy phiên đấu giá diễn quy trình không Được quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản bán đấu giá không Theo anh/ chị giá đấu phù hợp hay không Dự án A Số Tỷ lệ phiếu (%) Dự án B Số Tỷ lệ phiếu (%) 25 100 25 95 25 100 25 97 25 95 25 80 25 97 25 95 25 100 25 100 25 75 25 50 61 Đa số người dân biết thông tin việc đấu giá đất trước phiên đấu giá diễn với 95% dự án B 100% dự án A phiên đấu giá diễn công khai, quy trình Phần lớn ý kiến cho giá đất đấu phù hợp giá đất sau đấu giá sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường 3.4 Các yếu tố ảnh hưởng đề xuất số giải pháp đấu giá quyền sử dụng đất Thái Nguyên 3.4.1 Một số yếu tố ảnh hưởng đến kết đấu giá quyền sử dụng đất Từ hai dự án đấu giá QSDĐ khu dân cư thành phố Thái Nguyên diễn từ năm 2008 đến năm 2012 cho thấy, có yếu tố ảnh hưởng đến kết đấu giá QSDĐ: - Yếu tố vị trí: Yếu tố vị trí định ảnh hưởng đến nhiều điều kiện khác: sở hạ tầng, điều kiện môi trường, an ninh, lô đất Các lô đất phân lô có vị trí thuận lợi, gần trục đường trung tâm thành phố, có mặt đường rộng thuận tiện việc giao lưu buôn bán điều kiện dịch vụ công cộng khác nên giá trúng đấu giá (tính 1m2) cao hẳn vị trí khác - Yếu tố quy hoạch: Quy hoạch sử dụng đất ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường bất động sản nói chung công tác đấu giá QSDĐ nói riêng Cụ thể, lô đất không gần vị trí trung tâm như: trục đường phân lô khu dân cư số quy hoạch tương lai gần hệ thống giao thông củng cố mở rộng phát triển hướng đó, tạo điều kiện thuận lợi cho giao lưu hàng hóa, lại nhân dân nên giá đất vị trí từ công bố quy hoạch tăng lên nhanh đột biến so với năm trước - Các yếu tố khác: Giá trúng đấu giá phụ thuộc vào vị trí khu đất, địa điểm lô đất, thời gian tổ chức đấu giá, mà phụ thuộc vào số lượng người tham gia (nhu cầu khả tài người sử dụng đất), 62 yếu tố số người tham gia đấu giá để đầu cơ, quan niệm, phong tục địa phương Thực tế cho thấy, điều kiện kinh tế chưa phát triển nhu cầu người dân sử dụng đất không cao xác cầu có khả toán không cao (nhu cầu khả tài chính) Do đó, số người tham gia vào thị trường bất động sản hạn chế Bên cạnh đó, phong tục địa phương như: đất hợp tuổi người, người phương Đông thích lô đất có mặt tiền nhỏ mặt hậu lớn lô đất ngược lại, 3.4.2 Lợi ích việc đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Thái Nguyên 3.4.2.1 Mang lại nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước, tạo vốn đầu tư xây dựng sở hạ tầng Công tác đấu giá QSD đất hình thức giao đất cho người sử dụng đất mang lại hiệu kinh tế cao, đóng góp không nhỏ vào nguồn thu ngân sách Nhà nước (khoản chênh lệch tổng số tiền thu sau đấu giá số tiền ước tính thu được) Đây yếu tố quan trọng góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển Là thành phố có kinh tế phát triển có xu hướng mở rộng, đồng thời gần thủ đô Hà Nội – Trung tâm văn hóa thu hút nhiều nguồn vốn đầu tư cho sở hạ tầng phát triển dịch vụ khác Điều gây tác động lớn đến công tác đấu giá QSD đất Đây nguồn thu không nhỏ cho ngân sách thành phố, tỉnh để đầu tư cải tạo, nâng cấp làm hệ thống sở hạ tầng, trang thiết bị, công trình công cộng, tạo hệ thống đồng bộ, thúc đẩy kinh tế phát triển 3.4.2.2 Tạo sở cho phát triển thị trường bất động sản Trong thị trường bất động sản, giao dịch chuyển QSD đất (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn, chấp giá trị QSDĐ) hoạt động chủ yếu Đấu giá QSD đất hình thức chuyển QSD đất 63 Nhà nước tham gia bên giao dịch thông qua chế đấu giá công khai có mức giá sàn cố định cho vị trí để đến giá bán, giá bán thường cao giá sàn Nhà nước đưa nên ảnh hưởng trực tiếp đến phát triển thị trường bất động sản 3.4.2.3 Là sở, để điều chỉnh giá đất Nhà nước sát với giá thị trường Đấu giá QSDĐ quan hệ chuyển QSDĐ đặc biệt Điểm đặc biệt Nhà nước tham gia vào thị trường bất động sản với tư cách bên đối tác, Nhà nước đưa giá sàn không định giá chuyển nhượng mà để đối tượng tham gia đấu giá tự trả giá, trả giá cao người nhận QSDĐ Đấu giá QSDĐ chuyển nhượng QSDĐ thị trường có chung mục đích chuyển nhượng mảnh đất với mức giá cao nhất, đem lại giá trị kinh tế lớn Như vậy, giá trúng đấu giá đấu giá thực chất giá chuyển nhượng thực tế thị trường Giá đất tuân thủ theo quy luật thị trường, chịu chi phối chế thị trường mà không chịu chi phối, tác động chủ thể Hiện nay, chênh lệch giá đất Nhà nước quy định với giá chuyển nhượng QSDĐ thị trường gây tác động tiêu cực phát triển kinh tế, xã hội, Nhà nước bị thất thu nguồn tài từ đất Định giá đất công việc có ý nghĩa vô quan trọng, cứ, sở để Nhà nước tính thuế SDĐ, tính tiền thuê đất, giao đất, lệ phí trước bạ Mặt khác, giá đất Nhà nước quy định để định giá tài sản chấp, giá trị góp vốn liên doanh Để đảm bảo lợi ích cho Nhà nước, hạn chế thất thu tài từ đất đai, cần có phương pháp, nguyên tắc định giá đất hợp lý, thu hẹp dần khoảng cách, chênh lệch giá đất Nhà nước quy định với giá đất thị trường Đấu giá QSDĐ tiến hành thường xuyên, liên tục phạm vi nước giúp Nhà nước thống kê giá đất chuyển nhượng thực tế 64 vùng, khu vực khoảng thời gian định Đây cứ, sở quan trọng giúp Nhà nước điều chỉnh giá đất sát với giá chuyển nhượng đất thực tế thị trường, hạn chế thất thu cho ngân sách Nhà nước từ tài sản đất đai 3.4.2.4 Tạo mặt giá cả, góp phần ổn định giá đất Đấu giá QSDĐ tiến hành công khai, dân chủ, thu hút nhiều đối tượng tham gia với nhiều mức trả giá khác nhau, người tham gia đấu giá nghiên cứu hồ sơ đấu giá, khảo sát thực địa, để cân nhắc, lựa chọn trước tham gia đấu giá Từ đó, người tham gia đấu giá đưa mức trả giá sát với giá trị thực tế mảnh đất Mức giá trúng đấu giá tạo mặt giá chung cho thị trường QSDĐ, làm sở cho việc xác định giá sàn dự án đấu giá khác địa phương, khu vực Với giá đất công bố đấu giá QSDĐ loại bỏ tâm lý hoang mang, dao động giá đất chủ thể tham thị trường, xoá “giá ảo” bất động sản, góp phần tạo bình ổn giá đất đai, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững Đấu giá QSDĐ không mang ý nghĩa kinh tế mà mang ý nghĩa xã hội sâu sắc, hình thức khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm Nhà nước cần nhanh chóng ban hành hệ thống văn pháp lý hoàn thiện, tạo chế pháp lý đồng để mô hình áp dụng rộng rãi phạm vi nước, góp phần nâng cao hiệu công tác quản lý sử dụng đất đai, huy động tối đa nguồn tài từ đất đai, phát huy đầy đủ vai trò đất đai, phục vụ tiến trình phát triển kinh tế đất nước thời kỳ công nghiệp hoá, đại hoá 3.4.3 Một số tồn công tác đấu giá 3.4.3.1 Công tác tổ chức - Việc điều tra xác định nhu cầu sử dụng đất khu vực xây dựng giá khởi điểm đưa đất vào đấu giá quyền chưa khoa học, 65 mang nặng tính hành nên thường chiếm nhiều thời gian (kéo dài từ tháng đến năm) - Đối với việc tránh thông thầu thực đấu giá chưa có quy định để phòng tránh, chưa có chế tài để xử phạt; khâu bảo mật thông tin người tham gia đấu giá chưa thật tốt có trường hợp người tham gia đấu giá biết danh sách tham gia đăng ký đấu giá tự thương lượng với trước vào đấu giá, chí có trường hợp vừa tham gia đấu giá vừa bố trí thỏa thuận giá để giảm giá trúng đấu, gây thất thu cho ngân sách) - Việc công khai quy hoạch quảng cáo cho khu vực đấu giá chưa thực tốt nên số người biết thông tin không cao Nhiều người thông tin phải nhận chuyển nhượng lại với giá cao người trúng đấu giá nhà đầu cơ, dẫn đến việc giao đất đấu giá chưa thực với người có nhu cầu thiết thực - Chưa khắc phục tượng tạo sốt đất ảo: Có số người có nhiều đất quanh khu đất đấu giá chủ động tham gia đấu giá, bỏ giá cao để nâng mặt giá khu vực lên 3.4.3.2 Đối với người tham gia đấu giá - Thời hạn toán, xây dựng quy định chặt chẽ, người sử dụng đất gặp khó khăn không lường trước vốn thương lượng lại - Trong trường hợp chuyển nhượng lại cho người khác giá đất để tính thuế chuyển quyền thuế trước bạ bị tính theo giá đấu giá (giá thường cao nhiều lần so với giá quy định) - Người nghèo khó tiếp cận hình thức chuyển nhượng vốn bỏ lớn Ngoài tiền tham gia đấu giá đất phải chuẩn bị tiền để xây dựng trúng đấu giá 3.4.3.3 Đối với công tác quản lý đất đai xây dựng đô thị - Tình trạng tự ý điều chỉnh quy hoạch, giảm bớt phần diện tích công cộng chủ đầu tư sau trúng đấu giá diễn phổ biến, tỷ lệ phép xây dựng bị vi phạm tất công trình 66 - Hiện chưa có thống cách quản lý khu đất sau đưa đấu giá đất, việc xây dựng sai so với giấy phép, lấn chiếm đất xảy nhiều dự án đấu giá đất Một khu khu vực đấu giá đất xong nhiều người trúng đấu giá chưa sử dụng xây dựng nhà ngay, để lãng phí đất đai 3.4.4 Đề xuất số đề xuất công tác đấu giá đất 3.4.4.1 Phương thức đấu giá a/ Phương thức đấu giá theo lô lớn hình thức “bán buôn”, đơn vị trúng thầu phải đầu tư xây dựng thêm hạ tầng sau bán lại cho người có nhu cầu nhà nên giá thấp giá giao dịch thị trường nhiều Phương thức cho phép doanh nghiệp đủ lực, có đăng ký kinh doanh tham gia Do vậy, luợng người tham gia đấu giá hạn chế, chí số phiên đấu giá phải tạm dừng không đủ đơn vị tham gia b/ Phương thức đấu giá theo đất bất cập, nhiều đất đưa đấu giá có tượng thông đồng người tham gia đấu giá với có tượng tham gia đấu giá để đẩy giá lên cao Ngoài ra, để chống tình trạng thông đồng đấu giá, người tham dự đăng ký phiên đấu giá, rút ngắn thời gian đấu gía phút Để thống quy chế đấu giá dự án để người dân đỡ công tìm hiểu tham gia dự án khác Tôi có kiến nghị nên có văn pháp quy Chính phủ quy định riêng đấu giá quyền sử dụng đất 3.4.4.2 Giá đấu giá Qua việc tổng hợp số liệu giá đất theo quy định dự án so sánh với giá trúng đấu giá, thấy chênh lệch rõ rệt giá trúng đấu giá giá theo quy định Thực tế cho thấy, giá khởi điểm lô đất số vị trí thấp so với giá thị trường nhằm bình ổn thị trường bất động sản Tuy nhiên, 67 cần thay đổi số phương thức định giá khởi điểm đấu giá để đảm bảo công mở rộng đối tượng tham gia Với lẻ giá khởi điểm vừa phải, lô giá khởi điểm phải sát giá thị trường để chống tiêu cực 3.4.4.3 Kế hoạch đấu giá QSDĐ Thành phố cần bước tiến hành quy hoạch chỉnh trang đô thị để nâng cao hiệu sử dụng đất, thông qua quy hoạch chỉnh trang đô thị thiết lập hệ thống sở hạ tầng đồng Tạo liên kết hạ tầng khu vực khác nhau, từ nâng cao giá trị quyền sử dụng đất Kiểm kê đầy đủ diện tích loại đất, đầu tư cho quy hoạch chi tiết sử dụng đất đến xã, phường, xác định cụ thể quỹ đất để tiến hành lập dự án có nhu cầu Trước mắt cần khẩn trương hoàn thiện dự án để sớm thực đấu giá nhằm phục vụ nhu cầu nhà người dân Trên sở dự án đuợc phê duyệt quy hoạch, thành phố tiến hành công khai thông tin quy hoạch để người dân tham khảo, công khai kế hoạch đấu giá dự kiến để người dân chuẩn bị mặt tài thực 3.4.4.4 Khi có kế hoạch đấu giá thức phải sớm thông báo rộng rãi thông tin, quảng cáo cho dự án tiến hành đấu giá, phát tờ rơi để người dân có thêm thông tin Từng bước giao công tác đấu giá đất cho đơn vị chuyên trách để người dân dễ dàng tìm hiểu thông tin, việc giao cho Trung tâm đấu giá tỉnh thực Các quan chuyên môn UBND cấp thực nhiệm vụ chuyên môn mình, có sách tạo điều kiện cho đơn vị giao tổ chức đấu giá làm tốt công tác đấu giá Chính điều này, từ tháng 12/2010, thực Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, việc đấu giá QSD đất thành phố Thái Nguyên chuyển giao cho Trung tâm bán đấu giá tài sản tỉnh Thái Nguyên thực 68 Đối với dự án đấu giá đất cần đầu tư hạ tầng trước đưa đấu giá, mặt để làm tăng giá trị đất đấu giá, mặt khác để sau trúng đấu giá người trúng đấu giá nộp tiền đầy đủ Tránh tình trạng chậm thu tiền sau đấu diễn thời gian vừa qua nhiều dự án không kịp hoàn thiện hạ tầng để giao đất cho người trúng đấu giá; Cần nghiên cứu áp dụng đồng giải pháp kỹ thuật để đánh giá tình hình cung cầu sử dụng đất khu vực đấu bên Trên sở cung cầu thị trường khu vực có thể: thiết kế đất đấu giá theo diện tích khác (Ví dụ dự án đấu giá đất nhỏ nên chia nhỏ diện tích (60 đến 100 m2) không nên để diện tích lớn), đưa đấu giá theo phương thức khác nhau; việc xây dựng giá khởi điểm bước giá cần điều chỉnh theo nhu cầu (Ví dụ: với đất lẻ giá khởi điểm cần xây dựng vừa phải, lô lớn giá khởi điểm phải sát giá thị trường để chống tiêu cực) Trích phần kinh phí thu từ đấu giá đất để đầu tư phát triển nhà cho đối tượng sách, người thu nhập thấp, tạo lập sẵn quỹ nhà cho thuê, nhà bán trả góp tái định cư để cần thu hồi có chỗ cho người bị thu hồi tái định cư Các quy trình dự án đấu giá QSDĐ cần xử lý nhanh, đặc biệt khâu quy hoạch yếu tố quan trọng công đoạn mở đường để triển khai dự án 69 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Công tác đấu giá QSD đất Thái Nguyên tiến hành tương đối tốt Thành phố xây dựng quy trình đấu giá riêng tiến hành quy củ giám sát chặt chẽ Trong giai đoạn từ 2008-2012, thành phố tiến hành 25 đấu giá, đấu giá 553 lô đất tương đương 57.000 m2 đất Đấu giá quyền sử dụng đất đem lại hiệu to lớn kinh tế, xã hội công tác quản lý nhà nước đất đai Trong giai đoạn 2008-2012 công tác đấu giá đưa cho ngân sách thành phố Thái Nguyên 136,882 tỷ đồng,tăng so với giá khởi điểm 13.226,6 triệu đồng (133,4%) Dự án khu dân cư số phường Quan Triều tiến hành đấu giá làm ba phiên, với tổng diện tích 15.200m2 chia thành 152 lô Dự án khu dân cư số phường Tân Thịnh tiến hành đấu giá làm hai phiên, với tổng diện tích 90.000m2 chia thành 90 lô Hai dự án đấu giá QSDĐ tạo nguồn thu hỗ trợ cho phát triển lĩnh vực giáo dục, y tế địa phương, góp phần làm giảm sức ép nhà ở, đất xã hội, nguồn thu từ đấu giá quyền sử dụng đất trích phần để phát triển quỹ nhà xã hội, quỹ nhà cho thuê Đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án góp phần lành mạnh hoá, minh bạch hóa thủ tục hành giao dịch đất đai, góp phần tạo mặt giá cả, tạo ổn định cho thị trường BĐS Đấu giá quyền sử dụng đất với phương thức, thủ tục tiến hành đơn giản, nhanh gọn, giúp cho công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ triển khai thực nhanh chóng, thuận lợi, việc quản lý đất đai chặt chẽ Kiến nghị - Tiếp tục tăng cường công tác tuyên truyền tổ chức tập huấn văn pháp luật có liên quan bán đấu giá tài sản đấu giá quyền sử dụng đất 70 - Uỷ ban nhân dân huyện, thành phố có trách nhiệm phối hợp chặt chẽ với tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp địa bàn tỉnh thực tốt công tác bán đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật hành - Sở Tư pháp thông báo rộng rãi tổ chức bán đấu giá danh sách đấu giá viên tạo cạnh tranh lành mạnh, bình đẳng việc ký kết, tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng đất - Tiếp tục tăng cường công tác quản lý nhà nước, quan hệ phối hợp công tác tra, kiểm tra công tác bán đấu giá quyền sử dụng đất để có chấn chỉnh kịp thời hạn chế, tồn đọng bán đấu giá quyền sử dụng đất, góp phần nâng cao hiệu công tác bán đấu giá quyền sử dụng đất thời gian tới - Từng bước tiến hành chỉnh trang đô thị, thiết lập hệ thống sở hạ tầng đồng đặc biệt khu vực có dự án đấu giá để nâng cao giá trị dự án - Đẩy mạnh công tác quảng bá thông tin dự án đấu giá đất phương tiện thông tin đại chúng kéo dài thời gian nộp hồ sơ để thu hút thêm nhiều nguời tham gia - Giám sát chặt chẽ quy trình lập thực dự án đấu giá, tăng cường giám sát người dân quan báo chí, từ ngăn chặn hành vi tiêu cực xảy ra./ 71 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Xây dựng - Bộ Kế hoạch đầu tư - Bộ Tài nguyên Môi trường Bộ Tài (2003), Báo cáo hội thảo Phát triển quản lý thị trường BĐS Việt Nam, Hà Nội Bộ Tài (2004), Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/12/2004 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Bộ Tư pháp (2005), Thông tư số 03/2005/TT-BTP ngày 04/5/2005 Hướng dẫn số quy định Nghị định 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 bán đấu giá tài sản, Hà Nội Chương trình hợp tác Việt Nam - Thuỵ Điển đổi hệ thống địa CPLAR (2001), Định giá đất BĐS khác, Tập giảng định giá đất, Hà Nội Chính phủ (2004), Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 thi hành Luật Đất đai, Hà Nội Chính phủ (2004), Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất, Hà Nội Chính phủ (2004), Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 thu tiền SDĐ Chính phủ (2010), Nghị định 17/2010/NĐ-CP ngày 04/03/2010 bán đấu giá tài sản, Hà Nội Chính phủ (2005), Quyết định 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/08/2005 đấu giá quyền SDĐ để giao đất có thu tiền SDĐ thuê đất, Hà Nội 10.Giáo trình “Định giá đất bất động sản khác “của Nguyễn Thế Huấn cs năm 2008 11.Hiến pháp 1980 72 12.Lưu Quốc Thái (2003), Vấn đề bán đấu giá quyền SDĐ để đảm bảo nghĩa vụ, Tạp chí Khoa học pháp lý số 4/3003, Hà Nội 13.Nguyễn Đình Bồng (2005), “Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trường BĐS Việt Nam”, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Nhà nước, Hà Nội 14.Quốc hội (1993), Luật đất đai năm 1993 15.Quốc hội (2003), Luật đất đai năm 2003 16.Quốc hội (2005), Luật dân 2005, Hà Nội 17.Quốc hội (2006), Luật Kinh doanh BĐS, Hà Nội 18.Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12/5/2005 Bộ Tài hướng dẫ việc xác định giá khởi điểm chuyển giao tài sản Nhà nước để bán đấu giá 19.http://www.monre.gov.vn, Website Bộ Tài nguyên Môi trường 20.http://www.moc.gov.vn, Website Bộ Xây dựng 21.http://www.vnrea.vn, Website Hiệp Hội BĐS Việt Nam 22.http://batdongsan.com.vn/ 23.http://bdsthegioi.batdongsan.com.vn/ 73 PHỤ LỤC Mẫu phiếu điều tra người dân tham gia đấu giá Số TT Nội dung vấn Giá đất đấu có phù hợp Các phiên đấu giá có tổ chức công khai Khi có dự án đấu giá a/c có nắm thông tin không Phiên đấu giá có diễn quy trình hay không Có dấu hiệu làm giá trình đấu giá hay không Dự án A Có Không Dự án B Có Không [...]... hình đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn TP Thái Nguyên 1.5.1 Các văn bản quy phạm pháp luật của Thái Nguyên về đấu giá quyền sử dụng đất Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên hiện tại vẫn dựa chủ yếu vào Quyết định số 01/2006/QĐ-UBND của UBND thành phố Thái Nguyên về việc ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trên. .. chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất và Quyết định số 01/2006/QĐ-UBND ngày 05/01/2006 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên) thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất đến hết năm 2010 - Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản thuộc Sở Tư pháp tỉnh Thái. .. trên địa bàn Quy chế đấu giá này đã thể hiện rõ 4 nội dung cơ bản của công tác đấu giá quyền sử dụng đất là: Quỹ đất để tổ chức đấu giá Công tác xác định giá khởi điểm khi thực hiện đấu giá QSDĐ Thủ tục sau khi đấu giá Quản lý và sử dụng tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất Nội dung cụ thể của quyết định này được trình bày trong phụ lục 1 thành phố Thái Nguyên triển khai đấu giá quyền sử dụng đất. .. dự đấu giá 11.1 Hội đồng đấu giá thông báo mời dự đấu giá: Ghi rõ ngày, giờ, địa điểm đăng ký dự đấu giá, bán hồ sơ đấu giá, thời gian hướng dẫn Người tham gia đấu giá thăm thực địa 11.2 Đăng ký tham dự: Người tham gia đấu giá đăng ký, mua hồ sơ dự đấu giá với Hội đồng đấu giá tại Ban QLDA thành phố Thái Nguyên theo địa chỉ: tầng 2 UBND thành phố Thái Nguyên, phường Trưng Vương, thành phố Thái Nguyên. .. Pháp luật 2 Giá khởi điểm: Là mức giá tối thiểu quy định cho 01 lô đất đấu giá quyền sử dụng đất, do UBND thành phố Thái Nguyên phê duyệt Giá khởi điểm đấu giá được xác định trên cơ sở giá khảo sát giá đất thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường tại khu vực 23 3 Bước giá để đấu giá: Là khoảng cách giá để người tham gia đấu giá trả giá và là khoảng chênh lệch giữa giá trúng... số tiền đặt cọc dự đấu giá Không được sử dụng vốn ngân sách Nhà nước để tham gia đấu giá 7 Đơn vị tổ chức đấu giá và Người tham gia đấu giá 7.1 Đơn vị tổ chức đấu giá: Uỷ ban nhân dân thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên 7.2 Đơn vị thực hiện tổ chức đấu giá 24 - Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất do Uỷ ban nhân dân thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên thành lập (theo Quyết định số 216/2005/QĐTTg... Thái Nguyên được UBND thành phố Thái Nguyên thuê thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất theo Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04 tháng 3 năm 2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản được thực hiện từ năm 2011 Bảng 1.2: Thành phần của hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất do UBND thành phố Thái Nguyên thành lập TT Nhiệm vụ Chức vụ công tác trong hội đồng 1 Chủ tịch Hội đồng Chủ tịch UBND thành phố Thái Nguyên. .. hết quyền xuất nhượng quyền sử dụng đất theo đúng hợp đồng và đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất + Trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng đất để phát triển đất đai, đối với công trình xây dựng nhà ở thì đã đầu tư trên 25% tổng ngạch, đối với dự án phát triển đất thì đã có điều kiện sử dụng đất công nghiệp hoặc đất xây dựng khác Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất bằng phương thức đấu giá, đấu. .. định giá khởi điểm và chuyển giao tài sản Nhà nước để bán đấu giá; Gần đây nhất, ngày 04/3/2010, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản Đến thời điểm tháng 12/2010 tại tỉnh Tuyên Quang đã triển khai thực hiện Theo các quy định này giá đất để thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất là giá trúng đấu giá Giá trúng đấu giá là mức giá đấu giá đất. .. 11.3 Hồ sơ mời đấu giá gồm: - Thông báo mời đấu giá; - Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất; - Quy chế quản lý đầu tư và xây dựng - Mẫu Phiếu đăng ký dự đấu giá; - Mẫu phiếu đấu giá; - Sơ đồ, phụ lục các thông số chi tiết thửa đất đấu giá được duyệt 11.4 Người tham gia đấu giá nộp đặt cọc dự đấu giá và nộp hồ sơ để xác định tư cách Người tham gia đấu giá cho Hội đồng đấu giá 11.5 Hội đồng đấu giá xem xét,