Luận văn đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố hà nội

khóa luận

Bộ giáo dục và đào tạo Trờng đại học nông nghiệp I hà nội Phạm Ngô Hiếu Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố hà nội Chuyên ngành: Quản lý đất đai M số: 60.62.15 Luận văn thạc sĩ nông nghiệp Ngời hớng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Thanh Trà Hà Nội - 2005 1 Bộ giáo dục và đào tạo Trờng đại học nông nghiệp I hà nội Phạm Ngô hiếu Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố hà nội Luận văn thạc sĩ nông nghiệp Hà Nội - 2005 2 Lời cam đoan Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và cha hề đợc sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này đ đợc cám ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn này đều đ đợc chỉ rõ nguồn gốc./. Tác giả Luận văn Phạm Ngô Hiếu 3 Lời cảm ơn Xin bày tỏ sự cám ơn trân trọng nhất tới giáo viên hớng dẫn khoa học PGS.TS Nguyễn Thanh Trà, các thầy cô giáo trong Khoa Đất và Môi trờng, Khoa Sau đại học của Trờng Đại học Nông nghiệp I, Sở Tài nguyên Môi trờng và Nhà đất Hà Nội, Phòng Tài nguyên và Môi trờng, Ban quản lý dự án các quận Hai Bà Trng, Hoàng Mai, Tây Hồ, Cầu Giấy, Cục Công sản Bộ Tài chính, Vụ Đăng ký và Thống kê đất đai, Vụ Đất đai, Viện nghiên cứu Địa chính, Trung tâm Thông tin, Trung tâm Điều tra quy hoạch đất đai - Bộ Tài nguyên Môi trờng, lãnh đạo các cơ quan và đồng nghiệp đã hớng dẫn, giúp đỡ tôi trong quá trình hoàn thành Luận văn này./. Tác giả Luận văn Phạm Ngô Hiếu 4 Danh mục các chữ viết tắt BĐS: bất động sản CNH: công nghiệp hoá CSHT: cơ sở hạ tầng ĐGĐ: đấu giá đất ĐTH: đô thị hoá GDP: thu nhập quốc nội GCN: giấy chứng nhận GPMB: giải phóng mặt bằng GTNT: giao thông nông thôn HĐH: hiện đại hoá HTKT: hạ tầng kỹ thuật KCN: khu công nghiệp KDC: khu dân c KĐTM: khu đô thị mới QSDĐ: quyền sử dụng đất ODA: nguồn tài trợ phát triển chính thức TW: trung ơng TNHH: trách nhiệm hữu hạn TNMT: tài nguyên môi trờng SDĐ: sử dụng đất UBND: Uỷ ban nhân dân 5 Danh mục các bảng, biểu đồ và Sơ đồ STT Tên bảng Trang Bảng 2.1 So sánh diện tích các loại đất 21 Bảng 2.2 Quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nớc (năm 2000) 23 Bảng 4.1 Diện tích - dân số mật độ dân số Hà Nội 53 Bảng 4.2 Biến động diện tích đất của Hà Nội qua các năm 55 Bảng 4.3 Một số chỉ tiêu kinh tế và xây dựng Hà Nội đạt đợc 57 Bảng 4.4 Kết quả đấu giá tại Lô E Xã Tân Triều 70 Bảng 4.5 Kết quả đấu giá tại Lô L Xã Tân Triều 71 Bảng 4.6 Kết quả đấu giá tại Lô G Xã Tân Triều 72 Bảng 4.7 Chênh lệch giá đấu giá giữa các phiên đấu giá. 73 Bảng 4.8 Kết quả đấu giá tại khu D3 - Tây Hồ 81 Bảng 4.9 Kết quả đấu giá tại khu D1 Quận Tây Hồ 85 Bảng 4.10 Chênh lệch giá đất giữa giá quy định và giá trúng đấu giá 90 Bảng 4.11 Chênh lệch giá đất giữa giá thị trờng và giá trúng đấu giá 91 Bảng 4.12 Một số dự án sẽ đấu giá đất ở Hà Nội trong thời gian tới 101 6 Danh mục các Sơ đồ minh hoạ STT Tên Sơ đồ Trang Sơ đồ 1.1 Sơ đồ nghiên cứu (Bố cục luận văn) 4 Sơ đồ 2.1 Trình tự tổ chức đấu giá bất động sản tại Nhật 16 Sơ đồ 1 Các bớc thực hiện Dự án đấu giá QSDĐ vii Sơ đồ 2 Các bớc tiến hành Đấu giá quyền sử dụng đất vii Danh mục các biểu đồ, đồ thị STT Tên biểu đồ, đồ thị Trang Hình 2.2 Đồ thị cung và cầu đất đai - ngắn hạn 19 Hình 2.3 Đồ thị cung và cầu đất đai đối với một thị trờng đặc thù 20 Hình 4.1 Cơ cấu các loại đất của thành phố Hà Nội 54 Hình 4.2 Tỷ trọng GDP các ngành của Hà Nội (năm 2002) 57 7 Mục lục Lời cam đoan i Lời cám ơn ii Danh mục các chữ viết tắt iii Danh mục bảng, biểu đồ và sơ đồ iv Mục lục v 1. Mở đầu 1 1.1. Sự cần thiết của việc nghiên cứu 1 1.2. Mục đích và yêu cầu của đề tài 3 2. Tổng quan nghiên cứu 5 2.1. Khái niệm bất động sản và thị trờng bất động sản 5 2.1.1 Bất động sản 5 2.1.2 Thị trờng bất động sản 6 2.1.3 Một số khái niệm khác 6 2.2. Giá đất, định giá đất và thị trờng bất động sản trên thế giới 7 2.2.1. Giá đất trên thế giới 7 2.2.2. Định giá đất và bất động sản 8 2.2.3 Đấu giá đất của một số nớc 11 2.3. Đất đai, nhà ở trong thị trờng BĐS những năm qua 17 2.3.1 Khái quát quá trình hình thành giá đất ở nớc ta 17 2.3.2 Đánh giá nhu cầu về bất động sản ở Việt Nam 19 2.4 Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam 25 2.4.1 Những quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất 25 2.4.2. Quá trình hình thành chủ trơng đấu giá đất ở Việt Nam 28 8 2.4.3 Đặc điểm giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất 38 2.4.4 Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam 46 3. Đối tợng, địa điểm, nội dung và phơng pháp nghiên cứu 49 3.1. Đối tợng nghiên cứu 49 3.2. Phạm vi nghiên cứu 49 3.3. Nội dung nghiên cứu 50 3.4. Phơng pháp nghiên cứu 51 4. Kết quả nghiên cứu và thảo luận 52 4.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội Hà Nội 52 4.1.1. Điều kiện tự nhiên 52 4.1.2. Tình hình kinh tế - xã hội giai đoạn 1990 - 2003 56 4.2. Tình hình đấu giá QSDĐ trên địa bàn thành phố Hà Nội 58 4.2.1. Các văn bản quy phạm pháp luật của Hà Nội về đấu giá QSDĐ 58 4.2.2. Quỹ đất để tổ chức đấu giá 59 4.2.3. Công tác xác định giá sàn khi thực hiện đấu giá QSDĐ 62 4.2.4 Trình tự các bớc nộp hồ sơ dự đấu giá, mở phiên đấu giá và xét giá 62 4.2.5 Thủ tục sau khi đấu giá 65 4.2.6 Quản lý và sử dụng tiền thu đợc từ đấu giá quyền sử dụng đất 65 4.3 Kết quả đấu giá tại một số dự án điều tra 66 4.3.1 Khu đô thị Đền Lừ II Hai Bà Trng (Hoàng Mai) 66 4.3.2 Dự án Khu đô thị mới tại đờng 70 xã Tân Triều Thanh Trì 68 4.3.3 Dự án 1,3 ha sau Phủ Tây Hồ Quảng An - Tây Hồ 74 4.3.4 Dự án khu D3 Tây Hồ 77 4.3.5 Dự án khu D1 Tây Hồ 81 4.3.6 Dự án khu D5 Tây Hồ 85 9 4.4 Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án đấu giá quyền sử dụng đất 89 4.4.1 Hiệu quả kinh tế 89 4.4.2 Hiệu quả xã hội 93 4.4.3 Hiệu quả đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai 95 4.5 Một số hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất 96 4.5.1 Công tác tổ chức 96 4.5.2 Đối với ngời tham gia đấu giá 97 4.5.3 Đối với công tác quản lý đất đai và xây dựng đô thị 98 4.6 Một số đề xuất đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất 99 5. Kết luận và đề nghị 103 5.1 Kết luận 103 5.2 Đề nghị 105 Danh mục các tài liệu tham khảo vi Phụ lục vii 10 . nghiệp I hà nội Phạm Ngô hiếu Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố hà nội Luận văn thạc sĩ nông nghiệp Hà Nội -. và văn bản liên quan đến đấu giá đất, đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất; - Đánh giá hiệu quả của đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án trên