Luận văn đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố tuyên quang giai đoạn 2005 2010

luận văn

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI --------------- TRẦN XUÂN THIỂM ðÁNH GIÁ CÔNG TÁC ðẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT TRÊN ðỊA BÀN THÀNH PHỐ TUYÊN QUANG, TỈNH TUYÊN QUANG GIAI ðOẠN 2005 - 2010 LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP Chuyên ngành : QUẢN LÝ ðẤT ðAI Mã số : 60.62.16 Người hướng dẫn khoa học: TS. CAO VIỆT HÀ HÀ NỘI – 2010 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp . i LỜI CAM ðOAN Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào. Tôi cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñược chỉ rõ nguồn gốc. Hà nội, ngày 15 tháng 12 năm 2010 Tác giả luận văn Trần Xuân Thiểm Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp . ii LỜI CẢM ƠN Trong quá trình hoàn thành luận văn này, Tôi luôn ñược sự quan tâm, giúp ñỡ quý báu của tập thể các thầy cô giáo Khoa Tài nguyên và Môi trường, Viện Sau ðại học, trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội, sự quan tâm, ñộng viên, giúp ñỡ của bạn bè, ñồng nghiệp, và ñặc biệt là sự giúp ñỡ, chỉ dẫn tận tình của TS. Cao Việt Hà, người hướng dẫn khoa học, ñã giúp ñỡ Tôi hoàn thành luận văn này . Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp ñỡ của các ñồng chí lãnh ñạo UBND và các Phòng, Ban của thành phố Tuyên Quang, UBND các phường Tân Quang, Phan Thiết và Tân Hà ñã nhiệt tình giúp ñỡ Tôi trong thời gian ñiều tra số liệu và có những ý kiến ñóng góp quý báu cho luận văn của Tôi. Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự quan tâm, giúp ñỡ quý báu và kịp thời của bạn bè, ñồng nghiệp và gia ñình ñã ñộng viên, khuyến khích Tôi trong thời gian học và thực hiện ñề tài.! Hà Nội, ngày 15 tháng 12 năm 2010 Học viên Trần Xuân Thiểm Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp . iii MỤC LỤC Lời cam ñoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục các từ viết tắt vi Danh mục bảng vii Danh mục hình viii 1. MỞ ðẦU i 1.1 Tính cấp thiết của ñề tài 1 1.2 Mục ñích của ñề tài 2 1.4 Yêu cầu của ñề tài 2 2. TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 3 2.1 Khái niệm bất ñộng sản và thị trường bất ñộng sản 3 2.2 Giá ñất, ñịnh giá ñất và thị trường bất ñộng sản trên thế giới 4 2.3 ðất ñai, nhà ở trong thị trường BðS những năm qua 14 2.4 Thực trạng ñấu giá quyền sử dụng ñất ở Việt nam 20 3. ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 33 3.1 ðối tượng nghiên cứu 33 3.2 Phạm vi nghiên cứu 33 3.3 Nội dung nghiên cứu 33 3.3 Phương pháp nghiên cứu 34 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 35 4.1 Khái quát về ñiều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang 35 4.1.1 ðiều kiện tự nhiên 35 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp . iv 4.1.2 Hiện trạng phát triển kinh tế - xã hội của thành phố Tuyên Quang. 36 4.2 Tình hình ñấu giá quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn Tỉnh Tuyên Quang 38 4.2.1 Các văn bản quy phạm pháp luật của Tuyên Quang về ñấu giá quyền sử dụng ñất 38 4.2.2 Kết quả ñấu giá quyền SDð của thành phố Tuyên Quang giai ñoạn 2005-2010 52 4.3 Kết quả ñấu giá tại một số dự án ñiều tra 53 4.3.1 Khu ñiều chỉnh QH tiểu khu I thuộc khu dân cư Phan Thiết 2 - Phường Phan Thiết - Thành phố Tuyên Quang. 53 4.3.2 Dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất Khu dân cư tổ 33, phường Tân Quang, thành phố Tuyên Quang 57 4.3.3 Dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất Khu dân cư xóm 2,5 (Nay là tổ 2,5), phường Tân Hà, Thành phố Tuyên Quang 61 4.4 ðánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất 64 4.4.1 Hiệu quả kinh tế 64 4.4.2 Hiệu quả xã hội 67 4.4.3 Hiệu quả ñối với công tác quản lý Nhà nước 70 4.5 Một số hạn chế của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ở Tuyên Quang 72 4.5.1 Công tác tổ chức 72 4.5.2 ðối với người tham gia ñấu giá 73 4.5.3 ðối với công tác quản lý ñất ñai và xây dựng ñô thị: 73 4.6 Một số ñề xuất ñối với công tác ñấu giá ñất 74 4.6.1 Phương thức ñấu giá 74 4.6.2 Giá ñấu giá 75 4.6.3 Kế hoạch ñấu giá QSDð 75 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp . v 4.6.4 Khi có kế hoạch ñấu giá chính thức thì phải sớm thông báo rộng rãi thông tin, quảng cáo cho các dự án sắp tiến hành ñấu giá, phát các tờ rơi ®Ó người dân có thêm thông tin. 76 5. KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ 78 TÀI LIỆU THAM KHẢO 80 PHỤ LỤC 84 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp . vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT TỪ VIẾT TẮT NGHĨA BðS Bất ñộng sản QSDð Quyền sử dụng ñất SDð Sử dụng ñất Lðð Luật ðất ñai GCNQSDð Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất TW Trung ương BTNMT Bộ Tài nguyên và Môi trường VBQPPL Văn bản quy phạm pháp luật Nð Nghị ðịnh TT Thông Tư Qð Quyết ðịnh TCðC Tổng cục ñịa chính BTC Bộ Tài chính UBND Uỷ ban nhân dân CP Chính Phủ CSHT Cơ sở hạ tầng UBDSGð&TE Uỷ ban dân số Gia ñình và Trẻ em THCS Trung học cơ sở BQLDA Ban quản lý dự án ðTH ðô thị Hoá KHðT Kế hoạch ñầu tư TTLT Thông tư liên tịch Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp . vii DANH MỤC BẢNG STT Tên bảng Trang 2.1: So sánh diện tích các loại ñất của Việt Nam giai ñoạn 1990-2009 18 4.1 Thành phần của hội ñồng ñấu giá quyền sử dụng ñất của TP Tuyên Quang 41 4.2. Tổng hợp kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất từ năm 2005 ñến tháng 02/2010 trên ñịa bàn thành phố Tuyên Quang 52 4.3: Danh sách người trúng ñấu giá quyền sử dụng ñất tại khu ñiều chỉnh QH tiểu khu I thuộc khu dân cư Phan Thiết 2 - thành phố Tuyên Quang 55 4.4: Danh sách người trúng ñấu giá quyền sử dụng ñất khu dân cư tổ 33 – phường Tân Quang - thành phố Tuyên Quang 59 4.5: Danh sách người trúng ñấu giá quyền sử dụng ñất khu dân cư xóm 2, 5 (nay là tổ 2,5), phường Tân Hà - thành phố Tuyên Quang 62 4.6: Hiệu quả kinh tế của 3 dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất ở thành phố Tuyên Quang 66 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp . viii DANH MỤC HÌNH STT Tên hình Trang 2.1: Trình tự tổ chức ñấu giá bất ñộng sản ở Nhật Bản 13 2.2. ðồ thị cung và cầu ñất ñai - ngắn hạn 16 2.3 ðồ thị cung và cầu ñất ñai ñối với một thị trường ñặc thù 17 4.1: Cơ cấu kinh tế năm 2009 của thành phố Tuyên Quang 36 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp . 1 1. MỞ ðẦU 1.1 Tính cấp thiết của ñề tài Trong quá trình ñổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường ñã từng bước ñược hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh và một xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực ñầu vào cho sản xuất và sản phẩm ñầu ra ñều phải trở thành hàng hoá, trong ñó ñất ñai cũng không phải là ngoại lệ. ðể phát huy ñược nguồn nội lực từ ñất ñai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa hiện ñại hóa ñất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ ñã cho phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ ñất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Hình thức này trong thực tế ñã ñạt ñược một số thành quả làm thay ñổi bộ mặt của một số ñịa phương, nhưng trong qúa trình thực hiện ñã bộc lộ một số khó khăn tồn tại như việc ñịnh giá cho các khu ñất dùng ñể thanh toán chưa có cơ sở, việc giao ñất thanh toán tiến hành không chặt chẽ…[1] ðể khắc phục những tồn tại ñó trong những năm gần ñây Nhà nước ñã thay ñổi cơ chế ñối với việc dùng qũy ñất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hướng ñấu thầu dự án hoặc ñấu giá quyền sử dụng ñất. Mặc dù mới ñược thực hiện thí ñiểm tại một số tỉnh, thành phố và còn một số bất cập như chưa tạo ñược cơ hội cho người thu nhập thấp, dễ ñể xảy ra tình trạng rửa tiền… nhưng công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ñã thực sự là một hướng ñi mới cho thị trường bất ñộng sản ở nước ta. ðối với ñịa bàn thị xã Tuyên Quang (nay là thành phố Tuyên Quang) nơi tôi ñã và ñang công tác, ñã tổ chức ñấu giá quyền sử dụng ñất từ năm 2001 ñến nay, việc ñấu giá quyền sử dụng ñất ñược thực hiện bằng nhiều hình thức, cơ chế khác nhau, mỗi hình thức ñều có những thành công và hạn chế khác nhau. Vì vậy cần tiến hành nghiên cứu và ñánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá ñất qua các dự án khác nhau với các phương án ñấu giá khác nhau ñể có thể ñề xuất và góp ý giúp quy trình ñấu giá ngày càng hoàn thiện