Một số giải pháp nâng cao chất lượng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Tuyên Quang giai đoạn 2005 - 2010
MỤC LỤC
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
Tỡnh hỡnh ủấu giỏ quyền sử dụng ủất trờn ủịa bàn Tỉnh Tuyờn Quang .1 Cỏc văn bản quy phạm phỏp luật của Tuyờn Quang về ủấu giỏ quyền
Trường hợp vỡ lý do bất khả khỏng khụng thể cú mặt tham dự phiờn ủấu giỏ ủược phải bỏ cuộc (do gặp thiờn tai hoặc tai nạn bất ngờ trong quỏ trỡnh di chuyển ủến ủịa ủiểm tham dự phiờn ủấu giỏ) thỡ phải bỏo ngay cho Hội ủồng ủấu giỏ biết ủể xử lý và phải cú xỏc nhận của chớnh quyền nơi xảy sự việc. Người tham gia ủấu giỏ khi nộp Hồ sơ dự ủấu giỏ phải nộp cho Bờn tổ chức ủấu giỏ khoản tiền ủặt cọc trỏch nhiệm khi tham dự ủấu giỏ; ðặt cọc bằng tiền mặt với giỏ trị tương ủương 5 % giỏ khởi ủiểm ủấu giỏ, nộp tại Kho bạc nhà nước Tuyên Quang theo hướng dẫn của BQLDA thành phố Tuyên Quang. Việc xỏc ủịnh tư cỏch Người tham gia ủấu giỏ ủược tiến hành sau khi hết thời hạn nộp hồ sơ, trước sự chứng kiến của cơ quan mời dự và ủại diện một số Người tham gia ủấu giỏ (do Hội ủồng ủấu giỏ quyền sử dụng ủất chọn ngẫu nhiờn theo danh sỏch) và ủược lập biờn bản kốm theo danh sỏch xỏc ủịnh tư cỏch Người tham gia ủấu giỏ.
- Người trúng giá chậm nộp tiền thì phải nộp lãi trên số tiền chậm nộp theo lãi suất tiền gửi ngân hàng thương mại (áp dụng lãi suất của kỳ hạn 06 thỏng, tớnh theo trung bỡnh cộng lói suất quy ủịnh của 3 ngõn hàng thương mại), thời gian chậm nộp không quá 03 tháng; Sau thời gian trên, nếu chưa nộp tiền Người trỳng giỏ ủược hoàn lại số tiền ủó nộp và khụng ủược tớnh lói, trượt giỏ, ủồng thời bị tịch thu số tiền ủặt cọc dự ủấu giỏ nộp vào Ngõn sỏch Nhà nước. - Cú dấu hiệu cho thấy cú sự thụng ủồng múc ngoặc hoặc liờn kết cố ý hạ giỏ, dỡm giỏ gõy thiệt hại cho Nhà nước thỡ tuỳ theo mức ủộ vi phạm sẽ xử lý theo Quy chế ủấu giỏ hoặc quy ủịnh của phỏp luật (Mức ủộ xử lý từ: Tước bỏ quyền tham dự ủấu giỏ với một hoặc tất cả cỏc thửa ủất ủó dăng ký; Tịch thu. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .. 50 tiền ủặt cọc của thửa ủất vi phạm xung cụng quỹ nhà nước; Huỷ bỏ một hoặc tất cả kết quả những thửa ủất của người vi phạm ủó trỳng giỏ; hoặc truy cứu trỏch nhiệm hỡnh sự theo quy ủịnh của phỏp luật). - Cỏc cỏn bộ, cụng chức khụng thực hiện trỏch nhiệm ủược giao hoặc lợi dụng chức vụ, quyền hạn cố ý làm trái hoặc có hành vi cản trở Người tham gia ủấu giỏ gõy thiệt hại cho Nhà nước và những người tham gia ủấu giỏ; vi phạm cỏc quy ủịnh về quản lý, sử dụng ủất ủai, ủầu tư và xõy dựng thỡ theo mức ủộ sẽ bị xử lý hành chớnh hoặc bị truy cứu trỏch nhiệm hỡnh sự theo quy ủịnh của phỏp luật.
Kết quả ủấu giỏ tại một số dự ỏn ủiều tra
Qua phiờn ủấu giỏ tại Khu ủiều chỉnh quy hoạch tiểu khu I thuộc khu dõn cư Phan Thiết 2 ủó cho thấy cỏc cụng tỏc xỏc ủịnh ủịa ủiểm khu ủất ủấu giỏ, xỏc ủịnh giỏ khởi ủiểm, thụng bỏo mời ủấu giỏ, thủ tục và phương thức ủấu giỏ cú ảnh hưởng rất lớn ủến sự thành cụng của phiờn ủấu giỏ. Khi tổ chức ủấu giỏ khu ủất này, số người tham gia rất ủụng, ủặc biệt cỏc lụ cú giỏ khởi ủiểm 950 triệu ủồng cú số người tham gia từ 11 ủến 15, cỏc người này tham giỏ liờn tục ủến khi ủấu giỏ xong, tạo lờnh sự cạnh tranh cao, nõng giỏ trỳng ủấu giỏ lờn cao, lụ trỳng giỏ cao nhất lờn ủến 1.162 triệu, chờnh lệch so vo với giỏ khởi ủiểm 482 triệu ủồng. Khi tổ chức ủấu giỏ khu ủất này, số người tham gia rất ủụng, ủặc biệt cỏc lụ cú giỏ khởi ủiểm 950 triệu ủồng cú số người tham gia từ 11 ủến 15, cỏc người này tham giỏ liờn tục ủến khi ủấu giỏ xong, tạo lờnh sự cạnh tranh cao, nõng giỏ trỳng ủấu giỏ lờn cao, lụ trỳng giỏ cao nhất lờn ủến 1.162 triệu, chờnh lệch so vo với giỏ khởi ủiểm 482 triệu ủồng.
Toàn bộ mặt bằng cỏc khu ủất ủó ủược giải phúng, ủược xõy dựng hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật gồm: san nền, ủường nội bộ, hệ thống thoỏt nước thải, hệ thống cấp ủiện hạ thế, cấp ủiện chiếu sỏng, cấp nước sạch, ủể ủảm bảo ủủ ủiều kiện cung cấp dịch vụ hạ tầng kỹ thuật khi xõy dựng nhà ở trờn cỏc khu ủất ủấu giỏ này. Khi thực hiện bỏn ủấu giỏ quyền sử dụng ủất khu dõn cư này, UBND thành phố Tuyờn Quang ủó ban hành bản Quy chế quy ủịnh nội dung, trỡnh tự, thủ tục, phương thức và trỏch nhiệm của Người tham gia ủấu giỏ quyền sử dụng ủất tại Khu dõn cư xúm 2, phường Tõn Hà, thành phố Tuyờn Quang, tỉnh Tuyờn Quang. Sở dĩ, giỏ ủất và tớnh cạnh tranh ở dự ỏn ủấu giỏ này khụng cao vỡ khu vực ủất này khụng thuận tiện ủường giao thụng (chỉ gần trục ủường dẫn cầu Tõn Hà hiện mới ủang kờu gọi ủầu tư theo phương thức ủổi ủất lấy hạ tầng) Phường Tân Hà cũng là phường mới thành lập, trước năm 2008 là khu vực nụng thụn, tõm lý người cú nhu cầu ủầu tư cũn ủang xem xột cõn nhắc ủến quy hoạch ủịnh hướng phỏt triển lõu dài của khu vực này.
Một số hạn chế của cụng tỏc ủấu giỏ quyền sử dụng ủất ở Tuyờn Quang .1 Công tác tổ chức
72 Giải quyết chuyển mục ủớch cho cỏc khu vực ủất nụng nghiệp nằm xen kẹt trong khu dõn cư, cỏc khu vực ủất do cỏc ủơn vị khụng sử dụng, cỏc thửa ủất nằm kẹt giữa cỏc cụng trỡnh khỏc. Sử dụng tiền thu ủược từ ủấu giỏ ủất ủể xõy dựng cỏc cụng trỡnh hạ tầng kỹ thuật cũng làm việc sử dụng ủất trong khu vực ủược ủầu tư cụng trỡnh kỹ thuật ủi vào nề nếp hơn, giảm tỡnh trạng lấn chiếm ủất ủai trỏi phộp. - Thời hạn thanh toỏn, xõy dựng ủều ủược quy ủịnh chặt chẽ, nếu người sử dụng ủất gặp khú khăn khụng lường trước ủược về vốn thỡ cũng khụng thể thương lượng lại ủược.
- Trong trường hợp chuyển nhượng lại cho người khỏc thỡ giỏ ủất ủể tớnh thuế chuyển quyền và thuế trước bạ sẽ bị tớnh theo giỏ ủấu giỏ (giỏ này thường cao hơn nhiều lần so với giỏ quy ủịnh). - Tỡnh trạng tự ý ủiều chỉnh quy hoạch, giảm bớt phần diện tớch cụng cộng của cỏc chủ ủầu tư sau khi trỳng ủấu giỏ diễn ra phổ biến, tỷ lệ ủược phộp xõy dựng ủều bị vi phạm ở tất cả cỏc cụng trỡnh. - Hiện nay chưa cú sự thống nhất trong cỏch quản lý ủối với cỏc khu ủất sau khi ủưa ra ủấu giỏ ủất, việc xõy dựng sai so với giấy phộp, lấn chiếm ủất xảy ra ở nhiều dự ỏn ủấu giỏ ủất.
Một số ủề xuất ủối với cụng tỏc ủấu giỏ ủất .1 Phương thức ủấu giỏ
Qua tham khảo ở một số, nơi chỳng tụi thấy cú thực hiện ủấu giỏ 01 vũng như ở thành phố Thỏi Bỡnh, thành phố Phủ Lý (Hà Nam), việc ủấu giỏ như vậy dễ gõy tiờu cực giữa thành viờn Hội ủồng ủấu giỏ và người tham gia ủấu giỏ, khụng ủưa lại khả năng cạnh tranh cao, thường dẫn ủến kết quả thu ủược giỏ trị trỳng ủấu giỏ thấp, khụng hiệu quả. Qua việc tổng hợp số liệu giỏ ủất theo quy ủịnh tại 3 dự ỏn và so sỏnh với giỏ trỳng ủấu giỏ, chỳng ta thấy một sự chờnh lệch rừ rệt giữa giỏ trỳng ủấu giỏ và giỏ theo quy ủịnh (giỏ trỳng ủấu bằng 242,5 % so với giỏ quy ủịnh); giỏ trỳng ủấu giỏ cao hơn giỏ khởi ủiểm ủấu giỏ 28,6 %. Trên cơ sở các dự ỏn ủó ủuợc phờ duyệt quy hoạch, thành phố tiến hành cụng khai thụng tin quy hoạch ủể người dõn cú thể tham khảo, cụng khai kế hoạch ủấu giỏ dự kiến ủể người dân chuẩn bị về mặt tài chính khi thực hiện.
Chớnh vỡ ủiều này, từ thỏng 12/2010, thực hiện Nghị ủịnh số 17/2010/Nð-CP, việc ủấu giỏ QSD ủất tại thành phố Tuyờn Quang ủó chuyển giao cho Trung tõm bỏn ủấu giỏ tài sản của tỉnh Tuyờn Quang thực hiện. Trên cơ sở cung cầu của thị trường và khu vực có thể: thiết kế các thửa ủất ủấu giỏ theo cỏc diện tớch khỏc nhau (Vớ dụ ủối với cỏc dự ỏn ủấu giỏ từng thửa ủất nhỏ thỡ nờn chia nhỏ diện tớch (60 ủến 100 m2) khụng nờn ủể diện tớch quỏ lớn), ủưa ra ủấu giỏ theo cỏc phương thức khỏc nhau; việc xõy dựng giỏ khởi ủiểm và bước giỏ cũng cần ủược ủiều chỉnh theo nhu cầu (Vớ dụ: với thửa ủất lẻ thỡ giỏ khởi ủiểm cần xõy dựng vừa phải, cũn nếu cả lụ lớn thỡ giỏ khởi ủiểm phải sỏt giỏ thị trường ủể chống tiờu cực). Trớch một phần kinh phớ thu ủược từ ủấu giỏ ủất ủể ủầu tư phỏt triển nhà ở cho cỏc ủối tượng chớnh sỏch, người thu nhập thấp, tạo lập sẵn quỹ nhà cho thuờ, nhà bỏn trả gúp và tỏi ủịnh cư ủể khi cần thu hồi cú thể cú chỗ cho người bị thu hồi tỏi ủịnh cư ngay.