2.4.2.1 Quá trình khai thác quỹ ựất trong cơ chế giao ựất tạo vốn ựầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng ở Việt Nam
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ... 25
nước nghiêm cấm việc mua bán ựất ựai và không thừa nhận các giao dịch chuyển ựổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng ựất trên thị trường. đất ựai không có giá và Nhà nước tiến hành giao, cấp ựất cho các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân không thu tiền sử dụng. Trong giai ựoạn này, giá ựất không ựược ựề cập ựến, Nhà nước quản lý ựất ựai theo diện tắch, loại, hạng ựất mà không quản lý bằng giá trị ựất.
Luật đất ựai 1993 ra ựời với những quy ựịnh mới cho phép người sử dụng ựất ựược quyền chuyển ựổi, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn, thế chấp giá trị quyền sử dụng ựất ựã tạo ra cơ sở pháp lý và ựặt nền móng cho sự hình thành và phát triển thị trường bất ựộng sản chắnh thức ở nước ta.
Luật đất ựai 1993 ựã có bước chuyển biến tắch cực, không chỉ giải quyết mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng ựất mà còn giải quyết mối quan hệ giữa những người sử dụng ựất với nhau (mối quan hệ dân sự, kinh tế về ựất ựai) như: mở rộng quyền cho người sử dụng ựất, cho phép họ ựược chuyển quyền sử dụng ựất, thừa nhận sự tồn tại của thị trường bất ựộng sản, thừa nhận ựất có giá và Nhà nước xác ựịnh giá ựất ựể quản lý, từ ựó Nhà nước không chỉ quản lý ựất ựai theo diện tắch, loại, hạng ựất mà còn quản lý theo giá trị ựất (giao ựất có thu tiền sử dụng). Như vậy, bên cạnh hình thức giao ựất không thu tiền (ựối với một số trường hợp phục vụ lợi ắch công cộng), Nhà nước tiến hành giao ựất, cho thuê ựất có thu tiền sử dụng. Theo quy ựịnh Luật đất ựai 1993, Nhà nước giao ựất có thu tiền sử dụng trong các trường hợp:
- Giao ựất ựể làm nhà ở cho hộ gia ựình, cá nhân.
- Giao ựất cho các tổ chức kinh tế ựể ựầu tư xây dựng nhà ở ựể bán hoặc cho thuê.
- Giao ựất cho các tổ chức kinh tế ựầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng ựể chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng ựất gắn liền kết cấu hạ tầng ựó
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ... 26
dự án do Chắnh phủ Quyết ựịnh
Với chủ trương Ộđổi ựất lấy cơ sở hạ tầngỢ của Chắnh phủ, nhiều tỉnh, thành phố ựã chủ ựộng tiến hành giao ựất có thu tiền sử dụng nhằm huy ựộng nguồn vốn ựầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng ựịa phương. Thực chất quá trình tạo vốn từ quỹ ựất ựể xây dựng cơ sở hạ tầng tại các ựịa phương ựược tiến hành
Chắnh sách giao ựất ựể tạo vốn ựầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng ựã mang lại hiệu quả kinh tế, xã hội to lớn. Song cùng với những biến ựộng về giá cả ựất ựai trên thị trường bất ựộng sản, giá chuyển nhượng thực tế cao gấp nhiều lần so với giá ựất do Nhà nước quy ựịnh, chắnh sách giao ựất ựể tạo vốn ựầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng ựã bộc lộ những hạn chế, nhược ựiểm nhất ựịnh, cụ thể: khung giá ựất do Nhà nước ban hành theo Nghị ựịnh 87/1994/Nđ-CP của Chắnh phủ là căn cứ ựể thực hiện chắnh sách tài chắnh trong việc giao ựất, cho thuê ựất, chuyển mục ựắch sử dụng ựất và bồi thường khi Nhà nước thu hồi ựất. Khi tiến hành giao ựất tạo vốn ựầu tư xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc TW cũng chủ ựộng ựiều chỉnh kịp thời bảng giá ựất cho phù hợp với tình hình thực tiễn ựịa phương song nhìn chung giá ựất do Nhà nước ựặt ra là rất thấp so với thực tế, nhất là ở các ựô thị, các khu công nghiệp, du lịch, dịch vụ. Chắnh sự chênh lệch về giá ựất do Nhà nước quy ựịnh với giá ựất chuyển nhượng thực tế trên thị trường mà trong thực tế, một số giao dịch ựất ựai làm phát sinh ra những khoản ựịa tô mà nhà nước không kiểm soát ựược dẫn ựến thất thoát một nguồn thu lớn. Một số doanh nghiệp sau khi nhận ựất ựã tiến hành bán hoặc cho thuê nhà lại dựa trên giá cả thị trường thu lời làm thất thoát một nguồn thu lớn cho ngân sách.
Trong thời gian qua, nhiều ựịa phương ựã thực hiện chủ trương Ộđổi ựất lấy cơ sở hạ tầngỢ của Chắnh phủ dưới hình thức giao ựất có thu tiền sử dụng và thu ựược những kết quả nhất ựịnh. Song bên cạnh những ựịa phương thực hiện tốt công tác này, tiến hành giao ựất công khai, khách quan, trung thực,
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ... 27
ựúng trình tự, thủ tục do pháp luật quy ựịnh, sử dụng nguồn thu ựúng mục ựắch, ựúng cơ chế tài chắnh thì tại một số ựịa phương vẫn xảy ra tình trạng lãnh ựạo lạm dụng quyền hạn câu kết với chủ ựầu tư, chủ dự án tiến hành giao ựất thiếu công khai, thiếu trung thực với mục ựắch trục lợi cá nhân gây thất thoát nguồn thu cho ngân sách, làm giảm lòng tin ở dân. Tại một số tỉnh, tình trạng trầm trọng dẫn ựến khiếu nại, tố cáo kéo dài (Thái Bình, Nam định) tạo nên tắnh hình phức tạp, mất ổn ựịnh, xã hội ựịa phương, gây tác ựộng xấu ựối với sự phát triển của nền kinh tế [34, 38]
2.4.2.2 Chủ trương ựấu giá ựất ựược hình thành
Giao ựất có thu tiền sử dụng với mục ựắch nhằm khai thác quỹ ựất, tạo vốn ựầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng mặc dù ựã phát huy hiệu quả, mang lại nhiều giá trị kinh tế, xã hội to lớn trong thời gian qua. Song cùng với sự phát triển của nền kinh tế, xã hội, sự biến ựộng giá cả ựất ựai trên thị trường bất ựộng sản, cơ chế giao ựất có thu tiền sử dụng ựã bộc lộ những nhược ựiểm, hạn chế nhất ựịnh.
Cơ chế ựấu giá quyền sử dụng ựất tạo vốn ựầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng ựược áp dụng thắ ựiểm tại một số ựịa phương ựã mang lại nhiều kết quả tốt, khắc phục ựược những nhược ựiểm, hạn chế của cơ chế giao ựất có thu tiền sử dụng. Ngày 18/12/2003, Bộ Tài chắnh ựã ban hành Quyết ựịnh số 22/2003/Qđ- BTC về cơ chế tài chắnh trong việc sử dụng quỹ ựất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, trong ựó quy ựịnh rõ cơ chế tài chắnh áp dụng cho các dự án sử dụng quỹ ựất xây dựng cơ sở hạ tầng là phải thực hiện ựấu thầu công trình xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc ựấu giá ựất ựối với quỹ ựất dùng ựể tạo vốn.
đấu giá quyền sử dụng ựất ựược coi là một giải pháp hữu hiệu ựáp ứng ựược yêu cầu của công tác quản lý và sử dụng ựất ựai trong giai ựoạn hiện nay, ựảm bảo cho các dự án sử dụng quỹ ựất tạo vốn ựầu tư xây dựng cơ sở hạ
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ... 28 2.4.2.3 Quy ựịnh về ựấu giá ựất theo Luật ựất ựai 2003:
Tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội Khoá XI ựã thông qua Luật ựất ựai mới - Luật ựất ựai năm 2003 thay thế Luật ựất ựai năm 1993 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2004. Tại Luật này Quản lý tài chắnh về ựất ựai và thị trường bất ựộng sản ựã ựược quy ựịnh cụ thể tại Mục 6 và Mục 7 của Chương II, các quy ựịnh ựó ựã ựược sửa ựổi theo hướng:
- Giá ựất bảo ựảm sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ựất thực tế trên thị trường trong ựiều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ựất thực tế trên thị trường thì phải ựiều chỉnh cho phù hợp.
- Giá ựất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy ựịnh ựược công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm.
- Luật ựất ựai năm 2003 quy ựịnh cho phép doanh nghiệp có khả năng chuyên môn làm dịch vụ tư vấn về giá ựất ựể thuận lợi trong giao dịch quyền sử dụng ựất.
- Bổ sung quy ựịnh về ựấu giá quyền sử dụng ựất và ựấu thầu dự án trong ựó có quyền sử dụng ựất. Quy ựịnh này là nhằm tạo ựiều kiện cho quan hệ ựất ựai ựược vận hành theo cơ chế thị trường, có sự quản lý của Nhà nước, khắc phục tình trạng bao cấp về giá ựất và cơ chế xin - cho; huy ựộng ựúng và ựủ nguồn thu từ quỹ ựất vào ngân sách.
- Bổ sung các biện pháp ựể Nhà nước quản lý ựất ựai trong thị trường bất ựộng sản.
Căn cứ Luật ựất ựai 2003 ựược Quốc hội khoá XI kỳ họp thứ IV thông qua, Chắnh phủ ựã ban hành Nghị ựịnh số 181/2004/Nđ-CP Về hướng dẫn thi hành Luật ựất ựai. Tại điều 61, 62 Nghị ựịnh ựã quy ựịnh các trường hợp ựất ựược tham gia thị trường bất ựộng sản, các hoạt ựộng ựược pháp luật thừa nhận của thị trường quyền sử dụng ựất trong thị trường bất ựộng sản và giải quyết một số vấn ựề cụ thể về ựấu giá quyền sử dụng ựất.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ... 29