2.4.3.1 định giá ựất
Giá ựất là sự ựiều tiết mối quan hệ giữa ựất ựai - thị trường - sự quản lý của Nhà nước, giá ựất chịu tác ựộng của nền kinh tế thị trường bởi các qui luật cạnh tranh, qui luật giá trị, qui luật cung - cầu.
đất ựai là một tài sản ựặc biệt, cho nên ngoài yếu tố về vị trắ ựịa lý, sự ựầu tư CSHT, kinh tế, pháp lý chi phối nó còn bị tác ựộng bởi các yếu tố về tâm lý, xã hội. Vì vậy, ựịnh giá ựất chỉ có thể là sự ước tắnh về giá trị mà không thể tắnh ựúng, tắnh ựủ như ựịnh giá các tài sản thông thường.
Ở nước ta, ựất ựai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao ựất cho tổ chức, hộ gia ựình, cá nhân sử dụng ổn ựịnh lâu dài theo quy hoạch và pháp luật; Nhà nước cho tổ chức, hộ gia ựình, cá nhân thuê ựất ựể sử dụng vào mục ựắch xác ựịnh. Người ựược Nhà nước giao ựất, cho thuê ựất có quyền chuyển ựổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp hoặc góp vốn bằng giá trị QSDđ.
Vì vậy, ựịnh giá ựất ựược hiểu là "Sự ước tắnh về giá trị của quyền sử dụng
ựất bằng hình thái tiền tệ cho một mục ựắch ựã ựược xác ựịnh, tại một thời ựiểm xác ựịnh".
2.4.3.2 Những yếu tố cơ bản xác ựịnh giá ựất trong ựấu giá QSDđ
Khi xác ựịnh giá ựất ựể ựấu giá phải ựảm bảo lợi ắch của hai phắa là Nhà nước và người tham gia ựấu giá, giá ựất tắnh ựược phải dựa vào giá thị trường và khả năng sinh lợi của ựất. đất ựai dùng vào các mục ựắch khác nhau thì khả năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh ựất bao gồm các yếu tố sau [33, 18]:
- Vị trắ của khu ựất :
- Yếu tố ảnh hưởng về khả năng ựầu tư cơ sở hạ tầng - điều kiện kinh tế - xã hội và các công trình dịch vụ
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ... 30 2.4.3.3 Các phương pháp ựịnh giá ựất trong ựấu giá quyền sử dụng ựất ở
nước ta
Có nhiều phương pháp ựịnh giá ựất ựể thực hiện ựấu giá quyền sử dụng ựất, có thể sử dụng một trong số các phương pháp sau:
- Phương pháp so sánh dữ liệu thị trường: Phương pháp dữ liệu thị trường hay còn gọi là phương pháp so sánh những vụ mua bán có thể so sánh ựược trên thị trường. đây là phương pháp ựịnh giá trong ựó người ựịnh giá khảo sát giá bán các tài sản tương tự trên thị trường ựể sau ựó bằng quy trình so sánh, dự tắnh giá trị của tài sản cần ựịnh giá.
- Phương pháp giá thành: Phương pháp này còn ựược gọi là phương pháp thay thế hoặc phương pháp giá thành xây dựng lại trừ ựi phần khấu hao hoặc phương pháp chi phắ. Theo phương pháp này, giá trị của ựất ựược bổ sung các khoản chi phắ thay thế hoặc cải tạo của những công trình ựã trừ khấu hao tạo nên giá trị thị trường của bất ựộng sản cần ựịnh giá.
- Phương pháp thu nhập: Phương pháp này còn gọi là phương pháp thu hồi vốn hoặc phương pháp ựầu tư. đây là phương pháp ựịnh giá ựược sử dụng ựể ước tắnh giá thị trường của một tài sản dựa trên các thu nhập mà tài sản ựó sẽ ựem lại hoặc có khả năng sẽ ựem lại. Giá trị tài sản ựược ước tắnh bằng việc vốn hoá thu nhập ước tắnh trong tương lai kể cả tổng thu nhập hoặc lãi ròng.
Trong việc sử dụng các phương pháp trên ựể tiến hành ựịnh giá ựất, không có phương pháp nào là phương pháp riêng rẽ, mà chỉ có sử dụng phương pháp thắch hợp nhất, còn các phương pháp khác cỏ thể ựược sử dụng ựể kiểm tra kết quả của phương pháp thắch hợp nhất.
Quá trình ựịnh giá ựất bao gồm: xác ựịnh mục tiêu; lên kế hoạch ựịnh giá; thu thập tài liệu; vận dụng và phân tắch tài liệu; chuẩn bị và hoàn chỉnh
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ... 31 2.4.3.4 đánh giá chung về những hạn chế trong việc quy ựịnh giá ựất trong
công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất hiện nay ở nước ta
điểm tồn tại, hạn chế lớn nhất trong ựịnh giá ựất là giá ựất do Nhà nước quy ựịnh khác với giá ựất thực tế (giá ựất thị trường).
Giá ựất do Nhà nước quy ựịnh sử dụng ựể tắnh thuế chuyển QSDđ, thu tiền khi giao ựất hoặc cho thuê ựất, tắnh giá trị tài sản khi giao ựất, bồi thường thiệt hại về ựất khi thu hồi ựất và chỉ nhằm ựể giải quyết mối quan hệ kinh tế ựất giữa Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu ựất - người SDđ - người ựược nhà nước giao ựất hoặc cho thuê ựất. Giá này không ựược áp dụng trong các giao dịch dân sự như chuyển QSDđ, thế chấp giá trị QSDđ giữa những người ựược Nhà nước giao ựất hoặc cho thuê ựất.
Giá QSDđ ựược hình thành trong các giao dịch dân sự do các bên tự thoả thuận và giá này thường ựược gọi là Ộgiá ựất trên thực tếỢ hay Ộgiá ựất thị trườngỢ. Xét về phương diện tổng quát, giá bán QSDđ chắnh là mệnh giá của quyền sử dụng mảnh ựất ựó trên thực tế trong một không gian và thời gian xác ựịnh. Nó biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thoả thuận với nhau tại một thời ựiểm xác ựịnh.
Giá Nhà nước quy ựịnh thường ở trạng thái tĩnh và thấp trong khi ựó giá thị trường thường lại ở trạng thái ựộng và cao hơn giá của Nhà nước. Trạng thái tĩnh và ựộng, mức ựộ chênh lệch cao và thấp này càng nhiều, càng lớn thì càng gây ra những bất lợi, những hạn chế, những tiêu cực trong việc giải quyết một cách công bằng- hợp lý - hài hoà giữa lợi ắch của Nhà nước và người SDđ trong quá trình thực hiện việc thu thuế chuyển quyền sử dụng, thu tiền khi giao ựất hoặc cho thuê ựất, bồi thường thiệt hại về ựất khi thu hồi ựất. Do ựó, ựể tạo sự công bằng trong việc xử lý các mối quan hệ ựất ựai nói trên cần phải có hình thức ựấu giá QSDđ.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ... 32
Sự chênh lệch lớn về giá ựất thị trường so với giá ựất do Nhà nước quy ựịnh (dưới ựây gọi là giá quy ựịnh, tức là giá do UBND cấp Tỉnh sở tại quy ựịnh theo khung giá tại Nghị ựịnh 87/Nđ-CP của Chắnh phủ) chủ yếu diễn ra ở khu vực ựô thị - nơi mà thị trường BđS (trong ựó có ựất ựai) diễn ra sôi ựộng.