Xác định đơn giá thuê đất trên địa bàn thành phố hà nội tại cục thuế thành phố hà nội

Từ Luật đất đai 2003 trước đây và Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chinh phủ sửa đổi, bổ sung quy định về thu tiền thuê đất có hiệu lực từ ngày 01/3/2011 đã quy định khá c

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

-

LUẬN VĂN THẠC SĨ

XÁC ĐỊNH ĐƠN GIÁ THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ

HÀ NỘI TẠI CỤC THUẾ THÀNH PHỐ HÀ NỘI

NGUYỄN THỊ PHƯỢNG

Chuyên ngành : QUẢN TRỊ KINH DOANH

Mã ngành : 8.34.01.01

Người hướng dẫn khoa học: TS PHẠM BÍCH NGỌC

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan Luận văn này là do bản thân tự nghiên cứu và thực hiện dưới

sự hướng dẫn khoa học của TS Phạm Bích Ngọc Các kết quả nghiên cứu trong Luận văn là trung thực và chưa từng được công bố trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác Tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm về tính pháp lý trong quá trình nghiên cứu Luận văn này

Hà Nội, ngày tháng năm 2018

Học viên

Nguyễn Thị Phƣợng

LỜI CẢM ƠN

Qua thời gian nghiên cứu lý luận và thực tế, tác giả hoàn thành luận văn thạc

sỹ kinh tế với đề tài: “Xác định đơn giá thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội

tại Cục thuế thành phố Hà Nội”

Tác giả xin chân thành cảm ơn Tiến sĩ Phạm Thị Bích Ngọc đã quan tâm và tận tình hướng dẫn, giúp đỡ để tác giả hoàn thành luận văn tốt nghiệp đúng hạn Tác giả cũng xin gửi lời cảm ơn chân thành tới: Ban lãnh đạo Cục thuế thành phố Hà Nội, lãnh đạo phòng Quản lý các khoản thu từ Đất – Cục thuế thành phố Hà Nội đã tạo điều kiện cung cấp số liệu của Cục thuế đồng thời xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới quý thầy cô khoa Sau đại học Mở Hà Nội đã ủng hộ, giúp đỡ và tạo điều kiện cho tác giả hoàn thiện luận văn trong suốt thời gian qua

Hà Nội, ngày tháng năm2018

Học viên thực hiện

Nguyễn Thị Phƣợng

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC BẢNG BIỂU vii

DANH MỤC HÌNH viii

LỜI MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ TỔ CHỨC XÁC ĐỊNH ĐƠN GIÁ THUÊ ĐẤT 8

1.1 Tổng quan về giá đất 8

1.1.1 Khái niệm về giá đất 8

1.1.2 Đặc trưng của giá đất 10

1.1.3 Phân loại giá cả đất đai 13

1.2 Khái niệm thuê đất, đối tượng thuê đất, giá thuê đất, đơn giá thuê đất và xác định đơn giá thuê đất 16

1.2.1 Thuê đất 16

1.2.2 Đối tượng thuê đất 17

1.2.3 Giá thuê đất 18

1.2.4 Đơn giá thuê đất 18

1.3 Vai trò của công tác xác định đơn giá thuê đất 19

1.4 Căn cứ xác định đơn giá thuê đất 20

1.4.1 Dựa trên cơ sở lý luận về địa tô 20

1.4.2 Dựa trên cơ sở quan hệ cung cầu 21

1.4.3 Dựa vào các quy định pháp lý của Nhà nước 21

1.5 Quy trình và nội dung xác định đơn giá thuê đất 22

1.6 Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác xác định đơn giá thuê đất 23

1.6.1 Yếu tố chủ quan 23

1.6.2 Yếu tố khách quan: 24

1.7 Tiểu kết chương 1 26

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC XÁC ĐỊNH ĐƠN GIÁ THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 27

2.1 Tổng quan vấn đề thuê đất ở Việt Nam 27 2.2 Tình hình công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.32

2.3 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội nói chung và đặc điểm tình hình của Cục thuế TP Hà Nội có ảnh hưởng đến công tác xác định đơn giá thuê đất trên

địa bàn thành phố Hà Nội 34

2.3.1 Vị trí địa lý 34

2.3.2 Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội 34

2.3.3 Đặc điểm tình hình của Cục Thuế TP Hà Nội có ảnh hưởng đến công tác xác định đơn giá thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội 37

2.4 Các quy định về xác định đơn giá thuê đất 44

2.4.1 Quy định về xác định đơn giá thuê đất theo Luật 44

2.4.2 Quy định về xác định đơn giá thuê đất áp dụng tại thành phố Hà Nội 51

2.5 Thực trạng quy trình và phân tích quy trình xác định đơn giá thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội tại Cục Thuế TP Hà Nội 64

2.5.1 Tiếp nhận hồ sơ, lập sổ theo dõi người sử dụng đất và điều chỉnh đơn giá thuê đất 64

2.5.2 Thực trạng công tác xác định đơn giá thuê đất lần đầu 67

2.5.3 Thực trạng công tác xác định đơn giá thuê đất sau khi hết chu kỳ ổn định đơn giá thuê đất 68

2.5.4 Thực trạng triển khai thu tiền thuê đất 71

2.5.5 Công tác chỉ đạo, phối hợp cung cấp thông tin, kiểm tra, giám sát việc thực hiện xác định, điều chỉnh đơn giá thuê đất 75

2.6 Đánh giá chung về thực trạng công tác xác định đơn giá thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội tại Cục Thuế Hà Nội 77

2.6.1 Một số kết quả đạt được 77

2.6.2 Hạn chế và nguyên nhân hạn chế trong công tác xác định đơn giá thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội tại Cục Thuế TP Hà Nội 79

2.6.3 Nhận xét công tác xác định đơn giá thuê đất sau ngày 01/7/2014 82

2.7 Tiểu kết chương 2 83

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC XÁC ĐỊNH ĐƠN GIÁ THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI TẠI CỤC THUẾ THÀNH PHỐ HÀ NỘI 85

3.1 Định hướng hoàn thiện công tác xác định đơn giá thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội 85

3.1.1 Dự báo nhu cầu và khối lượng các dự án được xác định giá thuê đất 85

3.1.2 Định hướng hoàn thiện công tác xác định đơn giá thuê đất trên địa bàn

thành phố Hà Nội 88

3.2 Giải pháp hoàn thiện công tác xác định đơn giá thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội tại Cục Thuế TP Hà Nội 89

3.2.1 Giải pháp về cơ sở dữ liệu 89

3.2.2 Nhóm giải pháp về quy trình xác định đơn giá thuê đất 89

3.2.3 Nhóm giải pháp về ứng dụng công nghệ thông tin 91

3.2.4 Nhóm giải pháp tổ chức bộ máy xác định đơn giá 100

3.2.5 Nhóm giải pháp về công tác tuyên truyền hỗ trợ người sử dụng đất 101

3.3 Kiến nghị 102

3.3.1 Kiến nghị với UBND các cấp 102

3.3.2 Kiến nghị với Bộ Tài chính 103

KẾT LUẬN 106

TÀI LIỆU THAM KHẢO 106

10 UBND TP Uỷ ban nhân dân thành phố

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 1.1 Thống kê tình hình sử dụng đất của các tổ chức năm 2017 28 Bảng 1.2 Tổng hợp tình hình thuê đất của các tổ chức theo vùng lãnh thổ 2017 28 Bảng 1.3 Tốc độ tăng thu từ tiền sử dụng đất, thuê đất, từ thuế bất động sản; Σ thu

từ đất/thuế, phí/ GDP theo chu kỳ 5 năm 30 Bảng 1.4 Số thu từ đất trên tổng số thu thuế và phí nội địa, (không tính nguồn thu

từ dầu khí và thuế nhập khẩu, viện trợ không hoàn lại) 31 Bảng 1.5 Tình hình giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn

2015 - 2017 33 Bảng 1.6 Tình hình thuê đất và nguồn thu từ tiền thuê đất trên địa bàn Thành phố

Hà Nội 37 Bảng 1.7 Tổng hợp số lượng và trình độ cán bộ tham gia thực hiện chính sách thu tiền thuê đất của toàn Cục thuế Hà Nội năm 2017 41 Bảng 1.8 Tiếp nhận hồ sơ, theo dõi và điều chỉnh đơn giá thuê đất của cục thuế Hà Nội từ năm 2011 đến năm 2017 65 Bảng 1.9 Nguồn thu và số thu được và số miễn, giảm tiền thuê đất của cục thuế Hà Nội từ năm 2011 đến năm 2017 66 Bảng 1.10 Tổng hợp về người sử dụng đất đã đưa vào quản lý 5 năm gần nhất (từ năm 2011 đến năm 2017) 66 Bảng 1.11 Tổng hợp kết quả xác định đơn giá thuê đất kỳ đầu 68 Bảng 1.12 Tổng hợp kết quả xác định đơn giá thuê đất các trường hợp hết thời gian

ổn định đơn giá thuê đất và trường hợp chưa có quyết định thuê đất 71 Bảng 1.13 Tổng hợp kết quả tính tiền thuê đất của Cục thuế Hà Nội từ năm 2011 đến năm 2017 72 Bảng 1.14 Nguồn thu ngân sách qua các năm 79 Bảng 2.1 Thống kê nhu cầu xác định đơn giá thuê đất các quận, huyện năm 2019 86

DANH MỤC HÌNH

Hình 1: Tổ chức bộ máy thực thi chính sách thu tiền thuê đất tại Cục Thuế Hà Nội 38

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu

Đất đai - nguồn tài nguyên quý giá, là mối quan tâm đặc biệt của mọi người dân, mọi tổ chức, mọi chính quyền, mọi quốc gia Bởi không những đất chứa trong nó vô vàn sản vật quí giá (quặng sắt, mỏ than, mỏ vàng…) mà còn hàm chứa một giá trị sử dụng to lớn, lâu dài, và không thể thay thế được (dùng để làm nơi ở, nơi kinh doanh) Nhưng xoay quanh nó còn rất nhiều vấn đề gây tranh cãi, nổi cộm: Vấn đề giá cả ruộng đất, quyền sở hữu đất đai, và các mối lợi thu từ việc trao quyền sử dụng đất đai Từ Hiến pháp cho tới các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai hiện hành đã khẳng định lại một cách nhất quán: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của pháp luật Nhà nước thực hiện việc giao quyền quản lý, sử dụng cho người sử dụng đất theo nhiều hình thức khác nhau trong đó có hình thức cho thuê đất

Thủ đô Hà Nội với vai trò là trung tâm chính trị - hành chính quốc gia, trung tâm lớn về văn hóa, khoa học, giáo dục, kinh tế và giao dịch quốc tế, động lực phát triển của vùng đồng bằng sông Hồng và cả nước Cùng với quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa và hội nhập kinh tế thế giới, chính sách khuyến khích đầu tư của cả nước, thành phố Hà Nội đã thu hút nhiều dự án đầu tư tầm cỡ quốc gia và địa phương với sự tham gia của nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước Việc xác định đơn giá cho thuê đất

để các nhà đầu tư thực hiện nghĩa vụ nộp NSNN và hoàn thiện các giấy tờ pháp lý về đất đai, ổn định sản xuất kinh doanh là rất quan trọng

Cục thuế thành phố Hà Nội được giao nhiệm vụ theo dõi, quản lý, xác định và đôn đốc thu nộp các khoản nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai trong đó có tiền thuê đất Hiện nay, Cục Thuế thành phố Hà Nội đang quản lý trên 6.000 điểm thuê đất trên địa bàn thành phố và trong năm 2017, tổng số thu tiền thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội là 4.845 tỷ đồng chiếm 12% tổng số thu các khoản từ Đất đai Tuy nhiên, tính đến hết năm 2017, trên địa bàn toàn Thành phố còn có 3.697 lô đất cần xác định

đơn giá tiền thuê đất, trong đó: 2.322 lô đất với tổng diện tích là 6.115.277 m2 đất chưa

có giấy tờ về đất (quyết định giao đất, hợp đồng thuê đất ); 1.375 lô đất với tổng diện tích là 3.912.598 m2 đất đã có Quyết định cho thuê đất và hợp đồng thuê đất cần xác

định đơn giá thuê đất (Nguồn: Cục thuế TP Hà Nội)

Từ Luật đất đai 2003 trước đây và Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chinh phủ sửa đổi, bổ sung quy định về thu tiền thuê đất (có hiệu lực

từ ngày 01/3/2011) đã quy định khá cụ thể về công tác xác định đơn giá cho thuê đất, theo đó: Giám đốc Sở Tài chính quyết định đơn giá thuê đất cho từng dự án cụ thể đối với trường hợp tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất; Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định đơn giá thuê đất cho từng dự án cụ thể đối với hộ gia đình, cá nhân thuê đất; đơn giá thuê đất của mỗi

dự án được ổn định 05 năm Hết thời hạn ổn định, Giám đốc Sở Tài chính, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện điều chỉnh đơn giá thuê đất áp dụng cho thời hạn tiếp theo Trong quá trình thực hiện, những quy định này đã phát sinh nhiều bất cập khi phải giải quyết một số lượng lớn các trường hợp phải xác định đơn giá khi hết kỳ ổn định đơn giá, các trường hợp chưa có giấy tờ thuê đất gặp nhiều khó khăn, bất cập, quy trình thủ tục kéo dài; trong thời gian chưa hoàn thành thủ tục xác định đơn giá thuê đất, Cơ quan thuế phải thực hiện tạm tính, tạm thu tiền thuê đất hàng năm rất phức tạp, người thuê đất cũng gặp nhiều khó khăn khi tiền thuê đất biến động, thay đổi

Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn chi tiết thi hành Luật, trong đó

có Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; Thông tư 77/2014/TT-BTC ngày 15/05/2014 của Bộ Tài chính; trên địa bàn TP Hà Nội cũng đã ban hành các quy định mới về xác định đơn giá thuê đất theo thẩm quyền của UBND TP Hà Nội Theo đó, từ 01/07/2014, Cơ quan Thuế được giao nhiệm vụ trực tiếp thực hiện xác định đơn giá thuê đất thay vì Cơ quan Tài chính trước đây Những quy định mới đã góp phần khắc phục những bất cập, tồn tại của những quy định cũ, đẩy nhanh tiến độ xác định đơn giá thuê đất

Trên thực tế, tại Cục Thuế thành phố Hà Nội, bên cạnh những kết quả đáng ghi nhận, công tác xác định đơn giá thuê đất vẫn bộc lộ không ít hạn chế, nhất là về

tiến độ xác định và điều chỉnh đơn giá thuê đất thường chậm trễ do nhiều nguyên nhân: Quy trình, thủ tục hành chính, phương pháp, ứng dụng công nghệ thông tin…

Là cán bộ công tác tại Phòng chuyên môn của Cục Thuế TP Hà Nội, tác giả đã lựa

chọn đề tài nghiên cứu là: “Xác định đơn giá thuê đất trên địa bàn thành phố Hà

Nội tại Cục Thuế TP Hà Nội” làm luận văn cao học nhằm nghiên cứu và đề xuất

các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác xác định đơn giá thuê đất trên địa bàn thành phố

2 Mục tiêu nghiên cứu

2.1 Mục tiêu chung

Đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác xác định đơn giá thuê đất của Cục thuế thành phố Hà Nội đối với các đơn vị được cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội; đặc biệt chú trọng các giải pháp về công nghệ thông tin và thủ tục hành chính để đẩy nhanh tiến độ xác định đơn giá thuê đất, tạo điều kiện thuận lợi cho các đối tượng thuê đất thực hiện tốt nghĩa vụ tài chính

- Đề xuất phương hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện công tác xác định đơn giá thuê đất của Cục thuế thành phố Hà Nội đối với các đơn vị được cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội, đặc biệt chú trọng đến các giải pháp ứng dụng công nghệ thông tin triển khai công tác xác định đơn giá thuê đất, giảm thiểu thủ tục hành chính, tạo điều kiện và môi trường thuận lợi cho người thuê đất thực hiện tốt nghĩa

vụ tài chính

3 Tổng quan nghiên cứu

Xác định đơn giá thuê đất là vấn đề tiên quyết và là một trong những nội dung quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai Nếu không được xác định đơn

giá thuê đất các nhà đầu tư sẽ không thực hiện nghĩa vụ nộp NSNN và không thể hoàn thiện các giấy tờ pháp lý về đất đai, không xác định đơn giá thuê đất Nhà nước

sẽ không có cơ sở quản lý nguồn thu ngân sách từ tiền thuê đất Vì vậy, xác định đơn giá thuê đất quyết định sự tồn tại và phát triển của công tác thuê đất

Hiện nay có một số công trình nghiên cứu về đề tài tương tự này:

- Luận văn thạc sỹ khoa học của tác giả [Lương Đại Tôn (2012), Đại học

Khoa học tự nhiên có đề tài “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác xác định giá thuê đất cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Hà Nội”] Đề tài đã sáng tỏ các quy định về giá đất, các phương pháp xác định

giá đất và cơ chế chính sách liên quan đến việc xác định đơn giá thuê đất, thực trạng

về việc áp dụng các phương pháp xác định đơn giá thuê đất trên địa bàn thành phố

Hà Nội, đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác xác định đơn giá thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội Tuy nhiên thời gian nghiên cứu của đề tài chỉ dừng đến năm 2011, từ năm 2011 đến nay đã có rất nhiều thay đổi trong chính sách liên quan đến việc xác định đơn giá thuê đất

- Luận văn thạc sỹ quản lý đất đai của tác giả [Nguyễn Hồng Ngọc (2015),

Đại học Nông lâm có đề tài “Đánh giá thực trạng công tác xác định đơn giá thuê đất cho các doanh nghiệp trên một số quận, huyện thuộc địa bàn thành phố Hà Nội”] Đề tài đã làm rõ một số vấn đề lý luận cơ bản về xác định giá thuê đất và

thực tiễn công tác xác định đơn giá thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội, từ đó đề xuất kiến nghị sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện bước đầu các quy định về đơn giá thuê đất nhằm nâng cao hiệu quả của việc quản lý đất đai Đề tài chưa làm rõ về quy định xác định đơn giá thuê đất qua từng thời kỳ và thực trạng quy trình xác định đơn giá thuê đất giữa các bộ phận trong cơ quan được giao đầu mối thực hiện

- Luận văn thạc sỹ quản lý kinh tế của tác giả [Nguyễn Thị Huệ (2016), Đại

học Kinh tế, đại học quốc gia Hà Nội có đề tài “Quản lý các khoản thu từ đất trên địa bàn huyện Đan Phượng – thành phố Hà Nội”] Đề tài đã hệ thống hóa cơ sở lý

luận và một số bài học kinh nghiệm đối với công tác quản lý các khoản thu từ đất và

đánh giá thực trạng quản lý các khoản thu từ đất trên địa bàn một huyện của thành phố Hà Nội Tuy nhiên, đối tượng nghiên cứu của đề tài chưa đi sâu vào xác định đơn giá thuê đất và phạm vi nghiên cứu trên địa bàn một huyện của thành phố Hà Nội chưa mang tính bao quát

Nhìn chung có chưa nhiều đề tài nghiên cứu về vấn đề này, hầu hết các giải pháp đưa ra chưa chuyên sâu về quy trình thực hiện, bộ máy tổ chức công tác xác định đơn giá thuê đất và ứng dụng công nghệ thông tin trong cải cách thủ tục hành chính và chưa chú trọng đến lợi ích của việc tuyên truyền đến người thuê đất về quyền lợi và nghĩa vụ với Nhà nước và đẩy mạnh việc kiến nghị sửa đổi chính sách, pháp luật cho phù hợp với sự thay đổi của thực tế sử dụng đất và giao dịch về đất đai trên thị trường

4 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Công tác xác định đơn giá thuê đất của Cục thuế thành phố Hà Nội đối với các đơn vị được cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội

4.2 Phạm vi nghiên cứu

- Chỉ nghiên cứu đối tượng thuê đất là các tổ chức kinh tế được cho thuê đất khi thực hiện nghĩa vụ tài chính trên địa bàn thành phố Hà Nội Đi sâu nghiên cứu các vấn đề về công nghệ thông tin và thủ tục hành chính tác động đến tiến độ xác định đơn giá thuê đất

- Về thời gian:

+ Từ năm 2011 (Nghị định số 121/2010/NĐ-CP của Chính phủ có hiệu lực thu hành) đến ngày 30/6/2014 theo quy định của Luật Đất đai 2003, việc xác định đơn giá thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội do Sở Tài chính Hà Nội thực hiện

+ Từ ngày 01/7/2014 đến nay theo quy định của Luật Đất đai 2013, việc xác định đơn giá thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội do Cục Thuế TP Hà Nội thực hiện

+ Định hướng và giải pháp hoàn thiện công tác xác định đơn giá thuê đất cho giai đoạn từ nay đến hết năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030

5 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp hệ thống: Việc nghiên cứu quá trình xác định đơn giá thuê

đất được thực hiện một cách đồng bộ, gắn với hoàn cảnh, điều kiện theo từng giai đoạn cụ thể Các nội dung được xem xét trong mối liên hệ chặt chẽ, tác động qua lại lẫn nhau cả về không gian và thời gian

- Phương pháp chuyên khảo: Phương pháp chuyên khảo được sử dụng trong

việc thu thập và lựa chọn các thông tin thứ cấp có liên quan đến luận văn Các dữ liệu thứ cấp được thu thập từ nhiều nguồn khác nhau như: Thư viện Hà Nội; Thư viện Đại học Kinh tế Quốc dân; Tổng cục Thuế, Cục Thuế Hà Nội; các trang web; các sách, báo và tạp chí đã xuất bản v.v…

- Phương pháp thống kê: Các tác giả sử dụng các số liệu thống kê thích hợp

để phục vụ cho việc phân tích thực trạng công tác xác định đơn giá thuê đất từ trước ngày 01/07/2014, sử dụng một số chỉ số thống kê để phân tích cho tác động đơn giá thuê đất mới (Ví dụ: Thống kê trên địa bàn Thành phố có bao nhiêu trường hợp đã

có Giấy tờ thuê đất (Quyết định thuê đất, Hợp đồng thuê đất, …); bao nhiêu trường hợp đang sử dụng đất thuê nhưng chưa có giấy tờ thuê đất… Từ đó tiến hành phân loại đối tượng và áp dụng các biện pháp xác định đơn giá sao cho phù hợp với từng đối tượng cụ thể)

- Phương pháp phân tích tổng hợp: Phân tích chuyên sâu từng nội dung cấu

thành nên các bộ phận để tìm hiểu sâu sắc về đối tượng nghiên cứu; từ đó tổng hợp bằng cách liên kết từng mặt, từng bộ phận thông tin đã được phân tích để đưa ra những đánh giá chung về thực trạng xác định đơn giá thuê đất

- Phương pháp so sánh, đối chiếu: Hệ thống các giải pháp triển khai xác định

đơn giá thuê đất được xem xét trên cơ sở có sự so sánh với thực tế quản lý ở các địa phương để đề xuất ra những phương án tối ưu nhất phù hợp với thực trạng của TP

Hà Nội

6 Kết cấu của Đề tài nghiên cứu

Ngoài phần mục lục, mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, luận văn kết cấu thành 3 chương :

Chương 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn về tổ chức xác định đơn giá thuê đất

Chương 2: Thực trạng công tác xác định đơn giá thuê đất trên địa bàn TP Hà Nội Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác xác định đơn giá thuê đất của Cục thuế thành phố Hà Nội tại Cục thuế thành phố Hà Nội

CHƯƠNG 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ TỔ CHỨC

XÁC ĐỊNH ĐƠN GIÁ THUÊ ĐẤT

1.1 Tổng quan về giá đất

1.1.1 Khái niệm về giá đất

Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế,

nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất hay chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định

Tại Điều 4 Luật Đất Đai năm 2003 quy định: “Giá trị quyền sử dụng đất (giá

đất) là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất”

Tại điều 3 Luật Đất Đai năm 2013 quy định: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất”

Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế

Giá cả ruộng đất: Trong chủ nghĩa tư bản, giá cả ruộng đất là địa tô hàng năm được tư bản hóa hay là chi phí phải trả để có quyền thu địa tô có giá trị tương đương trên mảnh đất ấy Khi mua một mảnh đất, thực chất là người mua

đã mua quyền có được thu nhập từ khoảnh đất ấy Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, không phải là sản phẩm của lao động của con người, cho nên tự bản thân

nó không phải là hàng hóa, không có giá trị và giá cả (không kể những thiết bị, công trình do con người thiết lập nên hay độ màu mỡ do con người tạo thêm trên miếng đất canh tác) Nhưng trong nền sản xuất hàng hóa, nhất là dưới chủ nghĩa tư bản, ruộng đất đã trở thành một loại hàng hóa phổ biến và là đối tượng mua bán, nó có giá cả Nhưng giá cả ruộng đất là một phạm trù vô lí, song có thật; nó phản ánh quyền tư hữu ruộng đất dưới chủ nghĩa tư bản Trong mọi nền sản xuất hàng hóa, ruộng đất trên thực tế là đối tượng mua bán, cho thuê, đấu thầu, cho nên nó có giá cả, và nó gắn với phạm trù địa tô Ðịa tô tư bản chủ nghĩa là một bộ phận của giá trị thặng dư do công nhân làm thuê trong nông nghiệp tạo ra, và là phần cao hơn do nhà tư bản thuê ruộng đất trả cho người chủ sở hữu ruộng đất để được quyền sử dụng ruộng đất ấy Ðịa tô tư bản chủ nghĩa gắn liền với hai loại độc quyền: loại thứ nhất là độc quyền tư bản chủ nghĩa kinh doanh, xem ruộng đất là đối tượng kinh doanh; nó xuất phát từ tình trạng hạn chế của ruộng đất và kinh doanh riêng lẻ; điều đó dẫn tới giá hàng nông sản sản xuất ra được quyết định bởi những điều kiện sản xuất xấu nhất; lợi nhuận thu được trên những miếng đất tốt hơn hoặc trong những điều kiện hao phí tư bản có hiệu suất cao hơn, sẽ tạo thành địa tô chênh lệch Loại thứ hai

là độc quyền sở hữu tư nhân về ruộng đất, do cấu tạo hữu cơ của tư bản nông nghiệp thấp hơn tư bản công nghiệp, từ đó hình thành địa tô tuyệt đối Với sự phát triển của chủ nghĩa tư bản, quy mô các loại địa tô tăng lên, giá cả ruộng đất là địa tô hóa tư bản do đó cũng tăng lên Giá cả ruộng đất được quy định bởi hai yếu tố: lượng địa tô mà hàng năm ruộng đất đem lại, và mức lợi tức mà ngân hàng trả cho người gửi tiền Cụ thể là giá cả ruộng đất bằng số lượng tiền

mà nếu đem gửi tiết kiệm ngân hàng thì hàng năm sẽ đem lại một lượng lợi tức bằng lượng địa tô của khoảnh đất ấy đem lại

Ở Việt Nam, Hiến pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lí, Nhà nước giao cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng lâu dài, và các tổ chức, cá nhân người nước ngoài cũng được Nhà nước cho thuê đất Người sử dụng ruộng đất có quyền chuyển đổi,

chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng ruộng đất Theo Luật Đất đai của Việt Nam (công bố ngày 24/7/1993), Nhà nước xác định khung giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất Việc quy định khung giá đất là để làm phương tiện và để thuận tiện cho việc quản lí đất, chứ không phải là làm cơ sở cho việc mua bán Song trên thực

tế, ruộng đất cũng trở thành đối tượng mua bán và có giá cả Nhà nước quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và từng thời gian

Như vậy, giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất

1.1.2 Đặc trưng của giá đất

Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội của nước ta, cơ chế quản lý kinh tế thị trường đang từng bước được hình thành Luật đất đai 2013 quy định người sử dụng đất được hưởng các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để sản xuất kinh doanh Vì vậy giá đất mang một số đặc trưng sau:

1.1.2.1 Giá đất không giống nhau về cơ sở giá cả

Giá trị bản thân hàng hóa đất đai không có tính di động, cái có thể chuyển dịch không phải là bản thân đất đai mà là thu lợi và quyền lợi của đất đó Cho nên giá cả đất đai là giá cả mua bán của quyền và lợi ích về đất Yếu tố chủ quan tác động đến giá đất mạnh và hiệu quả hơn so với giá cả hàng hoá thông thường vì thị trường đất đai không hoàn thiện Giá đất không hoàn toàn

bị các yếu tố kinh tế (yếu tố vật chất) chi phối mà có nơi, có lúc, có trường hợp còn bị yếu tố tâm lý (yếu tố tinh thần) chi phối Người mua đất có thể chấp nhận giá cao hơn khi họ cho rằng mảnh đất đó là thích hợp với họ để định cư trên

đó Ngoài ra giá đất bị chi phối bởi các mục đích và hiệu quả kinh tế trong việc

sử dụng đất đó, sự chi phối này thường là phụ thuộc vào quy hoạch sử dụng đất

1.1.2.2 Giá đất không giống nhau về thời gian hình thành

Các hàng hóa thông thường có một thị trường tương đối hoàn chỉnh, có

thể tiêu chuẩn hóa, dễ so sánh, giá cả của các hàng hoá hình thành dễ dàng trong thời gian ngắn; trong khi đó đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, thời gian hình thành giá cả dài, giá cả được hình thành dưới

sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, và cơ bản khó so sánh với nhau, khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể Như vậy giá đất được hình thành là một quá trình lâu dài, đồng thời nó biến động và phụ thuộc vào nhiều yếu tố khách quan như môi trường, quy hoạch sử dụng đất, xây dựng cơ sở hạ tầng đặc biệt là trong lĩnh vực tạo nhu yếu phẩm để duy trì cuộc sống cho con người cũng như góp phần tạo ra môi trường sinh thái, người sử dụng đất phải có trách nhiệm đối với xã hội khi sử dụng đất làm tư liệu sản xuất trong nông nghiệp, lâm nghiệp

1.1.2.3 Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai

Đối với hàng hoá thông thường do lao động làm ra thì giá cả cao hay thấp do giá thành sản xuất quyết định Đất đai không phải là sản phẩm lao động của con người, cho nên không có giá cả, cũng không có giá thành sản xuất, mà giá cả đất đai phản ánh là giá trị tài nguyên và tài sản trên đó Như vậy giá đất không phản ánh giá thành sản xuất mà chỉ phản ánh khả năng sinh lợi của đất hoặc hiệu quả vốn đầu tư Tuy nhiên, khi khai phá đất đai thì có giá thành của sản phẩm, nhưng những chi phí đó chỉ đủ điều kiện để trở thành một bộ phận của giá đất khi có hiệu quả thực tế Định giá đất sẽ phải thông qua chỉ tiêu tổng hợp là khả năng sinh lợi và vốn đầu tư điều này rất phức tạp Do đó không thể tính đúng, tính đủ, tính hết được giá trị vốn của đất (hiểu theo nghĩa rộng) Trong thực tế khi khai phá đất đai là có giá thành, nên trong giá cả đất đai cần được thể hiện Nhưng phần giá cả khai phá đó chủ yếu là đầu tư vào đất đai và thu lợi đầu tư tương ứng, thực chất là phụ gia của giá đất

1.1.2.4 Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định

Trong thị trường thông thường, giá cả hàng hóa chịu ảnh hưởng của bản thân đôi bên cung cầu Nhưng trong thị trường đất đai thì cung của đất là do tự

nhiên cung cấp, đất đai mà con người có thể sử dụng được là rất hạn chế, làm cho tính co dãn trong cung cấp kinh tế cũng rất nhỏ, nhưng do nhu cầu đối với đất lại thay đổi theo sự phát triển kinh tế nên tính co dãn lại rất lớn, đó là mặt chủ yếu ảnh hưởng đến giá đất Về tổng quan và lâu dài giá đất thường bị cán cân quan hệ cung cầu tác động với xu thế cung có hạn nhưng cầu luôn luôn tăng

do sức ép của gia tăng dân số Do vậy giá đất chủ yếu phụ thuộc vào nhu cầu của xã hội vì khả năng cung của đất đai ít thay đổi và có giới hạn

1.1.2.5 Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt

Do đất có tính cố định về vị trí, nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả thị trường của đất rất khó hình thành thống nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng Ngoài ra, trong cùng một thành phố, tính cá biệt và vị trí của thửa đất ảnh hưởng rất khác nhau đến giá của thửa đất Do vậy đối với giá đất thì rất khó tiêu chuẩn hóa, vì mảnh đất khác nhau, loại đất khác nhau có giá cả rất khác nhau Như vậy giá đất chứa dựng yếu tố địa phương, yếu tố vùng, tính khu vực và tính cá biệt của giá đất là lớn hơn rất nhiều so với giá hàng hoá thông thường vì nó phụ thuộc vào sự phát triển của nền kinh tế và sự gia tăng dân số Ngoài ra vị trí có tính cá biệt, từ đó rất khó tiêu chuẩn hoá và nhất thể hoá trong việc định giá đất

1.1.2.6 Giá đất không giống nhau về hiện tượng khấu hao

Hàng hóa thông thường có hiện tượng khấu hao, có nghĩa là thời gian sử dụng càng lâu thì giá trị càng giảm, nhưng sử dụng đất không những không có hiện tượng khấu hao, mà còn có hiện tượng tăng giá trị, nên giá cả thường tăng lên tự nhiên theo sự phát triển kinh tế, xã hội Nhưng do trong thị trường đất đai nước ta đối với những mảnh đất có thời hạn sử dụng thì quyền sử dụng đất, thời hạn sử dụng ngày càng giảm và giá cả quyền sử dụng đất ban đầu ngày càng tiêu hao, do đó quyền sử dụng đất cũng sẽ hạ xuống

1.1.2.7 Giá đất có xu thế tăng cao rõ ràng

Giá đất có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc

độ tăng giá hàng hóa thông thường Chủ yếu là do nguyên nhân từ hai mặt tạo

thành Đầu tiên là do tính khan hiếm của đất đai (diện tích đất tự nhiên của mỗi quốc gia và của cả thế giới là có hạn) nên tính co dãn trong cung cấp nhỏ; mà đồng thời sự phát triển kinh tế, xã hội và nhân khẩu tăng lên không ngừng nên yêu cầu về đất tiếp tục tăng theo, cho nên giá đất ngày càng lộ rõ cụ thể tăng lên, thứ đến, do cấu tạo hữu cơ của tư bản toàn xã hội được nâng cao khiến cho

tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận từ đó làm cho giá đất có trạng thái tăng lên

1.1.3 Phân loại giá cả đất đai

Trên thực tế có hai loại giá đất: giá do Nhà nước quy định và giá đất thị trường Hai giá này đều có mặt trong việc xử lý quan hệ đất đai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với nhau

1.1.3.1 Giá đất theo quy định của Nhà nước

Giá đất do Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh

tế đất giữa Nhà nước - chủ sở hữu đất và người sử dụng đất - người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất Không áp dụng giá này cho giao dịch dân sự như chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp giá trị quyền sử dụng đất giữa những người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất

Nhà nước quy định giá cứng, giá trần và giá sàn

Trong nền kinh tế thị trường, giá cả được xem là yếu tố điều tiết hoạt động kinh tế, hình thành tự phát thông qua các quan hệ cung - cầu về hàng hóa trên thị trường Song, tác động của quan hệ cung - cầu không phải lúc nào cũng diễn ra một cách thông suốt, mà chịu sự chi phối của nhiều yếu tố hạn chế hay khuếch đại Vì vậy, Nhà nước phải có chính sách và biện pháp can thiệp để tác động trong một phạm vi nhất định đến cơ chế hình thành giá cả khi cần thiết Giá cứng là loại giá mà Nhà nước quy định nhằm điều tiết giá cả thị

trường, phù hợp với lợi ích chung của xã hội, góp phần ổn định thị trường Giá

cứng được quy định có thể cao, thấp hoặc bằng với giá thị trường Mọi giao

dịch chỉ được thừa nhận ở mức giá quy định này Nhà nước quy định mức

giá tối đa (giá trần), mức giá tối thiểu (giá sàn) Khi giá lên cao Nhà nước

phải sử dụng giá trần để nhằm kéo giá xuống và khi giá xuống thấp thì Nhà nước phải đặt ra giá sàn cao hơn giá cả thị trường để nâng giá lên

1.1.3.2 Giá đất thị trường (giá đất thực tế)

Giá bán quyền sử dụng đất được hình thành trong các giao dịch dân sự

đó do các bên tự thoả thuận và giá này thường được gọi là “giá đất thực tế” hay

“giá đất thị trường”

Giá trị thị trường của một lô đất là giá có thể thực hiện cao nhất của lô đất đó trong thị trường mở và cạnh tranh, là mức giá phổ biến trong những điều kiện thị trường xác định Trên thực tế, việc mua bán điễn ra sòng phẳng, bên mua và bên bán đều tự nguyện, được thông tin đầy đủ về thị trường và tài sản, nên giá trị thị trường không phải chịu tác động của bất kỳ sự kích động quá mức nào

Giá đất thị trường là giá bán quyền sử dụng của một mảnh đất nào đó có thể thực hiện được phù hợp với khả năng của người bán và người mua quyền

sử dụng đất trong một thị trường có sự tác động của quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh; nó biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thoả thuận với nhau tại một thời điểm xác định Xét về phương diện tổng quát, giá bán quyền sử dụng đất chính

là mệnh giá của quyền sử dụng mảnh đất đó trên thực tế trong một không gian

và thời gian xác định

Giá trị thị trường của đất đai được xác định dựa trên cơ sở các yếu tố sau:

+ Sự thoả thuận, nhất trí giữa người bán và người mua;

+ Mục đích của người mua và bán đất;

+ Nhu cầu về đất đai của thị trường;

+ Tác động của môi trường sống và xã hội;

+ Một số yếu tố về sử dụng đặc biệt

Lưu ý trong khi điều tra giá trị thị trường của đất đai trong những trường hợp mua bán đặc biệt như: ép giá, mua bán trong gia đình dù tính giá đất theo

Nhà nước hay giá đất do thị trường quyết định đều căn cứ theo mục đích của người mua và người bán mảnh đất Hiện tại, được chia ra một số mục đích chủ yếu sau:

* Giá trị sử dụng:

Đối với đất đai, trong cùng một thời điểm một lô đất có thể được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, trong số các mục đích đó, bao giờ cũng phải xác định một mục đích sử dụng chính - gọi là mục đích sử dụng xác định Mục đích

sử dụng chính là cơ sở tạo ra giá trị sử dụng, nó được xác định căn cứ vào mục đích đầu tư của người sử dụng đất ở Việt Nam mục đích sử dụng chính của mảnh đất xác định là mục đích sử dụng đất được xác định trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hay trong quyết định giao đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Các mục đích sử dụng khác của mảnh đất đó do các yếu tố khách quan khác tạo ra, không phải là cơ sở tạo ra giá trị sử dụng

* Giá trị trao đổi:

Trên thị trường mở và cạnh tranh giá trị trao đổi của một mảnh đất và giá trị thị trường của chính mảnh đất đó là một Thông thường giá trị trao đổi được xác định căn cứ vào giá cho thuê của một mảnh đất chủ thể hoặc giá bán, giá cho thuê một mảnh đất khác có các đặc điểm và các tiện ích tương tự như mảnh đất chủ thể

Ví dụ: Người ta có thể xác định giá trị trao đổi của lô đất A, nếu biết giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất của lô đất B với điều kiện sau đây:

Lô đất B có các đặc điểm và tiện ích tương tự như lô đất A;

Việc chuyển nhượng lô đất B diễn ra thoả mãn các điều kiện của thị trường mở và cạnh tranh, tức là loại trừ các cuộc mua bán không tuân theo nguyên tắc hình thành giá trị thị trường;Thời gian lô đất B được chuyển nhượng gần với thời gian xác định giá trị trao đổi của lô đất A

* Giá trị tiềm năng:

Giá trị tiềm năng được xác định dựa vào quy họach sử dụng đất đã được UBND cấp có thẩm quyền phê duyệt và vào mục đích đầu tư của người sử dụng đất

Ví dụ: Một lô đất có vị trí mặt tiền tại một phố trung tâm của một đô thị thuận lợi cho việc kinh doanh thương nghiệp, dịch vụ, nhưng người chủ lô đất này trước đó đã xây dựng ngôi nhà với mục đích chủ yếu để ở (giá trị sử dụng chính), đã được cấp hoặc được giao vào mục đích sử dụng để ở Bên cạnh đó

ta còn thấy ngoài giá trị sử dụng chính là để ở, nó còn các giá trị khác do vị trí địa lý của nó tạo ra, như giá trị sử dụng để kinh doanh thương mại, dịch vụ giá trị sử dụng để kinh doanh thương mại, dịch vụ của lô đất ngoài mục đích chính

là để ở, được gọi là giá trị tiềm năng của lô đất đó, khi trong quy hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt đến năm nào đó có thể đưa vào kinh doanh thương nghiệp, dịch vụ

* Giá trị bảo hiểm:

Giá trị bảo hiểm được xác định trên cơ sở giá thị trường của lô đất hay của mảnh đất do các bên bảo hiểm và bên tham gia bảo hiểm thoả thuận Giá trị bảo hiểm cao thấp phụ thuộc vào sự thoả thuận ghi trong hợp đồng bảo hiểm giữa người chủ sở hữu lô đất (người được bảo hiểm) với cơ quan bảo hiểm

* Giá trị thế chấp:

Giá trị thế chấp của lô đất hay của mảnh đất được xác định căn cứ giá thị trường của lô đất hay của mảnh đất đó Tuỳ theo mỗi loại lô đất hay mảnh đất mà chúng có thể có giá trị thế chấp hoặc không có giá trị thế chấp Thông thường và phần lớn các lô đất hay mảnh đất đều có giá trị thế chấp Những lô đất hay mảnh đất không được quyền chuyển nhượng vì một lý do giàng buộc nào đó thì lô đất hay mảnh đất đó tuy có giá trị sử dụng nhưng không có giá trị thế chấp

1.2 Khái niệm thuê đất, đối tượng thuê đất, giá thuê đất, đơn giá thuê đất và xác định đơn giá thuê đất

1.2.1 Thuê đất

Thuê đất và cho thuê đất là hoạt động phát sinh giữa bên cho thuê và bên thuê đất về việc bên cho thuê chuyển quyền sử dụng đất cho bên thuê trong một khoảng thời gian nhất định để được nhận được một khoản tiền nhất định Sở dĩ có

giao dịch này là do người có quyền sở hữu hoặc sử dụng đất, nhưng lại không có nhu cầu sử dụng hoặc không có khả năng sử dụng, trong khi người có nhu cầu sử dụng đất để phục vụ cho mục đích sản xuất kinh doanh hoặc sinh hoạt lại không có quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất Như vậy, cơ sở của cho thuê đất là sự tách rời giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng đất, tách rời giữa quyền sử dụng và nhu cầu sử dụng đất Về sở hữu đất đai, trên thế giới có nhiều loại hình sở hữu đất đai khác nhau, do đó chủ thể của hoạt động này có thể là nhiều đối tượng khác nhau

Tại Việt Nam, theo quy định của Luật đất đai 2013: “Đất đai thuộc sở hữu

toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của pháp luật” Chính vì

vậy, ở nước ta có chủ thể cho thuê đất là Nhà nước Luật Đất đai năm 1993, Luật

Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013 cũng ghi nhận: “Nhà nước cho thuê

đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê”

Như vậy, thuê đất là một hình thức mà Nhà nước, đại diện chủ sở hữu về đất đai giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng theo nhu cầu và mục đích nhất định trong một khoảng thời gian nhất định dưới hình thức thuê; người thuê, tuỳ theo đối tượng thuê mà nộp tiền thuê đất hàng năm hoặc nộp tiền thuê đất trong cả thời gian thuê

1.2.2 Đối tượng thuê đất

Đối tượng thuê đất là người thuê đất, có thể là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; người thuê đất có thể là trong nước, nước ngoài hay người Việt nam định cư ở nước ngoài Điều 56, Luật Đất đai 2013 quy định cụ thể về các đối tượng thuê đất

Các trường hợp thuộc đối tượng thuê đất:

Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp:

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

+ Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật đất đai 2013;

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;

+ Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;

+ Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;

+ Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ

sở làm việc

Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh

1.2.3 Giá thuê đất

Giá thuê đất chính là số tiền mà người đi thuê phải trả cho chủ sử dụng đất trong suốt thời gian thuê đất Tuỳ theo hợp đồng cho thuê đất mà giá cho thuê được xác định ngay từ khi cho thuê hay xác định theo từng thời điểm Giá cho thuê phụ thuộc vào thời gian thuê, giá trị của thửa đất và mức lãi suất mà người chủ sử dụng đất yêu cầu

1.2.4 Đơn giá thuê đất

Đơn giá thuê đất là số tiền thuê đất mà người thuê đất phải nộp cho Nhà nước được tính cho một đơn vi điện tích Đơn giá thuê đất chính là số tiền mà người

thuê đất phải nộp cho Nhà nước về việc sử dụng một đơn vị diện tích đất thuê Số tiền này phụ thuộc vào loại đất, mục đích sử dụng đất và khả năng sinh lợi của đất

và được Nhà nước ấn định buộc người thuê phải chấp nhân và thực hiện

1.2.5 Xác định đơn giá thuê đất

Xác định đơn giá thuê đất là việc các tổ chức có chức năng bằng các công cụ, phương pháp tính toán thích hợp để xác định số tiền mà người thuê đất phải nộp cho Nhà nước tính trên một đơn vị diện tích đất thuê Việc xác định đơn giá thuê đất phụ thuộc vào giá trị của đất thuê, quan điểm, cơ chế chính sách và phương pháp xác định đơn giá thuê đất của Nhà nước

1.3 Vai trò của công tác xác định đơn giá thuê đất

Công tác xác định đơn giá thuê đất vô cùng quan trọng:

- Là căn cứ để tính tiền thuê đất cho các đối tượng thuê: Việc Đối tượng cho thuê thuê và đối tượng đi thuê thỏa thuận các quyền và trách nhiệm, nghĩa vụ thông qua hợp đồng thuê đất, việc xác định đơn giá thuê đất làm căn cứ ký kết hợp đồng thuê đất, tính tiền thuê đất cho các đối tượng thuê

- Là công cụ điều tiết lợi ích của người sử dụng đất (người thuê đất), góp phần tăng thu ngân sách nhà nước:

Xét ở góc độ quản lý nhà nước về đất đai, xác định đơn giá thuê đất là một trong những công cụ chính sách tài chính về đất đai nói chung và chính sách thu Ngân sách nhà nước từ đất đai nói riêng.Để quản lý, sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả, bất cứ một quốc gia nào cũng đều sử dụng công cụ kinh tế thông qua việc ban hành

hệ thống chính sách thu NSNN đối với đất đai Ngoài quản lý việc sử dụng đất có hiệu quả, chính sách thu còn có vai trò quan trọng trong việc tạo nguồn thu cho NSNN vì: Đất đai tuy là một tài nguyên khan hiếm nhưng khả năng khai thác là vô hạn, nên khả năng tạo nguồn thu cho NSNN cũng không có giới hạn Nguồn tài chính tiềm năng từ đất đai sẽ trở thành hiện thực khi một quốc gia biết khai thác, sử dụng đất đai một cách hiệu quả, hợp lý

- Là công cụ khuyến khích, thu hút đầu tư vào khai thác sử dụng đất đai, vào phát triển kinh tế - xã hội: Việc phải thực hiện nộp tiền thuê đất buộc người sử dụng

đất phải biết tính toán việc sử dụng, kinh doanh đất đai hợp lý, ít nhất cũng phải bù đắp được chi phí và các khoản phải nộp cho Nhà nước Do vậy, làm giảm tình trạng đất bỏ hoang cũng sử dụng đất lãng phí, kém hiệu quả từ đó thúc đẩy các tổ chức,

cá nhân SDĐ phát triển sản xuất kinh doanh

- Là công cụ đảm bảo công bằng giữa những người thuê đất:

Đơn giá thuê đất có sự phân biệt khi xác định tùy theo vị trí khu Đất thuộc đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, đầu mối giao thông, khu dân cư tập trung có khả năng sinh lợi đặc biệt, có lợi thế trong việc sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, thương mại và dịch vụ so với dất thuộc vùng sâu, vùng xa, vùng núi cao, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn; giữa các loại đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sử dụng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh của dự án thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư, lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư theo quy định của pháp luật, Người thuê đất tại khu vực thuận lợi, ngành nghề sinh lời cao thì sẽ phải chịu mức đơn giá thuê đất cao tương ứng Do vậy, Đơn giá thuê đất có vai trò đảm bảo công bằng giữa những người thuê đất

1.4 Căn cứ xác định đơn giá thuê đất

Việc cho thuê đất thể hiện quyền của Chủ thể sử hữu, quản lý, có rất nhiều căn cứ để thực hiện xác định đơn giá thuê đất, trong phạm vi cơ sở lý luận tại Bài luận văn này, tác giả tổng hợp một số lý luận về căn cứ xác định đơn giá thuê đất như sau:

1.4.1 Dựa trên cơ sở lý luận về địa tô

Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra

và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất, gắn liền với chế độ tư hữu về ruộng đất Tuy nhiên, khi đất đai thuộc sở hữu toàn dân, không còn chế độ tư hữu về đất đai dẫn đến không còn cơ sở kinh tế hình thành địa tô tuyệt đối nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch thuộc về sở hữu của Nhà nước và có bản chất khác với địa tô chênh lệch của chế độ tư hữu đất đai Thực chất, địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ sở hữu đất thu được do có sở hữu những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (có

độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hoặc tư bản đầu tư thêm có hiêu suất cao hơn); đó chính là chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt Đất đai có giá trị và địa tô chính là cơ sở kinh tế quan trọng hình thành lên giá cả của đất đai

1.4.2 Dựa trên cơ sở quan hệ cung cầu

Trong nền kinh tế thị trường, giá cả hàng hóa thông thường được hình thành

và quyết định bởi Cung – Cầu của hàng hóa đó Đất đai cũng là một loại hàng hóa nên giá cả cũng bị quyết định với quan hệ Cung – Cầu Tuy nhiên, do đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt (tính cố định về vị trí địa lý, không có khả năng sinh sôi, có tính cá biệt ) nên cũng không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc thị trường thuần túy Theo đó, lượng Cung luôn bị giới hạn, tác động của giá cả chủ yếu xuất phát từ phía Cầu, tức là không tồn tại cạnh tranh hoàn hảo trong thị trường đất đai Vì vậy, giá cả của đất đai không chỉ phụ thuộc vào nguyên tắc cân bằng Cung – Cầu, nhất là trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân như ở Việt Nam mà bên cung cấp đất (quyền sử dụng đất) là nhà nước

Mặc dù tổng cung đất đai của toàn bộ nền kinh tế là không đổi nhưng Cung một số loại đất đai cụ thể thì có thể tăng hoặc giảm tùy thuộc vào việc điều chỉnh

cơ cấu giữa các loại đất trên phạm vi toàn quốc hoặc trên một địa bàn cụ thể Đó chính là điều chỉnh quy hoạch Đối với một loại đất cụ thể và trên một địa bàn nhất định, giá cả đất đai phụ thuộc vào các yếu tố như: mật độ dân cư, tốc độ tăng trưởng kinh tế, thu nhập bình quân đầu người tại địa phương, cơ sở hạ tầng, lãi suất Giá

cả của thị trường là một kênh thông tin quan trọng trong việc định giá đất đai để phục vụ công tác xác định đơn giá thuê đất

1.4.3 Dựa vào các quy định pháp lý của Nhà nước

Là đại diện chủ sở hữu hoặc trực tiếp là chủ sở hữu, Nhà nước ban hành quy định pháp lý liên quan đến xác định đơn giá thuê đất thuộc quyền sở hữu để thực hiện thu tiền thuê đất Các quy định pháp lý là căn cứ, cơ sở để các Cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện khi xác định đơn giá thuê đất

Tại Việt Nam, thực hiện quy định của Luật đất đai 2003 và Luật đất đai

2013, Chính phủ ban hành Nghị định quy định về chính sách xác định đơn giá thuê đất chung, UBND cấp tỉnh tùy theo tình hình cụ thể tại địa phương để ban hành quy định phù hợp trên địa bàn

1.5 Quy trình và nội dung xác định đơn giá thuê đất

Quy trình xác định đơn giá thuê đất áp dụng đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (Chủ thể thực hiện Cục thuế thành phố Hà Nội):

- Đối với trường hợp cho thuê đất mới:

Căn cứ quyết định cho thuê đất, hồ sơ địa chính do cơ quan tài nguyên và môi trường chuyển đến, cơ quan Thuế xác định đơn giá thuê đất như sau:

+ Trường hợp áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư: căn cứ giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định, mức tỷ lệ (%)

do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, cơ quan thuế xác định đơn giá thuê đất cho kỳ

ổn định đơn giá thuê đất đầu tiên để thông báo bằng văn bản cho người thuê đất và chuyển cho cơ quan tài nguyên và môi trường làm căn cứ ghi vào hợp đồng thuê đất theo quy định của pháp luật

+ Trường hợp áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: căn cứ vào Bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, mức tỷ lệ (%) do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định,

cơ quan thuế xác định đơn giá thuê đất của chu kỳ ổn định đầu tiên để thông báo bằng văn bản cho người thuê đất và chuyển cho cơ quan tài nguyên và môi trường để làm căn cứ ghi vào hợp đồng thuê đất theo quy định của pháp luật

- Đối với trường hợp điều chỉnh đơn giá thuê đất khi hết chu kỳ ổn định đơn giá thuê đất:

Khi đến thời điểm phải điều chỉnh lại đơn giá thuê đất theo quy định; căn cứ giá đất tại Bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, mức tỷ lệ (%) do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, cơ quan Thuế xác định lại đơn giá thuê đất và thông báo số tiền thuê đất

phải nộp hàng năm của chu kỳ ổn định tiếp theo cho người thuê đất

Như vậy, Nhà nước đã ban hành quy định về quy trình và nội dung xác định đơn giá thuê đất thống nhất áp dụng trên tất cả các tỉnh, thành cả nước Các tỉnh,

thành phố trực thuộc trung ương đều thực hiện quy trình xác định đơn giá nêu trên

Từ trước đến nay, Cục thuế thành phố Hà Nội luôn được Bộ Tài chính, Tổng cục Thuế đánh giá là đơn vị đi đầu trong việc triển khai áp dụng thực hiện các quy trình trong đó có quy trình xác định đơn giá thuê đất Được sự ủy quyền của Tổng cục Thuế, Cục thuế thành phố Hà Nội đã tổ chức các buổi tập huấn, trao đổi chuyên môn nghiệp vụ và kinh nghiệm triển khai đến các Cục thuế tỉnh, thành phố khác về quy trình xác định đơn giá thuê đất

1.6 Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác xác định đơn giá thuê đất

1.6.1 Yếu tố chủ quan

1.6.1.1 Về năng lực, trình độ của tổ chức xác định đơn giá thuê đất

Yếu tổ chủ quan trực tiếp chính là Bộ máy tổ chức xác định giá, Bộ máy tổ chức xác định đơn giá thuê đất xét ở góc độ cơ cấu bộ máy, việc phân định chức năng quyền hạn từng bộ phận trong tổ chức bộ máy, việc phối kết hợp giữa các bộ phận Quá trình thực hiện xác định đơn giá gồm nhiều khâu, được tổ chức thực hiện tại các bộ phận khác nhau, việc tổ chức thực hiện tốt, phân quyền rõ ràng trách nhiệm từng bộ phận sẽ giúp cho quá trình xác định đơn giá thuê đất được thực hiện tốt;

Cơ chế phối kết hợp giữa các bộ phận, quan hệ phối kết hợp với Tài chính, Tài nguyên môi trường như thế nào sẽ có tác động đến quá trình xác định đơn giá thuê đất vì mỗi cơ quan nhà nước theo thẩm quyền quản lý cung cấp thông tin liên quan trực tiếp hoặc hỗ trợ cho việc xác định đơn giá thuê đất, nêu không có nguồn thông tin đầy đủ, việc xác định đơn giá thuê đất có những rủi ro dẫn đến sai sót trong quá trình thực hiện

1.6.1.2 Về con người, kỹ năng (phương pháp) của cán bộ, nhân viên, phẩm chất đạo đức của người xác định đơn giá

Cán bộ nhân viên trực tiếp là người giải quyết hồ sơ xác định đơn giá thuê đất, trình độ chuyên môn, kỹ năng, phương pháp của cán bộ nhân viên sẽ tác động trực tiếp đến quá trình xác định đơn giá thuê đất Nếu cán bộ nhân viên được đào tạo có trình độ chuyên môn, kỹ năng tốt, phương pháp làm việc khoa học thì nhiệm

vụ giải quyết các hồ sơ xác định đơn giá thuê đất sẽ được thực hiện nhanh chóng đáp ứng kịp thời tiến độ công việc được giao

1.6.1.3 Về công nghệ thông tin, thiết bị

Đây chính là phương tiện hỗ trợ rất hữu ích và cực kỳ quan trọng khi giải quyết công việc, góp phần nâng cao năng suất lao động của người giải quyết hồ sơ Việc giải quyết hồ sơ mang tính chất thủ công, không áp dụng ứng dụng công nghệ thông tin, thiết bị sẽ không đáp ứng được khối lượng công việc ngày càng nhiều trong khoảng hữu hạn thời gian để xử lý

1.6.1.4 Về cơ sở dữ liệu

Cơ sở dữ liệu là xuất phát điểm, là căn cứ để giải quyêt vấn đề đặt ra, Cơ sở

dữ liệu để xác định đơn giá thuê đất là tập hợp các thông tin về người thuê đất, thông tin về hồ sơ thuê đất, thông tin địa chính liên quan đến thửa đất thuê Cơ sở

dữ liệu đầy đủ thì việc xác định đơn giá thuê đất sẽ được thực hiện nhanh chóng, đúng quy định pháp lý liên quan ngược lại nếu không đầy đủ sẽ dẫn đến những rủi

ro sai sót, chưa phù hợp quy định pháp luật

1.6.2 Yếu tố khách quan:

1.6.2.1 Yếu tố kinh tế

+ Kinh tế phát triển làm tăng số lượng các trường hợp sử dụng đất thuê: Có những Doanh nghiệp, tổ chức hộ giá đình cá nhân mở rộng sản xuất kinh doanh, có nhu cầu sử dụng đất thuê của Nhà nước để ổn định, bên cạnh đó cũng có những trường hợp sử dụng đất không hiệu quả, hoặc do thay đổi mục tiêu kinh doanh có chuyển nhượng quyền thuê đất sang các đối tượng khác từ đó phát sinh thêm mới các trường hợp được nhà nước cho thuê đất làm tăng khối lượng công việc xác định đơn giá thuê đất

+ Biến động, nhất là giá cả, làm công tác xác định đơn giá phải thường xuyên điều chỉnh cho phù hợp, vi du một số trường hợp việc sản xuất kinh doanh không có hiệu quả, Chi phí tiền thuê đất phải trả cho Nhà nước thấp hơn thực tế nếu cho thuê lại tại cùng khu vực, hoạc sử dụng vào các mục đích khác có hiệu quả hơn

so với mục đích sử dụng đất được thuê, Người sử dụng đất vì lợi ích của doanh

nghiệp, không tuân thủ việc chấp hành sử dụng đúng mục đích, cho thuê lại đất cùng tài sản trên đất với mức đơn giá thuê đất cao hơn; nhưng không cung cấp thông tin thực tế sử dụng đất đến Cơ quan xác định đơn giá thuê đất do vậy sẽ dẫn đến sai sót nhất định nếu không được nắm bắt, điều chỉnh kịp thời

1.6.2.2 Yếu tố chính trị, pháp luật

+ Tình trạng ổn định chính trị: Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng ổn định của cục diện chính trị trong nước, quyết định việc đầu tư tài sản và đất, mức độ rủi ro và khả năng thu hồi vốn bỏ ra cùng với lợi nhuận đúng thời hạn Khi lòng tin của nhà đầu tư lớn sẽ Đầu tư mở rộng sản xuất kinh doanh, nhu cầu sử dụng đất tăng lên do vậy tăng khối lượng giải quyết về xác định đơn giá thuê đất và ngược lại

+ Chính sách pháp luật quy định về căn cứ, nguyên tắc, phương pháp xác định đơn giá thuê đất Qua mỗi giai đoạn phát triển của nền kinh tế, Chính sách pháp luật được điều chỉnh phủ hợp theo hướng minh bạch rõ ràng, cải cách thủ tục hành chính tạo điều kiện thuận lợi cho Người sử dụng đất thuê khi thực hiện thủ tục xác định đơn giá thuê đất Ví dụ từ việc Người sử dụng đất phải thực hiện liên hệ và nộp rất nhiều hồ sơ đến Cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính phải nộp về đất trong đó có đơn giá thuê đất theo quy định của Luật đất đai 2003, đến Luật đất đai 2013 thì về cơ bản Cơ quan nhà nước sẽ thực hiện thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính phải nộp về đất trong đó có Đơn giá thuê đất trên cơ sở đó thông báo cho Người sử dụng đất để thực hiện, do vậy Cơ quan chức năng nhà nước phải thay đổi, điều chỉnh các quy trình nghiệp vụ liên quan để tổ chức thực hiện cho phù hợp

Bên cạnh đó qua các thời kỳ Luật đất đai về chính sách đan xen kế thừa các quy định trước và bổ sung những vấn đề mới phù hợp với tình hình mới vẫn có những vấn đề bất cập đặc biệt trong việc xác định đơn giá thuê đất, Chính sách mới không thay đổi hoàn toàn chính sách cũ ví dụ việc cho phép kế thừa các nguyên tắc điều chỉnh đơn giá thuê đất tăng không quá 15% từ giai đoạn luật đất đai 1993 áp dụng cho những đối tượng thuê đất tại thời điểm có hiệu lực của Luật đất đai 1993, trong khi đó Người được Nhà nước cho thuê đất tại thời điểm hiện nay theo Luật

đất đai 2013 thì không có quy định nguyên tắc này do vậy có những mâu thuẫn nhất định

1.6.2.3 Yếu tố hội nhập quốc tế

Với xu thế hội nhập như hiện nay, các nước yêu cầu đặt ra cho đối tác là phát triển nền kinh tế thị trường, hạn chế sự hỗ trợ bảo hộ của Nhà nước thông qua tác động yếu tố chi phí đầu vào trong đó có chi phí về tiền thuê đất, do đó tác động đến nguyên tắc, phương pháp xác định đơn giá thuê đất phải đảm bảo nguyên tắc sát giá thị trường Bên cạnh đó yêu cầu của người thuê đất là nước ngoài, đòi hỏi việc xác định đơn giá thuê đất phải minh bạch hơn, thủ tục nhanh gọn hơn…

1.7 Tiểu kết chương 1

Trong chương I, luận văn đã đề cập đến các nội dung sau:

- Khái niệm, đặc trưng và phân loại giá đất;

- Khái niệm thuê đất, đối tượng thuê đất, giá thuê đất, đơn giá thuê đất;

- Vai trò của công tác xác định đơn giá thuê đất;

- Căn cứ xác định đơn giá thuê đất;

- Quy trình và nội dung xác định đơn giá thuê đất;

- Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác xác định đơn giá thuê đất;

Qua nội dung đã đề cập trong chương I, luận văn nhận thấy: Việc đi sâu tìm hiểu và xác định một cách rõ ràng khái niệm giá đất, giá thuê đất, đơn giá thuê đất

co ý nghĩa rất quan trọng, tạo tiền đề để đưa ra những phân tích đầy đủ về các yếu

tố liên quan đến xác định đơn giá thuê đất như vai trò của công tác xác định đơn giá thuê đất, Căn cứ xác định đơn giá thuê đất, Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác xác định đơn giá thuê đất Từ đó giúp hình dung ra bức tranh cơ bản về xác định đơn giá thuê đất

Tóm lại những nội dung được đưa ra tại chương 1 mang tính lý luận và khái quát về xác định đơn giá thuê đất để từ đó tiếp tục đi đến phân tích thực trạng công

tác xác định đơn giá thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội tại chương 2 tiếp theo

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC XÁC ĐỊNH ĐƠN GIÁ THUÊ ĐẤT

TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 2.1 Tổng quan vấn đề thuê đất ở Việt Nam

Theo Kết quả kiểm kê quỹ đất năm 2017 của các tổ chức đang quản lý, sử dụng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo Quyết định số 2311/QĐ-BTNMT ngày 28/9/2017 của Bộ Tài nguyên và Môi trường: Tính đến ngày 31 tháng 12 năm

2016, cả nước có 144.485 tổ chức đang quản lý, sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất với 338.450 thửa đất, khu đất; trong đó, số lượng tổ chức tập trung chủ yếu tại các vùng: Đồng bằng sông Hồng (chiếm 22,69%), Đông Bắc (15,15%), Bắc Trung bộ (14,19%), Đông Nam bộ (13,49%), Đồng bằng sông Cửu Long (13,13%) trung bình mỗi tỉnh có khoảng hơn 2.000 tổ chức, tuy nhiên, một số thành phố, tỉnh trọng điểm của vùng, của cả nước có sự tập trung số lượng tổ chức tương đối nhiều như: Thành phố Hà Nội số lượng tổ chức chiếm đến 8,36% tổng số

tổ chức của cả nước và bằng 31,49% số lượng tổ chức có trong vùng; Thành phố Hồ Chí Minh chiếm 6,69% tổng số tổ chức của cả nước và 49,73 % số lượng tổ chức của vùng; tỉnh Thanh Hóa chiếm 4,42% tổng số và 31,15% số lượng tổ chức của vùng1 Các tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất phần lớn sử dụng đất đúng mục đích và hiệu quả, bên cạnh đó còn có những tổ chức sử dụng đất không đúng mục đích, cho thuê lại, cho mượn, chuyện nhượng trái phép, bị lấn chiếm và

bỏ hoang hóa đất đai

Bảng 1.1 Thống kê tình hình sử dụng đất của các tổ chức năm 2017

STT Hình thức sử dụng đất Số tổ chức Diện tích (ha)

5 SDĐ không đúng mục đích được giao,

(Nguồn: Bộ Tài nguyên và Môi trường)

Trong đó diện tích đất do các loại hình tổ chức thuê sử dụng trên phạm vi toàn quốc 1.305.881,29 ha, chiếm 16,69% tổng diện tích đất của các tổ chức và chiếm 3,95% tổng diện tích tự nhiên của toàn quốc, trong đó thuê đất trả tiền một lần 19.448,39 ha và thuê đất trả tiền hàng năm 1.286.432,90 ha Sử dụng đất cho thuê trái phép là 2.918,65 ha, chiếm 0,04% tổng diện tích đất của các tổ chức

Bảng 1.2 Tổng hợp tình hình thuê đất của các tổ chức theo vùng lãnh thổ 2017

Vùng kinh tế - tự nhiên Thuê đất trả tiền một lần Thuê đất trả tiền hàng năm

Số tổ chức Diện tích (ha) Số tổ chức Diện tích (ha)

Đồng bằng sông Cửu Long 118 530,34 1.763 25.922,48

(Nguồn: Bộ Tài nguyên và Môi trường)

Trong nền kinh tế thị trường, nhà nước và người sử dụng đất đã ngày càng nhận thức sâu sắc vị trí, tầm quan trọng và giá trị to lớn của đất đai, do đó đổi mới chính sách tài chính về đất đai đi liền với quá trình quản lý, sử dụng đất Để góp phần quản lý và sử dụng đất hiệu quả, tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước và công bằng trong quá trình sử dụng đất, Chính phủ đã dần hoàn thiện về chính sách tài chính về đất đai trong đó có chính sách về cho thuê đất thông qua một số nghị định cơ bản như sau:

Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước quy định: đơn giá thuê đất của các dự án được ổn định 05 năm và được tính bằng 0,5% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương Đối với đất thuộc đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, đầu mối giao thông, khu dân cư tập trung có khả năng sinh lợi đặc biệt, có lợi thế trong việc sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, thương mại và dịch vụ, thì căn cứ vào thực tế địa phương, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định ban hành đơn giá thuê đất cao hơn đơn giá theo quy định nhưng tối đa không quá 2%

Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định

cư quy định: Khi Nhà nước cho thuê đất mà giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời cho thuê đất chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn

cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp Đơn giá thuê đất một năm tính bằng 0,5% đến 2% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định

Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về sửa đổi,

bổ sung một số điều của Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước quy định Đơn giá thuê đất một năm tính bằng 1,5% đến 3% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định Chính sách thu tiền sử dụng đất và tiền thuê đất đã tạo ra nguồn thu ngày càng tăng,

số thu năm sau luôn cao hơn năm trước và chiếm phần lớn nhất trong cơ cấu thu ngân sách Nhà nước từ đất Kết quả thực hiện chính sách thu tiền SDĐ, TĐ theo Luật Đất đai 2003 đã huy động nguồn thu tài chính từ đất đai cho NSNN ngày càng tăng; qua 6 năm thực hiện (2005 - 2010) đã thu được gần 200.000 tỷ đồng từ cho thuê đất, giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất và số thu của năm sau thường cao hơn năm trước (nếu so năm 2005 thu được khoảng 22.000 tỷ đồng thì năm 2010 số thu trên 48.000 tỷ đồng)

Bảng 1.3 Tốc độ tăng thu từ tiền sử dụng đất, thuê đất, từ thuế bất động sản; Σ thu

từ đất/thuế, phí/ GDP theo chu kỳ 5 năm

Qua số liệu tại bảng cho thấy trước Luật đất đai 1993, số thu thuế sử dụng đất nông nghiệp ở vị trí dẫn đầu chiếm 50% tổng số thu của NSNN địa phương, giải quyết nhu cầu chi chủ yếu từ thu thuế sử dụng đất nông nghiệp Từ Luật đất đai

1993 và đặc biệt từ Luật đất đai 2003 đến nay thì số thu thuế sử dụng đất nông nghiệp giảm dần và cho đến nay không còn có ý nghĩa trong cơ cấu cân đối NSNN của chính quyền địa phương mà thu từ tiền sử dụng đất, thuê đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất lại có ý nghĩa trong cơ cấu cân đối NSNN

Còn đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, người sử dụng đất thường lựa chọn hình thức thuê đất

Kết quả thu tài chính, thuế đất đai năm sau luôn cao hơn năm trước và chiếm

tỉ lệ lớn trong cơ cấu thu NSNN

Bảng 1.4 Số thu từ đất trên tổng số thu thuế và phí nội địa, (không tính nguồn thu từ

dầu khí và thuế nhập khẩu, viện trợ không hoàn lại)

Đà Nẵng 16.52 50.23 63.04

Khánh Hòa 16.06 14.80 17.44 Cần Thơ 26.96 18.32 23.50

Bà rịa- Vũng tàu 13.64 7.51 7.15 Phần còn lại 23.06 20.78 23.72 Tổng thu từ đất (cả nước) 6,038.33 14,132.95 47,606.37

(Nguồn: Tổng cục Thuế)

Hà Nội là địa phương trung tâm kinh tế, văn hóa chính trị của cả nước, nơi tập trung các tổ chức kinh tế trong và ngoài nước Theo kết quả trên thì Hà Nội là địa phương có tỷ lệ tăng thu từ đất trên tổng số thu thuế và phí nội địa cao nhất: giai đoạn 2006-2010 bằng 2,17 lần so với giai đoạn 2001-2005; giai đoạn 2011-2015 bằng 1,79 lần so với giai đoạn 2006-2010 Tuy nhiên vấn đề quản lý và thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai của các tổ chức được giao đất, cho thuê đất ngày càng trở lên phức tạp và khó khăn