Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất và xây dựng hệ số điều chỉnh sự khác biệt về giá đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh

Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất và xây dựng hệ số điều chỉnh sự khác biệt về giá đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, tài liệu cho các bạn nghiên cứu, tham khảo trong quá trình học tập của mình.

Đề cương nghiên cứu của nhóm 15 Trang 1 / 22 ĐỀ CƯƠNG NGHIÊN CỨU CHI TIẾT: Xác đònh mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất và xây dựng hệ số điều chỉnh sự khác biệt về giá đất trên đòa bàn TP.HCM MỤC LỤC PHẦN 1: TỔNG QUAN 1. Mở đầu 1 2. Ý nghóa thực tiễn của đề tài nghiên cứu 2 3. Mục tiêu nghiên cứu 3 4. Nội dung nghiên cứu 4 5. Phạm vi nghiên cứu 4 PHẦN II : LÝ LUẬN 1. Cơ sở lý luận 5 1.1 Các khái niệm 5 1.2 Phát triển lý thuyết – Xây dựng các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 8 1.2.1 Các yếu tố vó mô 8 1.2.2 Các yếu tố vi mô 10 1.2.3 Các yếu tố khác 10 2. Các giả thiết khoa học 10 3. Phương pháp xác đònh 11 3.1 Xác đònh giá đất tối ưu …………………………………………………………………………………………………… 11 3.2 Xác đònh các yếu tố tác động đến giá đất ……………………………………………………………… 11 3.3 Xác đònh hệ số hạng đất ………………………………………………………………………………………………… 12 3.4 Xác đònh hệ số phân tầng đối với nhà cao tầng …………………………………………………… 13 3.5 Xác đònh hệ số vò trí hẻm ………………………………………………………………………………………………… 13 3.6 Xây dựng hệ số hạng điều chỉnh giá đất theo mục đích sử dụng đất (đất ở, đất chuyên dùng là văn phòng, nhà xưởng sản xuất, đất nông nghiệp) ………………………. 13 PHẦN III : QUÁ TRÌNH NGHIÊN CỨU 1. Xây dựng bảng câu hỏi 14 2. Quá trình thu thập thông tin 14 3. Nhập liệu và xử lý 15 4. Các phương pháp phân tích đa biến sử dụng 15 PHẦN IV: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC Đề cương nghiên cứu của nhóm 15 Trang 2 / 22 ĐỀ CƯƠNG CHI TIẾT Đề tài: Xác đònh mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất và xây dựng hệ số điều chỉnh sự khác biệt về giá đất trên đòa bàn TP.HCM I/ TỔNG QUAN 1. Mở đầu Trong những năm đầu thế kỷ XXI, thế giới có nhiều biến động, cùng với xu thế hội nhập, toàn cầu hóa đã làm cho kinh tế các nước trên thế giới có xu hướng tăng trưởng chậm. Tuy nhiên, bên cạnh sự phát triển nhanh chóng của Trung Quốc, Việt Nam được đánh giá là một trong những nước có tiềm năng kinh tế cao, an ninh chính trò ổn đònh, tốc độ tăng trường cao với GDP bình quân trên 8%/ năm. Cùng với việc gia nhập WTO - nơi được đánh giá là một sân chơi bình đẳng, có nhiều thuận lợi, kinh tế Việt Nam được đánh giá là sẽ có nhiều phát triển vượt bậc trong những năm sắp đến nếu như biết tận dụng những thuận lợi về nguồn vốn đầu tư của các nước. Để tận dụng tốt những cơ hội này, Việt Nam cần nhanh chóng ổn đònh và phát triển các loại thò trường tài chính trong nước để nhanh chóng hòa nhập với thế giới. Với đặc thù là một nền kinh tế thò trường mới nổi, thò trường bất động sản Việt Nam tiềm ẩn những biểu hiện bong bóng thò trường làm cho giá cả bất động sản luôn giao động theo chiều hướng tăng lên. Đặc biệt trong 2 năm 2005, 2006 thò trường đất đai_ một dạng thò trường chủ yếu của thò trường bất động sản_ bò “đóng băng” và mới có biểu hiện “ tan băng” nhẹ trong những tháng cuối năm 2006. Dự báo trong năm 2007, thò trường bất động sản Việt Nam sẽ nóng lên trước làn sóng đầu tư ồ ạt của các nhà đầu tư nước ngoài do chính sách mở cửa của chính phủ và nhu cầu về nhà ở, đất ở tăng lên. Là một thành phố lớn, đóng vai trò quan trọng trong việc đònh hướng phát triển cho cả nước, trong nhiều năm qua, TP. Hồ Chí Minh đã phát triển nhanh chóng trên nhiều phương diện kinh tế xã hội với kết quả đạt được rất khả quan, môi trường Đề cương nghiên cứu của nhóm 15 Trang 3 / 22 kinh tế TP Hồ chí Minh luôn được đánh giá là năng động, tiềm năng, thu hút nhiều nguồn lực đầu tư trong nước và nước ngoài. Tuy nhiên, các nhà kinh tế cho rằng: TP. Hồ Chí Minh vẫn chưa phát huy hết thế mạnh của một thành phố lớn, một cửa ngỏ giao thương mang tầm cở Đông Nam Á do chưa xây dựng được một cơ chế quản lý năng động, khoa học khai thác hết tiềm năng kinh tế đòa phương và các vùng lân cận. Sự kiện Việt Nam gia nhập WTO có ý nhóa rất quan trọng đối với chính sách phát triển của thành phố. Những nhà hoạch đònh chiến lược của thành phố cần nhanh chóng xây dựng và đưa ra các giải pháp để tận dụng những nguồn lực sẳn có về tài nguyên, con người, vò trí chiến lược, thò trường lao động, thò trường vốn v v để nhanh chóng hòa nhòp vào làn sóng đầu tư đang ồ ạt đổ vào. 2. Ýnghóa thực tiễn của đề tài Như đã trình bày ở trên, đất đai và các chính sách về đất đai là một trong những vấn đề hết sức quan trọng và nhạy cảm trong chiến lược phát triển kinh tế. Trong quá trình phát triển nền kinh tế, với đặc điểm nguồn gốc tự nhiên, không sinh sôi nảy nở của đất đai và càng giảm cả về số lượng và chất lượng đất do tốc độ phát triển của dân số và tác động khai thác bừa bãi của con người, xu hướng giá cả của các loại đất ngày càng tăng kéo theo sự khan hiếm đó. Giá đất trên thò trường thường không biểu hiện giá trò thực của nó mà mang giá trò ảo. Đặc biệt trong điều kiện chính trò Việt Nam nói chung và TP Hồ Chí Minh nói riêng, khi đất đai thuộc sở hữu nhà nước, mọi tổ chức, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất, chỉ cần một chính sách giá cả đền bù chưa thỏa đáng cộng thêm một số tác động của các yếu tố ngoại lai sẽ đẩy giá đất xa khỏi giá trò thực của thò trường, điều này biểu hiện rất cụ thể qua sự biến động đất đai tại các quận ngoại thành TP. Hồ Chí Minh như Quận Tân Bình, Quận 7, Quận 12, Quận 2. Tình trạng lộn xộn, đóng băng trên thò trường bất động sản kéo dài trong 2 năm 2005, 2000 gây rất nhiều khó khăn, thiệt hại cho kinh tế thành phố, làm rối ren và gây hiện tượng giá ảo trong việc đònh giá trò thật của đất đai để bồi thường và qui hoạch dân cư. Dự báo trong năm 2007 nhu cầu về Đề cương nghiên cứu của nhóm 15 Trang 4 / 22 nhà ở của người dân Việt Nam sau khi Việt Nam gia nhập WTO sẽ gia tăng từ 6- 7% và giá đất tại TP Hồ Chí Minh và Hà Nội sẽ tăng cao, áp lực về nhà đất sẽ tạo một cơn sốt trên thò trường bất động sản, cản trở những nhà đầu tư kinh doanh bất động sản trong việc đầu tư vào cơ sở hạ tầng do tâm lý e ngại thò trướng bò đóng băng, gây khó khăn cho công tác qui hoạch, bồi thường, ổn đònh dân cư. Việc xác đònh các yếu tố cầu thành nên giá đất, trong đó nhân tố nào đóng vai trò nhân tố ảnh hưởng quan trọng là một việc làm hết sức cần thiết hiện nay, vấn đề nghiên cứu sẽ đưa ra những cơ sở thực tiễn cho việc vạch ra những chính sách về quản lý và sử dụng hiệu quả đất đai. Hàng năm Thành phố Hồ Chí Minh điều có những cuộc điều tra thực tiển từng con đường trên các quận huyện về giá đất giao dòch trên thò trường để làm cơ sở ban hành bảng giá đất toàn thành phố nhưng hiện tại bảng giá đất được ban hành chưa sát với giá thò trường; bảng giá đất hiện có và hệ số điều chỉnh giá đất hiện nay được thực hiện theo cảm nhận, kinh nghiệm nên mức độ chính xác chưa cao. Dựa vào số liệu điều tra chọn mẫu thực tế về giá đất thò trường tại một số nơi trên đòa bàn thành phố nên là một cơ sở thực tiễn quan trọng để xác đònh lại hệ số này. Đây chính là công việc mà đề tài này hướng đến. Xuất phát từ thực tế đòi hỏi nêu trên, công việc chính của đề tài là “Xác đònh mức độ ảnh hưởng tác động của các yếu tố đến giá đất và xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất trên đòa bàn Tp. Hồ Chí Minh”. 3. Mục tiêu nghiên cứu 2.1 Mục tiêu chung: Mục đích chính của đề tài này là xây dựng lại bảng giá đất qua hệ số điều chỉnh theo giá thò trường và đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên đòa bàn Thành phố Hồ Chí Minh. Đề cương nghiên cứu của nhóm 15 Trang 5 / 22 2.2 Mục tiêu cụ thể: − Xác đònh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất . − Xác đònh yếu tố nào ảnh hưởng quan trọng đến giá đất. − Xây dựng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất theo từng khu vực cho phù hợp giá thò trường. 4. Nội dung nghiên cứu − Phân tích hiện trạng giá đất và giao dòch đất đai trên đòa bàn Tp. Hồ Chí Minh. − Xây dựng hàm hồi quy về giá đất để tiến tới thực hiện các nội dung: • Xác đònh diện tích của đất có giá trò tối ưu nhất. • Đònh lượng các yếu tố ảnh hưởng vào giá đất bao gồm: các yếu tố về vò trí lô đất (lợi thế kinh doanh, giao thông), độ rộng đường, diện tích khu đất. • Xây dựng hệ số hạng điều chỉnh giá đất theo mục đích sử dụng đất (đất ở, đất chuyên dùng là văn phòng, nhà xưởng sản xuất, đất nông nghiệp). • Xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất, đònh giá đất tại đòa bàn 24 quận, huyện của Tp. Hồ Chí Minh. • Xây dựng hệ số phân tầng đối với nhà cao tầng. • Xây dựng hệ số giá đất đối với khu đất có vò trí hẻm. 5. Phạm vi nghiên cứu − Phạm vi của đề tài là tiến hành nghiên cứu giá đất đô thò TP. Hồ Chí Minh. Nghiên cứu và đánh giá những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất đô thò tại TP. Hồ Chí Minh được quan tâm nhất hiện nay, cụ thể là yếu tố về vò trí nhà, lợi thế kinh doanh, diện tích,v.v… Đề cương nghiên cứu của nhóm 15 Trang 6 / 22 − Phân tích đề tài giới hạn ở phân tích tónh tại một thời điểm điều tra. − Phạm vi không gian: Số liệu điều tra thực tiễn, các số liệu sơ cấp thu thập từ các giao dòch thò trường của các bất động sản trên đòa bàn 24 quận, huyện của TP. Hồ Chí Minh. − Phạm vi thời gian: theo yêu cầu đặt ra. II/ LÝ LUẬN 1. Cơ sở lý luận 1.1 Các khái niệm cơ bản: − Bất động sản là các tài sản không được di dời bao gồm: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng, các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy đònh (Điều 181 Bộ luật dân sự nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghóa Việt Nam năm 1995) − Đònh giá bất động sản là trọng tâm của tất cả các hoạt động trong thò trường về bất động sản: Vì mọi việc có liên quan đến thò trường bất động sản đều chòu tác động bởi giá trò bất động sản mà đònh giá là công việc xác đònh giá bất động sản trên thò trường. Đònh giá giúp ra quyết đònh về mua bán, đầu tư, phát triển, quản lý, cho thuê, đánh thuế, bảo hiểm, cầm cố và kinh doanh bất động sản. − Đất là tài sản đặc biệt: • Là tài sản vì đất có đủ các thuộc tính của tài sản: là vật có thực có thể đáp ứng nhu cầu của con người, có đặc trưng giá trò và là đối tượng giao lưu dân sự. • Là tài sản đặc biệt vì đất không do lao động làm ra, lao động chỉ biến đất từ trạng thái hoang hóa trở thành sử dụng vào các mục đích cần thiết, thích hợp. Đề cương nghiên cứu của nhóm 15 Trang 7 / 22 − Đất đai cố đònh về vò trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. − Quyền sử dụng đất: Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền đònh đoạt của chủ sở hữu theo qui đònh của pháp luật. Chủ sở hữu có đủ 03 quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền đònh đoạt tài sản. Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản; chỉ là một trong 03 quyền của chủ sở hữu. Ở Việt Nam, quyền sở hửu đất đai thuộc về nhà nước, mọi công dân, tổ chức, công ty… chỉ có quyền sử dụng đất đai. (http://vi.wikipedia.org/wiki/%C4%90%E1%BA%A5t_%28kinh_t%E1%BA%BF_h% E1%BB%8Dc%29) − Đònh giá đất: Đònh giá đất chỉ là sự ước tính. Giá đất phụ thuộc vào điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và tình trạng pháp lý của thửa đất, ngoài ra nó còn phụ thuộc vào tâm lý của người mua và người bán. Ở Việt Nam, đất thuộc sở hữu toàn dân. Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn đònh, lâu dài. Người được giao đất sử dụng có 5 quyền: Chuyển nhượng; Cho thuê; Thừa kế; Góp vốn; Thế chấp về đất đai. Vì vậy giá đất ở Việt Nam thực ra là giá trò Quyền sử dụng đất. Theo mục đích sử dụng đã được xác đònh nếu thay đổi mục đích sử dụng phải được nhà nước cho phép. Vậy: “ Đònh giá đất là sự ước tính giá trò Quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác đònh, tại một thời điểm xác đònh”. Mục đích của đề tài là phải điều chỉnh bảng giá hoặc hệ số điều chỉnh theo sát giá trò thò trường của nó và phân tích hồi quy các yếu tố tác động đến giá trò quyền sử dụng đất. Do đó các phương pháp và nội dung thực hiện sẽ phải đáp ứng đúng mục đích này. Trước tiên, bảng giá quyền sử dụng đất có các tác dụng quan trọng làm căn cứ để: Đề cương nghiên cứu của nhóm 15 Trang 8 / 22 − Tính thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất. − Tính tiền sử dụng đất và thuê đất. − Tính giá trò quyền sử dụng đất khi giao đất. − Xác đònh giá trò quyền sử dụng đất để tính vào tài sản doanh nghiệp nhà nước. − Tính giá trò quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ. − Tính bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai. Vì những tác dụng quan trọng này, cho nên xác đònh bảng giá đất phải dựa trên các cơ sở khoa học, các văn bản hướng dẩn cụ thể của các cơ quan có thẩm quyền và thực tiễn đúng đắn như sau: − Giá quyền sử dụng đất có giá trò giống như các tài sản khác do nó có thể chuyển nhượng, thừa kế, có giao dòch trên thò trường. Do vậy, giá trò của nó sẽ do thò trường cung cầu quyết đònh. Vì lý do này, nên bảng giá quyền sử dụng đất cho toàn thành phố phải đi sát với giá thò trường đang giao dòch. − Bảng giá hiện hành của Thành phố là rất thấp so với giá thò trường hiện hành. Nếu bảng giá mới được xây dựng bằng giá với giá thò trường (hệ số điều chỉnh chênh lệch bằng 1) sẽ gây nên một “biến động” đột biến và sẽ có những phản ứng mạnh từ người dân và doanh nghiệp. Cho nên điều chỉnh bảng giá đất phải có lộ trình từ từ tiến dần đến giá thò trường (tiến dần đến hệ số chênh lệch là 1) trong một khoảng thời gian nhất đònh trong tương lai. Cũng như bảng giá này được dùng để tính thuế chuyển mục đích sử dụng đất hiện nay để làm sổ hồng. Những người làm sổ hồng ở những năm trước sẽ đóng với giá rất thấp, nhưng những người hiện nay chưa làm sổ (thường còn sót lại những người nghèo) sẽ đóng với số tiền cao gấp hàng chục lần so với bảng giá hiện hành, nếu xác đònh bảng giá mới bằng giá thò trường thì họ sẽ đóng cao gấp hơn vài chục lần, như thế sẽ là bất công rất lớn, đặc biệt đối với người nghèo chưa có đủ điều kiện làm sổ hồng trước đây. Đề cương nghiên cứu của nhóm 15 Trang 9 / 22 − Bảng giá mới theo sát giá thò trường nhưng phải loại bỏ giá thò trường bất bình thường (trong điều kiện giao dòch bất thường như: Cha mẹ mua bán với con cái, anh em trao đổi với nhau, hoặc người bán cần bán gấp ngay để trò bệnh….). Sự biến động giá quyền sử dụng đất trong thời gian qua diễn biến có phần phức tạp và xu hướng tăng nhanh, đặc biệt đỉnh cao ở năm 2002. Để loại bỏ yếu tố bất bình thường, yêu cầu số liệu điều tra chọn mẫu phải ở những thời điểm giá tương đối ổn đònh và theo nhận đònh của các chuyên gia là lúc đó không có những yếu tố tác động bất thường. Mặt khác, số mẫu điều tra phải tương đối lớn thì mới đáp ứng được các yêu cầu loại bỏ các yếu tố không bình thường làm biến động giá đất không theo đúng giá thực thò trường mà nó có. − Căn cứ Luật đất đai năm 2003 được Quốc Hội Nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghóa Việt Nam thông qua ngày 26/11/2003. − Căn cứ Nghò đònh Số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính Phủ về phương pháp xác đònh giá đất và khung giá các loại đất. − Căn cứ theo Thông Tư Số 114/2004/TT-BTC Ngày 26 Tháng 11 Năm 2004 của Bộ Tài Chính thực hiện nghò đònh số 188/2004/NĐ-CP. − Căn cứ vào số liệu điều tra chọn mẫu trên từng con đường, số liệu phản ánh tương đối xác thực về tình hình giá đất tại Thành phố HCM. Căn cứ vào giá thực tế giao dòch trên thò trường để làm cơ sở điều chỉnh giá cả là đúng đắn về lý thuyết cũng như thực tiễn. Trước đây, việc đưa ra bảng giá đất do chưa có điều tra thực tế với quy mô lớn nên lập bảng giá phải dựa trên kinh nghiệm, ước đoán nên chưa mang tính thuyết phục cao. 1.2 Phát triển lý thuyết, xây dựng các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất: 1.2.1 Các yếu tố vó mô:  Chính sách của Nhà nước: Chính sách của Nhà nước tác động rất lớn và trực tiếp đến giá bất động sản, thể hiện trên các mặt chủ yếu sau: Đề cương nghiên cứu của nhóm 15 Trang 10 / 22 − Nhà nước ban hành các quy đònh về quyền sở hữu, thuê đất, sử dụng, chuyển nhượng bất động sản. Sự thay đổi quy đònh trong từng thời kỳ sẽ tác động đến giá bất động sản, cụ thể là đất đai trên thò trường. − Nhà nước quy đònh các chính sách và nghóa vụ tài chính có liên quan đến quyền sử dụng đất (thuế, tiền thuê, tiền sử dụng đất …) các chính sách này ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí tạo lập và chi phí sử dụng bất động sản nên tác động đến giá bất động sản. − Nhà nước hoạch đònh và công bố quy hoạch về việc sử dụng đất cho từng khu vực. Đây là yếu tố quan trọng và ảnh hưởng lớn đến giá đất trên thò trường.  Cung cầu đất đai: Cũng giống như bất cứ hàng hóa, dòch vụ nào khác, giá đất đai trên thò trường là giá cân bằng giữa cung cầu. − Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu: • Sự tăng trưởng về dân số làm gia tăng nhu cầu về nhà ở. • Mức thu nhập tăng lên cho phép nhu cầu có khả năng thanh toán, dẫn đến nhu cầu về nhà đất sẽ tăng lên. • Việc dòch chuyển cơ cấu nghề nghiệp và dòch chuyển dân cư cũng làm phát sinh nhu cầu về nhà đất. • Quá trình đô thò hóa không chỉ làm thay đồi tổng cầu về nhà ở mà còn làm thay đổi kết cấu về nhà ở. − Các yếu tố ảnh hưởng đến cung: • Sự phát triển kinh tế tỷ lệ thuận với tốc độ tăng giá đất đai. • Nhờ có sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng mà điều kiện tiếp cận của đất đai một số khu vực trở nên dễ dàng hơn nên thu hút đầu tư vào kinh doanh bất động sản ở các vùng này. [...]... đất − Giả thiết thứ hai là: Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố chính vào giá đất là khác nhau − Giả thiết thứ ba là: Có mối quan hệ giữa giá đất thò trường và giá đất Nhà nước ban hành theo Nghò đònh Số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính Phủ về phương pháp xác đònh giá đất và khung giá các loại đất − Giả thiết thứ tư: Giá đất không bò tác động bởi các yếu tố về thể chế hành chính (các chế tài) của. .. ảnh hưởng rất lớn đến giá đất tại thành phố Những nhà mặt tiền thì giá rất cao, tiếp đó là hẻm cấp 1, rồi hẻm cấp 2, vv Hệ số vò trí hẻm được xác đònh như sau: Qua số liệu thu thập được ta tính giá bình quân cho từng vò trí, vò trí 1 ứng với hệ số 1, các hệ số vò trí tiếp theo lấy giá trung bình của từng vò trí chia cho giá trung bình của vò trí 1 ứng với từng vò trí 3.6 Xây dựng hệ số hạng điều chỉnh. .. giá làm chuẩn là tầng trệt Từ đây, ta có thể xác đònh được hệ số phân tầng cho nhà cao tầng áp dụng hệ số này để đònh giá Nhà cao tầng được phân thành nhóm cao cấp và thông thường Nhóm cao cấp có thang máy và các điều kiện sống cao cấp khác sẽ có hệ số khác Nhóm nhà thông thường sẽ có hệ số khác 3.5 Xác đònh hệ số vò trí hẻm Vò trí là nơi mà miếng đất đó tọa lạc tại mặt tiền hay là hẻm Vò trí đất ảnh. .. từng biến độc lập đến biến phụ thuộc như thế nào Hệ số của từng biến độc lập này chính là hệ số mà chúng ta cần tính để xác đònh 3.3 Xác đònh hệ số hạng đất Đầu tiên ta tính giá trung bình của từng con đường tại từng quận, sau đó chọn con đường nào có giá cao nhất ta xếp hạng 1 là giá chuẩn Lấy giá trung bình của từng con đường chia cho giá chuẩn ta được hệ số hạng đất theo giá thò trường của con đường... giá trò cao hơn − Môi trường chung quanh cũng có tác động đến giá đất, nếu môi trường tốt thì lô đất có giá trò cao còn ngược lại sẽ bò giảm giá trò của lô đất đó 2 Các giả thiết khoa học − Giả thiết thứ nhất là: Giá đất bò ảnh hưởng bởi các yếu tố chính sau: • S: là diện tích miếng đất (m2) • V: vò trí miếng đất • D: độ rộng mặt đường (m) • Q: Quyền sử dụng đất Trang 11 / 22 Đề cương nghiên cứu của. .. dựng hệ số hạng điều chỉnh giá đất theo mục đích sử dụng đất (đất ở, đất chuyên dùng là văn phòng, nhà xưởng sản xuất, đất nông nghiệp) Đối với các loại đất này, hệ số hạng điều chỉnh đối với đất hiện đang sử dụng được xác đònh theo hệ số được xác đònh chung ở phần đất ở như trên Sau đó dần dần thay đổi giảm dần hệ số để tiến về 1, khi bằng 1 có nghóa là giá thò trường và bảng giá quy đònh là như nhau... đích 1.2.3 Các yếu tố khác: − Đòa điểm nơi mảnh đất tọa lạc: đòa điểm ảnh hưởng rất lớn đến giá trò của đất trên thò trường − Hình dáng lô đất vuông , nở hậu thì có giá trò hơn những lô đất có hình dạng méo mó, tóp hậu ở cùng đòa điểm Hoặc những lô đất có bề mặt tiếp giáp với đường phố rộng thì có giá trò hơn những lô đất có bề mặt tiếp giáp với những đường phố hẹp hoặc quá sâu − Những lô đất có quy... đònh các giả thiết đặt ra Xác đònh và nêu ra các giả thiết giả đònh về mối quan hệ giữa các biến (từ giả thiết để đưa ra kết quả) Trong thực tế có rất nhiều yếu tố cấu thành nên giá Trang 17 / 22 Đề cương nghiên cứu của nhóm 15 đất, nhưng do thời gian và nguồn lực có hạn nên ta chỉ xác đònh 3 yếu tố cơ bản ảnh hưởng đến giá đất đó là: S: là diện tích miếng đất (m2), Nếu diện tích nền tăng lên 1% thì giá. .. tin xác đònh các yếu tố dự kiến sẽ ảnh hưởng đến giá đất bao gồm: − Diện tích miếng đất − Vò trí lô đất − Quyền sử dụng đất − Mục đích sử dụng đất − Độ rộng mặt đường 1.2 Phần tập trung thu thập thông tin để xác đònh hệ số điều chỉnh 2 Quá trình thu thập thông tin: − Thông tin được thu thập trên cơ sở mẫu ngẫu nhiên được chọn từ 24 quận huyện trên đòa bàn TP.HCM Mỗi mẩu chọn khoảng 3000 miếng đất (nhà)... tính toán hệ số Cronbach Alpha để đánh giá độ tin cậy của các thang đo giá trò − Phân tích hồi quy các yếu tố tác động đến giá Hồi quy là công cụ cơ bản để đo lường kinh tế Phân tích hồi quy đo lường mối quan hệ phụ thuộc của một biến (gọi là biến phụ thuộc hay biến được giải thích ) với một hay nhiều biến khác (gọi là biến độc lập hay biến giải thích) Phân tích hồi quy được thực hiện qua các bước sau: . ngày 26 /11/ 2003. − Căn cứ Nghò đònh Số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 /11/ 2004 của Chính Phủ về phương pháp xác đònh giá đất và khung giá các loại đất. − Căn cứ theo Thông Tư Số 114 /2004/TT-BTC Ngày. 3. Nhập liệu và xử lý 15 4. Các phương pháp phân tích đa biến sử dụng 15 PHẦN IV: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC Đề cương nghiên cứu của nhóm 15 Trang 2 / 22 ĐỀ CƯƠNG. NGHỊ TÀI LIỆU THAM KHẢO − Luật đất đai năm 2003 được Quốc Hội Nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghóa Việt Nam thông qua ngày 26 /11/ 2003. − Nghò đònh Số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 /11/ 2004 của Chính