TRUONG DAI HOC CAN THO
KHOA MOI TRUONG & TAI NGUYEN THIEN NHIEN
BO MON TAI NGUYEN DAT DAI 0Oo
TRUONG VAN LONG PHAM THI KIM NGAN
XAC DINH MUC DO ANH HUONG CUA CAC YEU TO TAC DONG DEN GIA DAT VA THUC TRANG
SU DUNG DAT LAM CO SO CHO VIEC DINH GIA DAT O QUAN O MON
THANH PHO CAN THO
LUAN VAN TOT NGHIEP
NGANH QUAN LY DAT DAI
Trang 2
TRUONG DAI HOC CAN THO
KHOA MOI TRUONG & TAI NGUYEN THIEN NHIEN BO MON TAI NGUYEN DAT DAI
0Oo
XÁC ĐỊNH MUC DO ANH HUONG CUA CAC YEU TO TAC DONG DEN GIA DAT VA THUC TRANG
SU DUNG DAT LAM CO SO CHO VIEC DINH GIA DAT O QUAN O MON
THANH PHO CAN THO
LUAN VAN TOT NGHIEP NGANH QUAN LY DAT DAI
Cản bộ hướng dan: Sinh vién thuc hién:
Trang 3TRUONG DAI HOC CAN THO
KHOA MOI TRUONG & TAI NGUYEN THIEN NHIEN
BO MON TAI NGUYEN DAT DAI
XAC NHAN CUA BO MON TAI NGUYEN DAT DAI
Xác nhận của Bộ môn Tài nguyên đât đai với đê tài:
“XAC DINH MUC BO ANH HUONG CUA CAC YÊU TÔ TÁC ĐỘNG
DEN GIA DAT VA THUC TRANG SU DUNG DAT DAI LAM
CO SO CHO VIEC DINH GIA DAT O QUAN Ô MÔN THANH PHO CAN THO ”
Do sinh viên Trương Văn Long và Phạm Thị Kim Ngân, lớp Quản Lý Đất Đai Khóa 33,
thuộc Bộ môn Tài nguyên đất đai —- Khoa Môi Trường & Tài Nguyên Thiên Nhiên — Trường Đại Học Cần Thơ thực hiện từ ngày 10/08/2010 đến 10/11/2010
Xác nhận của Bộ môn:
Trang 4TRUONG DAI HOC CAN THO
KHOA MOI TRUONG & TAI NGUYEN THIEN NHIEN
BO MON TAI NGUYEN DAT DAI NHAN XET CUA CAN BO HUONG DAN
Chứng nhận chấp thuận báo cáo luận văn tốt nghiệp
ngành Quản Lý Đất Đai với đề tài:
“XÁC ĐỊNH MỨC DO ANH HUONG CUA CAC YEU TO TAC DONG DEN GIA DAT VA THUC TRANG SU DUNG DAT DAI LAM
CƠ SỞ CHO VIỆC ĐỊNH GIÁ ĐÁT O QUAN Ô MÔN THANH PHO CAN THO ”
Do sinh viên Trương Văn Long và Phạm Thị Kim Ngân, lớp Quan Ly Đất Đai Khóa 33,
Trang 5TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÂN THƠ
KHOA MOI TRUONG & TAI NGUYEN THIEN NHIEN BO MON TAI NGUYEN DAT DAI
NHAN XET CUA HOI DONG BAO CAO
Hội đồng chấm luận văn tốt nghiệp đã chấp thuận báo cáo với đề tài:
“XAC DINH MUC BO ANH HUONG CUA CAC YEU TO TAC DONG
DEN GIA DAT VA THUC TRANG SU DUNG DAT DAI LAM
CO SO CHO VIEC DINH GIA DAT O QUAN Ô MÔN THANH PHO CAN THO ”
Do sinh viên Trương Văn Long và Phạm Thị Kim Ngân, lớp Quản Lý Đất Đai Khóa 33, thuộc Bộ môn Tài nguyên đất đai - Khoa Môi Trường & Tài Nguyên Thiên Nhiên — Trường Đại Học Cần Thơ thực hiện và bảo vệ trước hội đồng
Ngày thang 11 nam 2010
Báo cáo Luận văn tốt nghiệp được Hội đồng đáng giá ở mmức:
Cần Thơ, ngày tháng năm 2010
Trang 6TIEU SU CA NHAN
Ho va tén: Pham Thi Kim Ngan
Ngày sinh: 05/06/1989
Nơi sinh: Phường Thới Long, quận Ơ Mơn, thành phố Cần Thơ
Họ tên cha: Phạm Thanh Liêm Họ tên mẹ: Ngô Thị Bào
Quê quán: Quận Ơ Mơn, thành phố Cần Thơ
Quá trình học tập:
Tốt nghiệp trung học phố thông năm 2007, tại trường Trung học phổ thông Châu
Văn Liêm, quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ
Vào trường Đại học Cần Thơ năm 2007, ngành học Quản Lý Đất Đai
Tốt nghiệp Kỹ sư chuyên ngành Quản Lý đất Đai năm 2010
1V
Trang 7TIEU SU CA NHAN
Ho va tén: Truong Van Long Ngày sinh: 01/02/1989
Nơi sinh: Thị trắn Minh Lương, huyện Châu Thành, tỉnh Kiên Giang Họ tên cha: Trương Văn Lơn
Họ tên mẹ: Nguyễn Thị Ngọc Dung
Quê quán: Thị tran Minh Lương, huyện Châu Thành, tỉnh Kiên Giang Quá trình học tập:
Tốt nghiệp trung học phố thông năm 2007, tại trường Trung học phổ thông Châu
Thành, Huyện Châu Thành, tỉnh Kiên Giang
Vào trường Đại học Cần Thơ năm 2007, ngành học Quản Lý Đất Đai
Trang 8LOI CAM DOAN
Chúng tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của bản thân Các số liệu, kết quả
trình bày trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ luận văn nào trước đây
Trang 9LOI CAM TA
Qua thoi gian hoc tap, rén luyén va thyc hién dé tai, dén nay luận văn tốt nghiệp của chúng
em đã hoàn thành Với sự nỗ lực phần đẫu của bản thân cùng với sự giúp đỡ, động viên của gia đình, bạn bè và đặc biệt là sự nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn của quý thầy cô trường
Đại Học Cần Thơ đã giúp chúng em hoàn tất khóa học một cách tốt dep Chung em xin chan
thành cảm ơn:
Quý thây cô trường Đại Học Cần Thơ đã tận tình giảng dạy chúng em trong suốt thời gian
theo học tại trường
Quý thầy cô ở Bộ môn Tài nguyên đất đai, trường Đại Học Cần Thơ đã hết long quan tâm,
chỉ dạy và truyền đạt cho chúng em những kiến thức cũng như nhứng kinh nghiệm thực tế
vô cùng quý báu trong suốt thời gian chúng em học tập và rèn luyện tại trường
Đặc biệt xin chân thành gởi lời biết ơn sâu sắc đến thầy Lê Tân Lợi, đã tận tình hướng dẫn
và cho chúng em những lời khuyên hết sức bồ ích trong việc nghiên cứu và hoàn thành đề tài
này
Xin cảm ơn thầy Nguyễn Hữu Kiệt và cô Huỳnh Thị Thu Hương đã tận tình giúp đỡ và
hướng dẫn chúng em trong suốt hơn 3 năm học tập tại trường đặc biệt là tại Bộ môn Tài
nguyên đất đai
Cảm ơn tất cả các bạn lớp Quản Lý Đất Đai K33 đã cho chúng tôi những lời khuyên bổ ích
và đã tình giúp đỡ chúng tôi trong suốt quá trình học tập cũng như trong cuộc sống thường
ngày
Chúng con xin cảm ơn gia đình đã nuôi dạy chúng con lớn khôn và tạo điều kiện tốt nhất
cho chúng con học tập Cũng như đã quan tâm sâu sắc và không ngừng động viên con cố găng vươn lên trong học tập để đạt được kết quả như ngày nay
Trang 10TÓM LƯỢC
Đề tài “Xác định mức độ ảnh bưởng của các yếu tổ tác động đến giả đất và thực trạng giá tri sử dụng đất làm cơ sở cho việc định gia đất ở quận Ô Món, Thành pho Can Tho” duoc
thực hiện nhằm xác định được các yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất nơi đây để phục vụ
cho công tác định giá đất Qua quan sát và ghi nhận thực tế cũng như sử dụng phiếu điều tra để phỏng vấn trực tiếp người dân đang sống và sinh hoạt trên các tuyến đường trong địa bàn
Quận Ơ Mơn cho thấy:
Giá đất do cơ quan Nhà nước định giá rất ít biến động nhưng đối với giá trên thị trường thì
biến động liên tục trong những năm qua, trung bình mỗi năm tăng 15% - 25% Điều này càng gây khó khăn cho nhu cầu về nhà ở của những người có thu nhập thấp đến trung bình
Đồng thời thị trường nhà đất nơi đây có những biến động nhất định ảnh hưởng đến đời sống
cũng như hoạt động kinh doanh sản xuất ở địa phương
Qua kết quả điều tra mức độ ảnh hưởng đến giá đất nhận được kết quả như sau: yếu tố chiếm
mức ảnh hưởng quan trọng nhất là yếu tố sinh lợi với 25,65% và yếu tố vị trí với 23,77%,
hai yếu tổ an ninh xã hội và môi trường chưa được chú trọng nên chiếm mức ảnh hưởng thấp nhất lần lược là 3,08% và 3.25%
Kết quả đánh giá thực trạng giá trị sử đụng đất cho thấy các tuyến đường có cơ sở hạ tầng
hoàn chỉnh, kinh tế xã hội phát triển thì sẽ có số điểm cao và ngược lại Các tuyến đường có
giá trị sử đụng đất cao như: đường 26/3 và đường Trần Hưng Đạo có cùng số điểm là 91, các
tuyến đường có giá trị sử dụng đất thấp là: đường cách mạng tháng 8 có số điểm là 69
Đồng thời qua kết quả phỏng van tai Quan Ô Môn cho thấy ngày nay người dân có xu hướng lựa chọn dựa vào vị trí và khả năng sinh lợi, thuận lợi cho việc làm ăn sinh sống, cơ sở hạ
tầng hoàn chỉnh, đáp ứng được nhu cầu xã hội
Vill
Trang 11MUC LUC
Trang LOI CAM ĐOAN s1 L2 St H1 HH ng HT Hàn He Hư ng vi
LỚỜI CẢM TẠ s::s s92225E22121121121111111111111 15t 11110110102122112122122171171111 ke vii
TÓM LƯỢC - 5©: <1 2211021111110 1110111110 1 Tàn Hàng HH Hà gà nàu viii MUC LUC vocececcesccscccscssessscssessscsscessessessessessstsssessesscsnssssssessessecsstssessussensessesssesseessesesen ix
DANH SÁCH KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮTT - se e+EE£EEkttEkeerreerkeed xiii DANH SACH BANG ouiecccesscssssesssessssstssscssssessseessesesssssssueesssesasssssessntessseesaseesseessees xiv
DANH SÁCH HINH(.u.ecescessscesssessssesssesssessssesseesssessssssesssseesssesssssseessesessessseessseseseensen xv
MO DAU ieeescescsscssssescsssessecssssessussssuscssseessusessucsssuseseessssessusesssecssasessseessassevessusessesesseeese 1
CHƯƠNG 1: LƯỢC KHẢO TÀI LIỆỆU 2- 2 se ©S+£SE+£+EEtEEkEtEEkeerkerreei 2
1.1 Định nghĩa về đất đai và bất động sản SG SH TH T1 reo 2 1.1.1 Đất ở và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị 2 INHĩ2/F1iiiIẮÁẮÁẮÃIÃIẶÃẶẶỒẶỀỀ 2
1.1.1.2 Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị 2
1.1.2 Khái niệm về bất động sản (cv SE E115 go 2 1.2 Khái quát về thị trường đất đảai - - te HT TH TT HH g1 TT Tre gưyo 2
1.2.1 Khái niệm 5: SG: << Et111E211115 151111 11.11 H111 p1 1111 11x tr ưệi 2
1.2.2 Vai trò của thị trường đất đai - ch HT T E1 H1 51 1111k 3 1.2.3 Những đặc điểm cơ bản của thị trường đất đai - 5 tt rcerervee: 3
1.2.3.1 Thị trường đất đái là thị trường khơng hồn hảo .- 3 1.2.3.2 Thị trường đất đái là thị trường cung độc quyÊH sec: 4
1.2.3.3 Thị trường đất đại rất nhạy cảm đổi với tăng trưởng kinh tế 4
1.3 Khái quát về giá đất - c1 111111111111 kg TT T1 người 5
1.3.1 Khái niệm về giá trị của đất, giá đất và giá trị quyền sử dụng đất 5
Trang 12mm Z#Tc T7 he es 5
1.3.2 Các đặc điểm của giá đất kh ng TH TH ng gen 6 1.3.3 Các yếu tô ảnh hưởng đến giá trị đất ở đô thị . c-cccc+eexereexe 7
h8 Thi: 7n he 7
0/11 15 11 nố 7
1.3.3.3 Yếu tổ cơ sở hạ tâng kỹ thuật các cenEhrEtkereriekereeeeo 7 1.3.3.4 Yếu tổ cơ sở hạ tang xa VOT Q QQQQQQ HT ĐK vn 8 1.3.3.5 Yếu tỔ môi lYỜIg -scctnS TS K11 TH T1 gio 8 1.3.3.6 Yếu tổ an ninh xã hội -.ccccctcct St SEttttitrtirtrirtrrrrerrrrrree 8 1.3.3.7 Các yếu tỐ khắc «ch TH TH HH TH HH ng g1 crgrrệo 8 1.4 Công tác phân hạng định giá đất - - k1 TT rà 8 5 tê n .a1 8
1.4.1.1 Khải niệm về định giá - cá con nh nh ngu 8 1.4.1.2 Khái niệm về định giá đất ổúi - - ntntkEnkiserirkererererrred 9 1.4.2 Căn cứ và quy định trong phân hạng định giá đất - sec 9 1.4.2.1 Căn cứ vào các yếu tô có tác động đến việc hình thành giả đất 9
® Căn cứ vào yếu tÔ tự 'hiÊH - stress 9 © Can cứ vào yếu tô kinh tẾ xã hội - ác cà St tiserrkerersrke, 9 1.4.2.2 Căn cứ vào chính sách và pháp lut nh HC ô- 9
đ Tiờu chuẩn cản bộ trong công tác định giá đát 9
© CPUC TANG 1 10
® Thực trạng và cơng tác quản lý nhà nước đất đái 10
® Căn cứ phân loại đất ScSt tk ềkETEEEEH trêu 10
® Căn cứ nguôn thu tài chính về đất đai -cccc«cecceersred 11 ® Quy định về giá đất ST HH TH ng ggrtrreg 11
1.4.3 Nguyén tac dinh gid Gat oe ccccccesessscesesecesesesesecsesesessesescessesessetseeeeeneees 11 1.4.4 Cac phuong phap dinh gid Gat occ cccccsecseseseseecstcsesseressassessesesessesnsecees 12
1.5 Mét s6 nghién ctu lién quan dén gid Gat occ ccc csesecsesscssescessesesseseseseasscansecees 13
X
Trang 131.6 Đặc điểm vùng nghiên CỨU - - St SE S111 11118 1115112111111 1e erkrrki 14
1.6.1 Đặc điểm tự nhiên - G6 SE EEEEEEEEEEEEEEEKESEEE 11111711111 giytg 14 1.6.2 Đặc điểm kinh tế xã hội .-¿-¿- 56 St EEEEEEE EEEEEEXE131311311 13111311202 14
CHƯƠNG 2: PHƯƠNG TIỆN VÀ PHƯƠNG PHÁP - 2-25cc5ec: 17 2.1 Phương tiỆN 5: S1 1317101111111 151111111 H1 g1 TH HH HH HH gàng 17 P3 50)i1:98ï›628iì1 0111070077 17 CHƯƠNG 3: KẾT QUÁ THẢO LUẬN . 2- + 5ccSEx+EEczEEezrkererrrerrreei 20
3.1 Thực trạng giá trị sử dụng đất và sự biến động của giá đất ở Ơ Mơn 20 3.1.1 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của
Quận Ô Môn trong năm 2009 đến quí II năm 2010 20 3.1.2 Đánh giá sự biến động giữa giá đất do nhà nước qui định và
giá đất thực tế trên thị trường chuyền nhượng trong năm 2010 21
3.2 Phân tích và xác định mức độ ảnh hưởng của các yêu tô
đến giá đất quận Ô Môn - 6 + S1 E1 EEEEE1 151111 11T E1 Tre gryc: 24 3.2.1 Mức độ ảnh hưởng của các yếu tô đến giá đất quận Ơ Mơn 24 3.2.2 So sánh và phân tích sự ảnh hưởng của từng yếu tố
đến giá đất giữa các phường -. s1 ng 26
3.2.2.1 Yếu tổ loại đô thị - 5 <StStTTEEEEETE 211211111 1111111111111 tk 26 3.2.2.2 Yếu FỐ VỊ ẨFÍ, -ScCkLEL TH E1 111111112 121111 11011111 11g HH 28
250 {27:.T :.77-12.1::):.;Tfrtrratllàkaa 29
3.2.2.4 Yếu tổ hình thể lô đất - << tk niệu 30 3.2.2.5 Yếu tô cơ sở hạ tẳng xã hội tt tgrerrekerrekererrred 31
3.2.2.6 Yeu to co s& ha tang KY thuGtccccccccccssesssscscsessssesrsestessecsesteseeteaeen 32
3.2.2.7 Yếu tỐ mơi ÍỜNG -cc St TT HT HT 111g tr rời 33 3.2.2.8 Yeu t6 an minh xG Gi cececceccccessesessesessssessesesecsessessescsesscsesscssaesesee 34
3.2.2.9 Yếu tổ quy hoạch sử dụng đẤT nh nhe 35
3.2.3 Nhận xét chung về mức độ ảnh hưởng giữa các yếu tố
Trang 143.2.4 Mỗi quan hệ giữa các yếu tố tác động dén gid dt ccccesecteceseseeeetees 38
3.3 Thực trạng giá trị sử dụng đất, cơ sở hạ tầng, an ninh xã hội
và môi trường ở Ơ Mơn E119 E9 EE kề g1 TT TT Tre ri 39
3.3.1 Cơ sở phân cấp và xác định trọng số điểm cho từng yếu tố 39
3.3.1.1 Điều kiện sinh lợi cc sec SH nh nHHeu 39 3.3.1.2 Cơ sở hạ tâng kỹ thuật Tình th grgkgrreerrkg 40
3.3.1.3 Cơ sở hạ tầng xã hội ST nền HH ng run 40
3.3.1.4 Án ninh xã hội và HỒI Í[YWỞH c Q HH s sgk, 41
3.3.2 Thực trạng cơ sở hạ tầng kỹ thuật một số tuyến đường chính
trong quận Ơ Mơn G- 11v SE TEEEEE BE E1 Hà ng tr rkeg 41 3.3.3 Thực trạng cơ sở hạ tầng xã hội một số tuyến đường chính
trong quận Ơ Mơn - ch E1 TS E15 151511111111 HE Thư, 43 3.3.4 Thực trạng trạng môi trường và an ninh xã hội một số tuyến đường chính
trong quận Ơ Mơn 5 t1 SE SE E1 TT TH se rkeg 44
3.3.5 Hình thức sử dụng đất thực tế và đánh giá khả năng sinh lợi
trên một số tuyến đường chính của quận Ô Môn . - - 46
3.4 So sánh thực trạng giá trị sử dụng đất giữa các tuyến đường
chính của quận Ơ MMơn -G- -tEE1 St EkEt T911 TT TH tra 48
Trang 15DANH SACH CAC KY HIEU, CHU VIET TAT Từ viết tắt Từ gốc ANXH An ninh xã hội BĐS Bất động sản CSHT Cơ sở hạ tầng CSHTKT Cơ sở hạ tầng kỹ thuật CSHTXH Cơ sở hạ tầng xã hội GTSDĐ Giá trị sử dụng đất
ĐBSCL Đồng bằng sông Cửu Long
Trang 16DANH SACH BANG
Bang Twa bang Trang
3.1 Sự chênh lệch giữa giá đất nhà nước và giá đất thị trường ở Ô Môn năm
2010 22
3.2 Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất 24
343 Hiện trạng cơ sở hạ tầng kỹ thuật ở một số tuyến đường chính của Ơ 45 Mơn 3.4 Thống kê cơ sở hạ tầng xã hội trên một số tuyến đường chính của quận Ô Môn 46 3.5 Thực trạng môi trường và an ninh xã hội ở một số tuyến chính trong quận Ơ Mơn
3.6 Khả năng sinh lợi và hình thức sử dụng đất trên một số tuyến đường
Trang 17DANH SÁCH HÌNH Hình Tựa hình Trang L.1 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8 3.9 3.10 3.11 3.12
Bản đồ giao thơng Quận Ơ Mơn - thành phố Cần Tho
So sánh giá nhà nước và giá chuyên nhượng thực tế trên một số tuyến đường cuả quận Ơ Mơn năm 2010 Mức độ ảnh hưởng của các nhân tổ đến giá đất
Mức độ ảnh hưởng của yếu tổ loại đô thị đến giá đất ở các phường của quận Ơ Mơn
Mức độ ảnh hưởng của yêu tô vị trí đên giá đầt ở các phường của quận Ơ Mơn
Mức độ ảnh hưởng của yêu tô điêu kiện sinh lợi đên giá đât ở
các phường củaquận Ó Môn
Mức độ ảnh hưởng của yếu tố hình thê lô đất đến giá đất ở các
phường của quận Ô Môn
Mức độ ảnh hưởng của yêu tô cơ sở hạ tâng xã hội đên giá đât
ở các phường của quận Ơ Mơn
Mức độ ảnh hưởng của yếu tổ cơ sở hạ tầng kỹ thuật đến giá đất ở các phường của quận Ơ Mơn
Mức độ ảnh hưởng của yêu tô môi trường đên giá đât ở các
phường của quận O Môn
Mức độ ảnh hưởng của yêu tô an ninh xã hội đên giả đât ở các phường của quận O Mén
Mức độ ảnh hưởng của yếu tố quy hoạch sử dụng đất đến giá đất ở các phường của quận Ơ Mơn
Trang 18MO DAU
Sau khi gia nhập tổ chức thương mại thế giới (WTO) thì nền kinh tế - xã hội nước ta
ngày càng phát triển mạnh mẻ Hiện nay, tốc độ phát triển kinh tế của nước ta ngày càng tăng so với các nước trong khu vực và trên thế giới Song song với sự phát triển kinh tế thì nhu cầu về sử dụng đất và các hoạt động có liên quan tới đất như: chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đôi mục đích sử dụng đất, đô thị hóa, các dự án sử
dụng đất cần phải có đền bù và giải phóng mặt bằng, .cũng tăng nhanh Đặc biệt là
trong các thành phố lớn, các khu đô thị trung tâm Cần Thơ là thành phố loại I trực
thuộc trung ương, là thành phố trung tâm của khu vực Đồng bằng sông Cửu Long Do
đó, Cần Thơ được đầu tư rất mạnh trong nhiều lĩnh vực kinh tế, xã hội Điều này đã
tạo cho Cần Thơ có nền kinh tế phát triển mạnh và sôi động bậc nhất ở trong khu vực
Đồng bằng sông Cửu Long
Cần Thơ có năm quận với nền kinh tế phát triển là: quận Ninh Kiều, quận Bình Thủy,
quận Cái Răng, quận Thốt Nốt, quận Ơ Mơn Trong đó quận Ơ Mơn là quận đang có
sự chuyển dịch kinh tế nhanh, mạnh mẽ và trên đà phát triển Các hoạt động kinh tế xã
hội có liên quan đến đất và cần sử dụng đất ngày càng tăng nhiều Bên cạnh đó, thị
trường nhà đất ở Ơ Mơn diễn ra khá sôi động và mạnh mẽ Do đó, việc định giá đất
để phục vụ cho các hoạt động có liên quan đến đất là hết sức quan trọng và cần thiết cho sự phát triển thị nhà đất nói riêng và nền kinh tế của địa phương nói chung Vẫn
đề đặt ra ở đây là ở các địa phương khác nhau về kinh tế, xã hội, điều kiện tự nhiên
thì các yếu tố ảnh hưởng đến gia tri của dat cũng khác nhau Vì vậy, để xác định sự
ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất như thế nào và mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố này đến giá đất ra sao, thì cần phải có các nghiên cứu mang tính khoa học để công việc định giá đất mang tính chính xác cao và đưa ra giá đất thích hợp cho địa phương
Xuất phát từ thực tế và các vẫn đẻ nêu trên, đề tài “ Xác định mức độ ảnh hưởng của
các yếu tô tác động đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất làm cơ sở cho việc
định giá đất ở quận Ô Môn, Thành phố Cần Thơ” được thực hiện nhằm các mục tiêu
sau:
- Xác định và đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
trên địa bàn quận Ô Môn làm cơ sở cho công tác định giá đất ở địa phương - Dua ra thực trạng giá tri su dung đất trên địa bàn quận Ơ Mơn làm cơ sở cho
công tác định giá đất ở địa phương
1
Trang 19CHƯƠNG 1: LƯỢC KHẢO TÀI LIỆU 1.1 Định nghĩa về đất đai và bất động sản
Theo Lê Quang Trí ( 2001) thì đất đai thường được định nghĩa như là: “ Một thực thể
tự nhiên dưới dạng không gian và địa hình” và thường được kết hợp với một giá trị kinh tế được diễn tả dưới dạng giá đất/ha khi chuyển quyền sử dụng Rộng hơn, trên quan điểm tổng hợp và tổng thể thì cũng bao gồm luôn cả tài nguyên sinh vật kinh tế
xã hội của một thực thể tự nhiên
1.1.1 Đất ở và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị
1.1.1.1 Đất ở đô thị
Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch xây đựng đô thị đã được cơ quan Nhà nước có thâm quyền xét duyệt (Luật Đất đai 2003
Điều 84 Khoản 1)
1.1.1.2 Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị
Đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh bao gồm đất để xây đựng cơ sở sản xuất công nghiệp, tiểu công nghiệp, thủ công nghiệp; xây dựng cơ sở kinh
doanh thương mại, dịch vụ và các công trình khác phục vụ cho sản xuất, kinh doanh (
Luật đất đai 2003 Điều 93 Khoản 1)
1.1.2 Khái niệm về bất động sản
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam, tại
Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: đất đai, nhà, công trình xây dựng gan lién với đất đai, kế cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó, các tài
sản khác gắn liền với đất đai, các tài sản khác do pháp luật quy định” 1.2 Khái quát về thị trường đất đai
1.2.1 Khái niệm
Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau
dẫn đến khả năng trao đổi (Robert và Daniel, 1994) Hay nói cách khác: thị trường là
nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hoá
cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ
với nhau Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là chỉ khu vực và không gian trao đổi hàng
Trang 20Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai Thị trường đất đai
có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là
tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định,
trong một khoảng thời gian nhất định Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai (Theo Hồ Thị Lam Trà &
Nguyễn Văn Quân, 2005)
1.2.2 Vai trò của thị trường đất đai
Thị trường đất đai có liên quan đến lượng tài sản lớn trong nên kinh tế quốc dân của
mỗi nước, do đó thị trường đất đai có vị trí và vai trò quan trọng trong nền kinh tế, cụ
thể là:
- Hoạt động của thị trường đất đai góp phần phân bổ và sử dụng có hiệu quả một trong những yếu tố hàng đầu của sản xuất đó là đất đai (nguồn tài nguyên quí và ngày càng trở nên khan hiếm) và các bất động sản trên đất
- Thị trường đất đai hoạt động tạo ra những kích thích tới tăng trưởng kinh tế khi đầu
tư vào bất động sản như đất đai, nhà xưởng tạo sự năng động trong chuyên dịch lao động giữa các ngành, các vùng lãnh thổ thông qua việc đầu tư, sử dụng đất đai và các bất động sản khác một cách hợp lý
- Tác động trực tiếp của thị trường đất đai tới phát triển thị trường tài chính.Việc
chuyển bất động sản hàng hoá thành tài sản tài chính góp phần huy động các nguồn
lực cho nền kinh tế
- Phát triển thị trường đất đai một cách thơng thống sẽ tạo điều kiện cho việc hình thành giá cả đất đai một cách khách quan và được phản ánh đầy đủ vào chỉ phí sản
xuất Điều này càng có ý nghĩa trong điều kiện hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế
- Sự tăng trưởng kinh tế, tốc độ đơ thị hố cao gây sức ép về cầu bất động sản nói chung và về nhà ở nói riêng Phát triển thị tường đất đai thơng thống sẽ tạo động cơ phân đấu và cơ hội có nhà ở cho đại đa số dân chúng lao động với giá cả chấp nhận
được (Theo Hồ Thị Lam Trà & Nguyễn Văn Quân, 2005)
1.2.3 Những đặc điểm cơ bản của thị trường đất đai
Theo Hỗ Thị Lam Trà, năm 2005 thì thị trường đất đai có những đặc điểm cơ bản sau:
1.2.3.1 Thị trường đất đai là thị trường khơng hồn hảo
Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo theo các tiêu chuẩn hoàn hảo của thị trường trong thuyết kinh tế Một thị trường hoàn hảo là thị trường khi ốn định, người
mua và bán năm được thông tin đầy đủ, không có sự thúc ép mua và bán, thì giá trị thị
trường, giá cả thị trường, và giá trị trao đổi là giỗng nhau Khi không thoả mãn những điều kiện trên thì giá trị và giá cả có thể khác nhau đó là thị trường khơng hồn hảo
3
Trang 21Trong thị trường hoàn hảo đòi hỏi tính thuần nhất của các vật thể được trao đối mua
bán, nhưng trong thị trường đất đai từng thửa đất là độc đáo, ít nhất về mặt vị trí
Đồng thời số lượng người tham gia thị trường đất đai không nhiều và chỉ nắm được ít thông tin (chưa đầy đủ) Ngoài ra, thị trường đất đai có tính xác định và phân hoá cao
theo như kiểu, loại đất Cung về đất đai là tương đối có định, trong khi đó cầu về đất
đai hoàn tồn khơng ổn định Mức độ hoàn hảo của thị trường đất đai thấp hơn thị
trường hàng hoá tiêu dùng và các thị trường tư liệu sản xuất khác, đòi hỏi có sự can thiệp nhiều hơn của nhà nước, đặc biệt trong công tác qui hoạch, kế hoạch (sử dụng
đất, phát triển hạ tầng kinh tế - kỹ thuật, phát triển đô thị, khu dân cư, khu kinh tế tập
trung )
1.2.3.2 Thị trường đất đai là thị trường cung độc quyễn
Đất đai là tài nguyên ngày càng khan hiếm, tính khan hiếm không thẻ tái tạo được của
đất làm cho cung của đất không đổi Đồng thời những nhu cầu về đất đai ngày càng
tăng làm cho thị trường đất đai trở thành thị trường cung độc quyền, yếu tố đầu cơ
trong thị trường đất đai luôn tồn tại khi có cơ hội Trong điều kiện một thị trường thơng thống, thì đầu cơ có phân tích cực trong việc phá vỡ sự cân bằng tĩnh và kích
thích các hành vỉ của các bên tham gia nhằm tạo lập thế cân bằng mới, đồng thời cũng phat sinh những tác động tiêu cực như tăng giá, tắng nợ ở mức thái quá Trong thị trường hàng hoá thơng thường khác, hàng hố và các nguồn lực sản xuất phải được tự do lưu thông tới những nơi thu được những khoản lời lớn nhất hay có giá cao nhất,
người mua phải tự do mua ở đâu có giá thấp nhất Nhưng đối với thị trường đất đai, do
đất đai có vị trí có định và không thể tái tạo được, nên dù có những ảnh hưởng lớn bởi những yếu tố trong khu vực hoặc những thay đổi về các cơ hội đầu tư làm giá đất tăng
giảm quá mức, nhưng người ta không thể chuyển chúng đến những nơi theo ý muốn Nói cách khác thị trường đất đai mang tính độc quyền rất cao
1.2.3.3 Thị trường đất đai rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế
Thị trường đất đai rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế, dễ bị "nóng" khi nền kinh tế có mức tăng trưởng cao, và cũng đễ bị đóng băng khi kinh tế suy giảm Mặt khác
thị trường đất đai cũng rất nhạy cảm về mặt chính trị, văn hoá, xã hội Đồng thời các yếu tố như biến động chính trị, môi trường xã hội, phong tục, tập quán, ước lệ cộng
đồng đều có tác động đến hành vi mua bán trên thị trường Việc tô chức thị trường
không tốt có thể là yếu tố làm sâu thêm khoảng cách giàu nghèo, phá vỡ nếp văn hoá
cộng đồng, phân hoá xã hội và tạo những bất bình trong xã hội Do vậy khi không
được tổ chức và thông tin đầy đủ, trong điều kiện vĩ mô không ổn định thì thị trường
nay sé bi chi phối rất mạnh bởi yếu tố tâm lý, đặc biệt trong điều kiện những nước
Trang 221.3 Khái quát về giá đất
1.3.1 Khái niệm về giá trị của đất, giá đất và giá trị quyền sứ dụng đất
1.3.1.1 Giá trị của đất
Giá trị là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với “cơ chế thị trường”, đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá công bằng trong sự phân phối đất
đai đề người sử dụng đất đai thực hiện nghĩa vụ của mình và nhà nước điều chỉnh các
quan hệ đất đai theo quy hoạch sử dụng và pháp luật
Lao động chuyền hóa đất đai tự nhiên thành đất đai kinh tế (giá trị kinh tế của đất đai)
Giá trị là cơ sở hình thành và vận động của giá, giá trị đất chính là lao động, tiền vốn,
khoa học kỹ thuật đã đầu tư vào để khai thác và cải tạo đất
Giá trị là cơ sở kinh tế để hình thành giá, giá trị là bản chất bên trong của đất đai và
giá biểu hiện bản chất bên ngoài Giá trị và giá cả phải luôn phù hợp với nhau, chúng
có thể sai khác nhau do cạnh tranh, sức mua của tiền tệ, mất cân bang cung - cầu, tâm
lý khách hàng ( Lê Tấn Lợi, 2009)
1.3.1.2 Giá đất
Giá đất là phương tiện để thể hiện nội dung kinh tế về giá trị của đất đai, đặc biệt là
trong các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất
Giá của đất tùy thuộc vào giá trị của đất bao gồm: loại đất, hạng đất, quan hệ cung cầu
về đất Tùy thuộc vào chiến lược phát triển kinh tế của khu vực đất, tùy lợi ích kinh tế của xã hội và người sử đụng đất cũng như tùy thuộc vào yêu cầu quản lý đất đai mà
hình thành, như vậy giá đất được hình thành là kết quả của sự tác động qua lại của
nhiều yếu tổ một cách khách quan trong một số quy luật nhất định
Thông thường thì giá đất được hình thành ở hai loại: Một là giá quy định của Nhà nước, hai là giá theo tâm lý và quy luật thị trường
Giá đất do nhà đất quy định nằm trong khung giá đất của Nhà nước, loại giá này dựa trên cơ sở phân hạng định giá trị của đất dựa vào các yếu tố đã quy
định và tùy thuộc vào từng vùng, khu vực cũng như điều kiện cụ thể của từng địa phương mà hình thành, dựa trên cơ sở phân hạng và định giá đất này nhà
nước quy định mức thuế cho mọi đối tượng sử dụng đất
Loại giá thứ hai dựa vào thị trường, nhu cầu và tâm lý của người mua bán hay
sang nhượng, là loại giá không ổn định, dễ bị chỉ phối bởi điều kiện về chính
sách và kinh tế trong nước cũng như ngồi nước, khơng có cơ sở vững chắc về mặt phân hạng cũng như pháp lý mà chủ yếu dựa vào sự ước đoán, vào thị hiếu hay sở thích và tâm lý của người sử dụng, loại giá này thông thường cũng dựa
5
Trang 23trên cơ sở khung giá đất do nhà nước quy định mà hình thành nhưng thường ở
mức cao hơn giá nhà nước ( Lê Tân Lợi, 2009)
1.3.2 Các đặc điểm của giá đất
Theo Theo Hồ Thị Lam Trà, 2005 giá đất có các đặc điểm sau:
Không giống nhau về phương thức biểu thị: giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất
đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó
và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả
quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp Như vậy giá đất được biểu thị ở nhiều
phương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử
dụng còn có thể biểu thị bằng tiền thuê Có nghĩa là đất đai tồn tại thị trường cho thuê
Mối quan hệ giá cả đất đai với tiền thuê cũng giống như mối quan hệ lợi tức với tư
bản, chỉ cần xác định suất lợi tức hoàn vốn là có thể tính ra giá đất
Không giống nhau về thời gian hình thành: do đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại
thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cá được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ
quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả đài, khó so sánh với nhau Khi định
giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình trạng thị trường, tiến hành phân
tích cụ thể để đưa ra giá đất phù hợp với từng thời điểm nhất định
Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay thấp
không phải do giá thành sản xuất quyết định Đất đai không phải là sản phẩm lao động
của con người, cho nên không có giá thành sản xuất Thực tế trong trường hợp con
người khai phá đất đai, thì chỉ phí là một bộ phận của giá đất vì người ta có thể tính
được các chỉ phí trực tiếp đầu tư vào đất Tuy nhiên các khoản chỉ phí khác thì khó phân bổ để mà hạch toán vào giá đất Ví dụ đối với đất ở khu vực đô thị các khoản chỉ
phí trực tiếp như xây dựng hệ thống đường giao thông, điện, cấp và thoát nước có
thé tính toán được và phân bổ một phần vào giá đất Nhưng các chỉ phí khác có thể kể đến là xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện, chợ ), góp
phần làm cho khu dân cư đó thuận lợi hơn trong cuộc sống, phần nào đây giá đất của
khu vực đó lên nhưng khó tính toán để đưa vào giá đất đó được
Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường Chủ yếu là do
nguyên nhân từ hai mặt tạo thành Đầu tiên là do tính khan hiếm của đất đai nên tính co dãn trong cung nhỏ; mà đồng thời sự phát triển kinh tế, xã hội và nhân khẩu tăng
lên không ngừng nên yêu cầu về đất tiếp tục tăng theo, cho nên giá đất ngày càng tăng lên, đồng thời do câu tạo hữu cơ của tư bản toàn xã hội được nâng cao khiến cho tỷ
suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận từ đó làm cho giá
Trang 24cung cấp, đất đai mà con người có thể sử dụng được là rất hạn chế, làm cho tính co dãn trong cung kinh tế cũng rất nhỏ, nhưng do nhu cầu đối với đất lại thay đôi theo
phát triển kinh tế nên tính co dãn lại rất lớn, đó là mặt chủ yếu ảnh hưởng đến giá đất
Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: do đất có tính có định về vị trí, nên giữa
các thị trường có tính khu vực, giá cả của đất rất khó hình thành thống nhất, mà có
tính đặc trưng khu vực rõ ràng, trong cùng một thành phó, vị trí của thửa đất khác nhau thì giá đất cũng khác nhau, giá đất có tính cá biệt rất rõ ràng: ngoài ra, giá đất còn phụ thuộc vào sự phát triển của kinh tế, sự gia tăng dân số của từng vùng, vì vậy
thửa đất khác nhau có giá cả rất khác nhau
1.3.3 Các yếu tô ảnh hưởng đến giá trị đất ở đô thị
Theo Lê Tấn Lợi, năm 2009 thì các yếu tổ ảnh hưởng đến giá trị đất ở đô thị bao gom :
1.3.3.1 Yếu tổ vị trí
Trong điều kiện nước ta hiện nay, yếu tố vị trí rất quan trọng đối với đất ở nhất là đất ở đô thị Vì yếu tố này quyết định rất lớn đến nguồn thu nhập từ khu đất mang lại, khu
đất ở vị trí tốt sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho chủ nhân trong thương mại, kinh doanh,
cho thuê
Trong phân hạng định giá đất vị trí được thể hiện phân theo các cấp sau:
Xếp theo loại đô thị : Loại 1, 2, 3, 4 và 5
Xếp theo khu vực: Trung tâm, cận trung tâm, khu vực ven đô Xếp theo Loại đường phố: Đường loại 1,2,3,
Xếp theo vi tri: vi tri 1, 2, 3,
1.3.3.2 Yếu tố hình thể lô đất
Hình thể lô đất cũng góp phần quan trọng trong việc sinh lợi cho chủ sở hửu, nó được
thể hiện ở chiều rộng và chiều sâu (thâm hậu) của thửa đất.Tùy vào mục đích khác nhau mà hình thể thửa đất sẽ góp phần sinh lợi khác nhau Thông thường đất ở đô thị,
ở vị trí mặt tiền có chiều ngang rộng hơn chiều sâu thì có lợi thế hơn Trong phân hạng có thể phân cấp độ rộng theo từng ngang 4m-5m để tính điểm với thửa đất khác 1.3.3.3 Yếu tổ cơ sở hạ tầng kỹ thuật
Yếu tố này góp phần không nhỏ để tạo nên lợi thế và điều kiện tiện nghi cho người sử
dụng Trong đó yếu tố hạ tầng kỹ thuật có nhiều yếu tố phụ mà trong phân hạng cần chú ý xem xét bao gôm:
Hệ thống cầu đường giao thông
7
Trang 25Hệ thống cống thoát nước
Hệ thống điện
Hệ thống điện thoại, cáp truyền hình và các tiện nghỉ sinh hoạt khác góp phần tiện nghỉ trong sinh hoạt cộng đồng
1.3.3.4 Yếu tố cơ sở hạ tầng xã hội
Yếu tổ hạ tầng xã hội thể hiện thuận lợi của thửa đất đối với các yêu cấu về y tế, giáo
dục, giải trÍ cộng đồng Vị trí thửa đất thuận lợi cho việc học hành của con cái và
vẫn đề y tế cho gia đình cùng các vẫn đề giải trí cộng đồng khác sẽ tạo sự thích cho
người sử dụng Các yếu tô xã tầng xã hội bao gồm: Trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại siêu thị hoặc chợ, cơ quan hành chính, các khu giải trí, tín ngưỡng
1.3.3.5 Yếu tổ môi trường
Yếu tố môi trường đóng vai trò quan trọng trong cảnh quan và cuộc sống Tuy nhiên, trong điều kiện nước ta hiện cũng như các nước đang phát triển thì môi trường chưa
được quan tâm đúng mức, vì thế yếu tố này ít ảnh hưởng đến giá đất và trong phân
hạng định giá đất cũng không được xem trọng Đối với các nước tiên tiến thì yếu tố
môi trường được xem là yếu tố quan trọng đối với việc chọn một vị trí để xây dựng
nhà ở hay khu dân cư Các yếu tố về môi trường thường được quan tâm là: không khí,
bụi, tiếng ồn, nước thải sinh hoạt, mùi hôi
1.3.3.6 Yếu tổ an ninh xã hội
Trong điều kiện nước ta hiện nay thì yếu tố này chưa được đề cập hoặc luu ý trong phân hạng đất Ở các nước tiên tiễn việc an ninh cho một khu dân cư là việc rất được chú ý đối với các khu dân cư cao cấp Yếu tô về an ninh thường được quan tâm là các
tệ nạn xã hội như: trộm cắp, ma tủy
1.3.3.7 Các yếu tổ khác
Ngoài các yếu tố trên thì còn một số yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất như: Loại đô
thị, nhân tố quy hoạch Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có tính chất
sử dụng đất trong khu vực, kết cẫu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất
1.4 Công tác phân hạng định giá đất 1.4.1 Khái niệm
1.4.1.1 Khái niệm về định giá
Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật, tính pháp lý,
vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật Hoạt động định giá hình thành, ton tai va phat
triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường Định giá tài sản là
Trang 26giá là những khái niệm kinh tế tuy có một số khác biệt Ngày nay, theo đà phát triển của kinh tế thị trường, lý thuyết định giá ngày càng được hoàn thiện và trở thành một
ngành chuyên sâu trong nền kinh tế (Hồ Thị Lam Trà & Nguyễn Văn Quân, 2005)
1.4.1.2 Khải niệm vê định giả đất đai
Định giá đất đai là người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất
trên cơ sở năm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng, và tình trạng thu lợi thông thường trong hoạt
động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy đủ ảnh hưởng của các yếu tố về phát
triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất và chính sách đất đai, đối với việc thu lợi từ đất, rồi tổng hợp để định ra giá cả tại một thời điểm nào đó cho một thửa hoặc nhiều thửa đất với một quyền đất đai nào đó (Hồ Thị Lam Trà & Nguyễn Văn Quân, 2005)
1.4.2 Căn cứ và quy định trong phân hạng định giá đất
Theo Lê Tân Lợi, năm 2009 thì khi phân hạng định giá đất càn phải căn cứ vào các yếu tổ sau:
1.4.2.1 Căn cứ vào các yêu tô có tác động đên việc hình thành giá đát e Cán cứ vào yếu tô tự nhiên
Đất đai là chủ thể bao gồm nhiều thành phần được tạo ra từ thiên nhiên, mang tính chu
kỳ và có thê dự đoán được, cô định không di chuyển được Do mang tính chất tự nhiên
nên giá trị sử dụng của đất đai có ảnh hưởng lớn bởi điều kiện tự nhiên Điều kiện tự
nhiên khác nhau cũng tạo ra mục đích sử dụng khác nhau và gía trị khác nhau Dat dai
được hình thành trong những điều kiện tự nhiên nhất định, căn cứ vào lịch sử phát
sinh cũng như sự hình thành ta sẽ có nhiều loại hình đất đai khác nhau, vì vậy ta phải
căn cứ từng điều kiện cụ thể của đất đai mà sử dụng và bảo tồn cho hợp lý để giá trị
của đất đai ngày càng được tăng cao © Can cứ vào yếu tô kinh tế xã hội
Ngoài giá trị về tự nhiên, đất đai còn có giá trị về mặt kinh tế xã hội, giá trị của nó sẽ
lớn hơn khi con người gắn nó vào một mục đích sử dụng cho kinh tế hay cho xã hội và
sử dụng một cách hợp lý
Kinh tế xã hội ngày càng phát triển thì đất đai càng gia tăng giá trị sử dụng của nó 1.4.2.2 Căn cứ vào chính sách và pháp luật nhà nước
e Tiêu chuẩn cán bộ trong công tác định giả đất
Cán bộ làm công tác định giá đất phải có đủ tiêu chuẩn về phẩm chất, đạo đức, và
trình độ chuyên môn nhất định
9
Trang 27© Chuc nang
Nhà nước quy định chức năng và nhiệm vụ cho Bộ, Ngành Tài Nguyên Môi Trường
làm công tác quản lý đất đai trong cả nước Trong đó, công tác phân hạng định giá đất
xem là một bộ phận chức năng quan trọng giúp cho ngành thực hiện các nhiệm vụ của Nhà nước về quản lí về đất đai
e Thực trạng và công tác quản lý nhà nước đất đai
Theo Luật đất đai 2003 quy định chức năng quản lý Nhà nước về đất đai như sau:
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và Nhà nước
thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai có liên quan đến phân hạng và định
giá đất như sau:
Định giá đất (chương I, điều 5, mục 2, khoản d — Luật Đất đai 2003)
Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất (chương I, điều 6, khoản 2, mục c - Luật Đất dai 2003)
e Căn cứ phân loại đất
Căn cứ vào mục đích sử dụng, đât đai được phân loại như sau:
Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất: v Xf NN NNN v
Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ dùng vào chăn nuôi, đất trồng cây hàng năm khác
Đất trồng cây lâu năm Đất rừng sản xuất Đất rừng phòng hộ Đất rừng đặc dụng Đất nuôi trồng thủy sản Đất làm muối
Đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ
Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất
v_ Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị
v Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp v Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh
Trang 28dụng cho hoạt động khoảng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm dé
gốm
v_ Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thủy lợi; đất
xây dựng các công trình văn hóa y 6, giao duc va dao tao, thé duc thé thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có đi tích lịch sử - văn hóa, danh
lam thắng cảnh; đất xây đựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ
Đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng
Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ
Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa
NNN Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng
v Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ
Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng
e Căn cứ nguôn thu tài chính về đất đai
Dựa trên công tác phân hạng định giá đất, nước thu nguồn thu ngân sách Nhà nước từ đất đai bao gồm: Tiền sử dụng đất trong các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng
đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng
đất sang đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng nước, chuyên từ hình thức thuê đất
sang hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với đất do Nhà nước cho thuê và các khoản thu khác được quy định ở Điều 54 của Luật
Dat dai
© Quy dinh vé gid dat
Ngoài các căn cứ trên thì công tác định giá đất còn phải căn cứ theo các quy định của
nhà nước về giá đất được quy định tại Luật đất đai 2003 và một số Nghị định có liên
quan
1.4.3 Nguyên tắc định giá đất
Việc định giả đất của Nhà nước phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây:
Sát với giá chuyển nhượng quyển sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện
bình thường: khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trực
tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp
Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như
nhau, có cùng rmnục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì
mức giá như nhau
11
Trang 29Đất tại khu vực giáp ranh, giữa các thành phố trực thuộc Trung ương có điều kiện tự
nhên, kết câu ha tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử
dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau
Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh lệch
giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương
Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại Khoản 1 Điều này, phương pháp xác
định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ quy định, Ủy ban nhân dân tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ương xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình Hội
đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định
Giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định được
công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đầu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không
thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi
thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà không gây hại cho
Nhà nước (Luật Đắt đai 2003, Chương II, mục 6 Điều 56) 1.4.4 Các phương pháp định giá đất
Theo Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 thánh 11 năm 2004 về phương pháp xác
định giá đất và khung giá các loại đất và nghị định của Chính phủ số 123/2007/NĐ-CP
ngày 27 tháng 07 năm 2007 sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định số 188/2004/NĐ-CP thì có 4 phương pháp xác định giá đất: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư
Phương pháp so sánh trực tiếp
Là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về
loại đất, điện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so
sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá
Phương pháp thu nhập
Là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần tuý
thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình
quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi Việt Nam đồng
(VNĐ) kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương mại Nhà nước có mức lãi
Trang 30Phương pháp chiết trừ
Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản găn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm
giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất)
Phuong phap thang du
Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách
loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tông giá trị phát triển giả
định của bất động sản
1.5 Một số nghiên cứu liên quan đến giá đất
Nguyễn Thanh Trà (2003), thì giá đất theo quy định của Nhà nước và giá đất thị
trường có sự chênh lệch khá lớn Hệ số chênh lệch cành lớn từ đường loại I cho đến
đường loại IV Ngoài ra giá đất cao nhất là ở các khu trung tâm, càng xa trung tâm giá đất càng giảm
Theo Nguyễn Văn Hậu (2009), biến động về giá do Nhà nước quy định hầu như
không thay đổi ở các con đường có cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh, chỉ có biến động ở các con đường mới được nâng cấp, mở rộng Đối với giá thị trường thì rất đa dạng phụ
thuộc rất nhiều vào tâm lý của người dân, sự thoả thuận giữa người mua và người bán nhưng nhìn chung thì giá đất có xu hướng tăng dần mỗi năm tăng trung bình từ 10%- 15% Đồng thời qua khảo sát thì giá thị trường luôn cao hơn giá nhà nước quy định từ 1,5-3 lân
Theo Võ Duy Phương (2009), giá đất quy định của Nhà nước với giá thị trường là
chênh lệch lớn Sự biến động này chủ yếu tập trung vào một số đường phố có khả
năng sinh lợi cao và những khu vực đã được đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng hồn chỉnh Yếu tơ chính sách của Nhà nước là yếu tố quan trọng nhất dẫn đến sự biến của
động thị trường nhà đất trong suốt thời gian qua Có thể nói chính sách pháp luật về
đất đai được ban hành đã giải quyết bài toán về nguồn cung cho thị trường nhà đất,
chính sách tài chính đối với đất đai đã tác động mạnh mẽ đến yếu tố cầu trong quan hệ
cung — cầu của thị trường nhà đất Các yếu tố này không mang tính chất tác động riêng lẻ, độc lập mà giữa chúng luôn có mối quan hệ mật thiết với nhau cuối cùng dẫn
đến sự biến động của thị trường nhà đất
1.6 Đặc điểm vùng nghiên cứu 1.6.1 Đặc điểm tự nhiên
Quận Ơ Mơn ở phía Đơng Bắc của thành phố Cần Thơ; Bắc giáp huyện Thốt Nốt; Nam giáp quận Bình Thủy và huyện Phong Điền; Tây giáp huyện Cờ Đỏ, huyện Thới
13
Trang 31Lai; Đông giáp sông Hậu, ngăn cách với các tỉnh Vĩnh Long và Đồng Tháp Về hành chánh, quận bao gồm 7 phường là: Thới Long, Thới An, Phước Thới, Châu Văn Liêm, Trường Lạc, Thới Hoà, Long Hưng
Ơ Mơn là vùng đất có vị trí quan trọng, nằm án ngữ phía Đông Bắc thành phố Cần
Thơ Giao thông bộ có quốc lộ 91 nối liền với quốc lộ 1A từ Cần Thơ đi An Giang và
Kiên Giang Giao thông thủy có sông Hậu, đoạn chảy qua quận Ơ Mơn dài 15 km, các
phương tiện trọng tải lớn đi có thể đi đến các tỉnh lận cận thành phố Hồ Chí Minh và nước Campuchia một cách đễ dàng: ngoài ra cịn có sơng Ơ Môn là đầu mối giao lưu
thuận tiện đến các tỉnh Kiên Giang, Hậu Giang, Sóc Trăng, Bạc Liêu, Cà Mau và hệ kênh rạch chăng chịt như: Rạch Tắc Ông Thuc, Ba Rich, Cam My, Ba Sy, Tam Vu, Rach Bang Tang, rất thuận lợi việc đi lại, vận chuyền
1.6.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội Quận Ô Mơn
Trước mắt quận Ơ Mơn chia ra làm 7 cụm đề đầu tư phát triển là:
- Công nghiệp: quy hoạch Trung tâm công nghiệp — công nghệ thông tin của quận với
diện tích 30,7 ha, mở rộng theo sông Hậu từ Phước Thới qua Thới An, Thới Long giáp
với huyện Thốt Nót và dọc theo quốc lộ 91, 91B, tỉnh lộ 934, 934A Đồng thời kêu gọi
và ưu tiên các dự án thu hút nhiều lao động trên địa bàn; dự án xây dựng trung tâm đào tạo nghề, và các ngành chế biến nông sản - thực phẩm, cơ khí phục vụ ngành nông nghiệp
- Tiểu thủ công nghiệp: phát huy các làng nghề đã có của địa phương như đóng tàu,
thuyén, dung cu sinh hoat bang gỗ
- Thương mại - dịch vụ: Xây dựng và mở rộng khu thương mại, dịch vụ ở phường
Châu Văn Liêm là trung tâm của quận, đi đôi với việc nâng cấp và mở rộng các chợ
của các phường Phát triển mạnh ở các lĩnh vực như xây dựng, tin học, vệ tính cho
khu công nghiệp Trà Nóc về chuyển giao công nghệ, tiêu thụ sản phẩm công nghiệp - Khu dân cư tập trung và khu tái định cư: quận sẽ bố trí 3 khu dân cư tập trung và tái định cư ở phường Châu Văn Liêm 1 khu, phường Phước Thới 1 khu, phường Trường Lạc 1 khu, gắn với các khu chức năng phục vụ cho sinh hoạt đời sống
- Cụm các cơng trình văn hố: sẽ xây dựng ở khu vực trung tâm quận - Cụm các công trình thể thao: xây dựng ở hướng Bắc quốc lộ 91
- Các khu vực khác: các khu vực còn lại của phường Thới Long, Thới An, Trường Lạc
sẽ làm vành đai xanh, trồng lúa, màu, cây ăn trái chất lượng cao gắn với du lịch sinh
thái, đồng thời kêu gọi đầu tư phát triển du lịch
Trang 322006, đã diễn ra lễ khởi công xây dựng Trung tâm nhiệt điện Ơ Mơn và Nhà máy
nhiệt điện Ơ Mơn I, công suất 600 MW Ngày 09-10-2008, tổ máy số 1 Nhà máy Điện
Ơ Mơn I đã chính thức vận hành và hoà vào lưới điện quốc gia
Sáng ngày 28-11-2009, lễ động thổ khởi công xây dựng đường ống dẫn khí lơ B - Ơ
Mơn đã diễn ra tại phường Phước Thới, quận Ơ Mơn Đây là công trình trọng điểm do Tập đoàn Dầu khí Quốc gia Việt Nam làm chủ đầu tư với số vốn khoảng 1 tỉ đô la
Mỹ, nhằm vận chuyển khí tự nhiên từ các lô B và lô 48/95, lô 52/97 thuộc vùng biển
Tây Nam Việt Nam về cung cấp cho các nhà máy điện tại Trung tâm điện lực Ơ Mơn,
Trà Nóc (tổng cơng suất 3.000MW) Ngồi ra, một phần khí được cung cấp bổ sung cho khu công nghiệp Khí Điện Đạm Cà Mau và các hộ tiêu thụ khác ở miền Tây Nam Bộ
Với điều kiện tự nhiên cộng với một chính sách phát triển, thì trong tương lai Quận Ô Môn sẽ có một nền kinh tế phát triển vượt bậc
15
Trang 34CHUONG 2: PHUONG TIEN VA PHUONG PHAP
2.1 Phuong tién
2.1.1 Địa điểm thực hiện
- Quan O Môn, Thành phố Cần Thơ
- _ Bộ môn Tài nguyên đất đai, Khoa Môi trường và Tài nguyên thiên nhiên, trường Đại học Cần Thơ 2.1.2 Thời gian thực hiện - _ Từ ngày 10/8/2010 — 10/11/2010 2.1.3 Tài liệu - _ Bản đồ hành chính Quận Ô Môn - _ Luật đất đai 2003 - _ Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai năm 2003
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp
xác định giá đất và khung giá các loại đất
- Thông tư số 114/2004/TT- BTC của Bộ Tài Chính hướng dẫn chỉ tiết thực hiện Nghị định 188/2004/NĐ- CP của chính phủ về phương pháp xác định giá và khung giá các loại đất
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá
đất và khung giá các loại đất
Trang 35- Bao cdo tinh hinh phat trién kinh tế - xã hội trong năm 2009 của Quận
- _ Số liệu chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2009
- Giá đất theo quy định của Uỷ ban nhân dân Thành phố Cần Thơ qua các năm 2008,
2009, 2010
2.2.2.2 Số liệu phỏng vấn
- _ Số liệu phỏng vấn
- _ Tìm hiểu giá đất thực tế và khảo sát ý kiến người dân địa phương về mức độ ảnh
hưởng đến giá đất nơi đây của các yếu tô đối với các hộ gia đình nằm trên các con đường chính của Phường bằng phiếu điều tra
- Tham khảo ý kiến của địa chính phường và một số nhân viên môi giới nhà đất
2.2.2 Phân tích, đánh giá số liệu
- Phân tích sự biến động giá nhà nước và giá trên thị trường So sánh giá thị trường với giá nhà nước
- Xác định và phân tích các yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất ở địa phương - Phân tích mối quan hệ giữa các yếu tố tác động đến giá đất vừa xác định
- Xác định trọng số điểm cho các yếu tố làm cơ sở cho đánh giá thực trạng giá trị sử dụng đất
- Tổng hợp và đưa ra nhận xét chung mối quan hệ giữa các yếu tố tác động đến giá đất, đưa ra giải pháp và định hướng trong tương lai
2.2.3 Nội dung thực hiện
- Bước 1: Tham khảo các tài liệu có liên quan đến thị trường nhà đất, hội thảo về thị
trường bất động sản Việt Nam, tạp chí Địa Chính, các website có liên quan đến van dé
nghiên cứu
-_ Bước 2: Điều tra thực tế
Tổng số phiếu điều tra là 100 phiếu, trong đó có 6 phiếu phỏng vấn cán bộ địa chính
Phường, 6 phiếu phỏng vẫn nhân viên môi giới nhà đất tại địa bàn, còn lại là phỏng vẫn ngẫu nhiên người dân phân bố đều ở tất cả các con đường chính của Quận như:
Quốc lộ 91, đường 26/3, đường Trần Hưng Đạo, Võ Thị Sáu, Châu Văn Liêm và ở
các phường như: Châu Văn Liêm, Thới An, Thới Long, Long Hưng, Trường Lạc, Phước Thới
- Bước 3: Phân tích đánh giá sự biến động trong những năm qua của giá Nhà Nước
Trang 36- Bước 4: Phân tích đánh giá sự biến động trong những năm qua của giá thị trường theo số liệu điều tra, khảo sát
- Bước 5: Phân tích đánh giá các yếu tố ảnh hưởng giá nhà đất tại địa phương và xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tó đến giá đất
- Bước 6: Phân cấp cho điểm các yếu tô để làm cơ sở cho việc xác định thực trạng giá
trị sử dụng đất
Bước 7: Xác định thực trạng giá trị sử dụng đất, đồng thời so sánh giá trị sử đụng đất giữa các tuyến đường
- Bước ð- Hoàn thành va viét bao cao
19
Trang 37CHUONG 3: KET QUA THAO LUAN
3.1 Thực trạng giá trị sử dụng đất và sự biến động của giá đất ở Ô Môn
3.1.1 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Quận trong năm 2009 đến quí III năm 2010
Theo thống kê của Phòng Tài nguyên trong năm 2009 vừa qua cho tới quý III năm
2010 thì tình hình chuyển nhượng đất diễn ra rất sôi động, từ đó đã tạo ra nguồn thu
thuế đất đáng kế vào ngân sách nhà nước, cụ thể là: năm 2009 là 13 tỉ 930 triệu, hết
qui III năm 2010 là 17 tỉ 700 triệu đồng (Nguồn: Chỉ cục thuế Quận Ô Món) Đất được chuyển nhượng chủ yếu là đất thổ cư, một số ít là trồng cây lâu năm Nguyên nhân làm số lượng các cuộc chuyển nhượng đất thô cư lớn như thế lo do như cầu mặt băng xây dựng cơ sở buôn bán kinh doanh của người dân địa phương, người bị thu hồi
đất bởi các dự án, số người từ nơi khác đến muốn có nơi để ở hoặc cần mặt bằng dé
kinh doanh và đặt trụ sở cơ quan
Một thực trạng ở Ơ Mơn đang diễn ra là nạn “đầu cơ đất” Do có một số tuyến đường
mới mở như tỉnh lộ 920B nối từ quốc lộ 91 và phường Thới An, tuyến số 2 nối từ
quốc lộ 91B và nhà máy nhiệt điện Ô Môn, tạo điều kiện cho giá đất tăng lên do có sự
quy hoạch Một số nhà đầu tư, người có một số tiền tích trữ lớn nhưng chưa biết đầu
tư vào đâu, lại tìm mua đất chờ khi giá đất lên cao thì chuyển nhượng lại nhằm kiếm lời sẽ mua lại đất nông nghiệp chuyển đổi lên thổ cư để bán lại khi có nhu cầu Mặc
dủ nhà nước đã có nhiều biện pháp như thu thuế chuyển nhượng bất động sản, đánh
thuế luỹ tuyến đối với người sở hữu cùng lúc nhiều bất động sản để hạn chế tình
trạng này nhưng nó vẫn tiếp diễn Không chỉ riêng nơi đây mà nhiều địa phương khác
trong cả thành phố cũng gặp phải tình trạng này Mặc dù trong thời gian qua suy thoái kinh tế ảnh hưởng rất nhiều đến việc chọn lĩnh vực đầu tư nhưng nhiều người cho rằng đầu tư vào bất động sản cũng rất mạo hiểm nhưng vẫn an toàn hơn so với đầu tu vào thị trường vàng hay thị trường chứng khoán Vì vậy, điều này cũng đã tác động làm tăng số cuộc chuyên nhượng tại địa phương lên như hiện nay
Một nguyên nhân làm tăng số vụ chuyên nhượng là trong thời gian gần đây xuất hiện nhiều dịch vụ pháp lý chuyên lo các thủ tục giấy tờ hợp thức hóa các hợp đồng chuyển nhượng Do vậy người chuyển nhượng và nhận chuyên nhượng không phải tốn thời gian tại các cơ quan có thẩm quyền Dịch vụ này vừa nhanh, gọn và giá cho mỗi hợp đồng cũng khác nhau Tùy theo mức phức tạp của từng loại giẫy tờ mà giá cho mỗi loại hợp đồng sẽ dao động khác nhau
Trang 38chuyển nhượng đều thấp hơn giá mà bên mua trả cho bên bán do hai bên thoả thuận nhằm giảm bớt các khoản tiền phải nộp cho nhà nước theo quy định Điều này làm cho thị trường đất đai thiếu minh bạch, gây khó khăn trong công tác quản lý của Nhà nước như thu các khoản thuế liên quan đến giao dịch bất động sản
3.1.2 Đánh giá sự biến động giữa giá đất do nhà nước qui định và giá đất thực tế
trên thị trường chuyển nhượng trong năm 2010
Dù giá đất do Nhà nước quy định giữa năm 2009 và năm 2010 đã gia tăng nhiều và cơ quan quản lý Nhà nước đã có nhiều biện pháp để giá Nhà nước ngày càng tiến tới gần
hơn với giá thị trường nhưng trên thực tế thì giá nhà nước vẫn còn thấp hơn giá thị
trường rất nhiều Bởi vì giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường còn chịu ảnh
hưởng của nhiều yếu tố khác như: tâm lý người mua, qua khâu trung gian cò đất, đầu cơ nhà đất Đa số hộ dân và cán bộ địa chính được phỏng vấn điều cho răng giá chuyển nhượng thực tế trên một tuyến đường không có giá nhất định nó tùy thuộc vào sự thỏa thuận giữa người bán với người mua và vị trí của thửa đất, giá này lúc nào cũng cao hơn rất nhiều so với giá nhà nước quy định Bảng sau thể hiện sự chênh lệch
giữa giá đất Nhà nước và giá đất trên thị trường chuyển nhượng
Qua bảng 3.1 cho ta thấy rõ giữa giá đất do Nhà nước qui định và giá đất trên thị
trường có sự chênh lệch cao ở hầu hết các tuyến đường Giữa giá Nhà nước và giá thị
trường ở một số tuyến đường chính của Ô Môn có sự chênh lệch rất cao, tỷ lệ chênh
lệch trung bình từ 2,29 đến 4,78 lần Các tuyến đường trung tâm của phường Châu Văn Liêm thì giá cả có sự chênh lệch cao nhất như: đường 26 tháng 3 tỷ lệ chênh lệch
là 4,78 và Trần Hưng Đạo tỷ lệ chênh lệch giá là 4,71 Giữa giá đất do Nhà nước quy
định và giá thị trường của các con đường này có sự chênh lệch cao như vậy là do đây
là đường phát triển nhất Ô Môn, cơ sở hạ tầng hoàn thiện nhất, rất thích hợp để kinh
doanh, mở văn phòng của các công ty, có khả năng sinh loi rất cao Đây cũng chính là trung tâm của phường Châu Văn Liêm nơi tập trung các dịch vụ phục vụ cho đời sống
như: internet, cafe, ngân hàng, công viên, sân tennic
Bên cạnh các tuyến đường ở trung tâm quận Ơ Mơn thì ở một số tuyến đường khác
không có khả năng sinh lợi cao, không thuận lợi cho kinh doanh mua bán hoặc chỉ có
thể để ở thì giá chênh lệch cũng khá cao nhưng ở mức thấp hơn so với các tuyến
đường chính ở trung tâm quận Cụ thể hệ số chênh lệch như sau: Quốc lộ 91 là 2,29,
đường Tỉnh lộ 923 là 2,91 Ở một số tuyến đường còn lại của quận Ô Môn thì cũng
có sự chênh lệnh giá cũng ở mức khá cao, trung bình vào khoảng 3 đến 6 lần
21
Trang 39Bảng 3.1: Sự chênh lệch giữa giá đất Nhà nước và giá đất thị trường ở Ô Môn năm
2010
Đơn vị tính: 1000đồng/m?
Giánhà Giáthị Tỷ lệ chênh
Tên đường Giới hạn nước trường lệch giá
Đường 26 tháng3 Quốc lộ 91 - Kim Đồng 7000 33500 4.78
Trần Hưng Đạo Kim Đồng - Cầu Huyện đội 7000 33000 4.71
Võ Thị Sáu Kim Đồng - Lưu Hữu Phước 6500 24000 3.69
Tran Hung Dao - bén Bach
Ngô Quyền Dang 6500 24000 3.69
Trần Hưng Đạo - bến Bạch
Dinh Tién Hoang Dang 6500 22500 3.46
Tinh 16 923 Quốc lộ 91 - cầu Giáo Dẫn 1200 3500 2.91
Huong lộ Bằng
Tăng Lộ Miễu Ông - rạch Cây Sung 1200 5500 4.58
Chợ Bằng Tăng Cầu chợ - cầu Bà Ruôi 2400 9500 3.05
Aa
Cầu Ông Tành - giáp cầu Ơ
Quốc lộ 91 Mơn(bên trái) 4800 11000 2.29
Trường Mẫu giáo — Đình Thới
Chợ Thới An An 2400 9500 3.95
Cách mạng tháng
tám Trần Quốc Toản - Kim Đồng 3500 13500 3.85
(Nguân: Số liệu điều tra tháng 9, năm 2010)
Năm 2009, nền kinh tế của Thành phố Cần Thơ có sự phát triển mạnh mẽ, tăng trưởng
kinh tế đạt 13,07%; cơ cầu kinh tế với tỷ trọng nông nghiệp - thủy sản 14,02%, công nghiệp - xây dựng 42,48%, dịch vụ 43,5% trong cơ cầu GDP Thu nhập bình quân đầu người của Cần Thơ đứng đầu vùng ĐBSCL đạt 1,749 USD Quận Ô Môn là địa
phương có tốc phát triển kinh tế rất nhanh 15,36% với mũi nhọn là công phiệp và dịch
vụ Trong 3 năm trở lại đây thì cở sở hạ tầng của không ngừng nâng cấp và mở rộng,
Trang 40đầu kế hoạch giai đoạn 2010 đến 2015 do đó nền kinh tế Ơ Mơn đã có những bước
tiến nhảy vọt Với tốc độ phát triển kinh tế và cơ sở hạ tầng nhanh chóng như vậy thì
giá đất nhà nước đã không đáp ứng kịp tốc độ phát triển kinh tế, do đó đã tạo nên sự
chênh lệch cao giữa hai mức giá Một nguyên nhân khác khiến cho giá đất chuyển nhượng thực tế cao là do tâm lý xem trọng đất của người dân, thông tin về đất đai và giá đất của người dân chưa đầy đủ, chủ yếu là biết thông qua cò đất Bên cạnh đó tình hình đầu cơ nhà đất gia tăng cũng là nguyên nhân của sự chênh lệch giá cũng như tăng giá đất ở Ơ Mơn Ơng Ngô Văn Thanh - cán bộ tài chính của Phường Thới An cho biết: ”Trong năm 2010 thì tình hình mua bán ở Ơ Mơn diễn ra sôi động hơn năm trước Có nhiều người ở Ninh Kiều và các quận khác của TP Cần Thơ có khi tỉnh khác
đến đây tìm mua đất với mục đích đầu cơ chờ kiếm lời, một số thì mua dé ở hoặc sản
xuất kinh đoanh Còn tình hình giá đất ở một số nơi trong ở phường Thới An cũng
như trong quận Ô Môn có sự chênh lệch rất cao, nhất là ở các tuyến đường chính, các
tuyến đường đang được mở rộng và có quy hoạch phát triển cơ sở hạ tầng Giữa giá đất Nhà nước và giá chuyển nhượng có nơi giá chênh lệch lên tới gần 10 lần” Qua
hình 3.1 sẽ cho ta thấy rõ sự chênh lệch giá ở một số tuyến đường của quận Ơ Mơn _ 40000 nN 35000 33500 33000 3 30000 &_ 25000 Se — | 20000 a 15000 ö 10000 650 5000 0
Duong Tran VOThi Ngd Định Tinhlộ Hương Chợ Quốclộ Chợ Cách 26 Hung Sau Quyên Tiên 923 lộBăng Băng 91 Thới mạng thang3 Dao Hoang Tăng Tang An - tháng
tam @Gianhanuec &Giathi trong
Hình 3.1: So sánh giá nhà nước và giá chuyển nhượng thực tế trên một số tuyến đường cuả quận Ơ Mơn năm 2010
Trong những năm gần đây giá đất do Nhà nước quy định tăng rất nhiều nhưng trên thực tế thì giá đất chuyển nhượng ở Quận Ơ Mơn lúc nào cũng cao hơn giá Nhà nước
quy định với tỷ lệ chênh lệch giá rất cao Do đó tỷ lệ phần trăm gia tăng giá của giá
đất Nhà nước quy ra tiền thì thấp hơn rất nhiều so với tỷ lệ phần trăm gia tăng giá của giá đất thực tế trên thị trường Khi đó, trong quá trình mua bán đất sẽ có một bộ phận
người dân kê khai mức giá giao dịch đất thấp hơn so với giá thực tế, tức là gần sát giá
23