Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất trên địa bàn quận Ninh Kiều – TP Cần Thơ.pdf

Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất trên địa bàn quận Ninh Kiều – TP Cần Thơ

TRƯỜNG ðẠI HỌC CẦN THƠ

KHOA MÔI TRƯỜNG & TÀI NGUYÊN THIÊN NHIÊN

BỘ MÔN TÀI NGUYÊN ðẤT ðAI -oOo-

TRẦN MINH ðĂNG TRẦN VĂN NGƯNG

XÁC ðỊNH MỨC ðỘ ẢNH HƯỞNG CỦA CÁC YẾU TỐ TÁC ðỘNG ðẾN GIÁ ðẤT VÀ THỰC TRẠNG GIÁ TRỊ SỬ DỤNG ðẤT LÀM CƠ SỞ

CHO VIỆC ðỊNH GIÁ ðẤT TRÊN

ðỊA BÀN QUẬN NINH KIỀU

TRƯỜNG ðẠI HỌC CẦN THƠ

KHOA MÔI TRƯỜNG & TÀI NGUYÊN THIÊN NHIÊN

BỘ MÔN TÀI NGUYÊN ðẤT ðAI

Luận văn tốt nghiệp Ngành: QUẢN LÝ ðẤT ðAI

XÁC ðỊNH MỨC ðỘ ẢNH HƯỞNG CỦA CÁC YẾU TỐ TÁC ðỘNG ðẾN GIÁ ðẤT VÀ THỰC TRẠNG GIÁ TRỊ SỬ DỤNG ðẤT LÀM CƠ SỞ

CHO VIỆC ðỊNH GIÁ ðẤT TRÊN

ðỊA BÀN QUẬN NINH KIỀU

THÀNH PHỐ CẦN THƠ

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu của bản thân Các số liệu, kết quả trình bày trong luận án là trung thực và chưa từng ñược ai công bố trong bất kỳ công trình luận văn nào trước ñây

Tác giả luận văn

Trần Văn Ngưng Trần Minh ðăng

LỜI CẢM TẠ

Sau bốn năm ñược học tập và rèn luyện dưới mái trường ðại Học Cần Thơ, em

ñã ñược thầy cô truyền ñạt rất nhiều kiến thức và kinh nghiệm quý báo ðây sẽ là

hành trang vô cùng quan trọng và sẽ gắn bó với em trong suốt quá trình công tác sau này ðể có ñược những kiến thức như vậy em xin chân thành gửi lời cảm ơn ñến:

Xin gửi lời cảm ơn sâu sắc ñến thầy Lê Tấn Lợi thuộc Bộ Môn Tài Nguyên

ðất ðai, Khoa Môi Trường và Tài Nguyên Thiên Nhiên , trường ðại Học Cần Thơ ñã giúp ñỡ hai em trong quá trình thực hiện luận văn tốt nghiệp

Anh Thiện thuộc Bộ Môn Tài Nguyên ðất ðai, Khoa Môi Trường Và Tài Nguyên Thiên Nhiên , trường ðại Học Cần Thơ ñã giúp ñỡ hai em trong quá trình hoàn thiện luận văn tốt nghiệp

Các bạn lớp Quản Lý ðất ðai 33 ñã luôn bên em, giúp ñỡ em trong thời gian vừa qua

Lời cuối em xin chúc toàn thể quý thầy, cô Bộ Môn Tài Nguyên ðất ðai ñược dồi dào sức khỏe, thành công trong công tác giảng dạy và truyền ñạt kiến thức cho thế hệ tiếp sau chúng em

Xin chân thành biết ơn Sinh viên thực hiện

Trần Văn Ngưng Trần Minh ðăng

TRƯỜG ðẠI HỌC CẦN THƠ

KHOA MÔI TRƯỜNG & TÀI NGUYÊN THIÊN NHIÊN BỘ MÔN TÀI NGUYÊN ðẤT ðAI

……




……

XÁC NHẬN CỦA BỘ MÔN Xác nhận ñề tài: “Xác ñịnh mức ñộ ảnh hưởng của các yếu tố tác ñộng ñến giá ñất và thực trạng giá trị sử dụng ñất ñai làm cơ sở cho việc ñịnh giá ñất trên ñịa bàn quận Ninh Kiều – TP Cần Thơ” Sinh viên thực hiện: Trần Văn Ngưng (MSSV: 4074917) và Trần Minh ðăng (MSSV: 4074896) Lớp Quản Lý ðất ðai khoá 33 - Bộ Môn Tài Nguyên ðất ðai - Khoa Môi Trường & Tài Nguyên Thiên Nhiên - Trường ðại Học Cần Thơ Từ ngày: 09/08/ 2010 ñến ngày 10/11/ 2010 Nhận xét của bộ môn: ………

TRƯỜNG ðẠI HỌC CẦN THƠ

KHOA MÔI TRƯỜNG & TÀI NGUYÊN THIÊN NHIÊN BỘ MÔN TÀI NGUYÊN ðẤT ðAI

……




……

Chứng nhận báo cáo luận văn tốt nghiệp với ñề tài: “Xác ñịnh mức ñộ ảnh hưởng của các yếu tố tác ñộng ñến giá ñất và thực trạng giá trị sử dụng ñất làm cơ sở cho việc ñịnh giá ñất trên ñịa bàn quận Ninh Kiều – TP Cần

Thơ”

Sinh viên thực hiện: Trần Văn Ngưng (MSSV: 4074917) và Trần Minh ðăng (MSSV: 4074896) Lớp Quản Lý ðất ðai khoá 33 - Bộ Môn Tài Nguyên ðất

ðai - Khoa Môi Trường & Tài Nguyên Thiên Nhiên - Trường ðại Học Cần Thơ

Từ ngày 09 tháng 08 năm 2010 ñến ngày 10 tháng 11 năm 2010

Cần Thơ, ngày tháng năm 2010 Cán bộ hướng dẫn

………

TRƯỜNG ðẠI HỌC CẦN THƠ

KHOA MÔI TRƯỜNG & TÀI NGUYÊN THIÊN NHIÊN BỘ MÔN TÀI NGUYÊN ðẤT ðAI

……




……

Hội ñồng báo cáo luận văn tốt nghiệp chứng nhận ñề tài: “Xác ñịnh mức ñộ ảnh hưởng của các yếu tố tác ñộng ñến giá ñất và thực trạng giá trị sử dụng ñất làm cơ sở cho việc ñịnh giá ñất trên ñịa bàn quận Ninh Kiều – TP Cần Thơ” Do sinh viên thực hiện: Trần Văn Ngưng (MSSV: 4074917) và Trần Minh ðăng (MSSV: 4074896) Lớp Quản Lý ðất ðai khoá 33 - Bộ Môn Tài Nguyên ðất ðai - Khoa Môi Trường & TNTN - Trường ðại Học Cần Thơ Thực hiện từ ngày 09/08/2010 ñến ngày 10/11/2010, kính trình hội ñồng xem xét Báo cáo luận văn tốt nghiệp ñược hội ñồng ñánh giá mức:…………

Ý kiến của hội ñồng: ………

- Họ tên mẹ: Huỳnh Thị Anh

- Quê quán: Huyện ðầm Dơi, Tỉnh Cà Mau - Quá trình học tập:

+ Năm 2007, thi ñỗ tú tài tại hội ñồng thi trường THPT ðầm Dơi, Huyện

TÓM LƯỢC

ảnh hưởng của các yếu tố tác ựộng ựến giá ựất và thực trạng giá trị sử dụng ựất trên ựịa bàn quận Ninh Kiều thành phố Cần Thơ Qua ựiều tra trực tiếp người dân bằng

phỏng vấn và khảo sát ghi nhận thực tế thu ựược kết quả : Có Tám yếu tố chắnh ảnh hưởng ựến giá ựất trên ựịa bàn quận Ninh Kiều cụ như sau: Vị Trắ, điều Kiện Sinh Lợi, Cơ Sở Hạ Tầng Kỹ Thuật, Cơ Sở Hạ Tầng Xã Hội, Loại đô Thị, Môi Trường, An Ninh Xã Hội Trong Tám yếu tố ựó thì yếu tố Vị Trắ ựược người dân trong quận ựánh giá có mức ựộ ảnh hưởng cao nhất từ 29.69% - 43.13% và yếu tố An Ninh Xã Hội ựược ựánh giá có mức ựộ phần trăm thấp nhất từ 0.13% - 1.81% lên giá ựất trên ựịa bàn quận Ninh Kiều Thực trạng giá trị sử dụng ựất trên ựịa bàn Quận ựã góp phần làm cho giá ựất của quận Ninh Kiều cao hơn những Quận khác Các con ựường Hai Bà Trưng, đại lộ Hòa Bình có giá trị sử dụng ựất lớn nhất, kế

ựến là ựường 30/4, Nguyễn Trãi, Trần Hưng đạo, Lý Tự Trọng, Trần Văn Khéo,

Hùng Vương, 3/2, Mậu Thân, Nguyễn Văn Cừ, CMT8, Lê Lợi, Nguyễn An Ninh, Châu Văn Liêm, Trần Phú, Lê Thánh Tôn, Trần Việt Châu, Phạm Ngũ Lão, Nguyễn Việt Hồng Các con hẻm giá trị sử dụng ựất thấp hơn nhiều so với vị trắ mặt tiền

MỤC LỤC

Trang phụ bìa i

Lời cam ñoan ii

1.1.2 Vai trò của ñất ñai 2

1.2 KHÁI QUÁT THỊ TRƯỜNG NHÀ ðẤT 2

1.2.1 Khái niệm thị trường 2

1.2.2 Khái niệm thị trường bất ñộng sản .3

1.2.3 Chức năng của thị trường bất ñộng sản 3

1.2.4 Vai trò của thị trường bất ñộng sản 3

1.4.1 Khái niệm giá ñất 5

1.4.2 ðịnh nghĩa về giá trị thị trường 5

1.4.3 Khái niệm ñịnh giá, ñịnh giá bất ñộng sản, ñịnh giá ñất 6

1.4.4 Phương pháp xác ñịnh giá ñất 6

1.4.5 ðiều kiện áp dụng các phương pháp xác ñịnh giá ñất 7

1.5 THỊ TRƯỜNG NHÀ ðẤT Ở VIỆT NAM 7

1.5.1 Khái quát thị trường nhà ñất Việt Nam 7

1.5.2 Thị trường nhà ñất ðBSCL và Cần Thơ hiện nay 10

1.5.3 Thị trường nhà ñất quận Ninh Kiều 11

1.6 CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ðẾN GIÁ NHÀ ðẤT 12

1.6.1 Nhóm các yếu tố tự nhiên 12

1.6.2 Nhóm các yếu tố kinh tế 13

1.7 ðẶC ðIỂM VÙNG NGHIÊN CỨU 13

1.7.1 Vị trí ñịa lý quận Ninh Kiều 13

1.7.2 ðặc ñiểm kinh tế xã hội quận Ninh Kiều 15

Chương 2 - PHƯƠNG TIỆN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 16

2.1 PHƯƠNG TIỆN 16

2.1.1 ðịa ñiểm thực hiện ñề tài 16

2.1.2 Thời ñiểm thực hiện 16

2.1.3 Tài liệu 16

2.2 PHƯƠNG PHÁP 16

2.2.1 Cách thực hiện 16

2.2.2 Các bước thực hiện 17

Chương 3 - KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 19

3.1 TÌNH HÌNH BIẾN đỘNG NHÀ đẤT TẠI QUẬN NINH KIỀU 19

3.1.1 Hiện trạng sử dụng ựất 19

3.1.2 đánh giá sự biến ựộng giá ựất ở quận Ninh Kiều 20

3.2 MỨC đỘ ẢNH HƯỞNG CỦA CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG đẾN GIÁ đẤT TRÊN đỊA BÀN QUẬN NINH KIỀU 23

3.2.1 Yếu tố vị trắ 23

3.2.2 Yếu tố loại ựô thị 25

3.2.3 Yếu tố ựiều kiện sinh lợi 26

3.2.4 Yếu tố hình thể lô ựất 27

3.2.5 Yếu tố cơ sở hạ tầng kỹ thuật 28

3.2.6 Yếu tố cơ sở hạ tầng xã hội 30

3.2.7 Yếu tố môi trường 31

3.2.8 Yếu tố an ninh xã hội 33

3.2.9 Nhóm các yếu tố khác 34

3.2.10 đánh giá mức ựộ quan trọng của yếu tố tác ựộng ựến giá ựất 36

3.3 THỰC TRẠNG CÁC TUYẾN đƯỜNG TRÊN đỊA BÀN QUẬN NINH KIỀU 36

3.3.1 Khái quát chung về thực trạng trên quận Ninh Kiều 36

3.3.2 Thực trạng giá trị sử dụng ựất trên ựịa bàn quận Ninh Kiều 37

3.3.3 đánh giá so sánh giá trị sử dụng ựất giữa các con ựường của Quận Ninh Kiều 46

Chương 4 - KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 50

4.1 Kết luận 50

4.2 Kiến nghị 50

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 51 PHỤ LỤC

DANH SÁCH CHỮ VIẾT TẮT

Kí hiệu viết tắt Ý nghĩa

30/4(1) ðường 30 tháng 4 (ðại lộ Hòa Bình – Trần Ngọc Quế) 30/4(2) ðường 30 tháng 4 (Trần Ngọc Quế - ñường 3 tháng 2)

ðBSCL ðồng bằng sông cửu long

FDI (Foreign Direct Investment) Vốn ñầu tư trực tiếp nước ngoài

IVSC Ủy ban Tiêu chuẩn Thẩm ñịnh giá Quốc tế (International Council Valuation Standards)

International Research Center for Agricultural Sciences)

DANH SÁCH BẢNG

3 Bảng so sánh giá ñất ở một số tuyến giao thông chính của UBND thành phố Cần Thơ với giá thị trường năm 2010 trên ñịa bàn quận Ninh Kiều

15 Tổng hợp các con ñường có hiện trạng cao ở mỗi phường trên quận Ninh Kiều

48

DANH SÁCH BIỂU ðỒ VÀ HÌNH

2 Mức ñộ ảnh hưởng của yếu tố vị trí lên giá nhà ñất qua các phường của quận Ninh Kiều

25 3 Mức ñộ ảnh hưởng của loại ñô thị lên giá nhà ñất qua các phường

của quận Ninh Kiều

26 4 Mức ñộ ảnh hưởng của ñiều kiện sinh lợi lên giá nhà ñất qua các

phường của quận Ninh Kiều

27 5 Mức ñộ ảnh hưởng của hình thể lô ñất lên giá nhà ñất qua các

phường của quận Ninh Kiều

28 6 Mức ñộ ảnh hưởng của cơ sở hạ tầng kỹ thuật lên giá nhà ñất qua

các phường của quận Ninh Kiều

29 7 Mức ñộ ảnh hưởng của cơ sở hạ tầng xã hội lên giá nhà ñất qua

các phường của quận Ninh Kiều

30 8 Mức ñộ ảnh hưởng của môi trường lên giá nhà ñất qua các phường

của quận Ninh Kiều

32 9 Mức ñộ ảnh hưởng của an ninh xã hội lên giá nhà ñất qua các

phường của quận Ninh Kiều

33 10 Mức ñộ ảnh hưởng của yếu tố khác lên giá nhà ñất qua các phường

của quận Ninh Kiều

34

MỞ đẦU

đất ựai tự nó không làm nên giá trị nhưng khi con người tác ựộng vào nó, ựầu tư

cơ sở hạ tầng kỹ thuật sẽ làm cho giá trị của ựất tăng lên và khi sử dụng sẽ mang lại nguồn lợi to lớn cho con người Khi hoạt ựộng của con người trong sử dụng ựất ựai ngày càng tăng thì giá trị ựất ngày ựược nâng cao và việc trao ựổi mua bán ựất diễn ra ngày một nhiều và ựa dạng hơn làm cho thị trường nhà ựất ở nước ta ngày càng sôi

ựộng và giá nhà ựất luôn biến ựộng qua các năm

Quận Ninh Kiều là quận trung tâm của thành phố Cần Thơ có cơ sở vật chất hạ tầng khá hoàn chỉnh từ khi Cần Thơ trở thành ựô thị loại II vào năm 2004 và năm 2009 trở thành ựô thị loại I trực thuộc trung ương Tuy nhiên thị trường nhà ựất còn khá non trẻ không thể phản ứng một cách kịp thời sự biến ựộng của thị trường nhà ựất của cả nước như TP Hồ Chắ Minh, Hà Nội

Sự chênh lệch giữa giá ựất nhà nước và giá ựất thực tế ngoài thị trường ở quận Ninh Kiều khá cao Giá nhà ựất thị trường cao hơn giá nhà ựất nhà nước bởi nhiều sự tác ựộng của yếu tố vị trắ, ựiều kiện sinh lợi, cơ sở hạ tầng, hình thể lô ựất, loại ựô thị,Ầ nơi mà khu ựất tọa lạc đứng trước thực trạng này ựòi hỏi phải có một ựề tài nghiên cứu tìm hiểu mức ựộ tác ựộng của các yếu tố làm ảnh hưởng ựến giá nhà ựất của Quận Ninh Kiều, ựể có những giải pháp kịp thời giúp cho người mua người bán ựánh giá ựúng giá trị sử dụng ựất trên ựịa bàn quận Ninh Kiều

Từ những vấn ựề trên ựề tài ỘXác ựịnh mức ựộ ảnh hưởng của các yếu tố tác

ựộng ựến giá ựất và thực trạng giá trị sử dụng ựất làm cơ sở cho việc ựịnh giá ựất trên ựịa bàn quận Ninh Kiều Ờ TP Cần ThơỢ nhằm tập trung vào các mục tiêu cụ thể sau:

- Xác ựịnh mức ựộ ảnh hưởng của các yếu tố tác ựộng ựến giá ựất ở quận Ninh Kiều

- đánh giá thực trạng giá trị sử dụng ựất trên ựịa bàn quận Ninh Kiều

CHƯƠNG 1: LƯỢC KHẢO TÀI LIỆU

1.1 ðẤT ðAI

1.1.1 ðịnh nghĩa

Theo Lê Quang Trí (2001), “ñất ñai là một thực thể tự nhiên dưới ñặc tính không gian và ñịa hình” và thường ñược kết hợp với một giá trị kinh tế ñược diễn tả dưới dạng giá ñất/ha khi chuyển quyền sử dụng Rộng hơn, trên quan ñiểm tổng hợp và tổng thể thì cũng bao gồm luôn cả tài nguyên sinh vật và kinh tế xã hội của một thực thể tự nhiên

Theo ðoàn Văn Trường, Ngô Trí Long (1997), ñất ñai là thiết yếu ñối với cuộc sống và sự sinh tồn của chúng ta Tầm quan trọng của nó làm cho ñất ñai trở thành trung tâm chú ý của các nhà luật sư, ñịa lý, sinh thái học và các nhà kinh tế Vì mỗi

ñiều lệ này ñều liên quan tới ñất ñai và việc sử dụng ñất, nên các xã hội, các nước và

cả thế giới ñều bị tác ñộng

Và theo luật ñất ñai (2003), “ðất là tài sản quốc gia là tư liệu sản xuất chủ yếu, là ñối tượng lao ñộng ñồng thời cũng là sản phẩm lao ñộng ðất còn là vật mang của các hệ sinh thái tự nhiên và các hệ sinh thái canh tác, ñất là mặt bằng ñể phát triển nền kinh tế quốc dân”

1.1.2 Vai trò của ñất ñai

Theo Nguyễn Phú Cường (2002), ñất ñai có hai vai trò chính sau:

- Về mặt kinh tế: có thể khẳng ñịnh rằng ñất ñai là một tư liệu không gì khẳng

ñịnh ñược và sản xuất không giới hạn ðất ñai khác mọi tư liệu sản xuất khác ở chổ, ñất ñai ñược tồn tại vĩnh viễn theo thời gian mà không bị mất ñi Trong khi các tư liệu

sản xuất khác bị hao mòn theo thời gian và ñược loại bỏ khi có một loại tư liệu sản xuất khác tiến bộ hơn Còn ñất ñai ñược luân chuyển từ ñời này sang ñời khác ðất ñai là ñịa bàn sinh sống của dân cư, là kho tàng bến cảng, là chổ ñứng cho nhân dân cho nhà máy Nói chung, ñất ñai là cơ sở vật chất ñể thực hiện mọi quá trình sản xuất, tất cả ngành kinh tế ñều cần ñến ñất ñai, ñặc biệt ñối với lĩnh vực nông nghiệp thì ñất ñai là tư liệu không thể thiếu ñược

- Về mặt chính trị: ðất ñai là nơi trú ngụ của cả cộng ñồng dân tộc Vì thế ñể

giữ gìn ñất ñai, bảo vệ lãnh thổ, dân tộc ta ñã trải qua lịch sử hàng nghìn năm chiến

ñấu kiên cường ñể bảo vệ lãnh thổ ñộc lập dân tộc, bảo vệ chủ quyền quốc gia gắn

liền với ñất ñai, lãnh thổ là dấu hiệu ñể xác ñịnh sự tồn tại của quốc gia

Trong ñời sống chính trị của một ñất nước, ñất giữ vai trò cực kì quan trọng, là nguyên nhân cơ bản ñể diễn ra hầu hết các cuộc chiến tranh trong lịch sử giữa các giai cấp trong cùng một xã hội, mà chủ yếu là những người có ñất và người không có ñất Như vậy qua một số phân tích trên, vai trò của ñất ñai về phương diện chính trị cũng

ñược khẳng ñịnh rõ thêm

1.2 KHÁI QUÁT THỊ TRƯỜNG NHÀ ðẤT

1.2.1 Khái niệm thị trường

Thị trường là tổng thể các quan hệ về lưu thông hàng hoá và lưu thông tiền tệ,

tổng thể các giao dịch mua bán và các dịch vụ Như vậy, thị trường vừa có yếu tố ảo,

vừa có yếu tố thực

Thị trường là hệ thống mà trong ñó các hàng hóa và dịch vụ ñược mua bán giữa người mua và người bán thông qua một cơ chế giá cả không có sự hạn chế quá mức Mỗi bên sẽ ñáp lại mối quan hệ cung cầu và quan hệ giá cả hoặc hữu ích khác của hàng hóa hoặc dịch vụ, các nhu cầu và mong muốn cá nhân của họ (ðoàn Văn Trường, 2007)

Theo Ủy ban Tiêu chuẩn Thẩm ñịnh giá Quốc tế (IVSC) thị trường là một môi trường trong ñó hàng hóa, dịch vụ trao ñổi, kinh doanh giữa người mua, người bán tiến hành các hoạt ñộng của họ một cách tự nguyện và không bị hạn chế gì

1.2.2 Khái niệm thị trường bất ñộng sản

Thị trường bất ñộng sản là quá trình giao dịch hàng hoá bất ñộng sản giữa các bên có liên quan Là “nơi” diễn ra các hoạt ñộng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn liên quan ñến bất ñộng sản như trung gian, môi giới, tư vấn giữa các chủ thể trên thị trường mà ở

ñó vai trò quản lý nhà nước có tác ñộng quyết ñịnh ñến sự thúc ñẩy phát triển hay kìm

hãm hoạt ñộng kinh doanh trên thị trường bất ñộng sản (Cục Quản lý nhà- Bộ Xây Dựng, 2007)

1.2.3 Chức năng của thị trường bất ñộng sản

- ðưa người mua và người bán ñến với nhau - Xác ñịnh giá cả cho các bất ñộng sản giao dịch; - Phân phối bất ñộng sản theo quy luật cung cầu;

- Phát triển bất ñộng sản trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường (Cục Quản lý nhà- Bộ Xây Dựng, 2007)

1.2.4 Vai trò của thị trường bất ñộng sản

Thị trường bất ñộng sản có vị trí quan trọng ñối với nền kinh tế quốc dân: - Tham gia vào việc phân bố và sử dụng hợp lý, có hiệu quả ñất ñai – tài nguyên thiên nhiên tài sản Quốc gia quan trọng;

- Tác ñộng tới tăng trưởng kinh tế thông qua việc khuyến khích ñầu tư phát triển bất ñộng sản;

- Tác ñộng trực tiếp tới thị trường tài chính, thị trường chứng khoáng, thị trường hàng hóa, thị trường lao ñộng, thị trường khoa học công nghệ;

- Liên quan ñến một số lĩnh vực xã hội như: lao ñộng, việc làm, nhà ở (Cục Quản lý nhà- Bộ Xây Dựng, 2007)

Cầu về nhà ñất là khối lượng về nhà ñất mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán ñể nhận ñược khối lượng nhà ñất ñó trên thị trường

Cầu về nhà ñất xuất hiện trên cơ sở hội tụ của các ñiều kiện:

- Sự xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng về một dạng nhà ñất nào ñó mà nhu cầu

ñó không thể tự thỏa mãn bằng nguồn lực sẵn có của mỗi người dân

- Phải có sự hoạt ñộng của thị trường ñể nhu cầu có khả năng thanh toán mới có ñiều kiện gặp ñược cung và cầu trở thành cầu xuất hiện trên thị trường (Lê Quang Trí, 2001)

Các nhân tố ảnh hưởng ñến Cầu

Theo Lê Quang Trí (2001) các nhân tố ảnh hưởng ñến cầu nhà ñất bao gồm: sự tăng trưởng dân số và các nhu cầu phát triển, sự thay ñổi về tính chất và mục ñích sử dụng ñất ñai, ñô thị hóa và quá trình phát triển ñô thị, mốt và thị hiếu nhà ở, sự phát triển và hoàn thiện của hệ thống, kết cấu hạ tầng, những chính sách của Chính phủ, sự tác ñộng của việc làm và thu nhập ñến cầu nhà ñất, chính sách cung tiền tệ cũng có tác

ñộng ñáng kể ñến cầu về nhà ñất

1.3.2 Cung về nhà ñất

Khái niệm Cung

Cung mục ñích trên thị trường là một khối lượng nhà ñất sẵn sàng ñưa ra trao

ñổi trên thị trường tại một thời ñiểm nào ñó với một mức giá giới hạn nhất ñịnh

Cung nhà ñất là cung về một loại hàng hóa ñặc biệt, nó có những ñặc ñiểm rất

ñặc thù so với các hàng hóa thông thường khác (Lê Quang Trí, 2001)

Các nhân tố ảnh hưởng ñến Cung

Quỹ ñất ñai trong quy hoạch của Chính phủ

Khi có Quyết ñịnh của Chính phủ về chuyển mục ñích sử dụng thì chính mảnh

ñất ñó sẽ ngay lập tức làm tăng cung ñất ở và cũng ñồng nghĩa với tăng cung về nhà ở

Sự phát triển của kết cấu hạ tầng:

Mức ñộ phát triển của kết cấu hạ tầng có tác ñộng rất lớn ñến cung về nhà ñất Kết cấu hạ tầng có thể làm thay ñổi công dụng và giá trị của nhà ñất hiện có

Các yếu tố ñầu vào và chi phí phát triển nhà ở:

Các ñiều kiện ñặc thù về ñịa lý và thời tiết, kết cấu nhà ở phải ñược thiết kế, xây dựng với kỹ thuật ñặc biệt và nguyên liệu chuyên dùng nên cung nhà ở cũng phụ thuộc vào công nghệ và kỹ thuật xây dựng

Cung, cầu có thể cân bằng ở bất cứ thời ñiểm nào và chúng ta có giá cân bằng Nếu các yếu tố khác không ñổi, một sự tăng lên của cầu hay giảm xuống của cung sẽ làm cho giá tăng lên Do ñó, trong thị trường cạnh tranh thì giá cả ñiều tiết lượng cung và cầu

Tuy nhiên, sự thay ñổi của giá nhiều hay ít do thay ñổi lượng cung và cầu còn phụ thuộc vào ñộ co giãn của cung và cầu theo giá Nếu cung co giãn nhiều thì một sự thay ñổi trong lượng cầu cũng chỉ sẽ làm cho giá thay ñổi rất nhỏ và cân bằng có thể nhanh chóng ñạt ñược bởi sự gia tăng, mở rộng của cung Ngược lại, cung ít co giãn

ñối với giá thì một sự thay ñổi nhỏ trong lượng cầu sẽ làm cho giá thay ñổi mạnh và

cân bằng không thể ñạt một cách nhanh chóng, bởi vì việc tăng lên của cung không theo kịp với cầu

Ngoài yếu tố về giá, cung nhà ñất còn chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố khác như: quỹ ñất ñai trong quy hoạch của Chính phủ, sự phát triển cơ sở hạ tầng, các yếu tố ñầu tư vào của phát triển nhà, chính sách và pháp luật Còn cầu tài sản nhà ñất chịu

ảnh hưởng của các yếu tố như sự tăng trưởng dân số, nhu cầu phát triển, sự thay ñổi

về tính chất và mục ñích sử dụng ñất ñai, sự thay ñổi của thu nhập và việc làm, quá trình ñô thị hóa, những chính sách của Chính phủ Sự thay ñổi của bất cứ yếu tố nào trong những yếu tố trên cũng có thể ảnh hưởng ñến lượng cung hoặc lượng cầu, làm cung hoặc cầu chuyển dịch và giá cân bằng trên thị trường tài sản nhà ñất sẽ thay ñổi

Khi giá nhà ñất tăng, nhiều người sẽ trì hoãn việc mua của mình, do vậy cầu giảm mạnh Tuy nhiên, trong dài hạn, nhà cửa cũ nát, hao mòn không thể sử dụng

ñược nữa và cần phải thay thế, nên cầu hàng năm lại tăng lên Vì vậy, ñộ co giãn ñối

với giá của cầu nhà ñất trong dài hạn ít hơn trong ngắn hạn ðộ co giãn của cầu theo giá và theo thu nhập cũng còn tùy thuộc vào nơi ở các nhóm dân cư và ñiều này sẽ có

ảnh hưởng ñến quan hệ cung cầu và giá cả cân bằng tại những thời ñiểm khác nhau

(Lê Tấn Lợi, 1999)

1.4 GIÁ ðẤT

1.4.1 Khái niệm giá ñất

Theo Lê Quang Trí, 2001 Giá tài sản nhà ñất có thể ñược xác ñịnh là “số tiền có thể nhận ñược từ một người hoặc nhiều người sẵn sàng và có thể mua một tài sản nhà ñất nào ñó, khi tài sản này ñược ñưa ra”

Giá cả là giá bán có thể thực hiện ñược tốt nhất của một tài sản

Giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị của một tài sản, là số tiền thỏa thuận giữa người mua và người bán tại một thời ñiểm nhất ñịnh

ðể nghiên cứu một cách ñầy ñủ giá cả hàng hóa trong thị trường thì cần thiết

phải xem xét ñến hành vi của người tiêu dùng

1.4.2 ðịnh nghĩa về giá trị thị trường

“Giá trị thị trường là tổng số tiền ước tính mà một tài sản có thể trao ñổi ñược vào ngày thẩm ñịnh giá giữa một bên là người bán, sẵn sàng bán tài sản với một bên là người mua, sẵn sàng mua tài sản, trong khoảng thời gian giao dịch ñủ dài, sau quá trình tiếp thị công khai mà tại ñó bên bán và bên mua ñều hành ñộng một cách tự

nguyện, thiện chí và hiểu biết lẫn nhau, trên thị trường trao ñổi một cách khách quan và ñộc lập” (ðoàn Văn Trường, 2007)

1.4.3 Khái niệm ñịnh giá, ñịnh giá bất ñộng sản, ñịnh giá ñất

ðịnh giá

Theo Vũ Thị Ngọc Lan, 2007 ðịnh giá là loại hoạt ñộng chuyên môn vừa mang tính kinh tế kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội Hoạt ñộng ñịnh giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường ðịnh giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng

- ðịnh giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích ñã ñược xác ñịnh

- ðịnh giá là môn khoa học về ước tính giá trị cho một mục ñích cụ thể của một tài sản cụ thể, tại một thời ñiểm xác ñịnh, có cân nhắc ñến tất cả các ñặc ñiểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại ñầu tư lựa chọn

ñơn vị thống nhất, thống nhất về quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và về mục ñích sử

dụng Hơn nữa do bất ñộng sản là một tài sản không di dời ñược nên giá trị bất ñộng sản luôn luôn chịu sự tác ñộng bởi nhiều yếu tố Số lượng các yếu tố và mức ñộ ảnh hưởng của mỗi yếu tố ñến giá trị của bất ñộng sản là không giống nhau, chúng tùy thuộc vào từng loại bất ñộng sản, từng vị trí của bất ñộng sản Vì vậy, việc xác ñịnh các quyền ñối với bất ñộng sản, những yếu tố và mức ñộ ảnh hưởng chúng ñến giá trị của bất ñộng sản là rất khó khăn, phức tạp và ñó cũng chính là công việc của người

ñịnh giá cần giải quyết (Vũ Thị Ngọc Lan, 2007)

ðịnh giá ñất

ðịnh giá ñất là sự ước tính về giá trị của ñất bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích sử dụng ñã ñược xác ñịnh, tại một thời ñiểm xác ñịnh ðất ñai là một tài sản ñặc

biệt Giá ñất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý, nó còn bị tác

ñộng bởi các yếu tố tâm lý, xã hội Vì vậy, ñịnh giá ñất chỉ có thể là sự ước tính về

mặt giá trị mà không thể tính ñúng, tính ñủ như ñịnh giá các tài sản thông thường (Vũ Thị Ngọc Lan, 2007)

1.4.4 Phương pháp xác ñịnh giá ñất

Theo Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP và nghị ñịnh 123/2007/Nð-CP có các phương pháp ñịnh giá ñất sau:

- Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp xác ñịnh mức giá thông qua

việc tiến hành phân tích các mức giá ñất thực tế ñã chuyển nhượng quyền sử dụng ñất trên thị trường của loại ñất tương tự (về loại ñất, diện tích ñất, thửa ñất, hạng ñất, loại

ñô thị, loại ñường phố và vị trí) ñể so sánh, xác ñịnh giá của thửa ñất, loại ñất cần ñịnh

giá

- Phương pháp thu nhập: là phương pháp xác ñịnh mức giá tính bằng thương

số giữa mức thu nhập thuần tuý thu ñược hàng năm trên 1 ñơn vị diện tích ñất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính ñến thời ñiểm xác ñịnh giá ñất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên ñịa bàn

- Phương pháp chiết trừ: là phương pháp xác ñịnh giá ñất của thửa ñất có tài

sản gắn liền với ñất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với ñất ra khỏi tổng giá trị bất ñộng sản (bao gồm giá trị của ñất và giá trị của tài sản gắn liền với ñất)

- Phương pháp thặng dư: là phương pháp xác ñịnh giá ñất của thửa ñất trống

có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc ñược phép chuyển ñổi mục ñích sử dụng

ñể sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính ñể tạo ra sự phát triển ra

khỏi tổng giá trị phát triển giả ñịnh của bất ñộng sản

1.4.5 ðiều kiện áp dụng các phương pháp xác ñịnh giá ñất

Theo Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP và nghị ñịnh 123/2007/Nð-CP

- Phương pháp so sánh trực tiếp ñược áp dụng ñể ñịnh giá ñất khi trên thị trường có các loại ñất tương tự ñã chuyển nhượng quyền sử dụng ñất so sánh ñược với loại ñất cần ñịnh giá

Giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất của loại ñất tương tự sử dụng ñể phân tích, so sánh với loại ñất cần ñịnh giá phải là giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thị trường trong ñiều kiện bình thường

- Phương pháp thu nhập chỉ áp dụng ñể ñịnh giá cho các loại ñất xác ñịnh ñược các khoản thu nhập mang lại từ ñất

- Phương pháp chiết trừ ñược áp dụng ñể xác ñịnh giá ñất của thửa ñất có tài sản gắn liền với ñất trong trường hợp không có ñủ số liệu về giá thị trường của các thửa ñất trống tương tự ñể áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, trong khi có thể thu thập số liệu về giá thị trường của các thửa ñất có tài sản gắn liền với ñất tương tự với thửa ñất cần xác ñịnh giá

- Phương pháp thặng dư ñược áp dụng ñể xác ñịnh giá ñất của các thửa ñất trống có tiềm năng phát triển do thay ñổi quy hoạch hoặc do chuyển mục ñích sử dụng

ñất trong khi không có giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất tương tự trên thị trường ñể áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp

Căn cứ tình hình cụ thể của thị trường và số liệu ñã thu thập, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh lựa chọn phương pháp phù hợp trong các phương pháp xác ñịnh giá ñất quy

ñịnh tại Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP này ñể ñịnh giá ñất tại ñịa phương Trường

hợp cần thiết có thể kết hợp một số phương pháp xác ñịnh giá ñất ñể ñịnh mức giá ñất cụ thể

1.5 THỊ TRƯỜNG NHÀ ðẤT Ở VIỆT NAM

1.5.1 Khái quát thị trường nhà ñất Việt Nam

Theo Lê Quang Trắ (2001) quá trình trao ựổi chuyển nhượng mua bán ựất ựai

ựã xảy ra từ rất lâu ở Việt Nam Các quy ựịnh về vấn ựề này cũng khác nhau, tùy vùng

và tắnh lịch sử của vùng ựó Sau năm 1975, vấn ựề mua bán ựất ựai ở miền Nam vẫn tiếp tục với tốc ựộ chậm do nhu cầu về ựất ở của dân chúng, về nhà ở sau chiến tranh Tất cả sự mua bán này ựều mang tắnh tự phát và dựa trên sự thỏa thuận giữa người mua và người bán mà không có một tư cách pháp nhân nào quy ựịnh Sau ựó một số nơi phường, xã ựã có xác nhận trong mua bán này Tuy nhiên, vấn ựề này chưa có một quy ựịnh chắnh thức chung nào trong cả nước đến năm 1993, Luật ựất ựai ra ựời cho

ựược cơ sở xác ựịnh tắnh sở hữu của ựất ựai (sở hữu toàn dân) Tuy nhiên, vẫn chưa ựáp ứng ựược nhu cầu về ựất và nhà ở của người dân, ựặt biệt là vấn ựề mua bán, trao ựổi nên Luật sửa ựổi bổ sung một số ựiều của Luật ựất ựai 1998, Pháp lệnh về nhà ở

năm 1991 và các Nghị ựịnh, Thông tư, Quyết ựịnh của Thủ tướng Chắnh phủ về cụ thể hóa Luật ựất ựai và Pháp lệnh nhà ở là cơ sở pháp lý quan trọng cho việc quản lý và hoạt ựộng sản xuất kinh doanh nhà ựất Từ ựó, bước ựầu ựã hình thành nên thị trường nhà ựất ở nước ta

Từ ựầu thập kỷ 2000 trở lại ựây, diễn biến thị trường bất ựộng sản của Việt Nam khá phức tạp Nếu như trong 3 năm ựầu từ năm 2001 ựến năm 2003 giá bất ựộng sản bùng nổ thì bắt ựầu từ cuối năm 2003 ựến cuối năm 2006 thị trường bất ựộng sản chuyển sang giai ựoạn hạ nhiệt, bước ựầu sang năm 2007 thị trường nhà ựất bắt ựầu

tăng giá ựột ngột ựến cuối năm thì tiếp tục hạ nhiệt, cụ thể như sau:

Giai ựoạn thị trường bất ựộng sản bùng nổ (2001- 2003)

Sau một thời gian dài bình lặng, từ năm 2000, giá nhà ựất bắt ựầu biến ựộng, tiếp ựó giá cả tăng nhanh liên tục và ựạt ựỉnh cao vào khoảng quý II năm 2001 Theo nhiều chuyên gia nhận ựịnh, giá bất ựộng sản của Việt Nam giai ựoạn này ựang ở mức

ựắt nhất thế giới, cao hơn cả một số thành phố lớn của các nước công nghiệp phát

triển đánh giá một số nguyên nhân dẫn ựến tình trạng Ộbùng nổỢ trên thị trường bất

ựộng sản như: Do nền kinh tế tăng trưởng ở mức cao dẫn tới nhu cầu về ựất ựai phục

vụ cho sản xuất kinh doanh và nhu cầu nhà ở của dân chúng liên tục gia tăng; Do sự

ựầu cơ trong kinh doanh nhà ựất gia tăng mạnh mẽ; Do chắnh sách của Nhà nước về ựất ựai; Do yếu tố tâm lý kỳ vọng vào khả năng sinh lợi vô tận của ựất; và cuối cùng

là do thiếu các thông tin về giá nhà ựất (Civillawinfor,2007)

Giai ựoạn thị trường bất ựộng sản ựóng băng (2003-cuối năm 2006)

Từ cuối năm 2003 ựến cuối năm 2006 thị trường bất ựộng sản ở nước ta diến ra trầm lắng, Ộựóng băngỢ như nhiều người nhận xét Thị trường bất ựộng sản năm sau lạnh hơn năm trước Theo số lượng thống kê: năm 2003 giao dịch ựịa ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78% (Civillawinfor, 2007)

Giai ựoạn thị trường bất ựộng sản sốt giá suốt năm 2007

Thị trường bất ựộng sản năm 2007 diễn biến không theo bất cứ quy luật nào

điển hình nhất là TP HCM, chỉ trong vòng 12 tháng có ựến 3 lần lên cơn sốt giá Các

chuyên gia cho rằng, thị trường nhà ựất năm 2007 là một năm ựầy biến ựộng do nhiều nguyên nhân: Việt Nam gia nhập WTO; Hoa Kỳ thông qua PNTR cho Việt Nam; Hội nghị các nhà tài trợ Việt Nam cũng cho thấy khả năng thu hút vốn ựầu tư trực tiếp

nước ngồi (FDI) của Việt Nam năm 2007 là rất lớn; rồi thị trường chứng khốn nở rộ, đem lại lượng tiền lãi lớn cho nhiều nhà đầu tư và đã khơng ít nhà đầu tư chuyển sang đầu cơ nhà đất; Các chính sách “mở” cho phép Việt kiều và người nước ngồi mua nhà tại Việt Nam (ðại Học Kinh Tế Quốc Dân, 2007)

Giai đoạn đầu năm 2008 đến 2009

Trong năm 2008, giá nhà đất bắt đầu sụt giảm từ đầu năm và giảm mạnh nhất là vào khoảng quý 4 của năm Bước sang năm 2009, Theo Marc Townsend (2009), cho rằng, năm 2009 nhiều bộ luật và quy định sẽ cĩ hiệu lực như: Luật Thuế thu nhập cá nhân (PIT), Luật Thuế giá trị gia tăng (VAT) mới, Luật Sở hữu trong thị trường bán lẻ và nhà ở cho người nước ngồi; tăng lệ phí trước bạ ơ tơ và chuyển nhượng bất

động sản; tăng mức lương tối thiểu, giảm lãi suất ngân hàng, ngân hàng bắt đầu cho

vay bất động sản … sẽ khiến tình hình thị trường bất động sản trong nước cĩ nhiều thay đổi khĩ dự đốn

Theo nhận định của Giám đốc điều hành Cơng ty CB Richard Ellis Việt Nam (thuộc Tập đồn Tư vấn Bất động sản Quốc tế - CBRE) thị trường bất động sản của Việt Nam nĩi chung sẽ trở lại chu kỳ tăng trưởng trong thời gian trung hạn (2 - 6 năm) Mặc dù niềm tin vào thị trường bất động sản tồn cầu và Việt Nam bị lung lay trong năm 2008, nhưng vẫn cĩ niềm tin vào những yếu tố cơ bản về kinh tế và dân số của Việt Nam, sự lạc quan về triển vọng của thị trường trong trung và dài hạn

Giai đoạn đầu năm 2010 đến nay

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, thị trường bất động sản năm 2010 tiếp tục

đà hồi phục nhanh, nhưng vẫn phát triển thiếu ổn định, khơng bền vững

Bước vào năm 2010, thị trường bất động sản vẫn giữ được đà phục hồi của năm 2009 cùng với tăng trưởng trở lại của nền kinh tế mặc dù vẫn cịn ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới bắt đầu từ giữa năm 2007 Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã bớt khĩ khăn so với năm 2008

ðặc biệt, tại Hà Nội cĩ thời điểm cịn xảy ra những “cơn sốt” ngắn, nhất là với phân

khúc thị trường nhà ở giá trung bình, diện tích nhỏ và cĩ tính thanh khoản cao Cơ cấu hàng hố của thị trường BðS đã cĩ sự thay đổi, các nhà đầu tư đã chuyển hướng đầu tư vào phân khúc thị trường nhà ở cĩ mức giá trung bình, diện tích nhỏ để đáp ứng nhu cầu thật của thị trường, tăng tính thanh khoản của nguồn vốn đầu tư

Việc huy động vốn và mua bán nhà trả trước trong các dự án khu nhà ở, khu đơ thị mới cịn nhiều bất cập tiềm ẩn nguy cơ bất ổn cho xã hội Hiện tượng đầu cơ, kích giá, tâm lý mua bán theo "tin đồn", "tâm lý đám đơng" cịn diễn ra phổ biến Các vi phạm như chủ đầu tư giao nhà chậm so với tiến độ, chất lượng khơng đảm bảo như thỏa thuận ban đầu, tự ý tăng giá nhà so với giá trong hợp đồng

Hệ thống quản lý nhà nước về thị trường bất động sản cịn nhiều bất cập; hệ thống thơng tin về nhà ở và thị trường bất động sản thiếu tin cậy và chưa thống nhất (ðăng Khoa, 2010)

Trong năm 2010, nguồn cung BðS vẫn tiếp tục tăng và nhu cầu mua nhà đất của người dân vẫn rất lớn Thế nhưng, người cĩ tiền và cĩ nhu cầu dường như chưa sẵn

sàng cho việc ñầu tư vào mua BðS, ngay cả khi họ có rất nhiều cơ hội và ñiều kiện chọn hàng

Nhiều chuyên gia BðS nhận ñịnh, thị trường BðS năm 2010 sẽ là cuộc giằng co quyết liệt giữa một bên là các chủ ñầu tư, các ñại diện bán hàng và một bên là người mua hàng Nguyên nhân của tình trạng này chính là yếu tố tâm lý của nhà ñầu tư chưa sẵn sàng và họ ñang chờ ñợi một sự thay ñổi nào ñó ñể tiếp tục nhập cuộc

Theo Ông John Gallander, Giám ñốc chi nhánh Kninght Frank Việt Nam, công ty tư vấn và ñịnh giá BðS uy tín hàng ñầu thế giới của Anh quốc cho rằng: xu hướng tăng lãi suất ngân hàng tại Việt Nam dẫn ñến nguồn cung BðS và nhu cầu người mua bị

ảnh hưởng (Trọng Tuyến, 2010)

Tất cả những vấn ñề trên ñã làm cho thị trường BðS Việt Nam thiếu ổn ñịnh, không bền vững mặc dù ñang trên ñà phục hồi

1.5.2 Thị trường nhà ñất ở ðồng Bằng Sông Cửu Long và Cần Thơ hiện nay

Chỉ sau thời gian ngắn khi cầu Cần Thơ khánh thành và ñưa vào sử dụng, giá ñất

ở các tỉnh trong khu vực lân cận bỗng dưng tăng bất thường Theo giới kinh doanh

nhà ñất, nguyên nhân thị trường bất ñộng sản ở khu vực này sau một thời gian dài yên

ắng, nay bỗng dưng sôi ñộng là do “ăn theo” cầu Cần Thơ

Nếu như trước ñây, giá ñất ruộng tại Vĩnh Long chỉ khoảng 21 triệu ñồng/công (1.000m2), ñất vườn cao nhất là 45 triệu ñồng/công mà chẳng ai mua, thì nay giá ñất ở

ñây ñã tăng gấp 7 ñến 10 lần, 1 công ñất ruộng ñược bán với giá khoảng 220 triệu ñồng

Riêng tại thành phố Cần Thơ, giới kinh doanh bất ñộng sản tại ñây ñang rất kỳ vọng sau khi cầu Cần Thơ khánh thành sẽ “hâm nóng” thị trường bất ñộng sản tại khu Nam Cần Thơ và trung tâm thành phố Và sau gần hai tháng thì những kỳ vọng ấy ñã bắt

ñầu thành hiện thực

Theo thống kê của một số công ty kinh doanh, môi giới bất ñộng sản ở khu vực Nam Cần Thơ, trước thời ñiểm khánh thành cầu Cần Thơ khoảng 4-5 tháng, nhu cầu mua nhà, ñất ở khu Nam Cần Thơ diễn ra rất nhộn nhịp, nhất là ñất phân lô ñã có “giấy

ñỏ”, giá cả tăng liên tục Tuy nhiên, khoảng nửa tháng sau kể từ ngày khánh thành cầu

Cần Thơ, thị trường nhà ñất gần như “ñóng băng”

Ông Nguyễn Phan Hoài Tùng, Giám ñốc Công ty Nhà ñất An Thới (tại Khu dân cư Hưng Phú 1) cho biết, có thể do người bán neo giá ở mức cao, người mua thì chờ giá xuống thấp nên hai bên không gặp nhau

Ngoài ra, có thể do ảnh hưởng của thị trường tài chính, lãi suất ngân hàng ở mức cao, nên các nhà ñầu tư ngại bỏ vốn vào bất ñộng sản

Từ quý II/2010 trở lại ñây thì thị trường bất ñộng sản Cần Thơ ñã hồi phục trở lại, giao dịch diễn ra nhiều hơn Hầu hết khách hàng mua nhà, ñất ñều có nhu cầu ở thật sự, hơn nữa, người bán cũng không còn “hét giá” nên người mua - người bán dễ gặp nhau

Chủ tịch UBND thành phố Cần Thơ Trần Thanh Mẫn cho biết, hiện nay thành phố

ñang ñón ñầu một làn sóng ñầu tư mạnh mẽ từ các nhà ñầu tư trong và ngoài nước với

các dự án xây dựng khu công nghiệp, cao ốc văn phòng, căn hộ chung cư và các dự án bất ñộng sản du lịch

Theo ñánh giá của nhiều người am hiểu về ñất ñai, thị trường bất ñộng sản Cần Thơ trong thời gian tới ñang có nhiều yếu tố hỗ trợ như ñưa vào sử dụng một số tuyến

ñường giao thông, các khu dân cư mới; giá ñất năm 2010 ñược công bố cao hơn năm

2009 từ 10-30%; một số ngân hàng trên ñịa bàn bắt ñầu tạo ñiều kiện cho kênh tín dụng bất ñộng sản

Hiện nay, thành phố Cần Thơ ñã cấp giấy chứng nhận cho một số dự án phát triển bất

ñộng sản ñể phục vụ phát triển thu hút du lịch như: dự án xây dựng Khu dịch vụ nghỉ

dưỡng và giải trí cồn Cái Khế (quy mô 8,8 ha, tại khu vực cồn mới nổi ở phường Cái Khế); dự án khách sạn 5 sao Thanh Trà; dự án cao ốc Xuân Quang Ngoài ra, các khu cù lao như cồn ấu, cồn Cái Khế, cồn Khương, cồn Sơn, cồn Tân Lộc có cảnh quan thiên nhiên sông nước tươi ñẹp cũng ñang ñược thành phố mời gọi ñầu tư

Các dự án trước ñây chậm tiến ñộ như: Khu dân cư Hồng Loan, Khu ñô thị tái ñịnh cư Him Lam, Việt Khanh ñang ñược khẩn trương xúc tiến Tất cả sẽ làm cho thị trường bất ñộng sản Cần Thơ thêm ña dạng, phong phú (Quang Trí, 2010)

1.5.3 Thị trường nhà ñất ở Quận Ninh Kiều

Từ năm 2005 sau khi thành phố Cần Thơ trở thành ñô thị trực thuộc Trung

Ương, ở giai ñoạn này quá trình ñô thị hóa diễn ra mạnh, nhà nước quy hoạch và phát

triển nhiều dự án khu công nghiệp, khu dân cư mới, nâng cấp và mở rộng và phát triển thêm hệ thống ñường giao thông, ñây cũng chính là ñộng lực góp phần làm cho ñất

ñai bị biến ñộng Các biến ñộng chủ yếu là chuyển mục ñích sử dụng của ñất ñai

- ðất nông nghiệp chuyển sang ñất giao thông, ñất ở và các công trình công cộng

- ðất ở sang ñất giao thông và công trình công cộng

Năm 2006, 2007 thì tình hình chuyển mục ñích sử dụng ñất không có nhiều biến ñộng như năm 2005 Nguyên nhân là phần lớn diện tích ñất bị ảnh hưởng từ các dự án quy hoạch, ñất ở trong dân ña phần ñều ñược chuyển mục ñích sử dụng

Sang năm 2008 cùng với các dự án lớn ñược triển khai như nâng cấp mở rộng Quốc lộ 91B, mở ñường từ Mậu Thân chạy thẳng ñến sân bay Trà Nóc, dự án cầu Cần Thơ và sân bay Cần Thơ sắp ñưa vào hoạt ñộng thì ñất ñai ở quận Ninh Kiều cũng có sự biến ñộng tuy không bằng năm 2005 cụ thể là tính ñến tháng 8 ñã có 21.863,43m2

ñược chuyển mục ñích sử dụng

Năm 2010 giá nhà ñât ñược công bố tăng hơn năm 2009 từ 10%-30% Nhiều tuyến ñường ở quận Ninh Kiều như ñường Hai Bà Trưng (nhà hàng Ninh Kiều - Nguyễn An Ninh), ñường Hòa Bình (Nguyễn Trãi – 30 Tháng 4) giá 25 triệu ñồng/m² (tăng 7,5 - 8,2 triệu ñồng/m²), ñường Trần Hưng ðạo (cầu Nhị Kiều - Mậu Thân),

ñường Trần Văn Khéo (Nguyễn Trãi - hết Công ty Hội chợ triển lãm quốc tế Cần

Thơ) 18 triệu ñồng/m² (tăng 2 - 3,5 triệu ñồng)… Còn ñất ở nhiều dự án khu dân cư

ñô thị mới, giá thấp nhất hiện nay ñang giao dịch là 4 triệu ñồng/m², cao nhất có nơi

lên ñến 14 triệu ñồng/m² (Ngọc Lễ, 2010)

1.6 CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ðẾN GIÁ NHÀ ðẤT

Giá cả bất ñộng sản tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên thị trường Khi cầu lớn hơn cung, giá bất ñộng sản thường bị ñẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá bất ñộng sản có xu hướng giảm xuống Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như “ñộc quyền”, “ñầu cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh” có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như ñầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (ñường giao thông, cấp và thoát nước, cấp ñiện ), tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh ñịa ốc, áp dụng việc bán ñấu giá tài sản bất ñộng sản thuộc sở hữu Nhà nước, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp ; có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như không muốn bán nhà ñất do cha ông ñể lại, hoặc không thích ở nhà chung cư, hoặc ham muốn có nhà nằm trên quốc lộ, tỉnh lộ

Theo Cục Quản lý nhà- Bộ Xây dựng (2007) có các nhóm nhân tố tác ñộng ảnh hưởng ñến giá bất ñộng sản nói riêng cũng như ñối với bất ñộng sản nói chung, cụ thể là:

1.6.1 Nhóm các yếu tố tự nhiên

* Vị trí của bất ñộng sản: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí bất ñộng sản

mang lại càng cao thì giá trị của bất ñộng sản càng lớn Mỗi bất ñộng sản luôn ñồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt ñối và vị trí tương ñối Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên ñều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của bất

ñộng sản Những bất ñộng sản nằm tại trung tâm ñô thị hay một vùng nào ñó sẽ có giá

trị lớn hơn những bất ñộng sản nhà ñất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương ñối) Những bất ñộng sản nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những bất ñộng sản nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt ñối) Việc xem xét ñánh giá ưu thế về vị trí bất ñộng sản là cực kỳ quan trọng,

ñặc biệt là ñối với việc xác ñịnh giá ñất

* Kích thước, hình thể, diện tích thửa ñất hoặc lô ñất: Một kích thước và diện

tích thửa ñất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của ña số dân cư trong vùng Thông thường ñối với ñất nền trong các khu dân cư, khu ñô thị mới thường có mặt tiền thửa ñất từ 4m-5m và chiều sâu thửa ñất là từ 10m-15m Ngoài ra còn có một số diện tích mà người mua thường quan tâm là mặt tiền 5m x 20m, diện tích này có thể tăng lên tùy theo nhu cầu và nguồn lực tài chính mà người mua có thể chấp nhận

ñược thông thường mảnh ñất ñược chọn sẽ có dạng hình chữ nhật, gần các trục lộ lớn

hay gần các con sông có cảnh quan hữu tình

* ðịa hình bất ñộng sản toạ lạc: ðịa hình nơi bất ñộng sản toạ lạc cao hay

thấp so với các bất ñộng sản khác trong vùng lân cận có tác ñộng ñến giá trị bất ñộng sản Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của bất ñộng sản sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn Xét về

ñịa hình thì ở quận Ninh Kiều nằm ở vùng ñồng bằng nên ñịa hình của hầu hết các

mảnh ựất ựều giống nhau nên ựịa hình không có sự chi phối mạnh ựến giá của bất

ựộng sản

* Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của bất ựộng sản (ựối với bất ựộng sản là

nhà hoặc là các công trình xây dựng khác): Nếu 2 bất ựộng sản có giá xây dựng như

nhau, bất ựộng sản nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại Hiển nhiên trong tâm lý của người mua bao giờ cũng có tâm lý lựa chọn những nơi ựẹp, an lành, cảnh quan thu hút người xem ựể xây dựng nhà, nhà ựược cất lên lại phải có kiến trúc ựặc trưng hơn người khác Cụ thể một người nhà ựược xây dựng theo kiến trúc phương tây, kiến trúc của các biệt thự sẽ có giá bán cao hơn những ngôi nhà xây dựng theo kiến trúc bình thường mặt dù giá xây dựng là như nhau

* đặc ựiểm trên mặt ựất và dưới lòng ựất (ựộ dày của lớp bề mặt, tắnh chất

thổ nhưỡng, tắnh chất vật lýẦ) Mức ựộ ảnh hưởng của các yếu tố trên ựến giá trị của

bất ựộng sản tuỳ thuộc vào mục ựắch sử dụng ựất

* Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên

tĩnh hay ồn ào ựều ảnh hưởng trực tiếp ựến giá trị bất ựộng sản

* Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những bất ựộng sản nằm ở

những vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, ựộng ựất, khắ hậu khắc nghiệtẦ) làm cho giá trị bất ựộng sản bị sút giảm và ngược lại

1.6.2 Nhóm các yếu tố kinh tế

* Những tiện nghi gắn liền với bất ựộng sản: Bao gồm hệ thống ựiện, nước,

vệ sinh, ựiều hoà nhiệt ựộ, thông tin liên lạc Hệ thống tiện nghi càng ựầy ựủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị bất ựộng sản càng gia tăng, cụ thể là những bất

ựộng sản nằm cạnh những con ựường có cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh như lộ nhựa rộng,

thoáng, có dãy phân cách, có cây xanh trên lề ựường, lề ựường rộng, các tiện nghi hổ trợ ựi kèm như viễn thông 9 có cáp ựiện thoại), ựiện (có liến ựiện an toàn), nước (nước máy và chất lượng nước tốt), hệ thống thoát nước (tốt), các nhu cầu về xã hội tốt (nhu cầu về y tế, giáo dục, văn hóa và các nhu cầu vui chơi giả trắ, nhu cầu về việc làm tốt) sẽ có giá cao hơn các bất ựộng sản không ựáp ứng ựược những ựiều kiện ựó

* Khả năng mang lại thu nhập từ bất ựộng sản: mức thu nhập hàng năm từ

bất ựộng sản mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng ựến giá trị của bất ựộng sản ựó Khi khả năng tạo ra thu nhập từ bất ựộng sản càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại

1.7 đẶC đIỂM VÙNG NGHIÊN CỨU

1.7.1 Vị trắ ựịa lý Quận Ninh Kiều

Ninh Kiều là trung tâm của thành phố Cần Thơ, là quận có ựiều kiện thuận lợi

ựể phát triển, diện tắch tự nhiên là 2.934,99m2 và 214.379 nhân khẩu có ựịa giới hành chánh như sau:

Phắa đông giáp tỉnh Vĩnh Long Phắa Tây giáp huyện Phong điền

Phía Nam giáp quận Cái Răng Phía Bắc giáp quận Bình Thuỷ

Trụ sở quận ñặt tại phường Thới Bình

Trường quận Ninh Kiều)

Quận Ninh Kiều có 13 phường: An Nghiệp, An Cư, An Hội, An Lạc, An Hoà, An Phú, An Bình, An Khánh, Tân An, Xuân Khánh, Hưng Lợi, Cái Khế, Thới Bình (Niên giám thống kê quận Ninh Kiều, 2009)

1.7.2 ðặc ñiểm kinh tế xã hội Quận Ninh Kiều

Quận Ninh Kiều ñược thành lập theo nghị ñịnh của chính phủ số 05/2004/Nð-CP ngày 02 tháng 01 năm 2004 ðược xem là trung tâm của thành phố Cần Thơ, Quận Ninh Kiều ñược xem là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa khoa học kỹ thuật, thương mại và dịch vụ, là ñầu mối giao thông vận tải quan trọng của thành phố và cả ðồng Bằng Sông Cửu Long Hiện tại, quận ñang có một hệ thống giáo dục, thương mại, dich vụ mạnh nhất ðồng Bằng Sông Cửu Long Sự kiện khánh thành cảng hàng không Cần Thơ hôm 4/1, và cầu Cần Thơ hoàn thành là ñiều kiện ñể Cần Thơ phát triển mạnh trong thời gian sắp tới

Nhờ áp dụng nhiều giải pháp ñồng bộ, chỉ ñạo sát sao, nhiệm kỳ qua, quận Ninh Kiều ñã phát huy tốt nội lực và thu hút các nguồn lực bên ngoài, là một trong những ñịa phương có tốc ñộ phát triển kinh tế nhanh của TP Cần Thơ Tốc ñộ tăng trưởng kinh tế bình quân của quận giai ñoạn 2005 - 2009 ñạt 16,6%/năm Cơ cấu kinh tế chuyển dịch nhanh theo hướng thương mại – dịch vụ – du lịch – công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp Tỉ trọng ngành thương mại – dịch vụ tăng dần hàng năm từ 53,67% (năm 2005) tăng lên 64,73% (năm 2009), tỉ trọng ngành nông nghiệp giảm dần từ 0,55% (năm 2005) xuống còn 0,12% (năm 2009) Trong ñó, lĩnh vực thương mại – dịch vụ và kinh tế hộ cá thể phát triển mạnh, ña dạng ngành nghề; hệ thống chợ, siêu thị, trung tâm thương mại, các khu phố chuyên doanh, cửa hàng, các dịch vụ du lịch, viễn thông, tài chính, ngân hàng ngày càng phát triển về quy mô, chất lượng hàng hóa và dịch vụ, phục vụ tốt nhu cầu của nhân dân (Thiện Khiêm, 2009)

Bên cạnh ñó quận Ninh Kiều còn có các trung tâm thương mại lớn, các siêu thị, bách hóa tổng hợp như khu thương mại Cái Khế, Co.op Mart, Metro… Không chỉ có phát triển kinh tế mà quận Ninh Kiều còn phát triển và ñầu tư mạnh về giáo dục như

ðại Học Cần Thơ, công trình xây mới ðại Học Y Dược Cần Thơ, các trường cao ñẳng

như cao ñẳng Y Tế Cần Thơ, cao ñẳng Kinh Tế Kỷ Thuật Cần Thơ,…ñây là những nguồn lực ñể góp phần phát triển thành phố Cần Thơ cũng như ðồng Bằng Sông Cửu Long nói chung và quận Ninh Kiều nói riêng (Thiện Khiêm, 2009)

CHƯƠNG 2: PHƯƠNG TIỆN VÀ PHƯƠNG PHÁP

2.1 PHƯƠNG TIỆN

2.1.1 ðịa ñiểm thực hiện ñề tài:

Trên ñịa bàn quận Ninh Kiều Thành Phố Cần Thơ

2.1.2 Thời ñiểm thực hiện: 09/08/2010 ñến 10/11/2010 2.1.3 Tài liệu:

- Bản ñồ hành chính quận Ninh Kiều_thành phố Cần Thơ - Luật ðất ðai 2003

- Bảng giá ñất Cần Thơ 2010 do UBND tỉnh Cần Thơ quy ñịnh

- Niên giám thống kê quận Ninh Kiều năm 2009 của phòng thống kê quận Ninh Kiều

- Nghị ñịnh số 05/2004/Nð-CP ngày 02 tháng 01 năm 2004 quy ñịnh về việc thành lập các quận Ninh Kiều, Bình Thủy, Cái Răng, Ô Môn, các huyện Phong ðiền Cờ ðỏ, Vĩnh Thạnh, Thốt Nốt, và các xã phường, thị trấn thuộc thành phố Cần Thơ trực thuộc Trung Ương

- Nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác

ñịnh giá ñất và khung các loại ñất

- Quyết ñịnh số 103/2008/Qð-UBND của Ủy ban nhân thành phố Cần Thơ ngày 26 tháng 12 năm 2008 Quy ñịnh mức giá các loại ñất trên ñịa bàn thành phố Cần Thơ năm 2009

- Quyết ñịnh số 68/2009/Qð-UBND của Ủy ban nhân dân thành phố Cần Thơ ngày 29/12/2009 về việc ban hành quy ñịnh giá các loại ñất trên ñịa bàn thành phố Cần Thơ năm 2010

- Giáo trình Quản lý và phân tích thị trường nhà ñất, 2003-Lê Quang Trí, ðại Học Cần Thơ

- Giáo trình Phân hạng ñịnh giá ñất, 1999-Lê Tấn Lợi, ðại Học Cần Thơ

2.2 PHƯƠNG PHÁP

2.2.1 Cách thực hiện

- Thu thập các tài liệu và số liệu có liên quan ñến thị trường nhà ñất: bảng giá ñất Cần Thơ theo quy ñịnh của UBND tỉnh Cần Thơ giai ñoạn 2005-2010, các quyết ñịnh có liên quan, số liệu thống kê các biến ñộng về ñất ñai (chuyển ñổi, chuyển nhượng…) - Tiến hành ñiều tra phỏng vấn người dân, ñiều tra hiện trạng về vị trí, cơ sở hạ tầng (xã hội, kỹ thuật), môi trường, an ninh theo các con ñường

- Từ kết quả ñiều tra ñó tiến hành phân tích, ñánh giá, tổng hợp và xác ñịnh mức ñộ

ảnh hưởng của các yếu tố ảnh hưởng ñến giá và thực trạng giá trị sử dụng ñất làm cơ

sở cho việc ñịnh giá ñất trên ñịa bàn quận Ninh Kiều

2.2.2 Các bước thực hiện:

Bước 01: Tham khảo tài liệu có liên quan ñến giá ñất và ñịnh giá ñất, các Nghị ñịnh

của Nhà nước về giá ñất và công tác ñịnh giá ñất, tài liệu của các hội thảo khoa học về thị trường nhà ñất, các website có liên quan ñến các vấn ñề nêu trên

Lập phiếu ñiều tra (phụ lục) và số phiếu ñiều tra 30 phiếu/phường Quận Ninh Kiều có 13 phường nên số phiếu ñiều tra là 390 phiếu

Nội dung ñiều tra: ðiều tra ý kiến của người dân về mức ñộ ảnh hưởng ñến giá ñất

của các yếu tố như:

- Loại ñô thị

- Vị trí

- Hình thể lô ñất - ðiều kiện sinh lợi

- Cơ sở hạ tầng kỹ thuật - Cơ sở hạ tầng xã hội - Môi trường

- An ninh

- Các yếu tố khác

Bước 02: Tiến hành ñiều tra và khảo sát

có ảnh hưởng ñến giá ñất và tỷ lệ % ảnh hưởng của các yếu tố này ñến giá ñất quận Ninh Kiều

- Khảo sát bên ngoài: Ghi nhận lại toàn bộ hiện trạng về vị trí, cơ sở hạ tầng (xã hội, kỹ thuật), môi trường, an ninh của các tuyến ñường trên ñịa bàn quận Ninh Kiều

Bước 03: Tiến hành phân tích, ñánh giá và so sánh các số liệu thu ñược

- Phân tích ñánh giá sự ảnh hưởng của giá ñất trên ñịa bàn quận Ninh Kiều giai

ñoạn 2007-2010

các năm, giai ñoạn 2007-2010

- Dùng phần mềm Microsoft Ecxel ñể thống kê số liệu theo từng phường và tính trung bình của từng yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất trên mõi phường

- So sánh sự chênh lệch giữa giá nhà nước với giá thực tế trên thị trường

Bước 04: Tổng hợp trọng số ñiểm cho từng yếu tố trên từng phường dựa vào kết quả

ñiều tra Từ kết quả ñó vẽ biểu ñồ cho từng yếu tố trên và so sánh từng phường với

nhau.Từ ñó ñánh giá xem yếu tố nào có mức ảnh hưởng nhiều nhất ñến giá ñất trên

ñịa bàn quận Ninh Kiều

đánh giá thực trạng giá trị sử dụng ựất trên ựịa bàn quận Ninh Kiều dựa vào

biểu ựồ của từng con ựường ựã khảo sát

Bước 05: Hoàn chỉnh và viết báo cáo

CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ THẢO LUẬN

3.1 TÌNH HÌNH BIẾN ðỘNG NHÀ ðẤT TẠI QUẬN NINH KIỀU

(Nguồn: Phòng thống kê quận Ninh Kiều năm 2010)

Qua Bảng 3.1 cho thấy quận Ninh Kiều có tổng diện tích ñất là 2.934,99 ha trong ñó ñất nông nghiệp có diện tích 946,66 ha chiếm 32,25%, ñất phi nông nghiệp có diện tích 1389,97 ha chiếm 47,36%, phần còn lại là ñất chưa sử dụng với diện tích 598,36 ha chiếm 20.39% Trong ñó phường An Bình là phường có diện tích tự nhiên lớn nhất và có diện tích ñất nông nghiệp chiếm tỷ lệ cao nhất trong quận với tổng diện tích tự nhiên là 717,19 ha, trong ñó ñất nông nghiệp chiếm 400,04 ha, tuy nhiên phần lớn diện tích nông nghiệp của phường An Bình ñã nằm trong quy hoạch, chủ yếu là xây dựng các khu dân cư, nâng cấp cơ sở hạ tầng, kế ñến là phường An Khánh có diện

tắch ựất nông nghiệp là 253,00 ha lớn thứ hai trên ựại bàn quận và ựất phi nông nghiệp là 135,60 ha; phường Cái Khế với diện tắch ựất nông nghiệp là 184,87 ha và ựất phi nông nghiệp là 178,84 ha; phường Hưng Lợi có 59,55 ha là ựất nông nghiệp và 254,52 ha là ựất phi nông nghiệp; phường An Hòa có tổng diện tắch là 181,63 ha với diện tắch

ựất nông nghiệp là 43,96 ha đây là những phường có diện tắch ựất nông nghiệp lớn

nhất, là nguồn dự trữ phong phú phục vụ cho các mục tiêu phát triển lâu dài của quận Ninh Kiều trong tương lai Một số phường còn rất ắt ựất nông nghiệp như: Thới Bình, Xuân Khánh Với tổng diện tắch ựất nông nghiệp chiếm 32,25% tổng diện tắch sử dụng ựất trên ựịa bàn bàn quận Ninh Kiều, thì phần lớn diện tắch ựất này ựã nằm trong quy hoạch chung của thành phố Cần Thơ, nhằm tạo quỹ ựất ựầu tư vào cơ sở hạ tầng, phát triển kinh tế, khu dân cư của Quận, diện tắch nông nghiệp này sẽ là nguồn cung phong phú cho thị trường nhà ựất, ựáp ứng nhu cầu nhà ở cấp thiết trên ựịa bàn Quận trong thời gian sắp tới

Bên cạnh ựó, ựất phi nông nghiệp của quận Ninh Kiều là 1.389,97 ha chiếm 47.36% cho thấy hoạt ựộng kinh tế của quận Ninh Kiều chủ yếu dựa vào sản xuất công nghiệp, có một số phường chỉ tập trung các dịch vụ thương mại, nhà ựất ở, cơ sở hạ tầng kỹ thuật xã hội và hệ thống giao thông chắnh của Quận, các phường này hầu như hoàn toàn không còn ựất nông nghiệp cụ thể như: An Nghiệp, An Cư, An Hội, Tân An, An Lạc, An Phú

3.1.2 đánh giá sự biến ựộng giá ựất ở quận Ninh Kiều

 Sự thay ựổi giá ựất do nhà nước quy ựịnh từ năm 2007-2009

Từ Bảng 3.2 cho thấy từ năm 2007 ựến 2009 mức ựộ thay ựổi của giá nhà ựất do Nhà nước quy ựịnh là không ựáng kể Tại các con ựường ựã hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng mức giá hầu như không thay ựổi nhiều, khung giá ựất ựược giữ ổn ựịnh trong những năm qua, Nhà nước chỉ ựiều chỉnh mức giá cho phù hợp ở những con ựường mới mở, mở rộng ựường và hẻm sau khi ựược nâng cấp

Cụ thể là ựối với ựường Nguyễn Việt Hồng vào năm 2007 ựược nâng cấp thì sang năm 2008 mức giá ựã tăng lên 2 triệu/m2, cũng trong năm 2008 Hẻm 51 ựường 3/2 sau khi ựược nâng cấp thì giá cũng ựược ựiều chỉnh tăng 0,5 triệu/m2

Trong năm 2008 thành phố cần thơ tập trung nâng cấp các tuyến ựường lớn, chỉnh trang ựô thị trồng cây xanh ở hai bên ựường và dãy ngăn cách giữa lộ, nổi bật là

đường 3/2 ựã ựược nâng cấp rất rộng, vòng xuyến ở cầu đầu Sấu cũng ựược trồng

hoa rất ựẹp, sang năm 2009 thì mức giá trên ựoạn ựường này cũng ựược ựiều chỉnh tăng 0,5triệu/m2

Nguyên nhân của sự ựiều chỉnh giá này là do khả năng sinh lợi của các ựoạn

ựường này tăng lên, dân cư tập trung nhiều hơn sự ựiều chỉnh này giúp cho giá phù

hợp hơn với giá thực tế

Trong năm 2009 các tuyến ựường ựã hoàn chỉnh thì không có sự biến ựộng giá do Nhà nước muốn bình ổn giá nhằm tránh tình trạng giá ựất tăng ảo, không ựúng giá trị thực vì khi giá do nhà nước qui ựịnh có sự biến ựộng nhỏ thì giá thức tế biến ựộng rất lớn thậm chắ có thể sốt giá ựất, ựồng thời việc bình ổn giá cũng là một biện pháp giúp cho thị trường bất ựộng sản của quận ổn ựịnh hơn

Bảng 3.2: Giá ñất một số tuyến ñường chính trong quận Ninh Kiều

ðơn vị tính: triệu ñồng/m2

2007

Năm 2008

Năm 2009

Năm 2010

132 Hùng Vương Từ ñầu hẻm ñến hết ñường trải nhựa

Hai Bà Trưng Nhà hàng Ninh Kiều – Nguyễn An Ninh