Bước 01: Tham khảo tài liệu có liên quan ựến giá ựất và ựịnh giá ựất, các Nghịựịnh của Nhà nước về giá ựất và công tác ựịnh giá ựất, tài liệu của các hội thảo khoa học về
thị trường nhà ựất, các website có liên quan ựến các vấn ựề nêu trên.
Lập phiếu ựiều tra (phụ lục) và số phiếu ựiều tra 30 phiếu/phường. Quận Ninh Kiều có 13 phường nên số phiếu ựiều tra là 390 phiếu.
Nội dung ựiều tra: điều tra ý kiến của người dân về mức ựộ ảnh hưởng ựến giá ựất của các yếu tố như: - Loại ựô thị - Vị trắ - Hình thể lô ựất - điều kiện sinh lợi - Cơ sở hạ tầng kỹ thuật - Cơ sở hạ tầng xã hội - Môi trường - An ninh - Các yếu tố khác Bước 02: Tiến hành ựiều tra và khảo sát
- điều tra và phỏng vấn hộ gia ựình: Phỏng vấn người dân ựể tìm ra các yếu tố
có ảnh hưởng ựến giá ựất và tỷ lệ % ảnh hưởng của các yếu tố này ựến giá ựất quận Ninh Kiều.
- Khảo sát bên ngoài: Ghi nhận lại toàn bộ hiện trạng về vị trắ, cơ sở hạ tầng (xã hội, kỹ thuật), môi trường, an ninh của các tuyến ựường trên ựịa bàn quận Ninh Kiều.
Bước 03: Tiến hành phân tắch, ựánh giá và so sánh các số liệu thu ựược.
- Phân tắch ựánh giá sự ảnh hưởng của giá ựất trên ựịa bàn quận Ninh Kiều giai
ựoạn 2007-2010
- đánh giá tình hình chuyển ựổi mục ựắch sử dụng ựất, so sánh sự thay ựổi giữa các năm, giai ựoạn 2007-2010.
- Dùng phần mềm Microsoft Ecxel ựể thống kê số liệu theo từng phường và tắnh trung bình của từng yếu tốảnh hưởng ựến giá ựất trên mõi phường.
- So sánh sự chênh lệch giữa giá nhà nước với giá thực tế trên thị trường.
Bước 04: Tổng hợp trọng số ựiểm cho từng yếu tố trên từng phường dựa vào kết quả ựiều tra. Từ kết quả ựó vẽ biểu ựồ cho từng yếu tố trên và so sánh từng phường với nhau.Từ ựó ựánh giá xem yếu tố nào có mức ảnh hưởng nhiều nhất ựến giá ựất trên
đánh giá thực trạng giá trị sử dụng ựất trên ựịa bàn quận Ninh Kiều dựa vào biểu ựồ của từng con ựường ựã khảo sát.
CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ THẢO LUẬN 3.1. TÌNH HÌNH BIẾN đỘNG NHÀ đẤT TẠI QUẬN NINH KIỀU 3.1.1. Hiện trạng sử dụng ựất. Bảng 3.1 : Tình hình sử dụng các loại ựất ở quận Ninh Kiều năm 2009. đơn vị tắnh: ha Phường Tổng diện tắch
Nông nghiệp Phi nông nghiệp Chưa sử dụng
2.934,99 946,66 1389,97 598,36 Cái khế 680,71 184,87 178,84 317,00 An Hòa 181,63 43,96 129,40 8,27 Thới Bình 55,62 1,10 50,68 3,84 An Nghiệp 36,76 0 36,76 0 An Cư 67,19 0 60,02 7,17 An Hội 34,37 0 28,94 5,43 Tân An 55,61 0 37,81 17,80 An Lạc 47,84 0 42,08 5,76 An Phú 52,02 0 51,27 0,75 Xuân Khánh 212,17 4,14 185,35 22,68 Hưng Lợi 352,88 59,55 254,52 38,81 An Khánh 441,00 253,00 135,60 52,40 An Bình 717,19 400,04 198,70 118,45
(Nguồn: Phòng thống kê quận Ninh Kiều năm 2010)
Qua Bảng 3.1 cho thấy quận Ninh Kiều có tổng diện tắch ựất là 2.934,99 ha trong ựó ựất nông nghiệp có diện tắch 946,66 ha chiếm 32,25%, ựất phi nông nghiệp có diện tắch 1389,97 ha chiếm 47,36%, phần còn lại là ựất chưa sử dụng với diện tắch 598,36 ha chiếm 20.39%. Trong ựó phường An Bình là phường có diện tắch tự nhiên lớn nhất và có diện tắch ựất nông nghiệp chiếm tỷ lệ cao nhất trong quận với tổng diện tắch tự nhiên là 717,19 ha, trong ựó ựất nông nghiệp chiếm 400,04 ha, tuy nhiên phần lớn diện tắch nông nghiệp của phường An Bình ựã nằm trong quy hoạch, chủ yếu là xây dựng các khu dân cư, nâng cấp cơ sở hạ tầng, kếựến là phường An Khánh có diện
tắch ựất nông nghiệp là 253,00 ha lớn thứ hai trên ựại bàn quận và ựất phi nông nghiệp là 135,60 ha; phường Cái Khế với diện tắch ựất nông nghiệp là 184,87 ha và ựất phi nông nghiệp là 178,84 ha; phường Hưng Lợi có 59,55 ha là ựất nông nghiệp và 254,52 ha là ựất phi nông nghiệp; phường An Hòa có tổng diện tắch là 181,63 ha với diện tắch
ựất nông nghiệp là 43,96 ha. đây là những phường có diện tắch ựất nông nghiệp lớn nhất, là nguồn dự trữ phong phú phục vụ cho các mục tiêu phát triển lâu dài của quận Ninh Kiều trong tương lai. Một số phường còn rất ắt ựất nông nghiệp như: Thới Bình, Xuân Khánh. Với tổng diện tắch ựất nông nghiệp chiếm 32,25% tổng diện tắch sử
dụng ựất trên ựịa bàn bàn quận Ninh Kiều, thì phần lớn diện tắch ựất này ựã nằm trong quy hoạch chung của thành phố Cần Thơ, nhằm tạo quỹựất ựầu tư vào cơ sở hạ tầng, phát triển kinh tế, khu dân cư của Quận, diện tắch nông nghiệp này sẽ là nguồn cung phong phú cho thị trường nhà ựất, ựáp ứng nhu cầu nhà ở cấp thiết trên ựịa bàn Quận trong thời gian sắp tới.
Bên cạnh ựó, ựất phi nông nghiệp của quận Ninh Kiều là 1.389,97 ha chiếm 47.36% cho thấy hoạt ựộng kinh tế của quận Ninh Kiều chủ yếu dựa vào sản xuất công nghiệp, có một số phường chỉ tập trung các dịch vụ thương mại, nhà ựất ở, cơ sở
hạ tầng kỹ thuật xã hội và hệ thống giao thông chắnh của Quận, các phường này hầu như hoàn toàn không còn ựất nông nghiệp cụ thể như: An Nghiệp, An Cư, An Hội, Tân An, An Lạc, An Phú.
3.1.2. đánh giá sự biến ựộng giá ựất ở quận Ninh Kiều.
Sự thay ựổi giá ựất do nhà nước quy ựịnh từ năm 2007-2009.
Từ Bảng 3.2 cho thấy từ năm 2007 ựến 2009 mức ựộ thay ựổi của giá nhà ựất do Nhà nước quy ựịnh là không ựáng kể. Tại các con ựường ựã hoàn chỉnh cơ sở hạ
tầng mức giá hầu như không thay ựổi nhiều, khung giá ựất ựược giữ ổn ựịnh trong những năm qua, Nhà nước chỉ ựiều chỉnh mức giá cho phù hợp ở những con ựường mới mở, mở rộng ựường và hẻm sau khi ựược nâng cấp.
Cụ thể là ựối với ựường Nguyễn Việt Hồng vào năm 2007 ựược nâng cấp thì
sang năm 2008 mức giá ựã tăng lên 2 triệu/m2, cũng trong năm 2008 Hẻm 51 ựường
3/2 sau khi ựược nâng cấp thì giá cũng ựược ựiều chỉnh tăng 0,5 triệu/m2.
Trong năm 2008 thành phố cần thơ tập trung nâng cấp các tuyến ựường lớn, chỉnh trang ựô thị trồng cây xanh ở hai bên ựường và dãy ngăn cách giữa lộ, nổi bật là
đường 3/2 ựã ựược nâng cấp rất rộng, vòng xuyến ở cầu đầu Sấu cũng ựược trồng hoa rất ựẹp, sang năm 2009 thì mức giá trên ựoạn ựường này cũng ựược ựiều chỉnh tăng 0,5triệu/m2.
Nguyên nhân của sự ựiều chỉnh giá này là do khả năng sinh lợi của các ựoạn
ựường này tăng lên, dân cư tập trung nhiều hơn sự ựiều chỉnh này giúp cho giá phù hợp hơn với giá thực tế.
Trong năm 2009 các tuyến ựường ựã hoàn chỉnh thì không có sự biến ựộng giá do Nhà nước muốn bình ổn giá nhằm tránh tình trạng giá ựất tăng ảo, không ựúng giá trị thực vì khi giá do nhà nước qui ựịnh có sự biến ựộng nhỏ thì giá thức tế biến ựộng rất lớn thậm chắ có thể sốt giá ựất, ựồng thời việc bình ổn giá cũng là một biện pháp giúp cho thị trường bất ựộng sản của quận ổn ựịnh hơn.
Bảng 3.2: Giá ựất một số tuyến ựường chắnh trong quận Ninh Kiều. đơn vị tắnh: triệu ựồng/m2 Tên ựường Giới hạn Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 3/2 Mậu Thân - Quôc lộ 91B 9,5 9,5 10,0 10,0 3/2 Quốc lộ 91B Ờ Cầu đầu Sấu 7,5 7,5 8,0 8,0 30/4 Hòa Bình - Trần Ngọc Quế 13,5 13,5 13,5 13,5 30/4 Trần Ngọc Quế - Cuối ựường 11 11 11 11,0 Mậu Thân đường 30 tháng 4 Ờ Trần Hưngđạo 16 16 16 16,0 Mậu Thân Trần Hưng đạo Ờ Nguyễn Văn Cừ 9,5 9,5 9,5 12,0
Nguyễn Trãi Suốt ựường 16,8 16,8 16,8 16,8
Trần Hưng đạo Suốt ựường 16 16 16 18,0
Trần Phú Suốt ựường 13,5 13,5 13,5 13,5
Trần Văn Khéo Suốt ựường 14,5 14,5 14,5 18,0
Hùng Vương Suốt ựường 14 14 14 14,0
Nguyễn Việt Hồng Phan Văn Trị - Mậu Thân 8 10 10 10,0 132 Hùng Vương Từ ựầu hẻm ựến hết ựường trải
nhựa
2,5 3 3 3,0
51 đường 3/2 Từđường 3/2 ựết hết ựường trải nhựa
2.5 3 3 3,0
95 Mậu Thân Từ ựầu hẻm ựến hết ựường trãi nhựa
2,5 3,5 3,5 3,5
Hòa Bình Nguyễn Trãi Ờ đường 30 tháng 4 16,8 16,8 16,8 25,0
Hai Bà Trưng Nhà hàng Ninh Kiều Ờ Nguyễn An Ninh
17,5 17,5 25,0
(Nguồn: Sở Tài nguyên và Môi trường TP Cần Thơ)
Bảng 3.3: Bảng so sánh giá ựất ở một số tuyến giao thông chắnh của UBND thành phố
Cần Thơ với giá thị trường năm 2010 trên ựịa bàn quận Ninh Kiều
đơn vị tắnh: triệu ựồng/m2
Tên ựường Giới hạn Giá quy
ựịnh Giá thị trường 3/2 Mậu Thân - Quôc lộ 91B 10 24-25 3/2 Quốc lộ 91B - Cuối ựường 8 15-15,5 30/4 Hòa Bình - Trần Ngọc Quế 13,5 32-33 30/4 Trần Ngọc Quế - Cuối ựường 11 25-26 Mậu Thân đường 30 tháng 4 Ờ Huỳnh Thúc Kháng 16 38-39 Mậu Thân Huỳnh Thúc Kháng Ờ Nguyễn Văn Cừ 12 28-30 Lý Tự Trọng Suốt ựường 16,8 41-42,5 CMT8 Ngã tư Bến xe - Nguyễn Văn Cừ 13,5 30-31 CMT8 Nguyễn Văn Cừ - Vành ựai, hẻm 86 CMT8 8 30-31 Hai Bà Trưng Suốt ựường 25 62-63
Nguyễn Trãi Suốt ựường 16,8 54,5-55
Trần Hưng đạo Suốt ựường 18 35-36
Trần Văn Khéo Suốt ựường 18 30,5-32
Hùng Vương Suốt ựường 14 40-41
Hòa Bình Nguyễn Trãi - đường 30/4 25 61-62
Nguyễn Văn Cừ CMT8 Ờ Cầu Rạch Ngỗng 2 7,5 31-32
(Nguồn: Số liệu ựiều tra tháng 9 năm 2010)
Qua Bảng 3.3 cho thấy rằng giá ựất thực tế giao dịch trên thị trường so với giá do Ủy ban thành phố ban hành chênh lệch khá cao, giá thị trường có thể cao hơn vài lần so với giá của nhà nước qui ựịnh. Sự chênh lệch này tùy thuộc nhiều vào nhu cầu của người dân là họ mua ựể buôn bán, ựể ở hay là với mục ựắch ựầu cơ, cụ thể như: nếu người dân cần mặt tiền ựể sản xuất kinh doanh họ sẵn sàng trả mức giá cao hơn mức giá thực tế từ 3-5% . Cụ thể như sau:
đường 3 Tháng 2; đường 30 Tháng 4; đường Mậu Thân (ựoạn từ đường 30 tháng 4 ựến Huỳnh Thúc Kháng) ; đường Trần Hưng đạo; đường Hùng Vương. Các tuyến ựường này có mức giá thực tế cao hơn giá theo qui ựịnh của nhà nước từ 2,0 ựến 2,9 lần. Hiện nay ựoạn ựường 3 Tháng 2 ựã ựược nâng cấp rất rộng cũng là trục lộ
đường Mậu Thân (Huỳnh Thúc Kháng ựến Nguyễn Văn Cừ) có giá thực tế
giao dịch cao hơn giá nhà nước là 2,4 lần. Hiện tại thành phố Cần Thơựang triển khai dự án xây dựng tuyến ựường Mậu Thân - sân bay Trà Nóc nên trong tương lai giá ựất
ởựoạn ựường này cũng có thể sẽ tăng cao khi dự án ựường Mậu Thân - sân bay Trà Nóc hoàn thành.
đường Nguyễn Trãi: giá quy ựinh của ựoạn ựường này là 16,8 triệu/m2 nhưng giá thực tế lên tới 54,5-55 triệu/m2 cao 3,3 lần so với giá Nhà nước.
đường Hòa Bình: một tuyến ựường tập trung nhiều trung cơ sở kinh doanh lớn, nhiều ngân hàng là ựoạn ựường có ựiều kiện sinh lợi cao thì giá ựât ựai chuyển nhượng trên thị trường cao gấp 2,5 lần so với giá quy ựịnh của nhà nước. Theo bảng giá nhà nước qui ựịnh tuyến ựường này là 25 triệu/m2 và giá giao dịch thực tế là 61-62 triệu ựồng/m2. Bởi tại ựây có vị trắ thật hoàn hảo cho việc kinh doanh mua bán, gần khu Trung tâm thương mại Cái Khế và hệ thống siêu thị của thành phố.
đường Nguyễn Văn Cừ: có mức giá thực tế cao gấp 4,3 lần so với giá của Nhà nước giá quy ựịnh của tuyến ựường này. Mặc dù giá giá theo quy ựịnh là 7,5triệu/m2 nhưng thực tế người dân giao dịch với nhau lên tới 31-32triệu/m2. Nguyên nhân của sự khác biệt về giá giao dịch này là vì nơi ựây gần bệnh viện, trường học trung học, cao ựẳng, gần công ty Dược Hậu Giang, trục giao thông chắnh, gần bệnh viên, các cơ
quan chức năng sắp ựược xây dựng mới... Nói chung là ở ựoạn ựường này ựáp ứng mọi nhu cầu xã hội của người dân.
Ngoài ra giá giao dịch trên thị trường tăng cao còn do một số người ựầu cơựất
ựẩy giá lên cao kiếm lời, sự xuất hiện của các công ty, dịch vụ mô giới nhà ựất các công ty này hoạt ựộng với hình thức chủ yếu là hợp thức hóa quyền sử dụng nhà ở và
ựất ở. Những người không có thời gian hay ngại vướng phải thủ tục rườm rà ựã tìm
ựến các công ty này và họ chấp nhận mức giá cao hơn thực tế nhưng thủ tục ựược thực hiện nhanh chóng, gọn gàn và ựay cũng là nguyên nhân góp phần ựẩy giá giao dịch nhà ựất lên cao.
3.2. MỨC đỘ ẢNH HƯỞNG CỦA CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG đẾN GIÁ đẤT TRÊN đỊA BÀN QUẬN NINH KIỀU đẤT TRÊN đỊA BÀN QUẬN NINH KIỀU
Trên thực tế giá ựất chịu sự tác ựộng của rất nhiều nhân tố. Trong nghiên cứu này chỉ ra Tám nhân tố lớn ựược xem như là có ảnh hưởng nhiều ựến việc hình thành giá ựất cụ thể thể sau:
3.2.1. Yếu tố vị trắ
Ở các ựô thị thì vị trắ của thửa ựất là rất quan trọng. Những khu vực ven ựô thị
diện tắch ựất rộng và giá chuyển nhượng thấp nhưng ắt ựược sự chú ý của những người mua ựất với mục ựắch sản xuất, kinh doanh so với ựất trong nội ô mặc dù ựất trong nội ô có giá chuyển nhượng cao gấp nhiều lần, diện tắch cũng hạn chế. Vì ựất nằm ở khu vực thuộc nội ô gần các trung tâm của thành phố, các khu công nghiệp nên có ựiều kiện sinh hoạt thuận lợi, khả năng sinh lời cao.
Bảng 3.4: Bảng thống kê mức ựộảnh hưởng của các yếu tốảnh hưởng ựến giá ựất trên
ựịa bàn quận Ninh Kiều
Các phường ựiều tra
Yếu Tố Xuân Khánh 30 phiếu Hưng Lợi 30 phiếu An Hội 20 phiếu An Phú 21 phiếu An Cư 30 phiếu An Lạc 30 phiếu An Nghiệp 16
