Sự thay ñổi giá ñất do nhà nước quy ñịnh từ năm 2007-2009.
Từ Bảng 3.2 cho thấy từ năm 2007 ñến 2009 mức ñộ thay ñổi của giá nhà ñất do Nhà nước quy ñịnh là không ñáng kể. Tại các con ñường ñã hoàn chỉnh cơ sở hạ
tầng mức giá hầu như không thay ñổi nhiều, khung giá ñất ñược giữ ổn ñịnh trong những năm qua, Nhà nước chỉ ñiều chỉnh mức giá cho phù hợp ở những con ñường mới mở, mở rộng ñường và hẻm sau khi ñược nâng cấp.
Cụ thể là ñối với ñường Nguyễn Việt Hồng vào năm 2007 ñược nâng cấp thì sang năm 2008 mức giá ñã tăng lên 2 triệu/m2, cũng trong năm 2008 Hẻm 51 ñường 3/2 sau khi ñược nâng cấp thì giá cũng ñược ñiều chỉnh tăng 0,5 triệu/m2.
Trong năm 2008 thành phố cần thơ tập trung nâng cấp các tuyến ñường lớn, chỉnh trang ñô thị trồng cây xanh ở hai bên ñường và dãy ngăn cách giữa lộ, nổi bật là
ðường 3/2 ñã ñược nâng cấp rất rộng, vòng xuyến ở cầu ðầu Sấu cũng ñược trồng hoa rất ñẹp, sang năm 2009 thì mức giá trên ñoạn ñường này cũng ñược ñiều chỉnh tăng 0,5triệu/m2.
Nguyên nhân của sự ñiều chỉnh giá này là do khả năng sinh lợi của các ñoạn
ñường này tăng lên, dân cư tập trung nhiều hơn sự ñiều chỉnh này giúp cho giá phù hợp hơn với giá thực tế.
Trong năm 2009 các tuyến ñường ñã hoàn chỉnh thì không có sự biến ñộng giá do Nhà nước muốn bình ổn giá nhằm tránh tình trạng giá ñất tăng ảo, không ñúng giá trị thực vì khi giá do nhà nước qui ñịnh có sự biến ñộng nhỏ thì giá thức tế biến ñộng rất lớn thậm chí có thể sốt giá ñất, ñồng thời việc bình ổn giá cũng là một biện pháp giúp cho thị trường bất ñộng sản của quận ổn ñịnh hơn.
Bảng 3.2: Giá ñất một số tuyến ñường chính trong quận Ninh Kiều. ðơn vị tính: triệu ñồng/m2 Tên ñường Giới hạn Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 3/2 Mậu Thân - Quôc lộ 91B 9,5 9,5 10,0 10,0 3/2 Quốc lộ 91B – Cầu ðầu Sấu 7,5 7,5 8,0 8,0 30/4 Hòa Bình - Trần Ngọc Quế 13,5 13,5 13,5 13,5 30/4 Trần Ngọc Quế - Cuối ñường 11 11 11 11,0 Mậu Thân ðường 30 tháng 4 – Trần Hưngðạo 16 16 16 16,0 Mậu Thân Trần Hưng ðạo – Nguyễn Văn Cừ 9,5 9,5 9,5 12,0
Nguyễn Trãi Suốt ñường 16,8 16,8 16,8 16,8
Trần Hưng ðạo Suốt ñường 16 16 16 18,0
Trần Phú Suốt ñường 13,5 13,5 13,5 13,5
Trần Văn Khéo Suốt ñường 14,5 14,5 14,5 18,0
Hùng Vương Suốt ñường 14 14 14 14,0
Nguyễn Việt Hồng Phan Văn Trị - Mậu Thân 8 10 10 10,0 132 Hùng Vương Từ ñầu hẻm ñến hết ñường trải
nhựa
2,5 3 3 3,0
51 ðường 3/2 Từðường 3/2 ñết hết ñường trải nhựa
2.5 3 3 3,0
95 Mậu Thân Từ ñầu hẻm ñến hết ñường trãi nhựa
2,5 3,5 3,5 3,5
Hòa Bình Nguyễn Trãi – ðường 30 tháng 4 16,8 16,8 16,8 25,0
Hai Bà Trưng Nhà hàng Ninh Kiều – Nguyễn An Ninh
17,5 17,5 25,0
(Nguồn: Sở Tài nguyên và Môi trường TP Cần Thơ)
Bảng 3.3: Bảng so sánh giá ñất ở một số tuyến giao thông chính của UBND thành phố
Cần Thơ với giá thị trường năm 2010 trên ñịa bàn quận Ninh Kiều
ðơn vị tính: triệu ñồng/m2
Tên ñường Giới hạn Giá quy
ñịnh Giá thị trường 3/2 Mậu Thân - Quôc lộ 91B 10 24-25 3/2 Quốc lộ 91B - Cuối ñường 8 15-15,5 30/4 Hòa Bình - Trần Ngọc Quế 13,5 32-33 30/4 Trần Ngọc Quế - Cuối ñường 11 25-26 Mậu Thân ðường 30 tháng 4 – Huỳnh Thúc Kháng 16 38-39 Mậu Thân Huỳnh Thúc Kháng – Nguyễn Văn Cừ 12 28-30 Lý Tự Trọng Suốt ñường 16,8 41-42,5 CMT8 Ngã tư Bến xe - Nguyễn Văn Cừ 13,5 30-31 CMT8 Nguyễn Văn Cừ - Vành ñai, hẻm 86 CMT8 8 30-31 Hai Bà Trưng Suốt ñường 25 62-63
Nguyễn Trãi Suốt ñường 16,8 54,5-55
Trần Hưng ðạo Suốt ñường 18 35-36 Trần Văn Khéo Suốt ñường 18 30,5-32 Hùng Vương Suốt ñường 14 40-41
Hòa Bình Nguyễn Trãi - ðường 30/4 25 61-62
Nguyễn Văn Cừ CMT8 – Cầu Rạch Ngỗng 2 7,5 31-32
(Nguồn: Số liệu ñiều tra tháng 9 năm 2010)
Qua Bảng 3.3 cho thấy rằng giá ñất thực tế giao dịch trên thị trường so với giá do Ủy ban thành phố ban hành chênh lệch khá cao, giá thị trường có thể cao hơn vài lần so với giá của nhà nước qui ñịnh. Sự chênh lệch này tùy thuộc nhiều vào nhu cầu của người dân là họ mua ñể buôn bán, ñể ở hay là với mục ñích ñầu cơ, cụ thể như: nếu người dân cần mặt tiền ñể sản xuất kinh doanh họ sẵn sàng trả mức giá cao hơn mức giá thực tế từ 3-5% . Cụ thể như sau:
ðường 3 Tháng 2; ðường 30 Tháng 4; ðường Mậu Thân (ñoạn từ ðường 30 tháng 4 ñến Huỳnh Thúc Kháng) ; ðường Trần Hưng ðạo; ðường Hùng Vương. Các tuyến ñường này có mức giá thực tế cao hơn giá theo qui ñịnh của nhà nước từ 2,0 ñến 2,9 lần. Hiện nay ñoạn ñường 3 Tháng 2 ñã ñược nâng cấp rất rộng cũng là trục lộ
ðường Mậu Thân (Huỳnh Thúc Kháng ñến Nguyễn Văn Cừ) có giá thực tế
giao dịch cao hơn giá nhà nước là 2,4 lần. Hiện tại thành phố Cần Thơñang triển khai dự án xây dựng tuyến ñường Mậu Thân - sân bay Trà Nóc nên trong tương lai giá ñất
ởñoạn ñường này cũng có thể sẽ tăng cao khi dự án ñường Mậu Thân - sân bay Trà Nóc hoàn thành.
ðường Nguyễn Trãi: giá quy ñinh của ñoạn ñường này là 16,8 triệu/m2 nhưng giá thực tế lên tới 54,5-55 triệu/m2 cao 3,3 lần so với giá Nhà nước.
ðường Hòa Bình: một tuyến ñường tập trung nhiều trung cơ sở kinh doanh lớn, nhiều ngân hàng là ñoạn ñường có ñiều kiện sinh lợi cao thì giá ñât ñai chuyển nhượng trên thị trường cao gấp 2,5 lần so với giá quy ñịnh của nhà nước. Theo bảng giá nhà nước qui ñịnh tuyến ñường này là 25 triệu/m2 và giá giao dịch thực tế là 61-62 triệu ñồng/m2. Bởi tại ñây có vị trí thật hoàn hảo cho việc kinh doanh mua bán, gần khu Trung tâm thương mại Cái Khế và hệ thống siêu thị của thành phố.
ðường Nguyễn Văn Cừ: có mức giá thực tế cao gấp 4,3 lần so với giá của Nhà nước giá quy ñịnh của tuyến ñường này. Mặc dù giá giá theo quy ñịnh là 7,5triệu/m2 nhưng thực tế người dân giao dịch với nhau lên tới 31-32triệu/m2. Nguyên nhân của sự khác biệt về giá giao dịch này là vì nơi ñây gần bệnh viện, trường học trung học, cao ñẳng, gần công ty Dược Hậu Giang, trục giao thông chính, gần bệnh viên, các cơ
quan chức năng sắp ñược xây dựng mới... Nói chung là ở ñoạn ñường này ñáp ứng mọi nhu cầu xã hội của người dân.
Ngoài ra giá giao dịch trên thị trường tăng cao còn do một số người ñầu cơñất
ñẩy giá lên cao kiếm lời, sự xuất hiện của các công ty, dịch vụ mô giới nhà ñất các công ty này hoạt ñộng với hình thức chủ yếu là hợp thức hóa quyền sử dụng nhà ở và
ñất ở. Những người không có thời gian hay ngại vướng phải thủ tục rườm rà ñã tìm
ñến các công ty này và họ chấp nhận mức giá cao hơn thực tế nhưng thủ tục ñược thực hiện nhanh chóng, gọn gàn và ñay cũng là nguyên nhân góp phần ñẩy giá giao dịch nhà ñất lên cao.
3.2. MỨC ðỘ ẢNH HƯỞNG CỦA CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ðẾN GIÁ ðẤT TRÊN ðỊA BÀN QUẬN NINH KIỀU