Quận Ninh Kiều ựược thành lập theo nghị ựịnh của chắnh phủ số
05/2004/Nđ-CP ngày 02 tháng 01 năm 2004. được xem là trung tâm của thành phố
Cần Thơ, Quận Ninh Kiều ựược xem là trung tâm chắnh trị, kinh tế, văn hóa khoa học kỹ thuật, thương mại và dịch vụ, là ựầu mối giao thông vận tải quan trọng của thành phố và cảđồng Bằng Sông Cửu Long. Hiện tại, quận ựang có một hệ thống giáo dục, thương mại, dich vụ mạnh nhất đồng Bằng Sông Cửu Long. Sự kiện khánh thành cảng hàng không Cần Thơ hôm 4/1, và cầu Cần Thơ hoàn thành là ựiều kiện ựể Cần Thơ phát triển mạnh trong thời gian sắp tới.
Nhờ áp dụng nhiều giải pháp ựồng bộ, chỉ ựạo sát sao, nhiệm kỳ qua, quận Ninh Kiều ựã phát huy tốt nội lực và thu hút các nguồn lực bên ngoài, là một trong những ựịa phương có tốc ựộ phát triển kinh tế nhanh của TP Cần Thơ. Tốc ựộ tăng trưởng kinh tế bình quân của quận giai ựoạn 2005 - 2009 ựạt 16,6%/năm. Cơ cấu kinh tế chuyển dịch nhanh theo hướng thương mại Ờ dịch vụ Ờ du lịch Ờ công nghiệp Ờ tiểu thủ công nghiệp. Tỉ trọng ngành thương mại Ờ dịch vụ tăng dần hàng năm từ 53,67% (năm 2005) tăng lên 64,73% (năm 2009), tỉ trọng ngành nông nghiệp giảm dần từ
0,55% (năm 2005) xuống còn 0,12% (năm 2009). Trong ựó, lĩnh vực thương mại Ờ dịch vụ và kinh tế hộ cá thể phát triển mạnh, ựa dạng ngành nghề; hệ thống chợ, siêu thị, trung tâm thương mại, các khu phố chuyên doanh, cửa hàng, các dịch vụ du lịch, viễn thông, tài chắnh, ngân hàng... ngày càng phát triển về quy mô, chất lượng hàng hóa và dịch vụ, phục vụ tốt nhu cầu của nhân dân (Thiện Khiêm, 2009).
Bên cạnh ựó quận Ninh Kiều còn có các trung tâm thương mại lớn, các siêu thị, bách hóa tổng hợp như khu thương mại Cái Khế, Co.op Mart, MetroẦ Không chỉ có phát triển kinh tế mà quận Ninh Kiều còn phát triển và ựầu tư mạnh về giáo dục như đại Học Cần Thơ, công trình xây mới đại Học Y Dược Cần Thơ, các trường cao ựẳng như cao ựẳng Y Tế Cần Thơ, cao ựẳng Kinh Tế Kỷ Thuật Cần Thơ,Ầựây là những nguồn lực ựể góp phần phát triển thành phố Cần Thơ cũng nhưđồng Bằng Sông Cửu Long nói chung và quận Ninh Kiều nói riêng (Thiện Khiêm, 2009).
CHƯƠNG 2: PHƯƠNG TIỆN VÀ PHƯƠNG PHÁP 2.1. PHƯƠNG TIỆN. 2.1.1. địa ựiểm thực hiện ựề tài: Trên ựịa bàn quận Ninh Kiều Thành Phố Cần Thơ. 2.1.2. Thời ựiểm thực hiện: 09/08/2010 ựến 10/11/2010 2.1.3. Tài liệu: - Bản ựồ hành chắnh quận Ninh Kiều_thành phố Cần Thơ. - Luật đất đai 2003.
- Bảng giá ựất Cần Thơ 2010 do UBND tỉnh Cần Thơ quy ựịnh.
- Niên giám thống kê quận Ninh Kiều năm 2009 của phòng thống kê quận Ninh Kiều.
- Nghị ựịnh số 05/2004/Nđ-CP ngày 02 tháng 01 năm 2004 quy ựịnh về việc thành lập các quận Ninh Kiều, Bình Thủy, Cái Răng, Ô Môn, các huyện Phong điền Cờ đỏ, Vĩnh Thạnh, Thốt Nốt, và các xã phường, thị trấn thuộc thành phố Cần Thơ
trực thuộc Trung Ương.
- Nghịựịnh 188/2004/Nđ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác
ựịnh giá ựất và khung các loại ựất.
- Quyết ựịnh số 103/2008/Qđ-UBND của Ủy ban nhân thành phố Cần Thơ
ngày 26 tháng 12 năm 2008. Quy ựịnh mức giá các loại ựất trên ựịa bàn thành phố
Cần Thơ năm 2009.
- Quyết ựịnh số 68/2009/Qđ-UBND của Ủy ban nhân dân thành phố Cần Thơ
ngày 29/12/2009 về việc ban hành quy ựịnh giá các loại ựất trên ựịa bàn thành phố
Cần Thơ năm 2010.
- Giáo trình Quản lý và phân tắch thị trường nhà ựất, 2003-Lê Quang Trắ, đại Học Cần Thơ.
- Giáo trình Phân hạng ựịnh giá ựất, 1999-Lê Tấn Lợi, đại Học Cần Thơ.
2.2. PHƯƠNG PHÁP.
2.2.1. Cách thực hiện.
- Thu thập các tài liệu và số liệu có liên quan ựến thị trường nhà ựất: bảng giá ựất Cần Thơ theo quy ựịnh của UBND tỉnh Cần Thơ giai ựoạn 2005-2010, các quyết ựịnh có liên quan, số liệu thống kê các biến ựộng vềựất ựai (chuyển ựổi, chuyển nhượngẦ) - Tiến hành ựiều tra phỏng vấn người dân, ựiều tra hiện trạng về vị trắ, cơ sở hạ tầng (xã hội, kỹ thuật), môi trường, an ninh theo các con ựường.
- Từ kết quả ựiều tra ựó tiến hành phân tắch, ựánh giá, tổng hợp và xác ựịnh mức ựộ ảnh hưởng của các yếu tốảnh hưởng ựến giá và thực trạng giá trị sử dụng ựất làm cơ
2.2.2. Các bước thực hiện:
Bước 01: Tham khảo tài liệu có liên quan ựến giá ựất và ựịnh giá ựất, các Nghịựịnh của Nhà nước về giá ựất và công tác ựịnh giá ựất, tài liệu của các hội thảo khoa học về
thị trường nhà ựất, các website có liên quan ựến các vấn ựề nêu trên.
Lập phiếu ựiều tra (phụ lục) và số phiếu ựiều tra 30 phiếu/phường. Quận Ninh Kiều có 13 phường nên số phiếu ựiều tra là 390 phiếu.
Nội dung ựiều tra: điều tra ý kiến của người dân về mức ựộ ảnh hưởng ựến giá ựất của các yếu tố như: - Loại ựô thị - Vị trắ - Hình thể lô ựất - điều kiện sinh lợi - Cơ sở hạ tầng kỹ thuật - Cơ sở hạ tầng xã hội - Môi trường - An ninh - Các yếu tố khác Bước 02: Tiến hành ựiều tra và khảo sát
- điều tra và phỏng vấn hộ gia ựình: Phỏng vấn người dân ựể tìm ra các yếu tố
có ảnh hưởng ựến giá ựất và tỷ lệ % ảnh hưởng của các yếu tố này ựến giá ựất quận Ninh Kiều.
- Khảo sát bên ngoài: Ghi nhận lại toàn bộ hiện trạng về vị trắ, cơ sở hạ tầng (xã hội, kỹ thuật), môi trường, an ninh của các tuyến ựường trên ựịa bàn quận Ninh Kiều.
Bước 03: Tiến hành phân tắch, ựánh giá và so sánh các số liệu thu ựược.
- Phân tắch ựánh giá sự ảnh hưởng của giá ựất trên ựịa bàn quận Ninh Kiều giai
ựoạn 2007-2010
- đánh giá tình hình chuyển ựổi mục ựắch sử dụng ựất, so sánh sự thay ựổi giữa các năm, giai ựoạn 2007-2010.
- Dùng phần mềm Microsoft Ecxel ựể thống kê số liệu theo từng phường và tắnh trung bình của từng yếu tốảnh hưởng ựến giá ựất trên mõi phường.
- So sánh sự chênh lệch giữa giá nhà nước với giá thực tế trên thị trường.
Bước 04: Tổng hợp trọng số ựiểm cho từng yếu tố trên từng phường dựa vào kết quả ựiều tra. Từ kết quả ựó vẽ biểu ựồ cho từng yếu tố trên và so sánh từng phường với nhau.Từ ựó ựánh giá xem yếu tố nào có mức ảnh hưởng nhiều nhất ựến giá ựất trên
đánh giá thực trạng giá trị sử dụng ựất trên ựịa bàn quận Ninh Kiều dựa vào biểu ựồ của từng con ựường ựã khảo sát.
CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ THẢO LUẬN 3.1. TÌNH HÌNH BIẾN đỘNG NHÀ đẤT TẠI QUẬN NINH KIỀU 3.1.1. Hiện trạng sử dụng ựất. Bảng 3.1 : Tình hình sử dụng các loại ựất ở quận Ninh Kiều năm 2009. đơn vị tắnh: ha Phường Tổng diện tắch
Nông nghiệp Phi nông nghiệp Chưa sử dụng
2.934,99 946,66 1389,97 598,36 Cái khế 680,71 184,87 178,84 317,00 An Hòa 181,63 43,96 129,40 8,27 Thới Bình 55,62 1,10 50,68 3,84 An Nghiệp 36,76 0 36,76 0 An Cư 67,19 0 60,02 7,17 An Hội 34,37 0 28,94 5,43 Tân An 55,61 0 37,81 17,80 An Lạc 47,84 0 42,08 5,76 An Phú 52,02 0 51,27 0,75 Xuân Khánh 212,17 4,14 185,35 22,68 Hưng Lợi 352,88 59,55 254,52 38,81 An Khánh 441,00 253,00 135,60 52,40 An Bình 717,19 400,04 198,70 118,45
(Nguồn: Phòng thống kê quận Ninh Kiều năm 2010)
Qua Bảng 3.1 cho thấy quận Ninh Kiều có tổng diện tắch ựất là 2.934,99 ha trong ựó ựất nông nghiệp có diện tắch 946,66 ha chiếm 32,25%, ựất phi nông nghiệp có diện tắch 1389,97 ha chiếm 47,36%, phần còn lại là ựất chưa sử dụng với diện tắch 598,36 ha chiếm 20.39%. Trong ựó phường An Bình là phường có diện tắch tự nhiên lớn nhất và có diện tắch ựất nông nghiệp chiếm tỷ lệ cao nhất trong quận với tổng diện tắch tự nhiên là 717,19 ha, trong ựó ựất nông nghiệp chiếm 400,04 ha, tuy nhiên phần lớn diện tắch nông nghiệp của phường An Bình ựã nằm trong quy hoạch, chủ yếu là xây dựng các khu dân cư, nâng cấp cơ sở hạ tầng, kếựến là phường An Khánh có diện
tắch ựất nông nghiệp là 253,00 ha lớn thứ hai trên ựại bàn quận và ựất phi nông nghiệp là 135,60 ha; phường Cái Khế với diện tắch ựất nông nghiệp là 184,87 ha và ựất phi nông nghiệp là 178,84 ha; phường Hưng Lợi có 59,55 ha là ựất nông nghiệp và 254,52 ha là ựất phi nông nghiệp; phường An Hòa có tổng diện tắch là 181,63 ha với diện tắch
ựất nông nghiệp là 43,96 ha. đây là những phường có diện tắch ựất nông nghiệp lớn nhất, là nguồn dự trữ phong phú phục vụ cho các mục tiêu phát triển lâu dài của quận Ninh Kiều trong tương lai. Một số phường còn rất ắt ựất nông nghiệp như: Thới Bình, Xuân Khánh. Với tổng diện tắch ựất nông nghiệp chiếm 32,25% tổng diện tắch sử
dụng ựất trên ựịa bàn bàn quận Ninh Kiều, thì phần lớn diện tắch ựất này ựã nằm trong quy hoạch chung của thành phố Cần Thơ, nhằm tạo quỹựất ựầu tư vào cơ sở hạ tầng, phát triển kinh tế, khu dân cư của Quận, diện tắch nông nghiệp này sẽ là nguồn cung phong phú cho thị trường nhà ựất, ựáp ứng nhu cầu nhà ở cấp thiết trên ựịa bàn Quận trong thời gian sắp tới.
Bên cạnh ựó, ựất phi nông nghiệp của quận Ninh Kiều là 1.389,97 ha chiếm 47.36% cho thấy hoạt ựộng kinh tế của quận Ninh Kiều chủ yếu dựa vào sản xuất công nghiệp, có một số phường chỉ tập trung các dịch vụ thương mại, nhà ựất ở, cơ sở
hạ tầng kỹ thuật xã hội và hệ thống giao thông chắnh của Quận, các phường này hầu như hoàn toàn không còn ựất nông nghiệp cụ thể như: An Nghiệp, An Cư, An Hội, Tân An, An Lạc, An Phú.
3.1.2. đánh giá sự biến ựộng giá ựất ở quận Ninh Kiều.
Sự thay ựổi giá ựất do nhà nước quy ựịnh từ năm 2007-2009.
Từ Bảng 3.2 cho thấy từ năm 2007 ựến 2009 mức ựộ thay ựổi của giá nhà ựất do Nhà nước quy ựịnh là không ựáng kể. Tại các con ựường ựã hoàn chỉnh cơ sở hạ
tầng mức giá hầu như không thay ựổi nhiều, khung giá ựất ựược giữ ổn ựịnh trong những năm qua, Nhà nước chỉ ựiều chỉnh mức giá cho phù hợp ở những con ựường mới mở, mở rộng ựường và hẻm sau khi ựược nâng cấp.
Cụ thể là ựối với ựường Nguyễn Việt Hồng vào năm 2007 ựược nâng cấp thì sang năm 2008 mức giá ựã tăng lên 2 triệu/m2, cũng trong năm 2008 Hẻm 51 ựường 3/2 sau khi ựược nâng cấp thì giá cũng ựược ựiều chỉnh tăng 0,5 triệu/m2.
Trong năm 2008 thành phố cần thơ tập trung nâng cấp các tuyến ựường lớn, chỉnh trang ựô thị trồng cây xanh ở hai bên ựường và dãy ngăn cách giữa lộ, nổi bật là
đường 3/2 ựã ựược nâng cấp rất rộng, vòng xuyến ở cầu đầu Sấu cũng ựược trồng hoa rất ựẹp, sang năm 2009 thì mức giá trên ựoạn ựường này cũng ựược ựiều chỉnh tăng 0,5triệu/m2.
Nguyên nhân của sự ựiều chỉnh giá này là do khả năng sinh lợi của các ựoạn
ựường này tăng lên, dân cư tập trung nhiều hơn sự ựiều chỉnh này giúp cho giá phù hợp hơn với giá thực tế.
Trong năm 2009 các tuyến ựường ựã hoàn chỉnh thì không có sự biến ựộng giá do Nhà nước muốn bình ổn giá nhằm tránh tình trạng giá ựất tăng ảo, không ựúng giá trị thực vì khi giá do nhà nước qui ựịnh có sự biến ựộng nhỏ thì giá thức tế biến ựộng rất lớn thậm chắ có thể sốt giá ựất, ựồng thời việc bình ổn giá cũng là một biện pháp giúp cho thị trường bất ựộng sản của quận ổn ựịnh hơn.
Bảng 3.2: Giá ựất một số tuyến ựường chắnh trong quận Ninh Kiều. đơn vị tắnh: triệu ựồng/m2 Tên ựường Giới hạn Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 3/2 Mậu Thân - Quôc lộ 91B 9,5 9,5 10,0 10,0 3/2 Quốc lộ 91B Ờ Cầu đầu Sấu 7,5 7,5 8,0 8,0 30/4 Hòa Bình - Trần Ngọc Quế 13,5 13,5 13,5 13,5 30/4 Trần Ngọc Quế - Cuối ựường 11 11 11 11,0 Mậu Thân đường 30 tháng 4 Ờ Trần Hưngđạo 16 16 16 16,0 Mậu Thân Trần Hưng đạo Ờ Nguyễn Văn Cừ 9,5 9,5 9,5 12,0
Nguyễn Trãi Suốt ựường 16,8 16,8 16,8 16,8
Trần Hưng đạo Suốt ựường 16 16 16 18,0
Trần Phú Suốt ựường 13,5 13,5 13,5 13,5
Trần Văn Khéo Suốt ựường 14,5 14,5 14,5 18,0
Hùng Vương Suốt ựường 14 14 14 14,0
Nguyễn Việt Hồng Phan Văn Trị - Mậu Thân 8 10 10 10,0 132 Hùng Vương Từ ựầu hẻm ựến hết ựường trải
nhựa
2,5 3 3 3,0
51 đường 3/2 Từđường 3/2 ựết hết ựường trải nhựa
2.5 3 3 3,0
95 Mậu Thân Từ ựầu hẻm ựến hết ựường trãi nhựa
2,5 3,5 3,5 3,5
Hòa Bình Nguyễn Trãi Ờ đường 30 tháng 4 16,8 16,8 16,8 25,0
Hai Bà Trưng Nhà hàng Ninh Kiều Ờ Nguyễn An Ninh
17,5 17,5 25,0
(Nguồn: Sở Tài nguyên và Môi trường TP Cần Thơ)
Bảng 3.3: Bảng so sánh giá ựất ở một số tuyến giao thông chắnh của UBND thành phố
Cần Thơ với giá thị trường năm 2010 trên ựịa bàn quận Ninh Kiều
đơn vị tắnh: triệu ựồng/m2
Tên ựường Giới hạn Giá quy
ựịnh Giá thị trường 3/2 Mậu Thân - Quôc lộ 91B 10 24-25 3/2 Quốc lộ 91B - Cuối ựường 8 15-15,5 30/4 Hòa Bình - Trần Ngọc Quế 13,5 32-33 30/4 Trần Ngọc Quế - Cuối ựường 11 25-26 Mậu Thân đường 30 tháng 4 Ờ Huỳnh Thúc Kháng 16 38-39 Mậu Thân Huỳnh Thúc Kháng Ờ Nguyễn Văn Cừ 12 28-30 Lý Tự Trọng Suốt ựường 16,8 41-42,5 CMT8 Ngã tư Bến xe - Nguyễn Văn Cừ 13,5 30-31 CMT8 Nguyễn Văn Cừ - Vành ựai, hẻm 86 CMT8 8 30-31 Hai Bà Trưng Suốt ựường 25 62-63
Nguyễn Trãi Suốt ựường 16,8 54,5-55
Trần Hưng đạo Suốt ựường 18 35-36 Trần Văn Khéo Suốt ựường 18 30,5-32 Hùng Vương Suốt ựường 14 40-41
Hòa Bình Nguyễn Trãi - đường 30/4 25 61-62
Nguyễn Văn Cừ CMT8 Ờ Cầu Rạch Ngỗng 2 7,5 31-32