Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất ở quận ô môn thành phố cần thơ.pdf

Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất ở quận ô môn thành phố cần thơ

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ

KHOA MÔI TRƯỜNG & TÀI NGUYÊN THIÊN NHIÊNBỘ MÔN TÀI NGUYÊN ĐẤT ĐAI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ

KHOA MÔI TRƯỜNG & TÀI NGUYÊN THIÊN NHIÊNBỘ MÔN TÀI NGUYÊN ĐẤT ĐAI

MSSV: 4074913

Phạm Thị Kim Ngân

MSSV: 4074970

Cần Thơ, 08/2010

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ

KHOA MÔI TRƯỜNG & TÀI NGUYÊN THIÊN NHIÊNBỘ MÔN TÀI NGUYÊN ĐẤT ĐAI



-XÁC NHẬN CỦA BỘ MÔN TÀI NGUYÊN ĐẤT ĐAIXác nhận của Bộ môn Tài nguyên đất đai với đề tài:“XÁC ĐỊNH MỨC ĐỘ ẢNH HƯỞNG CỦA CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNGĐẾN GIÁ ĐẤT VÀ THỰC TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI LÀMCƠ SỞ CHO VIỆC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở QUẬN Ô MÔNTHÀNH PHỐ CẦN THƠ ”Do sinh viên Trương Văn Long và Phạm Thị Kim Ngân, lớp Quản Lý Đất Đai Khóa 33,thuộc Bộ môn Tài nguyên đất đai – Khoa Môi Trường & Tài Nguyên Thiên Nhiên – TrườngĐại Học Cần Thơ thực hiện từ ngày 10/08/2010 đến 10/11/2010.Xác nhận của Bộ môn:

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ

KHOA MÔI TRƯỜNG & TÀI NGUYÊN THIÊN NHIÊNBỘ MÔN TÀI NGUYÊN ĐẤT ĐAI



-NHẬN XÉT CỦA CÁN BỘ HƯỚNG DẪNChứng nhận chấp thuận báo cáo luận văn tốt nghiệpngành Quản Lý Đất Đai với đề tài:“XÁC ĐỊNH MỨC ĐỘ ẢNH HƯỞNG CỦA CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNGĐẾN GIÁ ĐẤT VÀ THỰC TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI LÀMCƠ SỞ CHO VIỆC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở QUẬN Ô MÔNTHÀNH PHỐ CẦN THƠ ”Do sinh viên Trương Văn Long và Phạm Thị Kim Ngân, lớp Quản Lý Đất Đai Khóa 33,thuộc Bộ môn Tài nguyên đất đai – Khoa Môi Trường & Tài Nguyên Thiên Nhiên – TrườngĐại Học Cần Thơ thực hiện từ ngày 10/08/2010 đến 10/11/2010.Xác nhận:

Cán bộ hướng dẫn

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ

KHOA MÔI TRƯỜNG & TÀI NGUYÊN THIÊN NHIÊNBỘ MÔN TÀI NGUYÊN ĐẤT ĐAI



-NHẬN XÉT CỦA HỘI ĐỒNG BÁO CÁOHội đồng chấm luận văn tốt nghiệp đã chấp thuận báo cáo với đề tài:“XÁC ĐỊNH MỨC ĐỘ ẢNH HƯỞNG CỦA CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNGĐẾN GIÁ ĐẤT VÀ THỰC TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI LÀMCƠ SỞ CHO VIỆC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở QUẬN Ô MÔNTHÀNH PHỐ CẦN THƠ ”Do sinh viên Trương Văn Long và Phạm Thị Kim Ngân, lớp Quản Lý Đất Đai Khóa 33,thuộc Bộ môn Tài nguyên đất đai – Khoa Môi Trường & Tài Nguyên Thiên Nhiên – TrườngĐại Học Cần Thơ thực hiện và bảo vệ trước hội đồng.Ngày …… tháng 11 năm 2010.Báo cáo Luận văn tốt nghiệp được Hội đồng đáng giá ở mức:………

… ………

Ý kiến hội đồng: ……… ………

Cần Thơ, ngày… tháng … năm 2010

Chủ tịch hội đồng

Họ tên mẹ: Ngô Thị Bào

Quê quán: Quận Ô Môn, thành phố Cần ThơQuá trình học tập:

Tốt nghiệp trung học phổ thông năm 2007, tại trường Trung học phổ thông ChâuVăn Liêm, quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ.

Vào trường Đại học Cần Thơ năm 2007, ngành học Quản Lý Đất Đai.Tốt nghiệp Kỹ sư chuyên ngành Quản Lý đất Đai năm 2010

Họ tên mẹ: Nguyễn Thị Ngọc Dung

Quê quán: Thị trấn Minh Lương, huyện Châu Thành, tỉnh Kiên GiangQuá trình học tập:

Tốt nghiệp trung học phổ thông năm 2007, tại trường Trung học phổ thông ChâuThành, Huyện Châu Thành, tỉnh Kiên Giang

Vào trường Đại học Cần Thơ năm 2007, ngành học Quản Lý Đất Đai.Tốt nghiệp Kỹ sư chuyên ngành Quản Lý đất Đai năm 2010

LỜI CAM ĐOAN

Chúng tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của bản thân Các số liệu, kết quảtrình bày trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ luận vănnào trước đây.

Tác giả luận văn

Phạm Thị Kim NgânTrương Văn Long

LỜI CẢM TẠ



Qua thời gian học tập, rèn luyện và thực hiện đề tài, đến nay luận văn tốt nghiệp của chúngem đã hoàn thành.Với sự nỗ lực phấn đấu của bản thân cùng với sự giúp đỡ, động viên củagia đình, bạn bè và đặc biệt là sự nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn của quý thầy cô trườngĐại Học Cần Thơ đã giúp chúng em hoàn tất khóa học một cách tốt đẹp Chúng em xin chânthành cám ơn:

Quý thầy cô trường Đại Học Cần Thơ đã tận tình giảng dạy chúng em trong suốt thời giantheo học tại trường.

Quý thầy cô ở Bộ môn Tài nguyên đất đai, trường Đại Học Cần Thơ đã hết long quan tâm,chỉ dạy và truyền đạt cho chúng em những kiến thức cũng như nhứng kinh nghiệm thực tếvô cùng quý báu trong suốt thời gian chúng em học tập và rèn luyện tại trường.

Đặc biệt xin chân thành gởi lời biết ơn sâu sắc đến thầy Lê Tấn Lợi, đã tận tình hướng dẫnvà cho chúng em những lời khuyên hết sức bổ ích trong việc nghiên cứu và hoàn thành đề tàinày.

Xin cảm ơn thầy Nguyễn Hữu Kiệt và cô Huỳnh Thị Thu Hương đã tận tình giúp đỡ vàhướng dẫn chúng em trong suốt hơn 3 năm học tập tại trường đặc biệt là tại Bộ môn Tàinguyên đất đai.

Cảm ơn tất cả các bạn lớp Quản Lý Đất Đai K33 đã cho chúng tôi những lời khuyên bổ íchvà đã tình giúp đỡ chúng tôi trong suốt quá trình học tập cũng như trong cuộc sống thườngngày.

Chúng con xin cảm ơn gia đình đã nuôi dạy chúng con lớn khôn và tạo điều kiện tốt nhấtcho chúng con học tập Cũng như đã quan tâm sâu sắc và không ngừng động viên concố gắng vươn lên trong học tập để đạt được kết quả như ngày nay.

Trương Văn LongPhạm Thị Kim Ngân

Giá đất do cơ quan Nhà nước định giá rất ít biến động nhưng đối với giá trên thị trường thìbiến động liên tục trong những năm qua, trung bình mỗi năm tăng 15% - 25% Điều nàycàng gây khó khăn cho nhu cầu về nhà ở của những người có thu nhập thấp đến trung bình.Đồng thời thị trường nhà đất nơi đây có những biến động nhất định ảnh hưởng đến đời sốngcũng như hoạt động kinh doanh sản xuất ở địa phương.

Qua kết quả điều tra mức độ ảnh hưởng đến giá đất nhận được kết quả như sau: yếu tố chiếmmức ảnh hưởng quan trọng nhất là yếu tố sinh lợi với 25,65% và yếu tố vị trí với 23,77%,hai yếu tố an ninh xã hội và môi trường chưa được chú trọng nên chiếm mức ảnh hưởng thấpnhất lần lược là 3,08% và 3.25%

Kết quả đánh giá thực trạng giá trị sử dụng đất cho thấy các tuyến đường có cơ sở hạ tầnghoàn chỉnh, kinh tế xã hội phát triển thì sẽ có số điểm cao và ngược lại Các tuyến đường cógiá trị sử dụng đất cao như: đường 26/3 và đường Trần Hưng Đạo có cùng số điểm là 91, cáctuyến đường có giá trị sử dụng đất thấp là: đường cách mạng tháng 8 có số điểm là 69.

Đồng thời qua kết quả phỏng vấn tại Quận Ô Môn cho thấy ngày nay người dân có xu hướnglựa chọn dựa vào vị trí và khả năng sinh lợi, thuận lợi cho việc làm ăn sinh sống, cơ sở hạtầng hoàn chỉnh, đáp ứng được nhu cầu xã hội.

1.2.2 Vai trò của thị trường đất đai 3

1.2.3 Những đặc điểm cơ bản của thị trường đất đai 3

1.2.3.1 Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo 3

1.2.3.2 Thị trường đất đai là thị trường cung độc quyền 4

1.2.3.3 Thị trường đất đai rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế 4

1.3 Khái quát về giá đất 5

1.3.1 Khái niệm về giá trị của đất, giá đất và giá trị quyền sử dụng đất 5

1.3.1.1 Giá trị của đất 5

1.3.1.2 Giá đất …5

1.3.2 Các đặc điểm của giá đất 6

1.3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất ở đô thị 7

1.3.3.1 Yếu tố vị trí 7

1.3.3.2 Yếu tố hình thể lô đất 7

1.3.3.3 Yếu tố cơ sở hạ tầng kỹ thuật 7

1.3.3.4 Yếu tố cơ sở hạ tầng xã hội 8

1.3.3.5 Yếu tố môi trường 8

1.3.3.6 Yếu tố an ninh xã hội 8

1.3.3.7 Các yếu tố khác 8

1.4 Công tác phân hạng định giá đất 8

1.4.1 Khái niệm 8

1.4.1.1 Khái niệm về định giá 8

1.4.1.2 Khái niệm về định giá đất đai 9

1.4.2 Căn cứ và quy định trong phân hạng định giá đất 9

1.4.2.1 Căn cứ vào các yếu tố có tác động đến việc hình thành giá đất 9

Căn cứ vào yếu tố tự nhiên 9

Căn cứ vào yếu tố kinh tế xã hội 9

1.4.2.2 Căn cứ vào chính sách và pháp luật nhà nước 9

Tiêu chuẩn cán bộ trong công tác định giá đất 9

Chức năng 10

Thực trạng và công tác quản lý nhà nước đất đai 10

Căn cứ phân loại đất 10

Căn cứ nguồn thu tài chính về đất đai 11

1.6 Đặc điểm vùng nghiên cứu 14

1.6.1 Đặc điểm tự nhiên 14

1.6.2 Đặc điểm kinh tế xã hội 14

CHƯƠNG 2: PHƯƠNG TIỆN VÀ PHƯƠNG PHÁP 17

2.1 Phương tiện 17

2.2 Phương pháp thực hiện 17

CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ THẢO LUẬN 20

3.1 Thực trạng giá trị sử dụng đất và sự biến động của giá đất ở Ô Môn 20

3.1.1 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất củaQuận Ô Môn trong năm 2009 đến quí III năm 2010 20

3.1.2 Đánh giá sự biến động giữa giá đất do nhà nước qui định vàgiá đất thực tế trên thị trường chuyển nhượng trong năm 2010 21

3.2 Phân tích và xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tốđến giá đất quận Ô Môn 24

3.2.1 Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất quận Ô Môn 24

3.2.2 So sánh và phân tích sự ảnh hưởng của từng yếu tốđến giá đất giữa các phường 26

3.2.2.1 Yếu tố loại đô thị 26

3.2.2.2 Yếu tố vị trí 28

3.2.2.3 Yếu tố điều kiện sinh lợi 29

3.2.2.4 Yếu tố hình thể lô đất 30

3.2.2.5 Yếu tố cơ sở hạ tầng xã hội 31

3.2.2.6 Yếu tố cơ sở hạ tầng kỹ thuật 32

3.2.2.7 Yếu tố môi trường 33

3.2.2.8 Yếu tố an ninh xã hội 34

3.2.2.9 Yếu tố quy hoạch sử dụng đất 35

3.2.3 Nhận xét chung về mức độ ảnh hưởng giữa các yếu tốđến giá đất ở quận Ô Môn 37

3.2.4 Mối quan hệ giữa các yếu tố tác động đến giá đất 38

3.3 Thực trạng giá trị sử dụng đất, cơ sở hạ tầng, an ninh xã hộivà môi trường ở Ô Môn 39

3.3.1 Cơ sở phân cấp và xác định trọng số điểm cho từng yếu tố 39

3.3.1.1 Điều kiện sinh lợi 39

3.3.1.2 Cơ sở hạ tầng kỹ thuật 40

3.3.1.3 Cơ sở hạ tầng xã hội 40

3.3.1.4 An ninh xã hội và môi trường 41

3.3.2 Thực trạng cơ sở hạ tầng kỹ thuật một số tuyến đường chínhtrong quận Ô Môn 41

3.3.3 Thực trạng cơ sở hạ tầng xã hội một số tuyến đường chínhtrong quận Ô Môn 43

3.3.4 Thực trạng trạng môi trường và an ninh xã hội một số tuyến đường chínhtrong quận Ô Môn 44

3.3.5 Hình thức sử dụng đất thực tế và đánh giá khả năng sinh lợitrên một số tuyến đường chính của quận Ô Môn 46

3.4 So sánh thực trạng giá trị sử dụng đất giữa các tuyến đườngchính của quận Ô Môn 48

CHƯƠNG 4: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 50

4.1 Kết luận 50

4.2 Kiến nghị 50

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 51

PHỤ LỤC 52

DANH SÁCH CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT

DANH SÁCH BẢNG

3.1 Sự chênh lệch giữa giá đất nhà nước và giá đất thị trường ở Ô Môn năm

3.3 Hiện trạng cơ sở hạ tầng kỹ thuật ở một số tuyến đường chính của Ô

3.6 Khả năng sinh lợi và hình thức sử dụng đất trên một số tuyến đường

3.7 So sánh thực trạng giá trị sử dụng đất giữa các tuyến đường chính của

3.4 Mức độ ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở các phường

3.5 Mức độ ảnh hưởng của yếu tố điều kiện sinh lợi đến giá đất ở

3.6 Mức độ ảnh hưởng của yếu tố hình thể lô đất đến giá đất ở các

3.7 Mức độ ảnh hưởng của yếu tố cơ sở hạ tầng xã hội đến giá đất

3.8 Mức độ ảnh hưởng của yếu tố cơ sở hạ tầng kỹ thuật đến giá

đất ở các phường của quận Ô Môn 333.9 Mức độ ảnh hưởng của yếu tố môi trường đến giá đất ở các

3.10 Mức độ ảnh hưởng của yếu tố an ninh xã hội đến giá đất ở các

3.11 Mức độ ảnh hưởng của yếu tố quy hoạch sử dụng đất đến giá

đất ở các phường của quận Ô Môn 363.12 Mối quan hệ của các nhân tố tác động đến giá đất 38

MỞ ĐẦU

Sau khi gia nhập tổ chức thương mại thế giới (WTO) thì nền kinh tế - xã hội nước tangày càng phát triển mạnh mẻ Hiện nay, tốc độ phát triển kinh tế của nước ta ngàycàng tăng so với các nước trong khu vực và trên thế giới Song song với sự phát triểnkinh tế thì nhu cầu về sử dụng đất và các hoạt động có liên quan tới đất như: chuyểnnhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đô thị hóa, các dự án sửdụng đất cần phải có đền bù và giải phóng mặt bằng, …cũng tăng nhanh Đặc biệt làtrong các thành phố lớn, các khu đô thị trung tâm Cần Thơ là thành phố loại I trựcthuộc trung ương, là thành phố trung tâm của khu vực Đồng bằng sông Cửu Long Dođó, Cần Thơ được đầu tư rất mạnh trong nhiều lĩnh vực kinh tế, xã hội… Điều này đãtạo cho Cần Thơ có nền kinh tế phát triển mạnh và sôi động bậc nhất ở trong khu vựcĐồng bằng sông Cửu Long.

Cần Thơ có năm quận với nền kinh tế phát triển là: quận Ninh Kiều, quận Bình Thủy,quận Cái Răng, quận Thốt Nốt, quận Ô Môn Trong đó quận Ô Môn là quận đang cósự chuyển dịch kinh tế nhanh, mạnh mẽ và trên đà phát triển Các hoạt động kinh tế xãhội có liên quan đến đất và cần sử dụng đất ngày càng tăng nhiều Bên cạnh đó, thịtrường nhà đất ở Ô Môn diễn ra khá sôi động và mạnh mẽ Do đó, việc định giá đấtđể phục vụ cho các hoạt động có liên quan đến đất là hết sức quan trọng và cần thiếtcho sự phát triển thị nhà đất nói riêng và nền kinh tế của địa phương nói chung Vấnđề đặt ra ở đây là ở các địa phương khác nhau về kinh tế, xã hội, điều kiện tự nhiên…thì các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của đất cũng khác nhau Vì vậy, để xác định sựảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất như thế nào và mức độ ảnh hưởng của từng yếutố này đến giá đất ra sao, thì cần phải có các nghiên cứu mang tính khoa học để côngviệc định giá đất mang tính chính xác cao và đưa ra giá đất thích hợp cho địa phương.Xuất phát từ thực tế và các vấn đề nêu trên, đề tài “ Xác định mức độ ảnh hưởng củacác yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất làm cơ sở cho việcđịnh giá đất ở quận Ô Môn, Thành phố Cần Thơ” được thực hiện nhằm các mục tiêusau:

- Xác định và đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố ảnh hưởng đến giá đấttrên địa bàn quận Ô Môn làm cơ sở cho công tác định giá đất ở địa phương.- Đưa ra thực trạng giá trị sử dụng đất trên địa bàn quận Ô Môn làm cơ sở chocông tác định giá đất ở địa phương.

CHƯƠNG 1: LƯỢC KHẢO TÀI LIỆU1.1 Định nghĩa về đất đai và bất động sản

Theo Lê Quang Trí ( 2001) thì đất đai thường được định nghĩa như là: “ Một thực thểtự nhiên dưới dạng không gian và địa hình” và thường được kết hợp với một giá trịkinh tế được diễn tả dưới dạng giá đất/ha khi chuyển quyền sử dụng Rộng hơn, trênquan điểm tổng hợp và tổng thể thì cũng bao gồm luôn cả tài nguyên sinh vật kinh tếxã hội của một thực thể tự nhiên.

1.1.1 Đất ở và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị

1.1.1.1 Đất ở đô thị

Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đờisống trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch xâydựng đô thị đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt (Luật Đất đai 2003.Điều 84 Khoản 1)

1.1.1.2 Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị

Đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh bao gồm đất để xây dựng cơsở sản xuất công nghiệp, tiểu công nghiệp, thủ công nghiệp; xây dựng cơ sở kinhdoanh thương mại, dịch vụ và các công trình khác phục vụ cho sản xuất, kinh doanh (Luật đất đai 2003 Điều 93 Khoản 1)

1.1.2 Khái niệm về bất động sản

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam, tạiĐiều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: đất đai, nhà, công trình xây dựnggắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó, các tàisản khác gắn liền với đất đai, các tài sản khác do pháp luật quy định”.

1.2 Khái quát về thị trường đất đai1.2.1 Khái niệm

Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhaudẫn đến khả năng trao đổi (Robert và Daniel, 1994) Hay nói cách khác: thị trường lànơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người vớingười, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá Thị trường hiểu theo nghĩa rộnglà chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hoácùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họvới nhau Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là chỉ khu vực và không gian trao đổi hànghoá.

Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai Thị trường đất đaicó thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai làtổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định,trong một khoảng thời gian nhất định Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn racác hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai (Theo Hồ Thị Lam Trà &Nguyễn Văn Quân, 2005).

1.2.2 Vai trò của thị trường đất đai

Thị trường đất đai có liên quan đến lượng tài sản lớn trong nền kinh tế quốc dân củamỗi nước, do đó thị trường đất đai có vị trí và vai trò quan trọng trong nền kinh tế, cụthể là:

- Hoạt động của thị trường đất đai góp phần phân bổ và sử dụng có hiệu quả một trongnhững yếu tố hàng đầu của sản xuất đó là đất đai (nguồn tài nguyên quí và ngày càngtrở nên khan hiếm) và các bất động sản trên đất.

- Thị trường đất đai hoạt động tạo ra những kích thích tới tăng trưởng kinh tế khi đầutư vào bất động sản như đất đai, nhà xưởng tạo sự năng động trong chuyển dịch laođộng giữa các ngành, các vùng lãnh thổ thông qua việc đầu tư, sử dụng đất đai và cácbất động sản khác một cách hợp lý.

- Tác động trực tiếp của thị trường đất đai tới phát triển thị trường tài chính.Việcchuyển bất động sản hàng hoá thành tài sản tài chính góp phần huy động các nguồnlực cho nền kinh tế.

- Phát triển thị trường đất đai một cách thông thoáng sẽ tạo điều kiện cho việc hìnhthành giá cả đất đai một cách khách quan và được phản ánh đầy đủ vào chi phí sảnxuất Điều này càng có ý nghĩa trong điều kiện hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế.- Sự tăng trưởng kinh tế, tốc độ đô thị hoá cao gây sức ép về cầu bất động sản nóichung và về nhà ở nói riêng Phát triển thị trường đất đai thông thoáng sẽ tạo động cơphấn đấu và cơ hội có nhà ở cho đại đa số dân chúng lao động với giá cả chấp nhậnđược (Theo Hồ Thị Lam Trà & Nguyễn Văn Quân, 2005)

1.2.3 Những đặc điểm cơ bản của thị trường đất đai

Theo Hồ Thị Lam Trà, năm 2005 thì thị trường đất đai có những đặc điểm cơ bản sau:

1.2.3.1 Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo

Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo theo các tiêu chuẩn hoàn hảo của thịtrường trong thuyết kinh tế Một thị trường hoàn hảo là thị trường khi ổn định, ngườimua và bán nắm được thông tin đầy đủ, không có sự thúc ép mua và bán, thì giá trị thịtrường, giá cả thị trường, và giá trị trao đổi là giống nhau Khi không thoả mãn nhữngđiều kiện trên thì giá trị và giá cả có thể khác nhau đó là thị trường không hoàn hảo.

Trong thị trường hoàn hảo đòi hỏi tính thuần nhất của các vật thể được trao đổi muabán, nhưng trong thị trường đất đai từng thửa đất là độc đáo, ít nhất về mặt vị trí.Đồng thời số lượng người tham gia thị trường đất đai không nhiều và chỉ nắm được ítthông tin (chưa đầy đủ) Ngoài ra, thị trường đất đai có tính xác định và phân hoá caotheo như kiểu, loại đất Cung về đất đai là tương đối cố định, trong khi đó cầu về đấtđai hoàn toàn không ổn định Mức độ hoàn hảo của thị trường đất đai thấp hơn thịtrường hàng hoá tiêu dùng và các thị trường tư liệu sản xuất khác, đòi hỏi có sự canthiệp nhiều hơn của nhà nước, đặc biệt trong công tác qui hoạch, kế hoạch (sử dụngđất, phát triển hạ tầng kinh tế - kỹ thuật, phát triển đô thị, khu dân cư, khu kinh tế tậptrung )

1.2.3.2 Thị trường đất đai là thị trường cung độc quyền

Đất đai là tài nguyên ngày càng khan hiếm, tính khan hiếm không thể tái tạo được củađất làm cho cung của đất không đổi Đồng thời những nhu cầu về đất đai ngày càngtăng làm cho thị trường đất đai trở thành thị trường cung độc quyền, yếu tố đầu cơtrong thị trường đất đai luôn tồn tại khi có cơ hội Trong điều kiện một thị trườngthông thoáng, thì đầu cơ có phần tích cực trong việc phá vỡ sự cân bằng tĩnh và kíchthích các hành vi của các bên tham gia nhằm tạo lập thế cân bằng mới, đồng thời cũngphát sinh những tác động tiêu cực như tăng giá, tăng nợ ở mức thái quá Trong thịtrường hàng hoá thông thường khác, hàng hoá và các nguồn lực sản xuất phải được tựdo lưu thông tới những nơi thu được những khoản lời lớn nhất hay có giá cao nhất,người mua phải tự do mua ở đâu có giá thấp nhất Nhưng đối với thị trường đất đai, dođất đai có vị trí cố định và không thể tái tạo được, nên dù có những ảnh hưởng lớn bởinhững yếu tố trong khu vực hoặc những thay đổi về các cơ hội đầu tư làm giá đất tănggiảm quá mức, nhưng người ta không thể chuyển chúng đến những nơi theo ý muốn.Nói cách khác thị trường đất đai mang tính độc quyền rất cao.

1.2.3.3 Thị trường đất đai rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế

Thị trường đất đai rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế, dễ bị "nóng" khi nền kinhtế có mức tăng trưởng cao, và cũng dễ bị đóng băng khi kinh tế suy giảm Mặt khácthị trường đất đai cũng rất nhạy cảm về mặt chính trị, văn hoá, xã hội Đồng thời cácyếu tố như biến động chính trị, môi trường xã hội, phong tục, tập quán, ước lệ cộngđồng đều có tác động đến hành vi mua bán trên thị trường Việc tổ chức thị trườngkhông tốt có thể là yếu tố làm sâu thêm khoảng cách giàu nghèo, phá vỡ nếp văn hoácộng đồng, phân hoá xã hội và tạo những bất bình trong xã hội Do vậy khi khôngđược tổ chức và thông tin đầy đủ, trong điều kiện vĩ mô không ổn định thì thị trườngnày sẽ bị chi phối rất mạnh bởi yếu tố tâm lý, đặc biệt trong điều kiện những nướcchưa trải qua kinh tế thị trường và trình độ dân trí thấp.

1.3 Khái quát về giá đất

1.3.1 Khái niệm về giá trị của đất, giá đất và giá trị quyền sử dụng đất

1.3.1.1 Giá trị của đất

Giá trị là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với “cơ chếthị trường”, đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá công bằng trong sự phân phối đấtđai để người sử dụng đất đai thực hiện nghĩa vụ của mình và nhà nước điều chỉnh cácquan hệ đất đai theo quy hoạch sử dụng và pháp luật.

Lao động chuyển hóa đất đai tự nhiên thành đất đai kinh tế (giá trị kinh tế của đất đai).Giá trị là cơ sở hình thành và vận động của giá, giá trị đất chính là lao động, tiền vốn,khoa học kỹ thuật đã đầu tư vào để khai thác và cải tạo đất.

Giá trị là cơ sở kinh tế để hình thành giá, giá trị là bản chất bên trong của đất đai vàgiá biểu hiện bản chất bên ngoài Giá trị và giá cả phải luôn phù hợp với nhau, chúngcó thể sai khác nhau do cạnh tranh, sức mua của tiền tệ, mất cân bằng cung - cầu, tâmlý khách hàng ( Lê Tấn Lợi, 2009).

1.3.1.2 Giá đất

Giá đất là phương tiện để thể hiện nội dung kinh tế về giá trị của đất đai, đặc biệt làtrong các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, chothuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất…

Giá của đất tùy thuộc vào giá trị của đất bao gồm: loại đất, hạng đất, quan hệ cung cầuvề đất Tùy thuộc vào chiến lược phát triển kinh tế của khu vực đất, tùy lợi ích kinh tếcủa xã hội và người sử dụng đất cũng như tùy thuộc vào yêu cầu quản lý đất đai màhình thành, như vậy giá đất được hình thành là kết quả của sự tác động qua lại củanhiều yếu tố một cách khách quan trong một số quy luật nhất định.

Thông thường thì giá đất được hình thành ở hai loại: Một là giá quy định của Nhànước, hai là giá theo tâm lý và quy luật thị trường.

Giá đất do nhà đất quy định nằm trong khung giá đất của Nhà nước, loại giánày dựa trên cơ sở phân hạng định giá trị của đất dựa vào các yếu tố đã quyđịnh và tùy thuộc vào từng vùng, khu vực cũng như điều kiện cụ thể của từngđịa phương mà hình thành, dựa trên cơ sở phân hạng và định giá đất này nhànước quy định mức thuế cho mọi đối tượng sử dụng đất.

Loại giá thứ hai dựa vào thị trường, nhu cầu và tâm lý của người mua bán haysang nhượng, là loại giá không ổn định, dễ bị chi phối bởi điều kiện về chínhsách và kinh tế trong nước cũng như ngoài nước, không có cơ sở vững chắc vềmặt phân hạng cũng như pháp lý mà chủ yếu dựa vào sự ước đoán, vào thị hiếuhay sở thích và tâm lý của người sử dụng, loại giá này thông thường cũng dựa

trên cơ sở khung giá đất do nhà nước quy định mà hình thành nhưng thường ởmức cao hơn giá nhà nước ( Lê Tấn Lợi, 2009).

1.3.2 Các đặc điểm của giá đất

Theo Theo Hồ Thị Lam Trà, 2005 giá đất có các đặc điểm sau:

Không giống nhau về phương thức biểu thị: giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đấtđai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đóvà cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cảquyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp Như vậy giá đất được biểu thị ở nhiềuphương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sửdụng còn có thể biểu thị bằng tiền thuê Có nghĩa là đất đai tồn tại thị trường cho thuê.Mối quan hệ giá cả đất đai với tiền thuê cũng giống như mối quan hệ lợi tức với tưbản, chỉ cần xác định suất lợi tức hoàn vốn là có thể tính ra giá đất.

Không giống nhau về thời gian hình thành: do đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lạithiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từquá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó so sánh với nhau Khi địnhgiá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình trạng thị trường, tiến hành phântích cụ thể để đưa ra giá đất phù hợp với từng thời điểm nhất định.

Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay thấpkhông phải do giá thành sản xuất quyết định Đất đai không phải là sản phẩm lao độngcủa con người, cho nên không có giá thành sản xuất Thực tế trong trường hợp conngười khai phá đất đai, thì chi phí là một bộ phận của giá đất vì người ta có thể tínhđược các chi phí trực tiếp đầu tư vào đất Tuy nhiên các khoản chi phí khác thì khóphân bổ để mà hạch toán vào giá đất Ví dụ đối với đất ở khu vực đô thị các khoản chiphí trực tiếp như xây dựng hệ thống đường giao thông, điện, cấp và thoát nước cóthể tính toán được và phân bổ một phần vào giá đất Nhưng các chi phí khác có thể kểđến là xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện, chợ ), gópphần làm cho khu dân cư đó thuận lợi hơn trong cuộc sống, phần nào đẩy giá đất củakhu vực đó lên nhưng khó tính toán để đưa vào giá đất đó được.

Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ ràng, tốcđộ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường Chủ yếu là donguyên nhân từ hai mặt tạo thành Đầu tiên là do tính khan hiếm của đất đai nên tínhco dãn trong cung nhỏ; mà đồng thời sự phát triển kinh tế, xã hội và nhân khẩu tănglên không ngừng nên yêu cầu về đất tiếp tục tăng theo, cho nên giá đất ngày càng tănglên, đồng thời do cấu tạo hữu cơ của tư bản toàn xã hội được nâng cao khiến cho tỷsuất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận từ đó làm cho giáđất có trạng thái tăng lên Trong thị trường thông thường, giá cả hàng hoá chịu ảnhhưởng của bản thân đôi bên cung cầu Nhưng nói chung cung của đất là do tự nhiên

cung cấp, đất đai mà con người có thể sử dụng được là rất hạn chế, làm cho tính codãn trong cung kinh tế cũng rất nhỏ, nhưng do nhu cầu đối với đất lại thay đổi theophát triển kinh tế nên tính co dãn lại rất lớn, đó là mặt chủ yếu ảnh hưởng đến giá đất.Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: do đất có tính cố định về vị trí, nên giữacác thị trường có tính khu vực, giá cả của đất rất khó hình thành thống nhất, mà cótính đặc trưng khu vực rõ ràng, trong cùng một thành phố, vị trí của thửa đất khácnhau thì giá đất cũng khác nhau, giá đất có tính cá biệt rất rõ ràng; ngoài ra, giá đấtcòn phụ thuộc vào sự phát triển của kinh tế, sự gia tăng dân số của từng vùng, vì vậythửa đất khác nhau có giá cả rất khác nhau.

1.3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất ở đô thị

Theo Lê Tấn Lợi, năm 2009 thì các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất ở đô thị baogồm :

1.3.3.1 Yếu tố vị trí

Trong điều kiện nước ta hiện nay, yếu tố vị trí rất quan trọng đối với đất ở nhất là đấtở đô thị Vì yếu tố này quyết định rất lớn đến nguồn thu nhập từ khu đất mang lại, khuđất ở vị trí tốt sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho chủ nhân trong thương mại, kinh doanh,cho thuê…

Trong phân hạng định giá đất vị trí được thể hiện phân theo các cấp sau:Xếp theo loại đô thị : Loại 1, 2, 3, 4 và 5.

Xếp theo khu vực: Trung tâm, cận trung tâm, khu vực ven đô…Xếp theo Loại đường phố: Đường loại 1,2,3,…

Xếp theo vị trí: vị trí 1, 2, 3,…

1.3.3.2 Yếu tố hình thể lô đất

Hình thể lô đất cũng góp phần quan trọng trong việc sinh lợi cho chủ sở hửu, nó đượcthể hiện ở chiều rộng và chiều sâu (thâm hậu) của thửa đất.Tùy vào mục đích khácnhau mà hình thể thửa đất sẽ góp phần sinh lợi khác nhau Thông thường đất ở đô thị,ở vị trí mặt tiền có chiều ngang rộng hơn chiều sâu thì có lợi thế hơn Trong phânhạng có thể phân cấp độ rộng theo từng ngang 4m-5m để tính điểm với thửa đất khác.

1.3.3.3 Yếu tố cơ sở hạ tầng kỹ thuật

Yếu tố này góp phần không nhỏ để tạo nên lợi thế và điều kiện tiện nghi cho người sửdụng Trong đó yếu tố hạ tầng kỹ thuật có nhiều yếu tố phụ mà trong phân hạng cầnchú ý xem xét bao gồm:

Hệ thống cầu đường giao thông.

Hệ thống cống thoát nước.Hệ thống điện.

Hệ thống điện thoại, cáp truyền hình và các tiện nghi sinh hoạt khác góp phầntiện nghi trong sinh hoạt cộng đồng.

1.3.3.4 Yếu tố cơ sở hạ tầng xã hội

Yếu tố hạ tầng xã hội thể hiện thuận lợi của thửa đất đối với các yêu cấu về y tế, giáodục, giải trí cộng đồng… Vị trí thửa đất thuận lợi cho việc học hành của con cái vàvấn đề y tế cho gia đình cùng các vấn đề giải trí cộng đồng khác sẽ tạo sự thích chongười sử dụng… Các yếu tố xã tầng xã hội bao gồm: Trường học, bệnh viện, trungtâm thương mại siêu thị hoặc chợ, cơ quan hành chính, các khu giải trí, tín ngưỡng

1.3.3.5 Yếu tố môi trường

Yếu tố môi trường đóng vai trò quan trọng trong cảnh quan và cuộc sống Tuy nhiên,trong điều kiện nước ta hiện cũng như các nước đang phát triển thì môi trường chưađược quan tâm đúng mức, vì thế yếu tố này ít ảnh hưởng đến giá đất và trong phânhạng định giá đất cũng không được xem trọng Đối với các nước tiên tiến thì yếu tốmôi trường được xem là yếu tố quan trọng đối với việc chọn một vị trí để xây dựngnhà ở hay khu dân cư Các yếu tố về môi trường thường được quan tâm là: không khí,bụi, tiếng ồn, nước thải sinh hoạt, mùi hôi…

1.3.3.6 Yếu tố an ninh xã hội

Trong điều kiện nước ta hiện nay thì yếu tố này chưa được đề cập hoặc luu ý trongphân hạng đất Ở các nước tiên tiến việc an ninh cho một khu dân cư là việc rất đượcchú ý đối với các khu dân cư cao cấp Yếu tố về an ninh thường được quan tâm là cáctệ nạn xã hội như: trộm cắp, ma túy…

1.3.3.7 Các yếu tố khác

Ngoài các yếu tố trên thì còn một số yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất như: Loại đôthị, nhân tố quy hoạch Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có tính chấtsử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất.

1.4 Công tác phân hạng định giá đất1.4.1 Khái niệm

1.4.1.1 Khái niệm về định giá

Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật, tính pháp lý,vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và pháttriển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường Định giá tài sản làhình thức phân tích kinh tế ứng dụng Nhiều khái niệm sử dụng trong lý thuyết định

giá là những khái niệm kinh tế tuy có một số khác biệt Ngày nay, theo đà phát triểncủa kinh tế thị trường, lý thuyết định giá ngày càng được hoàn thiện và trở thành mộtngành chuyên sâu trong nền kinh tế (Hồ Thị Lam Trà & Nguyễn Văn Quân, 2005)

1.4.1.2 Khái niệm về định giá đất đai

Ðịnh giá đất đai là người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đấttrên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế vàtự nhiên của đất đai theo chất lượng, và tình trạng thu lợi thông thường trong hoạtđộng kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy đủ ảnh hưởng của các yếu tố về pháttriển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất và chính sách đấtđai, đối với việc thu lợi từ đất, rồi tổng hợp để định ra giá cả tại một thời điểm nào đócho một thửa hoặc nhiều thửa đất với một quyền đất đai nào đó (Hồ Thị Lam Trà &Nguyễn Văn Quân, 2005)

1.4.2 Căn cứ và quy định trong phân hạng định giá đất

Theo Lê Tấn Lợi, năm 2009 thì khi phân hạng định giá đất càn phải căn cứ vàocác yếu tố sau:

1.4.2.1 Căn cứ vào các yếu tố có tác động đến việc hình thành giá đất● Căn cứ vào yếu tố tự nhiên

Đất đai là chủ thể bao gồm nhiều thành phần được tạo ra từ thiên nhiên, mang tính chukỳ và có thể dự đoán được, cố định không di chuyển được Do mang tính chất tự nhiênnên giá trị sử dụng của đất đai có ảnh hưởng lớn bởi điều kiện tự nhiên Điều kiện tựnhiên khác nhau cũng tạo ra mục đích sử dụng khác nhau và gía trị khác nhau Đất đaiđược hình thành trong những điều kiện tự nhiên nhất định, căn cứ vào lịch sử phátsinh cũng như sự hình thành ta sẽ có nhiều loại hình đất đai khác nhau, vì vậy ta phảicăn cứ từng điều kiện cụ thể của đất đai mà sử dụng và bảo tồn cho hợp lý để giá trịcủa đất đai ngày càng được tăng cao.

● Căn cứ vào yếu tố kinh tế xã hội

Ngoài giá trị về tự nhiên, đất đai còn có giá trị về mặt kinh tế xã hội, giá trị của nó sẽlớn hơn khi con người gắn nó vào một mục đích sử dụng cho kinh tế hay cho xã hội vàsử dụng một cách hợp lý.

Kinh tế xã hội ngày càng phát triển thì đất đai càng gia tăng giá trị sử dụng của nó.

1.4.2.2 Căn cứ vào chính sách và pháp luật nhà nước● Tiêu chuẩn cán bộ trong công tác định giá đất

Cán bộ làm công tác định giá đất phải có đủ tiêu chuẩn về phẩm chất, đạo đức, vàtrình độ chuyên môn nhất định.

● Chức năng

Nhà nước quy định chức năng và nhiệm vụ cho Bộ, Ngành Tài Nguyên Môi Trườnglàm công tác quản lý đất đai trong cả nước Trong đó, công tác phân hạng định giá đấtxem là một bộ phận chức năng quan trọng giúp cho ngành thực hiện các nhiệm vụ củaNhà nước về quản lí về đất đai.

● Thực trạng và công tác quản lý nhà nước đất đai

Theo Luật đất đai 2003 quy định chức năng quản lý Nhà nước về đất đai như sau:Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và Nhà nướcthực hiện quyền định đoạt đối với đất đai có liên quan đến phân hạng và địnhgiá đất như sau:

Định giá đất (chương I, điều 5, mục 2, khoản d – Luật Đất đai 2003)

Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiệntrạng sử dụng đất (chương I, điều 6, khoản 2, mục c – Luật Đất đai 2003)

● Căn cứ phân loại đất

Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau:Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất:

nuôi, đất trồng cây hàng năm khác.

Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất

nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất sử

dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồgốm.

xây dựng các công trình văn hóa y tế, giáo dục và đạo tạo, thể dục thểthao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danhlam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quyđịnh của Chính phủ.

Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng

● Căn cứ nguồn thu tài chính về đất đai

Dựa trên công tác phân hạng định giá đất, nước thu nguồn thu ngân sách Nhà nước từđất đai bao gồm: Tiền sử dụng đất trong các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụngđất, chuyển mục đích sử dụng đất từ đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụngđất sang đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng nước, chuyển từ hình thức thuê đấtsang hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối vớiđất do Nhà nước cho thuê… và các khoản thu khác được quy định ở Điều 54 của LuậtĐất đai

● Quy định về giá đất.

Ngoài các căn cứ trên thì công tác định giá đất còn phải căn cứ theo các quy định củanhà nước về giá đất được quy định tại Luật đất đai 2003 và một số Nghị định có liênquan.

1.4.3 Nguyên tắc định giá đất

Việc định giá đất của Nhà nước phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây:

Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiệnbình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trựctế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp.

Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng nhưnhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thìmức giá như nhau.

Đất tại khu vực giáp ranh, giữa các thành phố trực thuộc Trung ương có điều kiện tựnhên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sửdụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.

Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất cho từngvùng, theo từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh lệchgiá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại Khoản 1 Điều này, phương pháp xácđịnh giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ quy định, Ủy ban nhân dân tỉnh,thành phố trực thuộc Trung ương xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình Hộiđồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định.

Giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định đượccông bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tínhthuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất vàtiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đấthoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất khôngthu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồithường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà không gây hại choNhà nước (Luật Đất đai 2003, Chương II, mục 6 Điều 56).

1.4.4 Các phương pháp định giá đất

Theo Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 thánh 11 năm 2004 về phương pháp xácđịnh giá đất và khung giá các loại đất và nghị định của Chính phủ số 123/2007/NĐ-CPngày 27 tháng 07 năm 2007 sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định số188/2004/NĐ-CP thì có 4 phương pháp xác định giá đất: phương pháp so sánh trựctiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư.

Phương pháp so sánh trực tiếp

Là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đấtthực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (vềloại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để sosánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá.

Phương pháp thu nhập

Là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần tuýthu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bìnhquân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi Việt Nam đồng(VNĐ) kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương mại Nhà nước có mức lãisuất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn.

Phương pháp chiết trừ

Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cáchloại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồmgiá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất).

Phương pháp thặng dư

Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo quyhoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cáchloại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giảđịnh của bất động sản.

1.5 Một số nghiên cứu liên quan đến giá đất

Nguyễn Thanh Trà (2003), thì giá đất theo quy định của Nhà nước và giá đất thịtrường có sự chênh lệch khá lớn Hệ số chênh lệch cành lớn từ đường loại I cho đếnđường loại IV Ngoài ra giá đất cao nhất là ở các khu trung tâm, càng xa trung tâm giáđất càng giảm

Theo Nguyễn Văn Hậu (2009), biến động về giá do Nhà nước quy định hầu nhưkhông thay đổi ở các con đường có cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh, chỉ có biến động ở cáccon đường mới được nâng cấp, mở rộng Đối với giá thị trường thì rất đa dạng phụthuộc rất nhiều vào tâm lý của người dân, sự thoả thuận giữa người mua và người bánnhưng nhìn chung thì giá đất có xu hướng tăng dần mỗi năm tăng trung bình từ 10%-15% Đồng thời qua khảo sát thì giá thị trường luôn cao hơn giá nhà nước quy định từ1,5-3 lần.

Theo Võ Duy Phương (2009), giá đất quy định của Nhà nước với giá thị trường làchênh lệch lớn Sự biến động này chủ yếu tập trung vào một số đường phố có khảnăng sinh lợi cao và những khu vực đã được đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng hoànchỉnh Yếu tố chính sách của Nhà nước là yếu tố quan trọng nhất dẫn đến sự biến củađộng thị trường nhà đất trong suốt thời gian qua Có thể nói chính sách pháp luật vềđất đai được ban hành đã giải quyết bài toán về nguồn cung cho thị trường nhà đất,chính sách tài chính đối với đất đai đã tác động mạnh mẽ đến yếu tố cầu trong quan hệcung – cầu của thị trường nhà đất Các yếu tố này không mang tính chất tác độngriêng lẻ, độc lập mà giữa chúng luôn có mối quan hệ mật thiết với nhau cuối cùng dẫnđến sự biến động của thị trường nhà đất.

1.6 Đặc điểm vùng nghiên cứu1.6.1 Đặc điểm tự nhiên

Quận Ô Môn ở phía Đông Bắc của thành phố Cần Thơ; Bắc giáp huyện Thốt Nốt;Nam giáp quận Bình Thủy và huyện Phong Điền; Tây giáp huyện Cờ Đỏ, huyện Thới

Lai; Đông giáp sông Hậu, ngăn cách với các tỉnh Vĩnh Long và Đồng Tháp Về hànhchánh, quận bao gồm 7 phường là: Thới Long, Thới An, Phước Thới, Châu Văn Liêm,Trường Lạc, Thới Hoà, Long Hưng.

Ô Môn là vùng đất có vị trí quan trọng, nằm án ngữ phía Đông Bắc thành phố CầnThơ Giao thông bộ có quốc lộ 91 nối liền với quốc lộ 1A từ Cần Thơ đi An Giang vàKiên Giang Giao thông thủy có sông Hậu, đoạn chảy qua quận Ô Môn dài 15 km, cácphương tiện trọng tải lớn đi có thể đi đến các tỉnh lận cận thành phố Hồ Chí Minh vànước Campuchia một cách dễ dàng; ngoài ra còn có sông Ô Môn là đầu mối giao lưuthuận tiện đến các tỉnh Kiên Giang, Hậu Giang, Sóc Trăng, Bạc Liêu, Cà Mau và hệkênh rạch chằng chịt như: Rạch Tắc Ông Thục, Ba Rích, Cam My, Bà Sự, Tầm Vu,Rạch Bằng Tăng, … rất thuận lợi việc đi lại, vận chuyển.

1.6.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội Quận Ô Môn

Trước mắt quận Ô Môn chia ra làm 7 cụm để đầu tư phát triển là:

- Công nghiệp: quy hoạch Trung tâm công nghiệp – công nghệ thông tin của quận vớidiện tích 30,7 ha, mở rộng theo sông Hậu từ Phước Thới qua Thới An, Thới Long giápvới huyện Thốt Nốt và dọc theo quốc lộ 91, 91B, tỉnh lộ 934, 934A Đồng thời kêu gọivà ưu tiên các dự án thu hút nhiều lao động trên địa bàn; dự án xây dựng trung tâmđào tạo nghề, và các ngành chế biến nông sản - thực phẩm, cơ khí phục vụ ngànhnông nghiệp.

- Tiểu thủ công nghiệp: phát huy các làng nghề đã có của địa phương như đóng tàu,thuyền, dụng cụ sinh hoạt bằng gỗ

- Thương mại - dịch vụ: Xây dựng và mở rộng khu thương mại, dịch vụ ở phườngChâu Văn Liêm là trung tâm của quận, đi đôi với việc nâng cấp và mở rộng các chợcủa các phường Phát triển mạnh ở các lĩnh vực như xây dựng, tin học, vệ tinh chokhu công nghiệp Trà Nóc về chuyển giao công nghệ, tiêu thụ sản phẩm công nghiệp.- Khu dân cư tập trung và khu tái định cư: quận sẽ bố trí 3 khu dân cư tập trung và táiđịnh cư ở phường Châu Văn Liêm 1 khu, phường Phước Thới 1 khu, phường TrườngLạc 1 khu, gắn với các khu chức năng phục vụ cho sinh hoạt đời sống.

- Cụm các công trình văn hoá: sẽ xây dựng ở khu vực trung tâm quận.- Cụm các công trình thể thao: xây dựng ở hướng Bắc quốc lộ 91.

- Các khu vực khác: các khu vực còn lại của phường Thới Long, Thới An, Trường Lạcsẽ làm vành đai xanh, trồng lúa, màu, cây ăn trái chất lượng cao gắn với du lịch sinhthái, đồng thời kêu gọi đầu tư phát triển du lịch.

Trong kế hoạch phát triển năng lượng của quốc gia, Ô Môn sẽ được xây dựng thànhTrung tâm nhiệt điện lớn nhất khu vực Đồng bằng Sông Cửu Long Sáng ngày 26-02-

2006, đã diễn ra lễ khởi công xây dựng Trung tâm nhiệt điện Ô Môn và Nhà máynhiệt điện Ô Môn I, công suất 600 MW Ngày 09-10-2008, tổ máy số 1 Nhà máy ĐiệnÔ Môn I đã chính thức vận hành và hoà vào lưới điện quốc gia.

Sáng ngày 28-11-2009, lễ động thổ khởi công xây dựng đường ống dẫn khí lô B - ÔMôn đã diễn ra tại phường Phước Thới, quận Ô Môn Đây là công trình trọng điểm doTập đoàn Dầu khí Quốc gia Việt Nam làm chủ đầu tư với số vốn khoảng 1 tỉ đô laMỹ, nhằm vận chuyển khí tự nhiên từ các lô B và lô 48/95, lô 52/97 thuộc vùng biểnTây Nam Việt Nam về cung cấp cho các nhà máy điện tại Trung tâm điện lực Ô Môn,Trà Nóc (tổng công suất 3.000MW) Ngoài ra, một phần khí được cung cấp bổ sungcho khu công nghiệp Khí Điện Đạm Cà Mau và các hộ tiêu thụ khác ở miền Tây NamBộ.

Với điều kiện tự nhiên cộng với một chính sách phát triển, thì trong tương lai Quận ÔMôn sẽ có một nền kinh tế phát triển vượt bậc.

Hình 1.1 Bản đồ giao thông Quận Ô Môn – thành phố Cần Thơ

CHƯƠNG 2: PHƯƠNG TIỆN VÀ PHƯƠNG PHÁP2.1 Phương tiện

2.1.1 Địa điểm thực hiện

- Quận Ô Môn, Thành phố Cần Thơ

- Bộ môn Tài nguyên đất đai, Khoa Môi trường và Tài nguyên thiên nhiên, trườngĐại học Cần Thơ

2.1.2 Thời gian thực hiện

- Từ ngày 10/8/2010 – 10/11/ 2010

2.1.3 Tài liệu

- Bản đồ hành chính Quận Ô Môn.- Luật đất đai 2003.

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành LuậtĐất đai năm 2003.

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương phápxác định giá đất và khung giá các loại đất.

- Thông tư số 114/2004/TT- BTC của Bộ Tài Chính hướng dẫn chi tiết thực hiệnNghị định 188/2004/NĐ- CP của chính phủ về phương pháp xác định giá vàkhung giá các loại đất.

- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổsung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giáđất và khung giá các loại đất.

- Đề án quy hoạch tổng thể các đơn vị hành chính dưới cấp tỉnh đến năm 2020 củaThành phố cần Thơ.

- Bảng giá đất theo quy định của Uỷ ban nhân dân Thành phố Cần Thơ qua các năm2009, 2010.

- Tài liệu Quản lý và phân tích thị trường nhà đất, 2003-Lê Quang Trí, Đại Học CầnThơ.

- Tài liệu Phân hạng định giá đất, 2008, Lê Tấn Lợi, Đại Học Cần Thơ.

2.2 Phương pháp thực hiện2.2.1 Thu thập số liệu

2.2.1.1 Thu thập số liệu thứ cấp

- Báo cáo tình hình phát triển kinh tế - xã hội trong năm 2009 của Quận.- Số liệu chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2009.

- Giá đất theo quy định của Uỷ ban nhân dân Thành phố Cần Thơ qua các năm 2008,2009, 2010.

2.2.2.2 Số liệu phỏng vấn

- Số liệu phỏng vấn

- Tìm hiểu giá đất thực tế và khảo sát ý kiến người dân địa phương về mức độ ảnhhưởng đến giá đất nơi đây của các yếu tố đối với các hộ gia đình nằm trên các conđường chính của Phường bằng phiếu điều tra.

- Tham khảo ý kiến của địa chính phường và một số nhân viên môi giới nhà đất.

2.2.2 Phân tích, đánh giá số liệu

- Phân tích sự biến động giá nhà nước và giá trên thị trường So sánh giá thị trườngvới giá nhà nước.

- Xác định và phân tích các yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất ở địa phương.- Phân tích mối quan hệ giữa các yếu tố tác động đến giá đất vừa xác định.

- Xác định trọng số điểm cho các yếu tố làm cơ sở cho đánh giá thực trạng giá trị sửdụng đất

- Tổng hợp và đưa ra nhận xét chung mối quan hệ giữa các yếu tố tác động đến giáđất, đưa ra giải pháp và định hướng trong tương lai.

2.2.3 Nội dung thực hiện

- Bước 1: Tham khảo các tài liệu có liên quan đến thị trường nhà đất, hội thảo về thị

trường bất động sản Việt Nam, tạp chí Địa Chính, các website có liên quan đến vấn đềnghiên cứu

- Bước 2: Điều tra thực tế

Tổng số phiếu điều tra là 100 phiếu, trong đó có 6 phiếu phỏng vấn cán bộ địa chínhPhường, 6 phiếu phỏng vấn nhân viên môi giới nhà đất tại địa bàn, còn lại là phỏngvấn ngẫu nhiên người dân phân bố đều ở tất cả các con đường chính của Quận như:Quốc lộ 91, đường 26/3, đường Trần Hưng Đạo, Võ Thị Sáu, Châu Văn Liêm và ởcác phường như: Châu Văn Liêm, Thới An, Thới Long, Long Hưng, Trường Lạc,Phước Thới.

- Bước 3: Phân tích đánh giá sự biến động trong những năm qua của giá Nhà Nước

theo số liệu thu thập được.

- Bước 4: Phân tích đánh giá sự biến động trong những năm qua của giá thị trường

theo số liệu điều tra, khảo sát.

- Bước 5: Phân tích đánh giá các yếu tố ảnh hưởng giá nhà đất tại địa phương và xác

định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất

- Bước 6: Phân cấp cho điểm các yếu tố để làm cơ sở cho việc xác định thực trạng giá

CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ THẢO LUẬN

3.1 Thực trạng giá trị sử dụng đất và sự biến động của giá đất ở Ô Môn

3.1.1 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Quận trong năm 2009 đếnquí III năm 2010

Theo thống kê của Phòng Tài nguyên trong năm 2009 vừa qua cho tới quý III năm2010 thì tình hình chuyển nhượng đất diễn ra rất sôi động , từ đó đã tạo ra nguồn thuthuế đất đáng kể vào ngân sách nhà nước, cụ thể là: năm 2009 là 13 tỉ 930 triệu, hết

quí III năm 2010 là 17 tỉ 700 triệu đồng (Nguồn: Chi cục thuế Quận Ô Môn) Đất

được chuyển nhượng chủ yếu là đất thổ cư, một số ít là trồng cây lâu năm Nguyênnhân làm số lượng các cuộc chuyển nhượng đất thổ cư lớn như thế lo do như cầu mặtbằng xây dựng cơ sở buôn bán kinh doanh của người dân địa phương, người bị thu hồiđất bởi các dự án, số người từ nơi khác đến muốn có nơi để ở hoặc cần mặt bằng đểkinh doanh và đặt trụ sở cơ quan…

Một thực trạng ở Ô Môn đang diễn ra là nạn “đầu cơ đất” Do có một số tuyến đườngmới mở như tỉnh lộ 920B nối từ quốc lộ 91 và phường Thới An, tuyến số 2 nối từquốc lộ 91B và nhà máy nhiệt điện Ô Môn, tạo điều kiện cho giá đất tăng lên do có sựquy hoạch Một số nhà đầu tư, người có một số tiền tích trữ lớn nhưng chưa biết đầutư vào đâu, lại tìm mua đất chờ khi giá đất lên cao thì chuyển nhượng lại nhằm kiếmlời sẽ mua lại đất nông nghiệp chuyển đổi lên thổ cư để bán lại khi có nhu cầu Mặcdù nhà nước đã có nhiều biện pháp như thu thuế chuyển nhượng bất động sản, đánhthuế luỹ tuyến đối với người sở hữu cùng lúc nhiều bất động sản…để hạn chế tìnhtrạng này nhưng nó vẫn tiếp diễn Không chỉ riêng nơi đây mà nhiều địa phương kháctrong cả thành phố cũng gặp phải tình trạng này Mặc dù trong thời gian qua suy thoáikinh tế ảnh hưởng rất nhiều đến việc chọn lĩnh vực đầu tư nhưng nhiều người chorằng đầu tư vào bất động sản cũng rất mạo hiểm nhưng vẫn an toàn hơn so với đầu tưvào thị trường vàng hay thị trường chứng khoán Vì vậy, điều này cũng đã tác độnglàm tăng số cuộc chuyển nhượng tại địa phương lên như hiện nay.

Một nguyên nhân làm tăng số vụ chuyển nhượng là trong thời gian gần đây xuất hiệnnhiều dịch vụ pháp lý chuyên lo các thủ tục giấy tờ hợp thức hóa các hợp đồng chuyểnnhượng Do vậy người chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng không phải tốn thờigian tại các cơ quan có thẩm quyền Dịch vụ này vừa nhanh, gọn và giá cho mỗi hợpđồng cũng khác nhau Tùy theo mức phức tạp của từng loại giấy tờ mà giá cho mỗiloại hợp đồng sẽ dao động khác nhau.

Hiện nay hầu hết các giao dịch ở địa phương đều qua cơ quan nhà nước nhưng cũngcòn không ít các trường hợp giao dịch ngầm thực hiện bằng giấy tay giữa người muavới người bán Một thực trạng đang xảy ra nữa là đa số giá ghi trong các hợp đồng

chuyển nhượng đều thấp hơn giá mà bên mua trả cho bên bán do hai bên thoả thuậnnhằm giảm bớt các khoản tiền phải nộp cho nhà nước theo quy định Điều này làmcho thị trường đất đai thiếu minh bạch, gây khó khăn trong công tác quản lý của Nhànước như thu các khoản thuế liên quan đến giao dịch bất động sản

3.1.2 Đánh giá sự biến động giữa giá đất do nhà nước qui định và giá đất thực tếtrên thị trường chuyển nhượng trong năm 2010.

Dù giá đất do Nhà nước quy định giữa năm 2009 và năm 2010 đã gia tăng nhiều và cơquan quản lý Nhà nước đã có nhiều biện pháp để giá Nhà nước ngày càng tiến tới gầnhơn với giá thị trường nhưng trên thực tế thì giá nhà nước vẫn còn thấp hơn giá thịtrường rất nhiều Bởi vì giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường còn chịu ảnhhưởng của nhiều yếu tố khác như: tâm lý người mua, qua khâu trung gian cò đất, đầucơ nhà đất Đa số hộ dân và cán bộ địa chính được phỏng vấn điều cho rằng giáchuyển nhượng thực tế trên một tuyến đường không có giá nhất định nó tùy thuộc vàosự thỏa thuận giữa người bán với người mua và vị trí của thửa đất, giá này lúc nàocũng cao hơn rất nhiều so với giá nhà nước quy định Bảng sau thể hiện sự chênh lệchgiữa giá đất Nhà nước và giá đất trên thị trường chuyển nhượng

Qua bảng 3.1 cho ta thấy rõ giữa giá đất do Nhà nước qui định và giá đất trên thịtrường có sự chênh lệch cao ở hầu hết các tuyến đường Giữa giá Nhà nước và giá thịtrường ở một số tuyến đường chính của Ô Môn có sự chênh lệch rất cao, tỷ lệ chênhlệch trung bình từ 2,29 đến 4,78 lần Các tuyến đường trung tâm của phường ChâuVăn Liêm thì giá cả có sự chênh lệch cao nhất như: đường 26 tháng 3 tỷ lệ chênh lệchlà 4,78 và Trần Hưng Đạo tỷ lệ chênh lệch giá là 4,71 Giữa giá đất do Nhà nước quyđịnh và giá thị trường của các con đường này có sự chênh lệch cao như vậy là do đâylà đường phát triển nhất Ô Môn, cơ sở hạ tầng hoàn thiện nhất, rất thích hợp để kinhdoanh, mở văn phòng của các công ty, có khả năng sinh lợi rất cao Đây cũng chính làtrung tâm của phường Châu Văn Liêm nơi tập trung các dịch vụ phục vụ cho đời sốngnhư: internet, cafe, ngân hàng, công viên, sân tennic

Bên cạnh các tuyến đường ở trung tâm quận Ô Môn thì ở một số tuyến đường kháckhông có khả năng sinh lợi cao, không thuận lợi cho kinh doanh mua bán hoặc chỉ cóthể để ở thì giá chênh lệch cũng khá cao nhưng ở mức thấp hơn so với các tuyếnđường chính ở trung tâm quận Cụ thể hệ số chênh lệch như sau: Quốc lộ 91 là 2,29,đường Tỉnh lộ 923 là 2,91 Ở một số tuyến đường còn lại của quận Ô Môn thì cũngcó sự chênh lệnh giá cũng ở mức khá cao, trung bình vào khoảng 3 đến 6 lần.

Bảng 3.1: Sự chênh lệch giữa giá đất Nhà nước và giá đất thị trường ở Ô Môn năm2010.

Đơn vị tính: 1000đồng/m2

(Nguồn: Số liệu điều tra tháng 9, năm 2010)

Năm 2009, nền kinh tế của Thành phố Cần Thơ có sự phát triển mạnh mẽ, tăng trưởngkinh tế đạt 13,07%; cơ cấu kinh tế với tỷ trọng nông nghiệp - thủy sản 14,02%, côngnghiệp - xây dựng 42,48%, dịch vụ 43,5% trong cơ cấu GDP Thu nhập bình quân đầungười của Cần Thơ đứng đầu vùng ĐBSCL đạt 1,749 USD Quận Ô Môn là địaphương có tốc phát triển kinh tế rất nhanh 15,36% với mũi nhọn là công ghiệp và dịchvụ Trong 3 năm trở lại đây thì cở sở hạ tầng của không ngừng nâng cấp và mở rộng,nhiều tuyến đường mới mở như đường : tỉnh lộ 920B, Năm 2010 cũng là năm cuốithực hiện kế hoạch phát triển tổng thể kinh tế xã hội giai đoạn 2005 đến 2010, và bắt

đầu kế hoạch giai đoạn 2010 đến 2015 do đó nền kinh tế Ô Môn đã có những bướctiến nhảy vọt Với tốc độ phát triển kinh tế và cơ sở hạ tầng nhanh chóng như vậy thìgiá đất nhà nước đã không đáp ứng kịp tốc độ phát triển kinh tế, do đó đã tạo nên sựchênh lệch cao giữa hai mức giá Một nguyên nhân khác khiến cho giá đất chuyểnnhượng thực tế cao là do tâm lý xem trọng đất của người dân, thông tin về đất đai vàgiá đất của người dân chưa đầy đủ, chủ yếu là biết thông qua cò đất Bên cạnh đó tìnhhình đầu cơ nhà đất gia tăng cũng là nguyên nhân của sự chênh lệch giá cũng như tănggiá đất ở Ô Môn Ông Ngô Văn Thanh - cán bộ tài chính của Phường Thới An chobiết: ”Trong năm 2010 thì tình hình mua bán ở Ô Môn diễn ra sôi động hơn nămtrước Có nhiều người ở Ninh Kiều và các quận khác của TP Cần Thơ có khi tỉnh khácđến đây tìm mua đất với mục đích đầu cơ chờ kiếm lời, một số thì mua để ở hoặc sảnxuất kinh doanh Còn tình hình giá đất ở một số nơi trong ở phường Thới An cũngnhư trong quận Ô Môn có sự chênh lệch rất cao, nhất là ở các tuyến đường chính, cáctuyến đường đang được mở rộng và có quy hoạch phát triển cơ sở hạ tầng Giữa giáđất Nhà nước và giá chuyển nhượng có nơi giá chênh lệch lên tới gần 10 lần” Quahình 3.1 sẽ cho ta thấy rõ sự chênh lệch giá ở một số tuyến đường của quận Ô Môn.

Hình 3.1: So sánh giá nhà nước và giá chuyển nhượng thực tếtrên một số tuyến đường cuả quận Ô Môn năm 2010.

Trong những năm gần đây giá đất do Nhà nước quy định tăng rất nhiều nhưng trênthực tế thì giá đất chuyển nhượng ở Quận Ô Môn lúc nào cũng cao hơn giá Nhà nướcquy định với tỷ lệ chênh lệch giá rất cao Do đó tỷ lệ phần trăm gia tăng giá của giáđất Nhà nước quy ra tiền thì thấp hơn rất nhiều so với tỷ lệ phần trăm gia tăng giá củagiá đất thực tế trên thị trường Khi đó, trong quá trình mua bán đất sẽ có một bộ phậnngười dân kê khai mức giá giao dịch đất thấp hơn so với giá thực tế, tức là gần sát giá