Trong thời buổi kinh tế thị trường như hiện nay thì lợi nhuận là tiêu chí đầu tiên mà bất cứ doanh nghiệp nào cũng đưa lên hàng đầu vì nó bảo đảm sự tồn tại của nguời kinh doanh. Ngoài yếu tố con người, thời thế thì đất đai cũng chiếm một phần vô cùng quan trọng trong sự đưa đến thành công. Một nơi có vị trí tốt thì chưa hẳn có điều kiện sinh lợi tốt nhưng một nơi có điều kiện sinh lợi tốt thì hẳn là có một vị trí tốt.
Đối với Ô Môn thì đa phần các cở sở kinh doanh nhỏ, vừa, lớn đều nằm trên các trục đường giao thông chính như tuyến quốc lộ 91 từ cầu sang trắng I đến giáp ranh Quận Thốt Nốt, tuyến đường 26/3, Trần Hưng Đạo, Trần Hưng Đạo nối dài trong nội ô phường Châu Văn Liêm, tuyến 920B trong khu công nghiệp phường Phước Thới,… đều là nhưng nơi có điều kiện sinh lợi khá tốt. Đó là nhờ giao thông thuận lợi, hệ thống điện, trường, bệnh viện, nối liền, hệ thống chợ có thể lưu thông bằng đường thủy lẫn đường bộ. Chính vì thế dù giá đất ở những nơi này có khá cao thì người dân vẫn chấp nhận đầu tư vào vì họ biết với điều kiện thuận lợi như thế thì khả năng hoàn lại vốn sẽ rất nhanh chóng. Hơn nữa với một chính sách quy hoạch, đầu tư trong tương lai thì tiềm năng phát triển sẽ còn cao hơn nữa. Qua điều tra tâm lí người dân cho được kết quả thể hiện qua hình 3.5
Hình 3.5: Mức độ ảnh hưởng của yếu tố điều kiện sinh lợi đến giá đất ở các phường củaquận Ô Môn
Đối với phường Châu Văn Liêm, Phước Thới, Long Hưng, Thới Hòa thì phần trăm của yếu tố sinh lợi ảnh hưởng tới giá đất lần lượt là 27,87%, 27,41%, 25,66%, 25,45%. Đây cũng là yếu tố chiếm một sức ảnh hưởng rất quan trọng trong việc thương lượng giá đất, người dẫn sẵn sàng bỏ ra một mức giá cao để có được một nơi mà lợi nhuận thu được tốt nhất. So với những phường trước thì phường Thới Long, Trường Lạc, Thới An yếu tố này được đánh giá thấp hơn, có thể do những phường này chưa có sự đầu tư nhiều. Nhưng trong tương lai với những chính sách đầu tư mở cửa thì yếu tố này sẽ đẩy mức giá đât lên cao hơn nữa.
3.2.2.4 Yếu tố hình thể lô đất
Hình thể lô đất cũng góp phần trong việc sinh lợi cho chủ sở hữu, nó được thể hiện ở chiều rộng và chiều sâu (thâm hậu) của thửa đất. Tùy mục đích khác nhau mà hình thể thửa đất sẽ góp phần sinh lợi khác nhau. Thông thường, ở vị trí mặt tiền có chiều ngang rộng hơn chiều sâu thường có lợi thế hơn. Cùng một diện tích đất như nhau nhưng giữa chiều sâu và chiều rộng của 2 thửa đất khác nhau thì mức giá được đưa ra cũng khác nhau. Có thể tùy từng mục đích của từng cơ sở kinh doanh, xí nghiệp mà cần một mặt bằng với hình thể khác nhau. M ức đ ộ ản h h ư ởn g (% ) (% )
Hình 3.6: Mức độ ảnh hưởng của yếu tố hình thể lô đất đến giá đất ở các phường của quận Ô Môn
Theo điều tra lấy ý kiến của người dân thì có sự chênh lệch không cao lắm. Trong đó phường Long Hưng chiếm tỉ lệ 10,67% trong ảnh hưởng của tổng mức giá được đưa ra, cao hơn so với các phường khác, do là một phường mới tách ra từ phường Thới Long cũ nên sự đầu tư vào nó cũng tương đối cao với một số nhà máy, doanh nghiệp hơn nữa khu dân cư mới hình thành nên đất ở đây có giá trị hơn. Một số diện tích đất nông nghiệp người dân đưa lên thổ cư bán lại nên yếu tố hình thể lô đất cũng chiếm khá là quan trọng. Tương tự như phường Long Hưng, phường Thới An cũng chiếm tỉ lệ khá cao 8,75% vì tuyến đường 902B vừa hoàn thành nên trong tương lai nơi đây sẽ có rất nhiều cá nhân và doanh nghiệp đầu tư vào hai bên tuyến đường nên hiện tại giá trên tuyến đường nào đang theo xu hướng tăng cao. Và tâm lí người dân cho rằng mức giá đưa ra cao hay thấp cũng sẽ phụ thuộc vào chiều sộng và chiều sâu thửa đất. Còn đối với các phường như Châu Văn Liêm, Thới Long, Trường Lạc, Phước Thới, Thới Hòa thì yếu tố này cũng chiếm tương đối cao trong sự ảnh hưởng tới giá đất nhưng thấp hơn Long Hưng và Thới An. Theo điều tra thì do yếu tố này không quan trọng lắm so với những yếu tố còn lại nhưng cũng góp phần hình thành giá đất.
3.2.2.5 Yếu tố cơ sở hạ tầng xã hội
Yếu tố cơ sở hạ tầng xã hội bao gồm: Hệ thống trường học, bệnh viện, chợ, phương tiện tính ngưỡng…Hạ tầng xã hội thể hiện sự thuận lợi đối với các yêu cầu về y tế, giáo dục công cộng. Vị trí thửa đất thuận lợi cho việc học hành của con cái, vấn đề y tế, hoạt động giải trí và hoạt động kinh doanh. Biểu đồ sao thể hiện sự ảnh hưởng của yếu tố CSHTXH đến giá đất ở các phường của quận Ô Môn.
M ức đ ộ ản h h ư ởn g (% ) (% )
Hình 3.7: Mức độ ảnh hưởng của yếu tố cơ sở hạ tầng xã hội đến giá đất ở các phường của quận Ô Môn
Đối với Quận Ô Môn là một Quận ngoại thành nên mức ảnh hưởng chiếm trung bình khoảng 1/10 trong tổng số 9 yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. Cả Quận có 1 bệnh viên trung tâm quận, 6 trạm y tế phường, 4 trường cấp 2, 4 trường cấp 3, 1 trường đào tạo nghề và chỉ 1 công viên giải trí cho trẻ em nên nói chung là cơ sở hạ tầng thấp chưa đáp ứng được nhu cầu người dân.
Vì thế yếu tố này cũng khá quan trọng quyết định đến giá đất. Như phường Trường Lạc là một phường thuộc vùng nông nghiệp cơ sở hạ tầng còn thấp nên sự đầu tư vào còn hạn chế mặc dù trường dạy nghề lớn nhất được đặt tại phường nhưng những yếu tố xã hội khác chưa được khai thác một cách tốt nhất. Nếu được đầu nhiều hơn nữa thì phường Trường Lạc rất có tiềm năng phát triển và giá đất sẽ theo đó mà tăng lên, đó cũng là mong muốn của người dân. Khác với Trường Lạc, phường Thới Hòa là phường còn mới do tách từ phường Châu Văn Liêm giao thông không thuận lợi, nhưng hiện tại cơ sở hạ tầng đang được đầu tư vì giao thông đã được nối liền. Ủy Ban Nhân Dân Phường, trường học được xây dựng lại; cơ sở sinh hoạt giải trí mọc lên, doanh nghiệp đầu tư vào khá nhiều đã đẩy giá đất lên cao gấp nhiều lần so với trước đây. Cùng với Thới Hòa, Thới An cũng cùng một lí do tương tự như thế. Phường Phước Thới nằm trên tuyến quốc lộ 91, phường Châu Văn Liêm ngay trung tâm Quận nên cơ sở hạ tầng xã hội tương đối hoàn thiện so với những phường khác.
3.2.2.6Yếu tố cơ sở hạ tầng kỹ thuật
Yếu tố này góp phần không nhỏ để tạo nên lợi thế và điều kiện tiện nghi cho người sử dụng. Trong nền kinh tế như ngày nay trong giai đoạn đầu của thời kỳ đổi mới, nền kinh tế thị trường dần được hình thành, Chính phủ đang tích cực đầu tư nâng cấp cơ sở hạ tầng kỹ thuật đô thị nhằm theo kịp sự phát triển và coi đây là một trong những
M ức đ ộ ản h h ư ởn g (% ) (% )
yếu tố thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội đô thị. Để đáp ứng các kế hoạch và mục tiêu đề ra thì nhu cầu đầu tư cơ sở hạ tầng là rất quan trọng, nếu một nơi đầy tiềm năng phát triển nhưng cơ sở hạ tầng kỹ thuật không có thì cũng gây bất lợi cho sự đầu tư lâu dài. Chính vì thế muốn phát triển kinh tế thì đó là yếu tố tiên quyết đầu tiên.
Hình 3.8: Mức độ ảnh hưởng của yếu tố cơ sở hạ tầng kỷ thuật đến giá đất ở các phường của quận Ô Môn
Tương tự trong lĩnh vực đất đai cũng vậy, để mức giá tăng cao thì nơi đó cơ sở hạ tầng kỹ thuật phải được đảm bảo như điện, đường,…Phường Châu văn Liêm là phường trung tâm của Quận cơ sở hạ tầng kỹ thuật đã hoàn chỉnh từ lâu nên hiện tại yếu tố này không ảnh hưởng nhiều như những phường khác mà ảnh hưởng chủ yếu của nó là vị trí và điều kiện sinh lợi. Phường Long Hưng thì nằm trên tuyến đường quốc lộ 91, giao thông thuận lợi, cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương đối hoàn thiện nên nhìn nhận của người dân không đặt nặng yếu tố này cho lắm. Tùy theo cơ sở hạ tầng của từng phường mà tâm lí của người dân đánh giá mức ảnh hưởng của giá đất khác nhau. Phường Thới An, Thới Long, Phước Thới lần lượt chiếm 10,31%, 11,57%, 12,64% trong tổng mức ảnh hưởng. Còn như phường Thới Hòa, Trường Lạc cơ sở hạ tầng còn thấp kém nên yếu tố này chiếm tỉ lệ cao, nếu được đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật nhiều hơn nữa thì tương lai mức giá sẽ tăng cao hơn nữa.
3.2.2.7 Yếu tố môi trường
Yếu tố môi trường đóng vai trò quan trọng trong môi trường cảnh quan và cuộc sống. Tuy nhiên ngày nay, với sự phát triển nền kinh tế ngày càng cao thì ngày càng tỉ lệ nghịch với chất lượng môi trường sống. Ở các nước phát triển môi trường được xem là yếu tố quan trọng đối với việc chọn một vị trí để xây dựng nhà ở hay khu dân cư. Ở Việt Nam nói chung thì yếu tố môi trường được coi trọng chỉ vài năm gần lại đây nhưng chỉ là những đối phó nhất thời chứ chưa có kế hoạch dài lâu. Chính vì vậy, yếu
M ức đ ộ ản h h ư ởn g (% ) (% )
tố môi trường thực sự chưa phổ biến lồng ghép vào các chương trình nâng cao chất lượng sống. Quận Ô Môn cũng vậy, yếu tố môi trường không được đánh giá cao trong quyết định giá đất vì thế nó không ảnh hưởng nhiều đến mức giá đất. Hơn nữa ở quận Ô Môn môi trường tương đối khá tốt không bị ô nhiễm nặng nề bởi khu công nghiệp, chất thải công nghiệp, có chăng là từ nguồn nước và chất thải sinh hoạt thường ngày.
Hình 3.9: Mức độ ảnh hưởng của yếu tố môi trường đến giá đất ở các phường của quận Ô Môn
Qua hình 3.9 ta thấy nhìn nhận của người dân về yếu tố môi trường trong ảnh hưởng tới mức giá đất ở các phường của quận Ô Môn cũng khác nhau và nó ảnh hưởng không đáng kể đến giá đất. Cao nhất là phường Thới An với 3,93% tiếp đến là phường Long Hưng với 3,78% những phường còn lại là tương đối thấp hơn. Nếu so với trong tổng phần trăm ảnh hưởng thì với con số này có thể bỏ qua, vì nó quá thấp và có thể không được tính trong mức giá thực tế. Trong tương lai, yếu tố này sẽ được coi trọng hơn vì môi trường đã được quan tâm hơn trong mọi chính sách của Nhà nước và cả nhận thức của người dân.
3.2.2.8 Yếu tố an ninh xã hội
Ở các nước phát triển việc an ninh cho một khu dân cư là việc rất cần được chú ý, yếu tố an ninh thường được quan tâm là các tệ nạn xã hội như: trộm cắp, hút – chích ma túy, gây mất trật tự an ninh xã hội,..Trong điều kiện nước ta hiện nay, yếu tố này chưa được đề cập hoặc lưu ý trong việc xác định giá đất. Nhưng trong thực tế thì khi mua bán, yếu tố này cũng có tác động ít nhiều đến giá đất. Đối với Quận Ô Môn cũng vậy yếu tố này cũng có ảnh hưởng đến giá đất, qua điều tra thực tế cho kết quả như sau:
M ức đ ộ ản h h ư ởn g (% ) (% )
Hình 3.10: Mức độ ảnh hưởng của yếu tố an ninh xã hội đến giá đất ở các phường của quận Ô Môn
Đối với nước ta cũng như ở Ô Môn thì vấn đề quan trọng vẫn là kinh tế, an ninh xã hội chỉ là một phần nhỏ thì yếu tố này hầu như được đánh giá thấp, ngoại trừ phường Châu Văn Liêm chiếm 4,23%, nơi đây bao gồm hệ thống chợ Quận, nhà kho, xưởng chế biến dọc theo sông Ô Môn, nơi tập trung các xí nghiệp, công ty, cơ quan Nhà nước lẫn tư nhân nên vấn đề an ninh tương đối phức tạp. Hơn nữa, phường cũng có khá nhiều người dân khá giả nên an ninh xã hội phải được bảo đảm. Một khi kinh tế ổn định thì tâm lí người dân là phải được an toàn mặc dù phải bỏ ra một khoản tiền tương đối cao. Những phường khác thì mặc dù cũng có ảnh hưởng nhưng không cao lắm như phường Thới An là 3,25% phường Trường Lạc 3,03% phường Thới Hòa 2,84% phường Phước Thới 2,81% phường Long Hưng 2,74% phường Thới Long thấp nhất với 2,61%.