trên thị trường chuyển nhượng trong năm 2010.
Dù giá đất do Nhà nước quy định giữa năm 2009 và năm 2010 đã gia tăng nhiều và cơ quan quản lý Nhà nước đã có nhiều biện pháp để giá Nhà nước ngày càng tiến tới gần hơn với giá thị trường nhưng trên thực tế thì giá nhà nước vẫn còn thấp hơn giá thị trường rất nhiều. Bởi vì giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường còn chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố khác như: tâm lý người mua, qua khâu trung gian cò đất, đầu cơ nhà đất... Đa số hộ dân và cán bộ địa chính được phỏng vấn điều cho rằng giá chuyển nhượng thực tế trên một tuyến đường không có giá nhất định nó tùy thuộc vào sự thỏa thuận giữa người bán với người mua và vị trí của thửa đất, giá này lúc nào cũng cao hơn rất nhiều so với giá nhà nước quy định. Bảng sau thể hiện sự chênh lệch giữa giá đất Nhà nước và giá đất trên thị trường chuyển nhượng
Qua bảng 3.1 cho ta thấy rõ giữa giá đất do Nhà nước qui định và giá đất trên thị trường có sự chênh lệch cao ở hầu hết các tuyến đường. Giữa giá Nhà nước và giá thị trường ở một số tuyến đường chính của Ô Môn có sự chênh lệch rất cao, tỷ lệ chênh lệch trung bình từ 2,29 đến 4,78 lần. Các tuyến đường trung tâm của phường Châu Văn Liêm thì giá cả có sự chênh lệch cao nhất như: đường 26 tháng 3 tỷ lệ chênh lệch là 4,78 và Trần Hưng Đạo tỷ lệ chênh lệch giá là 4,71. Giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá thị trường của các con đường này có sự chênh lệch cao như vậy là do đây là đường phát triển nhất Ô Môn, cơ sở hạ tầng hoàn thiện nhất, rất thích hợp để kinh doanh, mở văn phòng của các công ty, có khả năng sinh lợi rất cao. Đây cũng chính là trung tâm của phường Châu Văn Liêm nơi tập trung các dịch vụ phục vụ cho đời sống như: internet, cafe, ngân hàng, công viên, sân tennic...
Bên cạnh các tuyến đường ở trung tâm quận Ô Môn thì ở một số tuyến đường khác không có khả năng sinh lợi cao, không thuận lợi cho kinh doanh mua bán hoặc chỉ có thể để ở thì giá chênh lệch cũng khá cao nhưng ở mức thấp hơn so với các tuyến đường chính ở trung tâm quận. Cụ thể hệ số chênh lệch như sau: Quốc lộ 91 là 2,29, đường Tỉnh lộ 923 là 2,91. Ở một số tuyến đường còn lại của quận Ô Môn thì cũng có sự chênh lệnh giá cũng ở mức khá cao, trung bình vào khoảng 3 đến 6 lần.
Bảng 3.1: Sự chênh lệch giữa giá đất Nhà nước và giá đất thị trường ở Ô Môn năm 2010.
Đơn vị tính: 1000đồng/m2
Tên đường Giới hạn Giá nhànước Giá thịtrường Tỷ lệ chênhlệch giá
Đường 26 tháng 3 Quốc lộ 91 - Kim Đồng 7000 33500 4.78
Trần Hưng Đạo Kim Đồng - Cầu Huyện đội 7000 33000 4.71
Võ Thị Sáu Kim Đồng - Lưu Hữu Phước 6500 24000 3.69
Ngô Quyền
Trần Hưng Đạo - bến Bạch
Đằng 6500 24000 3.69
Đinh Tiên Hoàng
Trần Hưng Đạo - bến Bạch
Đằng 6500 22500 3.46
Tỉnh lộ 923 Quốc lộ 91 - cầu Giáo Dẫn 1200 3500 2.91
Hương lộ Bằng
Tăng Lộ Miễu Ông - rạch Cây Sung 1200 5500 4.58
Chợ Bằng Tăng Cầu chợ - cầu Bà Ruôi 2400 9500 3.95
Quốc lộ 91
Cầu Ông Tành - giáp cầu Ô
Môn(bên trái) 4800 11000 2.29
Chợ Thới An
Trường Mẫu giáo – Đình Thới
An 2400 9500 3.95
Cách mạng tháng
tám Trần Quốc Toản - Kim Đồng 3500 13500 3.85
(Nguồn: Số liệu điều tra tháng 9, năm 2010)
Năm 2009, nền kinh tế của Thành phố Cần Thơ có sự phát triển mạnh mẽ, tăng trưởng kinh tế đạt 13,07%; cơ cấu kinh tế với tỷ trọng nông nghiệp - thủy sản 14,02%, công nghiệp - xây dựng 42,48%, dịch vụ 43,5% trong cơ cấu GDP. Thu nhập bình quân đầu người của Cần Thơ đứng đầu vùng ĐBSCL đạt 1,749 USD. Quận Ô Môn là địa phương có tốc phát triển kinh tế rất nhanh 15,36% với mũi nhọn là công ghiệp và dịch vụ. Trong 3 năm trở lại đây thì cở sở hạ tầng của không ngừng nâng cấp và mở rộng, nhiều tuyến đường mới mở như đường : tỉnh lộ 920B, ... Năm 2010 cũng là năm cuối thực hiện kế hoạch phát triển tổng thể kinh tế xã hội giai đoạn 2005 đến 2010, và bắt
đầu kế hoạch giai đoạn 2010 đến 2015 do đó nền kinh tế Ô Môn đã có những bước tiến nhảy vọt. Với tốc độ phát triển kinh tế và cơ sở hạ tầng nhanh chóng như vậy thì giá đất nhà nước đã không đáp ứng kịp tốc độ phát triển kinh tế, do đó đã tạo nên sự chênh lệch cao giữa hai mức giá. Một nguyên nhân khác khiến cho giá đất chuyển nhượng thực tế cao là do tâm lý xem trọng đất của người dân, thông tin về đất đai và giá đất của người dân chưa đầy đủ, chủ yếu là biết thông qua cò đất. Bên cạnh đó tình hình đầu cơ nhà đất gia tăng cũng là nguyên nhân của sự chênh lệch giá cũng như tăng giá đất ở Ô Môn. Ông Ngô Văn Thanh - cán bộ tài chính của Phường Thới An cho biết: ”Trong năm 2010 thì tình hình mua bán ở Ô Môn diễn ra sôi động hơn năm trước. Có nhiều người ở Ninh Kiều và các quận khác của TP Cần Thơ có khi tỉnh khác đến đây tìm mua đất với mục đích đầu cơ chờ kiếm lời, một số thì mua để ở hoặc sản xuất kinh doanh. Còn tình hình giá đất ở một số nơi trong ở phường Thới An cũng như trong quận Ô Môn có sự chênh lệch rất cao, nhất là ở các tuyến đường chính, các tuyến đường đang được mở rộng và có quy hoạch phát triển cơ sở hạ tầng. Giữa giá đất Nhà nước và giá chuyển nhượng có nơi giá chênh lệch lên tới gần 10 lần”. Qua hình 3.1 sẽ cho ta thấy rõ sự chênh lệch giá ở một số tuyến đường của quận Ô Môn.
Hình 3.1: So sánh giá nhà nước và giá chuyển nhượng thực tế trên một số tuyến đường cuả quận Ô Môn năm 2010.
Trong những năm gần đây giá đất do Nhà nước quy định tăng rất nhiều nhưng trên thực tế thì giá đất chuyển nhượng ở Quận Ô Môn lúc nào cũng cao hơn giá Nhà nước quy định với tỷ lệ chênh lệch giá rất cao. Do đó tỷ lệ phần trăm gia tăng giá của giá đất Nhà nước quy ra tiền thì thấp hơn rất nhiều so với tỷ lệ phần trăm gia tăng giá của giá đất thực tế trên thị trường. Khi đó, trong quá trình mua bán đất sẽ có một bộ phận người dân kê khai mức giá giao dịch đất thấp hơn so với giá thực tế, tức là gần sát giá
G iá đ ất (1 00 0đ ồn g/m 2 )
nhà nước để giảm được khoản thuế khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ đó làm thất thoát nguồn thu ngân sách Nhà nước.