Khi định giá đất thì cần phải xem xét đến yếu tố quy hoạch vì yếu tố quy hoạch cũng có ảnh hưởng không nhỏ đến giá đất, giá đất sau khi quy hoạch có thể sẽ cao hơn rất nhiều so với trước quy hoạch. Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất... Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong đô thị. Ví dụ như khu nhà ở thì đặc biệt chú trọng sự hoàn mỹ của môi trường; khu thương nghiệp thì đặc biệt chú trọng đến môi trường kinh doanh và tình trạng thu lợi; khu công nghiệp thì đặc biệt chú trọng đến giao thông vận tải và các điều kiện cung ứng nước điện... M ức đ ộ ản h h ư ởn g (% ) (% )
Quy hoạch sử dụng đất ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn cung - cầu đất trong thị trường nhà đất từ đó tạo ảnh hưởng không nhỏ đến việc hình thành giá đất ở địa phương. Quy hoạch sử dụng đất còn tác động đến sự hoàn thiện của cơ sở hạ tầng trong tương lai của khu vực thửa đất tọa lạc vì thế khi mua bán đất thì yếu tố quy hoạch cũng là vấn đề đáng quan tâm và có ảnh hưởng đến giá đất. Bên cạnh đó quy hoạch sử dụng đất còn ảnh hưởng trực tiếp tâm lý của người dân khi mua đất bởi yếu tố sinh lợi trong tương lai do thửa đất mang lại khi có quy hoạch. Tuy nhiên mức độ ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đất đến giá đất là ít hay nhiều thì còn tùy thuộc vào thông tin về quy hoạch mà người dân biết được và mức độ tin tưởng của người dân và quy hoạch trong khu vực có thửa đất tọa lạc.
Trong thời gian qua, Quận Ô Môn chỉ quy hoạch một số nơi như Phường Thới An quy hoạch mở rộng tuyến đường 920B, phường Trường Lạc quy hoạch xây bệnh viện…, phường Phước Thới các khu công nghiệp,…Theo điều tra khảo sát thì tâm lí người dân cho rằng giá đất ở những nơi sau khi quy hoạch thì sẽ tăng cao so với trước đây kể cả giá Nhà nước lẫn thị trường. Vì những nơi quy hoạch sau này sẽ trở thành những nơi có tiềm năng phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội thuận lợi để đầu tư phát triển kinh tế chính vì thế dù giá đất ở những nơi đây có tăng cao thì người dân sẵn sàng đầu tư. Trong tương lai thì Quận cũng có nhưng chính sách quy hoạch để khai thác hết tiềm năng điều kiện tự nhiên, xã hội của từng địa phương và toàn Quận. Biểu đồ sau là kết quả điều tra về mức độ ảnh hưởng của yếu tố quy hoạch sử dụng đất đến giá đất ở các phường của Ô Môn.
Hình 3.11: Mức độ ảnh hưởng của yếu tố quy hoạch sử dụng đất đến giá đất ở các phường của quận Ô Môn
M ức đ ộ ản h h ư ởn g (% ) (% )
Do đã được quy hoạch nên giá đất ở một số tuyến đường ở Phường Thới An, Phước Thới, Trường Lạc tăng lên đáng kể. Nó chiếm môt tỉ lệ cao hơn so với yếu tố môi trường, an ninh trong mức ảnh hưởng tới giá đất. Thới An chiếm cao nhất với 8,71%, Phước Thới chiếm 8,22%, Trường Lạc chiếm 7,88%. Tuy rằng những phường khác chưa có sự quy hoạch nhưng yếu tố này cũng chiếm một vị trí khá cao, thúc đẩy sự gia tăng mức giá đất lên cao.