Từ các kết quả trên cho thấy trong những năm qua giá đất Nhà nước và giá đất thực tế thị trường chuyển nhượng luôn có sự chênh lệch cao. Vì thế khi định giá đất cần phải xem xét kĩ mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất từ đó làm cơ sở cho việc định giá đất. Ô Môn là một trong những quận có nền kinh tế đang có sự chuyển dịch kinh tế mạnh mẽ, tốc độ đô thị hóa khá nhanh, cơ sở hạ tầng ngày càng được hoàn thiện. Giá đất ở Ô Môn so với các quận khác như Ninh Kiều hay Cái Răng thì có phần thấp hơn nhưng lại có khả năng sinh lợi cao hoặc tăng giá nhanh trong tương lai, điều này đã thu hút một nguồn tiền lớn từ người dân trong quận cũng như các vùng lân cận đầu tư vào mua đất ở Ô Môn vì thế nên hiện nay tình hình mua bán đất ở đây diễn ra rất sôi động. Khi mua bán đất với nhau người mua và người bán sẽ tự thỏa thuận giá cả, giá của những thửa đất này cao hay thấp tùy thuộc vào nhiều yếu tố mà người mua hoặc người bán quan tâm khi mua bán đất. Qua kết quả điều tra cho thấy khi mua bán đất người dân chú ý nhiều nhất đến khả năng sinh lợi và vị trí của thửa đất ngoài ra họ cũng chú ý đến một số yếu tố khác như cơ sở hạ tầng, quy hoạch ... Hình 3.2 sẽ thể hiện rõ mức độ ảnh hưởng của các yếu tố được người dân cho là có ảnh hưởng đến giá đất.
Hình 3.2: Mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đến giá đất
M ức đ ộ ản h h ư ởn g (% ) (% )
Qua hình 3.2 trên ta thấy rõ giá đất được hình thành trên cơ sở sự tác động của nhiều yếu tố, trong đó hai yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nhiều nhất là điều kiện sinh lợi và vị trí có mức độ ảnh hưởng lần lượt là: 25.65% và 23.77%. Hai yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ít nhất là môi trường và an ninh xã hội với mức độ ảnh hưởng lần lượt là 3.25% và 3.08%. Trong các nhân tố cơ sở hạ tầng kỹ thuật, cơ sở hạ tầng xã hội, môi trường, mỗi nhân tố bao gồm nhiều yếu tố nhỏ và sự ảnh hưởng của nó đến giá đất cũng khác nhau. Bảng 3.2 sẽ thể hiện rõ mức độ ảnh hưởng đến giá đất của các yếu tố.
Bảng 3.2: Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất
Yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Mức độ ảnh hưởng (%)
Loại đô thị 6.93
Vị trí
Vị trí mặt tiền 17.18
Vị trí trong hẽm 6.58
Khả năng sinh lợi
Khả năng sinh lợi gần khu trung tâm thương mại 17.43
Khả năng sinh lợi gần khu chợ 8.31
Cơ sở hạ tầng kỹ thuật
Hệ thống đường 6.67
Hệ thống thoát nước 3.03
Lề đường và cây xanh 1.66
Cơ sở hạ tầng xã hội
Hệ thống trường học 2.52
Hệ thống chợ 5.85
Hệ thống bệnh viện 2.41
Hình thể lô đất
Chiều dài (thâm hậu) thửa đất 2.75
Chiều rộng (mặt tiền) thửa đất 4.9
Môi trường Không khí 0.9 Bụi 1.14 Tiếng ồn 1.19 An ninh xã hội 3.08 Quy hoạch sử dụng đất 7.47
Từ bảng 3.2 cho ta thấy hai yếu tố ảnh hưởng lớn nhất tới giá đất là vị trí ở mặt tiền với mức độ ảnh hưởng là 17.18% và khả năng sinh lợi gần trung tâm thương mại với mức độ ảnh hưởng là 17.43. Do trong năm năm qua kinh tế quận Ô Môn tăng trưởng mạnh ở mức khá cao, bình quân trong 5 năm là 15,36%; cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng công nghiệp - thương mại - dịch vụ - nông nghiệp chất lượng cao, nhiều công trình hạ tầng kinh tế - xã hội quan trọng được đầu tư xây dựng, nên giá đất cũng tăng theo mạnh mẽ đặc biệt là các thửa đất có lợi cho viêc kinh doanh sản xuất ở những vị trí mặt tiền và có khả năng sinh lợi cao.
Nhìn chung chất lượng môi trường trong quận còn khá tốt và vấn đề an ninh xã hội cũng được đảm bảo nên các nơi yếu tố nhóm yếu tố về MT và ANXH ảnh hưởng không nhiều đến giá đất, tổng mức độ ảnh hưởng của các yếu tố môi trường là 3,25% và an ninh xã hội là 3,08%. Thêm vào đó là do tâm lý người dân trong quận vẫn chưa quan tâm nhiều đến vấn đề chất lượng môi trường, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người mua và người bán thường không đề cập đến vấn đề môi trường cũng như an ninh xã hội nên hai yếu tố này tác động đến giá đất rất ít.