Định giá đất tại quận Ô Môn, thành phố Cần Thơ: Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động

LƯỢC KHẢO TÀI LIỆU 1.1 Định nghĩa về đất đai và bất động sản

• Khái quát về thị trường đất đai .1 Khái niệm
• Khái quát về giá đất
• Công tác phân hạng định giá đất .1 Khái niệm
• Đặc điểm vùng nghiên cứu .1 Đặc điểm tự nhiên

Ðịnh giá đất đai là người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng, và tình trạng thu lợi thông thường trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy đủ ảnh hưởng của các yếu tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất và chính sách đất đai, đối với việc thu lợi từ đất, rồi tổng hợp để định ra giá cả tại một thời điểm nào đó cho một thửa hoặc nhiều thửa đất với một quyền đất đai nào đó. Dựa trên công tác phân hạng định giá đất, nước thu nguồn thu ngân sách Nhà nước từ đất đai bao gồm: Tiền sử dụng đất trong các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng nước, chuyển từ hình thức thuê đất sang hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với đất do Nhà nước cho thuê… và các khoản thu khác được quy định ở Điều 54 của Luật Đất đai. Giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà không gây hại cho Nhà nước (Luật Đất đai 2003, Chương II, mục 6 Điều 56).

PHƯƠNG TIỆN VÀ PHƯƠNG PHÁP 2.1 Phương tiện

• Phương pháp thực hiện .1 Thu thập số liệu

- Tìm hiểu giá đất thực tế và khảo sát ý kiến người dân địa phương về mức độ ảnh hưởng đến giá đất nơi đây của các yếu tố đối với các hộ gia đình nằm trên các con đường chính của Phường bằng phiếu điều tra. - Tham khảo ý kiến của địa chính phường và một số nhân viên môi giới nhà đất. - Xác định trọng số điểm cho các yếu tố làm cơ sở cho đánh giá thực trạng giá trị sử dụng đất.

- Tổng hợp và đưa ra nhận xét chung mối quan hệ giữa các yếu tố tác động đến giá đất, đưa ra giải pháp và định hướng trong tương lai. - Bước 1: Tham khảo các tài liệu có liên quan đến thị trường nhà đất, hội thảo về thị trường bất động sản Việt Nam, tạp chí Địa Chính, các website có liên quan đến vấn đề nghiên cứu. - Bước 3: Phân tích đánh giá sự biến động trong những năm qua của giá Nhà Nước theo số liệu thu thập được.

- Bước 4: Phân tích đánh giá sự biến động trong những năm qua của giá thị trường theo số liệu điều tra, khảo sát. - Bước 5: Phân tích đánh giá các yếu tố ảnh hưởng giá nhà đất tại địa phương và xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất. - Bước 6:Phân cấp cho điểm các yếu tố để làm cơ sở cho việc xác định thực trạng giá trị sử dụng đất.

Bước 7: Xác định thực trạng giá trị sử dụng đất, đồng thời so sánh giá trị sử dụng đất giữa các tuyến đường.

KẾT QUẢ THẢO LUẬN

• Thực trạng giá trị sử dụng đất và sự biến động của giá đất ở Ô Môn
• Phân tích và xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất quận Ô Môn
• Thực trạng giá trị sử dụng đất, cơ sở hạ tầng, an ninh xã hội và môi trường ở Ô Môn

Giá đất ở Ô Môn so với các quận khác như Ninh Kiều hay Cái Răng thì có phần thấp hơn nhưng lại có khả năng sinh lợi cao hoặc tăng giá nhanh trong tương lai, điều này đã thu hút một nguồn tiền lớn từ người dân trong quận cũng như các vùng lân cận đầu tư vào mua đất ở Ô Môn vì thế nên hiện nay tình hình mua bán đất ở đây diễn ra rất sôi động. Do trong năm năm qua kinh tế quận Ô Môn tăng trưởng mạnh ở mức khá cao, bình quân trong 5 năm là 15,36%; cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng công nghiệp - thương mại - dịch vụ - nông nghiệp chất lượng cao, nhiều công trình hạ tầng kinh tế - xã hội quan trọng được đầu tư xây dựng, nên giá đất cũng tăng theo mạnh mẽ đặc biệt là các thửa đất có lợi cho viêc kinh doanh sản xuất ở những vị trí mặt tiền và có khả năng sinh lợi cao. Mặc dù cùng nằm trọng địa bàn Quận Ô Môn nhưng có một số phường nền kinh tế chủ yếu là nông nghiệp nên ảnh hưởng của đô thị đối với tâm lí người dân chưa thật sự mạnh mẽ như phường Trường Lạc chiếm 5,5%, phường Long Hưng chiếm 6,16%, Với vị thế phường Phước Thới nằm trên trục tuyến đường chính quốc lộ 91 giao thông thuận lợi từ rất lâu, nên khi đô thị được nâng cấp lên thì cũng không ảnh hưởng gì nhiều bởi vì tâm lí người dân cho rằng dù sự phát triển đô thị như thế nào thì sự đầu tư vào phường cũng sẽ phát triển vì phường là trung tâm công nghiệp nặng của Quận.

So với phường Châu Văn Liêm thì phường Trường Lạc yếu tố này không được đánh giá cao, cơ sở hạ tầng chưa cao vẫn còn thuộc vùng nông thôn, phường trải dài trên tỉnh lộ 923 nhưng rất ít cơ sở kinh doanh, người dân sống chủ yếu là nông nghiệp nên yếu tố vị trí trong việc mua bán đất chưa thật sự ảnh hưởng nhiều, Phường chưa khai thác hết tiềm năng vị trí thuận lợi trên tuyến đường chính. Trong đó phường Long Hưng chiếm tỉ lệ 10,67% trong ảnh hưởng của tổng mức giá được đưa ra, cao hơn so với các phường khác, do là một phường mới tách ra từ phường Thới Long cũ nên sự đầu tư vào nó cũng tương đối cao với một số nhà máy, doanh nghiệp hơn nữa khu dân cư mới hình thành nên đất ở đây có giá trị hơn. Tương tự trong lĩnh vực đất đai cũng vậy, để mức giá tăng cao thì nơi đó cơ sở hạ tầng kỹ thuật phải được đảm bảo như điện, đường,…Phường Châu văn Liêm là phường trung tâm của Quận cơ sở hạ tầng kỹ thuật đã hoàn chỉnh từ lâu nên hiện tại yếu tố này không ảnh hưởng nhiều như những phường khác mà ảnh hưởng chủ yếu của nó là vị trí và điều kiện sinh lợi.

Ở các nước phát triển việc an ninh cho một khu dân cư là việc rất cần được chú ý, yếu tố an ninh thường được quan tâm là các tệ nạn xã hội như: trộm cắp, hút – chích ma túy, gây mất trật tự an ninh xã hội,.Trong điều kiện nước ta hiện nay, yếu tố này chưa được đề cập hoặc lưu ý trong việc xác định giá đất. Đối với nước ta cũng như ở Ô Môn thì vấn đề quan trọng vẫn là kinh tế, an ninh xã hội chỉ là một phần nhỏ thì yếu tố này hầu như được đánh giá thấp, ngoại trừ phường Châu Văn Liêm chiếm 4,23%, nơi đây bao gồm hệ thống chợ Quận, nhà kho, xưởng chế biến dọc theo sông Ô Môn, nơi tập trung các xí nghiệp, công ty, cơ quan Nhà nước lẫn tư nhân nên vấn đề an ninh tương đối phức tạp. Trong thời gian qua, Quận Ô Môn chỉ quy hoạch một số nơi như Phường Thới An quy hoạch mở rộng tuyến đường 920B, phường Trường Lạc quy hoạch xây bệnh viện…, phường Phước Thới các khu công nghiệp,…Theo điều tra khảo sát thì tâm lí người dân cho rằng giá đất ở những nơi sau khi quy hoạch thì sẽ tăng cao so với trước đây kể cả giá Nhà nước lẫn thị trường.

Trong thực tế thì các yếu tố tác động đến khả năng sinh lợi cũng như mức độ thuận tiện trong sinh hoạt là khác nhau và sự tác động của các yếu tố này đến việc hình thành giá đất ở các địa phương cũng không giống nhau; cho nên việc xác định và phân cấp điểm cho từng yếu tố phải tùy thuộc vào mức độ ảnh hưởng của các yếu tố này đến giá đất, thực trạng CSHT ở địa phương đó, và tâm lý người dân để xác định trọng số điểm cho từng yếu tố. Kết quả phát triển KTXH giai đoạn 2005-2010 của Ô Môn đã đạt được những thành tựu đáng kể, tốc độ phát triển kinh tế đạt gần 16%, trên cơ sở đó quận đã xác định nhiệm vụ của kế hoạch phát triển giai đoạn 2010-2015 là sẽ tập trung xây dựng và phát triển quận Ô Môn, văn minh, xanh, sạch, đẹp, có tốc độ tăng trưởng nhanh và bền vững; đi đôi với thực hiện tiến bộ, công bằng xã hội, phát triển khoa học - công nghệ và đào tạo nguồn nhân lực đáp ứng yêu cầu công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Còn lại các tuyến đường gần trung tâm, nhưng có ít cơ sở kinh doanh nếu có cũng thường là nhỏ lẽ, chủ yếu người dân đến đây là để ở thì khả năng sinh lợi chỉ ở mức trung bình như đường Cách mạng tháng 8 và Hương Lộ Bằng Tăng, qua đánh giá trọng số điểm thì hai đương này có cùng số điểm là 35 điểm; đồng thời giá thực tế trên các tuyến đường này cũng chỉ ở mức trung bình: Hương Lộ Bằng Tăng là 7triệu đồng/m2 và Cách mạng tháng 8 là 13triệu 500 nghìn đồng/m2.