Phân tích giá trị sử dụng đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại quận Ninh Kiều – TP Cần Thơ

PHƯƠNG PHÁP

Bước 01: Tham khảo tài liệu cú liờn quan ủến giỏ ủất và ủịnh giỏ ủất, cỏc Nghị ủịnh của Nhà nước về giỏ ủất và cụng tỏc ủịnh giỏ ủất, tài liệu của cỏc hội thảo khoa học về thị trường nhà ủất, cỏc website cú liờn quan ủến cỏc vấn ủề nờu trờn. - ðiều tra và phỏng vấn hộ gia ủỡnh: Phỏng vấn người dõn ủể tỡm ra cỏc yếu tố cú ảnh hưởng ủến giỏ ủất và tỷ lệ % ảnh hưởng của cỏc yếu tố này ủến giỏ ủất quận Ninh Kiều. Từ kết quả ủú vẽ biểu ủồ cho từng yếu tố trờn và so sỏnh từng phường với nhau.Từ ủú ủỏnh giỏ xem yếu tố nào cú mức ảnh hưởng nhiều nhất ủến giỏ ủất trờn ủịa bàn quận Ninh Kiều.

TÌNH HÌNH BIẾN ðỘNG NHÀ ðẤT TẠI QUẬN NINH KIỀU 1. Hiện trạng sử dụng ủất

Với tổng diện tớch ủất nụng nghiệp chiếm 32,25% tổng diện tớch sử dụng ủất trờn ủịa bàn bàn quận Ninh Kiều, thỡ phần lớn diện tớch ủất này ủó nằm trong quy hoạch chung của thành phố Cần Thơ, nhằm tạo quỹ ủất ủầu tư vào cơ sở hạ tầng, phát triển kinh tế, khu dân cư của Quận, diện tích nông nghiệp này sẽ là nguồn cung phong phỳ cho thị trường nhà ủất, ủỏp ứng nhu cầu nhà ở cấp thiết trờn ủịa bàn Quận trong thời gian sắp tới. Bờn cạnh ủú, ủất phi nụng nghiệp của quận Ninh Kiều là 1.389,97 ha chiếm 47.36% cho thấy hoạt ủộng kinh tế của quận Ninh Kiều chủ yếu dựa vào sản xuất cụng nghiệp, cú một số phường chỉ tập trung cỏc dịch vụ thương mại, nhà ủất ở, cơ sở hạ tầng kỹ thuật xã hội và hệ thống giao thông chính của Quận, các phường này hầu như hoàn toàn khụng cũn ủất nụng nghiệp cụ thể như: An Nghiệp, An Cư, An Hội, Tân An, An Lạc, An Phú. Trong năm 2009 cỏc tuyến ủường ủó hoàn chỉnh thỡ khụng cú sự biến ủộng giỏ do Nhà nước muốn bỡnh ổn giỏ nhằm trỏnh tỡnh trạng giỏ ủất tăng ảo, khụng ủỳng giỏ trị thực vỡ khi giỏ do nhà nước qui ủịnh cú sự biến ủộng nhỏ thỡ giỏ thức tế biến ủộng rất lớn thậm chớ cú thể sốt giỏ ủất, ủồng thời việc bỡnh ổn giỏ cũng là một biện phỏp giỳp cho thị trường bất ủộng sản của quận ổn ủịnh hơn.

MỨC ðỘ ẢNH HƯỞNG CỦA CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ðẾN GIÁ ðẤT TRÊN ðỊA BÀN QUẬN NINH KIỀU

Trờn ủịa bàn quận Ninh Kiều thỡ tới thời ủiểm này thỡ Phường Tõn An ủược coi là Phường nổi bật nhất về khả năng sinh lợi tập trung tiềm lực kinh tế - xã hội ( Nhiều Công Ty có tầm cỡ quốc tế, Siêu Thị), dịch vụ thương mại (hệ tống ngân hàng nằm trải ủều trờn cỏc tuyến ủường,hệ thống nhà hàng – khỏch sạn ủạt tiờu chuẩn quốc tế Khách sạn 4 sao, 3 sao, Chợ đêm cần thơ), du lịch( Bến Kinh Kiều. là tài sản mà thiờn nhiờn ban tặng gúp phần tạo nờn sự hấp dẫn ủặc biệt cho cỏc du khách trong và ngoài nước, nơi tổ chức nhiều tour du lịch tham quan các danh lam thắng cảnh của toàn Cần Thơ thu hút nhiều du khách trong và ngoài nước), Môi Trường (Công viên Bến Ninh Kiều có thể nói là lá phổi cho Phường khí hậu trong lành và cú nột ủẹp ủặc trưng và ủộc ủỏo) …. Khi một người cú ý ủịnh mua ủất ủể sử dụng thỡ họ thường hay xem xột về ủiều kiện cơ sở hạ tầng của khu vực xung quanh thửa ủất ủú xem nú cú gần khu vực chợ, gần trường học, bệnh viện hay khụng, … ðiều ủú giỳp cho họ tiện lợi trong việc kinh doanh buụn bỏn và chăm súc gia ủỡnh ủược dễ dàng hơn phần lớn cỏc người dõn là cỏn bộ, cụng nhõn viờn thỡ rất ưu tiờn tiờu chớ cơ sở hạ tầng xó hội ủiều ủú giỳp cho họ ủỡ bị chi phối cụng việc hơn và cú nhiều thời gian yờn tõm làm việc và chăm súc gia ủỡnh cũn giới kinh doanh buụn bỏn thỡ rất thớch chọn lụ ủất gần chợ thỡ rất dễ chọn hình thức kinh doanh mang lại hiệu quả. Do quận Ninh Kiều ủầu tư trọng tõm vào phỏt triển thương mại và dịch vụ cho nờn người dõn trong quận ủỏnh giỏ cao phần trăm ảnh hưởng của yếu tốVị Trớ từ 29.69% – 43.13% , bờn cạnh ủú thỡ yếu tố ðiều Kiện Sinh Lợi cũng chiếm tỷ lệ phần trăm ảnh hưởng cũng khá cao 18,38% – 29,73 %, những người dân sinh sống gần khu vực chợ thỡ giỏ ủất của họ thường cao hơn cỏc lụ ủất ở xa khu vực chợ vỡ tõm lý họ cho rằng gần chợ thỡ rất thuận lợi cho việc kinh doanh mua bỏn vỡ hàng ngày họ ủược tiếp xúc với số lượng người tiêu dùng lớn hơn khu trung tâm thương mại và giá cho thuờ mặt bằng cũng cao hơn, việc ăn uống của họ cũng ủỡ mất thời gian hơn,ủối với những lụ ủất trong hẻm nhưng ở gần trường học, bệnh viện thỡ cũng cú giỏ cao hơn những vị trớ ở xa do ở ủú thỡ người dõn cú thể kinh doanh nhà trọ hoặc buụn bỏn vỡ thế yếu tố ủiều kiện sinh lợi ủược người dõn ủỏnh giỏ quan trọng sau yếu tố vị trớ.

THỰC TRẠNG GIÁ TRỊ SỬ DỤNG ðẤT TRÊN ðỊA BÀN QUẬN NINH KIỀU

Yếu Tố ủược người dõn ủỏnh giỏ quan trọng tiếp theo là yếu tố Cơ Sở Hạ Tầng Kỹ Thuật thường thỡ những lụ ủất nằm gần cỏc tuyến ủường chớnh như : Hai Bà Trưng, ðại Lộ Hòa Bình, ðường 3 tháng 2, Hùng Vương, ðường 30 thỏng 4 thỡ sẽ cú giỏ cao hơn do cỏc tuyến ủường này cú hệ thống cõy xanh tốt lề lộ rộng và có lát gạch vỉa hè, hàng ngày chiếm tỷ lệ cao về lượng người lưu thông rất thuận tiện cho việc kinh doanh mua bỏn. Thờm vào ủú, việc TP Cần Thơ triển khai và hoàn thiện nhiều cụng trỡnh hạ tầng do Trung ương và ủịa phương ủầu tư như: cầu Cần Thơ, Cảng hàng khụng quốc tế Cần Thơ, mở rộng cỏc tuyến ủường Quang Trung, Cỏch Mạng Thỏng Tỏm, Nguyễn Văn Cừ. Suốt con ủường Huỳnh Thỳc Khỏng là chợ An Nghiệp, giỏ trị sử dụng ủất ở ủõy do ủiều kiện sinh lợi tạo nờn, xột về vị trớ thỡ cỏc mónh ủất ở ủõy chỉ thuận lợi cho người dân buôn bán và nó không thuận lợi cho những ai thích yên tĩnh, không khí trong lành.

Với chiều dài khoảng 1km ủường Mậu Thõn từ ủường 30/4 ủến cầu Gạch Ngỗng ủó cú ủến 8 shop, 10 quỏn cà phờ, 6 khỏch sạn, nhiều quỏn ăn…ðường Mậu Thõn cơ sở hạ tầng khụng bằng ủường 3/2 và ủường 30/4 nhưng nú cú vị trớ thuận lợi cho việc kinh doanh buôn bán, trong tương lai khi cầu Gạch Ngỗng xây xong và cùng vời Mậu Thõn nối dài nú tạo thành một con ủường giống như ủường Nguyễn Trói – CMT8 bây giờ. Tuy nhiờn tựy theo hiện trạng trờn ủường, vị trớ của nú mà ủược ủỏnh giỏ giỏ trị sử dụng ủất ở nơi ủú khỏc nhau và ủược xếp hạng như bảng 3.16 Như vậy xột trờn toàn quận Ninh Kiều thỡ những khu ủất ở những con ủường Hai Bà Trưng, ðại lộ Hũa Bỡnh cú giỏ trị sử dụng lớn nhất, kế ủến là ủường 30/4, Nguyễn Trãi, Trần Hưng ðạo, Lý Tự Trọng, Trần Văn Khéo, Hùng Vương, 3/2, Mậu Thân, Nguyễn Văn Cừ, CMT8, Lê Lợi, Nguyễn An Ninh, Châu Văn Liêm, Trần Phú, Lê Thánh Tôn, Trần Việt Châu, Phạm Ngũ Lão, Nguyễn Việt Hồng.